Thực trạng công tác định giá bđs thế chấp tại chi nhánh agribank đống đa

Chuyên đề thực tập GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
MỤC LỤC
1.3.Các phương pháp định giá BĐS thế chấp 17
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG
TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH AGRIBANK ĐỐNG ĐA. 65
3.1.Phướng hướng phát triển năm 2012 của chi nhánh Agribank Đống Đa 66
3.1.1.Định hướng phát triển chung của chi nhánh 66
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 1 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
LỜI MỞ ĐẦU
1.LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI
Sau nhiều năm đổi mới ,hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự đóng góp không nhỏ
vào sự phát triển kinh tế đất nước,làm thay đổi bộ mặt của đất nước ta.Có thể nói hệ
thống ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế mở nước ta hiện nay ;rất
nhiều ngành nghề kinh doanh hiện nay phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng
bởi muốn mở rộng và đẩy mạnh hoạt động sản xuất kinh doanh,các doanh nghiệp đều
cần đến nguồn vốn lớn và nguồn vốn này chủ yếu được vay từ ngân hàng.
Với mục đích kinh doanh để kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động chính là đi vay
để cho vay.Và các tổ chức kinh doanh muốn vay được vốn đều cần có tài sản thế chấp
tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình và thường tài sản đó là bất động
sản. Nhưng thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan nhiều
đến pháp luật. Vì vậy việc định giá BĐS đúng giá trị là việc hết sức cần thiết để quyết
định mức cho vay và làm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng
Hoạt động định giá bất động sản đã tồn tại rất lâu trên thế giới nhưng ở Việt Nam
vấn đề này mặc dù đã được luật pháp quy định tuy nhiên vấn đề này vẫn chưa được đầy
đủ thiếu động bộ về mặt pháp lý,còn rất nhiều bất cập trong trong thực tế. Thực trạng
dễ nhân ra là việc định giá BĐS thế chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong
công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung
giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… Ngoài ra khi mà việc áp
dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó
đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái

thẩm định ngày càng phổ biến do ngân hàng đã định giá BĐS quá thấp khi mà nhu cầu
sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng,chính điều này làm
giảm uy tín cua ngân hàng trong thương trường.Ngược lại việc định giá cao hơn giá trị
thực, như vậy ngân hàng sẽ phải chi khoản tiền cao hơn để cho vay, khi đó ngân hàng
sẽ làm giảm lượng tiền đưa vào kinh doanh, đồng thời ngân hàng sẽ phải đối mặt với
rủi ro cao hơn.
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 2 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
Trong năm 2010 và 2011 là những năm đã chứng kiến nhũng khoản nợ xấu cao kỉ
lục do bắt nguồn từ thị trường bất động sản trên đà suy thoái dẫn đến ế ẩm. Nợ xấu của
ngân hàng do nhiều nguyên nhân gây ra nhưng nguyên nhân chủ yếu vẫn là do công
tác định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng quá yếu dẫn đến việc đưa khoản tín dụng
lâm vào tình trạng nợ xấu, khó đòi.
Từ những thực trạng nêu trên mà trong thời gian thực tập tại Phòng kinh doanh
của Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa , em quyết định lựa chọn đề tài “Hoàn
thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa”
2.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp .
- Đánh giá thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh
NHNo&PTNT Quận Đống Đa. Từ đó đánh giá được ưu nhược điểm của công tác định
giá bất động sản thế chấp.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá thế chấp bất động
sản tại Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa.
3.PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong
giai đoạn năm 2008,2009,2010,2011.
4.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương

pháp điều tra, nghiên cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như
phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá bất động sản thế chấp và vận dụng
những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn.
5.KẾT CẤU ĐỀ TÀI
Ngoài phần mở đầu, mục lục,tài liệu tham khảo,chuyên đề thực tập gồm 3 phần:
CHƯƠNG 1: Cơ sở lý luận của định giá bất động sản thế chấp
CHƯƠNG 2:Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh
NHNo&PTNT Quận Đống Đa
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 3 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
CHƯƠNG III:Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động
sản thế chấp tại Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để em có một bài viết hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kế hoạch kinh doanh của Chi
nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa đã giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề của em
một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc đã giúp đỡ em trong quá trình
thực hiện chuyên đề này.

PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 4 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
CHƯƠNG 1 :CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP
1.1.Khái niệm về bất động sản thế chấp& định giá bất động sản thế chấp
1.1.1.Bất động sản thế chấp
Theo quy định tại điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005,thế chấp tài sản là việc bên
thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối
với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Bất động sản thế chấp là tài sản thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của bên đi vay
(bên thế chấp) được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận
thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín
dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ
thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay.
•
Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại kích cỡ,tính năng…nên
tài sản thế chấp rất đa dạng.Bất động sản được thế chấp bao gồm :
+ Nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng; các tài sản gắn với đất đai. Các BĐS trên phải thuộc quyền sở hữu của
bên bảo đảm hoặc thuộc quyền sở hữa của bên thứ ba mà người này cam kết dùng tài
sản này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ với bên có quyền.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép thế chấp.
+ BĐS hình thành trong tương lai là BĐS thuộc sở hữu của bên bảo đảm được
hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp hoặc sau khi nghĩa vụ được xác lập.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã hình thành tại thời điểm giao
kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo mới thuộc sở
hữu của bên bên bảo đảm.
+ Các BĐS khác theo quy định của pháp luật.
•
Đặc điểm của bất động sản thế chấp:
+ Do là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời chịu tác động khá lớn của thi trường
vì thế trong thế chấp để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất động sản thế
chấp luôn được đánh giá thấp hơn giá trị của thị trường tại thời điểm thế chấp.
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 5 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
+ Do đặc điểm không thể di dời của bất động sản nên bất động sản đem thế chấp
không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản
(quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở).
+ Do thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất hoặc quyền sở hữu nhà ở nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn
được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi
chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường . Như vậy, khi đem thế chấp bất
động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà
không còn quyền định đoạt chiếm hữu.
•
Vai trò của bất động sản thế chấp:
+ Đóng vai trò là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay giữa dịch vụ cho vay thế
chấp của các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Việc thế chấp bất động sản để vay
vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn
vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ
phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người
đầu tư, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng
đóng góp vào sự phát triển nền kinh tế chung của đất nước. Ví dụ như một nhà máy sản
xuất thép khi dùng đất đai và nhà xưởng thế chấp thì sẽ vay được một lượng vốn nhất
định.Từ đó có thể đầu tư mua sắm trang thiết bị kĩ thuật,dây chuyền công nghệ tốt hơn
phục vụ sản xuất kinh doanh.Khi đó nhà máy có thể giảm được chi phí,giá thành đầu
vào và có thể sản xuất ra được sản phẩm chất lượng tốt hơn.Và thành quả dẫn đến là
nhà máy ngày càng bán được nhiều sản phẩm tạo lên doanh thu ,lợi nhuận lớn ;một
phần đóng góp vào ngân sách nhà nước lớn hơn,mặt khác tạo ra công ăn việc làm
giảm tỉ lệ thất nghiệp trong xã hội,tăng thu nhập cho người lao động.
+ Bên cạnh đó nó còn góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ
chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng
phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ
của ngân hàng Trung ương.
+ Như vậy ta có thể rút ra được rằng cho vay thế chấp là một hoạt động quan
trọng không chỉ đối bản thân các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố quan trọng
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 6 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động

cho vay thế chấp là xu hướng tất yếu của nền kinh tế.
•
Về hình thức thế chấp tài sản: Theo điều 343 trong Bộ luật dân sự năm 2005
việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc
ghi trong hợp đồng chính. Trong một số trường hợp pháp luật có quy định văn bản thế
chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc thế chấp tài sản phải
tuân thủ các hình thức đó.
•
Về thời hạn thế chấp: theo điều 344 trong Bộ luật dân sự năm 2005 thời hạn
thế chấp do các bên thoả thuận, nếu không có thoả thuận thì việc thế chấp có thời hạn
cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp
•
Điều kiện để được cho vay thế chấp:
+ Bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay ,và đối với bất động
sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất phải thuộc quyền sử dụng của khách
hàng cho vay.
+ Bất động sản phải được phép giao dịch ,không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển
nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
+ Bất động sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan
hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng
văn bản về bất động sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng
bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
+ Bất động sản đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng trên thị trường.
1.1.2.Định giá bất động sản thế chấp
1.1.2.1.Khái niệm
Với quá trình lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế
giới,định giá đang là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của
mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá. Ở nước ta, nghề định giá tài sản cũng được nhà
nước chú ý quan tâm và đang phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh
nghiệp tham gia thị trường, và cùng với đội ngũ cán bộ định giá được đào tạo bài bảng.

Mặc dù trên thế giới có nhiều định nghĩa về định giá tài sản nhưng đều có đặc
điểm cơ bản của định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường là : Định giá là sự ước
tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá; Biểu hiện dưới hình thái tiền tệ; Trong một thị
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 7 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý,
quan hệ cung cầu ); Thời điểm cụ thể; Theo yêu cầu, mục đích nhất định; Tuân thủ
theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định.
Căn cứ vào đó ta có thể rút ra khái niệm : định giá tài sản là việc đánh hoặc đánh
giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Theo điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá
bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng
của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá bất động sản
phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Như vậy ta có khái niệm như sau : định giá bất động sản là một nghệ thuật hay
khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể,tại một thời điểm cụ
thể,có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản ,bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
1.1.2.2.Mục đích của định giá bất động sản thế chấp
Mọi hoạt động định giá đều tính đến giá trị chính xác nhất của bất động sản trên
thị trường.Vì vậy mục đích của định giá có thể phân ra làm nhiều loại :Mục đích bảo
toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính
thuế, ,tính giá đền bù giải toả,bảo hiểm,chia thừa kế,hạch toán,góp vốn, đầu tư
1.1.2.3.Vai trò của định giá bất động sản thế chấp
Đối với tổ chức cá nhân thì việc định giá đảm bảo tính minh bạch công bằng cho
thị trường bất động sản .Việc phản ánh đúng giá trị thị trường của bất động sản sẽ làm
giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch mua bán trên thị trường.
Đối với nhà nước thì việc định giá chính xác sẽ có tác dụng lớn trong đảm bảo

nguồn thu cho nhà nước đảm bảo tính công bằng trong xã hội đồng thời cũng tạo động
lực cho việc phân bổ đất đai trên thị trường một cách hợp lý.
1.1.2.4.Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
1.1.2.4.1.Căn cứ định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản không phải là một công việc dễ dàng do đó đòi hỏi người
định giá phải có kiến thức chuyên sâu về nghiệp vụ và nắm bắt được sự thay đổi của
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 8 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
diễn biến thị trường.Khi định giá bất động sản người ta thường dựa vào những căn cứ
sau:
Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS như:lao động, đất
đai,nguyên vật liệu.
Chi phí cơ hội của đất và công trình:so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau
để xác định việc sử dụng cao nhất, tốt nhất với bất động sản cả về vật chất và pháp lý
để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất tại thời điểm định giá.
Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế như thay đổi các chính sách về đất đai và
nhà ở,về nhu cầu vật chất,văn hóa tinh thần ,thị hiếu về BĐS không ngừng thay đổi
theo thời gian.
Căn cứ vào sự phù hợp của BĐS và đóng góp của BĐS:bản thân BĐS đặt trong
quần thể BĐS môi trường xung quanh tạo lên sự hòa hợp về mặt cảnh quan,kiến trúc từ
đó sẽ năng cao giá trị của của BĐS
Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của BĐS gồm có giá trị công trình và giá trị đất
Căn cứ vào khả năng cạnh tranh và lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS:Việc
căn cứ vào khả năng cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu,
giá cả,cạnh tranh trong nội bộ vùng tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp
với thị hiếu người tiêu dùng.Mỗi bất đông sản đều có chức năng hình thức sử dụng
riêng tùy vào mục đích của việc sử dụng.
1.1.2.4.2.Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Từ những căn cứ nêu trên ,khi định giá BĐS ta cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
* Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là
lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định.
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau
đây:
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 9 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một
người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo
hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
* Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc chỉ ra rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung
và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường
sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ
tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc
giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn
hơn cung và ngược lại.
* Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ

bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng : để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó.
Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh
giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong
quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian.
Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động,
vốn, đất đai, quản lý.
* Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng: giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không
bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và
môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 10 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu
thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi là
một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan
của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường
tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế
tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên
tắc “dự báo”.
* Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu
tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một
khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá
thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra
rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc

xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó
thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
* Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng: việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá
trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản
có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể
có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch
vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang
tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản.
Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất
động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn
lộn với sử dụng tiềm năng.
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 11 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
* Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản được xem là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,
bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của
bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được
cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc
một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi
nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ
thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương
khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
* Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ
thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia
hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham
gia hợp thành.

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
* Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất
diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ
tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm
giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
* Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động
sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong
định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất
động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá
trị.
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 12 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm
nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng
chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất
động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất
động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
* Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc
thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động
sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
* Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và
quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ
các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng
sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính duy nhất về vị trí của thửa đất trong sản xuất
kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể
thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
1.2.Quy trình định giá BĐS thế chấp
1.2.1.Khái niệm
Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù
hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận
vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể tin cậy được.
Qui trình định giá bất động sản được thực hiện theo 6 bước sau đây :
Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá bất động sản
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 13 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá
1.2.2.Quy trình thực hiện chi tiết
Bước 1. Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ
sở định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá.
- Mục đích định giá: định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá
của khách hàng. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả
định giá.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá
- Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:

những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh
hưởng đến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của BĐS, nguồn dữ
liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá.
- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa
trên cơ sở:
+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng
những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.
+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên
quan.
+ Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và
ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo
ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hàng.
- Xác định thời điểm định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần định giá phải
được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của
BĐS được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của BĐS.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, thẩm
định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 14 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của
pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành.
Bước 2. Lập kế hoạch định giá.
- Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc
phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho
cuộc định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

+ Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với BĐS được mua/bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
Bước 3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
- Khảo sát hiện trường
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
+ Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: định giá viên phải khảo sát và
thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc
điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần định giá và các tài sản so sánh.
+ Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả
pháp lý liên quan đến bất động sản.
Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công
trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông,
điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa
chữa…
Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát
thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 15 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
+ Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá
viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
- Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải
thu thập các thông tin sau:

+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so
sánh.
+ Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.
+ Các thông tin về tính pháp lý của BĐS.
+ Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản
thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích
sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở
hạ tầng…).
+ Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ
các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá
thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các
công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín
dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các
cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính
pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về
quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Định giá viên
phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo
đảm độ chính xác của thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến
mức giá của tài sản cần định giá.
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá.
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 16 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh

vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài
sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu
nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người
mua tiềm năng.
Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu
nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với
những người mua tiềm năng.
b. Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài
sản tương tự hiện có trên thị trường.
Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang định giá.
- Phân tích về khách hàng:
+ Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
+ Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung
quanh tài sản.
+ Nhu cầu, sức mua về tài sản.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
+ Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh
tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài
sản.
+ Định giá viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa
việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và
mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng,
theo quy định của pháp luật.
Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong
việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A

Chuyên đề thực tập 17 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của
tài sản.
Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo
dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt
nhất.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần định giá.
- Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá
trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương
pháp thẩm định giá.”
- Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp
trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục
đích định giá
- Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp định giá nào
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra
chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
Bước 6. Lập báo cáo và chứng thư định giá.
Nội dung báo cáo, chứng thư định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số
04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”
1.3.Các phương pháp định giá BĐS thế chấp
Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc
lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để dịnh giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba
yếu tố cơ bản:
+ Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào.
+ Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường.
+ Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá.
Sau đây là một số phương pháp hay dùng nhất:
1.3.1.Phương so sánh trực tiếp
a. Khái niệm :Phương pháp so sánh là một phương pháp xác định giá trị dựa trên

phân tích giá của bất động sản tương tự với giá giao dịch bất động sản thành công hoặc
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 18 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
đang mua, bán theo giá thị trường hoặc gần với thời gian xác định giá trị ước tính giá
trị thị trường của tài sản thuộc quyền định giá.
So sánh phương pháp chủ yếu áp dụng trong định giá bất động sản là giao dịch,
mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá
rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, và hầu hết được sử dụng trong thực tế của sự khác
biệt định giá tài sản. Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà
dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá trị thị trường.
b. Lý do
So sánh trực tiếp dựa trên phương pháp lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của
một tài sản nhất định, được liên kết với các giá trị thị trường của tài sản tương tự đã
được giao dịch trên thị trường. Vì vậy, phương pháp này liên quan giá cả và các đặc
điểm tương tự của tài sản.
So sánh các phương pháp dựa trên các bất động sản đặc điểm tương tự như kinh
tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý ….định giá viên phải so sánh các thông số
kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý của tài sản để xác định giá trị tài sản so
với kiểm soát (tăng hoặc giảm) giá để đi đến hướng dẫn giá tài sản phải đánh giá.
So sánh cách tiếp cận áp dụng cho định giá tài sản thường được giao dịch trên thị
trường. Đánh giá kết quả sử dụng cho mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp
tài sản, xây dựng báo cáo tài chính …
Phổ biến các giao dịch trên thị trường: như đối với việc mua bán tài sản công trên
thị trường. tài sản được coi là phổ biến giao dịch khi có ít nhất hai loại tài sản tương tự
đã được giao dịch trên thị trường.
Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hoá và dịch vụ theo quy định
của người mua, người bán có hoặc có thể mua hàng đồng ý trong từng trường hợp cụ
thể.
c. Trường hợp áp dụng
Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong

các trường hợp sau đây:
+ Các bất động sản thống nhất, chẳng hạn như căn hộ, chung cư, các khối xây
dựng được phong cách tương tự, các nhà bán lẻ và riêng biệt, các hội thảo và các kho
trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm của các cửa hàng.
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 19 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
+ Các mảnh đất trống …
Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp sử dụng rộng rãi trong xác
định giá trị cho các mục đích bán hàng, định giá thế chấp, định giá đối với thuế tài sản
và định giá mua và chuyển quyền sở hữu (hoặc sử dụng sử dụng) của đất … Việc định
giá cho các tài sản bằng phương pháp này chỉ có thể được thực hiện khi bằng chứng về
việc mua và cho thuê có thể được sử dụng.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho phương pháp xác
định giá trị như: phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp
này có ưu thế trong bối cảnh hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy
tính …
d.Các bước
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê tài sản
có thể được so sánh trên thị trường, và hàng hoá có thể được giả định “thay thế” mỗi
khác. Tuy nhiên, sự vắng mặt của các tài sản như nhau, hơn nữa, giá bất động sản
thường thay đổi theo thời gian. Do đó, khi tiến hành phương pháp xác định giá trị so
sánh trực tiếp phải thực hiện theo các bước sau:
Bước 1 – tìm thông tin về tài sản “tương tự như” giao dịch trong khoảng thời gian
đã gần đến thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự, bao gồm cả đặc tính kỹ
thuật, tính năng thiết kế bằng cách sử dụng tương tự … bao gồm:
+ Các đặc tính vật lý của tài sản: kích thước, chủng loại, hình dạng, kết cấu, tuổi
thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện …
+ Tình trạng pháp lý bất động sản: Bất động sản là một cấp độ hoàn thành các
văn bản pháp lý cao, cao hơn các giá trị. Do đó, việc định giá, cần được xem xét trên
các giấy tờ, vào quy hoạch, hoàn thành các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn

thành, thời gian sử dụng bất động sản …
+ Bề mặt đặc điểm: các đặc điểm về mặt bằng, bao gồm kích thước, chiều rộng
mặt tiền, hình dáng và đặc điểm địa lý.
+ Địa điểm: gần bất kỳ cảnh quan, điều kiện giao thông, những nơi gần công trình
công cộng, ô nhiễm, thoát nước và các tính năng địa hình khác. Những đặc điểm này
quan trọng trong việc xác định vị trí, vị trí có thể được xem bằng cách sử dụng cao nhất
và không phải tốt nhất.
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 20 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
+ Các công trình xây dựng có liên quan: các công trình liên quan đến hình dạng
và cấu trúc: các đồ trang trí, làm thế nào để xây dựng, trang bị và thiết kế cơ sở …
+ Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng để ảnh hưởng đến giá giao dịch
của thị trường bất động sản.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện thanh toán (thanh toán
một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán hàng gián tiếp buộc / tự nguyện …
Bước 2: – Kiểm tra và phân tích các thông tin thu thập, so sánh các thông tin với
các thông tin theo định giá tài sản, để tìm thấy những gì có thể làm một so sánh
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh thông tin cho phù hợp với nhu cầu định
giá taisan. Trong thực tế, các nhân viên thường chọn thông tin giá cả khoảng 3-5 tài
sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu định giá tài sản
Kiểm soát các đối tượng: giá của tài sản so sánh (có thể là giá tổng cộng của một
tài sản hoặc so sánh đơn giá chuẩn).
Cơ sở của quy định dựa trên sự khác biệt trong những yếu tố chính để so sánh
(đặc biệt các) tự nhiên và luật pháp so sánh giữa các bất động sản, định giá bất động
sản nhu cầu.
Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản theo giá tiêu chuẩn, các yếu tố tích cực tồn tại
trong định giá tài sản mà không cần phải tồn tại trong bất động sản được thêm vào so
sánh (tăng giá) và ngược lại.
Điều chỉnh tỷ lệ: Tuỳ theo đặc điểm của tài sản, giá giao dịch trên xác định giá trị
tài sản mà các thành viên lựa chọn để điều chỉnh tốc độ (tính theo% tỷ lệ phần trăm của

giá trị tài sản).
Bước 4 – Bước cuối cùng là ước tính giá trị tài sản theo định giá dựa trên giá tài
sản tương đương sau khi điều chỉnh.
e. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh
- Ưu điểm:
+ Phương pháp này là kỹ thuật ít khó khăn, bởi vì nó không cần thiết để xây dựng
mô hình tính toán hoặc công thức, mà dự vào sự hiện diện của giao dịch thị trường
+ Phương pháp này được đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch thực tế, do
đó dễ dàng để thuyết phục khách hàng
- Nhược điểm:
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 21 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
+ Nó là cần thiết để có thêm thông tin rõ ràng và chính xác. Nếu thông tin giao
dịch là không chính xác, không sử dụng phương pháp này.
+ Các thông tin giao dịch thường rất khó để trùng hợp với việc định giá bất động
sản có nhu cầu, đặc biệt là thời gian (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra
trước sự cần thiết cho mục tiêu thực tế giá bất động sản). Trong điều kiện thị trường
biến động, thông tin một cách nhanh chóng trở nên lỗi thời trong một thời gian ngắn.
Ngoài ra, phương pháp định giá so sánh trực tiếp được sử dụng như đầu vào cho
các phương pháp định giá khác như phương pháp định giá chi phí, phương pháp thặng
dư.
Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các thẩm định giá có sự tham
gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính được sử dụng để
thẩm định giá các tài sản cho mục đích đánh thuế.
1.3.2.Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp
thầu khoán)
a.Khái niệm:
Phương pháp này là chi phí phương pháp định giá dựa trên chi phí hiện tại để tạo
ra một tài sản tương tự với tài sản được đánh giá vào chi phí khấu hao ít tài sản cần
định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản theo định giá.

b.Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên giả định chi phí của hàng hoá có thể thay đổi. Do đó,
giá trị tài sản theo định giá có thể được đo lường bằng chi phí của một tài sản tương tự.
Lập luận theo cách này mà người mua có thông tin đầy đủ sẽ không bao giờ trả tiền
cho một tài sản lớn hơn các chi phí để sản xuất (tạo ra) một tài sản tương tự.
c.Trường hợp áp dụng
Chi phí phương pháp thường được áp dụng cho giá trong các trường hợp sau đây:
+ Giá bất động sản dự định để sử dụng riêng biệt, thị trường trao đổi ít hơn, chẳng
hạn như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, dầu
các cơ sở lọc dầu.
+ Các chi phí cho các mục đích bảo hiểm;
+ Giá đất để tham gia vào các dự án đấu thầu, giải phóng mặt bằng và bồi thường
đất …
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 22 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
d.Các bước thực hiện
Căn cứ để thực hiện phương pháp chi phí bao gồm chi phí để làm cho bất động
sản bất động sản tương tự như giá cả, tại thời điểm định giá, khấu hao luỹ kế của tài
sản theo định giá. Khi xác định giá theo phương pháp chi phí, là cần thiết để tham khảo
các quy tắc khấu hao và các quy định về giá của tài sản, hàng hoá và dịch vụ.
Các bước đánh giá bao gồm:
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của đất đai. Để ước tính giá trị thị trường của
đất xác định giá trị tài sản phải: Giả sử đất trống (không có các tòa nhà) và sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới các tòa nhà tương đương với công việc
hữu ích trong định giá. Ước tính giá trị xây dựng mới phải thực hiện theo quy định của
Nhà nước và với thị trường so sánh giá (nguyên liệu, nhiên liệu, đơn vị chi phí tiền
lương …).
Bước 3: Ước tính khấu hao của các công trình xây dựng thực tế trên đất. Khấu
hao tài sản bao gồm: khấu hao khấu hao hữu hình và vô hình.

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:
Giá thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí
xây dựng mới các công trình đất trừ đi – khấu hao ()
Những lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phí
Lưu ý: Chi phí xây dựng các loại công trình mới có thể được tái tạo chi phí hoặc
chi phí thay thế.
+ Chi phí sinh sản: chi phí hiện tại để xây dựng một cơ sở để thay thế cho công
việc giống nhau là có giá trị, bao gồm cả việc xác định giá trị lỗi thời của các tài sản
cho họ.Đó là, bản sao này là chính xác bản sao của tác phẩm gốc về vật liệu, thiết kế
trang trí, và tay nghề chất lượng, bao gồm người thụ hưởng của những sai lầm thiết kế
và kém hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó.
+ Chi phí thay thế : là chi phí hiện tại của việc xây dựng một tác phẩm có giá trị
sử dụng tác phẩm tương tự đang được đánh giá theo thiết kế, tiêu chuẩn, bố trí của hiện
tại.
Bình thường chi phí thay thế cho giá trị năng lượng tái tạo chi phí thấp hơn, bởi vì
bất kể các phần lỗi thời không cần thiết, được tính trên việc sử dụng các vật liệu và kỹ
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 23 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
thuật hiện đại. Việc sử dụng các chi phí thay thế trong tính toán được coi là rất thực
tiễn.
e.Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí
Ưu điểm:
+ Các phương pháp xác định giá trị sử dụng hiệu quả khi xác định giá trị tài sản
tại thị trường bán hàng hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản, toán học, dữ liệu được sử dụng để tính
toán cập nhật tương đối
Nhược điểm:
+ Chi phí của tài sản được tạo ra là không phải luôn luôn thích hợp hoặc bằng giá
trị của tài sản. Vì vậy, chi phí dựa trên giá cả không phản ánh nhiều khi giá trị thị
trường.Ngoài ra, phương pháp này cũng có chi phí giá thành của mỗi thành phần, do

đó, tổng của nhiều bộ phận của một tài sản là giá trị nhiều hơn và nhiều hơn nữa không
thể thiếu của tất cả tài sản.
+ Các ước tính khấu hao tài sản thường phụ thuộc vào việc định giá chủ quan.
Trong thực tế, không có phương pháp cụ thể chính xác ước tính khấu hao.
+ Việc định giá phải được thông thạo hiểu biết về kỹ thuật và tài chính có đủ kinh
nghiệm để áp dụng phương pháp định giá.
Kết luận
Phương pháp định giá chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch
và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào
chuyên môn kinh nghiệm của thẩm định viên. Do vậy nếu nhà thẩm định có chuyên
môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được
những sai sót khi cung cầu có sự biểu hiện thái quá.
1.3.3. Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập)
a.Khái niệm:
Phương pháp xác định giá trị thu nhập được dựa trên việc chuyển đổi thu nhập
ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá trị
hiện tại vốn của mình (chuyển đổi này còn được gọi là hoa của thu nhập) để ước tính
giá trị thị trường định giá tài sản nhu cầu.
b.Cơ sở lý luận:
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A
Chuyên đề thực tập 24 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc
Thu nhập được dựa trên cơ sở lý thuyết, giá của một tài sản là thu nhập trong
tương laibằng cách đưa những tài sản, hoặc giá trị thị trường của một tài sản tương
đương vớigiá trị hiện tại (ở xác định giá trị thời gian) của tất cả các lợi nhuận có thể
kiếm được trong tương lai từ tài sản . Thu nhập được chia thành hai phương pháp:
-Phương pháp trực tiếp vốn,
-Phương pháp chiết khấu dòng tiền.
Vốn trực tiếp các phương pháp: phương pháp là một hình thức thu nhập, thông
qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của
vốn (tạithời điểm định giá) các tài sản như sau:

V=I/R
Trong đó :
V là giá trị tại sản cần định giá
I là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm)
R là tỷ lệ vốn hóa.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền là một phương pháp thu nhập, thông qua kỹ
thuật chuyển đổi dòng thu nhập (ước tính) trong tương lai vào giá trị hiện tại của tài
sản.Phương pháp chiết khấu dòng tiền để áp dụng xác định giá trị thích hợp của tài sản
mang lại thu nhập hàng năm ổn định hay không ổn định, trong tương lai.
c.Trường hợp áp dụng
Thu nhập chủ yếu áp dụng trong việc định giá tài sản mang lại thu nhập hàng năm
(doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,
lợi ích tài chính và tài sản cho thuê …), hoặc áp dụng để xác định giá trị trong lĩnh vực
đầu tư để lựa chọn kế hoạch đầu tư.
d.Việc xác định giá trị của phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự
sau:
Bước 1: thu nhập bình quân hàng năm ước tính rằng các tài sản cung cấp, có tính
đếntất cả các yếu tố liên quan ảnh hưởng đến thu nhập.
Bước 2: ước tính các chi phí để khấu trừ từ thu nhập hàng năm, bao gồm cả thuế
bất động sản, sửa chữa, bảo hành …
Bước 3: Xác định mức lãi suất thích hợp sử dụng để tính toán, điều này có thể
dựa trên việc phân tích các mức lãi suất của tài sản tương tự.
PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A