Hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

ĐINH HỮU ĐỊNH

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP,
THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP,
THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Xuân Quang
Học viên: Đinh Hữu Định
Lớp: Cao học luật, Khóa23

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu của tơi, được thực

hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Xuân Quang. Những tài liệu tham khảo
sử dụng trong luận văn đã được trích dẫn theo đúng quy định. Tôi xin chịu trách
nhiệm trước Nhà trường và Hội đồng bảo vệ luận văn về những nội dung trình bày
trong luận văn của mình.
Tác giả luận văn

Đinh Hữu Định


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nội dung

BLDS

Bộ luật Dân sự

BĐS

Bất động sản

HĐUQ

Hợp đồng ủy quyền


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ...........................................................................................................1

CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP,
THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................6
1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao
dịch bất động sản ...................................................................................................6
1.1.1. Khái niệm ...................................................................................................6
1.1.2. Đặc điểm ...................................................................................................11
1.2. Chủ thể của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động
sản ..........................................................................................................................15
1.2.1. Bên ủy quyền ............................................................................................16
1.2.2. Bên được ủy quyền ...................................................................................19
1.3. Hình thức của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất
động sản ................................................................................................................22
1.4. Nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất
động sản ................................................................................................................27
1.4.1. Quyền và nghĩa vụ của các bên ................................................................27
1.4.2. Phạm vi, thời hạn ủy quyền và ủy quyền lại.............................................32
1.4.3. Các thỏa thuận khác .................................................................................36
1.5. Chấm dứt hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động
sản ..........................................................................................................................37
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP, THỰC HIỆN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .........................................................................................41
2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao
dịch bất động sản .................................................................................................41
2.1.1. Những bất cập, hạn chế của pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác lập,
thực hiện giao dịch bất động sản .......................................................................41
2.1.2. Những bất cập từ thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng ủy quyền để
xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản ..........................................................51

2.2. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định về hợp đồng ủy quyền để xác lập,
thực hiện giao dịch bất động sản ........................................................................58
2.2.1. Sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác
lập, thực hiện giao dịch bất động sản ................................................................58
2.2.2. Những kiến nghị khác ...............................................................................64
KẾT LUẬN ..............................................................................................................67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Chế định về hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) là một trong những chế định hình
thành và phát triển khá sớm cùng với sự ra đời của pháp luật dân sự. Đây là phương
tiện pháp lý quan trọng giúp các chủ thể có thể thông qua hành vi của người khác để
xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự nhằm đáp ứng những quyền và lợi ích hợp
pháp của mình. Một trong số đó là việc ủy quyền cho người khác xác lập và thực
hiện giao dịch bất động sản (BĐS).
Thông qua HĐUQ, bên ủy quyền có thể ủy quyền cho bên được ủy quyền nhân
danh mình thực hiện một hoặc một số hành vi nhất định liên quan đến việc xác lập và
thực hiện giao dịch BĐS. Tuy nhiên, các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015
về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS cịn khá chung chung, dẫn
đến có nhiều cách hiểu khách nhau về các quy định này. Bên cạnh đó, các quy định
về HĐUQ trong BLDS 2015 còn nhiều điểm chưa thật sự phù hợp cho các giao dịch
liên quan đến BĐS. Những bất cập này vốn đã tồn tại từ BLDS 2005, nhưng chưa
được khắc phục hết qua lần sửa đổi gần đây trong BLDS 2015.
Bên cạnh đó, thực tiễn thực hiện chế định về HĐUQ còn ghi nhận những
trường hợp mà các chủ thể lạm dụng HĐUQ để che giấu hợp đồng mua bán có thực
khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước. Một trong những hành vi

bị lạm dụng nhiều nhất hiện nay là sử dụng HĐUQ giả tạo để che giấu hợp đồng
chuyển nhượng BĐS. Tình trạng này khiến các chủ thể tham gia giao dịch có thể
gặp rủi ro, dễ gây phát sinh tranh chấp. Hiện tượng này còn gây ra tình trạng mất
cơng bằng xã hội, bởi thực tế cho thấy các đối tượng biết cách “lách luật” trốn thuế
chủ yếu là nhóm người làm dịch vụ nhà đất, cịn những người dân lao động lương
thiện thì khơng trốn được thuế bởi họ là những người có nhu cầu sử dụng tài sản
thực sự vì thế họ muốn tài sản phải đăng ký tên của họ. Bản chất của HĐUQ là tiến
bộ, đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng giao dịch dân sự chính đáng của các bên.
Tuy nhiên, nếu HĐUQ bị lạm dụng nhằm mục đích tư lợi cá nhân thì gây ra những
hậu quả khơng tốt cho xã hội.
Đất nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập thế giới, với nền kinh tế thị
trường năng động, đời sống của nhân dân ngày càng được cải thiện và nâng cao, vì
thế thị trường bất động sản cũng rất phát triển, các giao dịch bất động sản xảy ra
thường xun, phổ biến và sơi động. Do đó, Nhà nước cần ban hành, sửa đổi những


2
quy định pháp luật để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội nhằm điều
chỉnh, giải quyết các vấn đề phát sinh trong lĩnh vực này, hướng cho những giao
dịch này đi vào khuôn khổ, đảm bảo chặt chẽ, an toàn, đúng luật, bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của tất cả các bên.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả đã đi sâu nghiên cứu nhằm tìm ra những
điểm chưa phù hợp, chưa chặt chẽ trong các quy định của pháp luật liên quan đến
lĩnh vực ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản, từ đó kiến nghị
nhằm hồn thiện pháp luật, góp phần xây dựng một hành lang pháp lý an tồn,
thống nhất và chặt chẽ. Vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hợp đồng ủy quyền để
xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản” để làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
HĐUQ nói chung đã được nhiều tác giả tập trung nghiên cứu từ khá sớm. Các
cơng trình tìm hiểu về HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS tiêu biểu dưới đây:

