- Trang chủ >>
- Cao đẳng - Đại học >>
- Luật
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con theo quy định của pháp luật việt nam hiện hành những vấn đề lý luận và thực tiễn (luận văn thạc sỹ luật)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.63 MB, 101 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
HỒ THỊ THU HÀ
KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA CHA MẸ VÀ CON THEO QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
Chuyên ngành Luật Dân sự - Mã số 0955020035
Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. CHẾ MỸ PHƢƠNG ĐÀI
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CHA MẸ VÀ CON THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỆT NAM HIỆN HÀNH. ............................................................................................ 4
1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và
con................................................................................................................................. 5
1.1.1. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con. .............5
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con. .......5
1.2. Đối tƣợng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con. ..........7
1.2.1. Điều kiện chung để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con……………………………………………….7
1.2.2. Điều kiện trở thành đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với
một số loại đất đặc thù .. ……………………………………………………………………..9
1.3. Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con……………11
1.3.1. Bên tặng cho quyền sử dụng đất (cha mẹ hoặc
…………………...................11
1.3.2. Bên được tặng cho (con hoặc cha mẹ) ……………………………………………12
1.3.3. Một số trường hợp cần lưu ý về chủ thể trong hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng
đất
giữa
cha
mẹ
và
con………………………………………………………………………………………
12
1.4. Hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
giữa
cha
mẹ
và
con…………………………………………………………………………………………..14
1.4.1. Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và
con………………………………………………………………………………………………………………………14
1.4.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ
và
con…………………………………………………………………………………………..….20
1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa
cha mẹ và con. .……………………………………………………………………………………………………..21
1.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho……………………………………………….21
1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho:…………………………………….
….22
1.6. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con có điều kiện kèm theo
...............…………………………………………………………………….. 22
1.7. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ - con vô hiệu và hậu quả của
hợp đồng vô hiệu……………………………………………………………………25
1.7.1. Các trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con vô
hiệu…………………………………………………………………………………………….25
1.7.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và
con
vô
hiệu…………………………………………………………………………………...............30
CHƢƠNG 2. THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA CHA MẸ - CON NHÌN TỪ CƠNG TÁC XÉT XỬ CỦA TỊA ÁN NHÂN
DÂN VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT…….. …………….31
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha
mẹ và con nhìn từ cơng tác xét xử của Tịa án nhân
dân……………………………….
31
2.1.1. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ - con và
công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực cơng chứng, chứng thực hợp
đồng. ................…………………………………………………………………………………………………….31
2.1.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ
và con. ..............…………………………………………………………………………………………………….33
2.1.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện và việc địi lại quyền sử
dụng đất đã tặng cho………………………………………………………………………..37
2.1.4 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong thời kì hơn nhân của bên được
tặng cho và việc nhập quyền sử dụng đất được tặng cho vào tài sản chung của vợ
chồng. ..............…………………………………………………………………………………………………….41
2.1.5. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều kiện hình thức
hợp đồng và trở thành di sản thừa kế khi bên tặng cho chết…………………………..46
2.2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất nói chung và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ con nói riêng..49
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định về hợp đồng tặng cho tặng cho có điều kiện…51
2.2.3. Kiến nghị hồn thiện quy định về tặng cho quyền sử dụng đất trong thời kì hơn
nhân của bên được tặng cho và việc nhập quyền sử dụng đất được tặng cho vào tài
sản chung của vợ chồng…………………………………………………………………….52
2.2.4. Kiến nghị hoàn thiện một số quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
vô hiệu..............……………………………………………………………………………………………………..54
KẾT LUẬN .....……………………………………………………………………...1
PHỤ LỤC 1: Một số mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
PHỤ LỤC 2: Một số bản án, quyết định chƣa đƣợc trích dẫn trong đề tài.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1
LỜI NÓI ĐẦU
Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ con là một trong những giao dịch thông
dụng, gần gũi và thƣờng xuyên phát sinh trong đời sống, vì vậy việc hiểu biết về vấn đề
này nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh làm ảnh hƣởng đến tình cảm gia đình là điều rất
cần thiết.
Mặc dù đã đƣợc pháp luật điều chỉnh nhƣng nhận thức của mỗi cá nhân về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế, tƣ tƣởng tặng cho truyền thống
vẫn còn tồn tại, việc giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật vẫn chƣa đƣợc
quan tâm đúng mức mà chủ yếu dựa trên tình cảm và lời nói; đối tƣợng quan hệ lại là
tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra tranh chấp là điều không tránh khỏi và ngày càng
nhiều hơn. Đồng thời, do đƣợc điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật nhƣ Bộ Luật dân
sự, Luật đất đai, Luật Nhà ở… nhƣng lại không có sự thống nhất về cùng vấn đề nên đã
gây khó khăn khơng ít cho việc áp dụng pháp luật và cơng tác xét xử của Tịa án. Chính
vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và tồn diện về hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất giữa cha mẹ và con là một u cầu có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện
nay, nhất là trong bối cảnh sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005
đang đƣợc triển khai.
Theo những tài liệu mà tác giả tìm hiểu đƣợc thì trong thời gian qua đã có một số
cơng trình nghiên cứu nhƣ: Nguyễn Hải An, pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở
Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia, 2012; Nguyễn Hải An, “Cơ sở lý luận và thực tiễn
về tặng cho quyền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ, Quyết định công nhận nghiên cứu
sinh số: 2392/ SĐH ngày 29 tháng 6 năm 2007; Đỗ Văn Chỉnh, “Tặng cho quyền sử
dụng đất – thực tiễn và tồn tại”, Tạp chí Tòa án nhân dân, tháng 2/2008 (số 3); Đỗ Văn
Đại (chủ biên), giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb.
Lao Động, 2012; Tƣởng Duy Lƣợng, pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính
trị quốc gia, Hà nội, 2009; Dƣơng Anh Sơn, “Bản chất của hợp đồng tặng cho”, Tạp chí
khoa học pháp lý số 4(47)/2008… Thế nhƣng, trong các cơng trình này, các tác giả chỉ
mới tập trung nghiên cứu về hợp đồng tặng cho tài sản, hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất giữa các chủ thể nói chung mà chƣa có sự khái qt, chƣa có cơng trình
2
nghiên cứu hồn chỉnh nào về nhóm chủ thể cha mẹ và con, trong khi đây là nhóm chủ
thể đặc thù và rất quan trọng.
Chính vì những lẽ trên, cùng với mong muốn đƣợc tìm hiểu của bản thân, đề tài:
“Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con theo quy định của pháp luật
Việt Nam hiện hành – những vấn đề lý luận và thực tiễn” đƣợc tác giả chọn làm đề tài
nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
Trong phạm vi khóa luận, tác giả tập trung làm rõ những quy định của pháp luật
hiện hành về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con, nêu ra một số
thực trạng phổ biến trong việc áp dụng các quy định trên, từ đó đề xuất những kiến nghị
mà tác giả cho rằng phù hợp nhằm hoàn thiện pháp luật. Để thực hiện điều đó, tác giả
đã sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ tổng hợp, phân tích, so sánh,… trên cơ sở
nền tảng chính vẫn là chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, mối
quan hệ giữa cái chung và cái riêng, giữa lý luận và thực tiễn.
Về bố cục, ngoài lời mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, đề
tài đƣợc kết cấu gồm 02 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa
cha mẹ và con theo quy định của pháp luật hiện hành.
Chƣơng 2: Thực tiễn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ -con
nhìn từ cơng tác xét xử của Tịa án nhân dân và những kiến nghị nhằm hồn thiện pháp
luật.
Với cơng trình nghiên cứu này, tác giả hi vọng sẽ giúp những ai có ý định giao kết
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con có cái nhìn tổng quan về
những vấn đề pháp lý và thực tiễn của hợp đồng, từ đó có định hƣớng xử sự phù hợp;
đây cũng là nguồn tài liệu tham khảo bổ ích cho các học viên, sinh viên trong quá trình
học tập, nghiên cứu; đồng thời, những kiến nghị đã đƣợc cân nhắc trong đề tài có thể
đƣợc các nhà làm luật xem xét nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật.
Để hồn thành khóa luận này, tác giả đã nhờ rất nhiều vào sự giúp đỡ của gia đình,
thầy cơ và bạn bè, đặc biệt là sự hƣớng dẫn của cơ Chế Mỹ Phƣơng Đài. Chính vì vậy,
3
thông qua đây tác giả muốn gửi đến Cô, Ba, Mẹ, thầy cô và bạn bè lời cảm ơn chân
thành nhất!
TÁC GIẢ
HỒ THỊ THU HÀ
4
CHƢƠNG 1.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT GIỮA CHA MẸ VÀ CON THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỆT NAM HIỆN HÀNH.
Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ con là một giao dịch dân sự tồn tại lâu đời
trong lịch sử khi mà nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia
đình là rất lớn. Lẽ ra việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con cần đƣợc thừa
nhận sớm hơn và đƣa vào khuôn khổ pháp lý, thì trong một thời gian dài pháp luật
khơng ghi nhận hình thức chuyển quyền này1. Điều đó không giúp loại bỏ mà ngƣợc lại
dẫn đến hiện tƣợng giao dịch ngầm, các cơ quan công quyền không thể kiểm sốt đƣợc.
Nhận thức đƣợc điều đó, năm 2003, trong lần xây dựng mới Luật Đất đai, Nhà nƣớc đã
ghi nhận tặng cho quyền sử dụng đất là một trong năm hình thức chuyển quyền sử dụng
đất hợp pháp. Khoản 4, Điều 4 Luật đất đai quy định: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất
là việc xác lập quyền sử dụng đất do đƣợc ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân
mới”. Tiếp theo đó, Bộ luật Dân sự 2005 cũng dành nhiều điều luật để quy định về loại
hợp đồng này. Nhƣ vậy có thể nói Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009 – sau
đây gọi chung là Luật đất đai hiện hành) và Bộ luật Dân sự 2005 là hai cơ sở pháp lý
quan trọng điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và tặng cho quyền
sử dụng đất giữa cha mẹ và con nói riêng.
1
Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nhà nƣớc bảo đảm cho ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng những
quyền lợi hợp pháp trên đất đƣợc giao, kể cả quyền chuyển, nhƣợng, bán thành quả lao động, kết quả
đầu tƣ trên đất đƣợc giao khi không cịn sử dụng đất và đất đó đƣợc giao cho ngƣời khác sử dụng theo
trình tự, thủ tục do pháp luật quy định” (Điều 3). Ngƣời sử dụng đất “… đƣợc quyền chuyển, nhƣợng,
bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà ngƣời sử dụng đất có đƣợc một cách hợp pháp trên đất
đƣợc giao” (Điều 49). Điều 3 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “…Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Nhƣ vậy
trong cả hai văn bản pháp luật trên quyền tặng quyền sử dụng đất đã không đƣợc ghi nhận.
5
Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ
và con.
1.1.1. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch chuyển quyền
1.1.
sử dụng đất đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự 2005, theo đó: “Hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên đƣợc tặng
cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên đƣợc tặng cho mà không yêu
cầu bền bù, còn bên đƣợc tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và
pháp luật về đất đai” (Điều 722 Bộ luật Dân sự 2005).
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ con là một dạng hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất, mà chủ thể là những ngƣời có quan hệ cha – mẹ - con, đó là sự
thỏa thuận bằng văn bản giữa cha mẹ và con, theo đó cha mẹ (hoặc con) giao quyền sử
dụng đất cho con (hoặc cha mẹ) mà khơng u cầu đền bù, cịn bên kia đồng ý nhận
theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và pháp luật về đất đai.
Khoản 3 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2005 về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, quy
định: “… quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng
đƣợc xác lập do đƣợc ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của
Bộ luật này và pháp luật đất đai”. Nhƣ vậy có thể thấy, với tƣ cách là một giao dịch
chuyển quyền sử dụng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan
trọng giúp xác lập quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là cha - mẹ - con, nâng cao tính
đồn kết và tinh thần tƣơng thân, tƣơng ái giữa các thành viên trong gia đình, giúp
ngƣời đƣợc thừa hƣởng ổn định cuộc sống, thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất và khai thác
tốt hơn quyền sử dụng đất đã có.
Việc Luật đất đai 2003 bổ sung thêm hình thức tặng cho quyền sử dụng đất cịn có
ý nghĩa kinh tế to lớn là làm đa dạng hóa thị trƣờng bất động sản, giúp giải quyết đƣợc
nhu cầu chun mơn hóa trong sản xuất - kinh doanh, một địi hỏi khơng thể thiếu đƣợc
của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trƣờng thơng qua việc lƣu chuyển quyền sử
dụng đất một cách tự nhiên, “hàng hóa đất đai” đƣợc lƣu thơng đến những đối tƣợng có
nhu cầu thực sự, nhờ đó góp phần thúc đẩy sản xuất, kinh doanh.
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con.
6
Từ khái niệm trên, có thể khẳng định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các
đặc điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của cả pháp
luật dân sự và pháp luật đất đai. Đây trƣớc hết là một hợp đồng do đó phải tuân theo
những quy định của pháp luật về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự 2005. Bên cạnh đó, do
đối tƣợng tặng cho là quyền sử dụng đất, một loại tài sản đặc thù đƣợc quy định cụ thể
trong Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hƣớng dẫn nên việc tặng cho cũng chịu sự
điều chỉnh của pháp luật về đất đai. Bộ luật Dân sự ghi nhận những vấn đề pháp lý
chung về giao kết, hiệu lực, thực hiện, hủy bỏ hợp đồng; còn Luật Đất đai quy định
những điều kiện cụ thể đối với đối tƣợng, chủ thể, trình tự thủ tục tặng cho quyền sử
dụng đất. Vì vậy để tiếp cận vấn đề này phải căn cứ vào cả hai ngành luật trên, trong đó
có xem xét đến mối quan hệ giữa luật chung và luật chuyên ngành
Thứ hai, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là việc tặng cho quyền tài
sản thuộc sở hữu toàn dân, được Nhà nước giám sát và quản lý. “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”2. Quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất
là “quyền của ngƣời không phải chủ sở hữu đối với tài sản”, “ngƣời khơng phải chủ sở
hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của
mình theo thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định pháp luật”3. Do đó việc
xác lập, thực hiện quyền sử dụng đất nằm trong sự kiểm soát và quản lý của Nhà nƣớc.
Việc thực hiện quyền sử dụng đất phải đƣợc đăng ký quyền sử dụng đất theo thủ tục
luật định. Đây là quyền tài sản đƣợc phép giao dịch, tuy nhiên việc giao dịch phụ thuộc
vào sự cho phép của Nhà nƣớc trên nhiều yếu tố nhƣ chủ thể sử dụng đất, loại đất, hình
thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng chỉ có sự chuyển giao
quyền sử dụng tài sản, ngƣời nhận tặng cho chỉ đƣợc quyền sử dụng vì ngƣời tặng cho
khơng có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất, do đó dến lƣợt mình ngƣời
nhận tặng cho cũng chỉ có quyền sử dụng đất mà không thể trở thành chủ sở hữu đất đai.
