Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
-------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

SINH VIÊN THỰC HIỆN:
KHĨA: 41

ĐẶNG KHÁNH HUYỀN
MSSV: 1653801011119

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN:

ThS. HUỲNH MINH PHƯƠNG

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,
được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Huỳnh Minh Phương, đảm
bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham
khảo. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.

Tác giả khóa luận

ĐẶNG KHÁNH HUYỀN

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

HTTTL

Hình thành trong tương lai

CĐT

Chủ đầu tư

Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày
20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Nhà ở

Nghị định 100/2015/NĐ-CP

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày
20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .............................................................................. 5
1.1. Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ..................5
1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai ........................................... 5
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ........... 6
1.2. Tổng quan về sự hình thành, phát triển chế định mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai .......................................................................................................12
1.3. Ý nghĩa của việc pháp luật thừa nhận, điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai .....................................................................................15
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ............................................................................ 19
2.1. Những nội dung cơ bản của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai……. ........................................................................................................19
2.1.1. Các bên trong giao dịch mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai .... 19
2.1.2. Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao
dịch…................................................................................................................. 24
2.1.3. Nguyên tắc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai......................... 26
2.1.4. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ........................... 27

2.2. Những bất cập trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai .......................................................................................................32
2.2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ........................... 32
2.2.2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ........................................... 35
2.2.3. Bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ................... 38
2.2.4. Việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư ................................................ 40
CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ
Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ............................................................ 45
3.1. Kiến nghị hồn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai…... ....................................................................................................................45
3.1.1. Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.45


3.1.2. Các quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ................. 46
3.1.3. Các quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai……. .............................................................................................................. 47
3.1.4. Các quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư ............................................. 48
3.2. Kiến nghị hoàn thiện việc thực thi pháp luật ...............................................49
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 51
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài
Nhà ở là tài sản thiết yếu phục vụ sinh hoạt cho mỗi gia đình, có mối quan hệ

gắn bó mật thiết đối với cuộc sống con người. Nhu cầu có nhà ở tiện lợi, khang
trang ngày một bức thiết, nhất là ở các đơ thị bởi q trình di cư. Mặt khác, trong

bối cảnh Việt Nam hội nhập với thế giới, các chính sách về kinh tế, đầu tư đang
chuyển biến mạnh mẽ; nhu cầu có nhà ở của người nước ngồi ở Việt Nam cũng vì
thế mà tăng cao. Do đó, đảm bảo mỗi cơng dân đều có thể sở hữu nhà ở là chính
sách, cũng là nhiệm vụ hàng đầu của Đảng và Nhà nước.
Nhà nước đã quan tâm xây dựng các chế định về nhà ở nói chung, nhà ở hình
thành trong tương lai (HTTTL) nói riêng ngày một hồn thiện, phù hợp với xu
hướng phát triển của thế giới bằng cách ban hành các văn bản pháp luật điều chỉnh
quan hệ này. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy thị trường nhà ở HTTTL đã và vẫn
đang diễn biến phức tạp, tình trạng vi phạm pháp luật ngày càng phổ biến. Bên bán
không tuân thủ pháp luật, lợi dụng những bất cập của pháp luật để đưa nhà ở vào
giao dịch trái phép, các tranh chấp về mua bán nhà ở HTTTL tại các Tịa án ngày
càng nhiều. Tình trạng này đã gây nên hậu quả xấu đối với nền kinh tế, thị trường
nhà ở nói chung và các chủ thể tham gia giao dịch nói riêng.
Các tình trạng này xảy ra chủ yếu do sự bất cập của pháp luật trong khi
người mua nhà vẫn còn thiếu hiểu biết trong lĩnh vực này. Các quy định về mua bán
nhà ở HTTTL chưa rõ ràng, nhiều quy định chưa dự liệu được sự thay đổi của thị
trường, sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản là những gì đã và đang hiện hữu.
Tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai” nhằm hệ thống các quy định pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL; đồng
thời phân tích, bình luận những khuyết điểm còn tồn tại của pháp luật. Trên cơ sở
đó, kiến nghị những giải pháp hiệu quả, có tính thực thi góp phần hồn thiện hệ
thống pháp luật.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Các đề tài về nhà ở HTTTL khơng cịn là một đề tài mới mẻ tại Việt Nam.
Tuy nhiên, chưa có đề tài nào nghiên cứu tồn diện và chi tiết về pháp luật trong
mua bán nhà ở HTTTL. Một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến mua bán nhà ở
HTTTL như:
Luận văn Thạc sĩ luật học Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội “Mua bán
2.

nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” của tác giả Ngô Quang Cháng (2011)
đã tổng hợp, phân tích các quy định điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở HTTTL, đặc
1


biệt là hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL về khái niệm, đối tượng, chủ thể và quyền,
nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.
Luận văn thạc sĩ luật học – Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh về “Pháp luật về
mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai” của tác giả Nguyễn
Thị Kim Liên (2014) đã nghiên cứu khái quát về pháp luật trong mua bán nhà, cơng
trình xây dựng HTTTL như chủ thể, đối tượng, nguyên tắc và nghĩa vụ các bên
tham gia giao dịch.
Các bài viết này cũng đã chỉ ra thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật
về mua bán nhà ở HTTTL. Tuy nhiên các cơng trình này nghiên cứu trên cơ sở các
quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2006 nên phần lớn nội dung
đã khơng cịn phù hợp.
Luận văn Thạc sĩ luật học Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội của tác giả
Phạm Hoàng Anh (2015) về “Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt
Nam” đã phân tích nội dung, đặc điểm của pháp luật về nhà ở HTTTL; đồng thời
phân tích nhiều khía cạnh như mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL, thực trạng việc
thực thi pháp luật. Luận văn đã góp phần định hướng cho tác giả tiếp tục đi sâu
phân tích tập trung về mua bán nhà ở HTTTL, đồng thời đánh giá thực trạng thông
qua các quy định mới đã được ban hành, sửa đổi bổ sung các văn bản cũ.
Luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo
pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018) dù chỉ đi sâu
nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhưng cũng đã đưa ra khái niệm,
đặc điểm nhà ở HTTTL, những bất cập của pháp luật trong quy định về hợp đồng
mua bán nhà ở HTTTL. Tuy nhiên luận văn này nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà
ở HTTTL dưới góc độ là một hợp đồng dân sự, do đó đã gợi mở cho tác giả tiếp tục
nghiên cứu không chỉ là hợp đồng dưới góc độ hợp đồng dân sự mà cịn là hoạt

động mua bán dưới góc độ pháp luật KDBĐS.
Khóa luận tốt nghiệp – Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh với đề tài
“Các biện pháp bảo đảm quyền lợi của khách hàng mua nhà ở hình thành trong
tương lai” của tác giả Nguyễn Thị Kim Huệ (2014) đã đưa ra khái niệm nhà ở
HTTTL và một số bất cập ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà giúp tác giả có
cái nhìn sâu hơn về ảnh hưởng của pháp luật trong đời sống. Cả hai khóa luận tốt
nghiệp “Mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản” của tác giả Lê Thị Ngọc
Hiếu (2011) và khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội” của
Nguyễn Thị Thùy Dung (2018) đã phân tích, làm rõ các quy phạm pháp luật về nhà
ở, trong đó có nhà ở xã hội; giúp tác giả có cái nhìn khái quát về nhà ở, nhà ở xã hội
để làm cơ sở nghiên cứu chi tiết nhà ở xã hội HTTTL.
2


