Câu hỏi trắc nghiệm Bài tập THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Dành cho sinh viên khối ngành kinh tế Quản trị kinh doanh)

BỘ MÔN NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ - KHOA NGÂN HÀNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HỒNG VĨNH LỘC

SÁCH THAM KHẢO

Câu hỏi trắc nghiệm & Bài tập

THẢM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(Dành cho sinh viên khối ngành kinh tế
& Quản trị kinh doanh)

6 cấp độ kiến thức của thang đo Bloom

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019

MỤC LỤC
LỜI GIỚI THIỆU


PHẦN THỨ NHẤT: TRẮC NGHIỆM VÀ Tự LUẬN
1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 2 Nhớ 2
Hiểu 6
Vận dụng
10
Phân tích
12
Chương 2. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
17

Nhớ 17
Hiểu 21
Vận dụng
23
Phân tích
29
Chương 3. THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MĨC THIẾT BỊ
43
Nhớ 43
Hiểu 47
Vận dụng
49
Phân tích
52
Chương 4. THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
59
Nhớ 59
Hiểu 62
Vận dụng
63
Phân tích
68
PHẦN THỨ HAI: MỘT SỐ ĐỀ THI MẪU
74
Đề số 1
75
Đáp án đề số 1
80
Đề số 2
82

Đáp án đề số 2
87
Đề số 3
89
Đáp án đề số 3
94
TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI GIỚI THIỆU
Để đáp ứng nhu cầu về tài liệu học tập cho sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trị
kinh doanh của Trường Đại Học Ngân hàng TPHCM nói riêng, sinh viên khối ngành
Kinh tế & Quản trị kinh doanh của các trường đại học ở Việt Nam nói chung, Bộ mơn
Ngân hàng Đầu tư thuộc Khoa Ngân hàng của trường Đại Học Ngân hàng TPHCM tổ
chức biên soạn tài liệu tham khảo: “Câu hỏi trắc nghiệm và bài tập Thẩm định giá
tài sản”.
Tài liệu tham khảo này cùng với Giáo trình Thẩm định giá tài sản do Bộ môn Ngân
hàng Đầu tư thuộc Khoa Ngân hàng của trường Đại Học Ngân hàng biên soạn sẽ là bộ
tài liệu học tập hữu ích cho sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trị kinh doanh của
Trường Đại Học Ngân hàng TPHCM nói riêng, sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản
trị kinh doanh của các trường đại học ở Việt Nam nói chung.


Tài liệu tham khảo này được tổ chức biên soạn dựa trên kinh nghiệm hơn 10 năm
nghiên cứu và giảng dạy của tác giả. Tài liệu tham khảo cũng sẽ rất hữu ích cho các
thẩm định viên của các cơng ty thẩm định giá, đặc biệt là các chuyên viên thẩm định
tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam.
Tài liệu tham khảo này được biên soạn nhằm giúp cho sinh viên chuyên ngành ngân
hàng đạt được các chuẩn đầu ra của học phần Thẩm định giá tài sản tại Trường Đại học
Ngân hàng TPHCM, bao gồm:

•
•

• Khả năng nhận diện, phân tích và giải quyết các vấn đề chuyên môn trong lĩnh
vực ngân hàng;
Khả năng tổ chức và làm việc nhóm;
Khả năng vận dụng kỹ năng nghề nghiệp trong lĩnh vực ngân hàng.
Cấu trúc của tài liệu tham khảo này được chia thành hai phần:
Phần thứ nhất bao gồm 240 câu trắc nghiệm và 13 bài tập tình huống kèm phần trả lời
trắc nghiệm và bài giải gợi ý các tình huống để giúp sinh viên hệ thống hóa lại cơ sở lý
thuyết và được phân thành 4 cấp độ của thang đo Bloom (Nhớ - Hiểu - Vận dụng Phân tích). Số lượng câu trắc nghiệm và bài tập tình huống phân bổ cho từng chương
cụ thể như sau:
Chươn Tên chương
g
1 Tổng quan thẩm định giá tài sản

Trắc nghiệm
60 câu

Bài tập tình
huống
2 bài

2 Thẩm định giá bất động sản

75 câu

5 bài

3 Thẩm định giá máy móc thiết bị

60 câu

3 bài

4 Thẩm định giá trị doanh nghiệp

45 câu

3 bài

Phần thứ hai bao gồm một số đề thi mẫu nhằm giúp sinh viên làm quen với định dạng
đề thi kết thúc học phần Thẩm định giá tài sản tại Trường Đại học Ngân hàng TPHCM.
Các đề thi này có đáp án kèm theo để giúp cho sinh viên tự mình kiểm tra được mức
độ đáp ứng u cầu về tích lũy kiến thức của mơn học. Các đề thi mẫu này được thiết
kế đến cấp độ 4 của Thang đo Boom (Nhớ - Hiểu - Vận dụng - Phân tích) và bao qt
được tồn bộ khối lượng kiến thức của môn học.
Với kỳ vọng lớn lao như trên, nhưng do đây là lần đầu tiên biên soạn, nên chắc rằng tài
liệu tham khảo này vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả mong nhận được
những đóng góp hữu ích từ Q đọc giả để kịp thời chỉnh sửa và hoàn thiện hơn cho


những lần tái bản sau.
Chân thành cảm ơn sự quan tâm và ủng hộ của Quý đọc giả. Mọi ý kiến đóng góp xin
vui lịng gửi đến hộp thư điện tử
Trân trọng
Sài Gòn, Vu Lan 2019
TÁC GIẢ

1

PHẦN THỨ NHẤT

TRẮC NGHIỆM & TỰ LUẬN

Nhớ - Hiểu - Vận dụng - Phân tích


Chương 1
TỔNG QUAN VỀ THẲM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN
GIỚI THIỆU
Chương 1 nhằm trang bị cho sinh viên kiến thức cơ bản về hoạt động thẩm định giá tài sản và
được chia thành 4 cấp độ của thang đo Bloom.
Ở cấp độ Nhớ, sinh viên có 30 câu hỏi trắc nghiệm để nhớ lại các khái niệm cơ bản, cơ sở giá
trị, cách tiếp cận, phương pháp và các nguyên tắc thẩm định giá.
Ở cấp độ Hiểu, sinh viên có 30 câu trắc nghiệm để hiểu được các mục đích thẩm định giá
được thực hiện dựa trên các cơ sở giá trị nào? Các nguyên tắc thẩm định giá nào được vận
dụng trong từng cách tiếp cận? Các phương pháp thẩm định giá được vận dụng trong các
trường hợp nào? Ưu nhược điểm của các phương pháp thẩm định giá?
Ở cấp độ Vận dụng, sinh viên có một bài tập vận dụng kiến thức lập kế hoạch thẩm định giá,
thu thập và phân tích thơng tin thu thập được.
Ở cấp độ Phân tích, sinh viên làm bài tập về lập Báo cáo thẩm định giá cho một yêu cầu thẩm
định giá cụ thể từ khách hàng.
NHỚ
A.
B.
C.
D.
A.

B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.

1.1.
Thẩm định giá tài sản là hoạt động:
Quy định giá cả của các loại tài sản;
Xác định giá trị của các loại tài sản;
Ước tính giá trị của các loại tài sản;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.2.
Sự ước tính giá trị của tài sản phải phù hợp với:
Địa điểm của tài sản;
Thời điểm thẩm định giá;
Mục đích thẩm định giá;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.3.
Giá cả trong thẩm định giá được hiểu là:
Giá cả thị trường của tài sản;
Giá cả khác với giá trị thị trường của tài sản;
Giá cả đối với số ít người khơng đại diện cho thị trường;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1-4Chi phí trong thẩm định giá là:
Số tiền chi ra để mua sắm một tài sản có tính hữu ích tương tự;
Số tiền chi ra để xây dựng một tài sản có tính hữu ích tương tự;
Giá thanh tốn cho một tài sản có tính hữu ích tương tự;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.


A.
B.
C.
D.
A.
C.
D.
A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.

D.
A.
B.
C.
D.
A.
B.

C.

1.5.
Thu nhập hoạt động ròng trong thẩm định giá được tính bằng:
Thu nhập
trừ chi phí
hoạt động khơng
kể khấu hao;
Thu nhập
trừ chi phí
hoạt động khơng
kể khấu hao và thuế thu
nhập;
Thu nhập
trừ chi phí
hoạt động khơngkể khấu hao, chi phí
vốn và
thuế thu nhập;
Tất cả các đáp án trên đều sai.
1.6.
Giá trị ước tính của tài sản thẩm định:
Khơng phải giá cả thực tế xảy ra của một tài sản trong một cuộc trao đổi;
B. Chỉ là ý kiến của thẩm định viên về giá cả có thể xảy ra nhất của một tài sản trong một
cuộc trao đổi;
Là giá cả giả thuyết trong một cuộc trao đổi dự kiến xảy ra;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.7.
Kết quả thẩm định giá tài sản được thể hiện bằng:
Mức giá ước tính;
Khoảng giá;

Mức giá có tính đến biên độ dao động;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.8.
Đối tượng thẩm định giá bao gồm:
Tài sản hữu hình;
Tài sản vơ hình;
Tài sản tài chính;
Tài sản hữu hình, tài sản vơ hình và nợ phải trả.
1.9.
Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá được hiểu là:
A. Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên người bán sẵn sàng bán và 1
bên người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan và độc lập, các bên
hành động một cách có hiểu biết và khơng bị ép buộc;
B. Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên người bán sẵn sàng bán và 1
bên nhiều người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan và độc lập, các
bên hành động một cách có hiểu biết và khơng bị ép buộc;
C. Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên nhiều người bán sẵn sàng
bán và 1 bên người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan và độc lập, các
bên hành động một cách có hiểu biết và không bị ép buộc;
Tất cả các đáp án trên đều sai.
1.10.
Thẩm định giá trị cổ phần đang niêm yết được thực hiện trên cơ sở:
Giá trị thị trường;
Giá trị hợp lý;
Giá trị đặc biệt;
Giá trị đầu tư.
1.11.
Thẩm định giá trị tài sản mục đích bảo đảm tiền vay được thực hiện trên cơ sở:
Giá trị thị trường;
Giá trị hợp lý;

Giá trị đặc biệt;


D. Giá trị đầu tư.
1.12.
Thẩm định giá trị tài sản mục đích đặc biệt được thực hiện trên cơ sở:
A. Giá trị thị trường;
B. Giá trị hợp lý;
C. Giá trị đặc biệt;
D. Giá trị đầu tư.
1.13.
Thẩm định giá trị tài sản mục đích đầu tư dài hạn được thực hiện trên cơ sở:
A. Giá trị thị trường;
B. Giá trị hợp lý;
C. Giá trị đặc biệt;
D. Giá trị đầu tư.
1.14.
Nguyên tắc hữu dụng cao nhất và hiệu quả nhất của một tài sản phải khả thi về:
A. Kỹ thuật;
B. Kỹ thuật và tài chính;
C. Pháp lý, kỹ thuật và tài chính;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.15.
Nguyên tắc cung cầu trong thẩm định giá đòi hỏi:
A. Giá cả của các tài sản phải phù hợp với quan hệ cung cầu của các tài sản trên thị
trường;
B. Giá cả của tài sản tỷ lệ thuận với cầu về tài sản;
C. Giá cả của tài sản tỷ lệ nghịch với cung về tài sản;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.16.

Nguyên tắc thay đổi trong thẩm định giá có nghĩa là giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay
đổi của:
A. Các yếu tố hình thành nên giá trị;
B. Bản thân giá trị tài sản;
C. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.17.
Nguyên tắc thay thế trong thẩm định giá có nghĩa là:
A. Khi các tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì
tài sản đó sẽ bán được trước;
B. Khi các tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá cao nhất thì
tài sản đó sẽ bán được trước;
C. Khi các tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá trung bình thì
tài sản đó sẽ bán được trước
D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
1.18.
Nguyên tắc cân bằng trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là tài sản thẩm định phải đạt được
sự cân bằng về:
A. Lợi ích của các bên tham gia vào giao dịch thẩm định giá;
B. Thu nhập do tài sản mang lại;
C. Các yếu tố cấu thành nên giá trị tài sản;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.