Đặc điểm này giúp chúng ta phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp
2
3
Điều 5, Luật Đất đai 2003.
Điều 173 Bộ luật Dân sự 2005.
7
đồng tặng cho tài sản thông thƣờng khác và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Đối với
hợp đồng tặng cho tài sản thông thƣờng, sau khi hợp đồng tặng cho đƣợc xác lập, bên
đƣợc tặng cho trở thành chủ sở hữu tài sản. Đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất chỉ đƣợc chuyển giao cho bên thuê trong một thời hạn nhất định theo
sự thỏa thuận của các bên.
Thứ tư, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp
luật về hình thức của hợp đồng. Để vừa thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu, vừa
thực hiện chức năng quản lý nhà nƣớc về đất đai, pháp luật quy định giao dịch về quyền
sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện hình thức nhất định, hợp đồng phải đƣợc lập
thành văn bản, có cơng chứng chứng thực hoặc phải đăng ký. Đây là điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng. Thơng qua việc cơng chứng, chứng thực và đăng ký này, Nhà nƣớc
phần nào kiểm sốt đƣợc tình trạng sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất, từ đó có kế
hoạch, quy hoạch sử dụng đất phù hợp.
Thứ năm, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ, không đền bù.
Bên tặng cho thực hiện tặng cho dựa trên lịng tốt của mình mà khơng u cầu bên đƣợc
tặng cho hoàn trả giá trị tài sản hay bồi hoàn một lợi ích vật chất nào, đây là điểm khác
biệt cơ bản giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với một số hợp đồng có tính chất
đền bù nhƣ hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng chuyển nhƣợng, hợp đồng cho thuê quyền
sử dụng đất… Tuy nhiên cũng cần lƣu ý, tính chất khơng bồi hồn của hợp đồng tặng
cho khơng có nghĩa là tặng cho khơng có ngun nhân, khơng có mục đích. Trong
nhiều trƣờng hợp, mục đích của bên tặng cho đƣợc thể hiện rõ ràng dƣới dạng tặng cho
có điều kiện4.
1.2.
Đối tƣợng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con.
Đối tƣợng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của
ngƣời tặng cho, song không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tƣợng của
tặng cho quyền sử dụng đất, mà chỉ những quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật thừa nhận
hoặc không bị cấm tặng cho mới trở thành đối tƣợng của tặng cho quyền sử dụng đất.
1.2.1. Điều kiện chung để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con.
4
xem tại mục 1.6. của khóa luận.
8
Để trở thành đối tƣợng tặng cho trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha
mẹ và con, quyền sử dụng đất phải là: (i) đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo hình
thức giao (giao có thu tiền sử dụng đất hoặc giao khơng thu tiền sử dụng đất); (ii) hoặc
là đất mà hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê trƣớc ngày Luật đất đai 2003 có
hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê
đất cho nhiều năm mà thời hạn th đất đã đƣợc trả tiền cịn lại ít nhất 5 năm thì đƣợc
tặng cho trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.
Nhƣ vậy chỉ trong trƣờng hợp này quyền tặng cho giữa cha mẹ và con mới đƣợc
phát sinh. Tuy nhiên, đó chỉ mới là điều kiện cần, quyền sử dụng đất tặng cho còn phải
thỏa mãn các điều kiện đủ tại Điều 106 Luật đất đai 2003 nhƣ sau:
(i) Ngƣời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản khác gắn lền với đất. Giấy chứng nhận đƣợc coi là “chứng thƣ pháp lý” ghi nhận
và bảo hộ quyền của ngƣời sử dụng đất. Nếu ngƣời sử dụng đất khơng có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhƣng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5
Điều 50 Luật Đất đai thì chỉ đƣợc sử dụng giấy tờ này để thực hiện quyền tặng cho cho
đến trƣớc ngày 01/01/2008. Kể từ ngày 01/01/2008 trở đi, ngƣời sử dụng đất phải có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất trừ trƣờng
hợp ngƣời sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50
Luật Đất đai đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trƣớc ngày
01/11/2007 nhƣng chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất5;
(ii) Đất khơng có tranh chấp. Trƣờng hợp đất đang bị tranh chấp thì phải giải quyết
xong tranh chấp, ngƣời sử dụng đất mới đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất. “Quy định
này nhằm xác định rõ tƣ cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích
thực sự của họ… đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch còn lại và
5
Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
9
tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, tránh các rắc rối phát sinh
sau này”6;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Khi quyền sử
dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì quyền của ngƣời sử dụng đất đã bị hạn
chế, do đó họ không đƣợc phép thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình,
quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của ngƣời đƣợc thi hành án nhằm tránh sự tẩu tán
tài sản và lẩn tránh nghĩa vụ của phải thi hành án;
(iv) Quyền sử dụng đất là đối tƣợng của hợp đồng tặng cho phải còn trong thời hạn
sử dụng đất. Đối với các loại đất có quy định thời hạn sử dụng (Điều 67 Luật Đất đai)
thì chỉ trong thời hạn đó, quyền của ngƣời sử dụng đất mới phát sinh, do đó mới đƣợc
quyền thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất.