Ngồi ra cịn có một số các bài viết được đăng tải trên nhiều tạp chí phân tích
các vấn đề pháp luật liên quan đến mua bán nhà ở HTTTL mà tác giả đã tìm hiểu,
tham khảo nhằm định hướng bài luận như: “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở HTTTL” của tác giả Bùi Đức Giang đăng trên Tạp chí Nhà nước và
pháp luật số 02/2016; “Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, cơ sở pháp lý
trong triển khai thực hiện tại Việt Nam” của tác giả Đặng Văn Dân đăng trên Tạp
chí Ngân hàng số 24/2018.
Có thể thấy, các cơng trình nghiên cứu trên chỉ phân tích một khía cạnh nhất
định của nhà ở HTTTL, mua bán nhà ở HTTTL; chưa có cơng trình nào khai thác
đề tài một cách tổng quan và phân tích, bình luận riêng các chế định pháp luật mua
bán nhà ở HTTTL. Do đó, tác giả sẽ tiếp tục nghiên cứu và thực hiện nhiệm vụ này.
Mục đích nghiên cứu đề tài
Đề tài nghiên cứu nhằm hồn thiện hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở
HTTTL, nâng cao hiệu quả của hoạt động mua bán nhà ở HTTTL trong thực tiễn.
3.

Để đạt được mục đích đó, tác giả hướng tới nghiên cứu các mục đích cụ thể sau:
Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến hoạt động mua bán nhà
ở HTTTL bao gồm khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa mua bán nhà ở HTTTl. Đồng thời,
hệ thống hóa và phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh về điều kiện, chủ thể
tham gia mua bán, các quy định về hợp đồng, bảo lãnh, thế chấp trong mua bán nhà
ở HTTTL.
Thứ hai, tìm hiểu tình hình thực thi pháp luật, chỉ ra những bất cập cũng như
khó khăn phát sinh trên thực tế liên quan đến mua bán nhà ở HTTTL.
Thứ ba, trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh giá thực trạng pháp luật, đề
xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, khắc phục những yếu điểm còn tồn tại về
hoạt động mua bán nhà ở HTTTL.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở
HTTTL dưới góc độ là hoạt động kinh doanh trong sự điều chỉnh của pháp luật
KDBĐS; theo đó nhà ở HTTTL được nghiên cứu là nhà ở thương mại HTTTL và
nhà ở xã hội HTTTL. Các nội dung được nghiên cứu bao gồm: khái niệm nhà ở
HTTTL; khái niệm, đặc điểm mua bán nhà ở HTTTL; các điều kiện về nhà ở, chủ
thể tham gia giao dịch và các nội dung cơ bản trong hợp đồng mua bán nhà ở
HTTTL. Về thực trạng, tác giả nghiên cứu những bất cập còn tồn tại trong các quy
định pháp luật về hợp đồng mua bán, thế chấp, bảo lãnh và nghĩa vụ của bên bán
4.

trong mua bán nhà ở HTTTL; từ đó kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật.

3


Mua bán nhà ở HTTTL được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác
nhau, tuy nhiên trong phạm vi đề tài, tác giả tập trung tìm hiểu, nghiên cứu các quy
phạm pháp luật về mua bán nhà HTTTL nằm trong các văn bản pháp luật như: Luật

Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, để
hoàn thiện đề tài, tác giả tham khảo các quy định của văn bản pháp luật liên quan
trong các lĩnh vực đất đai, ngân hàng, hành chính trong pháp luật Việt Nam cũng
như các quy định có liên quan của pháp luật thế giới như pháp luật Singapore để so
sánh, đem lại những bài học phù hợp cho sự phát triển và hoàn thiện hệ thống pháp
luật Việt Nam.
5.

Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Trong bài viết, tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau,

được sử dụng xen kẽ nhằm đi sâu vào bản chất các vấn đề, mang lại hiệu quả tối ưu.
Các phương pháp này được sử dụng cụ thể như sau:
Phương pháp tổng hợp, phân tích và so sánh được sử dụng chủ yếu trong
chương 1 nhằm đánh giá các vấn đề lý luận của mua bán nhà ở HTTTL.
Phương pháp tổng hợp, phân tích, quy nạp, diễn dịch, phương pháp chứng
minh được sử dụng để phân tích các quy định, đánh giá thực trạng pháp luật trong
chương 2.
Phương pháp tư duy logic, phân tích và quy nạp để tổng kết, bình luận và
đưa ra các giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý trong chương 3.
6.
Bố cục tổng quát của khóa luận
Chương 1: Những vấn đề chung về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Chương 2: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai

4

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
1.1.

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Để có cái nhìn rõ nét về hoạt động mua bán nhà ở HTTTL, trước hết cần
phải tìm hiểu khái niệm nhà ở HTTTL. Nhà ở HTTTL là một bộ phận của nhà ở vì
trước khi xét đến tính “tương lai”, nhà ở HTTTL là nhà ở - là nơi trú ngụ, phục vụ
sinh hoạt hàng ngày và là nhu cầu thiết yếu của con người trong bất kỳ xã hội nào.
Việc giải quyết các vấn đề về nhà ở vì vậy có ý nghĩa quan trọng đối với các quốc
gia. Dưới góc độ pháp lý, nhà ở được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật.
Theo pháp luật dân sự, nhà ở là tài sản hữu hình mà con người có thể cầm
nắm, có giá trị vật chất và có thể khai thác lợi ích kinh tế. Nhà ở khơng chỉ là nhà ở
có sẵn mà cịn bao gồm cơng trình xây dựng sẽ có. Nhà ở HTTTL là một bộ phận
của nhà ở, do đó cũng được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự. Nhà ở HTTTL là một
loại tài sản, do đó khái niệm “nhà ở HTTTL” được pháp luật xây dựng dựa trên cơ
sở khái niệm “tài sản HTTTL”.
Khái niệm tài sản HTTTL lần đầu tiên xuất hiện tại Nghị định 165/1999/NĐCP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, sau đó được quy định tương tự tại Nghị
định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng. Theo đó, tài sản HTTTL là “động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi,
lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình đang xây dựng, các tài sản khác
mà bên bảo đảm có quyền nhận”1. Từ chỗ được quy định trong các văn bản dưới
luật thì lần đầu tiên tài sản HTTTL được ghi nhận một cách chính thức khi Bộ luật
Dân sự (BLDS) 2005 được ban hành. Điều 320 BLDS 2005 quy định: “Vật hình
thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau
thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Nội hàm
của khái niệm tài sản HTTTL đã được mở rộng hơn, từ chỗ chỉ cơng nhận tài sản

hình thành sau thời điểm giao dịch, thì nay tài sản đã hình thành nhưng chưa thuộc
quyền sở hữu của bên có tài sản cũng được xem là tài sản HTTTL.
Kế thừa tinh thần này, BLDS 2015 quy định tài sản HTTTL là “tài sản chưa
hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản
sau thời điểm xác lập giao dịch”2. Như vậy, có hai yếu tố để xác định tài sản
HTTTL: “(1) yếu tố vật chất: đó là tài sản chưa hình thành theo đúng tính chất, tính
năng, cơng dụng của loại tài sản đó; (2) yếu tố pháp lý: ngay cả khi tài sản đã hình
1
2

Khoản 7 Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP
Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015

5


thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao
dịch”3.
Theo quy định của pháp luật chuyên ngành, nhà ở HTTTL được quy định tại
Luật KDBĐS 2006 có nội hàm hẹp hơn. Khoản 8 Điều 4 Luật KDBĐS 2006 quy
định: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua
bán nhà, cơng trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, cơng trình xây
dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công và tiến độ cụ thể”. Cách tiếp cận của Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014
giống nhau và giống với tinh thần của Luật KDBĐS 2006, theo đó “Nhà, cơng trình
xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” 4. Định nghĩa này đã
giới hạn đối tượng được xem là nhà ở HTTTL, theo đó, khác với nhà ở có sẵn, nhà
ở HTTTL chưa tồn tại mà chỉ đang trong quá trình xây dựng và sẽ được hồn thành
trong tương lai.

Như vậy, đã có sự khác biệt giữa BLDS và pháp luật chuyên ngành. BLDS
2015 với vai trò là bộ luật chung đã xây dựng khái niệm tài sản HTTTL với cách
tiếp cận chung, nhìn nhận tài sản dưới góc độ vật lý và cả trong mối quan hệ sở hữu
với các chủ thể. Còn Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 chỉ tiếp cận nhà ở
HTTTL dưới góc độ là tính chất vật lý, công năng của nhà ở.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.2.1. Khái niệm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Xuất phát từ nhu cầu sở hữu nhà ở và việc mở rộng chính sách đầu tư của
xã hội mà hoạt động kinh doanh nhà ở, đặc biệt là mua bán nhà ở HTTTL ngày
càng trở nên sôi động. Mua bán là hoạt động trao đổi hàng hóa, trong đó bên bán
giao hàng và nhận tiền còn bên mua trả tiền và nhận hàng. Nhà ở là bất động sản
phải đăng ký quyền sở hữu nên việc mua bán nhà ở không đơn giản chỉ là việc bên
bán bàn giao nhà mà còn phải chuyển giao cả quyền sở hữu nhà cho bên mua.
Khái niệm mua bán nhà ở được quy định lần đầu tại Nghị định 61-CP của
Chính phủ ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở: “Mua bán nhà ở là
việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua
thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng
quy định của pháp luật”. Theo đó. bên mua và bên bán ký hợp đồng nhằm xác nhận
việc bên bán sẽ chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua.
Luật KDBĐS 2014 không đưa ra khái niệm mua bán nhà ở HTTTL mà điều chỉnh
Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai - những vấn đề cần hồn
thiện”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 7/2019, tr. 46-47
4
Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
3

6


hoạt động này thông qua các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Theo

đó, hợp đồng là cơ sở pháp lý ghi nhận giao dịch mua bán nhà ở HTTTL mà nghĩa
vụ của bên bán là chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua, và ngược lại bên mua
thanh tốn tiền cho bên bán.
Như vậy, có thể hiểu “mua bán nhà ở HTTTL là hoạt động trao đổi nhà,
trong đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng, chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà; bên
mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo tiến độ xây dựng của bên bán”.
1.1.2.2. Đặc điểm mua bán nhà ở HTTTL
* Đặc điểm chung
Thứ nhất, mua bán nhà ở HTTTL là một loại hình KDBĐS. Thị trường bất
động sản là thị trường lớn, có khả năng ảnh hưởng đến nhiều thị trường khác như
thị trường tài chính, ngân hàng, xây dựng. Nhà ở, đặc biệt là nhà ở HTTTL là bộ
phận chiếm tỉ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Theo thống kê, năm 2019 có
82.604 giao dịch bất động sản thành cơng. Trong đó, Hà Nội có 58 dự án với 31.184
căn chung cư, tăng 20,1% so với năm 2018; Tp. Hồ Chí Minh có 47 dự án với
23.485 căn chung cư và 1.319 căn thấp tầng, tăng 9,9% so với năm 20185. Bên bán
nhà ở HTTTL đa phần là các doanh nghiệp KDBĐS khi việc đầu tư xây dựng nhà ở
HTTTL để bán là một trong những hoạt động KDBĐS chủ yếu của họ. Trong hoạt
động này, doanh nghiệp muốn bán nhà ở HTTTL thì phải đầu tư xây dựng nhà sau
đó chuyển giao quyền sở hữu cho người mua theo quy định. Mặt khác, việc mua
bán nhà ở HTTTL là một trong những hình thức huy động vốn phổ biến của bên
bán, có ý nghĩa quan trọng đối với cả hai bên tham gia giao dịch. Bên bán có thêm
nguồn vốn để xây dựng dự án cịn bên mua mua được nhà tương lai với nhiều lợi
ích như giá cả, thiết kế mong muốn.
Tuy nhiên, hoạt động này vẫn cịn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, việc quản lý
hiệu quả hoạt động KDBĐS sẽ góp phần xây dựng thị trường nhà ở sôi động, tạo
lập được nhiều nhà ở với giá cả hợp lý, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ
thể và thu hút đầu tư.
Thứ hai, đối tượng tham gia giao dịch là tài sản HTTTL. Nhà ở HTTTL là
nhà ở chưa tồn tại mà chỉ được thể hiện thông qua các giấy tờ hợp pháp, trường hợp
là nhà chung cư hoặc tịa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì có thêm phần móng đã

hồn thành. Như vậy nhà ở HTTTL là nhà ở chưa có thực nhưng có cơ sở để xác
định nhà ở này sẽ được xây dựng và hình thành. Trong q trình này, nhà ở có thể
được thay đổi phù hợp với mong muốn, yêu cầu của các bên.

Toàn Thắng, “Năm 2019, thị trường BĐS phát triển tương đối ổn định”, truy cập ngày 25/3/2020
5

7


Tại thời điểm ký hợp đồng, người mua chỉ có thể hình dung nhà ở qua các
hình ảnh, quảng cáo, nhà mẫu và các mô tả khác về thiết kế, vật liệu xây dựng trong
Hợp đồng hoặc Phụ lục Hợp đồng. Do đó, tình trạng nhà ở khơng được xây dựng
đúng với thiết kế đã thỏa thuận, khơng giống hình ảnh được quảng cáo xảy ra phổ
biến. Mặt khác, vì nhà ở chưa được hình thành nên khách hàng – chủ sở hữu trong
tương lai không thực hiện được những quyền đầu tiên và cơ bản của quyền sở hữu
là chiếm hữu và sử dụng. Khi mua nhà ở có sẵn thì chủ sở hữu nhận nhà và do đó có
tồn quyền sử dụng theo ý muốn, cịn nhà ở HTTTL thực chất chỉ là “mua nhà trên
giấy”.
Các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở HTTTL cũng đang trong q trình được
hình thành. Để có quyền sở hữu nhà ở HTTTL hợp pháp, bên mua phải có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(Giấy chứng nhận). Giấy chứng nhận được cấp sau khi bên bán đã bàn giao nhà và
thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Có thể xem Giấy chứng nhận này cũng
là một Giấy chứng nhận “HTTTL” vì chỉ khi nhà ở đã hình thành thì cơ quan nhà
nước có thẩm quyền mới xem xét cấp Giấy chứng nhận. Chính vì đặc điểm này mà
thực tế xảy ra nhiều trường hợp bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà nhưng
vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận. Lý do là vì bên bán chậm trễ làm thủ tục cấp
giấy hoặc bên bán vi phạm quy định khi xây dựng dẫn đến không được cấp Giấy
chứng nhận.

Thứ ba, bên bán nhà ở HTTTL là chủ đầu tư (CĐT) dự án xây dựng nhà ở
HTTTL. Tổ chức và cá nhân đều có thể xây dựng nhà ở HTTTL. Tuy nhiên, để xây
dựng nhà ở HTTTL nhằm mục đích kinh doanh, tổ chức, cá nhân phải trở thành
CĐT dự án vì chỉ có CĐT dự án mới có quyền xây dựng và bán nhà ở HTTTL.
Theo đó, trước khi đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại HTTTL thì cá nhân, tổ
chức phải tham gia quá trình lựa chọn CĐT do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện
nếu đất xây dựng nhà ở là đất được Nhà nước giao. Trường hợp tổ chức, cá nhân có
quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì phải đăng ký làm CĐT và được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt. Đối với nhà ở xã hội HTTTL, việc lựa chọn CĐT do Thủ tướng
Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phụ thuộc vào loại nguồn vốn
xây dựng nhà ở6. Các điều kiện để trở thành CĐT dự án như: thành lập doanh
nghiệp, vốn pháp định, ký quỹ sẽ được phân tích cụ thể trong Chương 2.
Thứ tư, mua bán nhà ở HTTTL chứa đựng nhiều rủi ro. Không thể phủ nhận
rằng, trong thị trường bất động sản, nhà ở HTTTL là phân khúc đầu tư dễ sinh lời
bởi nguồn vốn mà CĐT được huy động bao gồm cả tiền mua nhà từ người mua.
6

Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Điều 8 Nghị định 100/2015/NĐ-CP

8


Tuy nhiên, thị trường nhà ở HTTTL cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với bên mua lẫn
bên bán. Nhà ở HTTTL là tài sản chưa có thật nên có thể dẫn tới các rủi ro tất yếu
như bên mua khơng được sở hữu nhà do nhà khơng được hình thành, nhà ở hình
thành nhưng khơng được chuyển quyền sở hữu hay bên bán khơng nhận được thanh
tốn dù dự án đã hồn thành. Điều này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân: bên
mua không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, bên bán vi phạm các điều kiện về
vốn, bảo lãnh dẫn đến dự án khơng hồn thành hay vì các thủ tục hành chính phức
tạp mà bên mua không được cấp Giấy chứng nhận. Những rủi ro này đặt ra yêu cầu

đối với pháp luật trong việc ban hành cụ thể, chặt chẽ các quy định nhằm hạn chế
tối đa rủi ro cho các bên.
Tùy thuộc vào đối tượng là nhà ở thương mại HTTTL hay nhà ở xã hội
HTTTL mà hoạt động mua bán nhà ở HTTTL có những đặc điểm riêng như sau:
* Đặc điểm của mua bán nhà ở thương mại HTTTL
Thứ nhất, bên mua nhà ở thương mại HTTTL không bị giới hạn về loại đối
tượng. Nhà ở thương mại được xây dựng để bán cho các đối tượng có nhu cầu với
mục đích sinh lời theo cơ chế thị trường, do đó Nhà nước xây dựng cơ chế pháp lý
bình đẳng để các đối tượng đều được tham gia mua bán tự do. Pháp luật cho phép
các chủ thể thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở thì đều được mua nhà ở thương mại
HTTTL. Các chủ thể này bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngồi. Tuy khơng bị giới
hạn về loại đối tượng mua nhà ở thương mại HTTTL nhưng mỗi đối tượng cụ thể
đều phải đáp ứng các điều kiện và giới hạn nhất định trong việc sở hữu nhà ở
HTTTL. Chi tiết về các đối tượng này sẽ được đề cập ở phần sau của bài viết.
Thứ hai, nhà ở thương mại HTTTL được chuyển nhượng tự do. Khác với
mua bán nhà ở xã hội HTTTL, bên mua có quyền tự do chuyển nhượng nhà ở
thương mại HTTTL. Việc chuyển nhượng không bị giới hạn về giá bán, đối tượng
mua hay thời điểm tiến hành; theo đó bên mua được tự do lựa chọn đối tượng giao
kết hợp đồng, quyết định thời điểm và giá bán. Việc chuyển nhượng bao gồm
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL và chuyển nhượng nhà ở. Chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL được thực hiện trong trường hợp bên mua
chưa nhận bàn giao nhà hoặc đã nhận bàn giao nhưng hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng
nhận chưa nộp cho cơ quan có thẩm quyền7. Trường hợp hồ sơ đã được nộp cho cơ
quan nhà nước thì bên mua chỉ được chuyển nhượng theo hình thức chuyển nhượng
nhà ở có sẵn.
* Đặc điểm của mua bán nhà ở xã hội HTTTL
7

Khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

9


Thứ nhất, các chủ thể tham gia mua bán nhà ở xã hội HTTTL được Nhà
nước hỗ trợ về tài chính. Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội gồm hai nguồn chính là
vốn ngân sách và vốn ngồi ngân sách. Nguồn vốn ngân sách có thể là ngân sách
trung ương, trái phiếu Chính phủ, quỹ phát triển nhà ở địa phương, quỹ của Bộ
Quốc phịng. Vốn ngồi ngân sách là vốn tự có của CĐT, vốn vay ngân hàng, vốn
huy động từ khách hàng, vốn vay từ Quỹ phát triển nhà ở địa phương hoặc các
nguồn vốn khác8. Tuy nhiên, chỉ có nhà ở xã hội do các tổ chức kinh tế bỏ vốn đầu
tư xây dựng mới là nhà ở xã hội HTTTL được đưa vào kinh doanh.
Khi đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách, Nhà nước tạo điều
kiện cho CĐT bằng nhiều hình thức hỗ trợ. Cụ thể, CĐT được vay vốn tại Ngân
hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam với vốn vay lên
đến 70% tổng mức đầu tư dự án9 với mức lãi suất ưu đãi thấp nhất là 3%/năm hoặc
vay vốn tại các tổ chức tín dụng với mức lãi suất khơng vượt q 50% lãi suất cho
vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ10. Theo Điều 58
Luật Nhà ở 2014, CĐT được miễn tiền sử dụng đất đối với đất Nhà nước giao trong
phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế
thu nhập doanh nghiệp. Đồng thời, CĐT được dành 20% tổng diện tích đất để xây
dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng cơng
trình kinh doanh thương mại và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ tồn bộ hoặc
một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Về phía người mua nhà, pháp luật quy định người mua được hỗ trợ vay vốn
tối đa 80% giá trị hợp đồng và hưởng mức lãi suất ưu đãi theo từng thời kỳ với thời
hạn vay tối thiểu là 15 năm11. Trường hợp người mua có nhu cầu vay thấp hơn 15
năm thì được thỏa thuận với ngân hàng. Thực tiễn cho thấy các quốc gia trên thế
giới cũng rất chú trọng phát triển nhà ở xã hội. Tại Mỹ người mua nhà được vay
vốn tương ứng 80% giá trị căn hộ với mức lãi suất thấp trong vòng 30 năm, hay tại

Hàn Quốc người dân được vay 70% giá trị căn nhà từ “Chương trình Chonsei” – là
chương trình cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm cơng ăn
lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Ở Trung Quốc, người mua nhà lần đầu cũng

Điều 10 Nghị định 100/2015/NĐ-CP
Khoản 2 Điều 6 Thông tư 25/2015/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước ngày 9/12/2015 hướng dẫn việc
cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015
10
Quyết định 123/QĐ-TTg ngày 24/01/2019 của Thủ tướng Chính phủ về khung lãi suất cho vay ưu đãi nhà
ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ
trong trung hạn giai đoạn 2019-2020
11
Khoản 4, 5, 6 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP
8
9

10


được Chính phủ cho vay với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay
được ưu đãi về lãi suất12.
Thứ hai, giá nhà ở xã hội HTTTL chịu tác động của Nhà nước. Cơn sốt bất
động sản ngày càng tăng cao khiến việc mua nhà với những người có thu nhập thấp
là một nỗi lo lớn. Nhằm hướng tới mục tiêu “an cư lạc nghiệp” cho mọi tầng lớp,
Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách nhằm ưu đãi và đẩy mạnh phát triển nhà ở
xã hội. Đối với nhà ở xã hội HTTTL, CĐT xác định giá bán trên cơ sở tính đủ các
chi phí để thu hồi các khoản như vốn đầu tư xây dựng, lãi (nếu có), lợi nhuận. Tuy
nhiên, mức giá này bị khống chế, tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư, khơng tính
các khoản ưu đãi của Nhà nước. Đồng thời, trước khi đưa giá bán ra thị trường,
CĐT phải báo cáo với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án để tiến hành thẩm

định giá13.
Việc áp dụng chính sách hỗ trợ về tài chính đã tích cực khuyến khích các
CĐT đầu tư vào nhà ở xã hội HTTTL, làm giảm giá bán nhà ở xã hội HTTTL.
Trong tình hình kinh tế đang phát triển, dân số đang đạt mức dân số vàng (15 – 19
tuổi) nhưng thu nhập người dân cịn thấp thì những chính sách này đã góp phần trực
tiếp giải quyết vấn đề nhà ở, đồng thời đóng góp vào cơng cuộc xóa đói giảm
nghèo, ổn định kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Thứ ba, chuyển nhượng nhà ở xã hội HTTTL bị giới hạn theo quy định pháp
luật. Nhà ở xã hội HTTTL không được tự do chuyển nhượng cho người thứ ba
trong thời gian tối thiểu năm (05) năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà.
Trong thời hạn này, nếu người mua nhà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán
lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua
nhà ở xã hội nếu đơn vị quản lý này không mua. Giá bán trong trường hợp này cũng
được quy định tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời
điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân 14. Người mua nhà chỉ được bán
lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu khác sau khi hết
thời hạn năm (05) năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà. Quy định này
được xây dựng nhằm đảm bảo người mua nhà là người có khó khăn về kinh tế và
thật sự có nhu cầu để ở. Ngoài ra, Nhà nước muốn hạn chế khả năng lợi dụng chính
sách của Nhà nước để trục lợi, làm mất đi ý nghĩa xã hội của loại hình nhà ở này.
Tham khảo quy định pháp luật của Singapore, người mua nhà ở xã hội
HTTTL cũng chỉ được chuyển nhượng cho người thứ ba thuộc diện được mua nhà ở
Nguyễn Thị Quỳnh Anh - Trần Ngọc Cương, “Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số nước và
thực tiễn Việt Nam”, truy cập ngày 30/03/2020
13
Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP
14
Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014
12

11


xã hội sau thời gian sử dụng tối thiểu theo quy định của pháp luật 15. Theo đó, thời
gian tối thiểu thay đổi phụ thuộc vào loại nhà ở xã hội như: không giới hạn thời gian
đối với căn hộ có một (01) phịng, năm (05) năm đối với căn hộ được trợ cấp theo
chương trình trợ cấp nhà ở hoặc từ hai năm rưỡi (2.5) năm đến năm (05) năm đối
với căn hộ mua lại16. Ngoài ra, để quản lý việc mua bán nhà ở xã hội HTTTL, pháp
luật Singapore còn yêu cầu bất kỳ hoạt động mua bán nhà ở xã hội HTTTL nào
cũng đều phải có sự đồng ý của Cục Nhà ở và Phát triển Singapore (House &
Development Board – HDB)17.
1.2.

Tổng quan về sự hình thành, phát triển chế định mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai
* Giai đoạn từ Hiến pháp 1980 đến trước Luật Đất đai 2003
Từ năm 1980 đến 1986, Nhà nước xem kế hoạch hóa là đặc trưng quan trọng
của nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, sản xuất hàng hóa và cơ chế thị trường chưa được
thừa nhận. Nhà ở vì vậy chưa được xem là hàng hóa, chưa hình thành thị trường mà
phần lớn việc cung cấp nhà ở cho người dân là do Nhà nước bao cấp, ở nông thôn
người dân tự xây nhà để ở. Từ năm 1987, Chính phủ đã bước đầu ban hành các
chính sách để cụ thể hóa chủ trương xố bỏ bao cấp về nhà ở. Luật Đất đai 1987
chưa cho phép giao dịch quyền sử dụng đất nhưng đã có quy định về việc mua bán
nhà ở được xây dựng hợp pháp trên đất được giao.
Luật Đất đai 1993 với việc lần đầu tiên thừa nhận đất đai có giá và quy định
cho người sử dụng đất các quyền giao dịch quyền sử dụng đất đã thể hiện Nhà nước
thừa nhận sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
và đặt nền móng cho sự phát triển của thị trường bất động sản, trong đó có nhà ở.
Cùng với Luật Đất đai 1993, nhiều chính sách đã được ban hành nhằm ưu đãi đầu tư

xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Mua bán nhà ở được quy định tại Nghị định 61CP năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở là “việc chuyển quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng”. Tuy nhiên,
mua bán nhà ở HTTTL vẫn chưa xuất hiện vì khái niệm nhà ở HTTTL là khái niệm
vẫn còn mới mẻ trong các quy định của pháp luật.
Khoản 2 Điều 20 Điều kiện mua bán lại căn hộ của Cục Nhà ở và Phát triển Singapore: “The buyer must
be a Singapore Citizen or Singapore Permanent Resident who is at least 21 years old at the time of
submitting the application.”, truy cập ngày 03/4/2020
16
Khoản 2 Điều 29 Điều kiện mua bán lại căn hộ của Cục Nhà ở và Phát triển Singapore,
/>truy cập ngày 03/4/2020
17
Khoản 1 Điều 50 Luật Nhà ở và Phát triển Singapore 1959: “No flat, house or other building which has
been sold by the Board under the provisions of this Part shall be sold, leased, mortgaged or disposed of
without the prior written consent of the Board.”, truy cập ngày 03/4/2020
15

12


Tài sản HTTTL được quy định tại Nghị định 165/1999/NĐ-CP về giao dịch
bảo đảm, sau đó tiếp tục được đề cập tại Nghị định 178/1999/NĐ-CP về việc bảo
đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên hai Nghị định này chỉ là văn bản
chuyên ngành điều chỉnh tài sản HTTTL trong quan hệ pháp luật ngân hàng, do đó
tài sản HTTTL chỉ xuất hiện với tư cách là tài sản đảm bảo mà chưa được đưa vào
quan hệ mua bán. Thời điểm này, BLDS có hiệu lực là BLDS 1995 cũng khơng có
bất kỳ quy định nào về tài sản HTTTL. Dù có được thừa nhận hay khơng thì tài sản
HTTTL vẫn tồn tại và phát triển cùng xã hội, do đó việc hạn chế loại tài sản này
tham gia vào các giao dịch khác đã dần lộ rõ nhiều bất cập.
*Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước ngày có hiệu lực của
Luật KDBĐS 2014

Năm 2000, sự tăng trưởng của nền kinh tế đã đẩy nhu cầu về nhà đất gia
tăng dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vào năm 2001 - 2003. Luật Đất đai 2003 được ban
hành đã quy định việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cùng việc mở rộng
các quyền giao dịch quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở pháp lý để củng cố, đẩy mạnh
sự phát triển của thị trường bất động sản. Cũng từ đây, xét thấy sự quan trọng trong
việc cho phép tài sản HTTTL là đối tượng của giao dịch, BLDS 2005 được ban
hành đã sửa đổi BLDS 1995 theo hướng mở. Theo đó, BLDS 2005 quy định tài sản
bao gồm cả “vật khơng có thực” và nêu khái niệm “vật HTTTL là động sản, bất
động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc
giao dịch bảo đảm được giao kết”. Đây là một bước tiến mới trong sự phát triển của
pháp luật, tạo ra tư duy mở cho việc hiểu khái niệm tài sản; đồng thời tạo cơ sở
pháp lý cho tài sản HTTTL tham gia nhiều giao dịch hơn. Tài sản HTTTL từ đó
khơng chỉ là tài sản bảo đảm trong hoạt động ngân hàng mà còn là đối tượng trong
nhiều giao dịch dân sự khác.
Trên cơ sở BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005 ra đời là lúc giao dịch mua bán nhà
ở HTTTL chính thức được điều chỉnh. Mặc dù không quy định một cách rõ ràng về
mua bán nhà ở HTTTL nhưng luật này đã có những điều khoản nhất định quy định
về đối tượng, điều kiện, nguồn vốn phát triển và bán nhà ở HTTTL. Theo luật này,
mua bán nhà ở HTTTL được thực hiện thông qua phương thức trả chậm, trả dần;
CĐT có thể huy động vốn từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã
được xây dựng xong phần móng18. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật KDBĐS
2006 cũng đã quy định về điều kiện, nguyên tắc mua bán nhà ở HTTTL. CĐT bán
nhà ở HTTTL thông qua hợp đồng theo phương thức ứng tiền trước. Theo đó, các
bên được tự do thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng nhưng phải đảm bảo các
18

Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở 2005

13

nguyên tắc như: việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, CĐT phải sử
dụng đúng mục đích tiền ứng trước, khách hàng trả tiền ứng trước được hưởng giá
mua tại thời điểm ký hợp đồng19. Tuy nhiên những quy định này chỉ áp dụng đối
với nhà ở thương mại mà không được áp dụng đối với nhà ở xã hội. Bởi lẽ trước
đây, nhà ở xã hội HTTTL cịn là loại hình nhà ở mới mẻ và nhu cầu sở hữu loại nhà
này khơng cao khi, mục đích của việc xây dựng nhà ở xã hội là để cho thuê, cho
thuê mua. Sau này, dân số ngày càng tăng cao, việc sở hữu nhà trở thành một nhu
cầu bức thiết, nhất là với những người có thu nhập thấp. Do đó, đi cùng sự phát
triển và thay đổi nhận thức xã hội mà pháp luật đã điều chỉnh hoạt động mua bán
nhà ở xã hội nói chung và nhà ở xã hội HTTTL nói riêng.
Cùng với Luật Nhà ở 2005, Luật KDBĐS 2006 được ban hành đã tạo hành
lang pháp lý rõ ràng cho kinh doanh nhà ở HTTTL, góp phần thúc đẩy sự tăng
trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Nghị định 153/2007/NĐ-CP của
Chính phủ ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2006, Nghị định
71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở 2005 và Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày
01/9/2010 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP
cũng đã được ban hành nhằm chi tiết và cụ thể hóa hoạt động mua bán nhà ở
HTTTL.
Được xem là những văn bản luật đi đầu trong việc quy định mua bán nhà ở
HTTTL, Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005 đã làm tốt vai trò này. Tuy nhiên,
pháp luật còn bộc lộ nhiều hạn chế do chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế
- xã hội trong giai đoạn mới, nhất là khi nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam tăng
trưởng mạnh và thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Các
hạn chế này có thể kể đến như luật chưa có đủ chế tài để tạo lập thị trường an toàn,
hạn chế các chủ thể nước ngoài đầu tư vào nhà ở HTTTL, do đó tạo ra sự khơng
bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, hạn chế việc thu hút các
nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, các chế định về
mua bán HTTTL được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật nhưng chưa có sự

thống nhất, đồng bộ.
* Giai đoạn từ khi Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 được ban hành
đến nay
Nhìn nhận được những bất cập cịn tồn tại nói trên, Nhà nước đã tiến hành
sửa đổi Luật Nhà ở 2005 và Luật KDBĐS 2006 và cho ra đời Luật Nhà ở 2014,
Luật KDBĐS 2014. Các văn bản này đã đáp ứng được yêu cầu đặt ra bằng việc quy
19

Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006

14


định minh bạch, rõ ràng hơn về giao dịch mua bán nhà ở HTTTL, trong đó có điều
kiện nhà ở đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia giao
dịch. Đặc biệt luật đã quy định các nguyên tắc mua bán, các biện pháp để bảo đảm
quyền lợi của người mua nhà cũng như các quy định cho phép nhà ở xã hội HTTTL
được đưa vào giao dịch mua bán thông qua các điều khoản cụ thể trong Luật Nhà ở
2014. Như vậy, giao dịch mua bán nhà ở HTTTL được áp dụng đối với nhà ở
thương mại và nhà ở xã hội. Hoạt động này được điều chỉnh trực tiếp theo Luật Nhà
ở 2014 và Luật KDBĐS 2014.
Nhìn chung tại Việt Nam, khung pháp lý về các giao dịch về nhà ở HTTTL
trong thời gian qua đã có những bước phát triển đáng kể. Nhà nước đã có những nỗ
lực khơng ngừng trong việc điều chỉnh pháp luật, bắt đầu từ việc thừa nhận tài sản
HTTTL, đưa vào giao dịch bảo đảm, sau đó điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở
HTTTL; cho tới việc ban hành hàng loạt các văn bản luật và văn bản hướng dẫn
như Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, sau một
thời gian thực hiện vẫn còn nhiều hạn chế do không phù hợp với thực tiễn khi pháp
luật không thể bắt kịp những quan hệ xã hội phát sinh liên tục, từ đó đặt ra yêu cầu
phải sửa đổi, điều chỉnh để phù hợp với sự phát triển của kinh tế, xã hội.

1.3. Ý nghĩa của việc pháp luật thừa nhận, điều chỉnh hoạt động mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai
Một là đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn. Pháp luật là phương tiện để Nhà
nước quản lý đời sống xã hội, đồng thời là phương tiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp
pháp của mỗi công dân. Các quy định của pháp luật được xây dựng trên nền tảng
các quan hệ kinh tế, xã hội, vì vậy pháp luật phải phù hợp với trình độ phát triển
kinh tế, xã hội. Khi các quan hệ xã hội mới phát sinh thì pháp luật phải kịp thời điều
chỉnh để thực hiện chức năng của nó.
Khi nhà ở HTTTL manh nha xuất hiện và tham gia vào quan hệ mua bán thì
pháp luật chưa điều chỉnh. Nếu chỉ quy định giao dịch đối với nhà ở hiện hữu sẽ
làm giới hạn thị trường bất động sản, nhất là khi mua bán nhà ở HTTTL ngày càng
phát triển và cho thấy nhiều ưu điểm. Chế định nhà ở HTTTL phần nào giải quyết
vấn đề thiếu vốn của CĐT, cũng góp phần giảm giá bán nhà ở HTTTL. Song song
với đó, ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng cũng có cơ sở pháp lý để cho
vay, nhận thế chấp, nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng.
Việc pháp luật thừa nhận hoạt động mua bán nhà ở HTTTL đã đáp ứng nhu
cầu của cá nhân, tổ chức; đồng thời làm da dạng, phong phú hơn các loại tài sản
tham gia giao dịch, tạo tiền đề cho phát triển kinh tế. Sự thay đổi này cũng góp phần

15


định hướng cho thị trường nhà ở HTTTL khởi sắc, phát triển hài hòa với quy định
pháp luật và thúc đẩy thị trường nhà ở tăng trưởng nhanh.
Hai là, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh trong lĩnh vực kinh doanh nhà
ở. Nhà ở HTTTL là sự lựa chọn ưu việt bởi những lợi ích mà nó mang lại. Bản thân
nhà ở HTTTL đã có một ưu thế nổi bật so với các nhà ở hiện hữu, nhà ở xã hội
HTTTL lại càng có ưu thế nhờ những ưu đãi về mặt chính sách. Trong điều kiện
nền kinh tế nước ta mở cửa hội nhập với thế giới, các chính sách về nhà ở HTTTL
vì vậy thu hút một lượng lớn chủ thể bao gồm các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp,

đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư. Đây là động lực để các CĐT xây
dựng nhà ở có sẵn và cả nhà ở HTTTL phải nâng cao chất lượng, thiết kế nhà ở để
cạnh tranh với CĐT khác. Chính điều này góp phần vào sự cạnh tranh lành mạnh,
thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở trong đó người được lợi là khách hàng.
Ba là thúc đẩy kinh tế phát triển. Mua bán nhà ở HTTTL khơng đơn thuần là
một hình thức mua bán trong pháp luật kinh doanh bất động sản. Mua bán nhà ở
HTTTL tạo ra một kênh huy động vốn, theo đó CĐT có thể huy động vốn từ người
mua nhà và sử dụng số tiền này để chi trả chi phí xây dựng. Quy định này đã phần
nào giải quyết bài toán thiếu vốn của CĐT, giúp CĐT mạnh dạn hơn khi tham gia
vào lĩnh vực này. Ngược lại, khách hàng bằng việc ứng vốn cho CĐT cũng đem lại
nhiều lợi ích cho mình. Sau khi ký hợp đồng, người mua trả tiền cho CĐT theo từng
thời điểm đã thỏa thuận. Đây được xem là một hình thức trả góp khơng có lãi, tạo
điều kiện cho khách hàng mua nhà phù hợp với khả năng tài chính của mình. Đồng
thời, khách hàng được mua nhà với giá đã cam kết tại thời điểm giao dịch, thấp hơn
khi so sánh với giá bán nhà ở có sẵn.
Những chính sách này tạo khung pháp lý mở rộng thị trường nhà ở, thu hút
nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư. Thị trường nhà ở HTTTL tăng trưởng
mạnh kéo theo sự đi lên thị trường khác như chứng khoán, xây dựng, ngân hàng; từ
đó tạo cơng ăn việc làm cho nhiều người lao động. “Dưới góc độ kinh tế khi huy
động vốn qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL huy động được nguồn
tiền nhàn rỗi, từ đó tạo giá trị thặng dư cho xã hội”20. Ngoài ra, nhà ở HTTTL được
xây dựng theo quy hoạch trong đó nhà ở xã hội xây dựng tại các đô thị đều xây
dựng theo hình thức chung cư sẽ đóng góp vào q trình đơ thị hóa, hiện đại hóa.
Bốn là góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội. “Có chỗ ở thích hợp và
an tồn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con
người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân

Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018), “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật
Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 18
20

16


lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước”21. Ở Việt Nam, Đảng và Nhà nước
chú trọng phát triển an sinh xã hội nhằm bảo đảm thực hiện tốt các quyền cơ bản
của người dân, phù hợp với chuẩn mực quốc tế. Tuy nhiên, tốc độ phát triển của nền
kinh tế thị trường cũng dẫn đến việc một bộ phận nhỏ dân số sẽ bị nghèo đi. Người
mua nhà gặp áp lực về mặt tài chính và cả về chính sách pháp luật khi họ ln là
người yếu thế trong quan hệ này. Từ đó, đặt ra yêu cầu phải có chế định mua bán
nhà ở minh bạch, rõ ràng và đặc biệt làm tốt chức năng bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người mua nhà. Nhà ở giúp người dân có nơi chốn an tồn sinh hoạt hàng ngày,
là tiền đề thúc đẩy họ phát triển bản thân, ổn định cuộc sống và đóng góp cho xã
hội. Chế định mua bán nhà ở HTTTL với nhiều quy định ưu đãi, khuyến khích dành
cho người mua nhà, đặc biệt là nhà ở xã hội với chính sách hỗ trợ cho người có thu
nhập thấp đã góp phần vào cơng cuộc cải thiện đời sống, từng bước phát triển theo
hướng văn minh, hiện đại của đất nước.

Quyết định số 2127/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 30/11/2011 Phê duyệt Chiến lược phát triển
nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030
21

17


KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Nhà ở HTTTL là một dạng tài sản đặc biệt do chưa hình thành ngay tại thời
điểm giao dịch mà được hình thành và hiện hữu ở tương lai. Khái niệm nhà ở
HTTTL đã được quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật với tinh thần
chung. Chương 1 của bài viết đã tổng hợp, phân tích các vấn đề lý luận để làm rõ

khái niệm, bản chất, đặc điểm của nhà ở HTTTL.
Đặc điểm của hoạt động mua bán nhà ở HTTTL cũng được tác giả phân tích
căn cứ vào đối tượng, tính chất, chủ thể tham gia trong hoạt động này. Đồng thời,
các đặc điểm của mua bán nhà ở HTTTL còn được thể hiện rõ nét thông qua đặc
điểm riêng của nhà ở thương mại HTTTL và nhà ở xã hội HTTTL. Tác giả cũng đã
tổng hợp và đánh giá sự thay đổi của các quy định pháp luật về mua bán nhà ở
HTTTL qua các thời kỳ để thấy được lịch sử hình thành, phát triển của pháp luật
mua bán nhà ở HTTTL.
Thông qua những vấn đề lý luận cơ bản, tác giả đã cung cấp cái nhìn tổng
quát và ý nghĩa của chế định mua bán nhà ở HTTTL đối với kinh tế, xã hội. Đây là
tiền đề để tác giả đi sâu vào phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng chế
định mua bán nhà ở HTTTL trên thực tế.

18


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
2.1.

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Những nội dung cơ bản của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai
2.1.1. Các bên trong giao dịch mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào quan hệ
pháp luật, có quyền và nghĩa vụ nhất định. Bên mua và bên bán là hai nhóm chủ thể
tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở HTTTL. Hiện nay, ngoài cá nhân và pháp
nhân, pháp luật Việt Nam đã cơng nhận tổ chức khơng có tư cách pháp nhân như hộ
gia đình, tổ hợp tác là một chủ thể đặc biệt của quan hệ pháp luật 22. Trong quan hệ
mua bán nhà ở HTTTL, bên mua và bên bán đều phải đáp ứng các điều kiện về

năng lực chủ thể theo quy định của pháp luật.
(1) Cá nhân là chủ thể phổ biến trong vai trò là bên mua nhà ở HTTTL. Để
tham gia vào quan hệ pháp luật nói chung, cá nhân phải có tư cách chủ thể. Tư cách
chủ thể được thể hiện qua năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Năng lực
pháp luật dân sự là khả năng cá nhân có quyền và nghĩa vụ từ khi sinh ra. Năng lực
hành vi dân sự là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện
quyền, nghĩa vụ dân sự23. Điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định, để
trở thành chủ thể tham gia mua bán nhà ở HTTTL, cá nhân phải có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người từ đủ mười tám
(18) tuổi, trí tuệ phát triển bình thường, khơng mắc các bệnh tâm thần, khơng bị Tịa
án tun bố hạn chế năng lực hành vi dân sự. Chỉ có người có đầy đủ năng lực hành
vi dân sự mới có đầy đủ nhận thức, ý chí để được pháp luật cho phép tự mình tham
gia quan hệ mua bán nhà ở HTTTL.
(2) Tổ chức là chủ thể đóng góp khơng nhỏ cho sự tăng trưởng của thị trường
nhà ở HTTTL. Tổ chức bao gồm tổ chức có tư cách pháp nhân và tổ chức khơng có
tư cách pháp nhân như hộ gia đình, tổ hợp tác. Pháp nhân là tổ chức được thành lập,
hoạt động theo quy định của pháp luật; có tài sản độc lập với cá nhân, tự chịu trách
nhiệm bằng tài sản của mình và nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật 24.
Pháp nhân là đối tượng “bơm” vào thị trường nhà ở động lực phát triển lớn vì sức
ảnh hưởng mạnh mẽ thơng qua việc tạo ra nguồn cung nhà ở dưới hình thức nhà
chung cư, nhà ở riêng lẻ. Tổ chức không có tư cách pháp nhân là chủ thể đặc thù,
khơng có tài sản độc lập đồng thời khơng có khả năng nhân danh mình tham gia
Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật
học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 16
23
Điều 19 Bộ luật Dân sự 2015
24
Khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự 2015
22

19


quan hệ pháp luật. Do đó, để bảo đảm tổ chức này tham gia quan hệ dân sự phù hợp
với địa vị pháp lý và đặc điểm của mình, BLDS 2015 đã quy định các giao dịch
phải thực hiện thông qua cá nhân là người đại diện hoặc thông qua thành viên hộ gia
đình, tổ hợp tác.
Ngồi những điều kiện chung của chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà ở
HTTTL nói trên, để thật sự tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, từng
nhóm chủ thể này phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật
KDBĐS.
2.1.1.1. Bên bán
Để trở thành bên bán - CĐT dự án xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân phải
thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định25. Doanh nghiệp là tổ chức có
tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch được đăng ký thành lập theo Luật Doanh
nghiệp 2014. Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp
nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác nhằm đáp ứng nhu
cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân
chủ trong quản lý hợp tác xã26. Mơ hình doanh nghiệp, hợp tác xã phù hợp với
ngành nghề kinh doanh có điều kiện như KDBĐS vì hai loại hình này sẽ tạo điều
kiện để cơ quan chức năng dễ dàng hơn trong việc kiểm tra, giám sát do có tư cách
pháp nhân và vốn điều lệ cụ thể.
Với loại hàng hóa có giá trị cao như nhà ở, CĐT cần nhiều vốn để đảm bảo
việc kinh doanh do đó doanh nghiệp và hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh
nghiệp) phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định. Vốn pháp định là số vốn cụ thể mà
pháp luật quy định riêng cho một số ngành nghề nhất định. Trước đây Luật KDBĐS
2006 quy định vốn pháp định của doanh nghiệp KDBĐS là 6 tỷ đồng, tuy nhiên số
vốn này là rất thấp so với quy mô hoạt động của các CĐT, do đó khoản 1 Điều 10
Luật KDBĐS 2014 đã nâng số vốn này lên 20 tỷ đồng. Có một số quan điểm cho
rằng số vốn này là khá cao nhưng lại là khoản vốn “chết” mà doanh nghiệp phải để

dành thay vì được sử dụng. Tuy nhiên theo tác giả, mức vốn này là phù hợp vì thị
trường nhà ở là thị trường sinh lời, có thể nói là “hái ra tiền”. Để thị trường này phát
triển an tồn, bền vững thì doanh nghiệp phải có nguồn vốn lớn. Ngoài số vốn pháp
định “bất di bất dịch” thì CĐT phải có nguồn vốn khác đủ để xây dựng nhà ở, bảo
đảm được việc xoay vòng vốn. Mặt khác, trong trường hợp xảy ra rủi ro, vốn pháp
định sẽ là nguồn góp phần trong việc giải quyết hậu quả. Do đó, mức vốn này giúp
siết chặt hơn điều kiện được KDBĐS, hạn chế tối đa trường hợp CĐT khơng đủ
năng lực tài chính nhưng vẫn dễ dàng tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.
25
26

Khoản 1 Điều 21 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Khoản 1 Điều 3 Luật Hợp tác xã 2012

20