Tải bản đầy đủ (.pdf) (60 trang)

Cho thuê đất thực trạng vào hướng hoàn thiện

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (400.83 KB, 60 trang )

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

LÊ THỊ MỸ DUNG

CHO THUÊ ĐẤT – THỰC TRẠNG
VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT THƯƠNG MẠI
GVHD: ĐẶNG ANH QUÂN

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2006.

-1-


MỤC LỤC
Lời nói đầu.
Chương I: Khái quát về cho thuê đất.
1.1.

Sự ra đời hình thức cho thuê đất.

1

1.2.

Khái niệm và đặc điểm của cho thuê đất.

4



1.3.

Ý nghóa của việc cho thuê đất.

7

1.4.

Quy định của pháp luật về cho thuê đất.
1.4.1. Thẩm quyền cho thuê đất.

9

1.4.2. Chủ thể thuê đất.

10

1.4.3. Quyền và nghóa vụ của người thuê đất.

13

Chương II: Thực trạng cho thuê đất và hướng hoàn thiện.
2.1.

2.2.

Trình tự thủ tục cho thuê đất và một số vấn đề liên quan.
2.1.1. Quy định của pháp luật.


16

2.1.2. Thực tiễn áp dụng.

19

Một số vấn đề về quyền của người thuê đất.
2.2.1. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

29

2.2.2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người thuê đất.

32

2.2.3. Quyền được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. 40
2.3.

Nghóa vụ tài chính của người thuê đất.
2.3.1. Nghóa vụ nộp tiền thuê đất.

43

2.3.2. Nghóa vụ nộp lệ phí trước bạ đối với đất thuê.

51

Kết luận.
Danh mục tài liệu.


-2-


LỜI MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là một sản phẩm tồn tại tự nhiên, không do sức lao động của con người tạo
ra, bằng sức lao động của mình con người chỉ có thể nâng cao giá trị sử dụng của
đất đai chứ không thể tạo ra đất đai. Trong khi đó, đất đai lại đóng một vai trò rất
quan trọng trong cuộc sống của con người. Nó không chỉ là tư liệu cho sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp mà còn là điều kiện tiền đề cho sự phát triển của mọi
ngành kinh tế. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường, khi mà mọi hoạt động kinh tế
luôn diễn ra từng ngày, từng giờ, khi mà đất đai ngày càng trở nên có giá thì nhu
cầu sử dụng đất lại không ngừng gia tăng. Do đó, đất đai cần phải được sử dụng,
khai thác một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất sao cho nó không chỉ là
nguồn sống của con người mà còn góp phần làm giảm bớt các chi phí đầu vào của
quá trình sản xuất, làm tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Luật đất đai 2003 ra đời cho phép người sử dụng đất được quyền lựa chọn giữa hình
thức thuê đất với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận
lợi cho nhà đầu tư có thể lựa chọn một hình thức sử dụng đất phù hợp nhất với hoạt
động sản xuất, kinh doanh của mình. Thế nhưng trên thực tế, các quy định pháp
luật về cho thuê đất vẫn chưa đáp ứng kịp những đòi hỏi của thực tế. Có những quy
định còn chồng chéo, mâu thuẫn. Có những quy định xem ra rất khả thi nhưng khi
áp dụng lại hoàn toàn trái ngược. Có những vấn đề thuộc về trách nhiệm, quyền
hạn của Nhà nước thì lại bị đẩy sang cho người sử dụng đất. Chính vì vậy, tác giả
đã chọn đề tài “Cho thuê đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện”, với hy vọng
được đóng góp một phần nhỏ của mình vào việc nghiên cứu tìm ra những bước đi

-3-



thích hợp cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật đất đai, điều chỉnh các vấn đề
có liên quan đến hoạt động cho thuê đất của Nhà nước.

Mục đích và nhiệm vụ của đề tài.
Trên cơ sở phân tích các quy định pháp luật trong lónh vực cho thuê đất kết hợp với
việc tìm hiểu việc thực thi các quy định này trên thực tế để tìm ra những thiếu sót
bất cập trong pháp luật đất đai. Qua đó đưa ra những kiến nghị giải pháp góp phần
hoàn thiện các quy định pháp luật đất đai hiện hành theo hướng ngày càng phù hợp
hơn với nền kinh tế thị trường và đảm bảo cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả
nhất.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật trong lónh vực cho
thuê đất và thực trạng áp dụng các quy định này trên thực tế, đặc biệt tại các thành
phố lớn.

Phương pháp nghiên cứu.
Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, khóa luận sử
dụng các phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh… trong một tổng thể hài hoà.

Bố cục đề tài.
Luận văn bao gồm những phần sau đây:
Lời mở đầu.
Chương I: Khái quát về cho thuê đất.
Chương II: Thực trạng cho thuê đất và hướng hoàn thiện.
Kết luận.
Danh mục tài liệu tham khảo.

-4-



CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ CHO THUÊ ĐẤT
1.1. Sự ra đời hình thức cho thuê đất.
Luật đất đai 1987 ra đời khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý”ù, nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể cụ thể, quy
định quyền và nghóa vụ của người sử dụng đất, khắc phục tình trạng đất vắng chủ,
đất vô chủ, thể hiện một bước tiến mới trong việc quản lý đất đai bằng pháp luật.
Luật đất đai 1987 đã thừa nhận kinh tế hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ, góp
phần giải phóng mọi năng lực sản xuất của hộ gia đình, cá nhân, nâng cao hiệu quả
quản lý sử dụng đất đai, mở đường cho kinh tế nông nghiệp phát triển, đưa nước ta
thoát khỏi tình trạng thiếu lương thực gay gắt. Từ chỗ hàng năm phải nhập trên 1
triệu tấn lương thực thì nay mức sản xuất lương thực đã lên đến 21,5 triệu tấn năm
1988 và tháng 6 năm 1989, lần đầu tiên 1,2 triệu tấn gạo của Việt Nam đã được
xuất khẩu ra thị trường quốc tế, mở đường cho công cuộc xuất khẩu lương thực của
Việt Nam 1.
Bên cạnh những thành tựu đó, Luật đai đai 1987 vẫn còn phản ánh cơ chế tập trung
quan liêu bao cấp, trong khi đó quan hệ đất đai đang từng bước vận động theo cơ
chế kinh tế thị trường, song hành lang pháp lý điều chỉnh quá trình này vẫn chưa
thay đổi, yếu tố kinh tế trong luật còn thiếu. Do đó, Luật đất đai 1987 vẫn còn
nhiều điểm bất cập.
Luật đất đai 1987 chỉ quy định duy nhất một hình thức sử dụng đất là giao đất
không thu tiền sử dụng đất (Điều1), nguyên nhân là do nhà nước không thừa nhận
giá trị của đất đai, không xem đất đai là hàng hóa. Điều đó ít nhiều đã làm cản trở
sự phát triển của nền kinh tế, làm cho việc quản lý đất đai trở nên lỏng lẻo trong
suốt một thời gian dài dẫn đến tình trạng quỹ đất bị sử dụng lãng phí, sai mục đích.

1

Nguyễn Tấn Phát-Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới,

tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 332-thaùng1/2006.

-5-


Điều 5 Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai,
phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Thế nhưng trên thực tế thì việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vẫn cứ diễn ra. Nhà nước cấm không cho chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nhưng Nhà nước không thể cấm người sử dụng đất giao
dịch các tài sản trên đất. Thông qua các giao dịch về tài sản trên đất, người sử dụng
đất vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức mua bán nhà hoặc
mua bán công trình trên đất, còn nhà nước thì không thể điều tiết được thu nhập từ
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không có cơ sở pháp lý, gây thất thu
ngân sách nhà nước.
Đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
nhà nước cũng áp dụng hình thức giao đất nhưng không quy định rõ là giao có thu
tiền hay không thu tiền. Mãi đến khi Nghị Định số 30/HĐBT ngày 23/12/1989 ra
đời cũng chỉ quy định: “xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài được thuê đất theo
luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã được Ủy Ban Nhà Nước về hợp tác đầu tư phê
chuẩn” mà vẫn chưa đề cập đến các vấn đề khác như: thẩm quyền cho thuê đất,
trình tự, thủ tục cho thuê đất, quyền và nghóa vụ của người thuê đất. Tóm lại, chế
định cho thuê đất vẫn chưa được đề cập trong Luật đất đai 1987.
Mặt khác, trong Luật đất đai 1987 nhà nước chỉ mới đề cập đến quyền sở hữu đất
đai về mặt pháp lý, còn quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế vẫn chưa được đảm
bảo. Nhà nước tuy mang danh là chủ sở hữu đất đai nhưng nhiều khoản lợi nhuận
khổng lồ từ các giao dịch liên quan đến đất đai đều rơi vào tay của người sử dụng
đất, còn Nhà nước thì lại không thu được cho mình một khoản lợi kinh tế nào từ các
giao dịch này. Giống như câu nói của C. Mác “quyền lực về mặt pháp lý của những
người đó cho phép họ được sử dụng và lạm dụng những phần trên trái đất, còn chưa
giải quyết được việc gì hết. Việc sử dụng quyền lực đó hoàn toàn phụ thuộc vào

những điều kiện kinh tế độc lập với ý chí của họ2”, nghóa là lợi ích kinh tế lâu dài

2

C.Mác-PhAngghen sách toàn tập,tập 25 phần II,NXB chính trị quốc gia 1994 tr 484.

-6-


mới là vấn đề mà chủ sở hữu đất đai cần phải quan tâm, đó là phần thu nhập mà
Nhà nước có được do vị trí “độc quyền” sở hữu đất đai mang lại. Và một khi không
quan tâm đến quyền lợi về kinh tế thì quyền sở hữu đất đai của Nhà nước chỉ là
hình thức, không có ý nghóa thực tiễn.
Rõ ràng, Luật đất đai 1987 đã không đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất
nước, khi mà nền kinh tế đã chuyển sang cơ chế thị trường, nhiều biến đổi lớn đã
diễn ra, đặc biệt là sự tham gia của kinh tế tư nhân ngày càng nhiều, các quy định
của pháp luật đất đai không còn theo kịp sự biến đổi trong hoạt động kinh tế nữa
mà nó cần phải được thay thế bằng một đạo luật mới với cách nhìn nhận mới hơn.
Luật đất đai 1993 ra đời vẫn tiếp tục khẳng định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do nhà nước thống nhất quản lý” nhưng đã có sự đổi mới trong tư duy pháp lý của
các nhà làm luật, nhằm lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng đất đai phù hợp với
điều kiện kinh tế mới. Nhà nước dù muốn hay không vẫn phải thừa nhận giá trị của
đất đai và trả đất đai về đúng bản chất của nó là một hàng hóa đặc biệt có sự lưu
thông, dịch chuyển trên thị trường và tất nhiên trong mối quan hệ giữa Nhà nước
với người sử dụng đất phải có yếu tố hàng hoá - tiền tệ, người sử dụng đất muốn có
đất sử dụng thì phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền nhất định theo giá đất mà
chủ sở hữu - Nhà nước quy định. Trên cơ sở đó, để thực hiện quyền lợi kinh tế đối
với tài sản đất đai của mình, Nhà nước đã mở rộng các hình thức phân phối đất đai
cho người sử dụng đất: không chỉ giới hạn ở hình thức giao đất không thu tiền sử
dụng đất mà có cả hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Như

vậy, chế định cho thuê đất lần đầu tiên đã được quy định trong Luật đất đai 1993
và cho đến nay hình thức sử dụng đất thuê của Nhà nước ngày càng đáp ứng được
nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, sử dụng đất vào
mục đích sản xuất kinh doanh.

1.2. Khái niệm và đặc điểm của cho thuê đất.
Tại điều 4 Luật Đất Đai 2003 quy định: “Cho thuê đất là việc nhà nước trao quyền
sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Nhưng thực
-7-


chất, cho thuê đất là việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển giao đất
cho người sử dụng đất theo một trình tự, thủ tục nhất định, có thời hạn và có thu
tiền thuê đất. Vì vậy, cho thuê đất cũng là hoạt động quản lý và thể hiện quyền sở
hữu của Nhà nước đối với đất đai. Nhà nước vừa với tư cách là chủ sở hữu đất đai
(Điều 200 Bộ Luật Dân Sự 2005 khẳng định đất đai thuộc sở hữu của nhà nước),
vừa là chủ thể của quyền lực công nên phải quản lý mọi mặt của đời sống xã hội,
kể cả đất đai.
Quyết định cho thuê đất là quyết định hành chính, mang tính quyền lực nhà nước,
là công cụ để thực hiện quyền sở hữu đất đai của nhà nước nên người thuê đất
không có quyền “mặc cả” với Nhà nước. Nhà nước sẽ là người xác định nghóa vụ
tài chính mà người thuê đất phải trả và quy định các quyền mà họ được phép thực
hiện khi Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho họ.
Ngoài ra, quyết định cho thuê đất còn là cơ sở tiền đề để ký kết hợp đồng cho thuê
đất. Với tư cách là chủ sở hữu đất đai có đầy đủ cả ba quyền năng: quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao
quyền sử dụng đất đó cho các chủ thể thuê đất bằng hợp đồng cho thuê đất.
Hợp đồng cho thuê đất với ý nghóa là một hợp đồng cho thuê tài sản, trong đó nhà
nước sẽ tiến hành chuyển giao “hàng hóa” là một diện tích đất cụ thể cho người có
nhu cầu theo trình tự, thủ tục luật định và trao cho họ quyền chiếm hữu, sử dụng