Các bài viết được đăng trên tạp chí chuyên ngành luật học:
- Phan Vũ Linh (2015), “Bàn về chế định hợp đồng ủy quyền của Bộ luật Dân
sự”, Tạp chí Nghề luật, số tháng 11/2015. Bài viết này trình bày một số vấn đề liên
quan đến HĐUQ trong Dự thảo BLDS sửa đổi năm 2005 để đề xuất các kiến nghị
liên quan đến hình thức, thời hạn ủy quyền. Trong bài viết này, tác giả Phan Vũ
Linh đề xuất đối với các giao dịch mà pháp luật yêu cầu phải có cơng chứng, chứng
thực thì việc ủy quyền để thực hiện các công việc này cũng phải được xác lập theo
hình thức tương ướng, đồng thời đề xuất ấn định thời hạn ủy quyền tối đa để tránh
trường hợp ủy quyền quá chung chung vô thời hạn. Tuy nhiên, cơng trình này
nghiên cứu chế định HĐUQ ủy quyền nói chung, chưa đi sâu vào nghiên cứu về nội
dung ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS. Kết quả nghiên cứu của cơng
trình này là những gợi mở thiết thực để tác giả triển khai thực hiện luận văn. Tác giả
luận văn kế thừa và phát triển nội dung về hình thức HĐUQ và thời hạn tối đa của
HĐUQ được nêu ra trong bài viết này.
- Tuấn Đạo Thành (2011), “Vai trò của hợp đồng ủy quyền đối với giao dịch có
liên quan tới bất động sản”, Tạp chí Nghề luật, số 03. Trong bài viết này, tác giả đã
nêu ra một số điểm về vai trò của HĐUQ trong các giao dịch BĐS, từ đó chỉ ra những
hạn chế còn tồn tại theo pháp luật hiện hành liên quan đến phạm vi ủy quyền, thời
hạn ủy quyền và việc dùng HĐUQ để che giấu giao dịch chuyển nhượng BĐS. Tác
giả Tuấn Đạo Thành cho rằng pháp luật cần sửa đổi theo hướng yêu cầu nội dung


3
HĐUQ phải xác định rõ phạm vi ủy quyền cụ thể, khơng cho phép ủy quyền tồn bộ
những quyền năng của chủ sở hữu BĐS. Kết quả nghiên cứu của bài viết này là
nguồn tham khảo quan trọng giúp tác giả luận văn hiểu rõ hơn về vai trò của HĐUQ
nói chung và HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS nói riêng. Đồng thời, những
thơng tin trong bài viết này cịn góp phần giúp tác giả nắm bắt được tình hình sử dụng
HĐUQ để che đậy các giao dịch mua bán BĐS đang diễn ra ở nước ta hiện nay.
Các cơng trình nghiên cứu khác:

- Nguyễn Thị Lan Hương (2008), Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt
Nam, Luận văn thạc sĩ – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn này của
tác giả Nguyễn Thị Lan Hương đã trình bày những vấn đề lý luận về HĐUQ để rồi
từ đó phân tích các quy định trong BLDS 2005 có liên quan đến chế định ủy quyền.
Trên cơ sở đánh giá quá trình áp dụng pháp luật ủy quyền, tác giả đã nêu ra những
hạn chế cịn tồn tại trong BLDS 2005 về HĐUQ, qua đó đề xuất những kiến nghị
nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐUQ. Với đề tài này, tác giả luận văn tiếp thu
những vấn đề liên quan đến nguồn gốc ra đời của chế định về HĐUQ, lý giải một số
quy định của pháp luật liên quan đến việc ủy quyền, từ đó kế thừa và phát triển đối
với việc ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS.
- Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà
ở chung cư, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã
nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về HĐUQ, sự phát triển của nhà ở chung
cư và tổng hợp, phân tích để thấy được mối liên hệ thực tiễn giữa hai vấn đề này
nhằm làm nổi bật đặc điểm pháp lý, nguyên nhân của việc giao kết hợp đồng ủy
quyền liên quan đến nhà ở chung cư thời gian qua. Từ đó, rút ra những bất cập cịn
tồn tại và đề xuất phương hướng, một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp
luật. Kết quả nghiên của tác giả Ma Thị Thanh Hiếu giúp tác giả luận văn có thể
hiểu rõ hơn về tình hình ủy quyền giao dịch mua bán nhà chung cư. Trên cơ sở đó,
tác giả luận văn sẽ kế thừa và mở rộng sang việc tìm hiểu các HĐUQ để xác lập,
thực hiện giao dịch đối với những BĐS khác.
- Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân sự
Việt Nam, Nxb. Đại học Quốc gia TP. HCM. Đây là một trong những cuốn sách
tham khảo về pháp luật dân sự, cuốn sách này đã cung cấp nhiều kiến thức cơ bản
và chuyên sâu giúp người đọc hiểu rõ hơn về các quy định trong BLDS 2005. Các


4
vấn đề cơ bản về hợp đồng, đại diện theo ủy quyền trong cuốn sách này là nguồn tài
liệu cần thiết để tác giả triển khai thực hiện luận văn của mình.

- Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án,
Nxb. Hồng Đức. Trong cuốn sách này, tác giả Đỗ Văn Đại đã trình bày rất nhiều
vấn đề lý luận chuyên sâu về lĩnh vực hợp đồng thơng qua việc bình luận các bản án
tiêu biểu, có sự phân tích pháp luật Việt Nam và so sánh với pháp luật của một số
nước tiến bộ trên thế giới, để từ đó chỉ ra những mặt hạn chế còn tồn tại và đề xuất
các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. Mặc dù cuốn sách này khơng có các bản
án trực tiếp liên quan đến vấn đề ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS,
nhưng những vấn đề lý luận trong cơng trình này là nguồn tài liệu quan trọng để tác
giả thực hiện luận văn của mình.
3. Mục đích và đối tƣợng nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Tác giả thực hiện đề tài này nhằm tìm hiểu những vấn đề lý luận về HĐUQ để
xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, từ đó phân tích thực trạng pháp luật hiện hành
nhằm chỉ ra những hạn chế còn tồn tại và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
3.2. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung chủ yếu các quy định của pháp luật
liên quan đến việc ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS. Đặc biệt là chế định
về HĐUQ trong BLDS 2015 và các đạo luật chuyên ngành liên quan đến các giao dịch
về BĐS như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đất đai 2013.
4. Phạm vi và phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Phạm vi nghiên cứu
Giao dịch BĐS vốn rất đa dạng và phong phú, lại được điều chỉnh bởi rất
nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Do đó, pháp luật về HĐUQ để xác lập, thực
hiện giao dịch BĐS cũng là một vấn đề khá rộng và phức tạp, vì vậy trong phạm vi
của luận văn này, tác giả chỉ tập trung chủ yếu vào các khía cạnh pháp lý liên quan
đến: chủ thể, hình thức, nội dung và vấn đề chấm dứt HĐUQ để xác lập, thực hiện
giao dịch BĐS.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Trong luận văn này, tác giả sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu
dưới đây:

5
- Phương pháp phân tích tổng hợp: đây là phương pháp cơ bản được tác giả sử
dụng trong toàn luận văn. Phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm làm sáng tỏ
các vấn đề lý luận về HĐUQ nói chung và HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch
BĐS, cũng như phân tích thực trạng pháp luật hiện hành có liên quan và chỉ ra
những điểm cịn hạn chế để đề xuất các kiến nghị.
- Phương pháp so sánh: phương pháp này được tác giả sử dụng chủ yếu ở
Chương 1. Phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm chỉ ra những điểm giống
và khác biệt giữa BLDS 2005 với BLDS 2015 về vấn đề HĐUQ. Để từ đó cho thấy
những điểm mới, tiến bộ của BLDS 2015 về HĐUQ, cũng như chỉ ra những điểm
còn bất cập. Ngoài ra, phương pháp so sánh cũng được tác giả sử dụng để làm rõ
một số điểm khác nhau giữa quy định của pháp luật nước ngoài và pháp luật Việt
Nam về HĐUQ.
- Phương pháp bình luận bản án: phương pháp này được sử dụng ở Chương 2.
Phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm phân tích nội dung vụ án đã xảy ra
trên thực tiễn để làm minh chứng chứng minh các quan điểm và lập luận mà tác giả
đã trình bày trong luận văn.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng
Về ý nghĩa khoa học:
- Cung cấp những vấn đề lý luận chuyên sâu về HĐUQ nói chung và HĐUQ
để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS nói riêng.
- Trình bày thực trạng pháp luật về HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch
BĐS và đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật trong lĩnh
vực này.
Về giá trị ứng dụng: luận văn là tài liệu tham khảo trong quá trình học tập các
mơn học có liên quan đến luật dân sự, luật kinh doanh bất động sản.
6. Các vấn đề dự kiến giải quyết
Luận văn của tác giả bao gồm có hai chương, cụ thể như sau:

Chƣơng 1. Khái quát về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch
bất động sản.
Chƣơng 2. Thực trạng pháp luật và kiến nghị hoàn thiện quy định về hợp
đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản.


6
CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP,
THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện
giao dịch bất động sản
1.1.1. Khái niệm
Trong đời sống hằng ngày, để đáp ứng nhu cầu phục vụ cho hoạt động của con
người, thường thì các chủ thể sẽ trực tiếp tự mình thực hiện các hành vi cụ thể để
tham gia vào các quan hệ pháp luật, từ đó thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh
từ quan hệ đó. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp mà vì lý do nhất định, chủ thể
khơng có điều kiện để trực tiếp tham gia và thực hiện các quan hệ pháp luật. Những
trường hợp như vậy xuất hiện ngày càng nhiều trong xã hội, cho nên để đáp ứng
nhu cầu này, pháp luật đã quy định một chế định đặc biệt đó là đại diện.
Trước khi BLDS 1995 ra đời, việc ủy quyền được quy định rải rác ở một số
văn bản pháp luật có giá trị pháp lý khác nhau. Từ khi BLDS 1995 được ban hành,
HĐUQ được quy định một cách hệ thống từ Điều 585 đến Điều 594. Tuy nhiên, quá
trình áp dụng những quy định của BLDS 1995 về hợp đồng nói chung và HĐUQ
nói riêng cho thấy có nhiều điểm bất cập. Vì vậy, việc sửa đổi bổ sung những quy
định của BLDS 1995 là yêu cầu tất yếu. BLDS 2005 ra đời, những quy định về
HĐUQ được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn cũng như hội nhập quốc tế.
Sau gần mười năm áp dụng BLDS 2005, các điều kiện kinh tế xã hội đã có nhiều
thay đổi, nhiều quy định về chủ thể, giao dịch, đại diện, nghĩa vụ và hợp đồng, thừa
kế còn bất hợp lý, thiếu tính khả thi, đó là một trong những ngun nhân quan trọng

dẫn đến sự ra đời của BLDS 2015.1
Theo quy định của BLDS 2015,2 đại diện được phân biệt theo hai hình thức là
đại diện theo pháp luật và đại diện theo uỷ quyền. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng,
về cách phân loại đại diện thì nếu như BLDS 2005 phân loại dựa vào tiêu chí căn cứ
xác lập quyền (đại diện theo pháp luật và đại diện theo ủy quyền) thì trong BLDS
2015 phân loại dựa theo cả căn cứ xác lập quyền và chủ thể đại diện.3
1

Chính phủ (2014), Tờ trình số 390/TTr-CP của Chính phủ ngày 12 tháng 10 năm 2014 về dự án Bộ luật
Dân sự (sửa đổi), Hà Nội.
2
Điều 135 BLDS 2015.
3
Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb.
Hồng Đức, tr. 184.


7
Theo đó, đại diện theo pháp luật là đại diện được xác lập theo quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định
của pháp luật (Điều 135 BLDS 2015). Ví dụ: theo Điều 136 BLDS 2015 thì cha, mẹ
là đại diện theo pháp luật đối với con chưa thành niên, hay người giám hộ đối với
người được giám hộ... Còn đại diện theo uỷ quyền được xác lập theo ủy quyền giữa
người được đại diện và người đại diện (Điều 135 BLDS 2015). Qua đó có thể thấy
rằng, chế định đại diện là cơ sở, nền tảng của HĐUQ.
Cơ sở pháp lý của chế định đại diện theo ủy quyền là HĐUQ. HĐUQ là một
loại hợp đồng dân sự thông dụng và được xây dựng trên những nguyên tắc cơ bản
của hợp đồng dân sự. Điều 562 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công
việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận

hoặc pháp luật có quy định”. So với BLDS 2005 thì BLDS 2015 khơng có sự thay
đổi về khái niệm HĐUQ.
Từ khái niệm về HĐUQ theo BLDS 2015, có thể thấy rằng HĐUQ mang đặc
trưng của các loại hợp đồng khác, đó là đều thể ý chí của các bên, tự do, bình đẳng
khi tham gia giao kết hợp đồng. Trên cơ sở ý chí của mình, các bên tiến hành thỏa
thuận để giao kết với nhau về việc một bên ủy quyền cho bên kia nhân danh mình
nhằm xác lập và thực hiện các hành vi nhất định vì quyền và lợi ích hợp pháp của
mình. Tuy nhiên, căn cứ vào Khoản 2 Điều 3 BLDS 2015 thì khơng phải mọi việc
đều là đối tượng của HĐUQ, mà đối tượng của ủy quyền là những việc mà pháp
luật không cấm và không trái đạo đức xã hội.
Trong quan hệ pháp luật ủy quyền, bên được ủy quyền có trách nhiệm tiến
hành các công việc theo nội dung đã được ủy quyền, những hành vi này của bên
được ủy quyền sẽ làm phát sinh hậu quả pháp lý liên quan đến quyền và nghĩa vụ
của bên ủy quyền cũng như bên thứ ba hoặc chính người được ủy quyền. Bên được
ủy quyền chỉ thực hiện công việc với tư cách nhân danh bên ủy quyền nên các
quyền và nghĩa vụ hình thành do việc thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền
luôn thuộc về bên ủy quyền. Người được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện cơng việc
và được nhận thù lao do đã thực hiện cơng việc đó nếu có thỏa thuận về thù lao
hoặc pháp luật có quy định. Có thể nói rằng chế định về HĐUQ, đã góp phần thúc
đẩy các chủ thể tham gia các quan hệ dân sự, đồng thời nó cũng là yếu tố thúc đẩy


8
quan hệ dân sự phát triển, đặc biệt khi mà các chủ thể khơng có nhiều điều kiện trực
tiếp tham gia và xác lập quan hệ dân sự.4
Trong quan hệ đại diện nói chung sẽ hình thành hai quan hệ: quan hệ giữa
người được đại diện và người đại diện, quan hệ giữa người được đại diện với người
thứ ba. Từ nguyên lý này, ta có thể hiểu rằng trong quan hệ ủy quyền, tồn tại các
mối quan hệ pháp lý cơ bản đó là: (i) mối quan hệ giữa bên ủy quyền với bên được
ủy quyền; (ii) mối quan hệ giữa bên ủy quyền với người thứ ba. Nội dung của

HĐUQ là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện những quyền cũng như nghĩa vụ của
mình, đồng thời nó cũng là căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp khi một trong
các bên vi phạm hợp đồng.
Ngày nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đang ngày càng phát triển, loại
tài sản này cũng đang nhận được sự quan tâm từ rất nhiều các chủ thể khác nhau
(như người mua, người bán, người môi giới, các công ty kinh doanh bất động
sản…) với nhiều loại giao dịch khác nhau đối với BĐS (chẳng hạn như mua bán,
thế chấp, tặng cho bất động sản…). Trước khi đi vào tìm hiểu nội hàm “hợp đồng
ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản”, tác giả sẽ làm rõ phạm trù
“bất động sản”.
Theo quy định, tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản.5 Đây là
cách phân loại phổ biến và lâu đời nhất từ trước đến nay, cách phân loại này đã trở
nên khá quen thuộc với nhiều người dân Việt Nam. Trong khoa học pháp lý thì đây
cũng là cách phân loại quan trọng nhất, dựa vào đặc tính vật lý của tài sản là có thể
di dời được hay không thể di dời được.6
Theo Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 thì:
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

4

Nguyễn Thị Lan Hương (2008), Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật
– Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 8.
5
Khoản 2 Điều 105 BLDS 2015.
6
Trường Đại học Luật TP. HCM (2013), Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và quyền thừa kế, Lê

Minh Hùng (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 19.


9
Quy định trên mang tính chất liệt kê theo hướng “mở” để xác định những tài
sản nào là BĐS. Cụ thể:
Đất đai: đây là một nguồn tài nguyên thiên nhiên do tự nhiên mà có, con người
khơng thể tạo ra. Nếu chúng ta xét về khả năng tạo lập tài sản, giữa nhân tạo và tự
nhiên, thì đất đai có thể được xếp vào nhóm tài sản do tự nhiên đem lại, khác hoàn
toàn với các loại tài sản nhân tạo. Dưới góc độ pháp lý, hiện nay pháp luật nước ta
không công nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai mà toàn bộ đất đai thuộc sở hữu
tập thể, sở hữu toàn dân về đất đai, điều này được quy định tại Điều 197 BLDS 2015
và Điều 53 Hiến pháp 2013. Do đó, theo pháp luật hiện hành thì đất đai khơng phải là
loại tài sản được phép đem ra giao dịch như những loại tài sản thơng thường khác.
Chính vì vậy, khi đất đai được xác định, phân chia thành từng mảnh nhỏ riêng
biệt thì gắn liền với từng mảnh đất đó là quyền sử dụng đất đối với mảnh đất xác
định đó. Chính quyền sử dụng đối với từng mảnh đất đó lại được xem là một đối
tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự. Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành
thì người có quyền sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền này không phải là tuyệt đối như quyền
sở hữu của những loại tài sản khác mà do tính chất, đặc điểm đặc biệt của đất đai
nên nó có những hạn chế nhất định.7 Vậy nên, trong các giao dịch liên quan đến đất
đai thì đối tượng của giao dịch sẽ là quyền sử dụng đất, các chủ thể không thể mua
hay bán đất đai được, mà thay vào đó là xác lập và thực hiện các giao dịch đối với
quyền sử dụng đất.
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai: các tài sản này được coi là bất
động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và
các cơng trình xây dựng.8 Vì vậy nhà ở, cơng trình xây dựng được gắn liền với đất
đai nên mới có được tính chất khơng di dời được của đất đai nên đây được coi là bất
động sản.9 Đây là các loại bất động sản nhân tạo, được tạo ra bởi bàn tay lao động,

công sức của con người. Chẳng hạn như: nhà ở, cầu, cống, đường đi, sân bay, nhà
ga,…Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở là cơng trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Đây cũng
7

Lê Ngọc Hồng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của
Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ – Trường Đại học Luật TP. HCM, tr. 26.
8
Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb. Tư pháp, tr. 45.
9
Phạm Công Lạc (2000), “Quan niệm về bất động sản trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp
luật, số 12, tr. 50.


10
là một trong các loại bất động sản xuất hiện khá nhiều trong các giao dịch liên quan
đến bất động sản hiện nay.
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng bao gồm: những tài
sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng một cách kiên cố, do chủ sở hữu đối với
nhà ở, công trình đó gắn vào với những mục đích nhất định, nhằm làm tăng sự tiện
dụng cho nhà ở, cơng trình. Những tài sản này gắn liền với nhà ở và cơng trình và
trở thành một phần của nhà ở, cơng trình xây dựng khơng thể tháo dở hoặc di dời
như cầu thang, lan can, hệ thống cửa ra vào...việc tháo dỡ những tài sản đó ra khỏi
cơng trình có thể làm hư hỏng hoặc mất đi công dụng ban đầu của chính tài sản đó.
Tài sản khác theo quy định của pháp luật: đây là quy định mở giúp cho nhà
làm luật có thể mở rộng phạm vi các loại tài sản được xếp vào nhóm BĐS nhưng
khơng phải sửa đổi BLDS 2015.
Như vậy, BĐS gồm nhiều loại khác nhau, từ quyền sử dụng đất, đến nhà ở,
cầu cống, đường xá,…Tuy nhiên đối tượng trong các giao dịch BĐS thì chủ yếu vẫn
là quyền sử dụng đất và nhà ở. Vì nhiều lý do khác nhau mà các chủ thể cần đến sự

giúp đỡ của chủ thể khác để giúp mình tham gia các giao dịch có liên quan đến bất
động sản một cách hiệu quả. Ví dụ trong nội dung vụ án thứ 1: anh Lê Xuân H là
chủ sở hữu và sử dụng hợp pháp nhà đất tại số 54 Vạn Phúc Thượng, tổ 10B, cụm
4, phường Cống Vị, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. Ngày 22/11/2013, do yêu cầu
về học tập và làm việc, phải thường xuyên đi xa, nên anh H đã ký HĐUQ để ủy
quyền cho bố là ông Lê Xuân T với nội dung: “Toàn quyền quản lý, sử dụng, giải
quyết việc đền bù, giải tỏa và nhận tiền đền bù (nếu có sau này); chuyển nhượng,
tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn, cầm cố, thế chấp, thế chấp cho bên thứ ba
vay vốn tại các ngân hàng và các tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật đối
với quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nói trên. Giá và điều kiện các giao dịch
trên do bên B tự quyết định. Khi thực hiện các công việc ủy quyền nêu trên, bên B
được lập, ký và nhận các giấy tờ cần thiết tại các cơ quan có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật, đồng thời thay mặt bên A nộp các khoản phí, lệ phí, thuế (nếu
có) phát sinh từ việc ủy quyền nói trên của bên A”.10 Đây là một trường hợp ủy
quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS thay cho chủ sở hữu BĐS vì lý do bận
cơng tác, thường đi xa nên khơng có điều kiện tự mình trực tiếp thực hiện.

10

Xem thêm nội dung bản án tại Phụ lục số 01.


11
Ngày nay, số lượng các HĐUQ nhằm xác lập và thực hiện giao dịch BĐS
cũng vì thế mà ngày càng nhiều. Hiện nay, BLDS 2015 khơng có định nghĩa cụ thể
về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, nhưng từ định nghĩa về
hợp đồng ủy quyền tại Điều 562 BLDS 2015 và từ đối tượng của hợp đồng ủy
quyền dạng này là xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, có thể hiểu hợp đồng ủy quyền
để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản như sau: Hợp đồng ủy quyền để xác
lập, thực hiện giao dịch bất động sản là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được

ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền để xác lập và
thực hiện giao dịch bất động sản thay cho bên ủy quyền. Như vậy, về bản chất thì
HĐUQ xác lập, thực hiện giao dịch BĐS cũng là HĐUQ, cho nên nó có đầy đủ các
đặc trưng của HĐUQ nói chung, ngoại trừ đối tượng của hợp đồng ủy quyền khi
này là xác lập và thực hiện giao dịch BĐS.
1.1.2. Đặc điểm
HĐUQ xác lập, thực hiện giao dịch BĐS là một loại hợp đồng dân sự, cho nên
nó cũng có đầy đủ các đặc điểm chung của hợp đồng dân sự. Đây cũng là các đặc
trưng giúp chúng ta có thể phân biệt với các loại hợp đồng khác. Cụ thể:
HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS làm phát sinh hai mối quan hệ
cơ bản.
Thứ nhất, mối quan hệ giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Bên ủy
quyền là chủ thể cần phải thực hiện việc xác lập, thực hiện các giao dịch về BĐS,
nhưng vì lý do nào đó mà họ khơng thực hiện được mà cần có người khác thực hiện
thay. Bên được ủy quyền là chủ thể có khả năng xác lập, thực hiện giao dịch BĐS
mà bên ủy quyền đang cần. Hai chủ thể này thống nhất được với nhau các nội dung
để bên được ủy quyền tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch BĐS thay cho bên ủy
quyền. Từ đây phát sinh quan hệ ủy quyền giữa bên ủy quyền và bên được ủy
quyền. Có thể xem đây là quan hệ bên trong, mang tính nội bộ giữa bên ủy quyền
và bên được ủy quyền.
Ví dụ như trong HĐUQ xác lập, thưc hiện giao dịch BĐS tại vụ án thứ 1, anh
Lê Xuân H ủy quyền cho ông Lê Xuân T về việc ông T sẽ thực hiện các công việc
thay cho anh H đối với căn nhà thuộc quyền sở hữu của anh H – đây là quan hệ
mang tính nội bộ giữa các bên.
Thứ hai, là quan hệ giữa bên ủy quyền và người thứ ba. Bên ủy quyền sẽ
không tham gia trực tiếp với bên thứ ba mà thông qua bên được ủy quyền. Bên


12
được ủy quyền là chủ thể trực tiếp xác lập, thực hiện giao dịch BĐS với bên thứ ba

nhưng lại khơng nhân danh chính họ mà nhân danh cho bên ủy quyền. Do vậy
không phát sinh quan hệ giữa bên được ủy quyền và bên thứ ba mà nó làm phát sinh
quan hệ pháp luật giao dịch BĐS giữa bên ủy quyền và bên thứ ba. Các quyền và
nghĩa vụ được bên được ủy quyền xác lập với bên thứ ba là quyền và nghĩa vụ của
bên ủy quyền. Quan hệ này ta có thể gọi là quan hệ bên ngoài, mối quan hệ gián tiếp
giữa bên ủy quyền với chủ thể xác lập, thực hiện giao dịch BĐS.
Chẳng hạn như trong vụ án thứ 1, trên cơ sở ủy quyền của anh H thì ơng T đã
tiến hành đàm phán và bán căn nhà của anh H cho bà L, khi này làm thiết lập mối
quan hệ mua bán nhà giữa anh H và bà L.
Bên được ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS với bên thứ ba là
nhân danh bên ủy quyền chứ không phải nhân danh chính họ.
Bên được ủy quyền phải giới thiệu tư cách pháp lý của mình, căn cứ chứng
minh tư cách của mình với bên thứ ba để bên này hiểu được hai vấn đề cần thiết
trước khi xác lập, thực hiện giao dịch BĐS: (i) ai là người trao đổi lợi ích hay chịu
trách nhiệm về hậu quả của giao dịch đối với họ (quyền và nghĩa vụ phát sinh trong
giao dịch BĐS với họ là ai), (ii) thẩm quyền của bên được ủy quyền đến đâu.
HĐUQ là bằng chứng của quan hệ ủy quyền, bên được ủy quyền phải cung cấp cho
bên thứ ba những bằng chứng chứng minh tư cách của mình trước khi xác lập, thực
hiện giao dịch.
Mục đích của bên được ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS với bên
thứ ba là vì lợi ích của bên ủy quyền.
Quyền và nghĩa vụ trong quan hệ với bên thứ ba là quyền và nghĩa vụ của bên
ủy quyền. Trong xã hội phát triển ngày nay có một số cơng việc đặc thù việc ủy
quyền thực hiện công việc để hưởng thù lao từ cơng việc đó thì việc xác lập quan hệ
với bên thứ ba cịn vì lợi ích của chính bên được ủy quyền.
Ví dụ: A có nhu cầu mua một ngơi nhà nhưng khơng có thời gian đi thực hiện
các thủ tục theo quy định pháp luật, B là người môi giới và là người chuyên thực
hiện các thủ tục hành chính về nhà đất cho khách hàng. A ủy quyền cho B để thực
hiện các thủ tục mua nhà cho A và A trả B một khoản thù lao. Như vậy, việc B xác
lập giao dịch mua nhà và thực hiện các thủ tục đăng ký biến động để sang tên chủ

sử dụng, sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì lợi ích từ việc này là A
được hưởng, A mua được nhà, A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở dụng đất.


13
Tuy nhiên, ngồi việc thực hiện cơng việc để đạt được lợi ích cho A thì B thực hiện
cơng việc này cũng hướng đến lợi ích là khoản thù lao của mình.
Cơng việc được ủy quyền là xác lập, thực hiện giao dịch BDS.
Trong đời sống xã hội, công việc mang tính pháp lý rất đa dạng có thể là việc
ký kết hợp đồng, làm đại diện trước Tòa án hoặc trước cơ quan tổ chức khác và rất
nhiều công việc khác, những công việc được nhận ủy quyền này phải đạt điều kiện
là đúng pháp luật, không trái đạo đức xã hội.11 Khi giao kết hợp đồng ủy quyền,
người được ủy quyền phải tìm hiểu xem những cơng việc được ủy quyền người ủy
quyền có được phép thực hiện hay khơng. Nếu biết cơng việc đó mà người ủy
quyền khơng được phép thực hiện thì người được ủy quyền phải từ chối thực hiện.
Ở đây, đối với HĐUQ nhằm xác lập, thực hiện giao dịch BĐS có đối tượng là
thực hiện các hành vi thay cho bên ủy quyền nhằm tiến hành giao kết giao dịch
BĐS hoặc thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch BĐS. Theo đó,
một trong những giai đoạn quan trọng của việc thiết lập quan hệ hợp đồng chính là
xác lập hợp đồng bao gồm đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận đề nghị giao kết
hợp đồng.12 Thông thường, để đi đến giao kết hợp đồng về BĐS, bên được ủy
quyền sẽ thay mặt bên ủy quyền để đưa ra đề nghị và bên thứ ba sẽ xem xét để chấp
nhận đề nghị đó. Trải qua, nhiều giai đoạn đàm phán, bên được ủy quyền và bên thứ
ba có thể đưa ra đề nghị của mình và nhận được phản hồi của bên cịn lại. Và cuối
cùng thì hợp đồng BĐS được xác lập khi các bên thống nhất được các đề nghị mà
các bên đưa ra. Đây chính là tiền đề làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ cho bên
ủy quyền.
Xác lập giao dịch nói chung là quá trình mà các bên tiến hành thương lượng,
đàm phán để đi đến thống nhất ý chí về các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ dân
sự. Nhiều khi việc đàm phán này sẽ tốn kém thời gian, tiền bạc và cần đến kinh

nghiệm, kỹ năng trong từng quan hệ pháp luật. Cho nên, cá nhân, pháp nhân có thể
sử dụng chế định ủy quyền để giúp mình giảm bớt các chi phí trong q trình xác
lập giao dịch nói chung.
Cịn thực hiện hợp đồng là việc người có nghĩa vụ phải làm hoặc không được
làm một công việc nhất định theo đúng nội dung của hợp đồng, qua đó thỏa mãn các
11

Nguyễn Thị Lan Hương (2008), Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật
– Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 10.
12
Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb.
Hồng Đức, tr. 368.


14
quyền dân sự tương ứng của bên kia.13 Trong HĐUQ thực hiện giao dịch BĐS, bên
được ủy quyền sẽ nhân danh bên ủy quyền để thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ
giao dịch BĐS nhằm đáp ứng quyền của bên thứ ba. Chẳng hạn như việc bên được ủy
quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện nghĩa vụ trả tiền mua nhà cho bên thứ ba.
Nếu đối tượng của HĐUQ là việc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì phạm vi nghĩa vụ mà
bên được ủy quyền phải thực hiện trước bên có quyền được xác định thơng qua nội
dung của HĐUQ. Bên có nghĩa vụ chỉ được ủy quyền cho người khác thay mình thực
hiện nghĩa vụ dân sự khi đã thơng báo trước cho bên có quyền và được bên có quyền
đồng ý. Bên được ủy quyền là người trực tiếp thực hiện nghĩa vụ đó trước bên có
quyền nhưng bên ủy quyền vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên có quyền nếu bên
được ủy quyền không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ đó.
Các hợp đồng có đối tượng là BĐS như nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với quyền sử dụng đất…thường là những hợp đồng có giá trị lớn, mang ý nghĩa
thiết thực đối với các chủ thể tham gia.14 Khi tham gia xác lập hợp đồng, các chủ
thể đều mong mong muốn được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện để đảm bảo hợp

đồng có hiệu lực, đảm bảo về mặt pháp lý nếu có những tranh chấp xảy ra.15 Cho
nên việc ủy quyền cho người khác thực hiện các giao dịch BĐS thay mình cũng là
một cách hiệu quả để giúp các tổ chức, cá nhân đạt được lợi ích tối đa cho mình.
Như vậy, đối tượng của HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS không
phải là BĐS mà là các công việc liên quan đến xác lập giao dịch BĐS và/hoặc thực
hiện giao dịch BĐS thay cho bên ủy quyền. Bên được ủy quyền (người đại diện)
không nhất thiết phải vừa “xác lập” và vừa “thực hiện giao dịch dân sự”, có thể chỉ
cần một trong hai công việc này mà thôi, điều này phụ thuộc vào phạm vi đại diện.16
Chẳng hạn như trong nội dung vụ án thứ 1: nếu anh H chỉ ủy quyền cho ông T
chuyển nhượng căn nhà của mình thì khi mà ơng T ký hợp đồng với người mua thì
ơng T khơng cịn là người được ủy quyền của ơng H nữa. Ngồi ra, cũng cần lưu ý
rằng bản chất của loại hợp đồng này cũng khác hẳn so với hợp đồng mua bán, tặng
cho, thế chấp BĐS...
13

Trường Đại học Luật TP. HCM (2017), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài
hợp đồng, Đỗ Văn Đại (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức, tr. 232.
14
Đoàn Đức Lương (2011), “Những bất cập về thẩm quyền cơng chứng, chứng thực các hợp đồng có đối
tượng là bất động sản”, Tạp chí Kiểm sát, số 15, tr. 35.
15
Đoàn Đức Lương (2011), “Những bất cập về thẩm quyền cơng chứng, chứng thực các hợp đồng có đối
tượng là bất động sản”, Tạp chí Kiểm sát, số 15, tr. 35.
16
Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, tập 1, Nxb. Hồng Đức, tr. 270.


15
Xét trên góc độ thuận lợi, HĐUQ chính là một phương tiện, công cụ tạo điều
kiện cho cá nhân hay tổ chức có thể tham gia giao kết nhiều hợp đồng ở nhiều địa

điểm khác nhau cùng một thời điểm. Chế định này đáp ứng được đòi hỏi khách
quan của xã hội cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong
giao lưu dân sự.17 Từ các phân tích trên cho thấy, HĐUQ xác lập, thực hiện giao
dịch BĐS tạo điều kiện cho bên ủy quyền tiết kiệm thời gian, chi phí. Đồng thời đây
cũng là một cơng cụ đắc lực góp phần thúc đẩy và phát triển các giao dịch dân sự về
BĐS trong xã hội. Việc BLDS nước ta ghi nhận chế định về HĐUQ là phù hợp với
nhu cầu thực tiễn của đời sống xã hội.
Đối tượng của HĐUQ là công việc mà bên ủy quyền có nhu cầu thực hiện
nhưng khơng tự thực hiện được hoặc xét thấy nếu tự mình thực hiện sẽ khơng có lợi
nên ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện. Lý do chủ thể khơng trực tiếp
tham gia giao kết, thực hiện cơng việc có thể là do khơng có thời gian, do vấn đề
sức khỏe, đang bị tạm giam, tạm giữ, đang thi hành án phạt tù hoặc cơng việc cần
đến sự chun mơn hóa…18 Trong HĐUQ thì bên ủy quyền đã ủy quyền cho bên
được ủy quyền nhân danh mình để giao kết và thực hiện giao dịch BĐS thì bên
được ủy quyền trong quan hệ hợp đồng được xác lập giữa bên được ủy quyền với
người thứ ba sẽ là người trực tiếp giao kết hợp đồng, nhưng quyền và nghĩa vụ phát
sinh từ quan hệ hợp đồng này sẽ thuộc về bên ủy quyền. Vì vậy, bên được ủy quyền
là người trực tiếp thực hiện hợp đồng nhưng người được hưởng lợi ích từ hợp đồng
là bên ủy quyền.
1.2. Chủ thể của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất
động sản
Ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và
bên được ủy quyền.19 HĐUQ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy
quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải
trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. HĐUQ để xác lập,
thực hiện giao dịch BĐS được giao kết giữa một bên là người có nhu cầu thơng qua
người khác để thực hiện một hoặc một số công việc nhất định liên quan đến việc
17

Tuấn Đạo Thành (2011), “Vai trò của hợp đồng ủy quyền đối với giao dịch có liên quan tới bất động sản”,

Tạp chí Nghề luật, số 3, tr. 35.
18
Nguyễn Minh Hằng (2005), “Đại diện theo ủy quyền – Từ pháp luật nội dung đến tố tụng dân sự”, Tạp chí
Nghiên cứu lập pháp, số 5 (52), tr. 55.
19
Trường Đại học Luật TP. HCM (2017), Giáo trình Những quy định chung về Luật Dân sự, Chế Mỹ Vương
Đài và Nguyễn Xuân Quang (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức, tr. 252.


16
xác lập, thực hiện giao dịch BĐS. Vì vậy, chủ thể của HĐUQ để xác lập, thực giao
dịch BĐS cũng như các HĐUQ khác nói chung bao gồm: bên ủy quyền và bên được
ủy quyền.
BLDS 2015 quy định, bên ủy quyền và bên được ủy quyền để xác lập, thực
hiện giao dịch BĐS đều có thể là cá nhân và pháp nhân.20 Về nguyên tắc chung, khi
tham gia giao kết hợp đồng thì bên ủy quyền và bên được ủy quyền đều phải có
năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự
được xác lập.21 Đối với cá nhân, năng lực pháp luật dân sự là khả năng của cá nhân
có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự.22 Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là
tiền đề để cá nhân đó tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự. Năng lực hành vi
dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực
hiện quyền, nghĩa vụ dân sự; do đó, năng lực hành vi dân sự của cá nhân phụ thuộc
vào độ tuổi và những đặc điểm về thể chất, tinh thần của từng cá nhân.
Khi tham gia vào các quan hệ dân sự, ngoài cá nhân cịn có pháp nhân. Tổ
chức được cơng nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện được quy định tại Điều
74 BLDS 2015. Pháp nhân tham gia vào quan hệ pháp luật một cách độc lập, bình
đẳng với các chủ thể khác. Khác với cá nhân, năng lực pháp luật và năng lực hành
vi của pháp nhân phát sinh cùng một thời điểm.
1.2.1. Bên ủy quyền
Thứ nhất, bên ủy quyền có thể là cá nhân hoặc pháp nhân.

Người được đại diện có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, người được đại diện
trong quy định về đại diện chính là bên ủy quyền trong quan hệ ủy quyền.23 Đồng
thời, Khoản 1 Điều 138 BLDS 2015 quy định cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền
cho cá nhân, pháp nhân khác thay mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Như
vậy, bên ủy quyền có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, ủy quyền cho người khác nhân
danh mình tham gia một hoặc một số cơng việc nhất định.
Trong HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS cũng vậy, chủ sở hữu BĐS
có thể là cá nhân, cũng có thể là pháp nhân. Đặc biệt là trên thị trường BĐS thì
chúng ta thường thấy có các cơng ty – pháp nhân, thực hiện các giao dịch BĐS một
cách chuyên nghiệp. Bên ủy quyền có thể lá cá nhân hoặc pháp nhân, chế định này
20

Khoản 1 Điều 134 BLDS 2015.
Điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015.
22
Khoản 1 Điều 16 BLDS 2015.
23
Khoản 1 Điều 134 BLDS 2015.
21


17
đã tồn tại từ BLDS 1995 và tiếp tục được pháp triển qua các BLDS sau này, như
BLDS 2005 và ngày nay là BLDS 2015.
Thứ hai, bên ủy quyền phải có năng lực ủy quyền để xác lập, thực hiện giao
dịch BĐS.
HĐUQ là hợp đồng dân sự thông dụng, việc ủy quyền được thể hiện ở rất
nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội. Do bản chất của ủy quyền là việc bên
được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Những
công việc này, về nguyên tắc bên ủy quyền hoàn toàn có khả năng và điều kiện thực

hiện, nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau nên bên ủy quyền không trực tiếp
thực hiện, nên ủy quyền cho người khác thực hiện thay mình.
Trước đây, BLDS 1995 và BLDS 2005 khơng có quy định thể hiện rõ yêu cầu
cá nhân/pháp nhân phải có năng lực pháp luật dân sự khi xác lập các giao dịch dân
sự. Tại Điều 122 BLDS 2005 chỉ yêu cầu “người tham gia giao dịch có năng lực hành
vi dân sự” và “người tham gia giao dịch hoàn tồn tự nguyện”, mà khơng có quy định
rõ về việc có coi năng lực pháp luật dân sự của cá nhân/pháp nhân là điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng nói chung, nên đã gây ra nhiều lúng túng trong q trình áp
dụng pháp luật của Tịa án trong thực tiễn xét xử. Để khắc phục hạn chế này, BLDS
2015 đã có thay đổi và coi năng lực pháp luật dân sự của cá nhân/pháp nhân là một
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Cụ thể, một trong các điều kiện để đảm bảo hiệu
lực của giao dịch dân sự, đó là “chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành
vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”.24 Quy định này áp dụng cho
“chủ thể” nói chung nên được áp dụng cho cả cá nhân và pháp nhân.25
Đối với việc ủy quyền cho người khác để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS
cũng khơng ngoại lệ. Theo đó, khi giao kết hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền khơng
những phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự mà cịn phải có năng lực
giao kết hợp đồng ủy quyền để nhờ người khác xác lập, thực hiện giao dịch BĐS thay
mình. Trong đó, năng lực giao kết HĐUQ xác lập, giao dịch BĐS ở đây có thể hiểu là
những công việc, hành vi mà bên ủy quyền có quyền năng thực hiện được.
Ví dụ: trong vụ án thứ 1 thì anh H là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và căn
nhà tại địa chỉ số 54 Vạn Phúc Thượng, tổ 10B, cụm 4, phường Cống Vị, quận Ba
24

Điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015.
Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, tập 1, Nxb. Hồng Đức, tr.
370-372.
25

18
Đình, thành phố Hà Nội. Trên cơ sở quyền năng này anh H mới có quyền ủy quyền
cho ơng T thay mặt mình xác lập, thực hiện các giao dịch đối với nhà đất này vì lợi
ích của mình. Khi tranh chấp xảy ra, anh H cho rằng khi ký hợp đồng anh H không
hiểu biết pháp luật một cách đầy đủ, không xác định được hậu quả pháp lý xảy ra
và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của anh đối với nhà đất trên. Tuy
nhiên khi ký hợp đồng ủy quyền, anh H có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và và
năng lực hành vi dân sự, có tồn quyền tham gia và chịu trách nhiệm về các giao
dịch dân sự theo quy định của pháp luật do vậy, việc anh và ông T ký kết hợp đồng
ủy quyền là hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật.26 Tác giả luận văn đồng ý
với quan điểm của Tòa án trong việc đưa ra những lập luận để phản đối lý lẽ mà anh
H đưa ra khi cho rằng anh H không hiểu biết pháp luật một cách đầy đủ, không xác
định được hậu quả pháp lý xảy ra và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của
anh đối với nhà đất trên. Anh H đã trên 18 tuổi, có khả năng nhận thức và hiểu biết
một cách bình thường, việc anh H kí kết HĐUQ cho ơng T để xác lập, thực hiện
giao dịch BĐS là hoàn toàn dựa trên ý chí tự nguyện, bình đẳng của anh H. Do đó,
bản thân anh H phải tự chịu trách nhiệm về hành vi của mình.
Như vậy, trong việc ủy quyền cho chủ thể khác để xác lập giao dịch BĐS thì
bên ủy quyền phải là chủ thể có quyền tiến hành các hoạt động để giao kết nhằm
tham gia vào quan hệ pháp luật giao dịch BĐS. Nếu bên ủy quyền là bên bán, bên
tặng cho, bên cầm cố, bên thế chấp, bên cho mượn, bên cho thuê…thì bên ủy quyền
phải là chủ thể sở hữu BĐS cần đưa BĐS đó vào giao dịch, hoặc ít nhất là họ phải
có quyền định đoạt BĐS đó từ chủ sở hữu. Cịn nếu bên ủy quyền là bên mua, bên
nhận tặng cho, bên đi mượn, bên đi th…thì bên ủy quyền cũng cần có năng lực
chủ thể phù hợp. Đối với việc ủy quyền nhằm thực hiện giao dịch BĐS thì bên ủy
quyền đang tồn tại các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ một giao dịch BĐS, trên cơ
sở các quyền và nghĩa vụ này mà bên ủy quyền mới có thể nhờ chủ thể khác thực
hiện thay mình.
Cũng cần lưu ý là trong một số trường hợp nhất định thì bên ủy quyền chỉ có
thể ủy quyền cho một chủ thể, đó là trường hợp bên được ủy quyền khi thực hiện

hành vi sẽ triệt tiêu quyền của bên ủy quyền. Ví dụ: A ủy quyền cho B ký hợp đồng
bán nhà với C, khi B đã ký hợp đồng nhân danh A thì A khơng thể ủy quyền cho
người khác bán căn nhà của mình.
26

Xem nội dung bản án tại Phụ lục số 1.


19
1.2.2. Bên được ủy quyền
Trước đây theo BLDS 2005 thì “đại diện là việc một người (sau đây gọi là
người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được
đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện”.27 Có quan
điểm cho rằng, cách quy định của BLDS 2005 có thể hiểu rằng cả cá nhân, pháp nhân
và chủ thể khác đều có thể là bên được ủy quyền, với lập luận rằng “người” ở đây cần
hiểu theo nghĩa rộng.28 Tuy nhiên, theo Khoản 5 Điều 139 BLDS 2005 “người đại
diện phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ” (khái niệm chỉ áp dụng cho cá nhân)
nên đã dẫn đến thực tế là Tịa án khơng thừa nhận khả năng đại diện của pháp nhân
khi chưa có quy định cụ thể cho phép pháp nhân đại diện cho người khác.29
Đối chiếu với các quy định của BLDS 2005 đã viện dẫn cho thấy BLDS
2005 chỉ quy định bên được ủy quyền là cá nhân - là con người cụ thể. BLDS
2005 không quy định pháp nhân có thể là bên được ủy quyền. Tuy nhiên trong
thực tế có nhiều giao dịch làm phát sinh quan hệ ủy quyền giữa các pháp nhân, từ
đó đặt ra nhu cầu chính đáng về hành lang pháp lý cho mối quan hệ đại diện này.
Hơn nữa khi nền kinh tế phát triển đại diện trở thành một ngành dịch vụ, có rất
nhiều cơng ty được thành lập để thực hiện dịch vụ đại diện nhưng BLDS 2005
không thừa nhận việc một pháp nhân trở thành bên được ủy quyền dẫn đến việc
cản trở hoạt động của các doanh nghiệp cũng như sự lựa chọn bên ủy quyền. Mặc
dù BDLS 2005 không quy định nhưng trong một số luật chuyên ngành để tạo điều
kiện thuận lợi cho hoạt động ngành đã quy định về việc pháp nhân là người đại

diện theo ủy quyền. Trước thực trạng này, nhiều nhà khoa học pháp lý đã đề xuất
nên chỉnh sửa quy định để cho thấy người đại diện không chỉ là cá nhân và thêm
quy định theo hướng ghi nhận khả năng cho tổ chức, cá nhân được làm người đại
diện (tức là bên được ủy quyền).30
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 BLDS 2015 thì “cá nhân, pháp nhân có
thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”.
Việc sửa đổi này giúp quy định của pháp luật được thống nhất. Chính vì vậy mà bên
được ủy quyền trong quan hệ HĐUQ xác lập, thực hiện giao dịch BĐS có thể là cá
27

Khoản 1 Điều 139 BLDS 2005.
Trần Đình Chi (2014), “Các quy định về đối tượng nhận ủy quyền trong Bộ luật dân sự”, Tạp chí Tịa án
nhân dân, số 11, tr. 26.
29
Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), tlđd (12), tr. 182.
30
Đỗ Văn Đại (2013), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, tập 1, Nxb. Chính trị quốc gia, tr. 254.
28