1.2.2. Điều kiện trở thành đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với một
số loại đất đặc thù.
Đối với một số quyền sử dụng đất đặc thù, do yêu cầu đảm bảo cuộc sống, an toàn
sinh thái… ngoài việc đảm bảo các điều kiện chung trên, giao dịch tặng cho chỉ đƣợc
thực hiện khi thỏa mãn điều kiện7:
(i) Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đã đƣợc Nhà nƣớc giao đất lần đầu
đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở đƣợc miễn tiền sử dụng đất
mà đã chuyển nhƣợng và khơng cịn đất sản xuất, khơng cịn đất ở, nếu đƣợc Nhà nƣớc
giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở đƣợc
miễn tiền sử dụng đất thì chỉ đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất sau thời hạn mƣời (10)
năm kể từ ngày đƣợc giao đất lần thứ hai.
(ii) Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân
khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhƣng chƣa
có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất
6
Trƣờng Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia
Việt Nam, năm 2012, trang 213.
7
Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
10
rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá
nhân sinh sống trong phân khu đó.
(iii) Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản
xuất nơng nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phịng hộ đó.
Đối với một số loại đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, pháp luật còn quy định
hạn mức đƣợc phép nhận tặng cho, cụ thể:
(i) Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối: Không quá
sáu (06) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thuộc khu vực Đông
Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; Không quá bốn (04) ha đối với các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ƣơng còn lại.
(ii) Đất trồng cây lâu năm: Không quá hai mƣơi (20) ha đối với các xã, phƣờng, thị
trấn ở đồng bằng; Không quá năm mƣơi (50) ha đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở trung
du, miền núi.
(iii) Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá năm mƣơi (50) ha đối với các xã,
phƣờng, thị trấn ở đồng bằng; Không quá một trăm (100) ha đối với các xã, phƣờng, thị
trấn ở trung du, miền núi.
Trong trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nơng nghiệp vƣợt hạn mức
nhận chuyển quyền trên mà hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất đã đƣợc
công chứng, chứng thực từ trƣớc ngày Nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH11 có hiệu
lực thi hành thì phần diện tích đất vƣợt hạn mức đƣợc tiếp tục sử dụng nhƣ đối với
trƣờng hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền8.
Đất ở, đất nơng nghiệp khác, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản
xuất là rừng tự nhiên không bị hạn chế diện tích nhận tặng cho nhƣ các loại đất trên.
8
Điều 2, 3 Nghị Quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 của Ủy ban thƣờng vụ Quốc
hội.
11
1.3.
Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con.
Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và
tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con. Chủ thể tặng cho và nhận tặng cho
trong trƣờng hợp này chỉ có thể là cá nhân và cá nhân, mà cụ thể hơn là giữa những
ngƣời có quan hệ huyết thống hoặc nuôi dƣỡng. Cần lƣu ý thuật ngữ cha – mẹ - con
đƣợc hiểu theo nghĩa pháp lý, bao gồm cha mẹ đẻ – con đẻ, cha mẹ nuôi – con nuôi.
Chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất phải là những ngƣời có đủ điều kiện theo
quy định của pháp luật. Đồng thời, họ phải đƣợc pháp luật cho phép hoặc không cấm
trong việc tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, thì mới đƣợc xác lập, thực
hiện tặng cho quyền sử dụng đất9.
Trƣớc hết để giao dịch có hiệu lực thì các bên trong quan hệ tặng cho phải có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ, tham gia giao dịch hoàn tồn tự nguyện. Bên cạnh đó, với
mỗi chủ thể pháp luật quy định những điều kiện riêng:
1.3.1. Bên tặng cho quyền sử dụng đất (cha mẹ hoặc con).
Bên tặng cho phải:
(i) Là ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều 9 Luật đất đai quy định
Ngƣời sử dụng đất bao gồm: ... Hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc (sau đây gọi chung là
hộ gia đình, cá nhân) đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài về
đầu tƣ, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thƣờng xuyên hoặc về sống ổn định tại
Việt Nam đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam giao đất, cho thuê đất, đƣợc mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở;... Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật
Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Luật 34/2009/QH12) đã bổ sung
thêm đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở, do đó khái niệm ngƣời sử dụng
đất cũng đƣợc mở rộng thêm, bao gồm: ... Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất,
cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi có quốc tịch Việt Nam, hoặc ngƣời gốc Việt
9
Nguyễn Hải An, Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ,
Quyết định công nhận nghiên cứu sinh số: 2392/ SĐH ngày 29 tháng 6 năm 2007.
12
Nam thuộc diện ngƣời về đầu tƣ trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tƣ, ngƣời
có cơng đóng góp cho đất nƣớc, nhà khoa học, nhà văn hố, ngƣời có kỹ năng đặc biệt
mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, ngƣời có
vợ hoặc chồng là cơng dân Việt Nam sinh sống ở trong nƣớc, đƣợc cơ quan có thẩm
quyền của Việt Nam cho phép cƣ trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên; Hoặc ngƣời gốc
Việt Nam đƣợc cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và đƣợc
phép cƣ trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.
(ii) Có quyền sử dụng đất đƣợc phép tặng cho. Tức quyền sử dụng đất đáp ứng các
điều kiện nhƣ đã trình bày ở mục 1.2 trên.
1.3.2. Bên được tặng cho (con hoặc cha mẹ).
Bên đƣợc tặng cho phải là cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối
tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; đồng thời,
không thuộc trƣờng hợp không đƣợc nhận tặng cho tại Điều 103 Nghị định
181/2004/NĐ-CP nhƣ: (i) Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp
không đƣợc nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nƣớc; (ii) Hộ gia đình,
cá nhân không đƣợc nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân
khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu
vực rừng phịng hộ nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ
đó.
1.3.3. Một số trường hợp cần lưu ý về chủ thể trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất giữa cha mẹ và con.
(i) Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con chƣa thành niên:
Con chƣa thành niên không thể là chủ thể trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất. Trong trƣờng hợp này cha mẹ là đại diện đƣơng nhiên của con do đó khơng thể vừa
đứng tên là bên tặng cho vừa đứng tên là bên đƣợc tặng cho với tƣ cách là ngƣời đại
diện trong hợp đồng, vì Điều 144 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “ngƣời đại diện không
đƣợc xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình…” chính vì vậy trong
trƣờng hợp này cha mẹ có thể làm cam kết tặng cho quyền sử dụng đất có cơng chứng,
13
chứng thực thay cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Cách làm này không trái
quy định pháp luật mà vẫn đảm bảo quyền lợi của các bên10.
(ii) Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con đã có gia đình:
Trong trƣờng hợp cha mẹ cho riêng con và ngƣời con không đƣa quyền sử dụng đất
vào khối tài sản chung của hai vợ chồng thì đó là tài sản riêng và ngƣời con đƣợc tự do
xác lập, thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất.
Trong trƣờng hợp cha mẹ cho cả hai vợ chồng con hoặc cho riêng con nhƣng ngƣời
con đã nhập quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung của vợ chồng thì đó là tài sản
chung hợp nhất. Theo Điều 27 Luật Hơn nhân và Gia đình thì tài sản mà vợ chồng đƣợc
đƣợc tặng cho chung là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có đƣợc sau khi
kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu do đó trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng, và cả
hai vợ chồng đều có quyền ngang nhau trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch
quyền sử dụng đất về sau.
(iv) Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con trong đó một hoặc các bên là
ngƣời nƣớc ngồi, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài.
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của ngƣời nƣớc
ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi có nhiều hạn chế hơn so với Cơng dân
Việt Nam, chính vì vậy quyền tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất cũng có
nhiều khác biệt. Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp này
ngoài việc đáp ứng đủ các điều kiện chung trên thì cịn phải thỏa mãn những điều kiện
sau:
Trƣờng hợp bên tặng cho là ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài:
Khi bên tặng cho là ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (các đối tƣợng quy định tại Điều 126 Luật
Nhà ở, Điều 121 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung theo Luật số 34/2009/QH12) thì đƣợc
“Sang tên quyền sử dụng đất cho con đã thành niên và con chƣa thành niên”, chuyên mục Nhịp
10
cầu bạn đọc, Tạp chí Tài ngun và mơi trường, kỳ 1- tháng 10/2012, trang 50.
14
tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho cá nhân trong nƣớc, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở. Các trƣờng
hợp còn lại không đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất.
Trƣờng hợp bên đƣợc tặng cho là ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài:
Bên đƣợc tặng cho là ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài là đối tƣợng đƣợc sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì đƣợc nhận tặng cho quyền
sử dụng đất của cá nhân trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc quyền
sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và đứng tên quyền sử dụng đất
đó. Nếu bên đƣợc tặng cho không thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam thì đƣợc hƣởng giá trị quyền sử dụng đất tặng cho.
Hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất giữa cha mẹ và con.
1.4.1. Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản có giá trị lớn, hơn nữa lại thuộc quản lý của
1.4.
Nhà nƣớc do đó để kiểm sốt việc lƣu thơng tài sản này, pháp luật quy định “Hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực
theo quy định của pháp luật”11. Tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất, do đó cũng áp dụng quy định này.
Tuy nhiên, nhìn từ góc độ khác thì tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng đặc biệt
của tặng cho bất động sản, cho nên về hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
hoàn toàn giống hợp đồng tặng cho bất động sản phải đăng ký. Điều 467 Bộ luật Dân
sự 2005 quy định: “Tặng cho bất động sản phải đƣợc lập thành văn bản, có cơng chứng
chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải
đăng ký quyền sở hữu”. Nghĩa là với bất động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu thì
việc tặng cho phải lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực. Còn đối với bất động
sản phải đăng ký quyền sở hữu (nhƣ quyền sử dụng đất) thì có thể lựa chọn: (i) hoặc là
lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; (ii) hoặc tiến hành đăng ký.
