Pháp luật về giá đất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ MỸ HẰNG

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT
TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT
TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: Pgs.Ts Phan Huy Hồng
Học viên: Nguyễn Thị Mỹ Hằng
Lớp: Cao học Luật Kinh tế Bình Dƣơng khóa 1
MSSV: 1461070298

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Nguyễn Thị Mỹ Hằng, tác giả Luận văn cao học Luật Kinh tế định hướng
ứng dụng, với đề tài “Pháp luật về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất”, xin cam đoan: Luận văn này là cơng trình nghiên cứu do chính tôi
thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Phan Huy Hồng. Luận văn có
kế thừa các tư tưởng, kết quả nghiên cứu của những người đi trước; mọi thông tin,
số liệu được sử dụng trong Luận văn là trung thực và có trích dẫn nguồn đầy đủ.
Tác giả

Nguyễn Thị Mỹ Hằng


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
UBND :

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ....................................................................... 4
1.1 Quy định pháp luật về nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất ...........................................................................................................4
1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất ...................................................................................................5
1.2.1 Về mục đích sử dụng đất hợp pháp định giá đất tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất ............................................................................................5
1.2.2 Về thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất .........................................................................................................................7
1.2.3 Về nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.....................10
1.3 Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về nguyên tắc định giá đất
tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ..........................................................15
Kết luận chƣơng 1 ............................................................................................... 17
CHƢƠNG 2. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG KHI
NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT .............................................................................. 18
2.1 Quy định của pháp luật về quy trình định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất .........................................................................................................18
2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về quy trình định giá đất tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất .................................................................................................19
2.2.1 Về các bước thực hiện quy trình định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất ..................................................................................................19
2.2.2 Chủ thể định giá đất tính tiền bồi thường ..................................................22
2.2.3 Phương pháp tiến hành thẩm định giá đất bồi thường ..............................26
2.2.4 Tư vấn định giá đất tính tiền bồi thường ...................................................30
2.3 Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về quy trình định giá đất tính
tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất .................................................................32
Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................... 36
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Việt Nam đang trong q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa, thực hiện các dự
án thu hút đầu tư, phát triển kinh tế-xã hội, các hoạt động chỉnh trang đô thị diễn ra
ngày càng mạnh mẽ nhằm phát triển mọi mặt của đời sống xã hội và tạo động lực

cho sự phát triển chung của cả nước. Do đó, Nhà nước phải thu hồi đất của tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình để giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất phục vụ cho đầu tư kết cấu
hạ tầng, trường học, đường giao thông phục vụ dân sinh cũng như để thực hiện các
dự án quốc phòng-an ninh.
Việc thu hồi đất để thực hiện các mục đích nêu trên là cần thiết, nhưng ảnh
hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Xuất phát từ
tầm ảnh hưởng của vấn đề giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trong những năm qua, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến quyền lợi của
người bị thu hồi đất thông qua việc ban hành các chủ trương, văn bản quy phạm
pháp luật quy định về giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Hiện nay quy định pháp luật về giá đất nói chung và nhất là giá đất tính tiền
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có nhiều đổi mới, được các cấp các ngành
quan tâm thực hiện. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành bên cạnh nhiều
mặt tích cực vẫn bộc lộ khơng ít những khó khăn, vướng mắc cần nghiên cứu, soi
rọi thực tế để có biện pháp giải quyết dứt điểm.
Trong đó, phải kể đến các nguyên tắc xác định giá đất bồi thường chưa thể
hiện đầy đủ vai trò định hướng, chưa có văn bản hướng dẫn và định lượng cụ thể.
Bên cạnh đó, quy trình xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn
chưa được quy định rõ ràng, công tác quản lý nhà nước về đất đai và sự phối kết
hợp giữa các địa phương, các ngành liên quan có lúc có nơi chưa được chặt chẽ.
Trong khi đó, cơ sở dữ liệu giá đất trên thị trường chưa đủ độ tin cậy và nhiều tác
động tiêu cực khác từ cơ chế thị trường đã làm cho các chủ thể thực hiện tư vấn giá
đất, tham mưu và trực tiếp thực thi nhiệm vụ trên thực tế gặp nhiều khó khăn. Từ
đó, kết quả xác định giá đất bồi thường chưa đạt như mong muốn, đã làm ảnh
hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi, và là nguyên nhân
của nhiều vụ việc khiếu kiện và những tổn thất gây ra cho các chủ thể liên quan cần
được quan tâm giải quyết dứt điểm.
Để góp phần khắc phục tình trạng này, việc đi sâu tìm hiểu quy định của pháp
luật về giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là rất cần thiết; qua

2

đó có thể phân tích được thực trạng pháp luật, đồng thời đề xuất các giải pháp khắc
phục những hạn chế của pháp luật hiện hành. Với những lý do trên, trong khuôn
khổ yêu cầu thực hiện Luận văn tốt nghiệp cao học Luật kinh tế (hệ ứng dụng) tôi
lựa chọn đề tài: “Pháp luật về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất” để làm Luận văn tốt nghiệp chương trình đào tạo Thạc sĩ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, vấn đề giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã
được các nhà nghiên cứu quan tâm và đã có các cơng trình nghiên cứu, các bài viết,
trao đổi liên quan như:
- Đặng Hùng Võ, “Tiền bồi thường khơng đủ để dân tìm sinh kế mới”, nguồn:
.
- Phạm Văn Võ, “Hãy để thị trường điều tiết”, .
Nội dung đăng tải ý kiến của Tiến sĩ về các hạn chế của hoạt động thu hồi đất và đề
nghị phải thị trường hóa quan hệ đất đai trong việc thu hồi đất.
- Tác giả Nguyễn Thị Lan, Luận văn cao học Luật (hệ nghiên cứu), đề tài “Pháp
luật về định giá đất trong điều kiện kinh tế thị trường”. Trong đó, tác giả đã phân
tích các khái niệm liên quan về giá đất và đặc trưng của giá đất; định giá đất, mục
đích định giá đất, những căn cứ khoa học và ảnh hưởng của định giá đất tới sự phát
triển kinh tế, đồng thời phân tích, đánh giá về những quy định của pháp luật về định
giá đất chung, trên cơ sở đó chỉ ra những khó khăn, hạn chế, bất cập và nguyên
nhân của những hạn chế, bất cập về định giá đất.
Nhìn chung, cơng tác nghiên cứu liên quan đến pháp luật về giá đất để tính
tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ trước đến nay tương đối ít và theo
hướng luận văn nghiên cứu. Bởi vậy, việc nghiên cứu đề tài về vấn đề này là rất cần
thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Trên cơ sở tập hợp và hệ thống hóa các quy định của pháp luật điều chỉnh về
giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời nghiên cứu kết
quả khảo sát về định giá đất bồi thường và áp dụng giá đất bồi thường ở một số địa
phương, để chỉ ra những điểm hợp lý và những yếu tố chưa khả thi của quy định
pháp luật hiện hành, qua đó đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và nêu ra những
bất cập trong quy định của pháp luật cũng như khó khăn vướng mắc khi triển khai
trong thực tế.


3

Trên cơ sở đó, Luận văn sẽ đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần
hồn thiện hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam về định giá đất tính tiền bồi
thường Nhà nước thu hồi đất.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Các chế định về giá đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định
tại các bản Hiến pháp, các Luật Đất đai, Luật Giá. Tuy nhiên, do đặc thù công tác
bồi thường ở mỗi địa phương khác nhau nên việc áp dụng pháp luật có thể khơng
giống nhau. Để làm rõ hơn khía cạnh này, tác giả nghiên cứu, so sánh các văn bản
quy phạm pháp luật về giá đất để tính bồi thường; đồng thời làm rõ thực trạng liên
quan đến vấn đề này khi Nhà nước thu hồi đất, những tác động tích cực đến sự phát
triển lành mạnh, ổn định của thị trường bất động sản và tình hình kinh tế xã hội
đang phát triển mạnh mẽ trong thời kỳ đổi mới và hội nhập quốc tế.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tôi sử dụng các phương pháp xã hội học, kế thừa
và phát triển những quan điểm của tác giả ở các cơng trình nghiên cứu trước; đồng
thời sử dụng phương pháp đối chiếu, so sánh với thực tiễn áp dụng qua nhiều sự
việc cụ thể, phổ biến trên nhiều địa bàn trong cả nước.
Tơi sẽ tập trung phân tích những quy định của pháp luật về định giá đất, trên
cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập về định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất để làm cơ sở cho các đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật.
6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu
Kết quả nghiên cứu là phát hiện những ưu điểm và hạn chế của vấn đề giá đất
tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Qua đó, nhận diện những điểm cần
phát huy trên thực tế, đồng thời tìm nguyên nhân và đề xuất hướng giải quyết các
vướng mắc, bất cập giữa quy định của pháp luật và việc áp dụng pháp luật trong
thực tế về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Kết quả nghiên cứu giúp cho Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Tài chính bổ
sung các quy định thuộc thẩm quyền hướng dẫn nội dung đảm bảo thực hiện các
nguyên tắc định giá và quy trình định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất. Đồng thời giúp kiến nghị Chính phủ điều chỉnh, bổ sung quy định liên
quan, từ đó tạo thêm nhiều bước đột phá quan trọng cho cơng tác định giá đất nói
chung và định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được đảm bảo
thực hiện tốt hơn trong tình hình mới.


4

CHƢƠNG 1.
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Quy định pháp luật về nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Trước đây, giá đất do Nhà nước quy định xác định theo Luật Đất đai năm
2003 có 3 nguyên tắc1, bao gồm: (1) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; (2) Các thửa đất liền kề nhau, có
cùng điều kiện thì mức giá như nhau; (3) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa
phương cấp tỉnh có điều kiện như nhau thì mức giá như nhau.
Tuy nhiên, trong thời kỳ Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, các văn bản quy
phạm pháp luật chưa định lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; chưa quy định cụ thể theo mục đích sử
dụng đất nên trong quá trình áp dụng pháp luật cho thấy mục đích định giá đất
khơng thể xử lý tốt các lợi ích trong mọi quan hệ về đất đai; chưa đề cập đến thời
hạn sử dụng đất và cũng chưa bao hàm hết những nơi, những loại đất khơng có giao
dịch về quyền sử dụng đất.
Vấn đề này đã được phát hiện và đưa ra giải quyết nên Luật Đất đai năm
2013 đã có nội dung quy định mới về giá đất cụ thể, về nguyên tắc định giá đất và
đây là điểm sáng được dư luận đón nhận tích cực nhất, làm căn cứ để tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật Đất đai năm 2013 có những sửa đổi cơ bản như sau: việc định giá đất
của Nhà nước phải bảo đảm 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc và
chỉnh sửa 01 nguyên tắc, bao gồm: (1) theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời
điểm định giá; (2) theo thời hạn sử dụng đất; (3) phù hợp với giá đất phổ biến trên
thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu
giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu
nhập từ việc sử dụng đất; (4) cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng
mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như
nhau thì có mức giá như nhau2. Việc định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra,
1
2

Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003.
Điều 112 Luật Đất đai năm 2013.


5

thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở
dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp3.
Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định sửa đổi, bổ sung về mục đích

định giá đất được thể hiện thông qua bảng giá đất và giá đất cụ thể, nhấn mạnh việc
định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, bảo
đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và việc
xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất luôn
bảo đảm nguyên tắc “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi
thường theo quy định của pháp luật”4.
1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Pháp luật hiện hành quy định về nguyên tắc định giá đất bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất có nhiều đổi mới và thuận lợi trong q trình thực hiện. Tuy nhiên
cơng tác định giá đất tính tiền bồi thường là vấn đề phức tạp nhất trong thực tiễn thi
hành pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, các nguyên tắc vẫn chưa
được thực hiện đầy đủ ở một số địa phương và đã phát sinh nhiều hạn chế, vướng
mắc, cụ thể như sau:
1.2.1 Về mục đích sử dụng đất hợp pháp định giá đất tính tiền bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất
Nếu như Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác
nhau dẫn đến khơng dung hịa được lợi ích giữa các chủ thể, thiệt thịi cho người sử
dụng đất thì Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về những loại giá làm cơ sở cho
việc xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đó là: khung giá
đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được áp dụng cho từng mục đích nhất định. Trong
đó, mục đích xác định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất.
Mặc dù pháp luật hiện hành quy định Nhà nước căn cứ theo mục đích sử
dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường
cho người có đất bị thu hồi. Nhưng trên thực tế có rất nhiều trường hợp người sử
dụng đất do nhiều nguyên nhân khác nhau đã tự ý xác định mục đích và phương
thức sử dụng đất cho thửa đất mà mình đang sử dụng để có thể thuận tiện nhất trong
3
4

Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.
Quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013.


6

khai thác khả năng sinh lợi từ thửa đất. Đặc biệt đối với đất nông nghiệp xen kẽ
trong khu dân cư, đô thị được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng đa số người dân đã và đang sử dụng theo mục đích khác và có thu nhập cao
hơn thu nhập do đất nông nghiệp mang lại cho họ vì khơng thể sản xuất nơng
nghiệp theo mục đích sử dụng đất hợp pháp ngay trong khu dân cư, đô thị.
Thêm một hiện tượng phổ biến trong thời gian dài ở nhiều tỉnh thành trên cả
nước mà chưa có giải pháp giải quyết căn cơ, đó là một số lượng lớn người dân
đang sử dụng đất khơng có nguồn gốc rõ ràng, lấn chiếm vĩa hè, lấn chiếm đất cơng.
Thậm chí trên các thửa đất đó họ đã xây nhà ở và kinh doanh trong thời gian dài,
nhưng cơ quan chức năng vẫn không phát hiện hoặc đã biết mà chưa có biện pháp
xử lý triệt để. Đến khi Nhà nước có chủ trương thu hồi đất mà không bồi thường
hoặc Nhà nước bồi thường theo giá đất nơng nghiệp với giá rất thấp. Điều đó làm
cho người dân đã không đồng thuận lại càng bức xúc và tìm mọi lý do để trì hỗn
dự án. Bên cạnh đó, nhiều trường hợp yêu cầu bồi thường tương tự xảy ra và cơ
quan chức năng đã lúng túng không biết căn cứ vào văn bản nào để xử lý, đó là khi
có vấn đề phát sinh do khoản 5 Điều 34 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định đối
với đất sử dụng trước ngày 1/7/2014 có nguồn gốc do Nhà nước cho thuê đất, trả
tiền thuê đất một lần và cho cả thời gian th thì người có đất thu hồi được bồi
thường chi phí đầu tư và đất cịn lại theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Tuy nhiên,
tại khoản 2 Điều 35 Nghị định 47/2014/NĐ-CP lại quy định Nghị định này thay thế
Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thì việc xác định giá đất cụ thể làm căn
cứ để tính tiền bồi thường cho đất nơng nghiệp tại đô thị phát sinh nhiều bất cập,

người dân chỉ được bồi thường theo mục đích sử dụng hợp pháp, nếu người dân sử
dụng với mục đích nào chăng nữa mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất và mục
đích sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng là đất nơng nghiệp thì chỉ
được bồi thường theo giá đất nơng nghiệp. Có thể thấy việc định giá theo mục đích
sử dụng đất do Nhà nước quy định chỉ phù hợp đối với đất phi nông nghiệp và đất
nông nghiệp tại nơng thơn. Cịn đối với đất nơng nghiệp tại đơ thị thì việc định giá
đất theo mục đích Nhà nước xác định đa phần là không “phù hợp”. Và chắc chắn
rằng những hộ lấn chiếm, dù đã định cư rất lâu, thì diện tích đất lấn chiếm đó vẫn
khơng phải là đối tượng được bồi thường.
Tuy nhiên, việc những người sử dụng đất sai mục đích và việc tồn tại những
nhà ở khơng phép trên đất khơng có giấy tờ kéo dài nhiều năm có một phần lỗi của


7

cơ quan có thẩm quyền mà người dân lại khơng được bồi thường. Sự bất hợp lý này
Nhà nước đã nhận thấy được, do đó để bảo đảm đời sống người dân sau khi giải
phóng mặt bằng bắt buộc các dự án này phải có sự “vận dụng” linh hoạt bằng nhiều
chính sách hỗ trợ khác.
Như vậy, để đảm bảo giá đất trong bồi thường tương đương với giá đất
chuyển nhượng trên thị trường thì giá đất bồi thường so với bảng giá đất chung của
Nhà nước chỉ bằng hoặc cao hơn một phần nhỏ và cộng thêm phần hỗ trợ là giải
pháp nhất thời của Nhà nước nhưng điều đó cũng đã minh chứng cho sự bất hợp lý
trong định giá đất tính tiền bồi thường theo mục đích sử dụng đất.
1.2.2 Về thời điểm định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất
Mặc dù pháp luật quy định rất rõ là “Việc bồi thường được thực hiện bằng
việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi”5, song hiện nay quỹ đất
ngày càng khan hiếm và điều này rất hiếm khi xảy ra trên thực tế.
Do đó, để bồi thường cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất,

Luật đã quy định: “nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền
theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm quyết định thu hồi đất”6.
Pháp luật quy định thời gian xác định giá đất là thời điểm “quyết định thu hồi
đất” nhưng không xác định chính xác đó là thời điểm nào. Theo quy định về quy
trình thu hồi đất thì trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày
đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nơng nghiệp thì cơ quan có
thẩm quyền thu hồi đất phải ban hành thông báo thu hồi đất. Rõ ràng, đây là một
khoảng thời gian dài nên còn nhiều lúng túng khi phải xác định ngày nào là “ngày
định giá” đất. Điều này khiến cho yêu cầu của việc “xác định giá đất cụ thể” theo
nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường” “tại thời điểm quyết định thu hồi đất”
khơng cịn ngun ý nghĩa về mặt bản chất bởi một thị trường bình thường thì ln
có sự khác biệt trong từng ngày, từng thời điểm.
Chúng ta biết rằng, yếu tố thời điểm là một trong những yếu tố quyết định sự
chính xác, khách quan để xác định giá đất chuẩn, tạo sự đồng thuận trong nhân dân
cùng thực hiện công tác bồi thường. Tuy nhiên, trên thực tế ở một số thời điểm áp
5
6

Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013
Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013


8

dụng nguyên tắc định giá đã sử dụng các thông tin trên thị trường bất động sản phi
tổ chức đã tác động sai lệch đến việc xác định giá đất tính tiền bồi thường của các
đơn vị tư vấn và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường của cơ quan nhà nước. Thậm chí
các cơ quan tham mưu có lúc lại sử dụng giá ảo để làm căn cứ cho việc xác định giá
đất tính tiền bồi thường cho các cơng trình trọng điểm của địa phương đã gây thiệt

hại cho ngân sách Nhà nước.
Trong nhiều trường hợp, sau khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm
quyền thường chậm chi trả bồi thường. Trong khi giá đất tại thời điểm thu hồi và
giá đất tại thời điểm bồi thường có sự chênh lệch khá lớn vì giá đất được Ủy ban
nhân dân (UBND) cấp tỉnh điều chỉnh hàng năm theo hướng “giá đất năm sau cao
hơn giá đất năm trước”. Vì vậy, người bị thu hồi đất ln chịu thiệt thịi, dẫn đến
khiếu kiện về giá bồi thường.
Trên thực tế áp dụng pháp luật đã gặp khó khăn khi các quy định pháp luật
có mâu thuẫn, điển hình là nguyên tắc “bồi thường theo giá trị tại thời điểm thu hồi
đất” và khoản 3 Điều 34 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp đã
có quyết định thu hồi đất và có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê
duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì
tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt”. Quy định này đã ảnh hưởng
rất lớn đến quyền lợi của người bị thu hồi đất, vì có những trường hợp UBND cấp
tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất chung nhưng UBND cấp huyện không kịp thời
ban hành quyết định thu hồi đất của cá nhân, hộ gia đình, mà đến vài năm sau mới
ban hành quyết định thu hồi đất nhưng khi áp giá bồi thường vẫn áp dụng đơn giá
đã được UBND tỉnh phê duyệt, người dân không thể ổn định cuộc sống trong thời
gian dài, từ đó phát sinh nhiều bức xúc, nghi ngờ và dẫn đến khiếu nại.
Theo quy định của pháp luật, việc thu hồi đất, xác định giá đất và giải quyết
bồi thường chỉ được thực hiện trong thời gian 6 tháng đến 1 năm kể từ khi có chủ
trương thu hồi đất phổ biến đến người dân, nhưng thực tế thời gian này khơng đủ
cho một quy trình phức tạp để thực hiện trọn vẹn một dự án nào (trừ các dự án trọng
điểm Chính phủ trực tiếp triển khai và thực hiện). Thực tế có nhiều dự án đã được
triển khai trên 10 năm vẫn chưa giải quyết xong. Phần lớn người có đất bị thu hồi
khi đã khơng đồng tình về giá sẽ tìm mọi lý do để trì hỗn, khiếu nại rồi chuyển
sang tố cáo, lơi kéo nhau gây áp lực lên chính quyền địa phương trong suốt thời
gian dài và gây nhiều hệ lụy khó lường. Ví dụ điển hình: ở thời điểm năm 2001,
Thủ tướng Chính phủ có phê duyệt đề án tổng thể dự án một số Khu Công nghiệp

9

và Khu Công nghiệp Dịch vụ Đô thị trên địa bàn một số tỉnh miền Đông Nam bộ
với quy mô từ 100 đến 400 ha, ảnh hưởng cuộc sống của 1.000 đến 10.000 hộ dân
có đất bị thu hồi. Năm 2002-2003, UBND các tỉnh ban hành Quyết định phê duyệt
đơn giá bồi thường đất và tài sản trên đất. Theo đó, giá bồi thường đất nơng nghiệp
là 35.000 đồng/m2 đất thuộc vị trí 1 và 30.000 đồng/m2 đối với các vị trí cịn lại.
Theo quy định này, nếu bị thu hồi 1 ha đất nông nghiệp sẽ được bồi thường
300.000.000 đồng hoặc 350.000.000 đồng. Đến năm 2006, Hội đồng Bồi thường
giải phóng mặt bằng tiến hành kiểm kê, áp giá bồi thường. Khoảng 90% hộ dân
đồng ý nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng. Riêng 10% còn lại khơng đồng ý
và liên tiếp có đơn khiếu nại, u cầu nâng giá bồi thường, bởi việc áp giá bồi
thường theo đơn giá đất các năm trước là không phù hợp, việc chậm chi trả tiền bồi
thường do lỗi của hai bên Nhà nước và người có đất bị thu hồi 7. Hơn nữa, tại thời
điểm chi trả tiền bồi thường, thị trường giá nhà đất đang diễn biến bất thường và giá
bất động sản tăng rất nhanh và kéo dài nhiều năm (2006-2008), lúc này giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngoài thị trường dao động từ 1 tỷ đến 1,5 tỷ đồng/ha.
Như vậy, khi nhận tiền bồi thường, người dân khơng thể nào tìm mua được phần đất
khác để tiếp tục sản xuất nông nghiệp và ổn định cuộc sống mới nên vụ việc được
khiếu nại kéo dài và qua nhiều cấp. Đến năm 2010, UBND các tỉnh đã phải có quyết
định hỗ trợ thêm 110% mức giá bồi thường trước đó và nhiều chính sách hỗ trợ
khác kèm theo giúp những người chưa nhận tiền bồi thường có điều kiện ổn định
cuộc sống mới. Tuy nhiên tình trạng nhiều người dân không đồng thuận với giá đất
bồi thường ở các dự án nêu trên có bức xúc, bị các đối tượng khác xúi giục, lợi
dụng đã liên kết với nhau trên nhiều địa bàn và có hành động quá khích gây rối an
ninh chính trị và trật tự xã hội ở nhiều địa bàn trọng điểm và trước những sự kiện
lớn của đất nước, đến nay vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.
Như vậy, việc chậm thực hiện dự án là một thực tế không thể chấp nhận
được nhưng lại diễn ra thường xuyên và phổ biến trên cả nước. Sự tổn thất là rất lớn

về mọi mặt. Trước tiên là người dân rơi vào tình trạng khốn khó, cuộc sống của
khơng ít người khi phải tham gia vào những vụ kiện kéo dài khơng lối thốt; sau đó
là Nhà đầu tư phải chịu phạt hợp đồng đối với các nhà thi công, giám sát, mất cơ
hội đầu tư, kinh doanh nơi khác; đến lượt lãnh đạo địa phương đã không tạo được
7

Kiểm kê áp giá thiếu diện tích đất, xác định khơng đúng mục đích sử dụng đất, một số người dân chưa thật
sự hợp tác nên yêu cầubồi thường theo giá đất tại thời điểm chi trả tiền bồi thườngvà tiến độ thực hiện chậm
do dự án triển khai trên diện rộng.


