Quy định pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
--------

LÊ THỊ BẢO QUYÊN

QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
CHO VAY MUA NHÀ Ở
ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU
NHẬP THẤP

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thƣơng mại

TP HCM - 2011


TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT
THƢƠNG
MẠI
TRƢỜNG
ĐẠI HỌC
LUẬT TP
HCM
-------KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
--------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHO
VAY
NHÀ
Ở ĐỐI
VỚI
QUIMUA
ĐỊNH
PHÁP
LUẬT
VỀNGƢỜI
CHO
CÓMUA
THU NHÀ
NHẬP
VAY
ỞTHẤP
ĐỐI VỚI
NGƢỜI CĨ THU NHẬP THẤP

SINH VIÊN THỰC HIỆN
Khóa
SINH VIÊN THỰC HIỆN
MSSV
Khóa
GIÁO
VIÊN HƢỚNG DẪN
MSSV
GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN

: LÊ THỊ BẢO QUYÊN
: 32
: LÊ THỊ BẢO QUYÊN
: 3220159
: 32LÊ THỊ NGÂN HÀ
: GV.
: 3220159
: GV. LÊ THỊ NGÂN HÀ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan rằng: Khóa luận này là kết quả nghiên cứu tổng hợp, mang
tính mới và đƣợc thực hiện một cách nghiêm túc của bản thân tôi. Các số liệu, thông
tin liên quan đƣợc đề cập trong khóa luận đều đƣợc trích dẫn đúng theo qui định.


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .......................................................................................................1
CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở
ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP ......................................................... 4
1.1. Khái quát hoạt động cho vay:............................................................................ 4
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay: ....................................................... 4
1.1.2. Phân loại hoạt động cho vay: ......................................................................... 8
1.1.2.1. Căn cứ vào thời hạn sử dụng vốn vay: gồm ba loại: ................................... 8
1.1.2.2. Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay: ...................................................... 9
1.1.2.3. Căn cứ vào tính chất có bảo đảm của khoản vay: ....................................... 9
1.1.3. Các nguyên tắc của hoạt động cho vay: ......................................................... 10

1.1.3.1. Nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng
tín dụng:.................................................................................................................... 10
1.1.3.2 Ngun tắc hồn trả đúng hạn cả gốc và lãi: .............................................. 12
1.1.3.3. Nguyên tắc phân tán rủi ro: ........................................................................ 13
1.2. Chủ thể cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp ............................ 16
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm tổ chức tín dụng ........................................................... 16
1.2.2. Phân loại tổ chức tín dụng:............................................................................ 18
1.3. Ngƣời có thu nhập thấp: .................................................................................... 20
1.4. Nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp theo Quyết định 67/2009/QĐ_TTg: .......... 22
1.5. Sự cần thiết của hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp:
.................................................................................................................................. 24
1.5.1. Đối với ngƣời có thu nhập thấp: .................................................................... 24
1.5.2. Đối với xã hội và nền kinh tế: ........................................................................ 25
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................... 27
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP ............................................................................................................... 28
2.1. Qui định pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp: ..... 28
2.1.1. Điều kiện vay vốn: ......................................................................................... 28
2.1.2. Mức cho vay và thời hạn cho vay: ................................................................. 32
2.1.3. Lãi suất cho vay: ............................................................................................ 34
2.1.4. Bảo đảm tiền vay:........................................................................................... 36
2.2. Những hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập
thấp : ......................................................................................................................... 37


2.2.1. Những hạn chế từ các qui định pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với ngƣời
có thu nhập thấp: ...................................................................................................... 38
2.2.1.1 Về điều kiện vay vốn, mức cho vay và thời hạn cho vay:…. ...................... 38
2.2.1.2 Về lãi suất cho vay và tài sản đảm bảo: ....................................................... 41

2.2.2. Những hạn chế từ cơ chế, chính sách của nhà nƣớc đối với hoạt động cho
vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp: ...................................................... 42
2.3. Những kiến nghị nhằm tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời
có thu nhập thấp: ...................................................................................................... 45
2.3.1 Các kiến nghị liên quan đến các qui định pháp luật về cho vay mua nhà ở đối
với ngƣời có thu nhập thấp: ..................................................................................... 45
2.3.1.1. Về đối tƣợng vay vốn, thời hạn và mức cho vay. ....................................... 45
2.3.1.2 Về lãi suất và bảo đảm tiền vay: .................................................................. 49
2.3.2. Những kiến nghị liên quan đến cơ chế, chính sách của Nhà nƣớc liên quan
đến hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp: ........................ 50
KẾT
LUẬN
.................................................................................................................................. 54
4


PHẦN MỞ ĐẦU
1/ Lý do chọn đề tài:
Chúng ta đều biết nhà ở là vấn đề an sinh xã hội rất quan trọng. Mọi ngƣời
dân trong cuộc đời của mình đều mong muốn sỡ hữu một chốn đi về khang trang và
tiện nghi. Tuy nhiên để thực hiện đƣợc ƣớc muốn đó khơng phải là điều đơn giản
khi mà chỉ số giá nhà/thu nhập của ngƣời dân Việt Nam ở mức từ 24,5 đến 26,6.
Điều đó có nghĩa là “…nếu khơng ăn khơng tiêu, dành tồn bộ tiền lƣơng cho việc
tạo lập chỗ ở thì ngƣời làm cơng ăn lƣơng ở nƣớc ta phải mất tới 24,5 - 26,6 năm
mới mua đƣợc nhà” (ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trƣởng Cục quản lý nhà và thị
trƣờng bất động sản thuộc Bộ Xây dựng). Một chỉ số quá cao cho một nhu cầu thiết
yếu của cuộc sống. Và để hình dung chỉ số đó cao nhƣ thế nào ta có thể tham khảo
chỉ số giá nhà/thu nhập của một số khu vực nhƣ Nam Á là 6,25, Đông Á 4,14, châu
Phi 2,21, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ 6,25, Mỹ La-tinh và Caribe 2,38. Qua
đó có thể thấy chỉ số giá nhà/ thu nhập ở Việt Nam cao hơn rất nhiều so với các

nƣớc trong khu vực và trên thế giới.
Giá nhà thì cao ngất ngƣởng trong khi thu nhập của ngƣời dân còn phải chia
sẻ cho rất nhiều thứ khác nhau. Mà nhất là trong thời buổi lạm phát tăng cao nhƣ
hiện nay, thu nhập hằng tháng của ngƣời làm cơng ăn lƣơng chƣa chắc đã đủ cho
chi phí sinh hoạt chứ đừng nói chi đến việc tích lũy mua nhà. Nhất là các đối tƣợng
ngƣời có thu nhập thấp khả năng để họ sở hữu nhà lại càng thấp hơn. Nhận thấy
đƣợc vấn đề này, Chính phủ đã ra quyết định 67/2009/QĐ-TTg ban hành một số cơ
chế, chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy
nhiên ngƣời thu nhập thấp liệu có thể tiếp cận đƣợc các dự án nhà ở dành cho mình
khơng? Bởi đã là ngƣời có thu nhập thấp khả năng tự tích lũy của họ đã là rất thấp,
do đó dù là nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp thì họ cũng khơng thể chi trả trong
cùng một lúc.
Chính vì vậy một giải pháp để ngƣời có thu nhập thấp có thể sỡ hữu một căn
nhà cho riêng mình làm chốn an cƣ rồi mới lập nghiệp dù chƣa đủ tiền là điều rất
thiết thực. Cho ngƣời có thu nhập thấp vay để mua nhà là một giải pháp nhƣ thế.
Cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp là sản phẩm cho vay có đối
tƣợng rất đặc thù. Ngƣời có thu nhập thấp một đối tƣợng rất cần sự hỗ trợ từ phía
nhà nƣớc và xã hội. Đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở đang cực kỳ bức xúc về nhu cầu
nhƣng quá tầm về khả năng chi trả. Cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập
thấp là hình thức cho vay khơng mang nặng yếu tố chun mơn nghiệp vụ song lại
là sản phẩm có nhiều giá trị thực tiễn, giúp ích rất nhiều cho ngƣời dân và xã hội.
Các qui định pháp luật về hình thức cho vay này đều tƣơng tự qui chế cho vay
1


thƣơng mại thơng thƣờng. Điều cần quan tâm khi tìm hiểu về các qui định pháp luật
trong mảng lĩnh vực này chính là các chính sách hỗ trợ nhiều nhất có thể để đem lại
nhiều thuận lợi nhất cho ngƣời có thu nhập thấp khi đi vay mua nhà.
Chính bởi ý nghĩa xã hội và giá trị thực tiễn của mảng lĩnh vực này nên tác
giả đã quyết định chọn nó để làm đề tài cho bài khóa luận cuối khóa của mình. Với