11
Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005
15
Thế nhƣng, theo Điều 129 Luật đất đai thì để đăng ký tặng cho, bên nhận tặng cho
phải chuẩn bị hồ sơ gồm “văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết
định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi phải có chứng thực của Uỷ ban nhân
dân xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của cơng chứng nhà nƣớc”. Điều
này có nghĩa là để thực hiện việc đăng ký tặng cho phải có hợp đồng hoặc cam kết tặng
cho đƣợc cơng chứng, chứng thực.
Thêm vào đó, để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực thì hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất phải đƣợc đăng ký tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Nhƣ vậy, thực chất pháp luật đã không cho các bên lựa chọn, dù cách quy định có khác
nhau, nhƣng pháp luật luôn yêu cầu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đƣợc lập
thành văn bản, có công chứng, chứng thực và phải đăng ký. Đây là điều kiện bắt buộc
đối với hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con nói riêng.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con phải đƣợc lập
thành văn bản.
Theo cách hiểu chung nhất, pháp luật các nƣớc đều thừa nhận “hình thức văn bản”
(i)
bao gồm các dạng: văn bản hợp đồng, thƣ, thông điệp dữ liệu (gồm điện báo, telex, fax,
trao đổi dữ liệu điện tử và thƣ điện tử…) có khả năng biểu hiện nội dung dƣới một hình
thức hữu hình.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con phải đƣợc công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Điều 119 Luật Đất đai quy định việc công chứng, chứng thực đƣợc thực hiện nhƣ
(ii)
sau: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa những ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngồi thì phải có chứng nhận của cơng chứng nhà nƣớc. Hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất giữa những hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của cơng chứng nhà
nƣớc hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất. Hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất giữa một bên là ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và
một bên là hộ gia đình cá nhân phải có chứng nhận của cơng chứng nhà nƣớc hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất.
16
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con phải đƣợc đăng ký
tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 129 Luật
(iii)
Đất đai nhƣ sau:
Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân
xã nơi có đất để chuyển cho văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến
cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trƣờng hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa
vụ tài chính đó đƣợc xác định theo số liệu địa chính thì văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật; văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thơng báo cho bên nhận
quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn khơng q năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính, ngƣời nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
nơi đã nộp hồ sơ.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hƣớng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng chủ thể tại Điều 11, 12, 14, 16
và 17. Có thể khái quát bằng sơ đồ sau:
(Lƣu ý: Vì theo quy định tại Khoản 1, Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân thì việc
tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ con đƣợc miễn thuế thu nhập cá nhân, do đó
bên đƣợc tặng cho khơng phải đóng thuế thu nhập cá nhân đối với khoản lợi này. Đồng
thời, theo Nghị định số 23/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 45/2011/NĐ-CP về
lệ phí trƣớc bạ, Thơng tƣ số 34/2013 sửa đổi một số điều của Thông tƣ 124/2011/TTBTC hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ thì đối với nhà, đất là quà tặng giữa cha mẹ con nay
đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
17
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì đƣợc miễn lệ phí trƣớc bạ, do đó trong
sơ đồ bên dƣới tác giả khơng đề cập đến giai đoạn bên nhận quyền sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính).
18
Ngƣời sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam sử dụng đất tại xã, thị trấn.
Hồ sơ gồm:
Trao
- Văn bản cam kết tặng
GCNQSDĐ
cho hoặc hợp đồng tặng cho đƣợc
công chứng chứng thực theo quy
định.
- Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Uỷ ban nhân dân xã, thị
trấn
- Giấy tờ về quyền sở hữu
nhà ở, công trình xây dựng (nếu
- Kiểm tra, xác nhận tình
có).
trạng tranh chấp đất.
Gửi
GCNQSDĐ
- Cơng bố kết quả kiểm
Văn phịng đăng ký
tra.
quyền sử dụng đất cấp huyện
- Kiểm tra hồ sơ, xác minh
GCNQS
đủ hay khơng đủ điều kiện cấp
DĐ
GCNQSDĐ.
- Làm trích lục bản đồ
hoặc trích đo địa chính.
Phịng Tài Ngun và
mơi trƣờng
- Kiểm tra hồ sơ.
- Lập tờ trình.
Ủy ban nhân dân cấp
huyện (ký duyệt)
19
Ngƣời sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam sử dụng đất tại xã, phƣờng, thị trấn.
Hồ sơ gồm:
- Văn bản cam kết
tặng cho hoặc hợp đồng tặng
Trao
cho đƣợc công chứng chứng
GCNQSDĐ
thực theo quy định.
- Giấy chứng nhận
quyền
sử
dụng
đất
(GCNQSDĐ).
- Giấy tờ về quyền
sở hữu nhà ở, cơng trình xây
dựng (nếu có).
Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện
- Kiểm tra hồ sơ, xác
minh đủ hay khơng đủ điều
GCNQSD
kiện cấp GCNQSDĐ.
Đ
- Làm trích lục bản
đồ hoặc trích đo địa chính.
Phịng Tài Ngun và
mơi trƣờng
- Kiểm tra hồ sơ.
- Lập tờ trình.
Ủy ban nhân dân cấp
huyện (ký duyệt)
20
1.4.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và
con.
Khoản 2, Điều 467 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động
sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở
hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu
lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai”.
Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai
quy định: “… Hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất… có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ƣu tiên thanh toán
nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất đƣợc xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.
Nhƣ vậy, có thể thấy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, việc cơng chứng,
chứng thực chỉ là điều kiện cần về hình thức hợp đồng chứ chƣa phải là điều kiện đủ để
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực. Có nhiều quan điểm khác nhau về
thuật ngữ “đăng ký” trên. Có ý kiến cho rằng đây là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất
(đăng ký quyền sử dụng đất), tức là hình thức đăng ký mà chính việc ghi nhận quyền
trên sổ sách đăng ký có tác dụng tạo ra quyền12. Theo ý kiến khác thì đây là đăng ký đối
kháng với ngƣời thứ ba (đăng ký hợp đồng tặng cho) tức việc đăng ký khơng có tác
dụng tạo ra quyền, mà chỉ có tác dụng thơng tin cho ngƣời thứ ba về sự hiện hữu theo
giả thiết của một quyền đã đƣợc tạo lập trƣớc đó 13. Quan điểm khác lại cho rằng:
12
“Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký, tức là ở thời điểm cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
chính thức ghi nhận việc tặng cho vào văn bản những thông tin cần thiết của sự kiện tặng cho, từ đây
làm phát sinh quyền của bên đƣợc tặng cho đối với tài sản đƣợc tặng cho. Nói cách khác, từ thời điểm
đăng ký, bên tặng cho chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản tặng cho và phát sinh quyền sở hữu cho
bên đƣợc tặng cho” (Tƣởng Duy Lƣợng, pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia,
Hà Nội, năm 2009, trang 386).
13
“Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký đồng nghĩa với quyền và nghĩa vụ của các bên trong
hợp đồng cũng pháp sinh, khi quyền và nghĩa vụ đã đƣợc phát sinh, các bên có thể thỏa thuận việc một
trong các bên có nghĩa vụ hồn tất các thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Đăng ký để hợp
đồng có hiệu lực khác với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, khi đăng ký chuyển quyền sử dụng đất
21
“Thực tế ở Việt Nam khơng có sự phân định rạch ròi giữa đăng ký xác lập quyền và
đang ký đối kháng với ngƣời thứ ba… Đơn giản, coi việc đăng ký là một phần của hoạt
động quản lý nhà nƣớc, ngƣời làm luật thừa nhận cho ngƣời đăng ký một số lợi thế
trong việc thực hiện quyền đƣợc đăng ký trong quá trình giao dịch, đặc biệt là trong các
giao dịch mà cơ quan nhà nƣớc có đóng một vai trị chính thức nhất định. Trong chừng
mực nào đó, sự thừa nhận này đƣợc xem nhƣ là phần thƣởng đối với ngƣời đã có thái
độ hợp tác tích cực trong việc thực thi pháp luật thông qua hành vi đăng ký tài sản”14.
Tác giả đồng ý với quan điểm thứ ba này, vì nhƣ đã trình bày, Nhà nƣớc quản lý đất đai
dựa trên vai trò vừa là đại diện chủ sở hữu đất, trao quyền cho ngƣời sử dụng đất, vừa là
chủ thể quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Chính vì vậy Nhà nƣớc tổ chức đăng ký nhằm xác
lập, ghi nhận quyền và nghĩa vụ pháp lý của ngƣời sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể;
đồng thời kiểm sốt tình trạng giao dịch quyền sử dụng đất của các chủ thể trên thị
trƣờng, quản lý đƣợc những biến động trong việc sử dụng đất, từ đó xác định chủ thể có
nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc, góp phần đảm bảo sự an toàn
cho các bên tham gia giao dịch sau này. Xuất phát từ những mục đích trên nên pháp
luật quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
giữa cha mẹ và con.
1.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho.
Quyền của bên tặng cho quyền sử dụng đất: do tính chất khơng đền bù của hợp
1.5.
đồng tặng cho nên quyền của bên tặng cho không đƣợc pháp luật quy định. Tuy nhiên,
trong trƣờng hợp hợp đồng tặng cho là có điều kiện thì nếu phải thực hiện nghĩa vụ sau
khi tặng cho mà bên đƣợc tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền địi lại
tài sản và yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại.
Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất: Bên tặng cho quyền sử dụng đất có
các nghĩa vụ sau đây: (i) Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và
thì phải đăng ký trƣớc bạ sang tên di chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển giao sang bên đƣợc
chuyển giao” (PGS.TS Đỗ Văn Đại (chủ biên), giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền
sử dụng đất, Nxb Lao Động, năm 2012, trang 166)).
14
PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản tại Việt Nam – các vấn đề lý luận và thực
tiễn”, trang thông tin điện tử Nghiên cứu lập pháp, văn phòng Quốc hội.