đất trong một khoảng thời gian xác định, đồng thời họ phải trả tiền thuê đất cho
chủ sở hữu. Đây là số tiền mà người sử dụng đất phải bỏ ra để “mua” quyền sử
dụng đất, và họ phải trả trong suốt quá trình thuê đất, ngược lại, Nhà nước cũng có
nghóa vụ bảo đảm cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền mà chủ sở hữu
đã trao cho họ. Tóm lại, việc cho thuê đất của Nhà nước có những đặc điểm như
sau:
 Quan hệ cho thuê đất luôn luôn có xác định thời hạn.
Thời hạn cho thuê đất có thể là một năm, hai năm, mười năm…nhưng tối đa không
quá 50 năm, trường hợp dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc
-8-


biệt khó khăn thì thời hạn là 70 năm, còn nếu thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc
của tổ chức nước ngoài thì thời hạn cho thuê đất không quá 99 năm (điều 67 Luật
đất đai 2003). Việc quy định thời hạn nhằm tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng
đất, để họ yên tâm đầu tư, hoạch định chính sách sử dụng đất của mình sao cho hợp
lý và có hiệu quả nhất. Việc quy định thời hạn cho thuê đất không có nghóa là trong
mọi trường hợp khi hết thời hạn cho thuê đất, người sử dụng đất phải trả lại đất
thuê cho Nhà nước. Luật đất đai 2003 quy định khi hết thời hạn thuê đất, nếu người
sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong
quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt thì vẫn được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Như vậy, việc quy định
thời hạn cụ thể của việc cho thuê đất không làm ảnh hưởng đến quyền của Nhà
nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai, đồng thời không gây thiệt hại đến lợi ích
trước mắt và lâu dài của người sử dụng đất.
 Quan hệ cho thuê đất luôn thể hiện rõ yếu tố hàng hoá - tiền tệ.
Tuy quan hệ cho thuê đất là một quan hệ hành chính nhưng yếu tố hàng hóa - tiền
tệ luôn thể hiện rõ nét. Bất kể người thuê đất là ai, khi đã thuê đất của nhà nước
thì đều phải trả tiền thuê đất và đều có các quyền như nhau tùy thuộc vào cách
thức trả tiền thuê đất của họ, thể hiện tính bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất.

Qua những phân tích trên cho thấy, quan hệ cho thuê đất cũng có những nét tương
đồng với quan hệ giao đất. Cả hai quan hệ này đều phát sinh giữa một bên là cơ
quan nhà nước, một bên là người sử dụng đất, với mục đích là đưa đất đai vào sử
dụng trên thực tế. Và dù được giao đất hay thuê đất, họ cũng chỉ có quyền sử dụng
đất, quyền này có mối quan hệ gắn bó và phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của
nhà nước. Người sử dụng đất không có quyền định đoạt “số phận” của đất đai, họ
chỉ có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã trao cho họ
trong khuôn khổ của sự trao quyền, do đó quyền của người sử dụng đất là một
quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất cũng có sự tác động ngược trở lại đối với quyền sở hữu đất đai của nhà
-9-


nước, nó là cơ sở để nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế tạo
nguồn thu cho ngân sách, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai của nhà nước.
Mặt khác, quan hệ cho thuê đất cũng có nhiều ưu điểm hơn so với quan hệ giao
đất. Thứ nhất, quan hệ cho thuê đất làm giảm bớt đi tính đặc thù trong quan hệ đất
đai. Bởi vì, đối với đất giao, nhà nước phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất, loại
đất, chủ thể sử dụng đất mà quyết định giao đất có thu tiền hay không thu tiền, nó
thể hiện sự “ưu ái” của nhà nước đối với một số đối tượng nhất định, còn đối với
đất thuê Nhà nước chỉ căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch đã
được xét duyệt mà tiến hành việc cho thuê đất không cần phân biệt chủ thể sử
dụng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất. Thứ hai, trong quan hệ cho thuê đất thì
nhu cầu của người sử dụng đất không bị giới hạn về hạn mức sử dụng đất như trong
giao đất, do đó, người thuê đất có thể tiến hành tích tụ, tập trung đất đai phục vụ
cho nhu cầu sản xuất kinh doanh của mình. Hơn nữa, người được nhà nước cho thuê
đất có thể nộp tiền thuê đất hàng năm, mỗi năm lại được chia thành hai kỳ, còn
người được nhà nước giao đất có thu tiền phải nộp tiền sử dụng đất một lần, mà
tiền sử dụng đất lại là một số tiền khá lớn, lớn hơn gấp nhiều lần so với tiền thuê
đất nên nó sẽ ảnh hưởng đến nguồn vốn lưu động của người sản xuất kinh doanh.

Chính vì những ưu điểm trên mà hình thức sử dụng đất thuê của nhà nước đang
ngày càng trở nên phổ biến.

1.3. Ý nghóa của việc cho thuê đất.
Cho thuê đất góp phần nâng cao nhận thức của người dân về quyền sở hữu đất đai
của Nhà nước, tránh được sự ngộ nhận về quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Đất đai là tài sản của nhà nước, Nhà nước có quyền cho thuê, cho mượn và người
thuê đất chỉ là người được nhà nước “tạm thời giao tài sản” để sử dụng, họ chỉ được
khai thác các lợi ích vật chất từ đất đai. Vì thế, họ luôn nhận thức được rằng đây
không phải là tài sản của mình, mà là tài sản thuộc sở hữu của người khác, họ
không có quyền định đoạt, hủy hoại tài sản của người khác. Và khi hết thời hạn cho
thuê đất thì hợp đồng cho thuê đất cũng hết hiệu lực và mối quan hệ giữa họ và
- 10 -


chủ sở hữu cũng đương nhiên chấm dứt, người đi thuê phải trả lại “tài sản” cho nhà
nước. Mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất thuê lúc này được phân
định ranh giới một cách rạch ròi giữa một bên là chủ sở hữu, một bên là người sử
dụng, nó không tạo ra sự mập mờ như trong giao đất. Đối với đất giao có thu tiền
thì khi nhà nước cần sử dụng đất vào mục đích quốc phòng - an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì nhà nước phải bồi thường về đất cho
người sử dụng đất, còn trong thuê đất thì nhà nước không phải bồi thường về đất vì
đây là tài sản của Nhà nước, Nhà nước không cho thuê nữa thì thu hồi về theo đúng
quy định trong hợp đồng.

 Cho thuê đất đảm bảo tối đa nguồn lợi về mặt kinh tế cho chủ sở hữu.
Giá cho thuê đất được xác định trên cơ sở giá đất mà đất đai là một “mặt hàng độc
quyền” chỉ có nhà nước là người sở hữu. Vì vậy, giá đất là do nhà nước quy định
tùy thuộc vào ý chí của mình. Tuy nhiên, do nhà nước đã chấp nhận đưa đất đai
vào lưu thông trên thị trường nên khi thị trường có sự biến động thì đòi hỏi nhà

nước phải điều chỉnh giá cho thuê đất. Nhưng đất đai lại là một sản phẩm không do
con người tạo ra, nó luôn luôn được giới hạn ở một mức độ nhất định, tức là lượng
cung về “hàng hóa” không thay đổi nhưng nhu cầu về đất đai lại không ngừng tăng
lên, do đó đất đai ngày càng “có giá”. Cho nên, thông qua việc xác định giá đất,
Nhà nước có thể điều chỉnh giá cho thuê đất phù hợp với từng thời kỳ và lợi ích
kinh tế của nhà nước cũng được đảm một cách tốt nhất.

 Cho thuê đất còn đảm bảo đất đai được sử dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu
quả.
Với số tiền thuê đất phải trả hàng năm hoặc một lần, Nhà nước đã đánh thẳng vào
lợi ích kính tế của các chủ thể thuê đất nên họ sẽ không dám sử dụng đất một cách
tùy tiện, lãng phí. Tiền thuê đất phải trả hàng năm được xác định bằng công thức:
Tiền thuê đất = Đơn giá cho thuê đất x diện tích sử dụng đất.
Đơn giá cho thuê đất luôn là một con số cố định do nhà nước quy định nên tiền
thuê đất ở đây sẽ tỷ lệ thuận với diện tích đất sử dụng, diện tích đất càng lớn thì

- 11 -


tiền thuê đất càng cao. Do đó, vì lợi ích kinh tế của chính mình nên chủ thể thuê
đất luôn chủ động, sáng tạo đưa đất đai vào sử dụng một cách nhanh chóng, tiết
kiệm và có hiệu quả nhất, khắc phục tình trạng sử dụng đất bừa bãi, lãng phí. Mặt
khác, với chính sách đất đai của nước ta hiện nay cũng thúc đẩy người sử dụng đất
đầu tư vào đất đai một cách nghiêm túc hơn, vì với cùng một diện tích đất thuê, ở
tại vị trí giống nhau thì tiền thuê đất là như nhau nhưng với phương thức sử dụng
đất khác nhau dẫn đến việc làm gia tăng giá trị của đất thì người thuê đất được
hưởng trọn, Nhà nước sẽ không thu, vì đây là thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất của người sử dụng đất. Quy định này nhằm khuyến khích người sử dụng
đất tăng cường đầu tư vào đất đai.


1.4. Quy định của pháp luật về cho thuê đất.
Luật đất đai 1993 chỉ mới cho ra đời hình thức sử dụng đất thuê của Nhà nước mà
chưa có các quy định cụ thể về vấn đề cho thuê đất của Nhà nước. Trải qua hai lần
sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001, các quy định pháp luật về cho thuê đất mới dần
dần được hoàn thiện, những quy định về quyền và nghóa vụ của tổ chức kinh tế
trong nước thuê đất của Nhà nước được ghi nhận trong Pháp Lệnh ngày 14/10/1994
và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung ngày 27/8/1996 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội
không chỉ được “luật hóa” vào trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 mà còn
được bổ sung và nâng cao hơn. Và đây cũng là lần đầu tiên một văn bản pháp luật
ở tầm cao nhất ghi nhận quyền và nghóa vụ của người thuê đất theo nguyên tắc:
người sử dụng đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền
thuê đất cho nhiều năm thì có nhiều quyền hơn người thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm như quyền thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê lại quyền sử
dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê (điều 78a,
78d).
Ngoài ra, tại lần sửa đổi, bổ sung thứ nhất này, Luật đã bổ sung thêm căn cứ cho
thuê đất (điều 19) để lấp trống “lổ hỏng” trong Luật đất đai 1993, do không quy
định căn cứ cho thuê đất nên các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai lúng túng,
- 12 -


không biết căn cứ vào đâu để cho thuê đất, gây ra những ách tắc không đáng có
cho quá trình thực hiện dự án đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước; Luật
còn quy định rõ 3 trường hợp bắt buộc phải sử dụng đất thuê của Nhà nước tại điều
22b nhằm tạo ra sự bình đẳng giữa các tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuộc mọi
thành phần kinh tế trong việc sử dụng đất để sản xuất kinh doanh.
Đến Luật đất đai sửa đổi bổ sung 2001, các quy định về thẩm quyền cho thuê đất
của Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp cũng được mở rộng hơn tại các điều 23, 80.
Tuy nhiên, Luật đất đai vẫn còn quy định thẩm quyền cho thuê đất của Chính phủ,
chưa có sự phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền cho thuê đất của UBND các cấp.

Luật đất đai 2003 ra đời, có hiệu lực vào ngày 01/7/2004 quy định thẩm quyền cho
thuê đất hoàn toàn thuộc về UBND các cấp, xoá bỏ hẳn thẩm quyền cho thuê đất
của Chính phủ, góp phần nâng cao trách nhiệm và quyền hạn của các cơ quan này.

1.4.1.Thẩm quyền cho thuê đất.
Luật Đất Đai 2003 quy định thẩm quyền cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp
cho địa phương và thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lónh vực đất đai. Mọi
trường hợp cho thuê đất đều được phân cấp cho UBND các cấp nhằm làm giảm
nhẹ bớt những công việc mang tính chất sự vụ của Chính phủ, đồng thời nâng cao
trách nhiệm của chính quyền địa phương. Về thẩm quyền cho thuê đất được quy
định cụ thể tại điều 37:
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho thuê đất đối với
tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài.
+ UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất đối
với hộ gia đình, cá nhân.
+ UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Với quy định này, thẩm quyền cho thuê đất đã được quy định rõ ràng. Cơ sở để
phân định thẩm quyền giữa các cấp ủy ban chỉ dựa vào một yếu tố duy nhất là chủ
thể sử dụng đất, đơn giản hơn rất nhiều so với quy định của Luật đất đai 1993 phaûi
- 13 -


dựa trên nhiều yếu tố: chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, địa giới hành
chính… Thẩm quyền cho thuê đất mà Luật đất đai 2003 quy định vừa không tập
trung quá nhiều vào một cơ quan quản lý nhà nước, vừa không “thả nổi” cho chính
quyền địa phương các cấp mà ở mỗi cấp đều có phạm vi, đối tượng được cho thuê
đất hết sức cụ thể. Đồng thời, việc nhà nước quy định các cấp có thẩm quyền cho
thuê đất không được ủy quyền tại khoản 4 điều 37 nhằm xác định rõ trách nhiệm
của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, tránh các trường

hợp ủy quyền cho thuê đất một cách tùy tiện. Có thể nói, một trong những điểm
sáng của Luật đất đai 2003 là chỉ căn cứ vào chủ thể sử dụng đất để xác định thẩm
quyền cho thuê đất.

1.4.2. Chủ thể thuê đất.
Xuất phát từ lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng và của người sử dụng đất, Luật
đất đai 2003 quy định các trường hợp bắt buộc chủ thể sử dụng đất phải thuê đất
của Nhà nước, cụ thể là trường hợp như sau:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn
mức giao đất hoặc trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Việc nhà nước quy định hạn
mức giao đất nông nghiệp không chỉ có ý nghóa ngăn chặn nạn đầu cơ ruộng đất,
hạn chế sự phân hóa giàu nghèo quá mức trong nhân dân, đặc biệt là ở khu vực
nông thôn, mà nó còn có ý nghóa trong việc đảm bảo vấn đề về an toàn lương thực
của quốc gia, đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất. Vì hiện nay, cơ cấu
kinh tế của nước ta vẫn chưa có sự chuyển dịch đáng kể, nông nghiệp vẫn là ngành
sản xuất chủ yếu với khoảng 70% dân số sống bằng nghề nông, trong khi đó các
ngành công nghiệp, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp và các ngành nghề khác vẫn
chưa đủ sức thu hút đông đảo lao động nông nghiệp, đảm bảo cho sự phát triển của
nền kinh tế. Hơn nữa, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vượt hạn mức chứng tỏ
họ đã sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh nên Nhà nước không “bao
cấp” về đất cho họ mà buộc họ phải thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
- 14 -


+ Trường hợp sử dụng đất để thăm dò, khai thác khoáng sản, sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm thì Nhà nước chỉ quy định một hình thức sử dụng đất duy
nhất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không phụ thuộc vào đối tượng sử dụng
đất. Vì loại đất này được nhà nước khoanh vùng rất lớn mà các doanh nghiệp lại
khai thác mỗi năm một ít, nên để tạo điều kiện thuận lợi cho họ, nhà nước cho

phép họ khai thác đến đâu trả tiền thuê đất đến đó. Mặt khác, mục đích chính của
việc sử dụng đất này là để thăm dò, khai thác nguyên vật liệu nên có ảnh hưởng
rất lớn đến môi trường xung quanh, có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng như:
làm ô nhiễm nguồn nước, đặc biệt là nguồn nước ngầm; gây sụt lún bề mặt đất
canh tác, gây thiệt hại cả về kinh tế lẫn môi trường sinh thái. Do đó, quy định này
vừa đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, cũng như lợi ích của cả cộng đồng dân
cư.
+ Trường hợp cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đối với tổ chức,
cá nhân nước ngoài thì từ trước đến nay Nhà nước ta không áp dụng hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất mà chỉ cho phép họ sử dụng đất dưới hình thức thuê đất
của Nhà nước. Nhưng điểm mới trong Luật đất đai 2003 là không có chương riêng
quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Tổ chức,
cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam được coi là một chủ thể sử dụng đất,
tồn tại song song với các chủ thể sử dụng đất trong nước (điều 9). Bên cạnh đó,
Luật đất đai 2003 còn quy định cụ thể các loại đất mà tổ chức, cá nhân nước ngoài
được thuê, đồng thời mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất của họ và cho
phép họ được quyền lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất hàng năm hay một lần cho
cả thời hạn thuê.
Ngoài những trường hợp bắt buộc phải thuê đất của Nhà nước như đã phân tích ở
trên và một số trường hợp bắt buộc giao không thu tiền sử dụng đất (Điều 33), giao
có thu tiền sử dụng đất (đất ở của hộ gia đình, cá nhân, đất đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê của tổ chức kinh tế), các trường hợp còn lại
người sử dụng đất sẽ được quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất hay thuê đất.
- 15 -


Quyền được lựa chọn là một quyền mới được đề cập trong Luật đất đai 2003 (điều
108). Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh đều có quyền lựa chọn
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất tạo điều kiện cho các chủ

thể sử dụng đất được tự do lựa chọn sự ràng buộc về mặt pháp lý đối với quyền sử
dụng đất sao cho có lợi và phù hợp nhất đối với dự án đầu tư của mình.
Điểm mới trong Luật đất đai 2003 là đã mở rộng hình thức sử dụng đất của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài khi có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam. Nếu như
trước đây trong Luật đất đai 1993, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có một
hình thức sử dụng đất duy nhất là được Nhà nước cho thuê đất thì nay họ cũng có
quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà
nước, trong thuê đất họ còn có quyền lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất hàng
năm hoặc một lần cho cả thời hạn thuê. Điều đó, thể hiện chính sách khuyến khích,
thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
từ quỹ đất.

1.4.3. Quyền và nghóa vụ của chủ thể thuê đất.
Quyền và nghóa vụ của người sử dụng đất được xem là sự phản ánh của chế độ sử
dụng đất, là chuẩn mực để đảm bảo sự đúng đắn trong mối quan hệ giữa nhà nước
và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau, là cơ sở pháp lý để xác định
trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai.
Luật đất đai 2003 xây dựng mô hình quyền và nghóa vụ của người sử dụng đất theo
hướng quy định quyền và nghóa vụ chung của người sử dụng đất, quyền và nghóa vụ
cụ thể của từng loại chủ thể sử dụng đất.
Người sử dụng đất dù là ai, sử dụng đất vào mục đích gì, hình thức sử dụng là đất
giao hay đất thuê thì đều có các quyền và nghóa vụ chung được quy định tại điều
105, điều 107 Luật đất đai 2003.
Bên cạnh các quy định về quyền và nghóa vụ chung của người sử dụng đất, Luật
đất đai 2003 cũng quy định một cách chi tiết các quyền và nghóa vụ cụ thể của
- 16 -


người sử dụng đất, trong đó quyền và nghóa vụ cụ thể của người thuê đất được quy
định tại các điều 111, 114, 119. Theo đó, các chủ thể thuê đất là tổ chức kinh tế

trong nước, hộ gia đình, cá nhân thì kể từ ngày 1/7/2004 chỉ được phép thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm. Do đó, các chủ thể này đều không có quyền giao dịch
quyền sử dụng đất thuê, họ chỉ có quyền đối với tài sản trên đất như: bán tài sản,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được
xác định.
Riêng trường hợp tổ chức kinh tế thuê đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu
công nghệ cao để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng mà trả tiền thuê đất
hàng năm thì được quyền cho thuê lại đất theo quy định tại điểm d khoản 1 điều
111. Nguyên nhân là do khi người sử dụng đất muốn thuê đất trong khu vực này để
sản xuất kinh doanh, họ có thể lựa chọn một là thuê đất trực tiếp của Nhà nước, hai
là thuê lại đất của các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng. Do đó, để tạo
điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng có thể tiến hành hoạt
động kinh doanh nên mặc dù các tổ chức kinh tế này thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm, Nhà nước vẫn cho phép họ được cho thuê lại đất đã xây dựng xong kết cấu hạ
tầng; còn chủ thể thuê lại đất trong khu công nghiệp sẽ được Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 7 điều 49). Ngoài ra, trong Thông tư
01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ tài nguyên và môi trường còn quy
định nếu người thuê lại đất đã trả tiền cho cả thời gian thuê lại đất thì họ còn có
quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê lại và tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất đó. Điều này đã góp phần tạo ra sức hấp dẫn cho
việc đầu tư vào khu công nghiệp của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh
tế.
Mặt khác, Luật đất đai 2003 còn phải giải quyết hệ quả của Luật đất đai 1993, do
trước đây khi thuê đất của Nhà nước, các chủ thể sử dụng đất trong nước có thể lựa
chọn cách thức trả tiền thuê đất cho nhiều năm hoặc một lần nên họ có quyền giao
- 17 -


dịch quyền sử dụng đất thuê, còn hiện nay họ chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất

hàng năm, cho nên, đối với trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời
hạn thuê hoặc đã trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được
trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, Luật đất đai 2003 vẫn cho phép họ được quyền
giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Đối với chủ thể thuê đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thì họ được quyền giao dịch quyền sử dụng đất thuê (trừ quyền chuyển
đổi, thừa kế, tặng cho) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc
bán tài sản, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Hơn nữa,
Luật đất đai 2003 còn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm hoặc một lần được quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê. Nguyên nhân là vì hiện nay nhu cầu về
nhà ở của người dân rất cao, nhất là ở tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh là rất bức xúc, do dòng người từ các địa phương khác đổ về các
đô thị lớn sinh sống, tìm việc làm không ngừng tăng lên. Trong khi đó, các chủ đầu
tư trong nước không đủ vốn và kinh nghiệm để tham gia vào lónh vực này, còn quỹ
nhà ở của Nhà nước lại không đáp ứng đủ nhu cầu của xã hội, dẫn đến tình trạng
người dân phải tự lo chỗ ở của mình bằng mọi cách như lấn chiếm đất đai, xây
dựng nhà trái phép… gây ra sự mất ổn định trật tự xã hội nói chung và quản lý đất
đô thị nói riêng. Chính vì vậy, Luật đất đai 2003 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước
ngoài tham gia vào lónh vực này để góp phần giải quyết tình trạng trên.

Tóm lại, các quy định pháp luật đất đai hiện hành được ra đời trong bối cảnh hội
nhập kinh tế quốc tế và khu vực, trong đó Việt Nam đang cố gắng gia nhập vào Tổ
chức thương mại thế giới (WTO), nên các quy định này khá chặt chẽ và thông
thoáng. Thế nhưng, cho dù pháp luật có không ngừng sửa đổi, bổ sung thì bao giờ
- 18 -



nó cũng có những mặt hạn chế nhất định, vì vậy trong chương hai tác giả xin được
trình bày những chỗ còn thiếu, còn chưa phù hợp với thực tiễn cho thuê đất hiện
nay.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO THUÊ ĐẤT
VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
2.1. Trình tự, thủ tục cho thuê đất và một số vấn đề liên quan.
2.1.1. Quy định của pháp luật.
Trên tinh thần của Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung Ương Đảng
(khoá IX) về “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy
mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, Luật đất đai 2003 đã tạo nên một
bước đột phá về cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, đáp ứng
phần nào những mong mỏi của người dân cũng như những yêu cầu của hội nhập
kinh tế quốc tế. Luật đất đai 2003 dành riêng một chương quy định về các thủ tục
hành chính về quản lý và sử dụng đất theo mô hình “một cửa, một đầu mối”, thủ
tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện không kéo dài nhằm tạo điều kiện thuận lợi
cho người có nhu cầu nhanh chóng có đất để sử dụng, kịp thời nắm bắt thời cơ kinh
doanh.
Theo quy định tại điều 122 của Luật đất đai, thủ tục cho thuê đất được chia làm hai
trường hợp cụ thể là đất đã được giải phóng mặt bằng và đất chưa được giải phóng
mặt bằng. Cả hai trường hợp đều được áp dụng chung đối với tất cả các loại đất và
tất cả các chủ thể có nhu cầu xin thuê đất mà không phân biệt các loại đất khác
- 19 -


nhau cũng như không phân biệt đối tượng sử dụng đất trong nước hay nước ngoài.
Điều này thể hiện sự đơn giản, gọn nhẹ của Luật đất đai 2003 cũng như sự đối xử
bình đẳng của Nhà nước đối với tất cả các chủ thể sử dụng đất.
Để Luật đất đai 2003 nhanh chóng đi vào cuộc sống, Chính phủ đã ban hành Nghị
Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định chi tiết về thủ tục cho thuê đất

trong từng trường hợp cụ thể, tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan quản lý Nhà nước
và người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quy định pháp luật về thủ tục cho thuê
đất.
Trình tự thủ tục cho thuê đất được quy định tại các điều 123, 125, 126 và điều 128
Nghị định số181, trong đó thời hạn để hoàn tất các thủ tục cho thuê đất đối với đất
đã được giải phóng mặt bằng là không quá 20 ngày làm việc (không kể thời gian
người sử dụng đất thực hiện nghóa vụ tài chính) kể từ ngày Sở tài nguyên và môi
trường (STNMT) nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng,
pháp luật cho phép khoảng thời gian dài hơn để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
tiến hành tổ chức thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Nhìn chung, thủ tục cho thuê đất trong Luật đất đai 2003 có rất nhiều điểm tiến bộ.
Thứ nhất, trình tự thủ tục cho thuê đất giờ đây được quy định thống nhất chỉ trong
một điều luật (điều 122) và tại một văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất là Luật
đất đai 2003, khắc phục tình trạng quy định thủ tục cho thuê đất trước đây phân tán
trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau dẫn đến sự thiếu tập trung, thiếu đồng bộ
trong hệ thống pháp luật đất đai, gây không ít khó khăn cho cơ quan quản lý nhà
nước và người sử dụng đất trong quá trình áp dụng các văn bản này trên thực tế, cụ
thể như:
Nghị định số 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định thủ tục hành chính về
giao đất, cho thuê đất đô thị đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Thông tư số 293/TT-TCĐC ngày 14/03/1997 quy định thủ tục hành chính trong giao
đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước.
- 20 -


Thông tư số 679/TT-ĐC ngày 12/05/1997 của Tổng cục địa chính quy định thủ tục
hành chính về cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư .
Thông tư số 2074/TT-ĐC ngày 14/12/2001 Tổng cục địa chính quy định trình tự thủ

tục giao đất, cho thuê đất đối với các loại đất khác.
Qua đó cho thấy, việc quy định thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất trong
hàng loạt văn bản pháp luật mà không quy tụ thành một văn bản thống nhất là một
việc làm không cần thiết. Bởi vì, suy cho cùng việc pháp luật quy định trình tự,
cách thức thực hiện buộc các cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất phải
tuân theo là nhằm để đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất được diễn ra một
cách thông suốt, trôi chảy trong một hành lang pháp lý, một trật tự ổn định chứ bản
chất của vấn đề không phải là phân biệt giữa các loại đất khác nhau, chủ thể khác
nhau để quy định các thủ tục khác nhau.
Thứ hai, việc xác định địa điểm thực hiện dự án không còn bị ràng buộc bởi các
quy định của pháp luật. Nhà đầu tư nước ngoài có thể chủ động thoả thuận địa
điểm thực hiện dự án với cơ quan được giao nhiệm vụ giới thiệu địa điểm đầu tư,
mà không cần phải làm việc với UBND cấp tỉnh nơi có đất để được chấp thuận địa
điểm thực hiện dự án rồi mới có thể tiến hành thủ tục thuê đất. Đặc biệt với sự
xuất hiện của tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức này sẽ thực hiện nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi có quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; đồng thời thực hiện việc
quản lý quỹ đất đã thu hồi, vận động đầu tư, giới thiệu địa điểm cho người có nhu
cầu sử dụng đất. Nhờ đó, các nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm kiếm địa điểm đầu tư
và nhanh chóng có “đất sạch” để thực hiện dự án mà không phải tốn quá nhiều
thời gian, công sức, tiền bạc vào việc lần tìm một cách khó khăn mà không có định
hướng đúng đắn.
Thứ ba, trong hồ sơ xin thuê đất, bên thuê đất không phải nộp bản đồ địa chính khu
đất, biên bản thẩm tra hồ sơ đất đai mà tất cả các công việc này đều được thực
- 21 -


hiện bởi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc STNMN.
VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký
quyền sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính giúp cơ

quan STNMT trong việc tiếp nhận hồ sơ xin thuê đất, thẩm định, kiểm tra hồ sơ
cũng như thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết khác để hoàn tất thủ tục cho
thuê đất.
VPĐKSDĐ sẽ là cầu nối giữa cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với người sử
dụng dất. Một mặt, nó làm giảm bớt gánh nặng công việc cho các cơ quan này, góp
phần thực hiện cải cách bộ máy hành chính theo hướng gọn nhẹ, đơn giản. Mặt
khác, nó còn thúc đẩy nhanh chóng việc thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết
của người thuê đất, giảm bớt các bước, các khâu trung gian không cần thiết vốn hết
sức khó khăn phức tạp cho người thuê đất, đảm bảo lợi ích thiết thực cho họ.
Thứ tư, đối với các dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích phát triển kinh tế thì nhà đầu tư không phải lập phương án bồi
thường, giải phóng mặt bằng. Công việc này sẽ do chính cơ quan quản lý nhà nước
đảm nhiệm, cụ thể là UBND cấp huyện sẽ chịu trách nhiệm lập phương án tổng thể
về bồi thường, giải phóng mặt bằng trình UBND cấp tỉnh xét duyệt; sau khi được
xét duyệt, UBND cấp huyện sẽ tiến hành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để
cho các nhà đầu tư thuê đất. Điều này giúp cho tiến độ thực hiện dự án được tiến
hành nhanh hơn, khắc phục tình trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng dường như
phó thác cho chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi.
Tóm lại, quá trình tiến hành thủ tục cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất
đai hiện hành thì công việc chủ yếu tập trung cho các cơ quan công quyền, tăng
cường trách nhiệm, vai trò chủ động của các cơ quan này, giảm thiểu một cách tối
đa các công việc mà người thuê đất phải làm. Họ chỉ cần nộp hồ sơ tại một cơ quan
đầu mối và chờ cơ quan này trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là
điểm mới trong Luật đất đai 2003.

2.1.2. Thực tiễn áp dụng.
- 22 -


Trong thời gian qua, công tác cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai 2003 đã

được các địa phương trong cả nước triển khai, thực hiện một cách nghiêm túc, đúng
pháp luật. Điển hình như ở tỉnh Bình Dương từ ngày 01/07/2004 đến tháng 08/2005
đã cho 347 tổ chức thuê đất với diện tích 1.159 ha, còn nếu tính từ năm 2001 đến
2005 đã cho 1.301 đơn vị thuê đất với diện tích trên 7.500 ha3.
Ở thành phố Hồ Chí Minh với vai trò là trung tâm kinh tế của cả nước, là nơi diễn
ra các hoạt động kinh tế sôi nổi và năng động nhất đi đầu trong cả nước về tốc độ
tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, ngay khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, UBND thành
phố đã ban hành cùng một lúc Quyết định 138/2004/QĐ-UB ngày 18/05/2004 quy
định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và Quyết định
139/2004/QĐ-UB quy chế phối hợp liên ngành giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện theo cơ chế “một cửa” của Luật
đất đai 2003 và giúp cho công tác quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố đi
vào nề nếp, ổn định, giải tỏa những phiền hà cho dân đồng thời hạn chế các tiêu
cực trong công tác quản lý đất đai.
Bên cạnh những kết quả đạt được, thủ tục cho thuê đất hiện nay vẫn còn nhiều khó
khăn và vướng mắc, đặc biệt đối với các trường hợp xin thuê đất để thực hiện dự
án nhưng không thuộc các trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất.

Vấn đề về hồ sơ xin thuê đất.
Để lập một bộ hồ sơ xin thuê đất mà trong đó yêu cầu phải có văn bản thẩm định
nhu cầu sử dụng đất hay văn bản xác nhận việc chấp hành pháp luật đất đai đối với
các dự án đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó thì Thông tư
01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 hướng dẫn như sau:
 Thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
Theo quy định tại Mục IV điểm 1 Thông tư 01, đối với các dự án đầu tư không sử
dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài,
3

Bình Dương- Những ghi nhận sau 5 ngày kiểm tra.
Tạp chí Tài nguyên & môi trường, tháng 8/2005-Kiều Đăng


- 23 -


chủ đầu tư dự án phải nộp 7 bộ hồ sơ tại STNMT, trong thời hạn không quá 23
ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ STNMT phải hình thành văn bản
thẩm định nhu cầu sử dụng đất gửi cho chủ đầu tư dự án để đưa vào bộ hồ sơ xin
thuê đất. Thế nhưng, trong trường hợp quá thời hạn luật định mà STNMT vẫn chưa
đưa ra được văn bản thẩm định thì người xin thuê đất vẫn phải chờ cho đến khi
STNMT đưa ra quyết định cuối cùng. Do đó, trong quá trình thẩm định rất dễ phát
sinh những tiêu cực, đồng thời cũng gây nhiều bất lợi cho các doanh nghiệp. Ví dụ
trường hợp cho thuê đất của 48 doanh nghiệp ở Hà Nội để mở rộng sản xuất kinh
doanh4. Trong số 48 doanh nghiệp này có 15 doanh nghiệp được ký hợp đồng cho
thuê đất trong cụm công nghiệp vừa và nhỏ Từ Liêm giai đoạn II. Và mỗi doanh
nghiệp phải nộp số tiền tạm thu để xây dựng hạ tầng kỹ thuật với đơn giá tạm tính
là 500.000 đồng/m2. Tiền thì các doanh nghiệp đã nộp từ ngày 14/05/2005 nhưng
đến nay các doanh nghiệp vẫn chưa có đất để sử dụng. Trưởng ban quản lý Cụm
công nghiệp Từ Liêm - Phạm Viết Tý cho biết: “Giai doạn II của dự án hiện đã
hoàn thành giải phóng mặt bằng nhưng chưa có quyết định cho thuê đất của thành
phố. Các doanh nghiệp chậm được giao đất không phải lỗi ở huyện và ban quản lý
dự án mà do vướng ở khâu thẩm định hồ sơ dự án tại các sở, ngành thành phố.
Thẩm định chậm nên dự án không được duyệt vì thành phố chưa có đủ căn cứ để ra
quyết định cho doanh nghiệp thuê đất”.
Còn 33 doanh nghiệp thuê đất tại Cụm tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng thì từ
tháng 07/2005, các doanh nghiệp này đã hoàn tất hồ sơ xin thuê đất và đang trong
tình trạng chờ được “mời lên” để hoàn tất thủ tục và ký hợp đồng thuê đất. Nhưng
cuối cùng các doanh nghiệp lại nhận được câu trả lời của ông Hà Minh Tuấn, Giám
đốc ban quản lý Cụm tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng là: “Ban quản lý cũng
không biết tắc ở đâu nữa, chúng tôi cũng chưa nhận được thông báo nào từ phía các
cơ quan chức năng, có lẽ phải đợi STNMT và Nhà đất”. Không biết các doanh


4

http//:www.vnexpress.net/Vietnam/Kinh- doanh/Bat-dong-san/2006/03/3B9E7CZ6.
48 doanh nghiệp đã có đất vẫn bơ vơ-theo Vneconomy.

- 24 -


nghiệp còn phải đợi bao lâu nữa, trong khi đó các khu đất này vẫn được bỏ trống,
vừa làm thất thoát tiền của nhà nước, vừa làm “ứ đọng” nguồn vốn của doanh
nghiệp.
 Thủ tục xác nhận việc chấp hành pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại Mục IV điểm 2 Thông tư 01 người xin thuê đất phải lập Bản kê
khai về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất đã được nhà nước giao đất, cho
thuê đất trước đó, nộp tại STNMT nơi có đất đang xin thuê.
Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được bản kê khai,
STNMT có trách nhiệm gửi phiếu yêu cầu đến STNMT nơi có đất đã được giao,
được thuê để lấy ý kiến nhận xét;
Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu yêu
cầu, STNMT được yêu cầu xác nhận có trách nhiệm lập và gửi Bản nhận xét.
Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Bản nhận xét,
STNMT nơi có đất đang xin giao, xin thuê có trách nhiệm tổng hợp, lập Bản đánh
giá và đưa vào hồ sơ xem xét việc cho thuê đất.
Như vậy, để có được văn bản xác nhận việc chấp hành pháp luật về đất đai, người
xin thuê đất lại phải mất thêm gần một tháng nữa. Trong khi đó, nếu các cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai biết tận dụng những thành tựu của khoa học công
nghệ, biết phối hợp lẫn nhau đưa tất cả các thông tin này công bố trên mạng thì chỉ
trong vòng vài giây các cơ quan này sẽ có ngay các thông tin cần tìm. Điều này
chứng tỏ hệ thống quản lý đất đai của nước ta vẫn còn theo phương thức thủ công

trên giấy tờ, chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan quản lý nhà nước về
đất đai trong việc cung cấp và trao đổi thông tin cho nhau.

Vấn đề về bộ máy quản lý đất đai.
Về bộ máy, nhận thức sâu sắc tầm quan trọng của việc nâng cao hiệu quả quản lý
đất đai nên Luật đất đai 2003 đã thành lập một số tổ chức sự nghiệp như: Tổ chức
phát triển quỹ đất, VPĐKQSDĐ. Nhưng cho đến nay, mặc dù các VPĐKQSDĐ cấp
tỉnh đã được thành lập trong cả nước nhưng do các địa phương vẫn chưa hiểu đúng
- 25 -


×