10

môi trường thuận lợi để thu hút đầu tư, lại cịn làm giảm uy tín, vai trị quản lý của
chính quyền địa phương, mất đi mối quan hệ cần thiết giữa chính quyền và nhân
dân; nhiều vấn nạn xảy ra đối với người dân bị thu hồi đất chưa được an cư lạc
nghiệp và cả những khu dân cư chưa có sinh kế để đảm bảo cuộc sống mới tốt hơn
là bài tốn khó giải quyết liên quan đến thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.3 Về nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường
Đây là nguyên tắc cơ bản, chi phối và xuyên suốt quá trình định giá đất và là
điểm cốt lõi để dung hòa lợi ích giữa các chủ thể trong xã hội về vấn đề đất đai.
Pháp luật đã quy định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất phổ
biến trên thị trường nhưng quy định này rất khó thực hiện.
Thứ nhất, sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan,
nhưng việc xác định thế nào là giá đất thị trường và khâu tổ chức thực hiện việc xác
lập hệ thống dữ liệu đất đai chuẩn xác, đáng tin cậy gặp nhiều khó khăn.
Nếu như các văn bản trước đây sử dụng cụm từ “sát với giá thực tế chuyển
nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” thì Luật Đất đai năm 2013 sử
dụng cụm từ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Xét về ngữ nghĩa

khơng có sự thay đổi lớn, bởi “sát” và “phù hợp” đều là những cụm từ định tính và
khơng có khả năng trở thành tiêu chí thống nhất để Chính phủ xây dựng khung giá,
điều chỉnh giá và UBND tỉnh xây dựng bảng giá, giá đất cụ thể nên ít nhiều phụ
thuộc vào quan điểm của những nhà quản lý. Trong hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật chưa có văn bản hướng dẫn để hiểu như thế nào là sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Vấn đề là hiện nay cũng chưa có hướng dẫn rõ ràng về việc “thị trường”
được xác định dựa trên những yếu tố nào và như thế nào là “có chênh lệch lớn so
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường”, thế nào là phù
hợp, mức độ phù hợp giữa giá đất do Nhà nước định giá so với giá đất phổ biến đã
chuyển nhượng thành công trên thị trường theo tỷ lệ nào.
Hơn nữa, trong điều kiện Việt Nam chưa thực sự có thị trường đất đai minh
bạch và cũng chưa xác định được “giá thị trường” thì khái niệm “sát” hay “phù
hợp” với giá thị trường đều không thể xác định chính xác được.
Thứ hai, điểm khó nhất vẫn là xác định giá đất phổ biến trên thị trường bởi
thị trường đất đai ở Việt Nam nếu có thì đây là một thị trường chưa hoàn chỉnh và
nhiều biến động. Tính cơng khai minh bạch trong các giao dịch về bất động sản


11

thấp, trong khi chưa có các tiêu chí định lượng, chưa phản ánh đúng giá trị thật của
các loại đất đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả xác định giá đất tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thật vậy, thị trường đất đai hoạt động chưa thật sự lành mạnh, tình trạng
mua bán giấy tay, giao dịch ngầm về đất đai vẫn còn diễn ra phổ biến ở nhiều tỉnh,
thành; các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản không được
công bố rộng rãi, mặc dù Nhà nước có quản lý, điều tiết theo quy luật cung cầu của
thị trường, nhưng hiện nay các thủ tục đăng ký mua bán bất động sản, các giao dịch
được thực hiện qua sàn giao dịch chưa được đảm bảo.

Một thực tế đáng lưu ý là, vào từng thời điểm từ khi Luật Đất đai 1993 có
hiệu lực đến nay, chúng ta đã phải đối diện với sự chênh lệch nhiều giữa giá đất do
Nhà nước quy định so với giá đất trên thị trường nhất là thời điểm những cơn sốt
giá đất diễn ra với tốc độ nhanh và kéo dài. Điển hình là giai đoạn từ năm 19932004: đất đai có giá do Nhà nước quy định. Giá đất do Nhà nước quy định thường
chỉ bằng khoảng từ 10-20% giá đất trên thị trường. Mặc dù Chính phủ đã quy định
điều chỉnh khung giá bằng hệ số K cho phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng
giá đất trên thị trường đã trải qua hai cơn sốt giá giai đoạn 1992-1993 và 2002-2003
mà mỗi cơn sốt đã làm giá đất tăng khoảng 10 lần ở các đô thị lớn nên giá đất do
Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều lần so với giá đất trên thị trường. Giai đoạn
từ năm 2004-2015: giá đất do Nhà nước quy định vẫn còn thấp hơn so với giá đất
trên thị trường khoảng 40-70%, khoảng cách này cịn lớn hơn nữa đối với đất ở tại
đơ thị lớn8. Và giai đoạn từ sau 2016 đến nay tình hình giá đất lại tiếp tục biến động
bất thường.
Thật vậy, các giao dịch được thực hiện trong điều kiện khơng bình thường đã
và đang xảy ra ở nhiều nơi, trong thời gian dài, điển hình là ở các tỉnh Đà Nẵng,
Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Vũng Tàu, thành phố Hồ Chí Minh... do bị tác
động của các yếu tố thay đổi quy hoạch, đầu cơ đất đai, phân lô bán nền tự phát
diễn biến hết sức phức tạp, nhưng cơ quan chức năng chưa có biện pháp ngăn chặn
triệt để là nguyên nhân làm cho dữ liệu giá đất thị trường hàm chứa nhiều yếu tố
“giá ảo” và ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định giá đất tính tiền bồi.

8

Ngân hàng Thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện tại Việt Nam,
Hà Nội 2011, Báo cáo 2. Nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
Việt Nam, tr. 91


12

Thứ ba, giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đa
số các bên mua bán thỏa thuận ghi bằng với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
(hoặc cộng thêm một phần nhỏ) để không phải nộp thuế cao cho Nhà nước, nhưng
Nhà nước không thể điều chỉnh kịp thời, chưa tạo cơ chế khuyến khích người dân
có ý thức tự giác cung cấp thơng tin chính xác khi giao dịch trên thị trường bất động
sản. Vì căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được
Chính phủ quy định từ năm 2008: “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác
định là giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm
chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp
đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời
điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”9. Sau nhiều năm thực hiện, quy định của
pháp luật hiện hành cho vấn đề này vẫn chưa được điều10.
Và “khi vào kiểm tra hồ sơ mua bán đất đai của cơ quan quản lý thì giá trong
hồ sơ đều là giá nhà nước quy định, trong khi mua bán thực tế của người dân là giá
thị trường, cao hơn nhiều lần”11.
Do đó, trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể hiện
được giá đất thực chất. Thị trường đất đai phát triển một cách tự phát, giá đất giao
dịch ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn giá trị thực tế chuyển
nhượng để tránh mức thuế cao mà các bên giao dịch phải nộp cho Nhà nước, vì vậy
dựa vào giá đất trên thị trường để định giá đất tính tiền bồi thường khơng thể chính
xác, điều đó đã tác động làm sai lệch dữ liệu giá đất thị trường.
Thứ tư, việc xác định giá đất dường như phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan
của cơ quan định giá đất, đặc biệt là việc xác định giá đất tính tiền bồi thường vùng
giáp ranh là một nội dung khó và nhạy cảm, cần được các địa phương lưu ý, phối
hợp xử lý tốt trong quá trình xây dựng giá bồi thường vì pháp luật hiện hành khơng
quy định các tiêu chí cụ thể để xác định như thế nào là “có điều kiện tự nhiên, kinh

9

Xem: khoản 2 Điều 18 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ về quy định chi tiết
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
10
Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 17/6/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012).
11

Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá (Bộ Tài chính) Đinh Quang Vũ phát biểu tại Hội thảo về giá đất do
Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức ngày 6/8/2013, truy cập ngày 5/5/2017.


13

tế xã hội như nhau” và chưa có văn bản giải thích rõ tiêu chí để xác định thửa đất
liền kề nhau là như thế nào nên các địa phương mỗi nơi thực hiện một kiểu.
Hiện tượng phổ biến ở nhiều tỉnh thành, mỗi nơi với những tiêu chí khác
nhau, tự chọn cho mình tỷ lệ “phù hợp” theo ý chí chủ quan để thực hiện việc xác
định giá đất tính tiền bồi thường và ban hành mỗi kiểu bảng giá đất khơng giống
nhau. Đó là điều kiện gây ra sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các địa phương.
Và khi đó, người dân có đất bị thu hồi phải chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi giá bồi
thường được căn cứ vào giá chuyển nhượng đất do UBND tỉnh ban hành.
Thậm chí giá đất bồi thường cũng cịn tuỳ tiện và khác nhau trên cùng một
khu vực và trong cùng một dự án gây tâm lý nghi ngờ và phát sinh khiếu nại, so bì
trong nhân dân. Điển hình là khiếu nại của nhiều hộ dân trong dự án Bến xe Miền
Đơng Mới và cơng trình tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên thu hồi
77.056,49m2 đất trong đó có 3.315m2 đất ở và 151 hộ dân bị ảnh hưởng; đơn giá bồi
thường đất ở trên địa bàn Bình Dương quy định: giá đất đường Xa lộ Hà Nội: vị trí
1 là 14.600.000 đồng/m2, các vị trí cịn lại: 9.200.000 đồng/m2; giá đất đường
Hồng Hữu Nam: vị trí 1 là 9.000.000 đồng/m2, các vị trí cịn lại: 5.400.000
đồng/m2. Trong khi đó, cùng dự án này nhưng trên địa bàn thuộc quận Thủ Đức,

thành phố Hồ Chí Minh lại bồi thường với đơn giá 22.000.000 đồng/m2. Mặc dù,
UBND thị xã Dĩ An và tỉnh Bình Dương đã xem xét giải quyết bồi thường đất ở với
đơn giá 12.000.000 đồng/m2 và giải quyết bố trí đất tái định cư theo đúng trình tự,
thủ tục quy định, các chính sách hỗ trợ phù hợp với thực tế và theo hướng tạo điều
kiện thuận lợi cho các trường hợp bị thu hồi đất, nhưng các hộ dân vẫn yêu cầu bồi
thường theo đơn giá tương tự như thành phố Hồ Chí Minh vì cho rằng khu vực giải
tỏa thực hiện dự án là khu dân cư hiện hữu, thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh,
giáp ranh với quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh.
Hơn nữa, việc điều chỉnh giá đất bồi thường cũng cịn tùy tiện, hội đồng bồi
thường, giải phóng mặt bằng sẽ xem xét, điều chỉnh giá đất bồi thường tùy theo tiêu
chí xác định giá của mỗi địa phương, mỗi dự án khác nhau dù khơng có sự biến
động so với giá đất thị trường. Nhưng điều đáng quan tâm là, đối với trường hợp
Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất khơng có khiếu nại về phương án bồi
thường thì dù giá đất bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường cũng khơng
tính đến việc điều chỉnh. Điều này đã tạo ra sự không công bằng trong thực hiện bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.


14

Thực tế những năm qua, khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị
trường. Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển,
bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng 40% tới 70% giá đất trên thị
trường. Các địa phương muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn cho
mơi trường đầu tư. Như vậy, với áp đặt của chính quyền địa phương, người dân đã
bị thiệt từ 30% đến 60% giá trị tài sản trong khi họ phải cầm số tiền bồi thường đó
đi mua đất bằng giá thị trường. Bồi thường theo giá thị trường là một tiêu chí lý
tưởng, nhưng cụ thể là thị trường nào. Thị trường của nhà đầu tư mong muốn hay
của người dân kỳ vọng. Điều đó phụ thuộc rất nhiều vào ý chí "đầu tư phát triển"
của lãnh đạo tỉnh12.

Lãnh đạo của các địa phương cho rằng cần một lộ trình thời gian nhất định
mới có thể thực hiện được chính sách “một mức giá đất” nhằm tránh hiện tượng sốc
giá đất đối với các dự án đầu tư. Mặt khác, địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá
đất thấp để tăng tính hấp dẫn của mơi trường đầu tư cho địa phương mình13.
Tình trạng thường xảy ra là giá đất bồi thường cho các loại đất luôn thấp hơn
giá đất thực tế giao dịch trên thị trường. Thực tế, người nhận tiền bồi thường về đất
ở khơng đủ để mua diện tích đất tương tự, nhất là trong điều kiện các dự án chưa bố
trí được diện tích đất tái định cư và nếu có thì giá đất cho một nền tái định cư là rất
cao, chênh lệch nhiều so với giá đất cùng loại mà người dân được bồi thường trong
cùng dự án hoặc trên cùng địa bàn. Với tâm lý người dân chưa quen sống trong
vùng đô thị, công nghiệp và điều kiện hiện tại không cho phép, người dân thường
chọn cách nhận nền tái định cư trên giấy và sau đó bán lại để lấy tiền mua chỗ khác
để ổn định cuộc sống. Hơn nữa, sau khi được nhận tiền bồi thường về các loại đất
và tài sản trên đất, người dân rất hoang mang không biết sử dụng đồng tiền sao cho
đảm bảo cuộc sống mới.
Theo kết quả khảo sát14, ghi nhận các mức độ:
+ Người dân ở các địa phương khơng hài lịng về hỗ trợ, tái định cư, ổn định
cuộc sống và khôi phục sinh kế là 60-80%.

12

Nhận định của GS Đặng Hùng Võ tại Hội thảo về giá đất của Ủy ban Kinh tế trong bài “Không thể trao
toàn quyền quyết định giá đất cho địa phương” theo truy cập ngày 5/6/2017
13
Ngân hàng Thế giới (2011), sđd, tr. 101-107.
14
Ngân hàng Thế giới (2011), sđd, tr. 107.


15

+ Mức độ khơng hài lịng đến rất khơng hài lịng của người có đất bị thu hồi
về giá trị bồi thường là trên 80% (họ cho rằng thiếu và thiếu nhiều tiền để có thể
mua lại diện tích đất tương đương).
Và việc người bị thu hồi đất không đồng thuận trong cách thức áp dụng giá
đất bồi thường và số trường hợp khiếu kiện về giá đất, mà chủ yếu cho rằng giá đất
nơng nghiệp tính bồi thường q thấp diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương. Theo
kết quả giám sát của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thực hiện chính sách,
pháp luật giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân với các quyết định hành chính về
đất đai cho thấy 47,8% tổng số đơn thư khiếu nại, tố cáo trong tổng số gần 1 (một)
triệu đơn thư trong 9 (chín) năm gần đây có nội dung đúng hoặc đúng một phần.
Đây là con số đáng báo động, nếu giải quyết khơng ổn thì lịng dân khơng n.
Như vậy, có thể thấy mức giá đất áp dụng để tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khơng làm hài lịng những người bị thu hồi đất. Các vấn đề nêu trên đã nói
lên giá đất để tính tiền bồi thường chưa đạt mức độ tương đương với giá đất thị
trường. Vấn đề bức xúc nhất hiện nay ở các địa phương, có đến 80% người dân
khơng hài lịng với giá đất áp dụng tính tốn bồi thường địi hỏi chúng ta cần tìm
giải pháp để xác định được giá đất theo hướng tăng giá đất sát giá thị trường.
1.3. Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về nguyên tắc
định giá đất tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Để giải quyết căn cơ những hạn chế, bất cập về nguyên tắc định giá đất theo
quy định hiện hành, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất bồi thường
trong điều kiện kinh tế thị trường thì Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi
hành cần sửa đổi hoàn thiện nguyên tắc định giá đất theo hướng sau:
 Thứ nhất, để tiếp cận và áp dụng các nguyên tắc định giá đất, Chính
phủ cần:
- Thay thế khái niệm “phù hợp” với giá phổ biến trên thị trường bằng khái
niệm “tương đương” với giá thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
được giao dịch. Quy định các tiêu chí mang tính chất định lượng để xác định mức
độ, tỷ lệ phù hợp với từng loại đất, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử

dụng, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi, thu
nhập từ việc sử dụng đất.
- Hướng dẫn cụ thể, chi tiết về nguyên tắc định giá đất của Luật Đất đai đảm
bảo tính khả thi trên thực tế và các địa phương định giá đất tính tiền bồi thường
thống nhất.


16

 Thứ hai, trong trường hợp áp dụng nguyên tắc áp giá tại thời điểm
định giá đất sẽ gây thiệt hại cho người sử dụng đất, nhất là những tổn thất đối với
những dự án có thời gian chậm ban hành quyết định thu hồi đất càng dài thì tổn thất
càng lớn do giá đất ngày càng tăng. Chính phủ cần quy định rõ:
- Giá đất để tính tiền bồi thường được xác định theo mục đích sử dụng đất tại
thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất.
- Bổ sung quy định cụ thể về thời hạn thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất và xử lý trách nhiệm cơ quan có thẩm quyền khi chậm thực hiện bồi thường
cho người bị thu hồi đất.
 Thứ ba, để xác định giá đất của Nhà nước tương đương với giá đất
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải dựa vào thị trường
đất đai để xác định mức độ tương đương.
- Cần có giải pháp để xác định được giá đất theo hướng tăng giá đất sát giá
thị trường.
- Có cơ chế thơng thống cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để khai thác tối đa mức
thu nhập từ việc sử dụng đất và để người tham gia giao dịch đất đai ln có ý thức
và trách nhiệm ghi giá giao dịch thực tế trên hợp đồng
- Để xác định giá đất của Nhà nước theo nguyên tắc tương đương giá đất thị
trường cần phải có một cơ sở dữ liệu giá đất trên thị trường đủ độ tin cậy và một
hành lang pháp lý để buộc giá đất trên thị trường phải xuất hiện trên các hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó giúp cho cơng tác quản lý nhà nước và quá
trình xác định giá đất tính tiền bồi thường được thuận lợi.
- Quy định cơ chế công khai, minh bạch thông tin về dự án đầu tư gắn với
quá trình chuyển dịch đất đai; việc điều tra, thu thập thơng tin chính xác hiện trạng
sử dụng đất kết hợp cơ sở dữ liệu giá đất đáng tin cậy để làm căn cứ định giá bồi
thường thỏa đáng và thuyết phục hơn.


17

Kết luận chƣơng 1
Nguyên tắc xác định giá đất được xem là những quan điểm chỉ đạo, xuất phát
điểm của Nhà nước mang tính chất định hướng cho hoạt động định giá đất nói chung
và định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng. Các chủ thể
làm công tác định giá đất phải tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc định giá đất, nhưng thực
tiễn áp dụng pháp luật và thực hiện những quan điểm chỉ đạo của Nhà nước trong
điều kiện thị trường Việt Nam chưa hồn chỉnh, thiếu tính chun nghiệp và minh
bạch, hoạt động định giá đất mới ở giai đoạn đầu chưa có nhiều kinh nghiệm nên
kết quả định giá đất tính tiền bồi thường trong thời gian qua vẫn chưa đạt được sự
đồng thuận trong nhân dân và làm phát sinh nhiều vướng mắc, hạn chế, thậm chí
nhiều vụ việc khiếu nại liên quan đã trở thành phức tạp gây nhiều hệ lụy cho sự ổn
định chính trị và tổn thất lớn cho sự phát triển kinh tế, xã hội của nhiều tỉnh, thành
trên cả nước.
Nguyên nhân xuất phát từ những tác động khách quan của cơ chế thị trường,
từ sự chủ quan của cơ quan thẩm quyền và hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành
về nguyên tắc định giá đất đã ảnh hưởng đến kết quả định giá đất không tương
đương với giá đất trên thị trường.
Do đó, địi hỏi các cơ quan thẩm quyền phải tiếp tục quan tâm, ban hành các
văn bản hướng dẫn, định lượng cụ thể, chi tiết và khả thi các nguyên tắc định giá đất
tính tiền bồi thường. Người thực hiện cơng tác định giá đất tính tiền bồi thường phải

xem xét các yếu tố ảnh hưởng một cách khách quan, nắm chắc dữ liệu thị trường
đất, nhất là phải nghiêm túc rà soát, đánh giá và dự lường hết những tổn thất về kinh
tế-xã hội đã, đang và sẽ gây ra cho những chủ thể liên quan để có thái độ đúng đắn
khi áp dụng pháp luật vào thực tế nói chung và nhất là đảm bảo thực hiện tất cả các
nguyên tắc xác định giá đất tính tiền bồi thường một cách đầy đủ, thống nhất, khách
quan và đáp ứng mong mỏi của đại đa số người dân có đất bị thu hồi.


18

CHƢƠNG 2.
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
2.1. Quy định của pháp luật về quy trình định giá đất tính tiền bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Luật Đất đai hiện hành đã có những quy định liên quan quy trình thực hiện
định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với
mong muốn đảm bảo ổn định xã hội, nhất là đáp ứng nhu cầu của người dân có đất
bị thu hồi, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà
nước và chủ đầu tư.
Theo quy định tại khoản 3, 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp
tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp
UBND tổ chức việc xác định giá đất cụ thể; quy định về Hội đồng thẩm định giá
đất. Việc định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cần phải được thực hiện gồm
các bước như sau:
- Lập kế hoạch định giá đất cụ thể;
- Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể;
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp
dụng phương pháp định giá đất và xây dựng phương án giá đất;
- Thẩm định phương án giá đất;

- Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ
chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc
xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất,
giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng
phương pháp định giá đất phù hợp.
Đồng thời, Điều 115, 116 Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về tư
vấn định giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất.
Bên cạnh đó, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất và Điều 28, 29, 30, 31, 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo
hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đủ điều


19

kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về
tư vấn giá đất. Theo đó:
Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất phải thực hiện đúng các
nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi xây dựng khung giá
đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể; độc lập, trung thực, khách quan, thực hiện
nghĩa vụ theo quy định15.
Pháp luật hiện hành cũng đã quy định việc tư vấn xác định giá đất được thực
hiện cho các trường hợp16: (1) khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền
có yêu cầu; (2) khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; (3) khi thực hiện giao dịch dân sự liên
quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.
Giá trị pháp lý của chứng thư định giá đất do tư vấn xác định là một trong
các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất17.

Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để UBND cấp tỉnh quyết định
giá đất. Khi người dân hay cơ quan nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có
thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Với tư cách độc lập trong việc định giá đất,
tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan nhà nước về giá đất.
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về quy trình định giá đất tính tiền bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Trong thời gian qua, các địa phương đã chủ động xây dựng và tổ chức thực
hiện quy trình định giá đất cụ thể có tuân thủ thời gian, trình tự, thủ tục và tham
mưu trình Hội đồng thẩm định giá trước khi UBND tỉnh phê duyệt. Tuy nhiên, q
trình thực thi pháp luật trên thực tế cịn nhiều bất cập và trong Luận văn ứng dụng
này tôi xin đề cập đến các vấn đề như: các bước thực hiện quy trình định giá đất,
chủ thể xác định giá đất, phương pháp định giá đất và về tư vấn xác định giá đất
tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2.2.1.Về các bƣớc thực hiện quy trình định giá đất tính tiền bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Thực tiễn áp dụng cho thấy ở các địa phương đã ban hành quy trình các bước
thực hiện, có thể tóm tắt như sau:
15

Điều 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
Khoản 1 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013
17
Điều 115 Luật Đất đai năm 2013.
16


20

Bƣớc 1: Thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất
làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong thời

hạn không quá 3 ngày làm việc: Sở Tài nguyên và Môi trường thuê đơn vị tư vấn
lập chứng thư định giá đất hoặc thông báo bổ sung hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ
chưa đủ điều kiện theo quy định.
Bƣớc 2: Đơn vị tư vấn xác định giá: trong thời hạn không quá 8 ngày làm
việc đơn vị tư vấn giá đất có trách nhiệm lập chứng thư định giá đất và gửi Sở Tài
nguyên và Môi trường;
Bƣớc 3: Xây dựng phương án giá đất: trong thời hạn không quá 7 ngày làm
việc, Sở Tài ngun và Mơi trường chủ trì họp liên ngành xem xét phương án giá
đất, trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh thẩm định;
Bƣớc 4: Thẩm định giá đất cụ thể và cấp tỉnh họp thẩm định phương án giá
đất: trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
cấp tỉnh thẩm định phương án giá đất và thông báo kết quả thẩm định giá đất đến Sở
Tài ngun và Mơi trường;
Bƣớc 5: Trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất: trong thời hạn không quá 2
ngày làm việc từ khi nhận được kết quả thẩm định giá đất, Sở Tài ngun và Mơi
trường hồn thiện phương án giá đất, trình UBND tỉnh phê duyệt;
Bƣớc 6: UBND tỉnh ký quyết định phê duyệt giá đất: thời gian thực hiện 5
ngày làm việc .
Mặc dù quy trình định giá đất tính tiền bồi thường chưa được pháp luật hiện
hành quy định cụ thể, nhưng các địa phương đã chủ động xây dựng các bước và
thời gian như trên, nhưng trong q trình thực hiện đều có sự linh động trên địa bàn
mỗi tỉnh. Thực tế, những dự án nào được xác định là “trọng điểm” phải nhanh
chóng triển khai thì thời gian thực hiện tương đối đảm bảo và giá đất tính tiền bồi
thường của dự án đó sẽ hợp lý hơn so với những dự án khác trên cùng địa bàn.
Trong khi đó, nhiều dự án lớn bị kéo dài qua nhiều năm, trên nhiều địa bàn
giáp ranh và hàng nghìn hộ dân bị ảnh hưởng thì khơng phải dễ để thực hiện. Thực
tiễn tại nhiều tỉnh thành cho thấy, đến nay còn rất nhiều dự án đã có quyết định thu
hồi đất chung, và có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt theo
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, nhưng chưa triển khai thực hiện
hoặc đã triển khai thực hiện nhưng vì nhiều nguyên nhân, người dân chưa đồng

thuận. Các văn bản quy phạm pháp luật đã được điều chỉnh bổ sung nhưng vẫn căn
cứ theo quy trình của các văn bản trước để áp dụng, quy trình khơng đảm bảo về