Tải bản đầy đủ (.pdf) (59 trang)

Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.27 MB, 59 trang )

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
----------------

NGUYỄN THỊ THANH THỦY

QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI
CHUN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
----------------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA
DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI

SINH VIÊN THỰC HIỆN:

NGUYỄN THỊ THANH THỦY

KHÓA: 37

MSSV:1253801011812


GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: THS. HUỲNH MINH PHƯƠNG

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng
tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Ths. Huỳnh Minh Phương,
đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu
tham khảo. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 7 năm 2016
Tác giả

NGUYỄN THỊ THANH THỦY


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

DAĐT

Dự án đầu tư

BLDS 2005

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11
ngày 14/6/2005



MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI ........................................5
1.1

Khái qt về doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài ..................................... 5

1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ........................................5
1.1.2 Phân loại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ..........................................6
1.2
Khái qt về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc
ngoài .................................................................................................................................... 8
1.2.1 Khái niệm quyền tiếp cận đất đai .....................................................................8
1.2.2 Các cách thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi .....9
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ................................................................................................18
CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI
CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI, KIẾN NGHỊ VÀ
HƢỚNG HOÀN THIỆN ........................................................................................19
2.1
Quy định pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu
tƣ nƣớc ngồi thơng qua việc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất......................19
2.1.1 Các hình thức giao đất, cho thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi ......................................................................................................19
2.1.2 Căn cứ, điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi .................................................................................................................20
2.1.3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi ........................................................................................................................25

2.1.4 Trình tự thủ tục Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài ......................................................................................................25
2.2
Quy định pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu
tƣ nƣớc ngồi thơng qua giao dịch quyền sử dụng đất ..............................................29
2.2.1 Điều kiện chung để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được tiếp cận đất
đai thơng qua giao dịch quyền sử dụng đất ...............................................................29
2.2.2 Tiếp cận đất đai thông qua thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đối với doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ..............................................................................31


2.2.3 Tiếp cận đất đai thông qua tham gia quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất
đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ........................................................35
2.3

Quy định pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu

tƣ nƣớc ngồi thơng qua các giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất.....38
2.3.1 Tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền
sử dụng đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ...................................38
2.3.2 Tiếp cận đất đai thơng qua nhận chuyển nhượng một phần hoặc tồn bộ dự
án đầu tư có sử dụng đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi...............40
2.3.3 Tiếp cận đất đai thông qua mua tài sản, tham gia quan hệ góp vốn bằng tài
sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi .................................................................................................................44
2.3.4 Tiếp cận đất đai thơng qua hợp nhất, sáp nhập với doanh nghiệp có sử dụng
đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài .................................................45
2.4
Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về quyền tiếp cận
đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi ..................................................46

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................49
KẾT LUẬN ..............................................................................................................50


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia.
Trong xu thế hội nhập của nền kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là một loại hàng
hóa đặc biệt tham gia vào hầu hết các hoạt động đời sống kinh tế, xã hội mà nó cịn
là “thỏi nam châm” thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam để đầu tư kinh
doanh. Với mục đích thúc đẩy nền kinh tế phát triển, Nhà nước đã khơng ngừng xây
dựng và hồn thiện hệ thống pháp luật để đảm bảo tính cơng bằng trong việc tiếp
cận đất đai của các chủ thể. Tuy nhiên có thể thấy trong bối cảnh hiện nay, việc tiếp
cận đất đai vẫn cịn rất khó khăn, phức tạp cả về quy định của pháp luật và thực tiễn
áp dụng, nhất là đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Luật Đất đai 2013 có sự phân biệt nhất định giữa các loại chủ thể khi quy định
về các cách thức xác lập quyền sử dụng đất nói riêng và quyền tiếp cận đất đai nói
chung. Kể cả trường hợp đều là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhưng với
cách thức thành lập khác nhau, tỷ lệ sở hữu vốn giữa nhà đầu tư trong nước và nhà
đầu tư nước ngồi khác nhau thì cũng có sự khác biệt. Do đó, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi muốn sử dụng đất đai, hưởng lợi từ đất đai phải xem xét rất nhiều
các vấn đề pháp lý liên quan.
Theo khảo sát từ đánh giá của nhóm chuyên gia thực hiện báo cáo Chỉ số hiệu
quả quản trị hành chính công cấp tỉnh ở Việt Nam (PAPI), kể từ năm 2011 đến nay
mức độ công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại các địa phương khơng có sự
cải thiện và liên tục giảm sút. Đối với khảo sát gần đây nhất, tỷ lệ người dân phải
“lót tay” để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gia tăng đột biến1. Ngược
lại, Báo cáo thường niên Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) 2015 đã có dấu
hiệu khả quan hơn, cho thấy sự tăng nhẹ về chỉ số tiếp cận đất đai (tức chỉ số đo
lường về các khía cạnh đất đai như: Doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đất đai và có

mặt bằng kinh doanh ổn định). Tuy nhiên, so với năm 2014, Hà Nội lại tiếp tục là
thành phố chạm đáy về chỉ số tiếp cận đất đai (giảm từ 4.4 xuống 4.12) và các địa
phương khác cũng chỉ nằm trên mức trung bình (chiếm khoảng 55%)2.
Do đó, với mong muốn tạo sự cơng bằng về “cơ hội” tiếp cận đất đai, sự chủ
động nắm bắt thông tin và am hiểu các quy định của pháp luật, đặc biệt là qua việc
khái quát quyền tiếp cận đất đai, từ đó đưa ra các kiến nghị để hoàn thiện hệ thống
pháp luật, giúp các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp có
1

Đình Hiệp, “Hiệu quả quản trị và hành chính cơng cấp tỉnh có xu hướng giảm”,
http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Xa-hoi/831026/hieu-qua-quan-tri-va-hanh-chinh-cong-cap-tinh-co-xuhuong-giam, truy cập ngày 18/5/2016
2
“Bảng xếp hạng PCI-2015”, http://www.pcivietnam.org/bang-xep-hang, truy cập ngày 18/5/2016

1


vốn đầu tư nước ngồi nói riêng dễ dàng, thuận lợi hơn trong việc tiếp cận đất đai,
phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh, tác giả quyết định chọn đề tài: Quyền tiếp
cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Có thể khẳng định cho đến nay, “Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi” là một đề tài chưa có bài viết hay cơng trình khoa học nào
nghiên cứu một cách tồn diện, chun biệt. Hiện tại chỉ có những bài viết nghiên
cứu về từng mảng nhỏ của vấn đề này. Điển hình là bài viết “Quyền tiếp cận đất đai
của nhà đầu tư thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất” của tác giả Lưu Quốc
Thái được đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý số 1/2015. Về chủ thể, bài viết này
không chỉ nghiên cứu về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi mà cịn các chủ thể khác như tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài. Về mặt nội dung, bài viết chỉ bàn về “cơ hội” tiếp cận đất đai của các

nhà đầu tư thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất mà không đề cập về cách
thức tiếp cận đất đai trực tiếp từ nhà nước (ở thị trường sơ cấp). Hơn nữa, bài viết
được thực hiện trong giai đoạn Nhà nước chưa ban hành Thông tư số 02/2015/TTBTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một
số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014
(Thông tư 02/2015/NĐ-CP) cũng như một số văn bản pháp luật về đầu tư, kinh
doanh bất động sản khác nên với đề tài của mình, tác giả sẽ có sự nghiên cứu cụ thể,
chi tiết hơn.
Ngoài ra, cuốn sách với tựa đề: “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử
dụng đất Việt Nam” năm 2016 (nhà xuất bản Hồng Đức) của tác giả Lưu Quốc Thái
đã có sự trình bày chuyên sâu về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như
các cách thức tiếp cận đất đai của các chủ thể có nhu cầu. Tuy nhiên, khơng riêng
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, cuốn sách đề cập tới tất cả các chủ thể
cũng như tất cả các vấn đề liên quan đến việc sử dụng, xác lập quyền sử dụng đất
trên thị trường quyền sử dụng đất nên sẽ có sự khác biệt trong hệ thống cấu trúc
trình bày với khóa luận của tác giả. Với khóa luận của mình, tác giả chỉ nghiên cứu
một chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sẽ giúp người nghiên cứu có
cái nhìn tổng quát và dễ nắm bắt hơn.
Bên cạnh đó, các tài liệu như: Giáo trình Luật Đất đai của Trường đại học
Luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật Đất đai của Trường đại học Luật Hà
Nội cũng là cơ sở lý luận quan trọng giúp tác giả nghiên cứu và phân tích một cách
tổng hợp về các giao dịch mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể tham
gia. Tuy nhiên, những tài liệu này nhằm mục đích phục vụ cho việc giảng dạy nên

2


chưa có nhiều sự nghiên cứu, phân tích chun sâu về cách thức tiếp cận đất đai của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Hơn nữa, cịn có một số bài viết, cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
của tác giả như: Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Tiến Mạnh (2013)

với đề tài “Pháp luật về giao đất để thực hiện dự án đầu tư”; Luận văn thạc sỹ luật
học của tác giả Mai Huy Quang (2014) với đề tài “Xác lập quyền sử dụng đất đối
với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở”; bài viết của tác giả Lưu Quốc
Thái trên tạp chí Khoa học pháp lý số 01/2015 về “Bàn về vấn đề “Chuyển nhượng
vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai 2013”; bài viết của tác
giả Sỹ Hồng Quang trên tạp chí Khoa học pháp lý số3/2016 về “Các hình thức góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013”.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích chủ yếu của tác giả trong đề tài là nghiên cứu một cách hệ thống
những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Thơng qua việc tổng hợp, phân tích cụ thể
các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này để giúp các chủ thể có nhu cầu sử
dụng đất nói chung và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng dễ dàng,
thuận lợi hơn trong việc lựa chọn cách thức tiếp cận đất đai phù hợp, phục vụ hoạt
động đầu tư kinh doanh của mình. Hơn nữa, sau khi tìm hiểu các quy định của pháp
luật, tác giả thực hiện việc phân tích, đánh giá để thấy những điểm bất cập, hạn chế.
Từ đó, đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định pháp luật về quyền
tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đề tài nghiên cứu về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi, khơng bao gồm trường hợp sử dụng đất nhằm mục đích phi lợi nhuận.
Trong quá trình thực hiện, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu những vấn đề được coi là
chủ yếu và quan trọng trong việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi, đó là: các cách thức cụ thể để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được sử dụng đất đai, hưởng lợi từ đất đai một cách hợp pháp và điều kiện, trình tự
thủ tục để hiện thực các cách thức tiếp cận đất đai trên thực tế. Với những quy định
chưa rõ ràng và còn điểm bất cập, tác giả sẽ đưa ra một vài kiến nghị mang tính khả
thi góp phần hoàn thiện pháp luật hiện hành.
5. Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
Trong q trình thực hiện khóa luận để làm sáng tỏ các vấn đề đặt ra tác giả sử

dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau như: phương pháp phân
tích, tổng hợp, liệt kê, so sánh, đối chiếu. Các phương pháp này được kết hợp trong
3


tồn bộ khóa luận và tùy nội dung từng chương mà tác giả sẽ sử dụng phương pháp
thích hợp. Cụ thể, đối với chương 1 thì tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp tổng
hợp để khái quát chung về vấn đề nghiên cứu; đối với chương 2 tác giả sử dụng các
phương pháp như phân tích, lập luận, đánh giá, so sánh, đối chiếu nhằm làm sáng tỏ
những cách thức tiếp cận cụ thể và từ đó đưa ra kiến nghị về những quy định pháp
luật còn bất cập, chưa rõ ràng.
6. Bố cục tổng qt của khóa luận
Ngồi lời cam đoan, danh mục chữ viết tắt, mục lục, danh mục tài liệu tham
khảo, phần mở đầu và kết luận, nội dung của khóa luận được trình bày với bố cục
gồm 02 (hai) chương:
Chương 1. Khái quát chung về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài.
Chương 2. Các quy định pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài, kiến nghị và hướng hoàn thiện.

4


CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA
DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI
1.1

Khái qt về doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi

1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi

Theo khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 (Luật
Đầu tư 2014) quy định: “Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngồi,
tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh
tại Việt Nam”; khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 quy định: “Tổ chức kinh tế là tổ
chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh”; và cuối cùng theo khoản 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 quy
định: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư
nước ngồi là thành viên hoặc cổ đơng” thì có thể cho rằng doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi là doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngồi (cá nhân có quốc tịch
nước ngồi, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư
kinh doanh tại Việt Nam) là thành viên hoặc cổ đông.
Tuy thuật ngữ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng còn được quy
định trực tiếp trong Luật Đầu tư 2014 nhưng được sử dụng ở nhiều văn bản pháp
luật khác như Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (Luật Đất đai 2013),
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (Luật Nhà ở 2014), Luật Kinh
doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 08/12/2014 (Luật Kinh doanh bất động
sản 2014). Chẳng hạn tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, cùng với tổ chức trong nước, hộ
gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi
có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi cũng được quy định là người sử dụng đất.
Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài lần đầu tiên được sử dụng trong Luật Đất đai 2013 để thay thế cho tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư (DAĐT) được quy định
trong Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 (Luật Đất đai 2003). Việc
thay đổi này đã giúp xác định tư cách chủ thể sử dụng đất một cách phù hợp hơn.
Theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
để thực hiện các DAĐT được coi là người sử dụng đất3 và được quy định quyền,
nghĩa vụ trong việc sử dụng đất4. Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào
Việt Nam theo quy định Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 (Luật Đầu

3
4

Khoản 7 Điều 9 Luật Đất đai 2003
Điều 119 Luật Đất đai 2003

5


tư 2005) được coi là nhà đầu tư nước ngoài và dù với hình thức đầu tư nào thì việc
sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài này trên thực tế đều được tiến hành
dưới danh nghĩa của một doanh nghiệp được thành lập hợp pháp tại Việt Nam theo
luật doanh nghiệp5. Doanh nghiệp do các tổ chức, cá nhân nước ngoài thành lập và
hoạt động theo pháp luật Việt Nam cũng được coi là pháp nhân Việt Nam như
doanh nghiệp do tổ chức, cá nhân trong nước thành lập. Do đó, trong trường hợp
này rất khó để xác định tư cách sử dụng đất là tổ chức trong nước hay tổ chức nước
ngoài. Hơn nữa, với việc quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài (nhà đầu tư nước
ngoài) là chủ thể sử dụng đất như Luật Đất đai 2003 sẽ không bao quát hết trường
hợp các doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại
theo pháp luật về đầu tư hay doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất.
1.1.2 Phân loại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi nên để thuận tiện trong quá trình nghiên cứu, tác giả sẽ phân
loại theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 bao gồm: doanh nghiệp liên
doanh, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về
đầu tư. Việc phân loại này nhằm mục đích phân hóa quyền và nghĩa vụ về đất đai
cũng như khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Bởi vì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quyết định chủ yếu bởi ba
yếu tố là: hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và loại chủ thể sử dụng đất;

trong đó chủ thể là yếu tố quan trọng để xác định người sử dụng đất sẽ sử dụng đất
dưới hình thức nào với quyền và nghĩa vụ cụ thể 6.
 Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài
Khác với Luật Đầu tư 2005 thì Luật Đầu tư 2014 khơng cịn quy định cụ thể
về doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi, nhưng về bản chất cách xác định
khơng có sự thay đổi. Theo đó có thể hiểu doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài là doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài, do họ thành lập, tự
quản lý và chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh7. Ngoài ra, doanh nghiệp 100%
vốn đầu tư nước ngoài còn được thành lập bởi doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài đã thành lập tại Việt Nam hợp tác với nhau hoặc với nhà đầu tư nước ngoài8.
5

Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để sản xuất
kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4/2014, tr.26-34
6
Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.56
7
Bùi Thị Thúy Triều (2009), Quyền thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt Nam, Luận
văn thạc sỹ luật học, Trường đại học Tp. Hồ Chí Minh, tr.6
8
Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng
dẫn một số điều Luật Đầu tư

6


Nhà đầu tư nước ngoài muốn thành lập doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngồi phải có DAĐT và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
trước. Luật Đầu tư 2014 đã cải cách theo hướng bãi bỏ quy định cấp Giấy chứng
nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh để tách bạch hoạt

động đầu tư theo dự án với hoạt động đăng ký kinh doanh9.
 Doanh nghiệp liên doanh
Theo quy định của pháp luật về đầu tư, tương tự doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh cũng khơng cịn được quy định cụ thể trong
Luật Đầu tư 2014. Tuy nhiên vẫn có thể xác định được doanh nghiệp liên doanh là
doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước hợp tác thành lập
trên cơ sở hợp đồng liên doanh. Nhà đầu tư nước ngoài muốn thành lập doanh
nghiệp liên doanh phải có DAĐT, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký
đầu tư theo quy định tại Điều 37 Luật Đầu tư 2014. Sau đó, thực hiện thủ tục đăng
ký thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13
ngày 26/11/2014 (Luật Doanh nghiệp 2014).
Theo quy định của pháp luật về đất đai, doanh nghiệp liên doanh với tư cách là
chủ thể sử dụng đất bao gồm doanh nghiệp được thành lập giữa tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế10 hoặc giữa
người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước liên
doanh với tổ chức, cá nhân nước ngồi11. Trong đó, tổ chức kinh tế được quy định
tại khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013 bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ
chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi. Như vậy căn cứ vào chủ thể thành lập doanh nghiệp liên doanh thì rõ
ràng có sự nhập nhằng trong việc xác định tư cách chủ thể sử dụng đất vì doanh
nghiệp liên doanh và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được Luật Đất đai
2013 quy định là chủ thể sử dụng đất độc lập.
 Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể hình thành từ việc nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp Việt Nam theo quy định

9

Từ Thanh Thảo (2015), Cải cách trong đăng ký doanh nghiệp và đăng ký đầu tư theo Luật Doanh nghiệp

và Luật Đầu tư năm 2014 – Nhìn từ góc độ quyền con người, Tài liệu phục vụ hội thảo “Luật Doanh nghiệp
và Luật Đầu tư 2014: Những đổi mới nhằm hiện thực hóa quyền tự do kinh doanh” ngày 30/10/2015, Trường
đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr.15
10
Khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai 2013
11
Khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2013

7


của pháp luật về đầu tư. Như vậy, một doanh nghiệp “thuần Việt” sẽ trở thành
doanh nghiệp vốn ngoại khi nhà đầu tư nước ngoài mua vốn trong doanh nghiệp12.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhà đầu tư nước ngoài
mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam được chia thành hai loại tương ứng với
quyền lợi và nghĩa vụ khác nhau13 gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà nhà đầu tư nước ngoài
chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là
doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của
pháp luật về doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài sáp nhập có
thể hiểu là doanh nghiệp được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài nhận toàn bộ tài
sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của cơng ty bị sáp nhập (công ty bị sáp
nhập chấm dứt sự tồn tại)14.
Hơn nữa, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngồi mua lại có thể
hiểu là doanh nghiệp được hình thành do nhà đầu tư nước ngồi mua tồn bộ hoặc
một phần tài sản của doanh nghiệp khác15. Doanh nghiệp được mua vẫn có thể tồn
tại và độc lập về mặt pháp lý.

1.2

Khái quát về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ

nƣớc ngồi
1.2.1 Khái niệm quyền tiếp cận đất đai
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi đề cập tới “tiếp cận đất đai” cũng
chính là “tiếp cận quyền sử dụng đất”. Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý16. Nhưng chủ sở hữu tồn dân là
khái niệm mang tính trừu tượng, hình thức khơng thể tự đứng ra thực hiện các
“quyền” sở hữu cụ thể (chiếm hữu – sử dụng – định đoạt) mà phải thông qua người
đại diện, nhân danh mình làm việc đó. Trong trường hợp này Nhà nước là người đủ
tư cách nhất17. Về nguyên tắc, Nhà nước với tư cách đại điện chủ sở hữu được
chuyển giao đất đai cho chủ thể khác. Tuy nhiên, trên thực tế không chủ thể nào
“dám” nhận quyền sở hữu đất đai này, bởi vì pháp luật hiện hành chỉ cho phép một
12

Trương Hữu Ngữ, “Luật Đất đai mới và hoạt động M&A”, http://www.thesaigontimes.vn/116712/LuatDat-dai-moi-va-hoat-dong-M&A.html, truy cập ngày 20/5/2016
13
Khoản 4 Điều 183 Luật Đất đai 2013
14
Khoản 1 Điều 195 Luật Doanh nghiệp 2014
15
Đào Trọng Nhân (2009), Sáp nhập và mua lại doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam – Thực trạng và
phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường đại học Tp. Hồ Chí Minh, tr.7
16
Điều 4 Luật Đất đai 2013
17
Trường đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình luật đất đai, Nhà xuất bản Cơng an nhân dân, tr.86


8


chủ thể duy nhất là toàn dân được sở hữu đất đai. Các chủ thể khác muốn sử dụng
đất đai theo nhu cầu, mục đích của mình chỉ có thể nhận chuyển giao quyền sử dụng
đất.
Tiếp cận đất đai là một trong những quyền năng cơ bản của nhà đầu tư trong
quá trình thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh đã được pháp luật đầu tư ghi
nhận18. Ngoài ra, đây còn là một trong mười chỉ số để đánh giá Năng lực cạnh tranh
cấp tỉnh (PCI) để thu hút đầu tư: “Doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đất đai và có mặt
bằng kinh doanh”19.
Tuy nhiên, “Tiếp cận đất đai” hay “Quyền tiếp cận đất đai” vẫn chưa được ghi
nhận trong các văn bản pháp luật đất đai và cũng chưa được pháp luật quy định hiểu
như thế nào. Theo Từ điển Bách khoa toàn thư mở: “Sự tiếp cận là một cụm từ
chung dùng để miêu tả mức độ một sản phẩm, thiết bị, dịch vụ, hoặc môi trường có
thể được sử dụng bởi càng nhiều người càng tốt. Sự tiếp cận có thể được xem
như khả năng tiếp cận và khả năng hưởng lợi từ một hệ thống hay vật chất”. Và
theo quan điểm của Ts. Lưu Quốc Thái: “Tiếp cận đất đai hay tiếp cận quyền sử
dụng đất chính là khả năng của các chủ thể có thể sử dụng, hưởng lợi từ đất đai.
Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất từ đó có thể là quyền (khả năng) mà pháp luật
quy định cho các chủ thể nhất định để trở thành người sử dụng đất theo pháp luật
đất đai hoặc ít nhất có thể trực tiếp sử dụng đất phục vụ cho mục đích của mình một
cách hợp pháp”20.
Trên cơ sở hồn tồn đồng tình với quan điểm của Ts. Lưu Quốc Thái, tác giả
cũng cho rằng: Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
có thể hiểu là khả năng mà pháp luật quy định cho doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi có thể trực tiếp sử dụng đất đai, hưởng lợi từ đất đai theo nhu cầu của
mình (dù với tư cách là “người sử dụng đất” theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai
2013 hay không).
1.2.2 Các cách thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi

Pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa cho thấy sự tuân thủ quy
luật kinh tế trước nhu cầu lưu thông đất đai trên thị trường21. Do đó, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi có thể tiếp cận đất đai trên thị trường sơ cấp (nơi doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước thông qua
18

Khoản 2 Điều 5 Luật Đầu tư 2014
VCCI, “Giới thiệu chung về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh”, http://www.pcivietnam.org/gioi-thieupci-c2.html, truy cập ngày 20/5/2016
20
Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”,
Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2015, tr.30-36
21
Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất-Thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận
án tiến sỹ luật học, Trường đại học Tp. Hồ Chí Minh, tr.29
19

9


việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất) và trên thị trường thứ cấp (nơi doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai từ người sử dụng đất thông qua
tham gia các giao dịch quyền sử dụng đất và các giao dịch khác liên quan đến quyền
sử dụng đất).
Trên thực tế, việc tiếp cận đất đai ở thị trường sơ cấp ngày càng thu hẹp dần vì
đất đai thì có hạn trong khi phần lớn diện tích đất đai đều đã được Nhà nước phân
bổ cho các chủ thể sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất khá dài nhưng chỉ điều
chỉnh lại sự phân bổ này khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất. Do đó, so với việc tiếp cận đất đai thơng qua thị trường sơ
cấp thì việc tiếp cận đất đai thơng qua thị trường thứ cấp sẽ có tính linh hoạt và dễ
dàng hơn.

1.2.2.1 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thơng qua
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là hai hoạt động phân phối đất đai của Nhà nước. Trong
đó, giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng
đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất22 và cho thuê đất là việc Nhà nước quyết
định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất23. Hợp đồng cho th đất này khơng mang tính
dân sự tuyệt đối vì phần lớn nội dung trong hợp đồng đã được xác định trong quyết
định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất cụ thể mà doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sẽ thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. Tuy nhiên,
giao đất và cho thuê đất đều dẫn tới việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được trở thành người sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận)24. Do đó,
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là những cách thức mà thông qua đó doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể tiếp cận đất đai.
1.2.2.2 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thơng qua
giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch quyền sử dụng đất có thể được hiểu là việc người sử dụng đất tiến
hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định
phù hợp với quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự nhằm thực hiện
quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất. Giao dịch quyền sử dụng đất có
thể làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
22

Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013
Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013
24
Điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013
23


10


đối với quyền sử dụng đất. Như vậy, theo Luật Đất đai 2013 thì giao dịch quyền sử
dụng đất có thể bao gồm 07 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại), góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,
với mỗi hình thức giao dịch đều có những điều kiện nhất định nên doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi khơng thể tiếp cận đất đai thông qua tất cả các giao dịch
quyền sử dụng đất.
Đối với các hình thức chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được tham gia với tư
cách là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất25 bởi vì: (i) chuyển đổi quyền sử dụng
đất thì pháp luật chỉ quy định cho hộ gia đình, cá nhân được tham gia26 nhằm mục
đích khắc phục tình trạng phân tán, manh mún, đất nơng nghiệp, tạo điều kiện thuận
tiện cho sản xuất và đời sống của nông dân; (ii) chủ thể được nhận thừa kế quyền sử
dụng đất chỉ bao gồm tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng
đồng dân cư27, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam28; (iii) chủ thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất chỉ bao gồm tổ
chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư29, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam30; (iv) chủ
thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bao gồm tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế31, còn đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi thì pháp luật khơng cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
một cách độc lập mà việc nhận chuyển nhượng này (nếu thỏa mãn điều kiện thực
hiện) phải gắn với nhận chuyển nhượng DAĐT32.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể tiếp cận đất đai thông qua việc
thuê, thuê lại quyền sử dụng đất hoặc tham gia quan hệ góp vốn bằng quyền sử

dụng đất, cụ thể:
Thứ nhất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể tiếp cận đất đai
thơng qua thuê, thuê lại quyền sử dụng đất. Bản chất của việc thuê quyền sử dụng
đất và thuê lại quyền sử dụng đất là tương tự nhau, đều là việc chủ thể có nhu cầu
25

Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao
quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
26
Điều 190 Luật Đất đai 2013
27
Điểm d khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013
28
Điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013
29
Điểm c khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013
30
Điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013
31
Điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013
32
Điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013

11


sử dụng đất trả một khoản tiền cho người sử dụng đất (bên cho thuê) để được trực
tiếp sử dụng đất trên thực tế trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, thuê
quyền sử dụng đất dùng trong trường hợp quyền sử dụng đất được sử dụng dưới

hình thức giao, còn thuê lại quyền sử dụng đất dùng trong trường hợp quyền sử
dụng đất được sử dụng dưới hình thức th.
Th, th lại quyền sử dụng đất khơng có sự chuyển quyền sử dụng đất từ
người sử dụng đất (bên cho thuê) sang doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (bên
thuê). Bên cho thuê quyền sử dụng đất vẫn là người sử dụng đất và được ghi nhận
trong Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, riêng đối với trường hợp thuê lại đất của nhà
đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất,
cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì có sự chuyển quyền sử dụng
đất. Bởi vì trong trường hợp này doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (bên thuê)
được cấp Giấy chứng nhận33.
Thứ hai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể tiếp cận đất đai thơng
qua tham gia quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 727 Bộ luật
Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 (BLDS 2005) có thể hiểu góp vốn bằng
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (bên
góp vốn) góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh
doanh với chủ thể khác phù hợp với quy định của pháp luật.
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vừa có đặc trưng của hình thức góp vốn
bằng quyền sử dụng tài sản, vừa có đặc trưng của hình thức góp vốn bằng quyền sở
hữu tài sản vì quyền sử dụng đất khơng chỉ là quyền sử dụng đất đai mà còn là
quyền sở hữu đối với tài sản đặc biệt 34. Mặc dù Luật Đất đai 2013 khơng có quy
định cụ thể về các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng dựa vào quyền,
nghĩa vụ của các bên cũng như hệ quả đối với quyền sử dụng đất trong việc góp vốn
thì có thể bao gồm góp vốn bằng quyền sử dụng đất dẫn tới làm chuyển quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khơng dẫn tới làm chuyển quyền sử
dụng đất.
Đối với góp vốn bằng quyền sử dụng đất dẫn tới làm chuyển quyền sử dụng
đất gồm hai trường hợp: (i) góp vốn để thành lập pháp nhân mới (người sử dụng đất
góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ thể khác dưới hình thức hợp đồng liên
doanh để thành lập ra doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất. Trong
trường hợp này quyền sử dụng đất sẽ chuyển từ bên góp vốn sang doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngồi mới được thành lập đó); (ii) góp vốn bằng quyền sử dụng đất
33

Khoản 3 Điều 19 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP
Sỹ Hồng Quang (2016), Các hình thức góp vồn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 3/2016, tr.11-14
34

12


vào pháp nhân đã thành lập (người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã tồn tại để trở thành thành viên của doanh
nghiệp đó. Trong trường hợp này quyền sử dụng đất chuyển từ bên góp vốn sang
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đã thành lập nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất).
Đối với góp vốn bằng quyền sử dụng đất không dẫn tới làm chuyển quyền sử
dụng đất có thể hiểu là trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng
đất với chủ thể khác dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Theo quy định tại
khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư 2014: “Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là
hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh
phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế”. Do
đó, đối với hình thức góp vốn này quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên góp vốn
bằng quyền sử dụng đất nhưng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với tư cách
là bên tham gia quan hệ góp vốn nên cũng được tham gia vào việc sử dụng đất.
Thứ ba, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể tiếp cận đất đai bằng
cách nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử
lý nợ35. Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất trong một số trường hợp
được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Do đó, trong trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với tư cách

là tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (chẳng hạn, trường hợp
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi là hiện diện thương mại tại Việt Nam của tổ
chức tín dụng nước ngồi36) cũng có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Các bên
trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận để bên nhận thế chấp
được nhận chính quyền sử dụng đất này nhằm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên thế chấp37. Tuy nhiên, tổ chức tín dụng chỉ được nắm giữ quyền sử dụng
đất do việc xử lý nợ vay trong thời hạn 03 năm và sau đó phải tiến hành chuyển
nhượng cho chủ thể khác38. Bởi vì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng
thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu không thuộc
trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với chuyển nhượng DAĐT)
nên không thể thực hiện việc mua lại quyền sử dụng đất này. Như vậy, mặc dù
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với tư cách là tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam có thể nhận quyền sử dụng đất thơng qua thỏa thuận trong
35

Điểm k khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013
Khoản 8 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010 (Luật Các tổ chức tín dụng
2010)
37
Khoản 15 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
38
Khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng 2010
36

13


hợp đồng thế chấp để xử lý nợ nhưng thời hạn sử dụng đất tối đa là 03 năm nên
không đảm bảo mục đích sử dụng lâu dài để đầu tư kinh doanh. Do đó, tác giả sẽ

khơng đề cập tới cách thức tiếp cận đất đai thông qua việc nhận quyền sử dụng đất
theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ tại chương 2 nữa.
1.2.2.3 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thông qua
các giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất
Mặc dù khả năng tiếp cận đất đai thông qua giao dịch quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có nhiều hạn chế hơn so với các chủ thể sử
dụng đất khác. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 đã “công bằng” hơn trong việc tạo cơ
hội để các chủ thể tiếp cận đất đai thông qua các giao dịch khác liên quan đến quyền
sử dụng đất gồm nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất39;
nhận chuyển nhượng một phần hoặc tồn bộ DAĐT có sử dụng đất40; tham gia giao
dịch tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm41; sử dụng đất trong
trường hợp hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp42.
Thứ nhất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn
đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.
Vốn đầu tư là tài sản do nhà đầu tư bỏ ra để thực hiện hoạt động kinh doanh
thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn
góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện DAĐT 43.
Do đó, quyền sử dụng đất trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao
dịch dân sự là tài sản nên cũng được coi là vốn đầu tư và giá trị quyền sử dụng đất
là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất44. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 1 Điều 169
Luật Đất đai 2013 lại quy định về việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị
quyền sử dụng đất. Như vậy, chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất
được hiểu và thực hiện như thế nào trong khi giá trị quyền sử dụng đất không được
coi là vốn đầu tư mà chỉ là cơ sở để xác định tổng giá trị đầu tư của một chủ thể
kinh doanh nếu trong phần vốn đầu tư có quyền sử dụng đất.
Từ các quy định về chuyển nhượng phần vốn góp, chuyển nhượng cổ phần
trong Luật Doanh nghiệp 2014 hay quy định về hình thức đầu tư mua cổ phần, phần
vốn góp trong Luật Đầu tư 2014 thì có thể cho rằng chuyển nhượng vốn đầu tư là
việc bán lại phần vốn mà mình đã đầu tư vào dự án hay đã góp vào một doanh


39

Điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013
Điều 194 Luật Đất đai 2013
41
Khoản 1 Điều 175, khoản 2 Điều 179, khoản 2 Điều 183, Điều 189 Luật Đất đai 2013
42
Điểm m khoản 1 Điêu 169 Luật Đất đai 2013
43
Khoản 5, khoản 18 Điều 3 Luật Đầu tư 2014
44
Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013
40

14


nghiệp (dưới dạng cổ phần hoặc phần vốn góp)45. Như vậy, với quy định của pháp
luật đất đai hiện hành thì chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất
thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chỉ đơn thuần là chuyển nhượng
phần vốn góp (cổ phần) của chủ thể đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đối với quan điểm cho rằng chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử
dụng đất cũng chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vì, hệ quả của
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử
dụng đất giống nhau.Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị
quyền sử dụng đất cũng được cấp Giấy chứng nhận và Văn phòng đăng ký đất đai
cũng thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu
đất đai. Tuy nhiên, với cách hiểu này lại gặp phải vấn đề sau:
Trước hết theo quy định tại Điều 39 NĐ 43/2014/NĐ-CP thì “giá trị quyền sử

dụng đất phải được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp”46 và “khi chuyển nhượng
vốn đầu tư phải xác định phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị vốn
chuyển nhượng”. Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất đem góp vốn sẽ được
định giá và trở thành một phần trong tổng số vốn của doanh nghiệp. Do đó, nếu
quyền sử dụng đất đã phải “vốn hóa” thì khi chuyển nhượng vốn đầu tư này làm sao
xác định được phần vốn đầu tư nào là giá trị quyền sử dụng đất và phần vốn đầu tư
nào không phải là giá trị quyền sử dụng đất47. Bởi vì phần vốn góp là quyền sử dụng
đất chỉ có thể xác định ở giai đoạn góp vốn.
Bên cạnh đó, chủ thể thực hiện chuyển nhượng vốn đầu tư phải là chủ thể góp
vốn. Tuy nhiên, khi quyền sử dụng đất được đem góp vốn thì phải thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp nhận góp vốn và trở thành tài sản của
doanh nghiệp này. Do đó, doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mới
có quyền khai thác, định đoạt quyền sử dụng đất và bên góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khơng cịn được coi là người sử dụng đất nữa nên khơng có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Đối với quan điểm cho rằng chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử
dụng đất chỉ đơn thuần là chuyển nhượng phần vốn góp (cổ phần) của chủ thể đã
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bởi vì, pháp luật cho phép chủ sở hữu hợp pháp
của phần vốn góp (cổ phần) có quyền chủ động quyết định việc có tiếp tục đầu tư
45

Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn về vấn đề “Chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất” trong
Luật Đất đai 2013”, Nhà nước và Pháp luật, số 8/2015, tr.65-70
46
Trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp.
47
Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất bản Hồng Đức,
tr.184


15


hay “bán” cho người khác khi thỏa mãn một số điều kiện nhất định. Hơn nữa, theo
quy định tại khoản 1 Điều 39 Thơng tư 02/2015/TT-BTNMT thì “giá trị quyền sử
dụng đất phải được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp” nên khơng có sự khác biệt
giữa góp vốn bằng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng tài sản khác. Các chủ thể
đều có thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phần vốn góp (cổ phần) khi thỏa
mãn một số điều kiện nhất định. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất
đai 2013 chỉ quy định một chủ thể duy nhất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Do đó,
việc Luật Đất đai 2013 có sự phân biệt chủ thể tham gia giao dịch khiến cho việc
hiểu theo cách này thiếu tính thuyết phục.
Thứ hai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng một
phần hoặc toàn bộ DAĐT có sử dụng đất.
Chuyển nhượng một phần hoặc tồn bộ DAĐT có thể hiểu là việc chuyển
nhượng các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với tồn bộ hoặc một phần dự
án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới để chủ đầu tư mới tiếp tục triển khai đầu tư
xây dựng bất động sản để kinh doanh theo tiến độ, nội dung của dự án hoặc phần dự
án đã chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng một phần hoặc tồn bộ DAĐT có thể
gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc không gắn với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DAĐT gắn với chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nếu bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà số tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước48. Thông qua giao dịch này doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi sẽ trở thành người sử dụng đất mới vì đồng thời là bên nhận chuyển nhượng
DAĐT và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng một phần hoặc tồn bộ DAĐT có sử dụng đất không gắn với
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước49. Thơng qua giao dịch này, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cũng có
thể trở thành người sử dụng đất mới vì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến
48
49

Điểm a khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Điểm b khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

16


hành thu hồi đất của bên chuyển nhượng dự án và quyết định giao đất, cho thuê đất
cho bên nhận chuyển nhượng.
Thứ ba, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia giao dịch tài sản
gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có
thể giao dịch tài sản gắn liền với đất mà không được giao dịch quyền sử dụng đất,
trừ quyền sử dụng đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được
phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được cho thuê lại50.
Trong số các giao dịch tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể tiếp cận đất đai thơng qua việc mua
tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc tham gia quan hệ góp vốn
bằng tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm; bởi vì khi tham gia các giao

dịch này, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước tiếp tục cho thuê
đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại với mục đích đã xác định. Mặt khác, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng thể tiếp cận đất đai thông qua nhận tặng
cho, nhận thế chấp, nhận thừa kế, thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền th đất
hàng năm51 bởi vì pháp luật khơng cho phép tham gia hoặc được tham gia nhưng
không đáp ứng nhu cầu cần tiếp cận đất đai.
Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai trong trường
hợp hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp.
Hợp nhất doanh nghiệp là hai hoặc một số công ty (công ty bị hợp nhất) có thể
hợp nhất thành một cơng ty mới (công ty hợp nhất), đồng thời chấm dứt tồn tại của
các công ty bị hợp nhất52. Sáp nhập doanh nghiệp là một hoặc một số công ty (công
ty bị sáp nhập) có thể sáp nhập vào một cơng ty khác (cơng ty nhận sáp nhập) bằng
cách chuyển tồn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp sang công ty nhận
sáp nhập, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của công ty bị sáp nhập53. Do đó, sau khi
hợp nhất, sáp nhập thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với tư cách cơng ty
hợp nhất, cơng ty nhận sáp nhập có thể tiếp cận đất đai của những công ty bị hợp
nhất, công ty bị sáp nhập đang sử dụng đất.

50

Điểm đ khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013
Trừ trường hợp thuê tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Giao dịch này sẽ
được tác giả nghiên cứu đồng thời với giao dịch thuê lại quyền sử dụng đất.
52
Khoản 1 Điều 194 Luật Doanh nghiệp 2014
53
Khoản 1 Điều 195 Luật Doanh nghiệp 2014
51


17


KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Luật Đất đai 2013 đã chính thức quy định chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài với tư cách người sử dụng đất để thay thế cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất để thực hiện DAĐT tại Việt Nam được quy định theo Luật Đất
đai 2003. Việc thay đổi này là phù hợp, thể hiện đúng chủ thể thực sự sử dụng đất.
Mặc dù pháp luật chưa có quy định cụ thể nhưng quyền tiếp cận đất đai của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể hiểu là khả năng mà pháp luật quy định cho
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được trực tiếp sử dụng đất đai, hưởng lợi từ
đất đai theo nhu cầu của mình (dù với tư cách là “người sử dụng đất” theo quy định
tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 hay không).
Thông qua thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản
nói chung, một chủ thể có nhiều cách thức để tiếp cận đất đai như được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất; tham gia giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp, thuê, thuê lại, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất); tham gia các giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,
không phải tất cả các chủ thể đều được pháp luật quy định “cơ hội” tiếp cận đất đai
như nhau. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì chỉ có thể tiếp cận đất
đai thông qua (i) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; (ii) thuê, thuê lại quyền sử
dụng đất; (iii) tham gia quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (iv) nhận chuyển
nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; (v) nhận chuyển nhượng một phần
hoặc tồn bộ DAĐT có sử dụng đất; (vi) mua tài sản, tham gia quan hệ góp vốn
bằng tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm; (vii) hợp nhất, sáp nhập
doanh nghiệp có sử dụng đất.
Nhìn chung pháp luật hiện hành đã quy định thơng thoáng hơn về khả năng
tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhưng trong một chừng
mực nhất định vẫn có những hạn chế hơn so với các nhà đầu tư khác. Với mỗi cách
thức mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể thực hiện để tiếp cận đất đai

sẽ có những đặc điểm riêng về điều kiện áp dụng, trình tự thủ tục tiến hành và vẫn
còn tồn tại những điểm bất cập khơng rõ ràng cần phải được sửa đổi. Đó cũng chính
là những nội dung tiếp theo sẽ được tác giả trình bày cụ thể tại chương 2.

18


CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI
CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI
KIẾN NGHỊ VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN
2.1 Quy định pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn
đầu tƣ nƣớc ngồi thơng qua việc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất
2.1.1 Các hình thức giao đất, cho thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi
Mặc dù doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có nhiều cách thức để xác lập
quyền sử dụng đất để đầu tư kinh doanh như được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi này đều quy về hai hình thức là giao đất có thu tiền sử
dụng đất và thuê đất (thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê - tùy thuộc vào việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất nào). Quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi trong q trình sử dụng đất sẽ được xác định theo
hình thức sử dụng đất của họ. Luật Đất đai 2013 không cho phép doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất được lựa chọn hình thức sử dụng đất, trừ trường
hợp đã được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
để thực hiện DAĐT xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trước
ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) thì được lựa chọn
tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất54.
Ngồi ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được lựa chọn phương thức

thanh toán là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hay một lần cho cả thời gian thuê
và trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì cũng
được lựa chọn chuyển sang trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê55, trừ
trường hợp sử dụng đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối để thực hiện DAĐT ni trồng
thủy sản chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm56. Việc lựa chọn này không
chỉ đơn thuần là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khác nhau mà nó cịn ảnh hưởng
nhất định tới quyền năng được phép thực hiện đối với quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất sau này.
Đối với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước
giao đất. Theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013 thì doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi hoạt động đầu tư kinh doanh không thể được Nhà nước giao đất
54

Khoản 5 Điều 60 Luật Đất đai 2013
Điều 172 Luật Đất đai 2013
56
Điểm c khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013
55

19


×