A.
B.
C.
D.
A.
B.

C.
D.

A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.

A.
B.
D.

A.
B.
C.
D.

A.
B.
C.
D.

1.19.
Nguyên tắc phân phối thu nhập trong thẩm định giá có nghĩa là thu nhập do đất đai tạo ra sau
khi đã phân phối cho:
Vốn;

Vốn và lao động;
Vốn, lao động và quản lý;
Vốn, lao động, nghĩa vụ với nhà nước và quản lý.
1.20.
Nguyên tắc đóng góp trong thẩm định giá tài sản được tính bằng:
Chi phí lắp đặt các bộ phận hợp thành tài sản;
Chi phí tháo dỡ các bộ phận hợp thành tài sản;
Sự đóng góp về mặt giá trị của các bộ phận tài sản;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.21.
Nguyên tắc phù hợp trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là tài sản thẩm định phải phù hợp
với:
Nhu cầu của tài sản trên thị trường;
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản;
Môi trường tài sản tọa lạc;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.22.
Nguyên tắc cạnh tranh trong thẩm định giá tài sản đòi hỏi thẩm định viên phải đánh giá:
Mức độ cạnh tranh của tài sản trên thị trường;
Mức độ cạnh tranh của ngành kinh doanh của tài sản;
Mức độ cạnh tranh của tài sản lẫn của ngành kinh doanh của tài sản trên thị trường;
Tất cả các đáp án trên đều sai.
1.23.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là thẩm định viên
phải dự tính:
Khả năng sinh lợi của tài sản trong tương lai;
Lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua;
C. Khả năng sinh lợi của tài sản trong tương lai và/hoặc lợi ích dự kiến nhận được từ
quyền sử dụng tài sản của người mua;
Tất cả các đáp án trên đều sai.

1.24.
Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các
tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thơng tin về giá trên thị trường là:
Cách tiếp cận thị trường;
Cách tiếp cận chi phí;
Cách tiếp cận thu nhập;
Tất cả các đáp án trên đều sai.
1.25.
Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá thơng qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng,
cơng dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định
giá là:
Cách tiếp cận thị trường;
Cách tiếp cận chi phí;
Cách tiếp cận thu nhập;
Tất cả các đáp án trên đều sai.


A.
B.
C.
D.

A.
B.
C.
D.

A.
B.
C.

D.

A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.

A.
B.
C.
D.
A.
C.

1.26.
Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá thơng qua việc quy đổi dịng tiền trong tương lai có
được từ tài sản về giá trị hiện tại là:
Cách tiếp cận thị trường;
Cách tiếp cận chi phí;
Cách tiếp cận thu nhập;
Tất cả các đáp án trên đều sai.
1.27.
Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản
tương tự là:
Phương pháp so sánh;
Phương pháp chi phí;

Phương pháp vốn hóa thu nhập;
Phương pháp chiết khấu dịng tiền.
1.28.
Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài
sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài
sản thẩm định giá là:
Phương pháp so sánh;
Phương pháp chi phí thay thế;
Phương pháp chi phí tái tạo;
Phương pháp chiết khấu dịng tiền.
1.29.
Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để
tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, cơng dụng theo giá thị
trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá là:
Phương pháp so sánh;
Phương pháp chi phí thay thế;
Phương pháp chi phí tái tạo;
Phương pháp chiết khấu dòng tiền.
1.30.
Thẩm định giá tài sản tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng phương pháp:
Vốn hóa trực tiếp;
Thặng dư;
Phương pháp chiết khấu dịng tiền;
Tất cả các phương pháp trên.
HIỂU
1.31.
Tổ chức có chức năng thẩm định giá có thể là:
Cơng ty quản lý tài sản (AMC) trực thuộc Tổ chức tín dụng;
Doanh nghiệp thẩm định giá độc lập;
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Tất cả các tổ chức trên.
1.32.
Tài sản nào dưới đây thuộc thẩm quyền thẩm định giá của các công ty thẩm định giá?
Giá đất của bất động sản thế chấp;
B. Giá đất để tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân theo hệ số điều chỉnh giá
đất;
Giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất;


D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.33.
Tài sản góp vốn vào doanh nghiệp:
A. Bắt buộc phải thẩm định giá;
B. Do các bên góp vốn thống nhất và lập thành biên bản;
C. Khơng có quy định cụ thể;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.34.
Thẩm định giá tài sản cho mục đích thanh lý được thực hiện trên cơ sở giá trị bắt buộc phải
bán là do:
A. Người mua kỳ vọng mua được giá thấp hơn giá trị thực tế của tài sản;
B. Người bán muốn bán nhanh để tái đầu tư hoặc xây dựng, mua sắm mới tài sản;
C. Khơng có đủ thời gian để lựa chọn giá bán tốt nhất;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.35.
Thẩm định giá tài sản cho mục đích đầu tư được thực hiện trên cơ sở giá trị đầu tư là do:
A. Nhà đầu tư theo đuổi mục tiêu đầu tư đã định;
B. Nhà đầu tư dự kiến lợi ích nhận được trong tương lai;
C. Giá trị đầu tư tùy thuộc vào mức độ rủi ro;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.36.

Thẩm định giá tài sản cho mục đích bảo hiểm được thực hiện trên cơ sở giá trị hợp lý là do:
A. Bồi thường một phần thiệt hại để mua hoặc xây dựng hay sửa chữa tài sản;
B. Tùy thuộc vào phí bảo hiểm;
C. Ngăn chặn hành vi trục lợi của người mua bảo hiểm;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.37.
Thẩm định giá tài sản cho mục đích tính thuế được thực hiện trên cơ sở giá trị hợp lý là do:
A. Bảng giá tài sản tính thuế của Nhà nước thường thấp hơn giá trị thị trường;
B. Bảng giá tài sản tính thuế của Nhà nước ít được cập nhật theo giá trị thị trường;
C. Gía trị tài sản giao dịch mục đích tính thuế thường thấp hơn giá thị trường;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.38.
Thẩm định giá tài sản mục đích phát mại được thực hiện trên cơ sở giá trị bắt buộc phải bán là
do:
A. Thời gian bán ngắn hơn mức bình thường;
B. Người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bị cưỡng ép bán;
C. Người mua biết rõ tình trạng người bán chưa sẵn sàng bán;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.39.
Thẩm định giá tài sản có thị trường hạn chế được thực hiện trên cơ sở giá trị đặc biệt là do:
A. Khơng có nhiều người mua và nhiều người bán;
B. Muốn bán phải có q trình tiếp thị lâu dài;
C. Dựa trên cơng dụng của tài sản hơn là khả năng chuyển nhượng của tài sản trên thị
trường;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.40.
Thẩm định giá tài sản chuyên dùng được thực hiện trên cơ sở giá trị đặc biệt là do:
A. Ít có tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường;
B. Tài sản chỉ sử dụng cho một đối tượng và một mục đích nhất định;

C. Thẩm định giá dựa và công dụng và chức năng kinh tế của tài sản;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.41.
Thẩm định giá tài sản đặc biệt được thực hiện trên cơ sở giá trị đặc biệt là do:
A. Tài sản được thiết kế cho một mục đích đặc biệt;
B. Tài sản có các đặc điểm đặc biệt thu hút người mua đặc biệt;
C. Do khả năng tài chính hoặc động cơ của một người mua đặc biệt;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.42.
Giá trị tài sản nào dưới đây luôn được thẩm định cao hơn giá trị thị trường?
A. Giá trị đầu tư của một nhà đầu tư chiến lược;
B. Giá trị tài sản tính thuế;
C. Giá trị tài sản phát mại;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.43.
Giá trị tài sản nào dưới đây luôn được thẩm định thấp hơn giá trị thị trường?
A. Giá trị đầu tư của một nhà đầu tư chiến lược;
B. Giá trị tài sản mua bán;
C. Giá trị tài sản phát mại;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.44.
Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong cách tiếp cận thị trường?
A. Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất;
B. Nguyên tắc cung cầu;
C. Nguyên tắc cạnh tranh;
D. Cả 3 nguyên tắc trên.
1.45. '
'
Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong cách tiếp cận chi phí?

A. Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất;
B. Nguyên tắc thay thế;
C. Nguyên tắc đóng góp;
D. Cả 3 nguyên tắc trên.
1.46. '
'
Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong cách tiếp cận thu nhập?
A. Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất;
B. Nguyên tắc cân bằng;
C. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai;
D. Cả 3 nguyên tắc trên.
1.47.
Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản:
A. Có tài sản tương tự được giao dịch phổ biến trên thị trường;
B. Có thể ước tính được chi phí để thay thế tài sản tương tự hay tái tạo tài sản y hệt tài
sản thẩm định;
C. Có dịng thu nhập được tạo từ tài sản ổn định vĩnh viễn;
D. Có dịng thu nhập được tạo từ tài sản là hữu hạn.
1.48.
Phương pháp chi phí được áp dụng để thẩm định giá tài sản:
A. Có tài sản tương tự được giao dịch phổ biến trên thị trường;
B. Có thể ước tính được chi phí để thay thế tài sản tương tự hay tái tạo tài sản y hệt tài
sản thẩm định;


C. Có dịng thu nhập được tạo từ tài sản ổn định vĩnh viễn;
D. Có dịng thu nhập được tạo từ tài sản là hữu hạn.
1.49.
Phương pháp vốn hóa được áp dụng để thẩm định giá tài sản:
A. Có tài sản tương tự được giao dịch phổ biến trên thị trường;

B. Có thể ước tính được chi phí để thay thế tài sản tương tự hay tái tạo tài sản y hệt tài
sản thẩm định;
C. Có dịng thu nhập được tạo từ tài sản ổn định vĩnh viễn;
D. Có dịng thu nhập được tạo từ tài sản là hữu hạn.
1.50.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền được áp dụng để thẩm định giá tài sản:
A. Có tài sản tương tự được giao dịch phổ biến trên thị trường;
B. Có thể ước tính được chi phí để thay thế tài sản tương tự hay tái tạo tài sản y hệt tài
sản thẩm định;
C. Có dịng thu nhập được tạo từ tài sản ổn định vĩnh viễn;
D. Có dịng thu nhập được tạo từ tài sản là hữu hạn.
1.51.
Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh có ưu điểm là:
A. Dễ thực hiện đối với các tài sản có thể so sánh;
B. Có thể sử dụng phương pháp này để kiểm tra các phương pháp khác;
C. Thích hợp với tài sản tạo ra thu nhập;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.52.
Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí có ưu điểm là:
A. Dễ thực hiện đối với các tài sản có thể so sánh;
B. Có thể sử dụng phương pháp này để kiểm tra các phương pháp khác;
C. Thích hợp với tài sản tạo ra thu nhập;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.53.
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có ưu điểm là:
A. Thích hợp với những bất động sản có tiềm năng phát triển;
B. Có dự kiến đến những lợi ích nhận được trong tương lai;
C. Có tính đến lợi nhuận cho nhà đầu tư;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.54.

Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa có ưu điểm là:
A. Dễ thực hiện đối với các tài sản có thể so sánh;
B. Có thể sử dụng phương pháp này để kiểm tra các phương pháp khác;
C. Thích hợp với tài sản tạo ra thu nhập đều và vĩnh viễn;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.55.
Thẩm định giá bằng phương pháp chiết khấu dịng tiền có ưu điểm là:
A. Dễ thực hiện đối với các tài sản có thể so sánh;
B. Có thể sử dụng phương pháp này để kiểm tra các phương pháp khác;
C. Thích hợp với tài sản tạo ra thu nhập;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.56.
Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh có hạn chế là:
A. Thơng tin thu thập mang tính lịch sử;
B. Giá cả của các tài sản so sánh có thể biến động;


D.
A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.

A.
B.
C.
D.

C. Khó tìm được ít nhất 3 tài sản so sánh đã được giao dịch thành công gần với thời điểm
thẩm định giá;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.57.
Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí có hạn chế là:
Khó ước tính được chi phí sản xuất, xây dựng hay chế tạo tài sản thay thế hay tái tạo;
Chi phí khơng phải lúc nào cũng tạo nên giá trị;
Chủ quan trong việc xác định giá trị còn lại;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.58.
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có hạn chế là:
Chỉ là một phương án giả định;
Khó tính hết đầy đủ chi phí phát triển;
Doanh thu phát triển có thể thay đổi;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.59.
Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa thu nhập có hạn chế là:
Dịng thu nhập đều vĩnh viễn khó xảy ra trong thực tế;
Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa;
Có thể có kết quả ước tính thấp hơn kết quả ước tính bằng phương pháp chi phí;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
1.60.
Thẩm định giá tài sản bằng kỹ thuật chiết khấu dịng tiền có hạn chế là:
Khó khăn trong việc xác định lãi suất chiết khấu;
Giai đoạn dự báo mang tính chủ quan;

Có thể có kết quả ước tính thấp hơn kết quả ước tính bằng phương pháp chi phí;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
TRẢ LỜI
1.
011.
061.
1.
161.
211.
1.
311.
1.
411.
461.
1.
56

C
D
B
D
C
C
D
D
D
D
A
D

1.
021.
071.
1.
171.
221.
1.
321.
1.
421.
471.
1.
57

D
A
C
A
C
A
A
D
A
A
B
D

1. D
1.
031. D 041.

081. D 091.
1. C
1.
181. C 191.
231. C 241.
1. B
1.
331. D 341.
1. C
1.
431. B 441.
481. A 491.
1. D
1.5
58
9
VẬN DỤNG

D
A
C
C
A
C
D
D
D
C
C
D

1.
051.1
1.0
1.
201.
251.
1.
351.
1.
451.
501.
1.
60

C
A
D
C
B
D
D
D
D
D
C
D

1.61.
Công ty cổ phần thẩm định giá 3 miền vừa nhận được đề nghị thẩm định giá thửa đất thuê

trong khu cơng nghiệp cho mục đích thế chấp vay vốn từ Ngân hàng TMCP Navi. Thửa đất
thẩm định giá có diện tích 2000m2 có thời hạn th 20 năm. Thời hạn thuê đất còn lại là 15


năm. Giá thuê theo hợp đồng là 50 USD/m2/năm. Tiền thuê đất đã trả hết 1 lần ngay khi ký
hợp đồng cho thuê. Giá thuê hiện tại trên thị trường cho hình thức thuê đất trả tiền thuê 1 lần
ngay khi ký hợp đồng đã lên đến 100 USD/m2/năm cho thời hạn 20 năm.
Giả sử anh/chị là thẩm định viên về giá của công ty cổ phần thẩm định giá 3 miền được phân
cơng thẩm định giá tài sản nói trên, hãy:
a. Lập kế hoạch thẩm định giá;
b. Cho biết những thơng tin cần phải thu thập?
c. Phân tích thơng tin thu thập được.
Gợi ý cách giải
a. Lập kế hoạch thẩm định giá: Kế hoạch thẩm định giá bao gồm những nội dung sau:
-

Mục tiêu thẩm định giá.

-

Yêu cầu thẩm định giá.

-

Phạm vi và nội dung công việc.

-

Cách thức tiến hành thẩm định giá.

-

Dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá.

-

Các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.

-

Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
-

Tiến độ thực hiện, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự
phải thực hiện.

-

Phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm
định giá của khách hàng.

b. Cho biết những thông tin nào cần phải thu thập?
Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho q trình thẩm định giá bao gồm:
-

Thơng tin do khách hàng cung cấp;
-

Thông tin từ kết quả khảo sát thực tế bao gồm vị trí, các tài sản so sánh, đặc điểm pháp
lý; diện tích, hình dáng, kết cấu hạ tầng (cấp và thốt nước, viễn thơng, điện, đường,

khu để xe và các yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng
tại thời điểm thẩm định giá;

-

Thông tin từ các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp trên
thị trường;

-

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá (số lượng khu công nghiệp
ở địa phương, tỷ lệ lấp đầy, giá cho thuê của các khu công nghiệp, tốc độ tăng trưởng
kinh tế, thu hút vốn đầu tư nước ngồi ở địa phương, chính sách ưu đãi đầu tư của


chính quyền địa phương, v.v.)
c. Phân tích thơng tin thu thập
Phân tích thơng tin thu thập được bao gồm:
-

Đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

-

Thị trường của tài sản thẩm định giá bao gồm: cung- cầu thuê đất khu công nghiệp, giá
thuê đất giữa các khu cơng nghiệp theo hình thức trả tiền th và thời hạn cho thuê.

-

Phân tích sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

PHÂN TÍCH

1.62.
Ơng Nguyễn là chủ sở hữu căn nhà số 01 đường Đại Lộ Phường Lớn Nhất Quận Trung Tâm
Thành phố Cao Nguyên. Căn nhà có kết cấu 5 tầng đang được ơng Nguyễn sử dụng vào mục
đích cho thuê tạo thu nhập hàng tháng là 5.000 USD. Theo hợp đồng cho thuê nhà, tiền th
tăng mỗi năm khơng q 5%.
Ngày 19/08/2019 (thứ hai), Ơng Nguyễn đã ký hợp đồng thẩm định giá số 999/HĐTĐG với
công ty cổ phần thẩm định giá Cao Nguyên để thẩm định giá trị căn nhà nói trên cho mục đích
chuyển nhượng. Thời gian hiệu lực của chứng thư thẩm định giá theo yêu cầu của ông Nguyễn
là 6 tháng.
Đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá như sau:
-

Pháp lý: GCN Quyền sử dụng đất & Quyền sở hữu nhà ở số 00001/GCN ngày
02/1/201x do UBND Quận Trung Tâm cấp

-

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản

a) Đất:
-

Mục đích sử dụng đất: Đất ở đơ thị

-

Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng

-

Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài

-

Diện tích sử dụng thực tế: 120m2 (6mx20m)

-

Diện tích sử dụng được cơng nhận: 120m2 (6mx20m)

b) Tài sản gắn liền với đất:
-

Loại tài sản: Nhà ở

-

Năm xây dựng: 2015

-

Kết cấu: 5 tầng (BTCT)

-

Diện tích sàn xây dựng: 600m2

Giả sử anh/chị là thẩm định viên về giá của công ty cổ phần thẩm định giá Cao Nguyên được

phân cơng thẩm định giá tài sản nói trên, hãy:
a. Thiết lập cơ sở giá trị của thẩm định giá cho mục đích thế chấp;
b. Chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp với đặc điểm kinh tế kỹ
thuật của tài sản;
c. Vận dụng các nguyên tắc thẩm định giá phù hợp để ước tính giá trị cho tài sản thẩm
định giá;
d. Lập chứng thư thẩm định giá biết rằng:
-

Kết quả thẩm định giá trị căn nhà của ơng Nguyễn là 10.000.000.000 đồng;

-

Thời gian hồn thành báo cáo thẩm định giá là 3 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp
đồng thẩm định giá.

Gợi ý cách giải
a. Cơ sở giá trị của thẩm định giá căn nhà của ơng Nguyễn cho mục đích chuyển nhượng
Cơ sở giá trị đặc biệt (cơ sở giá trị đang trong quá trình sử dụng)
b. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp với đặc điểm kinh tế kỹ thuật
của tài sản
Cách tiếp cận thu nhập
Phương pháp chiết khấu dòng tiền
c. Vận dụng các nguyên tắc thẩm định giá phù hợp để ước tính giá trị cho tài sản thẩm
định
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
d. Lập chứng thư thẩm định giá
CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
CAO NGUYÊN
’
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ’
------------------- ------------------------------------------------------------------Số: 999/CTTĐG
TP Cao Nguyên, ngày 22 tháng 08 năm 2019.

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ


Kính gửi: Ơng Nguyễn
Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 999/HĐTĐG ngày 19/08/2019 ký kết giữa Công ty cổ
phần Thẩm định giá Cao Nguyên và ông Nguyễn;
Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số 999/BCTĐG ngày 19/08/2019 của Công ty cổ
phần Thẩm định giá Cao Nguyên;
Công ty cổ phần Thẩm định giá Cao Nguyên cung cấp Chứng thư thẩm định giá số
999/CTTĐG ngày 22/08/2019 với các nội dung sau đây:
1. Khách hàng thẩm định giá
-

Ông Nguyễn

-

Địa chỉ: số 01 đường Đại Lộ Phường Lớn Nhất Quận Trung Tâm Thành phố Cao
Nguyên

2. Thông tin về tài sản thẩm định giá
-

Pháp lý: GCN Quyền sử dụng đất & Quyền sở hữu nhà ở số 00001/GCN ngày
02/1/201x do UBND Quận Trung Tâm cấp

-

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản

c) Đất:
-

Mục đích sử dụng đất: Đất ở đơ thị

-

Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng

-

Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài

-

Diện tích sử dụng thực tế: 120m2 (6mx20m)

-

Diện tích sử dụng được cơng nhận: 120m2 (6mx20m)

d) Tài sản gắn liền với đất:
-

Loại tài sản: Nhà ở

-

Năm xây dựng: 2015

-

Kết cấu: 5 tầng (BTCT)

-

Diện tích sàn xây dựng: 600m2

3. Thời điểm thẩm định giá: ngày 22/08/2019
4. Mục đích thẩm định giá: chuyển nhượng
5. Căn cứ pháp lý
-

Luật giá số 11/2012/QH13 của Quốc Hội Nước CHXHCN Việt Nam;

- Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của


luật giá về thẩm định giá

- Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 hướng dẫn một số điều của nghị định số
89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của luật giá về thẩm định giá
- Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam số 01; 02; 03 và 04
- Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam số 05; 06 và 07
- Thông tư 146/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam số 11
6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
-

Cơ sở giá trị đặc biệt (cơ sở giá trị phi thị trường)

7. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có)
-

Tài sản thẩm định giá được sử dụng vào mục đích cho thuê tạo thu nhập vĩnh viễn

-

Thu nhập từ cho thuê tăng đều đặn vĩnh viễn là 5% mỗi năm

8. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
-

Cách tiếp cận lựa chọn: Tiếp cận thu nhập

-

Phương pháp thẩm định giá áp dụng: Phương pháp chiết khấu dòng tiền

-

Căn cứ lựa chọn: căn cứ đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản

9. Kết quả thẩm định giá: 10.000.000.000 đồng (Mười tỷ đồng)
10. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá
- Thơng tin dùng để tính thu thập hoạt động ròng do khách hàng đề nghị thẩm định giá
cung cấp;
-

Lãi suất chiết khấu được chọn là tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư nhà phố
thương mại cho thuê;

-

Kết quả thẩm định giá phụ thuộc lãi suất chiết khấu và các giả định dùng để tính thu
nhập hoạt động ròng được nêu trong Báo cáo thẩm định giá đính kèm.

11. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: 6 tháng
12. Các tài liệu kèm theo
-

Báo cáo kết quả thẩm định giá số 999/BCTĐG ngày 22/08/2019 của Công ty cổ phần


thẩm định giá Cao Nguyên;
-

Hợp đồng cho thuê nhà số 01 ngày 1/1/2019 giữa ông Nguyễn và Bà Đỗ
-

GCN Quyền sử dụng đất & Quyền sở hữu nhà ở số 00001/GCN ngày 02/1/201x do
UBND Quận Trung Tâm cấp

Chứng thư thẩm định giá được phát hành 02 bản chính bằng tiếng Việt tại Công ty cổ phần
thẩm định giá Cao Nguyên. Công ty cổ phần thẩm định giá Cao Nguyên giữ 01 bản, khách
hàng thẩm định giá giữ 01 bản, - có giá trị như nhau.
Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá khơng có sự đồng ý bằng văn bản của Công
ty cổ phần thẩm định giá Cao Nguyên đều là hành vi vi phạm pháp luật.


Chương 2
THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
_________•___________•_______•_____________________________
GIỚI THIỆU
Chương 2 nhằm trang bị cho sinh viên kiến thức về thẩm định giá bất động sản và được chia
thành 4 cấp độ của thang đo Bloom.
Ở cấp độ Nhớ, sinh viên có 30 câu trắc nghiệm để nhớ lại những kiến thức cơ bản về các
phương pháp thẩm định giá bất động sản như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí,
phương pháp thặng dư, phương pháp vốn hóa và phương pháp chiết khấu dòng tiền.
Ở cấp độ Hiểu, sinh viên có 15 câu hỏi trắc nghiệm kiểm tra mức độ hiểu của sinh viên về các
phương pháp thẩm định giá được sử dụng cho từng loại bất động sản cũng như là các nguyên
tắc thẩm định giá được sử dụng trong từng phương pháp thẩm định giá, các loại hao mòn của
bất động sản.
Ở cấp độ Vận dụng, sinh viên có 30 câu hỏi trắc nghiệm để giúp sinh viên vận dụng được các
công thức và nguyên tắc đã học để tính tốn các yếu tố điều chỉnh và mức giá chỉ dẫn trong
phương pháp so sánh, tỷ lệ hao mịn trong phương pháp chi phí và giá trị thặng dư trong
phương pháp thặng dư.

Ở cấp độ Phân tích, sinh viên có 5 bài tập để thẩm định giá trị bất động sản bằng phương
pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp vốn hóa và phương
pháp chiết khấu dòng tiền.

A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.
A.

NHỚ
2.1.
Phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá bất động sản là:
Các thửa đất trống;
Căn hộ chung cư;
Nhà phố;
Tất cả các bất động sản trên.
2.2.
Phương pháp chi phí được sử dụng để thẩm định giá bất động sản có:
Tài sản gắn liền với đất;
Dự định tạo ra một tài sản mới;
Cơng trình xây dựng vừa hoàn thành;

Tất cả các bất động sản trên.
2.3.
Phương pháp thặng dư được áp dụng đối với bất động sản:
Tạo ra thu nhập;
Có tiềm năng phát triển;
Mục đích đầu tư;
Giao dịch phổ biến trên thị trường.
2.4.
Phương pháp vốn hóa thu nhập được áp dụng đối với bất động sản:
Tạo ra thu nhập;

B. Tạo ra thu nhập đều hữu hạn;
C. Tạo ra thu nhập đều vĩnh viễn;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.


A.
B.
C.
D.

B.
C.
D.

A.
B.
C.
D.
A.

B.
C.
D.

D.
A.
B.
C.
D.

A.
B.
C.
D.

2.5.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền được áp dụng đối với bất động sản:
Tạo ra thu nhập;
Tạo ra thu nhập đều hữu hạn;
Tạo ra thu nhập đều vĩnh viễn;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
2.6.
~
Sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản, tổng mức điều chỉnh thuần được
tính bằng:
A. Tổng mức điều chỉnh thuần các yếu tố so sánh tính bằng số tuyệt đối cộng Tổng mức
điều chỉnh thuần các yếu tố so sánh tính theo tỷ lệ phần trăm;
Tổng mức điều chỉnh của tất cả các yếu tố so sánh;
Mức giá chỉ dẫn trừ Đơn giá so sánh chuẩn;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.

2.7.
Sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản, tổng mức điều chỉnh gộp được
tính bằng:
Tổng giá trị tuyệt đối của các mức điều chỉnh thuần;
Tổng giá trị tuyệt đối của tổng mức điều chỉnh thuần;
Tổng giá trị tuyệt đối của hiệu số giữa mức giá chỉ dẫn với đơn giá so sánh chuẩn;
Tất cả các đáp án trên đều sai.
2.8.
Mức giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánh là:
Mức giá so sánh chuẩn của các bất động sản so sánh;
Mức giá sau điều chỉnh của các bất động sản so sánh;
Mức giá sau điều chỉnh cuối cùng của các bất động sản so sánh;
Tất cả các đáp án trên đều sai.
2.9.
Nguyên tắc điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:
A. Những yếu tố so sánh của tài sản so sánh kém thuận lợi hơn so với tài sản thẩm định
giá thì điều chỉnh tăng (cộng);
B. Những yếu tố so sánh ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì
điều chỉnh giảm (trừ);
C. Những yếu tố so sánh ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ ngun
(khơng điều chỉnh);
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
2.10.
Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:
Điều chỉnh cácyếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước;
Điều chỉnh cácyếu tố so sánh có thể lượng hóa bằng một số tiền trước;
Điều chỉnh cácyếu tố so sánh liên quan đến giao dịch của tài sản trước;
Tất cả các đáp án trên đều đúng.
2.11.
Thứ tự điều chỉnh các yếu tố lượng hóa bằng số tiền trong thẩm định giá bất động sản bằng

phương pháp so sánh là:
Pháp lý - Tài sản tặng kèm - Điều khoản thanh toán - Biến động thị trường;
Điều khoản thanh toán - Tài sản tặng kèm - Pháp lý - Biến động thị trường;
Biến động thị trường - Tài sản tặng kèm - Pháp lý - Điều khoản thanh toán;
Tùy thuộc vào thẩm định viên.


A.
B.
C.
D.

A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.
A.
B.
C.
D.
A.
B.

C.
D.

A.
B.
C.
D.

A.

2.12.
Thứ tự điều chỉnh các yếu tố KHƠNG lượng hóa bằng số tiền trong thẩm định giá bất động
sản bằng phương pháp so sánh là:
Khả năng sinh lời - Đặc điểm tự nhiên - Cơ sở hạ tầng;
Đặc điểm tự nhiên - Cơ sở hạ tầng - Khả năng sinh lợi;
Cơ sở hạ tầng - Khả năng sinh lợi - Đặc điểm tự nhiên;
Tùy thuộc thẩm định viên.
2.13.
Thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 3 bất động sản so sánh có thời điểm giao dịch
thành cơng cách thời điểm thẩm định giá 6 tháng, 1 năm và 2 năm. Bất động sản so sánh nào
thỏa điều kiện dùng làm tài sản so sánh:
Bất động sản so sánh 1;
Bất động sản so sánh 2;
Bất động sản so sánh 3;
Cả 3 bất động sản so sánh trên.
2.14.
Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây của bất động sản so sánh là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?
Tình trạng pháp lý;
Đặc điểm kỹ thuật của bất động sản;
Khả năng sinh lời;

Cơ sở hạ tầng.
2.15.
Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây của bất động sản so sánh là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?
Điều khoản tài chính;
Đặc điểm kỹ thuật của bất động sản;
Khả năng sinh lời;
Cơ sở hạ tầng.
2.16.
Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây của bất động sản so sánh là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?
Chi phí bỏ ra sau khi mua;
Đặc điểm kỹ thuật của bất động sản;
Khả năng sinh lời;
Cơ sở hạ tầng.
2.17.
Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây của bất động sản so sánh là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?
Bán tặng kèm động sản;
Đặc điểm kỹ thuật của bất động sản;
Khả năng sinh lời;
Cơ sở hạ tầng.
2.18.
Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây của bất động sản so sánh là điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ
phần trăm (%)?
Hình dáng;
Cảnh quan;
Cơ sở hạ tầng;
Tất cả các yếu tố trên.
2.19.
Chi phí tái tạo cơng trình xây dựng là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây
dựng cơng trình:
Giống y hệt cơng trình xây dựng thẩm định giá;

B. Giống y hệt với cơng trình xây dựng thẩm định giá nhưng loại bỏ chức năng lỗi thời;
C. Có cơng dụng tương tự như cơng trình xây dựng thẩm định giá;
D. Có cơng dụng tương tự như cơng trình xây dựng thẩm định giá nhưng loại bỏ chức
năng lỗi thời.
2.20.
Chi phí thay thế cơng trình xây dựng là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây
dựng cơng trình:
A. Giống y hệt cơng trình xây dựng thẩm định giá;
B. Giống y hệt với cơng trình xây dựng thẩm định giá nhưng loại bỏ chức năng lỗi thời;
C. Có cơng dụng tương tự như cơng trình xây dựng thẩm định giá;
D. Có cơng dụng tương tự như cơng trình xây dựng thẩm định giá nhưng loại bỏ chức
năng lỗi thời.
2.21.
Để xác định chi phí tái tạo hay chi phí thay thế cơng trình xây dựng, thẩm định viên có thể sử
dụng phương pháp:
A. So sánh theo đơn vị;
B. Ước tính theo hạng mục cơng trình;
C. Thống kê chi tiết theo số lượng;
D. Cả 3 phương pháp trên.
2.22.
Sự bong tróc của lớp vữa, các vết nứt, sự hen gỉ của sắt thép phản ánh loại hao mòn nào của
bất động sản?
A. Hao mòn vật lý;
B. Hao mòn chức năng;
C. Hao mòn kinh tế;
D. Hao mòn ngoại biên.
2.7.
~

Sự lỗi thời của thiết kế, kiến trúc của bất động sản phản ánh loại hao mòn nào của bất động
sản?
A. Hao mòn vật lý;
B. Hao mòn chức năng;
C. Hao mòn kinh tế;
D. Hao mòn ngoại biên.
2.24.
Sự giảm giá của bất động sản do có sự tác động tiêu cực của mơi trường xung quanh đến bất
động sản là:
A. Hao mòn kinh tế;
B. Hao mịn vị trí;
C. Hao mịn ngoại biên;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
2.25.
Suy thoái hay khủng hoảng kinh tế làm giá bất động sản giảm phản ánh loại hao mòn nào của
bất động sản?
A. Hao mòn kinh tế;
B. Hao mịn vị trí;
C. Hao mịn ngoại biên;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
2.26.
Giá trị thặng dư của thửa đất được tính bằng:
A. Doanh thu phát
triển - Chi phí phát triển;


B. Hiện giá doanhthu phát
triển - Hiện giá chiphí phát triển;
C. Hiện giá doanhthu phát
triển - Hiện giá chiphí đầu tư phát triển;

D. Hiện giá doanhthu phát
triển - Hiện giá chiphí đầu tư xâydựng phát triển.
2.27.
Lợi nhuận cho nhà đầu tư bất động sản trong phương pháp thặng dư có thể tính bằng một tỷ lệ
phần trăm (%) trên:
A. Giá trị thặng dư của thửa đất;
B. Hiện giá doanh thu phát triển;
C. Hiện giá chi phí đầu tư phát triển;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
2.28.
Tỷ lệ lợi nhuận cho nhà đầu tư bất động sản trong phương pháp thặng dự có thể được xác định
dựa trên:
A. Quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
B. Tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường;
C. Tỷ lệ lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
2.8.
,
Tỷ suất vốn hóa trong phương pháp vốn hóa dịng thu nhập hoạt động thuần của bất động sản
được tính theo cơng thức:
A. Thu nhập hoạt động ròng/Giá bán tài sản;
B. (1 - tỷ lệ chi phí hoạt động)/Số nhân thu nhập hiệu quả;
C. Tỷ lệ vay * Tỷ số vốn hóa vốn vay * Khả năng trả nợ hàng năm;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
2.30.
Thu nhập hoạt động ròng của bất động sản được tính theo cơng thức:
A. Thu nhập hoạt động - Chi phí hoạt động;
B. Thu nhập tiềm năng - Thất thu cơng suất - Chi phí hoạt động;
C. Thu nhập sau thuế + Chi phí khấu hao + Chi phí lãi vay + Thuế thu nhập;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.

HIỂU

A.
B.
C.
D.

A.
B.
C.
D.

2.3!.
Thẩm định giá một thửa đất kinh doanh dịch vụ có tiềm năng phát triển thành một dự án trung
tâm thương mại cao cấp. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây?
Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất;
Nguyên tắc cân bằng;
Nguyên tắc phù hợp;
Tất cả các nguyên tắc trên.
2.32.
Thẩm định giá một thửa đất thổ cư bằng phương pháp so sánh giá bán của những thửa đất
tương tự mới được giao dịch thành công. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau
đây?
Nguyên tắc cung cầu;
Nguyên tắc thay đổi;
Nguyên tắc đóng góp;
Tất cả các nguyên tắc trên.
2.33.
Thẩm định giá một căn hộ mặt tiền sông. Căn hộ này đã được người mua cải tạo và sửa chữa
lại. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây?