Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------------------------------

BÙI ĐỨC THẢO

MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS., TS. Lê Thị Bích Thọ

TP. HỒ CHÍ MINH - 2007

7


LỜI CAM ĐOAN
-------   -------

Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chính xác.

Tác giả luận văn

Bùi Đức Thảo

8

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
-------   -------

1. BĐS

Bất động sản

2. TTBĐS

Thị trường bất động sản

3. GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. GCNQSHNO

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

5. QSDĐ

Quyền sử dụng đất

6. SDĐ

Sử dụng đất

7. UBND

Ủy ban nhân dân

8. HĐND

Hội đồng nhân dân

9. SDĐ

Sử dụng đất

10. XHCN

Xã hội Chủ nghĩa

9


MỤC LỤC
-------   -------

Trang
Lời nói đầu………………………………………………………………………….1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………..7
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản……………………………7
1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản………………………7
1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản……………………………………..10
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản…………16

1.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế ………………………20
1.4. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường
bất động sản ……………………………………………………………………….23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI TP. HỒ CHÍ MINH VÀ PHÁP LUẬT
VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………….27
2.1. Thực trạng thị trường bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh…………….. ..........27
2.1.1. Về vấn đề nhà ở……………………………………………………......30
2.1.2 Về vấn đề giá nhà………………………………………………………37
2.1.3 Về vấn đề đầu cơ…………………………………………………….....41
2.2 Thực trạng pháp luật về thị trường bất động sản………………………………49
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HỒ CHÍ MINH………………….70
3.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản………………………….........70
3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản…………………………...70

10


3.1.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản…………………………71
3.1.3 Định hướng phát triển thị trường bất động sản………………………..73
3.2. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản
tại TP.Hồ Chí Minh………………………………………………………………..74
3.2.1. Hồn thiện cơng cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ
pháp lý cho TTBĐS họat động theo quy định của pháp luật. ……………….……74
3.2.2. Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS và TTBĐS
công khai minh bạch………………………………………………………………78
3.2.3. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
và quyền sở hữu đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài

để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch BĐS…………………….80
3.2.4. Hoàn thiện và đổi mới cơng tác quy hoạch
và quản lý quy hoạch………....................................................................................81
3.2.5. Hồn thiện hệ thống tổ chức thị trường, đẩy mạnh việc
hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu quả………………83
3.2.6. Tăng khả năng cung hàng hóa cho TTBĐS, đặc biệt là
BĐS nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật
cung cầu, bình ổn giá cả BĐS phù hợp với mức độ tăng trường
và thu nhập của người dân của thành phố…………………………………………84
3.4.7. Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực
cán bộ quản lý……………………………………………………………………..87

Kết luận ………………………………………………………………………….89

Danh mục tài liệu tham khảo

11


LỜI NĨI ĐẦU
-------   ------1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài:
Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta, cùng với việc hình thành
đồng bộ các thể chế kinh tế thị trường là sự ra đời của nhiều loại thị trường mới. Thị
trường bất động sản tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi
Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần
đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” chính thức được đề cập trong Văn kiện
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Sau hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động
sản nước ta đã góp phần thị trường hóa một bộ phận tài sản khổng lồ của đất nước, huy
động chúng cho mục đích phát triển kinh tế-xã hội, nhất là về phát triển kết cấu hạ
tầng, tạo mặt bằng cho sản xuất-kinh doanh và cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân.

Đồng thời, công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản có nhiều tiến bộ, hệ
thống quản lý được tăng cường, từng bước phân cấp nhiều hơn cho địa phương và
khung pháp lý về thị trường bất động sản cũng được hình thành và tác động mạnh đến
định hướng, tính chất họat động của thị trường bất động sản. Những quy định pháp lý
của Nhà nước đã và đang được các cơ quan chức năng thực hiện để đẩy mạnh họat
động của thị trường bất động sản, đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để
có thể kiểm sốt được.
Q trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta đã cho thấy vai trị, đóng góp
của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống của từng gia
đình và cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với quá trình phát
triển thị trường bất động sản trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh
tế. Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh,
hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sơi động và đã vượt ra ngồi
tầm kiểm sốt của Nhà nước. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ
yếu đang diễn ra thông qua thị trường ngầm, phi chính thức. Sự biến động thất thường

12


về giá cả bất động sản, tình trạng đầu cơ và những cơn “sốt nhà đất” cũng như tình
trạng đóng băng của thị trường, cho đến nay Nhà nước vẫn chưa có giải pháp điều
chỉnh hữu hiệu.
Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác
quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây
nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để lành mạnh hóa sự phát triển của thị trường
bất động sản, vấn đề cốt yếu là phải vận hành một hệ thống các cơng cụ và chính sách
pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản phù hợp với cơ chế thị trường thay thế
cho các cơng cụ và chính sách quản lý mang tính hành chính, ép buộc đang là một
trong những nguyên nhân cản trở sự vận hành và phát triển lành mạnh của thị trường

bất động sản. Các Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương Đảng và các chương
trình hành động của Chính phủ đều nhấn mạnh phải tăng cường quản lý và thúc đẩy sự
phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và coi là một trong những nội dung
trọng tâm để ổn định thị trường góp phần thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng và phát triển
bền vững.
TP.Hồ Chí Minh là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đồng thời là
trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước. Cũng như thị trường bất động sản cả nước, thị
trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh trong thời gian qua cũng diễn biến thất thường,
tình trạng q “nóng” dẫn tới “sốt” hoặc q “lạnh” dẫn đến “đóng băng” đều ảnh
hưởng khơng tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân Thành phố.
Trong thời gian qua, Thành phố chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết
thị trường bất động sản để xãy ra tình trạng đầu cơ nhà đất, giá cả biến động mạnh,
vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước đã tác động không tốt đến đời sống tâm lý của
một bộ phận đáng kể nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp. Quá trình mua
bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, sức lực
chi phí giao dịch cao. Thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch dẫn đến
nhiều tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu đã dẫn đến ảnh hưởng quyền và lợi ích chính đáng

13


của người dân Thành phố và tạo ra tâm lý không tin tưởng đối vối các quy định của hệ
thống pháp luật. Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều
yếu kém thể hiện ở chỗ quyền lực và trách nhiệm của các cấp quản lý chưa rõ, hiệu lực
và hiệu quả chưa cao, do vậy không thể phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi
phạm pháp luật về bất động sản.
Thực trạng trên đã đặt ra hàng loạt vấn đề lớn và cấp bách cần giải quyết để khắc
phục những yếu kém, bất cập để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển lành
mạnh, góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường nhằm thu hút các nguồn lực để
phát triển kinh tế-xã hội của Thành phố. Chính vậy, tác giả chọn đề tài:” Một số giải

pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và
thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài:
Pháp luật về thị trường bất động sản là một lĩnh vực tương đối mới của pháp luật
Việt Nam. Từ khi hình thành đến nay, các quy định pháp luật về lĩnh vực này chưa tròn
15 năm. Trong phạm vi và mức độ khác nhau, có khá nhiều cơng trình nghiên cứu đã
bước đầu đề cập đến những vấn đề chung nhất, ở góc độ này hay góc độc khác, về các
khía cạnh pháp lý của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các cơng trình đó chưa
nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản và pháp
luật về thị trường bất động sản, những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
và nhất là chưa có cơng trình đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí
Minh để trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển triển thị trường bất
động sản tại TP.Hồ Chí Minh lành mạnh và bền vững.
Vì vậy, có thể nói từ khi Luật Kinh Doanh bất động sản có hiệu lực đến nay, đây
là một cơng trình khoa học đầu tiên trực tiếp nghiên cứu một cách có hệ thống thực
trạng thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh và pháp luật về thị trường bất động
sản.

14


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài:
Mục đích của đề tài là nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp
luật về thị trường bất động sản, thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật này tại
TP.Hồ Chí Minh nhằm đánh giá đúng thực trạng của pháp luật về thị trường bất động
sản. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất những kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện hệ
thống pháp luật nói chung, pháp luật thị trường bất động sản nói riêng. Xuất phát từ
mục đích đó, nhiệm vụ của đề tài là:
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về thị trường bất động sản, thực tiễn thực hiện
các quy định đó tại TP.Hồ Chí Minh, tìm ra những bất cập, thiếu sót, vướng mắt của

các quy định pháp luật hiện hành về thị trường bất động sản, nguyên nhân của những
bất cập, thiếu sót, vướng mắt đó.
- Đề xuất những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thị trường bất
động sản.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Thị trường bất động sản là một thị trường rất rộng bao gồm nhiều loại thị trường
cấu thành với những đặc điểm khác nhau, hơn nữa các vấn đề của thị trường bất động
sản diễn biến rất đa dạng và phức tạp, nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường
hiện nay. Do vậy, trong khuôn khổ của một luận văn tốt nghiệp cao học luật, chúng tôi
không kỳ vọng nghiên cứu tất cả mọi lĩnh vực của thị trường bất động sản. Chúng tôi
chỉ chọn và tập trung nghiên cứu những khía cạnh về nhà ở, giá nhà đất và đầu cơ nhà
đất mà theo chúng tơi hiện nay có rất là nhiều bất cập và diễn ra rất phổ biến ở TP.Hồ
Chí Minh. Trên cơ sở đó, chúng tơi để xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm phát
triển thị trường bất động sản bền vững và lành mạnh.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu:
Về sơ sở lý luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm
của Đảng và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền

15


kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luận văn cũng vận dụng những
quan điểm của chủ nghĩa Mác-Lê Nin về chế độ sở hữu đất đai, về tính chất hàng hóa
của đất đai.
Về phương pháp nghiên cứu: Để thực hiện luận văn chúng tôi sử dụng phối hợp
các phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp phù hợp với tính chất và
yêu cầu của luận văn trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn:
Đóng góp khoa học của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống những quy

định pháp luật hiện hành về thị trường bất động sản. Ngoài ra trên cơ sở nghiên cứu
thực tiễn áp dụng pháp luật về thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh, luận văn đã
phân tích những bất cập, thiếu sót, vướng mắc của pháp luật hiện hành về thị trường
bất động sản, đồng thời luận văn cũng xác định những nguyên nhân của những bất cập
đó và đề xuất những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thị trường bất
động sản hiện nay.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho những người hoạch định chính sách,
pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản. Đồng thời luận văn cũng là tài liệu
tham khảo hữu ích cho sinh viên và những tổ chức, cá nhân đã, đang và sẽ nghiên cứu
thị trường bất động sản.
7. Cơ cấu của luận văn:
Luận văn được cơ cấu bởi:
+ Lời nói đầu:
+ Phần nội dung gồm 3 chương chính:
 Chương 1: Những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản

16


 Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh và pháp luật
về thị trường bất động sản.
 Chương 3: Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí
Minh.
+ Kết luận;
+ Danh mục tài liệu tham khảo.

17


CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản:
BĐS là một khái niệm được sử dụng thông dụng ở hầu khắp các quốc gia trên thế
giới để chỉ các tài sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách
rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất đai. Tuy nhiên, mỗi nước lại có
những quan điểm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS.
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự Pháp thì mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi
cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản [Điều 520]. Trong khi đó, Bộ
Luật Dân sự Thái Lan quy định BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc
hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
đất đai [Điều 100].
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự Việt Nam: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định” [32, Điều 174]. Như vậy, BĐS trước hết là một tài sản nhưng khác với
các tài khác ở những đặc điểm sau:
Thứ nhất, BĐS là một loại hàng hóa có vị trí cố định khơng thể di dời được.
Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS ln gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về
địa điểm và khơng có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng và
diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và
bị giới hạn về khơng gian. Do đó, các BĐS khác như nhà, cơng trình khác và vật kiến
trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Chính vì vậy, giá trị và lợi ích
của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích
mang lại của BĐS. Yếu tố vị trí khơng phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường
địa lý thơng thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại,

18

dịch vụ công cộng... Do vậy, khi đầu tư các cơng trình BĐS phải đi đơi với việc phát
triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoản cách đến trung tâm bằng việc phát triển cơ sở
hạ tầng, hệ thống giao thông, điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục.
Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá
trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt.
Chính vì vậy, pháp luật cần phải có những quy định đặc thù cho từng khu vực để thúc
đẩy TTBĐS phát triển hài hịa hơn.
Thứ hai, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm.
Đặc điểm này là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng
như của từng vừng, từng khu vực. BĐS là một tài sản có giới hạn về quy mơ quỹ đất
dành cho mỗi dạng họat động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên khơng thể mở
rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho phát triển các cơng trình xây dựng
lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta khơng thể mở rộng mãi khơng gian
bề rộng của các cơng trình BĐS. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân
đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Vì vậy, các
chính sách điều tiết cân bằng cung cầu khơng chỉ sử dụng công cụ giá cả mà quan
trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ ba, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước.
BĐS là một loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị
cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất
mạnh đến hầu hết những họat động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự
điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS. Để tăng cường vai trị
của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho sự phát
triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS và TTBĐS, phải ban hành các văn bản pháp
luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trị và chức năng quản lý đối với
họat động của TTBĐS.

19

Thứ tư, hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và chịu ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự
ra đời hay hoàn hiện của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng
thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia. Chẳng hạn, việc
xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện
lợi và giá trị của các cơng trình trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn
đến sự ra đời của những điểm dân cư hay các khu công nghiệp, trung tâm thương mại,
dịch vụ, du lịch…theo trục đường đó. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh
giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các họat động kinh tế xã
hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các cơng trình BĐS phải tính đến yếu tố
ảnh hưởng tới các cơng trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh
hưởng khi có các cơng trình BĐS khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của BĐS
đến các họat động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết
TTBĐS.
Thứ năm, BĐS ln là một tài sản có giá trị lớn.
Sở dĩ như vậy là do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh
lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn
và vốn đầu tư dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để vay
trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên họat động kinh doanh
của BĐS luôn cần đến sự tham hỗ trợ của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ sáu, BĐS mang tính cá biệt.
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt và đều có các yếu tố riêng khơng giống với bất kỳ
một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lơ đất,
khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mạnh đất nằm cạnh nhau đều có những yếu tố
khơng giống nhau. Trên TTBĐS cũng khơng hịan tịan khó tồn tại hai cơng trình hồn
tịan giống nhau, kể cả hai cơng trình nằm cạnh nhau và có cùng thiết kế. Do vậy, trong

20

đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời
đáp ứng nhu cầu dị biệt của người tiêu dùng.
Từ những đặc điểm trên cho thấy BĐS là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên,
khơng phải tất cả BĐS đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá, một mặt mỗi loại
BĐS cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là một loại BĐS
như nhau nhưng việc có được tham gia vào TTBĐS hay khơng cịn phải được pháp luật
khơng cấm. Mặt khác, có những loại BĐS rất khó hoặc khơng thể trở thành BĐS hàng
hố như nhiều loại BĐS cơng cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng
đến việc sử dụng của người khác.
Ở Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều là BĐS hàng hoá và
tham gia vào TTBĐS. Pháp luật Việt Nam quy định các loại BĐS được đưa vào kinh
doanh bao gồm:
Một là, nhà cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được
đưa vào kinh doanh, bao gồm: cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình
giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà cơng
trình xây dựng sau: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; cơng trình bí mật nhà
nước; cơng trình an ninh, quốc phịng; cơng trình được cơng nhận di tích lịch sử. văn
hóa, doanh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các cơng trình khác mà pháp luật
khơng cho phép kinh doanh.
Hai là, quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật đất đai.
Ba là, bất động sản là nhà, cơng trình xây dựng và quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật Kinh doanh bất động sản [15, Điều 2].
1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản:
Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về TTBĐS. Có ý kiến cho rằng TTBĐS
và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất
đai mới trở thành BĐS được. Do đó, đất đai bản thân nó là BĐS, đồng thời nó là yếu tố
đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một

21


bộ phận của TTBĐS và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa
BĐS. Một số quan điểm cho rằng TTBĐS là thị trường nhà, đất. Đây là quan điểm khá
phổ biến vì cho rằng, chỉ có nhà, đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên
thị trường và BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội. Tuy
nhiên, cũng giống như quan điểm trên, BĐS nhà, đất cũng chỉ là một bộ phận của
TTBĐS. Một quan niệm khác thì cho rằng, TTBĐS là họat động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS theo quy luật của thị trường. Cũng có ý
kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng TTBĐS là thị trường của họat động mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là họat động của
TTBĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật và chịu sự can thiệp và
quản lý của Nhà nước.
Mặc dù còn nhiều quan điểm và cách hiểu khác nhau về TTBĐS. Tuy nhiên, có
một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về TTBĐS là tổng hịa các quan hệ trao đổi
hàng hóa BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và
cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS.
Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thơng qua quan hệ hàng hố, tiền tệ được coi
là quan hệ thị trường và tạo nên TTBĐS. TTBĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự
trao đổi mua, giao dịch mua, bán về hàng hố BĐS. Theo dịng lịch sử thì đất đai là
hàng hoá BĐS đầu tiên. Khi chế độ tư hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt
động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ hoạt động sản xuất và đời sống
tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá. Như vậy,
sự ra đời và phát triển của TTBĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng
hoá do yếu tố của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã
hội.
Trên thực tế nội dung cơ bản của TTBĐS và cũng là quan niệm phổ biến hiện nay

về TTBĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất. Vì BĐS nhà đất vừa mang ý nghĩa
kinh tế, chính trị xã hội to lớn, trong TTBĐS thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt
và vận hành sôi động nhất. Thị trường đất đai trước hết được hiểu là là nơi diễn ra các

22


hành vi mua và bán hàng hoá quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với
hàng hoá đó. Q trình trao đổi quyền sử dụng đất ln vận động và phát triển làm cho
các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
BĐS khác với các hàng hố khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán, mà còn là
đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử
dụng, góp vốn…Do đó, TTBĐS hồn chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua
và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn các giao dịch liên quan đến BĐS như cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS, góp vốn…
Do vậy, TTBĐS được hiểu một cách khái quát là tổng thể các giao dịch về BĐS
dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm TTBĐS thường được nhắc đến là
nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS được giao dịch.
Tùy theo mục đích nghiên cứu và cách tiếp cận, người ta có thể phân loại TTBĐS
theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Thứ nhất, dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta
phân chia TTBĐS thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế
chấp và góp vốn. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về BĐS giúp cho các nhà
kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao cho phù hợp với khả năng và điều
kiện của mình.
Thứ hai, dựa vào mức độ kiểm sốt, người ta phân chia TTBĐS thành thị trường
chính thức hay cịn gọi là thị trường có kiểm sốt và thị trường phi chính thức hay cịn
gọi là thị trường khơng được kiểm soát. Việc phân chia dựa vào mức độ kiểm soát giúp

cho nhà nước có những cơng cụ, chính sách và các quy định pháp luật để kiểm soát và
điều tiết TTBĐS.
Thứ ba, dựa vào công dụng của BĐS, người ta phân chia TTBĐS thành thị
trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường cơng trình cơng nghiệp và thị trường cơng
trình thương mại dịch vụ. Trong các thị trường trên thì thị trường đất đai và thị trường

23


nhà ở là hai thị trường diễn ra sôi động và phức tạp nhất nhất. Hầu hết các giao dịch
trên TTBĐS đều liên quan đến đất đai và nhà ở. Và theo tác giả đây là hai thị trường
quan trọng nhất của TTBĐS vì chúng ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế xã hội của đất
nước và trực tiếp đến đời sống của người dân. Chính vì vậy, khi ban hành hệ thống văn
bản liên quan đến TTBĐS, Nhà nước cần tập trung ban hành các văn bản pháp luật liên
quan đến thị trường đất đai và nhà ở.
1.1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Hàng hoá BĐS là loại hàng hố đặc biệt, vì vậy, TTBĐS là thị trường giao dịch
hàng hóa đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau:
Thứ nhất, TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực nhất định và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập
quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa
phương khác nhau. Đồng thời, đất đai cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng
khác được và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang
vùng khác được. Do đó, TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho
thấy, TTBĐS ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đơ thị hố, các trung tâm kinh
tế, chính trị, văn hố, du lịch…thường có quy mơ và trình độ phát triển cao hơn so với
các vùng khác. Ngay cả giữa các đơ thị với nhau thì đơ thị là trung tâm kinh tế, văn
hóa, chính trị của một vùng hay của cả nước thì có TTBĐS phát triển, họat động sôi
động hơn các đô thị khác.

Thứ hai, TTBĐS tuy có nội dụng rất phong phú nhưng lại là thị trường
khơng hồn hảo.
Sở dĩ như vậy là do các thơng tin về hàng hố BĐS và TTBĐS khơng đầy đủ và phổ
biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khó
chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS khơng chính xác như đối với các hàng hoá
khác. Mặt khác, do BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng khơng liền kề nhau và
khơng phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy

24


đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng
nhỏ, khơng đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hồn hảo. Do đó, giá cả BĐS khơng hồn
tồn là giá cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do
đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó thu lợi cao. Giá cả độc quyền ln mang lại
lợi ích cao cho người có quyền đối với BĐS. Và khi giá cả biến động tăng, tính độc
quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên
những cơn sốt về giá. TTBĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt về giá BĐS.
Thứ ba, cung về BĐS biến động chậm hơn so với biến động về cầu và giá
BĐS.
Đối với các hàng hồ thơng thường, quan hệ cung cầu và giá cả thị trường diễn ra theo
qui luật chung là khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu
và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hố BĐS thì khi cầu về
BĐS tăng thì cung về BĐS trên TTBĐS không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các
hàng hóa thơng thường khác. Đó là do việc tạo ra hàng hóa BĐS địi hỏi phải tốn nhiều
thời gian, từ tìm hiểu thơng tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng đất đai, xin giấy
phép xây dựng…Mặt khác, cung BĐS là có giới hạn và cầu BĐS lại luôn tăng. Do vậy,
trong TTBĐS, sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung
cầu. Do vậy, Nhà nước phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc
biệt là có các giải pháp để bình ổn TTBĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về

BĐS khơng cho mục đích tiêu dùng như nạn đầu cơ tạo ra sự giả tạo về cầu BĐS.
Chính vì vậy, hoạt động của TTBĐS cần có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước và tạo
ra môi trường thuận lợi cho họat động kinh doanh BĐS phát triển.
Thứ tư, giao dịch trên TTBĐS cần các dịch vụ tư vấn chun nghiệp.
Khác với các hàng hóa thơng thường, hàng hố BĐS không bày bán trên thị trường nên
người mua và người bán BĐS khơng có cơ hội và đủ lượng thơng tin để lựa chọn được
hàng hóa BĐS phù hợp để giao dịch. Hơn nữa, BĐS thường có giá trị lớn và giá cả
hàng hóa BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp. Do vậy, khi thực hiện các
giao dịch trên TTBĐS, cần phải có các nhà tư vấn mơi giới, định giá BĐS…đó là
những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều

25


kinh nghiệm…nên có thể giúp cho các đối tượng tham gia giao dịch trên TTBĐS thỏa
mãn được nhu cầu của mình. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn mơi giới kém phát
triển thì sự vận hành của TTBĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao. Họat
động của tổ chức tư vấn, môi giới BĐS có vai trị rất quan trọng, góp phần kích thích
TTBĐS phát triển.
Thứ năm, TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Hàng hóa BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng có của
BĐS nên các giao dịch về BĐS khơng thể diễn ra như nhiều hàng hóa thơng thường mà
đi cùng với các giao dịch này là các giấy tờ pháp lý kèm theo. Do đó, việc quản lý
TTBĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS
đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử
dụng, cũng như các biến động của chúng. Sự tham gia của Nhà nước vào TTBĐS
thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho TTBĐS ổn định hơn và an toàn hơn. BĐS được
đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả
các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên
doanh…Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt TTBĐS, Nhà nước sẽ tăng nguồn thu ngân sách

từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ sáu, TTBĐS có mối quan hệ với thị trường vốn.
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, mọi họat động giao dịch, đầu tư
kinh doanh trên TTBĐS đều cần một lượng lớn về vốn. Hàng hóa BĐS có giá trị lớn và
có đặc điểm là khơng thể di dời và lâu bền…nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo
trong các họat động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, TTBĐS của một quốc
gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh và ổn định. Thực tế cho thấy nếu khơng có thị trường vốn phát triển lành mạnh
và ổn định thì TTBĐS cũng khơng thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những
khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến khủng hoảng của TTBĐS. Khi BĐS
giảm giá nhanh sẽ dẫn đến gia tăng các khoản nợ khó địi, vì thế, có thể kéo theo các tổ
chức tài chính tín dụng vào vịng xốy của cơn khủng hoảng.

26


1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN:
Thứ nhất, sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số.
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia
tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh
doanh, dịch vụ, các cơ sở hạ tầng. Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất
đang sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục
đích cơng nghiệp, dịch vụ, thương mại, nhà ở…làm gia tăng quan hệ giao dịch đất đai,
giao dịch BĐS và TTBĐS phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là
quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc xây
dựng những BĐS phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống.
Đó chính là q trình cải tạo BĐS hiện có, thay thế và xây dựng các BĐS mới cho phù
hợp. Quá trình này thường chậm hơn so với q trình sản xuất các sản phẩm hàng hóa
khác, nhưng do tính chất của BĐS có thể mua đi bán lại nhiều lần, nên trên thực tế mật

độ giao dịch của BĐS ngày một gia tăng. Đồng thời, sự phát triển của nền kinh tế đã
tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động
tăng lên và điều đó cũng tạo ra yếu tố làm tăng như cầu về BĐS nên các giao dịch BĐS
trên thị trường cũng tăng theo.
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc làm, về
ăn, ở, học hành, giải trí…theo đó làm tăng nhu cầu về BĐS. Trước hết, sự gia tăng dân
số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS là nhà ở, đất ở. Dân số tăng một
mặt làm tăng quy mơ gia đình dẫn đến nhu cầu quy mơ diện tích, về nhà ở của mỗi hộ
gia đình. Mặt khác, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng số lượng hộ gia đình
độc lập. Trong mỗi gia đình, con cái lớn lên được tách ra sống ở phòng riêng hoặc cá
biệt được sống ở một căn hộ riêng. Điều đó khơng những làm cho TTBĐS họat động
ngày càng trở nên sơi động. Đồng thời, đó cịn là nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng của
giá BĐS trên thị trường.
Tiếp đó, khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng
lên. Đó là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh

27


doanh, từ đó nhu cầu sử dụng BĐS tăng lên. Số lượng đất đai có hạn nhưng lao động
nơng nghiệp tăng lên, thêm vào đó là yêu cầu chuyển một số diện tích đất đai dang sử
dụng đất nơng nghiệp sang sử dụng cho các mục đích khác đã tạo ra một sức ép lớn về
nhu cầu sử dụng đất đai. Khi mà sức ép đất đai trong khu vực nơng nghiệp như vậy,
những dịng di chuyển dân cư đến các thành phố lại tạo ra một sức ép mới về đất ở và
đất để sản xuất kinh doanh. Điều đó chủ yếu phải được giải quyết thơng qua TTBĐS.
Sau cùng, sự gia tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm các nhu cầu về
họat động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về học hành, vui chơi, giải trí, thể dục
thể thao…Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm tăng nhu cầu về BĐS, nhất là
về nhu cầu đất đai cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại, các khu
dân cư. Tất cả những điều đó trực tiếp hoặc gián tiếp làm cho TTBĐS ngày càng mở

rộng và phát triển.
Thứ hai, yếu tố pháp luật.
Pháp luật của một quốc gia thông thường quy định các vấn đề về quyền sở hữu, sử
dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng BĐS…và
hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự về BĐS, quy định về phạm vi áp dụng các
sắc thuế trong phạm vi sử dụng và chuyển quyền sử dụng đất. Điều đó cho thấy, pháp
luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển TTBĐS.
Ở Việt Nam trước năm 1986, thị trường đất đai không tồn tại về mặt pháp lý. Sau
năm 1986, nhu cầu về hình thành TTBĐS trở nên bức xúc do cơng cuộc đổi mới, do
đó, Luật Đất đai năm 1987 đã quy định khá cụ thể và có hệ thống quyền và nghĩa vụ
của người SDĐ, nhưng vẫn còn quy định nghiêm cấm việc mua bán đất đai, phát canh
thu tơ dưới mọi hình thức. Luật đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa một bước Điều 18 của
Hiến pháp 1992, quy định 5 quyền đối với tổ chức và cá nhân: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Luật Kinh Doanh BĐS được Quốc hội
thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2006 và có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2007 đã
tạo môi trường pháp lý tương đối đầy đủ và đồng bộ để TTBĐS phát triển lành mạnh
đảm bảo công khai, minh bạch các giao dịch trên thi trường BĐS.

28


Thứ ba, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền
các cấp.
Chính sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ
và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến TTBĐS. Trên
phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo
theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng. Các chủ đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong
và ngoài nước theo quy hoạch chung của Chính phủ. Các địa phương lại dựa trên quy
hoạch tổng thể quốc gia cũng có những quy hoạch riêng cho địa phương mình và đi
cùng với các quy hoạch đó là các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư. Trên thực tế, cơ

sở hạ tầng phát triển đến đâu thì các khu cơng nghiệp phát triển đến đó và kéo theo nó
là sự gia tăng về dân số rồi các khu dân cư hình thành.
Như vậy, các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước đã dẫn đến sự gia tăng
cầu về BĐS, thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. Cũng tương tự như vậy, ở những
vùng, những khu vực mà Chính phủ và chính quyền các cấp khơng chú ý khuyến khích
đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số sẽ di chuyển sang các vùng khác làm cho
nhu cầu về BĐS phục vụ cho họat động sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất
ở không những khơng tăng mà có thể cịn giảm xuống, dẫn điến sự “đóng băng” của
TTBĐS.
Cùng với chính sách phát triển kinh tế và quy hoạch sự dụng đất của Chính phủ
và chính quyền các cấp, Chính phủ cũng như chính quyền các cấp cịn có thể có chính
sách về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu
nhập thấp, các đối tượng thuộc chính sách xã hội…Các chính sách này của Chính phủ
cũng một phần tác động đến cung và cầu về nhà ở và đất ở. Chính phủ cũng có thể cho
phép các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để
bán hoặc cho thuê…điều đó làm tăng hoặc giảm nhu cầu BĐS, làm ảnh hưởng đến
TTBĐS.
Việc quy hoạch và đưa ra kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch
mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể làm thay đổi
tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận. Đây

29


cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung.
Về vấn đề này có thể dễ dàng nhận thấy khi mà tiến trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa
phát triển sẽ có một bộ phận đất nơng nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển
công nghiệp, nhà ở cũng như các cơng trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng
tương tự như vậy đô thị phát triển đến đâu việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của
các khu đô thị đến đấy. Tất cả các điều này sẽ làm tăng giao dịch mua bán, thuê BĐS ở

các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phịng…
Thứ tư, tập qn, truyền thống và thị hiếu.
Ở các thị trường khác như thị trường hàng hóa thơng thường, thị trường lao động hay
thị trường vốn, sự ảnh hưởng của các yếu tố này là không lớn nhưng đối với TTBĐS
đây lại là một yếu tố ảnh hưởng quan trọng. Có thể nói tập quán, truyền thống và thị
hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của TTBĐS. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các
giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp…trên TTBĐS. Thông thường yếu tố này làm
đẩy nhanh hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương diện như đảm bảo độ tin cậy
giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê…Mặt khác, nó cũng tác động đến việc sử
dụng các phương tiện, các hình thức thanh tốn.
Như ở Việt Nam trong một thời gian dài theo phong tục, tập quán ở một số vùng
việc mua bán BĐS chỉ cần giấy tờ viết tay, một số vùng chỉ làm giấy tờ có xác nhận
của ủy ban nhân dân xã nơi cư trú là được. Có rất nhiều trường hợp người dân khơng
nộp lệ phí trước bạ vì họ cho rằng họ đã bỏ tiền ra mua nên hoàn tồn có quyền sở hữu
mà khơng sợ bị tranh chấp, trong khi đó nếu bỏ tiền làm thêm các giấy tờ khác vừa tốn
tiền, vừa rất phức tạp, phiền hà. Trong khi đó, ở một số nước, thói quen hóa đơn,
chứng từ trong các giao dịch mua bán là không thể thiếu nên bất kỳ một người nào mua
BĐS cũng phải đến kiểm tra mọi giấy tờ đầy đủ thì các giao dịch mới được tiến hành
và việc giao dịch cũng đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật. Đó cũng là ngun
nhân giải thích cho mức độ quản lý được các giao dịch diễn ra trên TTBĐS của Nhà
nước.

30


1.3 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI NỀN KINH TẾ:
TTBĐS đóng vai trị rất quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội
và nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân. TTBĐS chịu ảnh hưởng của tốc độ
tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác nó cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế.
Những ảnh hưởng của TTBĐS đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt

sau:
Thứ nhất, phát triển TTBĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
TTBĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
về BĐS. TTBĐS là nơi chuyển hố vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố
quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của họat động kinh doanh BĐS. Khi
TTBĐS không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hố gặp khó khăn sẽ làm cho
vốn ln chuyển chậm, ảnh hưởng đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản
xuất tiếp theo. Khi TTBĐS phát triển góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp,
phân bổ sản xuất, kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế-xã
hội của mỗi địa phương. Mặc khác, TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về
BĐS, là cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp…BĐS.
Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
TTBĐS phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển đồng thời cũng làm tăng vốn
đầu tư cho phát triển. Bởi vì sự phát triển của TTBĐS chính là sự tăng lên của tài sản
cố định trong xã hội và đó chính là nguồn vốn đầu tư phát triển xã hội quan trọng. Mặc
khác, khi TTBĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của đồng vốn nhanh hơn, đó chính là
một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển và các giao dịch BĐS để vay vốn,
góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát
triển. Khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn như được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó,
huy động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy tác dụng. Góp vốn liên
doanh bằng BĐS, chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu tư nước ngồi, góp
phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS
đóng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào

31