đề tài khóa luận này, tác giả mong muốn sẽ cung cấp cho ngƣời đọc những qui định
pháp luật về một lĩnh vực đang là đề tài nóng trong xã hội, đồng thời cũng đóng góp
một vài đề xuất của mình về lĩnh vực này.
2/ Mục đích nghiên cứu đề tài:
Tác giả nghiên cứu đề tài này với mục đích tìm hiểu một cách khái qt nhất
những qui định của pháp luật về hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu
nhập thấp. Các qui định nhƣ đối tƣợng cho vay, điều kiện vay, lãi suất và thời hạn
trả nợ … Nhằm qua đó có một cái nhìn tồn diện về pháp luật điều chỉnh hoạt động
cho vay này. Đồng thời tìm hiểu thực trạng và một số hạn chế trong cơ chế cho vay
mua nhà ở dành cho đối tƣợng đặc thù này. Đặc biệt tác giả mong muốn tìm ra một
số giải pháp pháp lý để khắc phục những khó khăn trong hoạt động cho vay cũng
nhƣ định hƣớng lại vị trí của hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu
nhập thấp trong cơ chế, chính sách của nhà nƣớc về giải quyết vấn đề nhà ở cho
ngƣời dân. Cho vay vốn là một hoạt động kinh doanh có nhiều rủi ro mà cho vay
mua nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp lại càng có nhiều rủi ro hơn bởi tính dài
hạn của hoạt động cho vay cũng nhƣ đối tƣợng vay là những ngƣời có khả năng tài
chính eo hẹp. Các ngân hàng thƣơng mại vì thế dƣờng nhƣ không mặn mà mấy với
sản phẩm cho vay này. Do đó cần phải tạo lập thêm nhiều nguồn vốn khác để thực
hiện tốt hơn chức năng cho vay.
3/ Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu:
Đối tƣợng nghiên cứu của tác giả là các qui định pháp luật về cho vay mua
nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp. Nhƣng trong đề tài này, tác giả tập trung
nghiên cứu các qui định pháp luật trong Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN để tìm hiểu
về hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại đối với ngƣời có thu nhập thấp
là đối tƣợng mua nhà ở thu nhập thấp. Đồng thời tác giả cũng tìm hiểu hoạt động
cho vay trong Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng để so sánh
để làm rõ sự khác nhau mà chủ yếu là những hỗ trợ giữa hoạt động cho vay thông
thƣờng và hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp. Cịn những
qui định pháp luật cũng nhằm điều chỉnh về hoạt động cho vay mua nhà ở đối với
ngƣời có thu nhập thấp nhƣng có chủ thể cho vay khác thì khơng nằm trong đề tài

nghiên cứu của tác giả.
2


4/ Phƣơng pháp nghiên cứu:
Phƣơng pháp nghiên cứu mà tác giả sử dụng trong đề tài bao gồm các
phƣơng pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác-Lênin, phƣơng pháp phân tích,
tổng hợp, so sánh v.v…
5/ Kết cấu của đề tài
Nội dung đề tài gồm hai chƣơng:
- Chƣơng 1: Khái quát chung về hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu
nhập thấp.
- Chƣơng 2: Thực trạng và những kiến nghị nhằm tăng cƣờng hoạt động cho vay
mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp.

3


CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP
1.1. Khái quát hoạt động cho vay:
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay:
1.1.1.1. Khái niệm cho vay:
Tín dụng là một phạm trù kinh tế đã tồn tại từ lâu đời. Xuất hiện vào thời kỳ
Cộng sản nguyên thủy tan rã, tín dụng đã trải qua một lịch sử phát triển dài lâu và
biến đổi liên tục. Với ý nghĩa ban đầu là trợ giúp phi kinh tế dần dần tín dụng đã trở
thành nghề của một số ít kẻ giàu có hoặc những kẻ trung gian gọi là ngƣời cho vay.
Tính chất của tín dụng cũng thay đổi từ chỗ là tín dụng nặng lãi làm suy giảm sức
sản xuất của xã hội sang các hình thức tín dụng đa dạng và phong phú phù hợp với
nền kinh tế thị trƣờng, là công cụ thỏa mãn nhu cầu về vốn sản xuất hoặc tiêu dùng.

Đối tƣợng của tín dụng cũng thay đổi, trong giai đoạn đầu, tín dụng đƣợc thực hiện
bằng hàng hóa, hiện vật đến về sau tín dụng đƣợc tiền tệ hóa theo xu hƣớng mở
rộng các quan hệ hàng hóa-tiền tệ. Tuy nhiên dù ở giai đoạn nào đi chăng nữa thì
thuật ngữ tín dụng xuất phát từ chữ Latinh Creditum nghĩa là sự tin tƣởng đều nhằm
chỉ một loại quan hệ vay mƣợn dựa trên cở sở lịng tin. Hiểu một cách rộng hơn tín
dụng là sự vận động của nguồn vốn từ nơi thừa sang nơi thiếu. Chính bởi tác dụng
điều hịa nguồn vốn trong xã hội này mà tín dụng ngày càng đóng vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế của mỗi quốc gia. Các hình thức cấp tín dụng vì vậy cũng
ngày càng phong phú đa dạng hơn nhƣ cho vay, chiết khấu thƣơng phiếu, bao thanh
tốn v.v…Trong đó cho vay là hình thức cấp tín dụng chủ yếu và quan trọng nhất.
Theo từ điển Tiếng Việt1 “cho vay” nghĩa là “ đƣa tiền hoặc vật cho ngƣời
khác với điều kiện phải trả lãi trong khi chƣa hoàn lại tiền hay vật”. Còn trong từ
điển Luật học2 cho vay mang nghĩa là “ bên cho vay giao cho bên vay một khoản
tiền hoặc vật cùng loại để làm sở hữu trong một thời hạn mà các bên đã thỏa thuận.
Cho vay có thể có lãi hoặc khơng có lãi. Ngƣời vay chỉ phải trả lãi nếu các bên có
thỏa thuận hoặc pháp luật có qui định.”. Ở đây đối tƣợng của quan hệ cho vay theo
cách hiểu thơng thƣờng này có thể là tiền hoặc vật. Tuy nhiên cho vay với tƣ cách là
một hình thức cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng chịu sự điều chỉnh của pháp
luật ngân hàng thì theo khoản 1, điều 3, Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối
với khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN: “cho vay
là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một
khoản tiền vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có

1
2

Vĩnh Tịnh (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Lao Động, Bến Tre, trang 198.
Từ điển Luật học (2006), NXB Từ điển Bách Khoa-NXB Tƣ pháp, Hà Nội, trang 143.

4

hoàn trả cả gốc lẫn lãi”. Trong hoạt động cho vay này của các tổ chức tín dụng thì
tiền là đối tƣợng duy nhất đƣợc sử dụng để cấp tín dụng. Vốn tiền tệ ở đây có thể là
tiền đồng Việt Nam hoặc ngoại tệ v.v.
Cho vay có thể thỏa mãn nhiều nhu cầu vốn khác nhau từ đầu tƣ, kinh doanh,
sản xuất đến tiêu dùng. Trong đó cho vay tiêu dùng là một nghiệp vụ ngân hàng
hiện đại trong lịch sử phát triển của mình, là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu
cầu chi tiêu của ngƣời tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn
tài chính quan trọng để đáp ứng các chi phí cho nhu cầu nhà ở, xe cộ, giáo dục và y
tế… Các ngân hàng không mặn mà mấy với những khoản vay này vì giá trị khoản
vay nhỏ, chi phí cao. Song với sự cạnh tranh khốc liệt trong hoạt động ngân hàng
những năm gần đây, các ngân hàng đã quan tâm nhiều hơn đến loại hình cho vay
này và đem đến nhiều cơ hội phát triển của cho vay tiêu dùng trong cơ cấu tín dụng
của ngân hàng.
1.1.1.2. Đặc điểm của hoạt động cho vay:
Cho vay là một hình thức cấp tín dụng phổ biến nhất vì vậy cho vay cũng
mang những đặc điểm của hoạt động tín dụng nhƣ:
Thứ nhất, có sự chuyển giao tạm thời một lƣợng giá trị. Đây là đặc điểm
quan trọng nhất để nhận diện một hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho
vay nói riêng. Sự chuyển giao đƣợc thực hiện từ chủ thể cho vay sang chủ thể đi
vay thông qua hoạt động ứng trƣớc một khoản tiền của bên cho vay và bên đi vay sẽ
hoàn trả sau một thời hạn do hai bên thỏa thuân. Và sự chuyển giao này khi thực
hiện sẽ tạo ta một khoản tiền phải trả để đƣợc sử dụng lƣợng giá trị đó gọi là lãi.
Thứ hai, chính vì khi thực hiện hoạt động chuyển giao sẽ xuất hiện một
khoản tiền gọi là lãi nên khi hoàn trả bên đi vay sẽ phải trả một lƣợng giá trị bao giờ
cũng lớn hơn lƣợng giá trị ban đầu. Lƣợng giá trị lớn hơn là bởi nó bao gồm là
lƣợng giá trị ban đầu và lãi đƣợc xác định thông qua sự thỏa thuận giữa các bên. Lãi
hay lợi tức tín dụng bao gồm hai phần: phần thứ nhất tƣơng ứng với sự tài trợ (giá
trị khoản vay và thời hạn cho vay) còn phần thứ hai là phần chấp nhận rủi ro mặc

nhiên mà ngƣời cho vay chấp nhận gánh chịu do có thể xảy mất mát một phần hoặc
tồn bộ giá trị tài trợ. Có thể nói lãi chính là phần “chi phí mà ngƣời đi vay phải trả
khi đi “thuê” giá trị khoản vay.”3
Thứ ba, cho vay dựa trên cở sở sự tín nhiệm của bên cho vay về việc hoàn trả
khoản vay của bên đi vay. Đây là điều kiện tiên quyết khi thực hiện một hoạt động
tín dụng bất kỳ. Nếu khơng có yếu tố tín nhiệm thì khơng một tổ chức tín dụng nào
dám thực hiện hoạt động cấp tín dụng cả. Bởi khi tiến hành hoạt động ứng trƣớc
3

Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2010), Giáo trình Luật ngân hàng, NXB Đại học Quốc gia Thành
phố Hồ Chí Minh, Tp HCM, trang 218.

5


tiền thì mục đích của bên cho vay ln là lấy lại lƣợng tiền ứng ban đầu cùng một
khoản lãi sau một thời hạn nhất định. Vì vậy có tín nhiệm về khả năng trả nợ của
bên đi vay trả cả gốc lẫn lãi thì bên cho vay mới đủ cở sở để cho vay đƣợc. Hơn nữa
hoạt động ngân hàng là đi vay để cho vay nếu khách hàng khơng trả đƣợc tiền vay
cho ngân hàng thì đến lƣợt ngân hàng sẽ mất khả năng chi trả cho ngƣời gửi tiền từ
đó làm mất lịng tin của ngƣời gửi tiền ảnh hƣởng đến khả năng huy động vốn sau
này của ngân hàng. Thậm chí có khả năng cịn dẫn đến ngân hàng phá sản, ảnh
hƣởng tiêu cực đến nền kinh tế.
Trên đây là những đặc điểm chung của hoạt động tín dụng, ngồi ra cho vay
cịn có những đặc điểm riêng để phân biệt nó với các hoạt động cấp tín dụng khác
nhƣ bão lãnh, bao thanh tốn hay cho thuê tài chính nhƣ:
Thứ nhất, đối tƣợng cấp tín dụng của hoạt động cho vay là vốn tiền tệ. Mọi
loại hình cho vay với những mục đích khác nhau đều đƣợc thực hiện thơng qua q
trình tổ chức tín dụng chuyển một lƣợng tiền nhất định cho ngƣời vay tiền. Ngƣời
vay tiền sau khi nhận đƣợc giải ngân sẽ dùng số tiền đó vào mục đích mình muốn.

Chính vì sự cơ động của nguồn vốn tiền tệ có thể chuyển giao dễ dàng và sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau mà cho vay là hình thức cấp tín dụng chủ yếu và phổ
biến nhất. Và đây cũng là đặc điểm phân biệt rõ nhất cho vay với các hình thức cấp
tín dụng khác bởi cho th tài chính có tài sản cố định thƣờng là máy móc thiết bị là
đối tƣợng cấp tín dụng, chiết khấu giấy tờ có giá thì đối tƣợng cấp tín dụng là giấy
tờ có giá cịn cho vay ln có đối tƣợng là vốn tiền tệ.
Thứ hai, thời hạn trong hoạt động cho vay rất đa dạng phong phú có thể là
ngắn hạn, trung hạn hoặc dài hạn. Cho vay là hình thức cấp tín dụng có thể thỏa
mãn cho nhiều nhu cầu và mục đích khác nhau. Chính vì vậy tùy theo nhu cầu và
khả năng của ngƣời đi vay mà thời hạn trả nợ có thể dài ngắn khác nhau. Yếu tố
quyết định thời hạn hoàn trả ở đây mà các tổ chức tín dụng quan tâm đó chính là
hiệu quả sử dụng vốn vay cũng nhƣ biện pháp bảo đảm tiền vay. Khơng có thời hạn
tối đa hay thời hạn tối thiểu mà tổ chức tín dụng phải tuân theo do đó có thể có
những khoản vay kéo dài đến hàng chục năm nhƣng cũng có những khoản vay chỉ
vài ngày (cho vay qua đêm). Điều này hoàn toàn khác với hoạt động cho thuê tài
chính, thời hạn vay tùy thuộc vào thời gian khấu hao của tài sản vay, hay trong hoạt
động bao thanh tốn, thời hạn cấp tín dụng là dựa trên thời gian phát sinh các khoản
phải thu của bên phải cấp tín dụng. Cịn trong hoạt động chiết khấu giấy tờ có giá,
tổ chức tín dụng phải căn cứ vào thời hạn thanh tốn cịn lại của giấy tờ có giá để
quyết định có nên mua lại hay không.

6


Thứ ba, quan hệ cho vay luôn đƣợc thiết lập bởi hợp đồng tín dụng. Hợp
đồng tín dụng là cở sở pháp lý quan trọng nhất để các bên xác định quyền và nghĩa
vụ của mình. Hợp đồng tín dụng đƣợc ký kết trên cở sở thỏa thuận của các bên
nhƣng cũng phải tuân theo các qui định của pháp luật. Nội dung của hợp đồng tín
dụng phải chứa đựng các điều kiện chủ yếu do pháp luật qui định để đảm bảo điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng. Ngồi ra các điều kiện khác các bên cũng có thể đƣa

vào để làm rõ hơn nội dung hợp đồng, giảm thiểu các mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra
trong tƣơng lai. Cũng là các hình thức cấp tín dụng nhƣng chỉ có hợp đồng đƣợc ký
kết giữa các chủ thể trong quan hệ cho vay mới có tên là hợp đồng tín dụng. Cịn
trong quan hệ cho th tài chính, hợp đồng cho thuê tài chính là văn bản pháp lý
điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của các bên. Hay hợp đồng chiết khấu giấy tờ có giá
mà thực chất giống nhƣ một hợp đồng mua bán giấy tờ có giá sẽ đƣợc các bên ký
kết khi tham gia quan hệ chiết khấu giấy tờ có giá.
Thứ tƣ, trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, một bên chủ thể ln
là tổ chức tín dụng (ngân hàng, cơng ty tài chính v.v..). Tuy nhiên, một tổ chức tín
dụng muốn trở thành chủ thể cho vay phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật ngân
hàng quy định nhƣ có giấy phép thành lập và hoạt động do Ngân hàng Nhà Nƣớc
cấp hay có ngƣời đại diện đủ năng lực và thẩm quyền để giao kết hợp đồng tín dụng
với khách hàng… Đây là những điều kiện bắt buộc mà các tổ chức tín dụng phải
tuân theo trong hoạt động cho vay để đảm bảo an toàn cho các quan hệ tín dụng
nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho các nhà đầu tƣ cũng nhƣ tránh rủi ro
cho nền kinh tế.
Và đặc điểm cuối cùng của hoạt động cho vay đó chính là hoạt động bảo
đảm tiền vay. Hoạt động tín dụng là hoạt động kinh doanh tiền tệ với nhiều rủi ro.
Tổ chức tín dụng kinh doanh theo phƣơng thức đi vay để cho vay, huy động vốn
của ngƣời gửi tiền với lãi suất thấp và cho các tổ chức cá nhân khác vay với lãi suất
cao hơn. Do đó hiệu quả sử dụng vốn của ngƣời đi vay ảnh hƣởng rất nhiều đến
hiệu quả kinh doanh của tổ chức tín dụng. Nếu ngƣời đi vay hoạt động hiệu quả, trả
nợ đúng hạn tổ chức tín dụng sẽ thu hồi đƣợc cả vốn và lãi. Cịn nếu ngƣời đi vay
khơng trả đƣợc nợ thì tổ chức tín dụng sẽ bị thiệt hại. Chính vì vậy trong hoạt động
cho vay các biện pháp bảo đảm tiền vay đƣợc đặt ra nhƣ một điều kiện để đảm bảo
an tồn cho nguồn vốn cho vay. Các hình thức cấp tín dụng khác nhƣ cho thuê tài
chính, chiết khấu giấy tờ có giá hay bao thanh tốn đều khơng đặt ra việc bảo đảm
tiền vay này. Theo qui định của pháp luật hiện nay có các biện pháp bảo đảm tiền
vay nhƣ đảm bảo tiền vay không bằng tài sản (tín chấp, bảo lãnh) và đảm bảo tiền

7


vay bằng tài sản (cầm cố, thế chấp). Và khi thực hiện đảm bảo phải tuân thủ các
nguyên tắc:
- Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, quyết định các biện pháp bảo đảm tiền
vay có thể bằng tài sản hoặc không bằng tài sản theo qui định pháp luật về đảm bảo
tiền vay và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
- Tổ chức tín dụng đƣợc quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ khi khách
hàng không thể thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ của mình theo
các qui định của pháp luật
- Sau khi xử lý tài sản bảo đảm nếu vẫn chƣa thực hiện hết nghĩa vụ trả nợ
thì khách hàng hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã
cam kết.
1.1.2. Phân loại hoạt động cho vay:
Phân loại hoạt động cho vay là việc làm vừa có giá trị lí luận vừa có giá trị
thực tiễn. Dựa vào kết quả của hoạt động phân loại, các nhà làm luật có thể ban
hành các quy phạm pháp luật phù hợp để điều chỉnh từng nghiệp vụ cho vay của tổ
chức tín dụng. Cịn đối với các tổ chức tín dụng thì việc phân loại hoạt động cho
vay có giá trị thực tiễn rất quan trọng. Đó là cơ sở để các tổ chức tín dụng tự xây
dựng cho mình những sản phẩm cho vay tƣơng ứng với chiến lƣợc kinh doanh của
mình đồng thời là các quy tắc nghiệp vụ kỹ thuật cho từng sản phẩm cho vay phù
hợp với sự phân loại của hoạt động cho vay. Có nhiều cách phân loại khác nhau dựa
trên những tiêu chí khác nhau. Và mỗi cách phân loại thì có một ý nghĩa nhất định.
1.1.2.1. Căn cứ vào thời hạn sử dụng vốn vay: gồm ba loại:
Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn dƣới một năm. Tổ chức tín
dụng cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ chi nhu cầu vốn lƣu động của doanh nghiệp,
nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của chính phủ và nhu cầu tiêu dùng của cá nhân.
Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn từ một năm đến năm năm. Tổ
chức tín dụng cho vay trung hạn nhằm đáp ứng các nhu cầu vốn cố định của các tổ

chức, doanh nghiệp.
Cho vay dài hạn: thời hạn trả nợ trong cho vay dài hạn kéo dài từ năm năm
trở lên. Hình thức cho vay là nhằm thỏa mãn những nhu cầu vốn cố định của doanh
nghiệp, tài trợ cho các dự án đầu tƣ hay cho nhu cầu tiêu dùng cá nhân nhƣ nhu cầu
nhà ở, phƣơng tiện đi lại.
Do vốn huy động của các tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn nên khi tài
trợ cho các nhu cầu dài hạn khả năng quay vịng vốn khó hơn, rủi ro vì thế cũng cao
hơn. Vì vậy các khoản vay ngắn hạn thƣờng chiếm ƣu thế trong hoạt động của các
tổ chức tín dụng. Tuy nhiên trong những năm gần đây tỷ trọng cho vay trung và dài
8


hạn đã tăng lên đáng kể theo sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng. Đây là tín hiệu
đáng mừng để tạo thêm nguồn lực phát triển nền kinh tế nhƣng cũng là điều lo ngại
cho việc đảm bảo an tồn cho của hoạt động tín dụng.
1.1.2.2. Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay:
Nếu dựa vào tiêu chí này, hoạt động cho vay có thể chia thành hai loại: Cho
vay sản xuất và cho vay tiêu dùng.
- Cho vay sản xuất: đây là hình thức cho vay mà khách hàng cam kết sử dụng
vốn vay đƣợc vào mục đích thực hiện các cơng việc kinh doanh của mình. Nếu
khách hàng khơng sử dụng nguồn vốn vay đƣợc vào đúng mục đích đã thỏa thuận
trong hợp đồng tín dụng, bên cho vay có thể áp dụng các biện pháp chế tài nhƣ đình
chỉ cho vay hay thu hồi vốn trƣớc hạn, phạt vi phạm …
- Cho vay tiêu dùng: là loại cho vay để phục vụ cho các khách hàng sử dụng
vốn vay vào các nhu cầu tiêu dùng, sinh hoạt cá nhân nhƣ mua nhà, phƣơng tiện đi
lại hoặc sử dụng vốn vay vào mục đích học tập của sinh viên, học viên…Cho vay
tiêu dùng là hình thức cho vay có quy mơ nhỏ, nghiệp vụ cho vay tốn kém nhiều chi
phí, thời hạn sử dụng vốn vay kéo dài nhƣng lại là hình thức cho vay rất tiềm năng
do nhu cầu lớn
1.1.2.3. Căn cứ vào tính chất có bảo đảm của khoản vay:

Nếu căn cứ vào tiêu chí này, thì có hai hình thức cho vay:
- Cho vay có bảo đảm bằng tài sản: hay cịn gọi đảm bảo tiền vay bằng tài
sản là hình thức cho vay dựa trên cở sở nghĩa vụ trả nợ đƣợc đảm bảo bằng tài sản
của bên đi vay (cầm cố, thế chấp) hoặc bên thứ ba. Đối với loại cho vay này, tổ
chức tín dụng và khách hàng hoặc ngƣời thứ ba sẽ ký kết hai hợp đồng bao gồm
hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay nhƣ hợp đồng cầm cố, hợp đồng
thế chấp. Và giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng đảm bảo tiền vay là mối quan hệ
giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ.
- Cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản: là hình thức cho vay trên cơ sở
khơng có bất kỳ tài sản làm đảm bảo, chỉ đƣợc thực hiện trong một số trƣờng hợp
nhất định do pháp luật qui định nhƣ tín chấp của tổ chức chính trị-xã hội hay thƣ
bảo lãnh của tổ chức tín dụng khác… Khi tham gia quan hệ cho vay này, các bên
thƣờng chỉ ký một hợp đồng duy nhất là hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên các tổ chức
chính trị-xã hội hay các tổ chức tín dụng khi thực hiện bảo đảm bằng uy tín của
mình vẫn phải xác lập một văn bản cam kết bảo lãnh để tổ chức tín dụng tiến hành
cho vay xem xét có chấp nhận hay không việc cho vay đối với khách hàng.
Trên đây là những cách phân loại cơ bản nhất, ngồi ra cịn có nhiều cách
phân loại khác nhƣ dựa vào phƣơng pháp hồn trả thì có thể chia cho vay thành ba
9


loại: cho vay trả góp, cho vay hồn trả một lần, cho vay hoàn trả theo yêu cầu. Hay
nếu căn cứ theo phƣơng thức cho vay thì cho vay gồm cho vay theo món, cho vay
theo hạn mức tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay đồng tài trợ. Tuy nhiên sự phân
loại ở trên chỉ mang tính tƣơng đối. Ngày nay với mở rộng các hình thức huy động
vốn trong đó thị trƣờng chứng khốn là kênh huy động vốn trực tiếp đang rất phát
triển, các tổ chức đang chịu sự cạnh tranh cực kỳ khốc liệt. Do đó các tổ chức tín
dụng cũng đa dạng hóa các hình thức và sản phẩm cho vay để đáp ứng tốt nhất nhu
cầu của xã hội.
Trong đề tài này, đối tƣợng nghiên cứu của tác giả là hoạt động cho vay mua

nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp. Đây là sản phẩm cho vay thuộc nghiệp vụ cho
vay mua nhà, thuộc hình thức cho vay tiêu dùng. Đối với sản phẩm cho vay này thời
hạn sử dụng vốn vay rất dài thậm chí kéo dài đến hai ba chục năm là hình thức cho
vay dài hạn. Và thƣờng là khoản vay có đảm bảo bằng tài sản, chính là căn nhà
đƣợc mua bằng tiền vay đƣợc.
1.1.3. Các nguyên tắc của hoạt động cho vay:
Hoạt động cho vay là hoạt động đem lại nhiều lợi nhuận cho tổ chức tín dụng
nhƣng lại là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Rủi ro đến từ việc nguồn vốn
mà tổ chức tín dụng vay đƣợc từ cơng chúng lại đƣợc sử dụng và quyết định hiệu
quả bởi bên thứ ba. Rủi ro đến từ việc nguồn vốn của tổ chức tín dụng đƣợc rất
nhiều chủ thể từ các thành phần kinh tế khác nhau đi vay với nhiều mục đích khác
nhau. Do đó bất kỳ ngành nghề nào gặp rủi ro đều đe dọa đến hoạt động bình
thƣờng của các tổ chức tín dụng. Chính bởi điều đó việc tn thủ các nguyên tắc của
hoạt động cho vay do pháp luật qui định là điều rất quan trọng. Các nguyên tắc này
không chỉ là kim chỉ nam định hƣớng cho hoạt động cho vay của các tổ chức tín
dụng mà cịn là cơng cụ đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng ngân hàng, cho cả
nền kinh tế.
1.1.3.1. Nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng
tín dụng:
Sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều kiện tiên quyết để tổ chức tín dụng
đảm bảo hiệu quả tín dụng và khả năng thu hồi đủ nguồn vốn giải ngân khi hợp
đồng tín dụng đáo hạn. Do đó tiến hành giao kết hợp đồng tín dụng với các tổ chức
tín dụng, khách hàng (bên đi vay) phải trình bày với tổ chức tín dụng về mục đích
sử dụng vốn vay.
Lý do đặt ra nguyên tắc này là bởi hoạt động tín dụng của một tổ chức tín
dụng đó là huy động vốn của ngƣời dân trong cộng đồng (đi vay) rồi cho các tổ
chức cá nhân khác vay (cho vay) để thu lợi tức. Có thể nói trong q trình tổ chức
10

tín dụng đi vay rồi cho vay, tổ chức tín dụng không là ngƣời trực tiếp sử dụng
nguồn vốn. Hiệu quả sử dụng vốn vay đƣợc quyết định bởi hoạt động của bên đi
vay. Và khi ký thác tài sản cho ngƣời khác, việc kiểm soát đƣợc tài sản của mình
đƣợc sử dụng thế nào là việc làm rất cần thiết. Hơn nữa việc cho vay của tổ chức tín
dụng hƣớng đến nhiều đối tƣợng thuộc các thành phần kinh tế khác nhau, do đó biết
đƣợc mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng là một cách tối ƣu để tổ chức tín
dụng có thể quản lý đƣợc nguồn vốn của mình đƣợc dùng nhƣ thế nào. Trong suốt
quá trình vay vốn, bên đi vay phải sử dụng vốn vay vào đúng mục đích đã thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng.
Khi muốn vay vốn, ngƣời đi vay đầu tiên phải trình bày với tổ chức tín dụng
về mục đích vay vốn của mình, kế hoạch sử dụng vốn vay cũng nhƣ các luận chứng
kinh tế kỹ thuật có liên quan đến quá trình sử dụng vốn vay. Đối với toàn bộ nền
kinh tế, bất kỳ khoản vay nào cũng đều phải hƣớng đến mục tiêu và định hƣớng
phát triển trong từng giai đoạn. Mà từng giai đoạn từng thời kỳ lại có những mục
tiêu phát triển khác nhau, vì vậy biết đƣợc mục đích sử dụng vốn vay của khách
hàng vay vốn là cở sở để tổ chức tín dụng chấp nhận hay không việc cho vay để phù
hợp với nhu cầu phát triển của nền kinh tế. Còn về phía khách hàng, tổ chức tín
dụng biết đƣợc mục đích sử dụng vốn vay để đảm bảo khách hàng sử dụng vốn vào
những mục đích cụ thể thích hợp với đặc điểm từng ngành nghề, từng loại khách
hàng từ đó giúp cho khách hàng thực hiện đƣợc mục tiêu kinh doanh của mình.
Đồng thời trong suốt quá trình cho vay, tổ chức tín dụng phải kiểm tra đƣợc hoạt
động sử dụng vốn của bên đi vay, hay nói cách khác, tổ chức tín dụng phải giám sát
sự vận động của nguồn vốn cho vay. Tổ chức tín dụng phải theo dõi thƣờng xuyên
tình hình kinh doanh của chủ thể đi vay, nếu bên đi vay có dấu hiệu vi phạm cam
kết đã thỏa thuận nhƣ sử dụng vốn vay vào mục đích khác thì tổ chức tín dụng phải
có biện pháp xử lý kịp thời. Trong hoạt động tín dụng của tổ chức tín dụng, nguồn
vốn mà tổ chức tín dụng cho vay chính là nguồn vốn mà tổ chức tín dụng đi vay
đƣợc vì vậy tổ chức tín dụng phải có trách nhiệm bảo tồn nguồn vốn đó. Yêu cầu
bên đi vay sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng có
nghĩa rằng có một góc độ nào đó, tổ chức tín dụng đã kiểm sốt đƣợc số vốn mà

mình đã cho vay.
Tuy nhiên nguyên tắc này cũng không phải tuyệt đối. Bởi lẽ đối với một số
hình thức cho vay nhƣ cho vay thấu chi, cho vay trong trƣờng hợp phát hành thẻ, thì
tổ chức tín dụng chỉ biết đƣợc mục đích sử dụng vốn vay khi khách hàng thanh tốn
chứ khơng phải khi tiến hành cho vay. Còn cho vay theo tín dụng dự phịng thì tổ
chức tín dụng đã xác định đƣợc mục đích cho vay theo hợp đồng tín dụng trƣớc đó.
11


Sỡ dĩ nguyên tắc không đƣợc sử dụng trong các trƣờng hợp trên là bởi tính đặc thù
của những hoạt động cho vay này, việc kiểm sốt mục đích sử dụng vốn vay của
khách hàng sẽ rất khó đối với tổ chức tín dụng.
Nguyên tắc này giúp cho tổ chức tín dụng và bên đi vay tiến hành hoạt động
kinh doanh của mình có hiệu quả, thúc đẩy khách hàng vay vốn hoàn thành tốt hoạt
động sản xuất kinh doanh tránh tình hình sử dụng vốn sai mục đích gây thât thốt,
lãng phí vốn. Về phía tổ chức tín dụng, nguyên tắc này giúp họ chủ động giám sát
nguồn vốn của mình tránh rủi ro xảy ra. Khi nguồn vốn tín dụng đƣợc sử dụng đúng
mục đích và hiệu quả sẽ tạo điều kiện thúc đẩy nhanh tốc độ phát triển của nền kinh
tế, tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa, dịch vụ, tạo tích lũy để thực hiện tái sản xuất
mở rộng.
1.1.3.2 Nguyên tắc hoàn trả đúng hạn cả gốc và lãi:
Thêm một nguyên tắc nữa xuất phát từ nguyên lý hoạt động đặc thù của tổ
chức tín dụng là đi vay để cho vay. Khi đi vay với mong muốn tạo sự an tâm cho
ngƣời gửi tiền cũng nhƣ thu hút thêm nhiều nguốn vốn nhàn rỗi trong xã hội, tổ
chức tín dụng ln cam kết sẽ hồn trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi. Do đó đến lƣợt
mình khi là ngƣời cho vay tổ chức tín dụng hồn tồn có quyền u cầu ngƣời đi
vay phải hồn trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi. Đây là cơ sơ lý luận để đặt ra nguyên tắc
này cho mọi hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
“Hồn trả là một trong những chức năng của tín dụng”4, và tổ chức tín dụng
khi cho vay đều mong muốn đƣợc hoàn trả lại nguồn vốn vay ban đầu (gốc) và

thêm một khoản lợi tức dôi ra đƣợc gọi là lãi. Lãi là nguồn lợi nhuận mà ngƣời cho
vay tìm kiếm trong hoạt động tín dụng của mình. Cịn đối với ngƣời đi vay lãi lại là
số tiền mà họ phải trả khi đƣợc phép sử dụng một lƣợng giá trị của tổ chức tín dụng.
Vì vậy lãi là một trong những yếu tố đƣợc các bên trong quan hệ cho vay rất quan
tâm. Khi tiến hành cho vay, tổ chức tín dụng và ngƣời đi vay thƣờng thỏa thuận một
mức lãi suất nhất định để tính lãi. Lãi suất càng cao thì tiền lãi càng lớn. Và lãi suất
cho vay bao giờ cũng lớn hơn lãi suất huy động vốn.
Theo nguyên tắc này, khách hàng ngƣời đi vay phải có nghĩa vụ hồn trả cho
tổ chức tín dụng đúng hạn cả gốc lẫn lãi. Trong trƣờng hợp bên đi vay chƣa có khả
năng thanh tốn nợ cho tổ chức tín dụng thì giải quyết nhƣ sau:
- Nếu việc chậm trả nợ ví lí do khách quan, bên đi vay có thể làm đơn xin gia
hạn nợ. Nếu tổ chức tín dụng chấp nhận cho gia hạn nợ thì thời hạn phải trả nợ của
bên đi vay đƣợc kéo dài trong thời hạn mà tổ chức tín dụng cho phép.

4

Lê Thị Mận (2010), Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Lao động-Xã hội, Hà Nội, trang 74.

12


- Nếu việc chậm trả nợ là vì lí do chủ quan, hoặc bên đi vay không làm đơn
xin gia hạn nợ thì tổ chức tín dụng có quyền chuyển sang nợ quá hạn đồng thời khởi
kiện ra tòa để đòi nợ.
Theo qui định của pháp luật, các tổ chức tín dụng có quyền tự quyết định
việc cơ
cấu lại thời hạn trả nợ trên cơ sở khả năng tài chính của mình và kết quả
đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng vay cụ thể nhƣ sau:
- Trong trƣờng hợp khách hàng khơng có khả năng trả nợ đúng ký hạn nợ
gốc và lãi vốn vay hoặc lãi vốn vay trong phạm vi thời hạn cho vay đã thỏa thuận

trong hợp đồng tín dụng và tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng trả nợ trong
các kỳ tiếp theo, thì tổ chức tín dụng xem xét điều chỉnh kỳ hạn trả nợ gốc và lãi
hoặc lãi vốn vay.
- Trong trƣờng hợp khách hàng khơng có khả năng trả hết nợ gốc và lãi vốn
vay hoặc lãi vốn vay đúng thời hạn cho vay đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng
và đƣợc tổ chức tín dụng định giá là có khả năng trả nợ trong một khoảng thời gian
nhất định sau thời hạn cho vay thì tổ chức tín dụng xem xét cho gia hạn nợ với thời
gian phù hợp với nguồn trả nợ cuả khách hàng.
Đây là nguyên tắc giúp cho tổ chức tín dụng chủ động hơn trong hoạt động
kinh doanh của mình. Khách hàng trả nợ đúng hạn sẽ giúp tổ chức tín dụng quay
vòng vốn hiệu quả và trả đƣợc nợ cho ngƣời gửi tiền. Ngồi ra ngun tắc này cịn
khiến các tổ chức cá nhân khi vay tiền phải sử dụng tiền vay hiệu quả, hoàn thành
tốt hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Có nhƣ thế, ngƣời đi vay mới có thể
hồn trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi cho tổ chức tín dụng.
1.1.3.3. Nguyên tắc phân tán rủi ro:
Khi kinh doanh bất kỳ ngành nghề nào đều ẩn chứa rủi ro, mà đặc biệt khi
kinh doanh tiền tệ là một hoạt động kinh doanh cực kỳ nhạy cảm với các biến động
của nền kinh tế thì mức độ rủi ro lại tăng lên nhiều lần. Hơn nữa yếu tố rủi ro của
hoạt động tín dụng lại có thể đến từ bất kỳ nơi nào trong nền kinh tế do các ngành
nghề đều vay tiền của tổ chức tín dụng để hoạt động sản xuất, kinh doanh. Hoạt
động của tổ chức tín dụng lại có liên hệ rất mật thiết đến nền kinh tế. Vì vậy nếu tổ
chức tín dụng gặp rủi ro thì sự vận hành của nền kinh tế cũng bị ảnh hƣởng. Chính
những điều đó đã đặt ra yêu cầu phải phân tán rủi ro cho hoạt động của các tổ chức
tín dụng. Và đây cũng là nguyên tắc quan trọng nhất trong các nguyên tắc của hoạt
động cho vay.
Cơ sở lý luận của nguyên tắc cũng nhƣ các nguyên tắc trên đều xuất phát từ
tính chất hoạt động của tổ chức tín dụng là đi vay để cho vay. Nhƣng nguyên tắc
này lại quan trọng nhất bởi tính tác động trực tiếp của nó đến hoạt động cho vay.
13

Nguyên tắc sẽ hạn chế đến mức thấp nhất các trƣờng hợp cấp những khoản tín dụng
rủi ro cao, đảm bảo an tồn cho nguồn vốn mà tổ chức tín dụng vay đƣợc từ dân
chúng. Mà nguồn vốn tổ chức tín dụng vay đƣợc có đảm bảo an tồn và phát sinh
lợi nhuận thì tổ chức tín dụng mới có thể hoàn trả cả gốc lẫn lãi cho ngƣời gửi tiền
cũng nhƣ đem lại kết quả kinh doanh tốt cho tổ chức tín dụng. Cịn nếu ngƣợc lại thì
rất có khả năng tổ chức tín dụng sẽ phá sản. Mà một tổ chức tín dụng phá sản là một
sự kiện rất nguy hiểm cho nền kinh tế. Bởi “thực tế đã cho thấy việc phá sản tổ chức
tín dụng sẽ mang tính chất dây chuyền”5. Hoạt động của tổ chức tín dụng dựa trên
cơ sở niềm tin, nếu một tổ chức tín dụng phá sản thì sẽ ảnh hƣởng đến lịng tin của
dân chúng vào hệ thống tổ chức tín dụng, ngƣời dân sẽ rút tiền hàng loạt. Các tổ
chức tín dụng vì thế cũng sẽ đổ vỡ dây chuyền. Mà trong nền kinh tế hiện đại ngày
nay, tổ chức tín dụng đang ngày càng đóng vai trị quan trọng. Hệ thống tổ chức tín
dụng một khi đổ vỡ hệ lụy của nó là vơ cùng khó lƣờng. Cuộc khủng hoảng kinh tế
thế giới năm 2008 đã chứng minh điều đó rõ ràng nhất. Tai Mỹ, một loạt ngân hàng
phá sản, nền kinh tế thiếu tín dụng trầm trọng, các ngành nghề thu hẹp sản xuất, thất
nghiệp gia tăng, sức tiêu dùng giảm sút. Đó là điều bất kỳ nền kinh tế nào cũng phải
dè chừng và mong muốn tránh khỏi.
Nguyên tắc phân tán rủi ro tập trung ở hai khía cạnh chủ yếu đó là hạn chế
tín dụng- là những qui định không cho vay hoặc cho vay với những điều kiện khắt
khe hơn với những đối tƣợng xác định- và giới hạn tín dụng nhằm qui định về mức
tối đa số tiền đƣợc cho vay với một chủ thể của tổ chức tín dụng. Các trƣờng hợp
phân tán rủi ro này đã đƣợc Luật các tổ chức tín dụng quy định cụ thể tại các điều
126,127,128.
* Hạn chế tín dụng: sẽ bao gồm hai trƣờng hợp là những trƣờng hợp khơng đƣợc
cấp tín dụng (điều 126, Luật các tổ chức tín dụng) và những trƣờng hợp hạn chế cấp
tín dụng (điều 127, Luật các tổ chức tín dụng). Những trƣờng hợp khơng đƣợc cấp
tín dụng rơi vào các đối tƣợng có chức vị trong tổ chức tín dụng và ngƣời thân của
những đối tƣơng này nhƣ:
- Thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Hội đồng thành viên, thành viên

Ban kiểm sốt, Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổng giám đốc (Phó giám đốc) và
các chức danh tƣơng đƣơng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngồi,
pháp nhân là cổ đơng có ngƣời đại diện phần vốn góp là thành viên Hội đồng quản
trị, thành viên Ban kiểm sốt của tổ chức tín dụng là cơng ty cổ phần, pháp nhân là
thành viên góp vốn, chủ sở hữu của tổ chức tín dụng là cơng ty trách nhiệm hữu
hạn;
5

Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật ngân hàng, NXB Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí
Minh, Tp HCM, trang 228.

14


- Cha, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Hội
đồng thành viên, thành viên Ban kiểm sốt, Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổng
giám đốc (Phó giám đốc) và các chức danh tƣơng đƣơng.
Cịn các trƣờng hợp hạn chế cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nƣớc ngồi khơng đƣợc cấp tín dụng khơng có bảo đảm, cấp tín dụng với
điều kiện ƣu đãi cho những đối tƣợng có liên quan, có tầm ảnh hƣởng nhất định đến
hoạt động của tổ chức tín dụng nhƣ:
- Tổ chức kiểm tốn, kiểm tốn viên đang kiểm tốn tại tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nƣớc ngoài; thanh tra viên đang thanh tra tại tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nƣớc ngồi;
- Kế tốn trƣởng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngồi;
- Cổ đơng lớn, cổ đơng sáng lập;
- Doanh nghiệp có một trong những đối tƣợng quy định tại khoản 1 Điều 126
của Luật các tổ chức tín dụng sở hữu trên 10% vốn điều lệ của doanh nghiệp đó;
- Ngƣời thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng;
- Các cơng ty con, cơng ty liên kết của tổ chức tín dụng hoặc doanh nghiệp

mà tổ chức tín dụng nắm quyền kiểm sốt.
Ngồi ra khi cho một số đối tƣợng này vay, tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng
khơng đƣợc vƣợt q 5% vốn tự có của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc
ngồi.
Sở dĩ pháp luật có những qui định nhƣ vậy, bởi đây là những chủ thể có ảnh
hƣởng đến quyết định cho vay của tổ chức tín dụng. Nếu nhƣ ở các trƣờng hợp tại
điều 126, Luật các tổ chức tín dụng thì đây là những chủ thể quyết định việc cho
vay nên nếu họ lại là ngƣời đi vay thì sẽ dẫn đến những quyết định không khách
quan, hay nếu họ chƣa có khả năng trả nợ thì khơng thể kiện họ ra tịa vì họ là
những ngƣời lãnh đạo của tổ chức tín dụng. Có thể nói rủi ro trong việc cho vay này
là rất cao nên pháp luật qui định đây là những trƣờng hợp không đƣợc cho vay. Cịn
đến điều 127, thì đây tuy khơng phải chủ thể có quyền quyết định việc cho vay
nhƣng họ có thể dựa vào ảnh hƣởng của mình để buộc tổ chức tín dụng cho vay với
những điều kiện ƣu đãi khơng an tồn. Vì vậy luật các tổ chức tín dụng đã qui định
những điều kiện cho vay khắt khe hơn cho những đối tƣợng này.
* Giới hạn tín dụng: hạn mức tín dụng tối đa mà tổ chức tín dụng đƣợc cấp với
khách hàng của mình phải tuân theo là:
- Tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng khơng đƣợc vƣợt q
15% vốn tự có của ngân hàng thƣơng mại, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngồi, quỹ tín
dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mơ; tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng đối với một
15


khách hàng và ngƣời có liên quan khơng đƣợc vƣợt quá 25% vốn tự có của ngân
hàng thƣơng mại, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngồi, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức
tài chính vi mơ.
- Tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng khơng đƣợc vƣợt q
25% vốn tự có của tổ chức tín dụng phi ngân hàng; tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng đối
với một khách hàng và ngƣời có liên quan khơng đƣợc vƣợt q 50% vốn tự có của
tổ chức tín dụng phi ngân hàng.

Qui định này là nhằm phân tán rủi ro của tổ chức tín dụng. Thay vì dồn vốn
q nhiều vào một khách hàng, tổ chức tín dụng có thể cho vay nhiều tổ chức, cá
nhân hơn. Đồng thời cũng tránh hiện tƣợng nếu một khách hàng đƣợc vay q
nhiều đến lúc phải trả nợ thì lại khơng có khả năng thanh tốn dẫn đến tổ chức tín
dụng thất thoát một khoản tiền quá lớn, rất nguy hiểm cho việc quay vòng vốn cũng
nhƣ khả năng trả nợ của tổ chức tín dụng cho ngƣời gửi tiền.
Tuy nhiên để tạo điều kiện cho những khoản vay tốt nhƣng lại vƣợt quá hạn
mức cấp tín dụng, Ngân hàng Nhà Nƣớc Việt Nam đã ban hành Quy chế đồng tài
trợ của các tổ chức tín dụng. Theo quy chế này thì việc đồng tài trợ của các tổ chức
tín dụng là q trình cho vay, bảo lãnh của một nhóm tổ chức tín dụng cho một dự
án do một tổ chức tín dụng làm đầu mối phối hợp các bên tài trợ để thực hiện, nhằm
nâng cao năng lực và hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và
các tổ chức tín dụng. Cho vay đồng tài trợ là một biện pháp phân tán rủi ro rất tích
cực có thể áp dụng nhiều trên thực tế
1.2. Chủ thể cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm tổ chức tín dụng
* Khái niệm:
Lịch sử phát triển của hệ thống ngân hàng đã trải qua hàng ngàn năm. Từ
hình thức sơ khai ban đầu là các bàn đổi tiền của thƣơng gia trong thời kỳ chiếm
hữu nô lệ, hệ thống ngân hàng đã ngày càng phát triển lớn mạnh về quy mô, phong
phú đa dạng về các sản phẩm kinh doanh. Hệ thống ngân hàng cũng biến đổi từ hệ
thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp. Nếu nhƣ ở hệ thống
ngân hàng một cấp khơng có sự phân biệt giữa chức năng phát hành tiền và chức
năng kinh doanh. Thì khi chuyển đổi sang hệ thống ngân hàng hai cấp, hai chức
năng này đã đƣợc phân định một cách rạch ròi. Chức năng phát hành tiền là thuộc
về thẩm quyền của các ngân hàng phát hành mà hiện nay hầu hết thuộc độc quyền
phát hành của các ngân hàng trung ƣơng do nhà nƣớc thống nhất quản lý. Cịn chức
năng kinh doanh tiền tệ thì do các định chế tài chính- ngân hàng trung gian đảm
nhận. Với mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận, các định chế tài chính- ngân
16

hàng trung gian này ở các nƣớc khác nhau lại có những tên gọi khác nhau. Ở Hoa
Kỳ thì đƣợc gọi là trung gian tài chính, ở Liên minh Châu Âu thì có tên là tổ chức
tín dụng.
Cịn ở Việt Nam, với việc hệ thống ngân hàng hai cấp đã xuất hiện từ những
năm 1990, các định chế tài chính- ngân hàng trung gian đã đƣợc pháp luật quy định
với tên gọi là các tổ chức tín dụng. Theo khoản 1, điều 4, Luật các tổ chức tín dụng
năm 2010 thì “tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả
các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng
phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mơ và quỹ tín dụng nhân dân.” Cịn theo từ điển
luật học6, “tổ chức tín dụng là tổ chức kinh tế kinh doanh tiền tệ, dịch vụ ngân hàng
với nội dung nhận tiền gửi, cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ thanh toán. Về mặt
kinh tế, đối tƣợng kinh doanh chính, mang tính nghề nghiệp của tổ chức tín dụng là
tiền tệ và đó là dấu hiệu để phân biệt tổ chức tín dụng với các loại hình doanh
nghiệp khác”. Về mặt bản chất, tổ chức tín dụng cũng là một loại hình doanh nghiệp
với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, tuy nhiên là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt
với đối tƣợng kinh doanh đặc thù là tiền tệ và thực hiện những hoạt động nghiệp vụ
đặc trƣng đó là huy động vốn, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanh tốn.
* Đặc điểm:
Cũng là một loại hình doanh nghiệp nhƣng tổ chức tín dụng lại khác các loại
hình doanh nghiệp khác ở những đặc điểm sau:
Thứ nhất đối tƣợng kinh doanh trực tiếp của tổ chức tín dụng là tiền tệ và
dịch vụ ngân hàng. Vì tiền tệ là một loại hàng hóa rất đặc thù có tầm ảnh hƣởng rất
lớn đến sự vận hành của nền kinh tế nên khơng phải doanh nghiệp nào cũng có thể
kinh doanh. Chỉ những doanh nghiệp nào thỏa mãn các điều kiện do pháp luật đặt ra
mới có quyền kinh doanh. Và cũng bởi lý do đó các tổ chức tín dụng bên cạnh việc
phải tuân thủ các qui định của pháp luật doanh nghiệp còn phải tuân theo pháp luật
ngân hàng là văn bản pháp lý chuyên ngành điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực
tín dụng, tiền tệ.

Thứ hai, hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng là hoạt động
kinh doanh chính, thƣờng xuyên, liên tục mang tính nghề nghiệp của tổ chức tín
dụng. Đây là đặc điểm phân biệt cơ bản tổ chức tín dụng với các loại hình doanh
nghiệp khác và giữa tổ chức tín dụng và các tổ chức khác cũng đƣợc thực hiện một
số hoạt động ngân hàng nhƣng không mang tính thƣờng xun, liên tục nhƣ cơng ty
bảo hiểm, cơng ty chứng khoán. Nội dung của những hoạt động kinh doanh này là
nhận tiền gửi (huy động vốn) của ngƣời dân trong xã hội rồi cấp tín dụng và cung
6

Từ điển Luật học (2006), NXB Từ điển Bách Khoa- NXB Tƣ pháp, Hà Nội, trang 782.

17


ứng các dịch vụ thanh tốn. Đặc điểm này cịn là cơ sở để hoach định cơ chế điều
chỉnh của pháp luật đến hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Thứ ba, tổ chức tín dụng chịu sự giám sát, quản lý trực tiếp của Ngân hàng
Nhà nƣớc Việt Nam. Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam là Ngân hàng trung ƣơng của
Việt Nam. Chịu sự kiểm tra, giám sát của Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam là dấu
hiệu để nhận biết một doanh nghiệp là tổ chức tín dụng. Bởi mỗi một loại hình
doanh nghiệp lại chịu sự quản lý của một cơ quan chức năng khác nhau nhƣ công ty
chứng khoán chịu sự chi phối của Ủy Ban chứng khoán Nhà nƣớc, các tổ chức kinh
doanh thƣơng nghiệp lại chịu sự quản lý nhà nƣớc của Bộ Công Thƣơng …Và
doanh nghiệp mà chịu sự quản lý của Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam chỉ có thể là
tổ chức tín dụng.
Ngoài ra Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam là cơ quan chịu trách nhiệm cao
nhất về các hoạt động tiền tệ, ngân hàng trong nền kinh tế vì thế Ngân hàng nhà
nƣớc Việt nam có quyền hạn kiểm tra giám sát hoạt động của các tổ chức tín dụng
là các hoạt động liên quan mật thiết đến tiền tệ để đảm bảo cho sự vận hành thông
suốt của nền kinh tế. Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam thực hiện chức năng kiểm tra,

quản lý của mình bằng các cơng cụ nhƣ ban hành các văn bản pháp luật điều chỉnh
hoạt động của tổ chức tín dụng, cấp thu hối giấy phép thành lập và hoạt động của
các tổ chức tín dụng, thanh tra kiểm tra hoạt động của các tổ chức tín dụng… Tuy
nhiên có thể nhận thấy sự quản lý của Ngân hàng Nhà nƣớc không nhằm can thiệp
quá sâu vào hoạt động bình thƣờng của các tổ chức tín dụng mà chỉ nhằm tạo ra một
khung pháp lý an tồn cho hoạt động của các tổ chức tín dụng mà thơi.
1.2.2. Phân loại tổ chức tín dụng:
Có nhiều cách phân loại các tổ chức tín dụng dựa vào các tiêu chí khác nhau
nhƣ căn cứ vào phạm vi, lĩnh vực hoạt động hay căn cứ vào hính thức pháp lý
v.v..Trong đó căn cứ vào phạm vi, lĩnh vực hoạt động là căn cứ phân loại quan
trọng nhất.
* Căn cứ vào phạm vi, lĩnh vực hay nội dung hoạt động, tổ chức tín dụng có thể
chia thành bốn loại: tổ chức tín dụng là ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng,
tổ chức tài chính vi mơ và quỹ tín dụng nhân dân.
Tổ chức tín dụng là ngân hàng hay gọi một cách ngắn gọn là ngân hàng: là
loại hình tổ chức tín dụng đƣợc thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các
hoạt động khác có liên quan. Do đó về nguyên tắc ngân hàng đƣợc thực hiện rộng
rãi tất cả các hoạt động ngân hàng, nhƣng việc đƣợc thực hiện hoạt động nào hay
không đƣợc thực hiện hoạt động nào còn phụ thuộc vào những điều kiện mà ngân
hàng đã thỏa mãn đƣợc theo qui định của pháp luật.
18


Hiện nay, có nhiều loại hình ngân hàng song song tồn tại và dựa vào tính
chất và mục tiêu hoạt động của các ngân hàng mà có thể chia thành các loại hình
ngân hàng sau đây:
- Ngân hàng thƣơng mại: là ngân hàng đƣợc thực hiện tất cả các hoạt động
ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo qui định của Luật các tổ chức tín
dụng vì mục tiêu lợi nhuận. Ngân hàng thƣơng mại bao gồm ngân hàng thƣơng mại
nhà nƣớc và ngân hàng thƣơng mại cổ phần. Đây là loại hình tổ chức tín dụng phổ

biến và quan trọng nhất trong nền kinh tế.
- Ngân hàng chính sách: là ngân hàng thuộc sở hữu của nhà nƣớc, đƣợc
thành lập để thực hiện các nhiệm vụ của Nhà nƣớc giao nhƣ phục vụ cho việc thực
hiện các chính sách kinh tế, xã hội của Nhà nƣớc.
- Ngân hàng hợp tác xã: là ngân hàng của tất cả các quỹ tín dụng nhân dân do
các quỹ tín dụng nhân dân và một số pháp nhân góp vốn thành lập theo quy định
của Luật này nhằm mục tiêu chủ yếu là liên kết hệ thống, hỗ trợ tài chính, điều hịa
vốn trong hệ thống các quỹ tín dụng nhân dân.
Tổ chức tín dụng phi ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng đƣợc thực
hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này, trừ các hoạt
động nhận tiền gửi của cá nhân và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài khoản
của khách hàng. Tổ chức tín dụng phi ngân hàng bao gồm cơng ty tài chính, cơng ty
cho th tài chính và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác.
Tổ chức tài chính vi mơ là loại hình tổ chức tín dụng chủ yếu thực hiện một
số hoạt động ngân hàng nhằm đáp ứng nhu cầu của các cá nhân, hộ gia đình có thu
nhập thấp và doanh nghiệp siêu nhỏ.
Quỹ tín dụng nhân dân là tổ chức tín dụng do các pháp nhân, cá nhân và hộ
gia đình tự nguyện thành lập dƣới hình thức hợp tác xã để thực hiện một số hoạt
động ngân hàng theo quy định của Luật này và Luật hợp tác xã nhằm mục tiêu chủ
yếu là tƣơng trợ nhau phát triển sản xuất, kinh doanh và đời sống.
Cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp nhƣ đã trình bày ở phần
trên là nghiệp vụ cho vay mua nhà thuộc cho vay tiêu dùng, và đồng thời đây cũng
là hình thức cho vay mang đậm tính trợ giúp xã hội. Hiện nay ngân hàng thƣơng
mại là loại hình tổ chức tín dụng có nghiệp vụ cho vay mua nhà đƣợc ngƣời tiêu
dùng biết đến nhiều nhất. Tuy nhiên, nghiệp vụ cho vay mua nhà của các ngân hàng
thƣơng mại thƣờng tập trung chủ yếu cho phân cấp nhà và căn hộ cao cấp.Còn việc
cho vay mua nhà đối với ngƣời có thu nhập thấp thƣờng ít hấp dẫn các ngân hàng
bởi lợi nhuận thì ít mà rủi ro thì nhiều. Hơn nữa, việc cho vay này còn mang nhiều
yếu tố đặc thù bởi đối tƣợng đi vay- ngƣời có thu nhập thấp. Chính vì vậy, Nhà
19

nƣớc đã có những chính sách để thúc đẩy, hƣớng dẫn các ngân hàng thƣơng mại
cho vay mua nhà ở đối với đối tƣợng này. Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN qui định
chi tiết việc cho vay của các ngân hàng thƣơng mại đối với các đối tƣợng mua nhà ở
dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị ra đời là nhằm mục đích đó. Vì
vậy có thể nói chủ thể cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp chủ yếu
hiện nay mà ngƣời dân biết đến và pháp luật điều chỉnh đó là các ngân hàng thƣơng
mại.
1.3. Người có thu nhập thấp:
Cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp là một sản phẩm cho vay
nhƣng cũng đồng thời là một hoạt động trợ giúp nhằm mục tiêu an sinh xã hội. Nhà
ở là một nhu cầu thiết yếu của cuộc sống đối với bất kỳ một cá nhân, gia đình nào.
Song nhu cầu đó hiện nay ngày càng xa tầm với của những ngƣời dân có thu nhập
khơng cao ở những khu đô thị lớn nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh hay Đà
Nẵng... Nắm bắt đƣợc những thực tế, bên cạnh việc khuyến khính, ƣu đãi các doanh
nghiệp xây dựng các dự án nhà ở để bán cho ngƣời có thu nhập thấp, Nhà nƣớc
cũng đã có những qui định để cho các đối tƣợng có thu nhập thấp đƣợc vay tiền để
mua nhà, tạo lập chỗ ở cho mình. Và để có thể phát huy hết ý nghĩa những chính
sách của nhà nƣớc, cũng nhƣ trợ giúp kịp thời cho các đối tƣợng của chƣơng trình
điều quan trọng nhất là phải xác định những đối tƣợng nào đƣợc xem là ngƣời có
thu nhập thấp. Xác định đúng đối tƣợng còn nhằm tránh những hỗ trợ sai lầm gây
thất thốt, lãng phí nguồn lực của nhà nƣớc.
Hiện nay chƣa có một văn bản pháp quy nào qui định một cách cụ thể về
khái niệm ngƣời có thu nhập thấp. Vậy hiểu nhƣ thế nào là ngƣời có thu nhập thấp
cho đúng. Thƣờng thì khi nghĩ đến các đối tƣợng có thu nhập thấp, chúng ta thƣờng
nghĩ ngay đến hai nhóm ngƣời là ngƣời nghèo và cận nghèo. Đây rõ ràng là hai
nhóm đối tƣợng có thu nhập thấp nhất trong xã hội. Hơn nữa “trong các nghiên cứu
về chính sách xã hội thì nhóm ngƣời nghèo và ngƣời có thu nhập thấp thƣờng đƣợc
gộp chung vào một nhóm”1. Vì vậy để tìm hiểu thế nào là ngƣời có thu nhập thấp,

đầu tiên ta sẽ xem xét những ai đƣợc cho là ngƣời nghèo và cận nghèo. Theo Liên
Hiệp Quốc thì ngƣời nghèo là ngƣời có thu nhập dƣới 2 USD/ngày. Còn tại Việt
Nam, theo quyết định 09/2011/QĐ-TTg về chuẩn hộ nghèo, cận nghèo áp dụng cho
giai đoạn 2011-2015 thì chuẩn nghèo mới đƣợc áp dụng trong giai đoạn 2011-2015
nhƣ sau:
Hộ nghèo ở nơng thơn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 400.000
đồng/ngƣời/tháng (từ 4.800.000 đồng/ngƣời/năm) trở xuống.

20