(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2016 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO THỊ THÚY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2016 - 2020
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2021


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày ....tháng ... năm 2021
Tác giả luận văn


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tơi trong q
trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND
huyện Sơn Dương, Phịng Tài ngun và Mơi trường đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Tác giả luận văn

Đào Thị Thúy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1

1.Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu của đềtài ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................3
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài .....................................................................................3
1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ...........................3
1.1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................6
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam ...................9
1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới .....................................9
1.2.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .....................................17
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiêncứu .......................................................................31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................31
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................31
2.2.2. Ðịa điểm nghiên cứu .......................................................................................31
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng
đất của huyện Sơn Dương. ........................................................................................31
2.3.2. Tổng hợp kết quả tặng cho và thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Sơn Dương
giai đoạn 2016-2020. .................................................................................................32
2.3.3. Ðánh giá công tác tặng cho và thừa kế QSDÐ qua kết quả điều tra trên địa bàn huyện
Sơn Dương. ...............................................................................................................32


iv
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Sơn Dương .........................................................................................32
2.3.5. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục việc tặng cho và thừa kế QSDÐ

trên địa bàn huyện Sơn Dương..................................................................................32
2.5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................32
2.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................................32
2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................33
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ....................................................................34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................35
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của
huyện Sơn Dương......................................................................................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Sơn Dương ...............................37
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Sơn Dương ......................................................40
3.3. Ðánh giá công tác quản lý việc thực hiện quy trình thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa
bàn huyện Sơn Dương ...............................................................................................60
3.3.1. Đánh giá kết quả điều tra cán bộ về công tác thừa kế, tặng cho trên địa bàn
huyện .........................................................................................................................60
3.3.2. Đánh giá kết quả điều tra người dân về công tác thừa kế, tặng cho trên địa bàn
huyện .........................................................................................................................63
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Sơn Dương ...............................................................................................65
3.4.1. Ảnh hưởng của giá đất đến thực hiện quyền sử dụng đất ...............................67
3.4.2. Ảnh hưởng của quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất .........................68
3.4.3. Ảnh hưởng của lãi xuất ngân hàng đến thực hiện quyền sử dụng đất ............69
3.4.4. Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất ......69
3.4.5. Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất. .................................70
3.4.6. Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng đất ..................70
3.5. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục và phát triển việc thừa kế, tặng cho
QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương ......................................................................71
3.5.1. Một số nguyên nhân ........................................................................................71

v
3.5.2. Một số giải pháp khắc phục ............................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................75
1. Kết luận .................................................................................................................75
2. Kiến nghị ...............................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................78


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nguyên nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài ngun mơi trường

CHXHCNVN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CT

Chỉ thị

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

KCN

Khu công nghiệp

NĐ

Nghị định

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế .................................................38
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Sơn Dương năm 2020 ..............................41
Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 31 đơn vị hành chính trên địa bàn
huyện Sơn Dương giai đoạn 2016 - 2020 .................................................................42
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ của 31 đơn vị hành chính trên địa bàn
huyện Sơn Dương giai đoạn 2016- 2020 ..................................................................46
Bảng 3.5: So sánh kết quả tặng cho QSDÐ của 30 xã và 01 trấn trên địa bàn huyện

Sơn Dương giai đoạn 2016– 2020 ............................................................................48
Bảng 3.6: So sánh kết quả thừa kế QSDÐ của 30 xã và 01 trấn trên địa bàn huyện
Sơn Dương giai đoạn 2016– 2020 ............................................................................52
Bảng 3.7: Đánh giá thực trạng công tác thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn
Dương giai đoạn 2016- 2020 ....................................................................................55
Bảng 3.8: Đánh giá thực trạng công tác tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn
Dương giai đoạn 2016– 2020 ....................................................................................56
Bảng 3.9: Kết quả thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016 2020 theo mức độ hoàn thành ...................................................................................58
Bảng 3.10: Kết quả tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016 2020 theo mức độ hoàn thành ...................................................................................59
Bảng 3.11: Ðánh giá kết quả điều tra cán bộ về công tác thừa kế, tặng cho QSDÐ
trên địa bàn huyện .....................................................................................................60
Bảng 3.12: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thừa kế, tặng cho QSDÐ
trên địa bàn huyện .....................................................................................................61
Bảng 3.13: Ðánh giá kết quả điều tra người dân về công tác thừa kế, tặng cho
QSDÐ trên địa bàn huyện .........................................................................................63
Bảng 3.14: Ðánh giá kết quả điều tra người dân về công tác thừa kế, tặng cho
QSDÐ trên địa bàn huyện .........................................................................................64
Bảng 3.15. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến việc thực hiện QSDĐ .................67


1

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người. Có vai trị quan trọng trong đời sống, mọi hoạt động kinh tế - xã hội
của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, không thể tái tạo được,
có vị trí cố định trong khơng gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan
của con người, đối với mỗi quốc gia nếu xét về mặt diện tích thì nó bị giới
hạn bởi đường biên giới giữa các quốc gia, là vấn đề liên quan đến tình hình

ổn định chính trị, kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam
nói riêng.
Việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích
trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển
bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong hồn thiện chủ trương,
chính sách của Đảng và Pháp luật của Nhà nước. Điều 54 Hiến pháp nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định, Tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
Theo đó, Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến
pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Các
thủ tục hành chính liên quan đến đất đai được cải thiện, tạo điều kiện thuận
lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Huyện Sơn Dương là huyện nằm ở cửa ngõ phía Nam của tỉnh Tuyên
Quang. Trung tâm huyện lỵ cách Thành phố Tuyên Quang 30 km và cách thủ
đô Hà Nội 155 km. Trong vài năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, xã
hộiq trình đơ thị hóa tại huyện Sơn Dương đã diễn ra mạnh mẽ. Thị trường
bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là
các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành


2

nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở
hạ tầng đường giao thơng, các cơng trình quan trọng phục vụ cho việc phát
triển kinh tế và lợi ích cộng đồng. Bên cạnh đó là thị trường đất đai chưa
được quản lý chặt chẽ, thủ tục hành chính về đất đai cịn rườm rà là một trong
những ngun nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch viết tay, mua bán đất
không đăng ký cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn cịn tồn tại khá nhiều

trên địa bàn huyện. Xuất phát từ thực trạng trên, tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2016-2020”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá kết quả thực hiện quyền tặng cho và thừa kế quyền sử dụng
đất tại huyện Sơn Dương giai đoạn từ năm 2016-2020.
- Ý kiến, đánh giá nhận xét của người dân và cán bộ khi thực hiện các
thủ tục tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất thông qua kết quả điều tra.
- Xác định và đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh
hưởng đến việc thực hiện quyền tặng cho và thừa kế tại huyện Sơn Dương.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền tặng cho và
thừa kế quyền sử dụng đất ở huyện Sơn Dương cho những năm tiếp theo.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Việc hoàn thành đề tài sẽ là cơ sở giúp cho học
viên củng cố và hoàn thiện kiến thức đã học, đồng thời là cơ sở để học viên
tiếp cận với thực tế công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Thông qua quá trình nghiên cứu giúp học
viên nắm được những thuận lợi và khó khăn để từ đó đề ra các giải pháp góp
phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về công tác thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Quyền sở hữu về đất đai
a/ Khái niệm

Quyền sở hữu được quy định trong Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu
sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ
giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của
mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người khơng
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng khơng được gây thiệt hại hoặc
làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích
hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ
bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để
thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy
định của pháp luật đối với tài sản.


4

b/ Phân loại sở hữu
Căn cứ vào chủ thể sở hữu, quyền sở hữu được phân thành sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.
- Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm
đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi,
sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi từ tự nhiên ở vùng

biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào
doanh nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội,
khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do
pháp luật quy định.
- Sở hữu tập thể: Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế
tập thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác
sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong
điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng
hưởng lợi.
- Sở hữu tư nhân: Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của
mình. Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản
tư nhân.
- Sở hữu toàn dân: Là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam,
được quy định tại Điều 4, Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy, Luật Đất
đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với
các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định và bảo vệ đã thể hiện
rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có
quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của
nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014).


5

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo

đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy
đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Đến nay Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của
Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
- Tại Điều 189, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền sử dụng
có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định
của pháp luật.”.
- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử
dụng đất thơng qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất khơng thu tiền sử
dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê; công nhận quyền sử dụng đất”.
- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,
Luật Đất đai 2013 bao gồm:


6

i) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

iii) Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp;
iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ
đất nông nghiệp;
v) Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi
ích hợp pháp về đất đai của mình;
vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;
vii) Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền
sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về
đất đai.
- Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử
dụng đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê,
quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp, quyền
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các
quyền của người sử dụng đất:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất khơng có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất. (Luật Đất đai, 2013).
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;


7

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực
từ ngày 01/01/1999;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực
từ ngày 01/10/2001;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Nhà ở năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007.
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung
Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có
hiệu lực từ ngày 01/9/2009;
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Luật dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.
1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về
giao dịch đảm bảo;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 của Chính phủ Sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về
Đăng ký biện pháp bảo đảm;


8

- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016
của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế

chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động
của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016
của liên Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun và Mơi trường Quy định về hồ sơ và
trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về
đất đai của người sử dụng đất
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài ngun
và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 02//2015/TT-BTNMT ngày 13/3/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định
43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 05/12/2017của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi,


9

bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ tư pháp hướng
dẫn một số nội dung về Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam
1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành
khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai … đều
được luật hóa. Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015).
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa
án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người
mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi mua.
Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét,
đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng


10

chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp đồng chứ khơng phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và
khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt được việc
đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng
đều được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền
sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba
nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế
chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015).
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế
chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế
chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là:
Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để
vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được
đăng ký và Tịa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho
một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước (1), Tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối
với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng
bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra
khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần
đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu

11

cầu này thì việc thế chấp coi như khơng hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được
diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên
đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa
án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thơng thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi khoản nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay.
Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi bên vay
không thanh tốn theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt
thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu
cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp
sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp. Thủ tục này được tiến
hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có
đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015).
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị
trường. Ngồi ra, người sở hữu cịn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản
và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải
nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần
dành cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc

12

thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của
tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015).
1.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ
rất sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất
thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất
tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất
tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí
bằng khốn thời gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
khơng và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Tồn bộ khóang sản có trong lịng đất như: bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,… đều thuộc sở hữu
Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác
khóang sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài
sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho th hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi

chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý đất đai Ơxtrâylia – DOLA) (Nguyễn Đình Bồng, 2014).


13

1.2.1.3. Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối
với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền
sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất
phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm
quyền lực vào năm 1949. Quá trình này được tiến hành song song với các
“phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nơng
thơn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc
quốc hữu hóa tồn bộ đất nơng thơn của nước này chỉ chính thức hồn tất sau
khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất nông thôn thuộc về Nhà nước và
được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc – người chịu trách nhiệm trước toàn
xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở
hữu toàn dân XHCN (Socialist People’s Ownership). Là người đại diện cho
toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có tồn quyền của một chủ
sở hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại
khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó khơng có
giá trị. Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện
phân phối đất đai theo các kênh hành chính (Administration Channels) mà
theo đó người sử dụng đất (SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền
nào cho việc SDĐ của mình. Tuy nhiên, họ cũng khơng được phép chuyển
nhượng phần đất mà mình được sử dụng. Đất đai lúc bấy giờ được coi là một
loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất

đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, khơng khác gì thời kỳ kinh tế tập
trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị
trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng
hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy


14

định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát
triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian
ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại
hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “khơng chính thức” – còn gọi là
“chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung
Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho th đất của
mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho q trình
thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này (Lưu Quốc Thái, 2017).
Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên
giá đất ở Trung Quốc nhìn chung khơng ngừng tăng.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định
nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường
từ 40 – 70 năm tùy thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể
được thực hiện thơng qua thỏa thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được
QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng
biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có
ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài

chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt
động đầu tư ở một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn
đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện
đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ


15

thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi
cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về
đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải
đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Khơng có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển
nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
thỏathuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách
đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ
trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDĐ.
-Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch
phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong
thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng

là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã
cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2016).
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp
phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể
cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên
cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.


16

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn
từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi
là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay
tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2017).
1.2.1.4. Hàn Quốc
Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên
tiếp tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc.
Q trình cơng nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ
vùng nông thôn đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất. Lĩnh vực này đã
làm cho những người giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc đã áp dụng nhiều
biện pháp để giảm giá nhà đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế,
thắt chặt các quy định về dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị
trấn vệ tinh. Đồng thời, một đạo luật mới được ban hành yêu cầu những người
kinh doanh nhà đất phải báo cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan đến
nhà đất với nhà chức trách.
Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và
người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư.
Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị

thuận tiện sẽ được lắp đặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết
tật sống tại các căn nhà chung cư mới thuê. Đối tượng sử dụng những căn nhà này
sẽ là người già ở độ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật độ 3 trở lên và những
người khiếm thị, khiếm thính.
Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa
ra vào, đá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay đổi hướng mở và đóng
cửa, ghế ngồi trong phịng tắm, thay đổi thiết bị điều khiển bình ga, thay đổi
vị trí của video phone trong phịng, lắp đặt hệ thống báo động, tín hiệu hướng
dẫn bằng âm thanh tại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp đặt thêm
ghế ngồi sẽ được bán ra với giá phải chăng nhất.


17

Một lối đi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một
số cơ sở khác sẽ phải bắt buộc được xây dựng theo luật hiện hành. Song có rất
nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho
người già và người khuyết tật (Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, 2015).
1.2.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
a. Trước khi có Luật đất đai năm 1993
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng
hòa được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về
quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của
Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai
được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi
mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Giai đoạn từ
năm 1987 đến năm 1993 là giai đoạn nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất

đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có
rừng vào mục đích khác, làm hủy hại đất đai.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự khơng có quyền đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất
nơng nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi
người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ
của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà