Tải bản đầy đủ (.pdf) (128 trang)

Pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản ở việt nam

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.32 MB, 128 trang )

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
______________

ĐẶNG VĂN HỮU PHƢỚC

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT
TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
___________________________________

ĐẶNG VĂN HỮU PHƢỚC

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT
TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế. Mã số: 60.38.50

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Lƣu Quốc Thái

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011




DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.

Bộ Giáo dục và Đào tạo (2002), Giáo trình Kinh tế chính trị Mác-Lênin
(Dùng cho các khối ngành không chuyên Kinh tế - Quản trị kinh doanh
trong trường đại học, cao đẳng), NXB. Chính trị quốc gia, Hà Nội.

2.

Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh (2011), “Tìm cách gỡ rối việc bồi
thường đất”, tr. 5; http://phapluattp.vn/20110612111632156p0c1085/timcach-go-roi-viec-boi-thuong-dat.htm, truy cập ngày 13/6/2011.

3.

Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX (2003), Nghị quyết số 26NQ/TW ngày 12/3/2003 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai
trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất nước.

4.

Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng (2010), Một số vấn đề lý luận về khái niệm
thị trường bất động sản,

5.

Văn Chính (2011), Xem xét vướng mắc về tiền thuê đất cho doanh nghiệp,
http://www.baomoi.com/Xem-xet-vuong-mac-ve-tien-thue-dat-cho-doanhnghiep/45/6616389.epi, truy cập ngày 12/7/2011.


6.

Trần Thị Minh Châu (2011), Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ
Chí Minh, “Chính sách đất nông nghiệp ở Việt Nam”, Cộng sản, (824).

7.

Nguyễn Cao (2011), Đấu giá quyền sử dụng đất: Phân cấp mạnh cho quận,
huyện,
http://www.doanhnhan.net/dau-gia-quyen-su-dung-dat-phan-cap-manh-choquan-huyen-p53a24939.html, truy cập ngày 14/06/2011.

8.

Diễn đàn VNR500 (2010), Nhà đất Hà Nội- cơ sốt bất thường,
http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-nha-dat-tai-Ha-Noi-Con-sot-batthuong/1735111417/511/, truy cập ngày 04/10/2011.

9.

Đất Việt (2010), Đề xuất bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định,
http://chinhsachquanly.batdongsan.com.vn/de-xuat-bo-khung-gia-dat-dophu-quy-dinh-24kQNXTqZxM1.html, truy cập ngày 05/10/2011.


10. Châu Giang (2008), Dấu hiệu bất thường trong đấu giá “đất vàng” ở
TP.HCM,
http://vietbao.vn/Xa-hoi/Dau-hieu-bat-thuong-trong-dau-gia-dat-vang-oTPHCM/20808853/157/, truy cập ngày 17/10/2011.
11. Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh – Khoa Quản lý Kinh tế (2001),
Giáo trình Quản lý Kinh tế, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
12. Hà Nội Mới (2011), Điều tiết giá theo quy luật thị trường,
http://www.baomoi.com/Home/DauTuQuyHoach/www.diaoconline.vn/Dieu-tiet-gia-theo-quy-luat-thitruong/6352670.epi, truy cập ngày 30/5/2011.
13. HongLinhLand, Đề xuất giảm 50% tiền thuê đất. Động thái tích cực giúp

doanh nghiệp,
http://www.honglinhland.com.vn/NewsDetails/tabid/377/ItemID/6818/Vie
w/Details/language/vi-VN/Default.aspx, truy cập ngày16/9/2011.
14. Ngọc Huân (2011), Bảng giá đất năm 2012 của TPHCM vẫn chưa giải
được vấn đề bất cập,
http://laodong.com.vn/Tin-tuc/Bang-gia-dat-nam-2012-cua-TPHCM-Vanchua-giai-duoc-van-de-bat-cap/63103, truy cập ngày 19/10/2011.
15. Xuân Hương (2011), Thất thoát nguồn thu từ đất do “vênh” giữa chính
sách và thực tiễn,
http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=108
253&Code=LBZQ108253, truy cập ngày 28/9/2011.
16. Phạm Ngơ Hiếu (2005), “Tìm hiểu về định giá đất, Bất động sản và một số
mơ hình trên thế giới”, Tài nguyên và Môi trường, (06).
17. Hồ Thị Hiền (2011), Có thể xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường?
http://khanhhoa.viet10.com/index.php?option=com_content&view=article
&id=180&catid=67, truy cập ngày 08/10/2011.
18. Tuấn Kiệt, Ngọc Trâm (2010), Bất cập cách tính tiền sử dụng đất trong
Nghị định 69, http://www.baomoi.com/Bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dattrong-Nghi-dinh-69/148/4732113.epi, truy cập ngày 19/8/2011.


19. Hồng Loan (2011), Nóng bỏng sửa đổi chính sách pháp luật về đất đai,
http://daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=216238, truy
cập ngày 02/10/2011.
20. Trần Lưu và Văn Phúc (2008), Đất nông nghiệp và nông dân trong “cơn
lốc” đơ thị hóa nơng thơn,
http://www.kinhtenongthon.com.vn/printContent.aspx?ID=10290, truy cập
ngày 07/10/2011.
21. Ngọc Lan (2007), Sửa đổi phương pháp xác định giá đất: Khiếu kiện của
người dân có giảm?
http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=3048
7&code=LPO6F30487, truy cập ngày 07/10/2011.

22. Luật Việt (2009), Những bất cập trong chính sách đất đai và hệ quả,
http://www.luatviet.org/Home/nghien-cuu-trao-doi/2009/8574/Nhung-batcap-trong-chinh-sach-dat-dai-va-he-qua.aspx, truy cập ngày 07/10/2011.
23. Vũ Lê (2008), Nhà đất tăng giá theo cơn bão vàng,
http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2008/03/3b9ffdfa/,

truy

cập

ngày

08/10/2011.
24.

Trọng Lý (2010), Thu hơn 2.500 tỉ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất,
http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/www.qdnd.vn/Thu-hon-2500-tidong-tu-dau-gia-quyen-su-dung-dat/5217972.epi,
truy
cập
ngày
18/10/2011.

25. C. Mác (1963), Bộ Tư bản (tập 3, quyển III), NXB. Sự thật, Hà Nội.
26. Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB.
Lao động – Xã hội, Hà Nội.
27. Kiều Minh (2003), Thu nhập thấp, giá nhà đất vào loại cao nhất thế giới,
http://vietbao.vn/Kinh-te/Thu-nhap-thap-gia-nha-dat-vao-loai-cao-nhat-thegioi/20029730/87/, truy cập ngày 15/9/2011.
28.

Minh Nhật (2011), Muốn minh bạch phải đấu giá đất,
http://laodong.com.vn/Tin-tuc/Muon-minh-bach-phai-dau-gia-dat/40653,

truy cập ngày 25/8/2011.


29. An Nhiên (2010), Cơ chế hai giá đất “vỗ béo” tiêu cực,
http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/giadinh.net.vn/Co-che-2-gia-datVo-beo-tieu-cuc/5327431.epi, truy cập ngày 12/10/2011.
30. Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi
mới”, Nghiên cứu kinh tế, 332 (01).
31. Minh Quang (2011), Quản lý đất đai: Thất thoát lớn, tiêu cực nhiều,
http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=456035&ChannelID=204, truy
cập ngày 16/9/2011.
32. Đình Sơn (2011), Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh “vướng” trần,
http://www.thitruongtaichinh.vn/index.php?r=public&news_id=8776, truy
cập ngày 22/10/2011, 14:00 GMT+7.
33. Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Tư
pháp, Hà Nội.
34. Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành vá áp dụng giá đất theo pháp
luật hiện hành”, Khoa học pháp lý, (03).
35. Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật
hiện hành”, Nhà nước và Pháp luật, (07).
36. Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực
trạng và hướng hoàn thiện, Luận án tiến sỹ, Tp. Hồ Chí Minh.
37. Lưu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài chính về đất đai và vấn đề
lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04).
38. Trang Thu (2011), Bất cập trong việc xác định khung giá đất,
http://www.baoquangninh.com.vn/kinh-te/201108/Bat-cap-trong-viec-xacdinh-khung-gia-dat-2147936/, truy cập ngày 08/10/2011.
39. Cẩm Tú (2011), TP Hồ Chí Minh đề xuất: Tiền sử dụng đất gấp ba đến bốn
lần bảng giá đất,
http://land.cafef.vn/20110609065156773CA44/tp-hcm-de-xuat-tien-sudung-dat-gap-ba-den-bon-lan-bang-gia-dat.chn, truy cập ngày 09/6/2011.
40. Lê Thanh (2011), Sốc với giá thuê đất,



http://land.cafef.vn/20110713070819339CA43/soc-voi-gia-thue-dat.chn,
truy cập ngày 06/8/2011.
41. Dư Phước Tân (2008), Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh,
Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đơ thị hóa
ở thành phố Hồ Chí Minh,
http://www.bantinnhadat.vn/Phan-chia-lai-loi-nhuan-tu-dat_896.html, truy
cập ngày 04/8/2008.
42.

Hồng Thu (2011), Nguồn thu ngân sách từ đấu giá đất- Chưa được khai thác triệt để,
http://haiphongonline.net/blog/2011/04/02/ngu%E1%BB%93n-thu-ngansach-t%E1%BB%AB-d%E1%BA%A5u-gia-d%E1%BA%A5tch%C6%B0a-d%C6%B0%E1%BB%A3c-khai-thac-tri%E1%BB%87td%E1%BB%83/, truy cập ngày 18/10/2011.

43. Đức Tùng (2011), Hàng nghìn tỷ đồng thu về cho ngân sách,
http://www.anhp.vn/VN/TrangChu/TinTuc/VanDeDuLuanQuanTam/2011/
3/21/19545/ truy cập ngày 21/8/2011.
44. Xuân Trường (2010), Thất thu thuế chuyển nhượng BĐS: Đừng đổ lỗi hết
cho người dân,
http://www.tinkinhte.com/tai-chinh-dau-tu/phan-tich-nhan-dinh/that-thuthue-chuyen-nhuong-bds-dung-do-loi-het-cho-nguoi-dan.nd5dt.110918.123131.html, truy cập ngày 22/10/2011.
45. Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2003), về điều chỉnh khung giá
đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu,
http://www.bariavungtau.gov.vn/zW000000032/W000000032_0000021AE.asp,
ngày 07/10/2011.

truy

cập

46. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2011), Báo cáo số 116/BCUBND ngày 27/3/2011 về tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003.
47. Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai (2011), Báo cáo số 1615/BC-UBND ngày

08/3/2011 về tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003 trên địa bàn tỉnh
Đồng Nai.


48. Viện Nghiên cứu & Phổ biến Tri thức Bách khoa (1998), Đại từ điển Kinh
tế thị trường, NXB. Bách khoa Hà Nội.
http://agroinfo.dyndns.org/inside/template/3629_batdongsan.doc, truy cập
ngày 03/9/2011.
49. Viện Kinh tế xây dựng – Bộ Xây dựng (2011), Tài chính đất đai: cần giải
những bài toán mới,
http://kinhtexaydung.gov.vn/index.php/trang-chu/tin-tuc-su-kien/186-taichinh-dat-dai-can-giai-nhung-bai-toan-moi.html, truy cập ngày 26/4/2011.
50. Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung gì cho Luật đất đai năm
2003”, Nghiên cứu lập pháp, (11).
51. Đặng Hùng Võ (2004), Cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất,
http://vietbao.vn/Nha-dat/Co-che-boi-thuong-GPMB-tai-dinh-cu-khi-nhanuoc-thu-hoi-dat/45136693/511/, truy cập ngày 17/10/2011
52. Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sỡ hữu đất đai ở Việt Nam hiện
nay, Luận án Tiến sỹ, Tp. Hồ Chí Minh.
53. Phạm Văn Võ (2011), Gỡ thiệt cho người dân bị thu hồi đất,
http://www.sgtt.com.vn/Goc-nhin/153968/Go-truoc-mat-trong-khi-tinhchuyen-lau-dai.html, truy cập ngày 16/11/2011.
54. Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất
đơ thị ở Việt Nam: khung giá đất năm 2008, NXB Chính trị quốc gia, Hà
Nội.
55. Tường Vy (2011), Bất cập của việc tính tiền sử dụng đất,
http://cafeland.vn/phan-tich/2-11267-bat-cap-cua-nghi-dinh-69-va-120-choviec-tinh-tien-su-dung-dat.html, truy cập ngày 13/8/2011.
56. Đặng Hùng Võ (2007), Mất 70 tỷ USD vì “hai giá” đất, http://dothi.net/thitruong/8049/mat-70-ty-usd-vi-hai-gia-dat.htm, truy cập ngày 12/7/2011.


57. Đặng Hùng Võ (2011), Giá đất Hà Nội đã được đẩy "kịch trần",
http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-dat-Ha-Noi-da-duoc-day-kichtran/2131380107/507/, truy cập ngày 21/10/2011.

58. Hoàng Vân (2011), Cần xã hội hóa việc định giá đất,
http://phapluattp.vn/2011042612433230p0c1085/can-xa-hoi-hoa-viec-dinhgia-dat.htm, truy cập ngày 15/10/2011.


MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản ....................................................................... 7
1.2. Giá đất trong thị trƣờng bất động sản .................................................................. 9
1.2.1. Các quan điểm về giá đất .................................................................................. 9
1.2.2. Phân loại giá đất trong thị trường bất động sản ............................................ 11
1.3. Đặc điểm giá đất trong thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam .......................... 21
1.4. Cơ sở khoa học xác định giá đất ........................................................................ 24
1.5. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất...................................................................... 27
1.6. Ý nghĩa và vai trò của việc xây dựng và quản lý giá đất trong thị
trƣờng bất động sản ở nƣớc ta ........................................................................... 30
1.7. Quá trình phát triển của pháp luật về giá đất trong thị trƣờng bất động
sản ở nƣớc ta ........................................................................................................ 32
1.7.1. Giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 ......................................... 32
1.7.2. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến nay ........................................................... 33
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................... 36
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Về giá đất do Nhà nƣớc quy định ........................................................................ 37
2.1.1. Về khung giá đất của Chính phủ...................................................................... 38
2.1.2. Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ................................................... 47
2.1.3. Phương pháp xác định giá đất ......................................................................... 52
2.2. Giá đất thị trường trong thị trường bất động sản .................................................... 55

2.3. Áp dụng giá đất trong thị trƣờng bất động sản hiện nay .................................. 62


2.3.1.

Giá đất khi Nhà nước giao đất ..................................................................... 62

2.3.2.

Giá đất khi Nhà nước cho thuê đất ............................................................... 66

2.3.3.

Giá đất khi Nhà nước bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất ............. 71

2.3.4.

Giá đất khi Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất ................................................................................................... 79

2.3.5.

Giá đất áp dụng khi thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất............................ 86

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ............................................................................................. 89
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƢỚC TA
3.1. Định hƣớng chung cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất ............................ 91
3.2. Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất ................................ 93
3.2.1.


Bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ......................................... 93

3.2.2.

Về bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành ............................. 96

3.2.3.

Đề xuất xóa bỏ cơ chế hai giá đất ................................................................ 98

3.2.4.

Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường .......................... 101

3.2.5.

Cơ chế định giá đất dựa vào địa tơ và thực hiện các chính sách
phân phối địa tơ thơng qua chính sách giá, thuế là cơ sở tạo lập
cân bằng cung cầu, bình ổn giá đất thị trường .......................................... 106

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................................... 109
KẾT LUẬN ................................................................................................................. 110
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự
hướng dẫn khoa học của Tiến sỹ Lưu Quốc Thái. Những số liệu nêu trong Luận

văn là trung thực. Mọi kết quả nghiên cứu của các cơng trình khoa học khác được
sử dụng trong Luận văn này đều được giữ nguyên ý tưởng và được trích dẫn phù
hợp theo quy định. Các kết luận khoa học của Luận văn chưa từng được ai công
bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả Luận văn

Đặng Văn Hữu Phước


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
BĐS
NSNN
QSDĐ
UBND
XHCN

Bất động sản
Ngân sách nhà nước
Quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Xã hội chủ nghĩa


LỜI NĨI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trị quan trọng. Cùng với
các điều kiện tự nhiên khác, đất đai là một trong những cơ sở để hình thành nên
các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả nhất, đáp
ứng nhu cầu đời sống kinh tế xã hội của đất nước trong sự nghiệp cơng nghiệp

hóa, hiện đại hóa. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư
phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động
sản, trong đó quản lý nhà nước về giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể
thiếu.
Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai
mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa
được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả
thu được cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn. Kể từ khi đổi mới, với sự
hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,
đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước. Từ đó, vai
trị đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện qua sự quản
lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua
việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất đai phục vụ sự
nghiệp phát triển kinh tế của đất nước. Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách
về đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, điển hình như Luật
đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 cùng hệ thống các văn
bản dưới luật. Những chính sách đó đã góp phần tạo thuận lợi cho sự phát triển
kinh tế của đất nước ta hơn một thập kỷ qua. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh
chóng về kinh tế - xã hội, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai
theo Luật 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức
thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu tồn dân về đất đai trong nền kinh tế thị
trường, từ đó gây ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
luật; việc quản lý, sử dụng đất đai vẫn cịn mang nặng tính bao cấp; sự thiếu hụt
các chế định cần thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi


nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu
thầu, đấu giá quyền sử dụng đất... dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí,

khơng hiệu quả.
Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: “Tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước". Ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI đã thơng qua Luật đất đai 2003 và có hiệu lực thi hành
từ ngày 01/7/2004. Luật đất đai 2003 là cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan
hệ về đất đai, đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và
thừa nhận giá đất (giá quyền sử dụng đất) như là một công cụ không thể thiếu
trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ
cả về quy mơ, cơ cấu, dung lượng góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế –
xã hội cả nước phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư
nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa
nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng
nghiệp hố, hiện đại hố đất nước… Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa
có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế tác
động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình
trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản
ánh đúng mối quan hệ cung cầu trên thị trường. Nhưng cũng có thời kỳ thị
trường bất động sản “lạnh” gần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia
thị trường phải băn khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng
túng trong việc đề ra các chính sách quản lý cho phù hợp.
Do đó yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có hệ thống những quy định của
pháp luật về giá đất, khung giá đất làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất,
cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… Đáp ứng yêu cầu đó khung
giá đất của Nhà nước theo Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi
hành của Chính phủ ra đời để giải quyết nhưng vấn đề nêu trên. Nhưng từ khi có

khung giá đất của Nhà nước ra đời, việc áp dụng khung giá đất còn nhiều bất cập,


mà tiêu biểu là khung giá đất không sát với thực tế, giá của khung giá đất đưa ra
quá chênh lệch với giá đất thực tế trên thị trường. Mỗi địa phương lại có khung
giá đất khác nhau, nên việc quản lý cũng không đồng đều ở các nơi, gây ra sự
thiếu minh bạch trong thị trường nhà đất.
Xuất phát từ yêu cầu trên, vấn đề này thu hút sự quan tâm khơng chỉ của
xã hội nói chung mà đối với các nhà quản lý, hoạch định chính sách cũng như
giới nghiên cứu. Như vậy, nhận thức đầy đủ pháp luật về giá đất trong thị trường
bất động sản, trên cơ sở đó đánh giá những mặt được, những vướng mắc trong
quá trình thực thi và đề xuất các giải pháp góp phần hồn thiện nó là một nhu cầu
cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn được đặt ra trong quá trình phát triển kinh tế
xã hội và hội nhập quốc tế hiện nay. Đó cũng chính là lý do tác giả lựa chọn đề
tài: “Pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam” để hồn
tất luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong quá trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy trước đây đã có một số cơng
trình, bài viết nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về giá đất như:
“Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện” –
Luận văn Cử nhân luật năm 1996 của Trương Thị Kim Oanh; “Giá đất – thực
trạng và hướng hoàn thiện” – Luận văn Cử nhân luật năm 2000 của Nguyễn Thị
Kiều Oanh; “Giá đất và cơ chế phù hợp cho sự hình thành giá đất ở nước ta” –
Luận văn Cử nhân luật năm 2003 của Trịnh Ngọc Hoàn Thiện; “Vấn đề về giá
đất trong thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”– Luận văn Cử nhân
luật năm 2004 của Phan Thanh Như Hoa. Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu
trên đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực
tiễn cho việc quản lý giá đất gắn với khung giá đất, Luật đất đai năm 1993. Tuy
nhiên, trong điều kiện hiện nay khi mà Luật đất đai năm 2003 được áp dụng, các
quan hệ đất đai ngày càng đa dạng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng trong khi

pháp luật về giá đất thì tính ổn định lại khơng cao, ảnh hưởng ít nhiều đến nguồn
thu ngân sách nhà nước và quyền lợi của người sử dụng đất cho nên việc nghiên
cứu pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản là cần thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của đề tài là nghiên cứu, đánh giá một cách tồn diện, sâu sắc và
có hệ thống các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật hiện hành về giá đất,


về cơ chế vận hành và phát triển giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta.
Từ đó đề xuất, đưa ra những kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp
luật về giá đất. Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ của đề tài là:
- Làm rõ được cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến giá đất trong thị
trường bất động sản;
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản,
thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất; phân tích các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất; tìm ra những bất cập, thiếu sót, vướng mắc trong các quy
định pháp luật hiện hành về giá đất, nguyên nhân của những bất cập, thiếu sót;
- Đề xuất những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giá
đất trong thị trường bất động sản.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài về mặt không gian là quan hệ đất đai đai
diễn ra trên phạm vi cả nước giữa một bên là Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam - đại diện chủ sở hữu về đất đai - với một bên là các đối tượng sử
dụng đất bao gồm: các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất; được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất; đối tượng phải nộp các loại thuế liên quan đến sử dụng, giao dịch đất
đai; biểu hiện ra bên ngoài của mối quan hệ này là việc Nhà nước thông qua các
chế định cần thiết về giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực trong chính sách
tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự
phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém

trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu
quả. Về mặt thời gian, đề tài sẽ nghiên cứu các cơ sở lý luận và thực tiễn của
những vấn đề liên quan đến quy định của pháp luật về giá đất đai hiện hành.
Từ những mục đích và nhiệm vụ đặt ra, phạm vi nghiên cứu của đề tài là
tập trung nghiên cứu một cách toàn diện những quy định pháp lý về giá đất, thực
trạng quy định pháp luật về giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường
trong thị trường bất động sản mà theo chúng tơi có nhiều bất cập, thiếu sót. Trên
cơ sở đó, chúng tơi đề xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật giá đất trong thị trường bất động sản, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà
nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai


và bất động sản. Nếu chúng ta hoàn thiện và có được chính sách quản lý giá đất
tốt thì đây được xem là công cụ, biện pháp quản lý để Nhà nước thúc đẩy sử
dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây
dựng một thị trường đất đai có quy phạm, xác định giá đất được khách quan và
chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi từ đất đai do Nhà nước đại diện cho
quyền sở hữu toàn dân.
5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài Luận văn, tác giả vận dụng các phương pháp nghiên
cứu khoa học phù hợp với tính chất và yêu cầu của đề tài. Đặc biệt, các phương
pháp nghiên cứu cụ thể như phương pháp tổng hợp, so sánh, chứng minh sẽ được
vận dụng thường xuyên để chỉ ra các khiếm khuyết của hệ thống pháp luật hiện
hành về giá đất nhằm mục đích hồn thiện nó.
Cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu này là các học thuyết về kinh tế thị
trường có xem xét đến những đặc thù của Việt Nam. Tồn bộ q trình nghiên
cứu được dựa trên cơ sở phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử. Đồng thời, tác giả cũng vận dụng những quan điểm của Đảng và Nhà
nước ta trong quan hệ đất đai, trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát
triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận văn
Đóng góp khoa học của Luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống
những quy định của pháp luật hiện hành về giá đất trong thị trường bất động sản.
Ngoài ra trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất, Luận văn
đã phân tích những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về giá đất, đồng thời
Luận văn cũng xác định nguyên nhân của những bất cập đó và đề xuất những
kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giá đất trong thị trường bất
động sản ở nước ta, vẫn giữ vững đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước
trong việc điều chỉnh quan hệ đất đai.
Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên và những người có
liên quan trong việc tìm hiểu, nghiên cứu pháp luật về giá đất trong thị trường bất
động sản.
7. Về kết cấu của Luận văn
Với những nội dung trên, Luận văn được thiết kế gồm các phần sau:


- Lời nói đầu.
- Phần nội dung gồm 03 chƣơng:
Chương 1: Cơ sở lý luận về giá đất trong thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản ở
nước ta.
- Phần kết luận.
- Danh mục tài liệu tham khảo.


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản

Thị trường, hiểu theo nghĩa hẹp, là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi hàng
hóa được tạo ra trong quá trình sản xuất. Theo cách hiểu này, thị trường là không
gian về mặt địa lý để các chủ thể trao đổi hàng hóa với nhau. Như vậy, thị trường
xuất hiện cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa1.
Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng thể các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua việc trao đổi và lưu thơng hàng hóa, cùng quan hệ kinh tế và mối
quan hệ kinh tế giữa người và người do đó mà liên kết lại2. Có thể nói, cùng với
sản xuất hàng hóa, thị trường trước hết là yếu tố quan trọng để thực hiện chun
mơn hóa trong sản xuất kinh doanh – yêu cầu cơ bản để nâng cao năng suất, chất
lượng sản phẩm phục vụ ngày càng tốt hơn cho cuộc sống con người. Bên cạnh
đó, thị trường cịn có khả năng hướng dẫn cho hoạt động của các chủ thể kinh tế.
Nó sẽ là yếu tố quyết định chính xác chủng loại, lượng sản phẩm cần sản xuất mà
xã hội cần đến, tránh được sự lãng phí mà nền kinh tế kế hoạch đã vấp phải.
Thêm nữa, việc cung cấp hàng hóa qua thị trường sẽ làm xuất hiện sự cạnh tranh
giữa các chủ thể, từ đó chất lượng sản phẩm ngày càng cao, giá thành hạ nên xã
hội càng có lợi.
Nhằm thỏa mãn nhu cầu của con người, BĐS được mua đi bán lại với ý
nghĩa là một hàng hóa lưu thơng trên thị trường và thị trường BĐS cũng đã xuất
hiện. Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực
và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch
BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Hiện
có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của một đề tài
khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tơi nhận thấy và đồng
tình với khái niệm về thị trường BĐS như sau:

1

Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh – Khoa Quản lý Kinh tế (2001), Giáo trình Quản lý Kinh tế,
NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 70.
2

Viện Nghiên cứu & Phổ biến Tri thức Bách khoa (1998), Đại từ điển Kinh tế thị trường, NXB. Bách
khoa Hà Nội, tr. 114.


Thị trường BĐS là q trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có
liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi
giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý
nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS3.
Hàng hóa lưu thơng trên thị trường BĐS chính là BĐS. Ở nước ta, BĐS
là tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất;
các tài sản khác do pháp luật quy định4. Chúng tôi nhận thấy, đất đai là một yếu
tố không thể tách rời khỏi BĐS, thị trường QSDĐ không thể tách rời khỏi thị
trường BĐS. Bởi lẽ, đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất
và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức
độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, khi bàn về tính chất hàng hóa của BĐS – đất đai, có quan điểm
cho rằng, việc coi đất đai khơng có giá trị về mặt lý luận là một sai lầm. Quan
niệm đất đai khơng phải là hàng hóa xuất phát từ học thuyết của C. Mác về hàng
hóa nói chung. Hàng hóa theo đó phải là vật phẩm do con người làm ra, nghĩa là
phải có kết tinh sức lao động của con người. Trong khi đó, đất đai lại là vật phẩm
do thiên nhiên ban tặng, con người không thể tạo ra đất đai. Nghĩa là đất đai
khơng có “giá trị” của hàng hóa. Theo chúng tơi, đất đai ngun thủy khơng phải
là hàng hóa nhưng qua q trình lao động, con người tác động vào đất đai, đã làm
sức lao động của mình kết tinh vào đất đai biến nó thành đất đai hàng hóa- hiểu
theo nghĩa kinh tế học. Dù muốn thừa nhận hay không, việc trao đổi, “mua bán”
đất đai vẫn cứ diễn ra trên thực tế như là một nhu cầu tất yếu. Vì vậy, nếu khơng
thừa nhận bản chất này thì Nhà nước khó mà kiểm soát được các quan hệ đất đai.

Hơn nữa, để đáp ứng yêu cầu hình thành đồng bộ các thị trường trong quá trình
xây dựng kinh tế thị trường ở nước ta, thị trường đất đai phải được thừa nhận.
Cho nên, đất đai ở nước ta phải được coi là một loại hàng hóa đặc biệt. Việc Nhà
nước cơng nhận đất đai có giá và quy định về giá đất chứng tỏ đất đai đã được
thừa nhận là hàng hóa đặc biệt. Theo C. Mác, giá của đất đai là giá trị của địa tô
3

Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng, Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản,
http://agroinfo.dyndns.org/inside/template/3629_batdongsan.doc, truy cập ngày 03/9/2011.
4
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005.


trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất – kinh doanh trên đất, giá đất phản ánh khả
năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất và quyết định giá cho cả những loại
đất khơng có hoạt động kinh tế5. Từ giá đất sẽ tính được giá trị QSDĐ trên diện
tích và thời gian được sử dụng. Thực chất, khi một chủ thể “mua” một thửa đất
thì có nghĩa là họ mua quyền được khai thác giá trị sử dụng của đất và giá trị của
đối tượng mua bán được quyết định bởi hàm lượng quyền tài sản sang tay nhiều
hay ít. Trong điều kiện Việt Nam, giá đất chính là giá của QSDĐ, nhưng vì
QSDĐ đã được đồng hóa vào đất đai nên giá của QSDĐ được gọi là giá đất.
Theo quy định: “Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá đất) là số tiền ước tính trên một
đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch
quyền sử dụng đất”6.
Tóm lại, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, việc coi đất đai (QSDĐ) là hàng hóa là hết sức cần thiết và đúng
đắn. Nó chính “ là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển từ nền kinh
tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa trong lĩnh vực đất đai”7. Vì đất đai là một trong những yếu tố đầu vào quan
trọng cho mọi hoạt động sản xuất kinh doanh nên việc lưu thông đất đai một cách

hợp lý có ý nghĩa rất lớn đối với phát triển kinh tế, công bằng xã hội. Đối với thị
trường BĐS, đất đai vừa là nền tảng cơ bản, vừa là tư liệu đầu vào để đảm bảo sự
tồn tại và phát triển của thị trường này. Chính vì vậy, nắm bắt bản chất, đặc điểm
của giá đất để có sự điều chỉnh thích hợp về mặt pháp lý là một hoạt động tất yếu
khách quan.
1.2. Giá đất trong thị trƣờng bất động sản
1.2.1 Các quan điểm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô.
5

C. Mác (1963), Bộ Tư bản (tập 3, quyển III), NXB. Sự thật, Hà Nội, tr. 224.
Bộ Giáo dục và Đào tạo (2002), Giáo trình Kinh tế chính trị Mác-Lênin (Dùng cho các khối ngành
không chuyên Kinh tế - Quản trị kinh doanh trong trường đại học, cao đẳng), NXB. Chính trị quốc gia,
Hà Nội, tr 90.
6
Điều 4 Luật đất đai 2003.
7
Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB. Lao động – Xã hội, Hà Nội,
tr. 15-16.


Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa
tơ) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có
thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó

trong khơng gian và thời gian xác định.
Như vậy, giá đất chính là giá cả của đất đai, là thước đo “giá trị” để loại
“hàng hóa” này được lưu thông trên thị trường. Về phương diện kinh tế học, giá
đất chính là một phạm trù kinh tế biểu thị mối tương quan giữa đất đai và các
hàng hóa khác thơng qua phương tiện thanh tốn chung là tiền tệ8. Có thể nói,
thừa nhận giá cả đất đai chính là thừa nhận thuộc tính hàng hóa của nó. Thừa
nhận thị trường QSDĐ không thể không thừa nhận giá đất, bởi nó chính là yếu tố
trung tâm của kinh tế hàng hóa và kinh tế thị trường. Giá đất vì vậy chính là
phạm trù kinh tế khách quan trong điều kiện của một nền kinh tế hàng hóa vận
động theo cơ chế thị trường, bất chấp sự đặc thù của chế độ sở hữu đất đai.
Trong điều kiện chỉ có một hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất đai như
ở Việt Nam, giá đất trước hết là căn cứ quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền
kinh tế của chủ sở hữu, bởi thơng qua nó các khoản thu ngân sách từ đất đai mới
có thể được xác định một cách cụ thể. Đối với các chủ thể kinh doanh, giá đất là
cơ sở để xác định chi phí đầu vào, từ đó quyết định giá thành sản xuất và giá cả
hàng hóa bán ra thị trường. Ngồi ra, đối với mọi người trong xã hội, giá đất ln
có ảnh hưởng rất lớn vì đất đai quyết định cho sự an cư, lạc nghiệp. Chính vì vậy,
đảm bảo giá đất hợp lý và bình ổn giá đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với thị
trường QSDĐ nói riêng và toàn bộ đời sống kinh tế - xã hội nói chung.
Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai, thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm
quan hệ đất đai khác nhau. Nếu xét trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người
sử dụng đất thì giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm được áp dụng
trong quan hệ giao đất, cho thuê đất (chuyển giao QSDĐ) và quan hệ thu hồi đất
8

Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành vá áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Khoa học
pháp lý, (03), tr. 39.



(chấm dứt QSDĐ). Nếu xét trong mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau
và với các chủ thể khác thì giá đất thị trường được áp dụng thơng qua hoạt động
đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc giá đất thỏa thuận trong
giao dịch QSDĐ9. Điều này quyết định thị trường QSDĐ ở nước ta hiện nay
đang tồn tại cơ chế hai giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Cơ chế hai giá đất này có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất nhà nước và
giá đất thị trường đã tạo ra sự chênh lệch khá lớn giữa số tiền mà nhà đầu tư phải
trả cho Nhà nước và số tiền mà họ được thụ hưởng từ hoạt động kinh doanh trên
thị trường của mình. Đồng thời góp phần rất lớn cho nạn tham nhũng trong lĩnh
vực đất đai và thất thoát ngân sách đối với các khoản thu từ đất. Chính vì vậy,
việc thiết lập một giá đất phù hợp và ổn định ln có ý nghĩa rất quan trọng trong
việc phát huy những tích cực và hạn chế những tiêu cực do thị trường mang lại
như hiện nay.
1.2.2. Phân loại giá đất trong thị trường bất động sản
Có rất nhiều tiêu chí để phân loại giá đất, căn cứ vào cơng dụng, mục đích
sử dụng đất, chúng ta có giá đất nơng nghiệp và giá đất phi nơng nghiệp; căn cứ
vào cơ sở hình thành nên giá đất, chúng ta có giá đất do Nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Đây được xem là tiêu chí phổ biến nhất trong việc phân loại
giá đất trong thị trường BĐS hiện nay.
1.2.2.1. Giá đất do Nhà nước quy định
Trước đây, giá đất do Nhà nước quy định cho nhiều mục đích khác nhau,
vừa áp dụng để thu vào ngân sách các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất,
vừa là cơ sở để người sử dụng đất thỏa thuận khi thực hiện các giao dịch dân sự
về đất đai, vừa là căn cứ để xác định bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất. Với các quy định trước đây thì giá đất nhà nước thể hiện sự bao cấp trong
các trường hợp giao đất, cho thuê đất, do vậy vẫn chưa phải là điểm gặp nhau
giữa lợi ích Nhà nước và nhân dân trong các trường hợp thu hồi đất, lại càng
không phải là giá đất các bên thỏa thuận khi chuyển QSDĐ. Một thực tế là giá

9


Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
“1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và
khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.


đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường. Cho nên
bản thân giá đất đó khơng thể hiện là nguồn hình thành giá đất một cách tự nhiên
được.
Giá đất của Nhà nước phải: “sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường…”10. Điều đó có nghĩa là Nhà nước
khơng cịn bao cấp về giá đất, khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính vào NSNN và
được người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải phóng mặt bằng trong
các trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Căn cứ vào đối tượng áp dụng hoặc các trường hợp áp dụng giá đất, giá
đất do Nhà nước quy định được chia thành khung giá đất do Chính phủ quy định
và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.
(i) Khung giá đất của Chính phủ
Khung giá đất của Nhà nước ban hành chung cho phạm vi rộng trên cả
nước và ổn định cho nhiều năm. Khung giá đất của Chính phủ là cơ sở pháp lý
quan trọng cho việc xây dựng và hình thành bảng giá đất hàng năm của UBND
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Dù muốn hay không, UBND các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương phải căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp
xác định giá đất của Chính phủ và mức giá đất do Chính phủ quy định khi xây
dựng và hoạch định chính sách giá đất hàng năm tại địa phương mình. Điều này
giúp UBND cấp tỉnh tránh được sự tùy tiện, lợi ích cục bộ địa phương trong việc
xây dựng giá đất hàng năm, nhiều địa phương do bức xúc về thu hút đầu tư nên

định giá đất thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường hoặc vi phạm khung giá đất
của Chính phủ để cạnh tranh, thu hút nguồn vốn đầu tư về địa phương mình.
Chính sách giá đất của địa phương được hoạch định nếu không tuân thủ quy định
của pháp luật về khung giá đất của Chính phủ có thể được xem là vi phạm pháp
luật và bảng giá đất đó sẽ khơng được áp dụng trong thực tế.
Luật đất đai năm 1993 thừa nhận đất đai có giá và ban hành khung giá các
loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao
đất, đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi. Khung giá đất của Chính phủ quy định tại
Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định mức giá tối thiểu và tối đa cho từng
hạng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, từng hạng đất và loại xã cho đất khu dân cư

10

Điểm a khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2003.


×