(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------

ĐINH QUANG THÀNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TẠI QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2020
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2021


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để
bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày ... tháng ... năm 2021
Tác giả Luận Văn

Đinh Quang Thành


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Để hồn thành bài Luận văn, lời đầu tiên cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Lợi, là người trực tiếp hướng dẫn khoa
học, đã dành nhiều thời gian, công sức để hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi
trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Bên cạnh đó, Tơi cũng xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám
hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, các thầy cô Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại
học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học
tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Ủy ban nhân dân quận
Bắc Từ Liêm, Phịng Tài ngun và Mơi trường quận Bắc Từ Liêm, Chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai Quận Bắc Từ Liêm đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong
q trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, người thân, bạn bè,
đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên
khuyến khích tơi hồn thành luận văn này một cách trọn vẹn nhất.
Thái Nguyên, ngày … tháng …. năm 2021
Học viên

Đinh Quang Thành

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ..........................................................3
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận ....................................................................................3
1.1.1. Những quy định về chuyển quyền sử dung đất .................................................3
1.1.2. Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký và cấp
GCNQSD đất ..............................................................................................................5
1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản .................................................................9
1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm ..................................................20
1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới 20
1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .........................................22
1.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam ...............27
1.4. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà Nội .............................28
1.5. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu ..........................................................30
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
...................................................................................................................................31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31


iv

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................31
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................31
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................31
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31
2.3.1. Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của quận Bắc Từ liêm ..............................31
2.3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn
2017 -2020 ................................................................................................................31
2.3.3. Đánh giá các hoạt động giao dịch về QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thông qua ý kiến người dân và cán bộ; ..................................................32
2.3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý
các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội .......................................32
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................32
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................32
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................32
2.4.3. Điều tra thu thập số liệu sơ cấp .......................................................................33
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................34
2.4.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................34
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................35
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội ..............35
3.1.1.Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội ...................................................35
3.1.2. Đánh giá thực trạng của quản lý và sử dụng đất của Quận Bắc Từ Liêm ......42
3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn
2017 -2020 ................................................................................................................49
3.2.1. Công tác đăng ký biến động về đất đai tại quận Bắc Từ Liêm .......................49
3.2.2. Đánh giá kết quả đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn
2017 -2020 ................................................................................................................51


v

3.2.3. Kết quả đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 ..........52
3.2.4. Kết quả đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020...............54
3.2.5. Kết quả đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 ..........54
3.3. Kết quả đánh giá hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
thông qua ý kiến của người dân và cán bộ ................................................................57
3.3.1. Mức độ cơng khai về thủ tục hành chính ........................................................57
3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính ....................................................58
3.3.3. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn ..................................59
3.3.3. Đánh giá của cán bộ về hoạt động giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................62
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khan và đề xuất giải pháp .................................78
3.4.1. Thuận lợi .........................................................................................................78
3.4.2. Tồn tại và nguyên nhân ...................................................................................78
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội ......................................................................80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................84

1. Kết luận .................................................................................................................84
2. Kiến nghị ...............................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................87


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 quận Bắc Từ Liêm .............................47
Bảng 3.2: Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai
đoạn 2017– 2020 tại quận Bắc Từ Liêm ...................................................................50
Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020.......................................................52
Bảng 3.4: Kết quả tặng cho QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..................................................................53
Bảng 3.5: Kết quả thừa kế QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..................................................................54
Bảng 3.6: Kết quả thế chấp QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..................................................................55
Bảng 3.7. Kết quả ý kiến đánh giá về công khai thủ tục hành chính tại quận Bắc Từ
Liêm ..........................................................................................................................57
Bảng 3.8. Kết quả ý kiến đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ ..........................................59
Bảng 3.9. Kết quả ý kiến đánh giá về mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn
khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ quận Bắc Từ Liêm ...................................60
Bảng 3.10. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ
Chi nhánh quận Bắc Từ Liêm ...................................................................................61
Bảng 3.11. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng
QSD đất .....................................................................................................................63
Bảng 3.12. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm

...................................................................................................................................76


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ luật Dân sự

ĐVT

: Đơn vị tính

GCN

: Giấy chứng nhận

HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KT

: Kinh tế

PL

: Pháp luật

QSD

: Quyền sử dụng

QSD đất

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TB

: Trung bình

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

: Văn phịng đăng ký đất đai


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của
nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về
với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình nói riêng.
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được đảm
bảo bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích
nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
Việc đăng ký giao dịch đảm bảo là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng,
loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một
trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo
điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các
quyền của mình theo quy định của Pháp luật.
Đăng ký giao dịch đảm bảo cịn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp
về dân sự liên quan đến giao dịch đảm bảo, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp
chứng cứ để Tịa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công
tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập.
Quận Bắc Từ Liêm là đơn vị hành chính cấp quận quận thuộc thành phố Hà
Nội, trong những năm qua cùng với sự tăng trưởng phát triển về mọi mặt văn hóa,
kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội, Bắc Từ Liêm cũng có sự phát triển khơng

ngừng. Nhu cầu vốn để đầu tư kinh doanh, sản xuất và sử dụng vào chi tiêu gia đình
ngày càng tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và các loại tài sản
trên đất diễn ra rất sôi động trên địa bàn quận. Do vậy để đánh giá được thực trạng
vấn đề này, cần dựa trên những số liệu được nghiên cứu một cách có hệ thống cho
một giai đoạn nhất định, từ đó thấy được những thuận lợi và khó khăn để đề xuất
giải pháp phù hợp và cho được kết quả tốt hơn.


2

Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự cho phép của trường Đại học Nông Lâm
Thái nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Tiến sĩ Nguyễn Thị Lợi tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Bắc
Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 -2020"
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá được thực trạng giao dịch bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm trong giai đoạn 2017 -2020.
Nhằm thấy được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp. Cụ thể:
- Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quân Bắc Từ Liêm giai đoạn
2017 -2020;
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch đảm bảo bằng
QSD đất trên đại bàn quận Bắc Từ Liêm.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm TP Hà
Nội có ý nghĩa quan trọng, góp phần hồn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng,

pháp luật về các biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật
Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
quận Bắc Từ Liêm TP Hà Nội để thấy những kết quả đạt được trên thực tế áp dụng
cũng như những vấn đề cịn tồn tại. Qua đó phát huy những mặt tích cực và có
những giải pháp để khắc phục những tồn tại, hạn chế nhằm hướng tới cho người sử
dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thuận lợi và
hiệu quả nhất. Mặt khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng thực hiện việc
giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận
1.1.1. Những quy định về chuyển quyền sử dung đất
* Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất
Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp
luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn
bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà
nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất đai.
Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất
đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình
thành trong q trình cơng nghiệp hố (CNH) và đơ thị hố. Hệ thống PLĐĐ luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ
đã có nội dung kinh tế - xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo
cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước.
- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản
được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…
- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập
thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn.
- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật…


4

Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch
trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó khơng chỉ
là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà cịn trở
thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh
doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này
góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
* Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất
- Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được
thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã
hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để

sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định
người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác.
Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã
được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất.
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều
kiện đã quy định.
- Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không
phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
- Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải
loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng.
- Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ.
* Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất
- Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp
với quy định của Pháp luật.
- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất


5

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản.
Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực
theo quy định của pháp luật.
- Giá chuyển quyền sử dụng đất
Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. Do
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng
đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
- Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật
về đất đai.
Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền QSDĐ (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003).
Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).
1.1.2. Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký và cấp
GCNQSD đất
* Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai
Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê
khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai 2013 bao gồm:


6

1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất
nông nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng

vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các cơng trình cơng cộng phục vụ
hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa
trang, nghĩa địa và cơng trình cơng cộng khác của địa phương.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bn,
phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với
việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở
tôn giáo.
5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất
của mình.
7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người
có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
*. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản
khác trên đất
1. Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp
người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì
được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng
chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
3. Giấy chứng nhận chỉ được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã thực
hiện xong nghĩa vụ tài chính theo luật định (nếu có);


7

4. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền

với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử
dụng theo quy định của pháp luật.
5. Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền
với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;
cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà
ở, cơng trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng.
* Đối tượng được cấp GCN
Điều 99, Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp sử dụng đất được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

8

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
* Các trường hợp không được cấp GCNQSD đất
- Đất sử dụng do lấn, chiếm, vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt;
- Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định của pháp luật;
- Đất thuê từ quỹ đất cơng ích;
- Đất nhận khốn từ các doanh nghiệp nhà nước;
- Các trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước.
Ngoài ra đối với hộ gia đình, cá nhân khơng được cấp Giấy chứng nhận đối
với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường
hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:
- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét
duyệt và công khai;
- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt và cơng khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng
dân cư quản lý;
- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn cơng trình cơng cộng đã được cơng
bố, cắm mốc;
- Lấn, chiếm lịng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;
- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích cơng cộng, đất chun dùng, đất của
tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn
nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
* Đăng ký Nhà nước về đất đai
- Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;


9

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
* Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một cơng cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an tồn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
* Hồ sơ đất đai, bất động sản
- Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu

chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, của thửa đất. Hồ sơ đất đai, bất động
sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công
dân. Cụ thể như sau:
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
tồn và với một chi phí thấp.


10

* Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được cơng
khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
* Đơn vị đăng ký - thửa đất
- Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất.
Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong
từng hệ thống đăng ký.
- Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các

thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
- Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
- Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống
bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)


11

* Đăng ký Văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
- Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và

Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký
Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hố để nâng cao độ an tồn
pháp lý và hiệu quả hoạt động.
* Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có quyền sở hữu hoặc sử dụng đối với bất
động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
*. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật
quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 Bộ luật


12

dân sự 2015. Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh,
tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015).
Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau
đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự, 2015).
Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)
(Bộ luật dân sự, 2015).
Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi

là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền
hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt
cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Bộ luật dân
sự, 2015).
Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên thuê tài sản là
động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm
việc trả lại tài sản thuê (Bộ luật dân sự 2015).
Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi
một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại
một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).
Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho
đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ (Bộ luật dân sự 2015).
Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 là việc người thứ ba (sau
đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo
lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo
lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).


13

Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Tổ chức chính
trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay
một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định
của pháp luật (Bộ luật dân sự 2015).
Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có
quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của
hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không

thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).
*. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch
bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm
(Chính phủ, 2010).
1.1.1.5.. Một số cơ sở pháp lý về giao dịch đảm bảo
Theo Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ban hành ngày 1/9/2017 về việc thủ tục
đăng ký đảm bảo, cho thấy đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi
vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo dảm.
Nghị định quy định rõ các biện pháp bảo đảm phải đăng ký gồm: (i) Thế
chấp quyền sử dụng đất; (ii) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài
sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (iii) Cầm cố tàu bay, thế chấp
tàu bay; d) Thế chấp tàu biển.
Các biện pháp bảo đảm được đăng ký khi có yêu cầu gồm: (i) Thế chấp tài
sản là động sản khác; (ii) Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương
lai; (iii) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài


14

sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán
tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu.
Nghị định cũng quy định cụ thể cơ quan có thẩm quyền đăng ký, cung cấp
thông tin về biện pháp bảo đảm. Theo đó, Cục Hàng khơng Việt Nam trực thuộc Bộ

Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm
bằng tàu bay; Cục Hàng hải Việt Nam hoặc Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải
theo phân cấp của Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực
hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu biển.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện
pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch
bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo
đảm bằng động sản và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ
quan quy định trên.
Người yêu cầu đăng ký có thể nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm theo
một trong các phương thức: (i) Qua hệ thống đăng ký trực tuyến; (ii) Nộp trực tiếp;
(iii) Qua đường bưu điện; (iv) Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng
ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.
Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm
giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu
nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hồn thành việc đăng ký, cung cấp thơng tin ngay trong
ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng
khơng q 03 ngày làm việc.
Nghị định cũng quy định cụ thể việc cơng bố thơng tin về biện pháp bảo
đảm. Theo đó, chậm nhất là 05 ngày làm việc, kể từ thời điểm đăng ký biện pháp
bảo đảm bằng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng cơng trình, Văn
phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi
trường để công bố trên Trang thông tin điện tử của Sở này. Thông tin được công bố


15

gồm: Tên dự án, địa chỉ của dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo

đảm, thời điểm đăng ký…
Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/2017 và thay thế Nghị
định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo
đảm, đồng thời bãi bỏ Điều 1 Nghị đính số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/2/2012 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo
dảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật.
Điều khoản chuyển tiếp của Nghị định mới ban hành quy định: Giao dịch
bảo đảm được ký kết trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa đăng
ký nhưng vẫn cịn hiệu lực, thì được đăng ký theo Quy định của Nghị định này.
Giao dịch bảo đảm đã đăng ký theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có
hiệu lực thi hành, thì không phải đăng ký lại theo quy định của Nghị định này.
Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, thì Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp tục thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm cho
đến khi thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
Bộ Tư pháp có trách nhiệm tổ chức thi hành Nghị định này và hướng dẫn
một số nội dung về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất, tàu bay, tàu biển và tài sản là động sản khác theo quy định tại Nghị
định này (Nghị định 102/2017/NĐ-CP, 2017).
*. Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm
Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa
quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp các tổ chức, cá nhân trong
xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng. Do vậy, trong những năm qua, pháp luật
về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hoàn thiện,
đáp ứng tốt yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta, cũng như
những đòi hỏi của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Pháp luật dân sự nước ta cho phép các bên được tự do thỏa thuận về việc xác
lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự, trong đó có quyền được dùng
tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
trong giao dịch dân sự (quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015). Pháp luật

16

cịn quy định thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là
quyền của cá nhân. Việc cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại
tổ chức tín dụng để vay vốn là việc bình thường, tuy nhiên việc cá nhân thế chấp
quyền sử dụng đất của mình cho một cá nhân khơng phải hoạt động tín dụng cần
được phổ biến, hướng dẫn để người dân biết thực hiện.
Hiện nay việc vay vốn để phát triển kinh tế có nhiều kênh khác nhau như
thơng qua các tổ chức tín dụng hoặc cá nhân có tiền để cho vay. Tuy nhiên, nhiều
người dân còn e ngại vay tiền từ ngân hàng do phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy
tờ… gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Trong thực tế, nhiều người dân, tổ chức vay
tiền của nhau bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (cịn gọi là sổ đỏ) mà khơng
phải qua công chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.
Điều này đã xảy ra nhiều hệ lụy cho xã hội.
Mặc dù vậy, pháp luật hiện nay không hạn chế cá nhân không được nhận thế
chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 179 quy định
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế
chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại
tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, thế chấp là một biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia theo quy định tại
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ

trường hợp kinh doanh bất động sản...”; Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy
định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm


17

có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định; trường hợp được đăng ký thì biện
pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng
ký; việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về
đăng ký biện pháp bảo đảm”.
Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐCP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” là giao dịch bảo đảm bắt buộc phải
đăng ký theo quy định. Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba
(tức là trong trường hợp người thế chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực hiện
các giao dịch với người khác) thì phải đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất
đai thuộc sở tài ngun và mơi trường nơi có đất.
Từ những quy định trên của pháp luật hiện hành thì cá nhân, tổ chức được
quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện việc cho vay, giữa hai bên phải
lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng văn bản và đến văn phịng cơng
chứng để thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định hoặc đến ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau đó thực hiện đăng ký thế chấp (đăng
ký giao dịch đảm bảo) tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài ngun và mơi
trường nơi có đất.
*. Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện,
mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, khơng
trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Điều 117 BLDS năm 2015).
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô

hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn
bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc
các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó
Hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy
định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít