Tài liệu TIỂU LUẬN: PHÂN TÍCH VIỆC SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG DOANH NGHIỆP docx

TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH VIỆC SỬ DỤNG ĐÒN BẨY
TÀI CHÍNH TẠI CÔNG TY
1
LỜI MỞ ĐẦU
rong tiến trình toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ, với những xu thế vận động và bối
cảnh khách quan của nền kinh tế thế giới và khu vực, với những tác động của tình
hình kinh tế, chính trị, xã hội… để tránh khỏi bị tụt hậu Việt Nam đang đứng trước thời cơ
mới và thách thức mới. Đối với Việt Nam, trong điều kiện chuyển từ nền kinh tế theo cơ
chế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường lại có điểm xuất phát thấp, tốc độ tăng
trưởng kinh tế chưa cao, để đưa đất nước phát triển nhanh Đảng ta đã khẳng định ” Phát
huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài”
T
Nhà bác học vĩ đại Archimedes có câu nói nổi tiếng: "Hãy cho tôi một điểm
tựa, tôi sẽ nhấc bổng quả đất lên". Có nghĩa người ta sẽ dựa vào điểm tựa cố định để khuếch
đại lực nhằm mục tiêu di chuyển một vật thể nào đó. Tương tự trong tài chính người ta sử
dụng đòn bẩy tài chính như một công cụ hữu hiệu để khuếch đại dòng tiền. Từ đó trên thị
trường chứng khóan các nhà đầu tư có thể phát biểu lại câu này như sau :"Hãy cho tôi một
đòn bẩy tài chính đủ lớn, tôi có thể nâng hạ thị trường theo ý mình”.
Đối với các doanh nghiệp nói chung ngoài nguồn vốn sẵn có để đảm bảo cho
quá trình kinh doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục và ngày càng mở rộng quy mô,
đầu tư mua sắm và đầu tư vào những hoạt động khác, doanh nghiệp cần phải huy động
nguồn vốn từ bên ngoài. Những khoản này gọi là những khoản nợ.
CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ ĐÒN BẨY TRONG
KINH DOANH
1. Đòn bẩy trong doanh nghiệp
2
Trong lĩnh vực tài chính, thuật ngữ “ đòn bẩy” được sử dụng thường xuyên. Cả nhà
đầu tư lẫn doanh nghiệp đều sử dụng đòn bẩy nợ để tạo ra tỷ suất sinh lợi trên tài sản hoạt
động lớn hơn. Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính không hề là một sự đảm bảo chắc chắn

thành công và khả năng xuất hiện các khoản lỗ cũng tăng lên nếu nhà đầu tư hay doanh
nghiệp ở vào một vị thế có tỷ lệ đòn bẩy nợ cao. Doanh nghiệp thường hay sử dụng 2 loại
đòn bẩy: đòn bẩy hoạt động và đòn bẩy tài chính.
Có ba yếu tố cơ bản của đòn bẩy
+ Lực tác động
+ Cánh tay đòn
+ Vật cần bẩy
1.1. Đòn bẩy tài chính (financial leverage)
Đòn bẩy tài chính xuất hiện khi công ty quyết định tài trợ cho phần lớn tài sản của
mình bằng nợ vay. Các công ty chỉ làm điều này khi nhu cầu vốn cho đầu tư của doanh
nghiệp khá cao mà vốn chủ sở hữu không đủ để tài trợ. Khoản nợ vay của công ty sẽ trở
thành khoản nợ phải trả, lãi vay được tính dựa trên số nợ gốc này.
Đòn bẩy tài chính : sử dụng chi phí tài trợ cố định nhằm nổ lực gia tăng lợi nhuận cho
cổ đông (EPS) Thể hiện việc sử dụng vốn vay trong nguồn vốn của doanh nghiệp nhằm hi
vọng gia tăng tỷ suất lợi nhuận của doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu hay thu nhập trên mỗi cổ
phần của công ty
Một doanh nghiệp chỉ sử dụng nợ khi nó có thể tin chắc rằng tỷ suất sinh lợi trên tài
sản cao hơn lãi suất vay nợ.
1.1.1. Độ bẩy tài chính
3
)]1/([ tPDIEBIT
EBIT
DFL
EBIT
−−−
=
EBITEBIT
EPSEPS
EBIT
EPS

DFL
EBIT
/
/
%
%
∆
∆
=
∆
∆
=
1.1.2. Điểm bàng quan
Theo định nghĩa thì điểm bàng quan là điểm mà tại đó EPS1 =EPS2
Trong đó :
EBIT12 : EBIT bàng quan giữa hai phương án tài trợ 1 và 2
I1 , I2 : lãi phãi trả hàng năm ứng với phương án tài trợ 1 và 2
PD1 , PD2 : cổ tức phải trả hàng năm theo phương án tài trợ 1 và 2
t : thuế suất thuế thu nhập công ty
NS1 , NS2 : số cổ phần thương thường ứng với phương án tài trợ 1 và 2
1.2. Đòn bẩy hoạt động
Đòn bẩy hoạt động liên quan đến kết quả của các cách kết hợp khác nhau giữa chi phí
cố định và chi phí biến đổi. Nói rõ ràng hơn thì, tỷ số giữa chi phí cố định và chi phí biến đổi
mà công ty sử dụng đã quyết định đòn cân nợ hoạt động bao nhiêu. Một công ty có tỷ số chi
phí cố định so với chi phí biến đổi lớn hơn thì được cho là sử dụng đòn bẩy hoạt động nhiều
hơn. Và ngược lại nếu chi phí biến đổi của một công ty lớn hơn chi phí cố định thì công ty
được cho là có đòn bẩy hoạt động hơn. Đặc điểm ngành mà công ty đang hoạt động cũng
là một nhân tố ảnh hưởng đến việc công ty quyết định nên sử dụng bao nhiêu đòn bẩy
nợ.
Một công ty với doanh số ít mà có lợi nhuận biên tế cao được xem là có sử dụng đòn

bẩy hoạt động cao. Mặt khác, một công ty có doanh số lớn với mức lợi nhuân biên tế thấp
được xem là sử dụng đòn bẩy hoạt động thấp.
+ Lực tác dụng – Doanh thu thay đổi
+ Cánh tay đòn – Chi phí hoạt động cố định
+ Vật cần bẩy - Lợi nhuận hoạt động
4
2
222,1
1
112,1
)1)(()1)((
NS
PDtIEBIT
NS
PDtIEBIT −−−
=
−−−
1.2.1. Quan hệ giữa lợi nhuận giữa độ bẩy hoạt động với điểm hoà vốn
+ Càng xa điểm hoà vốn , hoạt động lợi nhuận hoặc hoạt động lỗ càng lớn
+ Càng xa điểm hoà vốn độ bẩy hoạt động càng nhỏ
+ Độ bẩy hoạt động tiến đến vô cực khi số lượng sản xuất và tiêu thụ tiến gần điểm
hoà vốn
Khi số lượng sản xuất và tiêu thụ càng xa điểm hoà vốn thì độ bẩy càng dần về 1
1.2.2. Công thức đo lường tác động của đòn bẩy hoạt động

1.2.3. Công thức xác định độ bẩy hoạt động theo sản lượng
1.2.4. Công thức xác định độ bẩy hoạt động theo doanh số
1.3. Điểm hoà vốn
Điểm hoà vốn được định nghĩa là doanh số bán hàng cần thiết để lợi nhuận bằng 0,
hoặc "điểm bằng nhau". Nói cách khác, điểm hoà vốn là khi doanh thu bằng với chi phí.

BEP = TFC / (SUP - VCUP)
Trong đó:
BEP: điểm hoà vốn
TFC: tổng chi phí cố định
VCUP: chi phí biến đổi bình quân
SUP: lợi nhuận của mỗi sản phẩm
5
QQ
EBITEBIT
DOL
/
/
∆
∆
=
BE
Q
QQ
Q
FVPQ
VPQ
DOL
−
=
−−
−
=
)(
)(
EBIT

FEBIT
FVS
VS
DOL
S
+
=
−−
−
=
Chi phí cố định bao gồm tất cả những chi phí không biến đổi khi sản phẩm hoặc sản
lượng thay đổi, ví dụ tiền thuê nhà, lương, và tiền điện thoại. Những chi phí này sẽ không
thay đổi cho dù bạn sản xuất được sản phẩm.
Chi phí biến đổi bao gồm tất cả những chi phí sẽ biến đổi dựa trên lượng sản phẩm
sản xuất được, ví dụ nguyên vật liệu. Số lượng sản phẩm tăng, sẽ sử dụng thêm nhiều
nguyên vật liệu.
Phân tích điểm hoà vốn cần phải được thực hiện đối với tất cả các nguồn doanh thu
1.4. Phân biệt sự khác biệt giữa đòn bẩy tài chính và đòn bẩy hoạt động
Đòn bẩy hoạt động sử dụng chi phí hoạt động cố định nhằm nỗ lực gia tăng lợi nhuận
hoạt động EBIT ( do đặc điểm ngành quyết định )
Đòn bẩy tài chính sử dụng chi phí tài trợ cố định nhằm nỗ lực gia tăng lợi nhuận cho
cổ đông EPS ( có thể lựa chọn thích hợp )
1.5. Ý nghĩa của độ bẩy hoạt động đối với quản trị tài chính
Độ bẩy hoạt động có thể được ví như con dao hai lưỡi
+ Nếu tình hình tốt thì độ bẩy hoạt động sẽ khuyết đại cái tốt lên gấp bội lần
+ Nếu tình hình xấu thì độ bẩy hoạt động cũng sẽ khuyết đại cái xấu gấp bội lần
Nhìn chung giám đốc tài chính không thích hoạt động dưới điều kiện độ bẩy hoạt
động cao
Minh hoạ là sự kiện ngày 11/09 đối với ngành hàng không và du lịch Mỹ
1.6. Công thức tính EPS

Trong đó :
I : lãi suất hàng năm phải trả
PD : cổ tức hàng năm phải trả
t : thuế suất thuế thu nhập công ty
6
NS
PDtIEBIT
EPS
−−−
=
)1)((
NS :số lượng cổ phần phổ thông
2. Các loại tài khoản giao dịch thường gặp khi ký quỹ
2.1. Mini
 Huấn luyện trực tuyến
 Chat trực tuyến
 Giao dịch trên tất cả các sàn giao dịch hiện có
2.2. Gold
 Ký quỹ tối thiểu lần đầu 500$ USD
 Những tín hiệu phân tích kỹ thuật thị trường
 Người mô giới cá nhân
2.3. Platinum
 Ký quỹ tối thiểu lần đầu 5000 $ USD
 Lập biểu đồ chuyên nghiệp
 Phương pháp đòn bẩy từ phòng giao dịch
2.4. Vip
 Ký quỹ tối thiểu lần đầu 10000 $ USD
 Phân tích theo nhu cầu và các cấp độ gọi từ người mô giới
3. Các loại đòn bẩy tài chính thường gặp
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong hoạt động đầu tư nói chung chính là việc các nhà

đầu tư ngoài số vốn tự có của mình thì họ sử dụng các nguồn tài trợ bên ngoài với điều kiện
trả lãi để sử dụng cho các hoạt động đầu tư. Các nhà đầu tư có thể sử dụng số tiền cao hơn
gấp nhiều lần so với số vốn thực của mình. Điều này sẽ giúp họ kiếm được khoản lợi nhuận
cao hơn.
3.1. Đầu tư chứng khoán
Đòn bẩy tài chính ở kênh chứng khoán hiện không còn xa lạ với nhà đầu tư. Hầu hết
các nhà đầu tư ít hay nhiều đều sử dụng đòn bẩy tài chính loại này , cụ thể là các nhà đầu tư
7
cá nhân hoặc các tổ chức ( công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, tổ chức tài chính hoặc các
doanh nghiệp).
Các chủ thể hỗ trợ vốn hay chính là người cung cấp đòn bẩy tài chính là các công ty
chứng khoán(CTCK), các NHTM ( Ngân hàng thương mại ), các quỹ đầu tư và có thể là các
nhà đầu tư cá nhân cho nhau vay tiền…
Những hình thức của việc áp dụng đòn bẩy tài chính vào hoạt động đầu tư chứng
khoán
Cho vay cầm cố chứng khoán ( nghiệp vụ repo ) là việc thế chấp, thường là cổ phiếu
(cả niêm yết và OTC), để vay tiền của CTCK hoặc ngân hàng trong một thời gian nhất định,
mức vay thường được tính bằng 20 - 50% thị giá, tùy theo quy định của bên nhận cầm cố.
Nếu cổ phiếu của nhà đầu tư được chấp nhận thì công ty chứng khoán sẽ làm một hợp
đồng có thời hạn 3 tháng, 6 tháng, hoặc một năm, đồng thời nhà đầu tư phải làm giấy chuyển
nhượng cổ phiếu này (tức là bán) cho công ty chứng khoán theo đúng thời hạn ghi trên hợp
đồng.
Khi hết hạn, nhà đầu tư mang tiền đến thanh lý hợp đồng, công ty chứng khoán sẽ làm
giấy chuyển nhượng sang tên chứng khoán lại cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải trả lại số tiền
bằng giá công ty chứng khoán mua ban đầu cộng với lãi suất cho vay tùy theo thời hạn repo.
Ứng trước tiền bán chứng khoán ( nghiệp vụ Margin ) tức là để thực hiện nghiệp
vụ này, các CTCK phải hợp tác với ngân hàng, đứng ra làm trung gian nhằm giúp khách
hàng có thể nhận được tiền bán chứng khoán trước ngày T+3. Chỉ cần có thông báo kết quả
lệnh bán đã được khớp là khách hàng hoàn toàn có thể làm hợp đồng xin ứng trước tiền
chứng khoán đã bán với mức phí quy định. Một số công ty thực hiện ứng trước tiền cho

khách hàng ngay sau khi có kết quả khớp lệnh và khách hàng có thể dùng để mua chứng
khoán ngay trong phiên giao dịch. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao phần lớn
là những nhà đầu tư mạo hiểm, thích lướt sóng.
Bản chất của nghiệp vụ ứng trước tiền bán chứng khoán là dịch vụ cấp tín dụng cho
nhà đầu tư: khi bán chứng khoán xong, phải sau 3 ngày làm việc tiền mới về tài khỏan,
8
muốn có tiền ngay, nhà đầu tư phải vay tiền từ công ty chứng khoán hoặc từ ngân hàng, tài
sản thế chấp chính là dòng tiền bán chứng khoán về sau.
Giao dịch ký quỹ (Margin Trading) là việc nhà đầu tư mua cổ phiếu có sử
dụng hạn mức tín dụng do CTCK môi giới cấp. Nó được đảm bảo bằng khoản ứng
trước bằng tiền hoặc thế chấp bằng chính cổ phiếu được mua. Vì vậy, thông thường
những nhà đầu tư nào dự đoán giá tăng sẽ thực hiện giao dịch ký quỹ.
- Ngoài ra còn có các hình thức như các CTCK cho các nhà đầu tư vay dựa trên vốn
mà CTCK tự thu xếp hoặc các nhà đầu tư có thể vay trực tiếp NHTM, các quỹ đầu tư, tổ
chức tài chính khác….
Ví dụ điển hình là trong năm 2008 và đầu năm 2009, thị trường chứng khoán luôn
trong trạng thái ảm đạm, nhưng cuối 2009, đòn bẩy tài chính là một trong những nguyên
nhân dẫn tới chỉ số chứng khoán biến động mạnh, thị trường có tính thanh khoản nhanh bởi
vì dòng tiền đổ vào chứng khoán đột nhiên mạnh lên, và một trong nguyên do đó nguồn tiền
từ đòn bẩy tài chính xuất phát từ công ty chứng khoán.
3.2. Đầu tư bất động sản
Trong lĩnh vực bất động sản, công cụ đòn bẩy tài chính cũng phát huy không thua kém
các hoạt động khác. Nó cũng là công cụ tạo ra mức lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
Nghiệp vụ cho vay thế chấp bất động sản : Người mua sẽ dùng chính bất động sản
đang mua làm tài sản thế chấp. Bên bán cũng yên tâm vì khi cần thiết có thể lấy lại bất động
sản đã bán nếu người mua không thể trả được tiền mua cho ngân hàng .
Ví dụ : Giả sử có một căn nhà được bán với giá 270 triệu đồng. Việc sử dụng đòn bẩy
tài chính ở vụ mua bán này như sau : Người mua chi có 70 triệu mà thôi, và 200 triệu đồng
còn lại, người mua đã đi vay ngân hàng với lãi suất 11%/năm. Và đặt giả thuyết khi thị
trường lên, người này bán được căn nhà lớn hơn 270 triệu đồng đó.

9
Sau 1 năm bán được 400 triệu. Sau khi trừ tiền lãi và gốc trả cho ngân hàng là 222
triệu. Lợi nhuận được 400 triệu – 222 triệu = 178 triệu. 178 triệu nộp thuế cho nhà nước là
(178 x 25% = 44.5 triệu). Vậy lợi nhuận sau thuế sẽ là 133,5 triệu. Tỷ suất đầu tư đạt 190%.
3.3. Đầu tư vàng
Cũng tương tự như với 2 loại đầu tư trên. Đầu tư vàng cũng sử dụng nguyên lý đòn
bẩy tài chính. Trong đó, nghiệp vụ đòn bẩy tài chính là yếu tố giúp người ta có thể với số
tiền nhỏ nhưng vẫn tham gia được số lượng vàng lớn. Sàn vàng sẽ cho nhà đầu tư vay một
lượng tiền lớn gấp nhiều lần số vốn để mua khống bán khống, gọi là đòn bẩy tài chính.
Không có một lĩnh vực kinh doanh nào mà người kinh doanh lại được vay một khoản tiền
lớn gấp hơn chục lần vốn mà không cần tài sản, không cần thế chấp… như kinh doanh vàng
trên sàn.
Trên thế giới có hàng trăm sàn môi giới (brocker) về giao dịch vàng và ngoại hối, mỗi
sàn đưa ra một tỷ lệ đòn bẩy khác nhau, từ 1:100 đến 1:500. Tuy nhiên để bảo vệ nhà đầu tư,
Hiệp hội giao dịch tương lai (NFA, hay còn gọi là Hiệp hội bảo vệ nhà đầu tư) ra quy định
chỉ sử dụng đòn bẩy 1:100, sàn giao dịch môi giới nào muốn được NFA kết nạp vào làm hội
viên thì phải theo tỷ lệ này.
Chẳng hạn chỉ với 5 triệu là được sàn cho vay 145 triệu, mua bán được 5 lượng vàng
(vàng dưới 30 triệu/lượng).
Khi các sàn vàng thành lập thì dã kinh doanh vàng tài khoản là phải dùng đến công cụ
đòn bẩy tài chính. Đa số cho vay gấp từ 14 đến 19 lần số vốn mà nhà đầu tư bỏ ra ký quỹ.
Trường hợp sàn vàng Sài Gòn của ACB, sàn VGB cho vay khoảng gấp trên 13 lần, sàn vàng
Thế giới cấp đòn bẩy khoảng 19 lần là những ví dụ điển hình.
3.4. Đầu tư hàng hoá xăng dầu , gas ( Đòn bẩy tài chính tại các nước phát triển)
Đây là đòn bẩy tài chính khá mạng đối với các ngân hàng và các tập đoàn tài chính đa
quốc gia , trữ lượng dầu có thể làm thay đổi cục diện tài chính rất nhiều .
Trong buổi cảnh hiện nay tại Việt Nam khi mà tình hình giá dầu trong nước dược nhà
nước bảo hộ và không bị thả nỗi thì việc mở một sàn giao dịch xăng dầu là rất khó.
10
Giá xăng dầu gần như gián tiếp và đôi khi trực tiếp tác động lên giá trị hàng hoá lẫn

giá trị đồng tiền trong nước. Giá xăng dầu tăng dẫn đến việc giá hàng hoá cũng tăng theo ,
lạm phát tăng cao dẫn đến đồng tiền nội địa mất giá so với đồng ngoại tệ.
Thế nhưng dù rằng đây là một đòn bẩy tài chính khá mới mẻ tại Việt Nam nhưng vẫn
được nhiều tập đoàn chú ý đến và thực hiện . Các tập đoàn sử dụng nguồn tiền vốn có hoặc
vay ngân hàng mở một tài khoản tại thị trường các thị trường có kinh doanh loại hàng hoá
xăng dầu và gas
Brent oil ( BRT )
Wti oil ( OIL )
Gas oil ( GAS )
Healting oil ( HEO)
Cũng giống như giao dịch tại sàn vàng các nhà đầu tư phải ký quỹ để thực hiện các
giao dịch đối với loại hàng hoá mình cần mua , đây cũng là một kênh đầu tư khá mới mẻ đối
với các nhà đầu tư
Thế nhưng đây cũng là một kênh đầu tư có mức độ rủi ro cao hơn các sàn giao dịch
khác giá cả xăng dầu biến động gần như theo từng giây và khó có thể dự trù được khi nào
giá đạt được mức thấp nhất hay cao nhất
Các nhà đầu tư tại thị trường này gần như đúng trên cán cân tài chính , để đưa ra các
quyết định mang tính chiến lược lâu dài hay những chiến lược ngắn hạn giam hàng trong g
tay nhà đầu tư để ép giá trị hàng hoá lên để kiếm lời trong thời gian ngắn chỉ độ vài giây
Khi số dư tự do đang nhàn rỗi các nhà đầu tư không biết phải quyết định ra sao khi
không thể mua hàng hoá khi mà hàng hoá biến động theo xu hướng đi lên nhanh và có thể
đang tiến đến gần chu kỳ đi xuống để ổn định giá làm tăng vị thế mua , giảm vị thế bán . Các
nhà đầu tư có thể uỷ quyền tài chính của mình cho các nhà đầu tư đang có vị thế bán cao để
họ sử dụng vốn của mình một cách hợp lý và chia lời trên từng đơn vị hàng hoá.
11
Việc quyết định giao cho nhà đầu tư nào cũng là mợt quyết định khá khó khi ta phải
kiếm được nhà đầu tư nào đang kiềm giữ hàng hoá và thường là các tập đoàn lớn và cũng có
thể là các nhà đầu tư nhỏ có vận may khi kinh doanh theo xu hướng .
Điển hình là HSBC đây là mộ ngân hàng toàn cầu có nguồn vốn lớn , và đòn bẩy tài
chính của ngân hàng này ngoài việc kinh doanh các nghiệp vụ ra còn sử dụng các đòn bẩy để

làm tăng vốn hoá , và đòn bẩy mà ngân hàng này sử dụng chính là kinh doanh hàng hoá có
nhiều biến động nhất
4. Một số khái niệm thường gặp
4.1 Độ nghiêng đòn bẩy kinh doanh ( đòn bẩy hoạt động ) DOL là phần trăm thay
đổi trong EBIT do 1 % thay đổi trong doanh thu
4.2. Độ nghiêng đòn bẩy tài chính DFL là phần trăm thay đổi trong thu nhập mỗi cổ
phần EPS do 1 % thay đổi trong EBIT
4.3. Độ nghiêng đòn bẩy tổng hợp DTL là phần trăm thay đổi trong EPS do 1 %
thay đổi trong doanh thu
4.4. Rủi ro kinh doanh : liên quan đến tính không chắc chắn trong thu nhập EBIT .
Rủi ro kinh doanh do tính bất ổn trong doanh thu và mức độ sử dụng đòn bẩy kinh doanh
( hoạt động đặc trưng của doanh nghiệp )
4 . 5. Rủi ro tài chính : liên quan đến tính khả biến tăng thêm của thu nhập trên mỗi cổ
phần do việc sử dụng các chi phí tài chính cố định
4.6. Rủi ro thanh toán : rủi ro thường gặp phải trong các giao dịch thanh toán quốc tế
, các khoản tiền đã dược chuyển đi để thanh toán cho đối tác nhưng đối tác vẫn chưa thanh
toán cho phía thanh toán trước ( NHTM ) , điều này có thể do nhiều nguyên nhân phá sản ,
không có khả năng thanh toán , lừa đảo
4.7. Rủi ro thanh khoản : rủi ro liên quan đến một giao dịch mà do tình trạng chợ
chiều , biến động của thị trường có chiều hướng đi xuống làm cho tài sản kém hấp dẫn ,
được thể hiện qua việc chênh lệch giá mua và giá bán
12
4.8. Rủi ro kiệt giá tài chính : liên quan đến những thay đổi những nhân tố như lãi
suất vay , giá cổ phiếu , giá hàng hoá và tỷ giá trong đổi ngoại tệ , ngoại hối
4.9. Vị thế mua ( long position ) : những nhà đầu tư đang ở trạng thái nắm giữ ( sở
hữu ) tài sản được gọi là những người đầu cơ giá lên , họ có xu hướng đẩy giá lên cao vì giá
càng tăng thì vị thế mua của họ càng lời
4.10 . Vị thề bán ( short position ) : những nhà đầu tư đã thực hiện bán khống ( short
selling ) hoặc đang ở trạng thái nợ tài sản ( phải mua lại tài sản trong tương lai , cầm cố tài
sản ) được gọi là những người đầu cơ giá xuống , họ có xu hướng dẩy giá xuống thấp thì vị

thế bán của họ càng lời
4.11. Hợp đồng kỳ hạn : là một thoả thuận giữa hai bên , người mua và người bán ,
trong đó yêu cầu giao một hàng hoá tại một thời điểm trong tương lai với giá cả được thoả
thuận và đồng ý hôm nay ( áp dụng cho các nghiệp vụ repo trong giao dịch chứng khoán và
bất dộng sản , vàng )
4.12. Hợp đồng giao sau : là một hợp hợp đồng kỳ hạn đã được tiêu chuẩn hoá
chúng được giao dịch trên một sàn giao dịch và được điều chỉnh trên thị trường hằng ngày
trong đó các khoản lỗ của một bên được chi trả cho bên còn lại ( áp dụng cho nghiệp vụ
margin trong giao dịch chứng khoán và bất dộng sản,vàng )
5. Phân tích mối quan hệ giữa EBIT và EPS
Phân tích sự ảnh hưởng của những phương án tài trợ khác nhau ( trái phiếu ,cổ phiếu
thường ,cổ phiếu ưu đãi ) lên EBIT
Xác định EPS theo 3 cách
+ Xác định điểm bàng quan ( đại số và hình học)
+ Xác định điểm bàng quan giữa tài trợ cổ phiếu thường và nợ
Ý nghĩa : Nếu EBIT thấp hơn điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếu
thường tạo ra được EPS cao hơn phương án tài trợ bằng nợ
13
Nếu EBIT vượt qua điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếu
thường tạo ra được EPS thấp hơn phương án tài trợ bằng nợ hay nói ngược lại là phương án
tài trợ bằng nợ cao hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu
+ Xác định điểm bàng quan giữa tài trợ cổ phiếu thường và cổ phiếu ưu đãi
Ý nghĩa : Nếu EBIT thấp hơn điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếu
thường tạo ra được EPS cao hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi
Nếu EBIT vượt qua điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếu
thường tạo ra được EPS thấp hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi hay nói ngược lại
là phương án tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi cao hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI
CHÍNH Ở VIỆT NAM VÀ TRÊN TOÀN THẾ GIỚI
1. Tại sao các công ty và doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính

Sử dụng đòn bẩy tài chính
+ Gia tăng chi phí huy động vốn cố định
+ Gia tăng lợi nhuận trên mỗi cỗ phiếu thướng
Mức tăng lợi nhuận EPS lớn hơn tăng chi phí => tạo ra được lợi nhuận cho cổ đông
1.Thị trường bất động sản tại Việt Nam khi sử dụng đòn bẩy tài chính
Sự phát triển ồ ạt không kiểm soát của các công ty Bất động sản đã dẫn đến thị
trường bất động sản bị đống băng trong thời gian dài và kéo theo các dịch vụ về nhà đất.
Triển vọng của thị trường bất động sản tại Việt Nam không phải trong ngắn hạn và ở
tầm nhìn trung và dài hạn bởi còn gặp phải nhiều khó khăn
Nền kinh tế phát triển quá nóng trong năm 2007 khiến Việt Nam đang đối mặt với
tình trạng lạm phát cao . Tiếp theo dó là những chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ
khiến thị trường chứng khoán cũng như bất động sản suy giảm. Các chính sách trên đã thắt
chặt tín dụng trong bối cảnh lạm phát , doanh nghiệp trong nước không chỉ khó khăn trong
tiếp cận vốn vay trong nước mà kể cả đối với nguồn vốn nước ngoài , chính vì thế mà các
14
doanh nghiệp đã sử dụng các đòn bẩy để chèo lái doanh nghiệp vượt qua tình hình kinh tế
chung
Ta thấy việc dùng đòn bẩy đã tạo nên lợi nhuận cho nhà đầu tư. Hiện nay tỷ lệ cho vay
bất động sản gia tăng cao và nóng qua từng năm, nhất là năm 2007-2008. Điều đó càng tạo
thuận lợi cho các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy này để gia tăng tỷ suất lợi nhuận cho mình.
Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 và chính sách thắt chặt tiền tệ đã dập tắt cơn sốt
cục bộ ở Đà Nẳng và Hà Nội. Không những vậy, NHNN buộc các tổ chức tín dụng phải
giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16% khiến nguồn vốn cho bất động sản gần
như cạn kiệt; giá nhà đất bắt đầu suy giảm; nhiều doanh nghiệp bất động sản bên bờ vực phá
sản.
Thị trường bất động sản là một thị trường lớn nên doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản chắc chắn phải là những doanh nghiệp “ túi sâu , mũ cứng” .Nên để có thể kiếm lời từ
đòn bẩy tài chính này thật sự rất khó khăn trong giai đoạn nay. Vốn vay bỏ vào đòn bẩy tài
chính bất động sản khó giải ngân dẫn đến doanh nghiệp không có khả năng thanh toán cho
ngân hàng khi chưa bán được bất động sản.

1.2.Thị trường vàng tai Việt Nam khi sử dụng đòn bẩy trước khi đóng cửa trong
thời gian bất ổn
Do việc sử dụng đòn bẩy tài chính không được cân nhắc và các chính sách quản lý
vàng chưa thật sự chặc chẽ và chế độ mậu dịch thả nỗi có kiểm soát của nhà nước đã đưa
đến việc Sàn giao dịch vàng tại Việt Nam đóng cửa
CHƯƠNG III : ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VÀ BIỆN PHÁP
KHẮC PHỤC NHƯỢC ĐIỂM KHI SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI
CHÍNH Ở VIỆT NAM
Một công ty đồng thời có tỷ lệ đòn bẩy hoạt động và đòn bẩy tài chính cao thì sẽ rất
rủi ro trong đầu tư khá lớn. Một tỷ lệ đòn bẩy hoạt động cao có nghĩa là doanh nghiệp đang
15
tạo ra ít doanh thu nhưng có lợi nhuân biên tế trên mỗi đơn vị sản phẩm cao. Điều này tiềm
ẩn rủi ro cho việc dự báo chính xác doanh thu trong tương lai. Chỉ cần một sự sai lệch nhỏ
trong dự báo doanh thu so với thực tế diễn ra thì nó đã có thể tạo ra một khoảng cách sai lệch
đáng kể giữa dòng tiền thực tế và dòng tiền theo dự toán.
Điều này rất quan trọng, nó có thể sẽ ảnh hưởng lớn đến khả năng hoạt động của công
ty trong tương lai. Rủi ro doanh nghiệp gặp phải sẽ tăng lên cực đại khi tỷ lệ đòn bẩy hoạt
động cao kết hợp thêm với tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao trong khi tỷ suất sinh lợi trên tài sản
không cao hơn mức lãi suất vay nợ.
Từ đó có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE) và lợi nhuận của
doanh nghiệp.
1. Ý nghĩa của đòn bẩy tài chính đối với doanh nghiệp
Mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính doanh nghiệp được sử dụng ở hệ số nợ (hệ số nợ =
Nợ phải trả / tổng tài sản). Doanh nghiệp có hệ số nợ cao thể hiện doanh nghiệp có đòn bẩy
tài chính ở mức độ cao và ngược lại.
Doanh nghiệp càng sử dụng nhiều vốn vay thì nguy cơ mất thanh toán càng lớn; (vì
doanh nghiệp sử dụng vốn vay làm nảy sinh nghĩa vụ tài chính phải thanh toán lãi vay cho
các chủ nợ bất kễ doanh nghiệp đạt được mức lợi nhuận trước lãi vay và thuế là bao nhiêu
đòng thời doanh nghiệp pahỉ có nghĩa vụ hoàn trả vốn gốc cho các chủ nợ)
Doanh nghiệp sử dụng nợ vay, một mặt nhằm bù đắp sự thiết hụt vốn trong hoạt động

kinh doanh mặt khác hy vọng gia tăng dược tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu. Bỡi lẽ khi sử
dụng vốn vay, doanh nghiệp phải trả tiền lãi vay , đây là chi phí cố dịnh tài chính, nếu doanh
nghiệp tao ra được EBIT từ vốn vay lớn thì sau khi trả tiền lãi vay và thuế thu nhập, phần lợi
mhuận còn lại dôi ra thuộc chủ sở hữu của doanh nghiệp.
Tuy nhiên việc sử dụng đòn bẩy tài chính không phải lúc nào củng đem lại tính tích cự
cho chủ sở hữu doanh nghiệp nó củng có thể gây ra tác đọng tiêu cục đối với doanh nghiệp
khi doanh nghiệp sử dụng không có hiệu quả số vốn vay, nếu EBIT nhỏ hơn lãi vay phải trả
16
thì nó làm giảm sut nhanh hơn tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu và nếu đoanh nghiệp bị lỗ
thì càng lỗ nặng nề hơn.
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính của giới đầu tư tại Việt Nam đã là khá phổ biến với
hoạt động đầu tư bất động sản trong những năm qua, đặc biệt là khu vực phía Nam. Đối với
thị trường chứng khoán, đòn bẩy tài chính được áp dụng chủ yếu trong thời kỳ thị trường
tăng trưởng trong năm 2009.
Xét về bản chất, hoạt động sử dụng đòn bẩy tài chính có thể hiểu là việc sử dụng vốn
vay (thay vì vốn tự có) để đầu tư sinh lời và được tính trên số vốn vay/tổng tài sản. Đứng
trên quan điểm như vậy, đòn bẩy tài chính có thể được thực hiện trên cả góc độ đầu tư vào
các tài sản (chứng khoán, vàng, bất động sản) và góc độ doanh nghiệp (sử dụng vốn vay để
tăng cường hiệu quả hoạt động của mình
Năm 2009 việc sử dụng đòn bẩy tài chính đã làm tăng mạnh tính thanh trên thị trường
chứng khoán. Đòn bẩy đã được áp dụng ngay từ thời kỳ tăng trưởng đầu của thị trường và
trở nên phổ biến tại con sóng đi lên thứ hai (từ giữa tháng 7/2009) khiến cho thanh khoản thị
trường tăng mạnh, đỉnh điểm vào tháng 10/2009 có nhiều phiên liên tiếp giao dịch đạt giá trị
quanh mốc 5.000 tỷ đồng.
Một trong những nguyên nhân dẫn tới việc sử dụng đòn bẩy là chi phí vốn vay trở nên
rất thấp sau khi Ngân hàng Nhà nước đã cắt giảm lãi suất cơ bản từ 14% xuống còn 8%.
Chính sách hỗ trợ lãi suất thậm chí đưa chi phí vốn của những doanh nghiệp được vay ưu đãi
xuống mức chỉ còn 6%/năm. Chi phí thấp khiến cho rủi ro đối với sử dụng đòn bẩy thấp hơn
(do số lãi phải trả khi tất toán là hơn) và điều này đã dẫn tới việc công cụ này được sử dụng
phổ biến.

Đòn bẩy tài chính, là một trong những nguyên nhân dẫn tới việc chỉ số chứng khoán
biến động rất mạnh trong năm 2009. Tính rủi ro hệ thống của thị trường cũng tăng lên tương
ứng với mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính trung bình của nhà đầu tư. Khi thị trường đi
xuống, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ lập tức bán ra khi đã chạm ngưỡng cắt lỗ của
mình nhằm giảm thiểu rủi ro. Thực tế thì đòn bẩy tài chính được coi là một trong những
17
nguyên nhân chính của hầu hết các cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây. Chẳng hạn, cuộc
khủng hoảng trong các năm 2008 - 2009 là hệ quả của việc người dân Mỹ tận dụng vốn vay
lãi suất thấp khi FED duy trì chính sách lãi suất thấp vào những năm 2001 - 2004 để vực dậy
nền kinh tế sau khủng hoảng dotcom năm 2000-2001. Số vốn vay này được đầu tư vào một
tài sản có tính rủi ro cao (nhà đất) do giá nhà đất đã liên tục tăng mạnh trong cùng thời gian
đó. Khi lãi suất tăng lên liên tục và nhiều nhà đầu tư sử dụng quá nhiều đòn bẩy phải bán ra
đã dẫn tới làn sóng bán tháo bất động sản, quá trình giảm đòn bẩy (de-leveraging) đã lan ra
các lĩnh vực khác (doanh nghiệp, tiêu dùng cá nhân) khiến khủng hoảng trở nên rất trầm
trọng.
Triển vọng sử dụng đòn bẩy trong năm 2010
Trong năm 2010, việc sử dụng đòn bẩy tài chính có một số thuận lợi đáng kể.
Thứ nhất, việc thông qua các quy định về ký quỹ sẽ khiến cho việc sử dụng đòn bẩy
tài chính dễ dàng hơn với nhà đầu tư, ngoài ra cũng tăng tính minh bạch và giảm rủi ro hệ
thống cho thị trường.
Thứ hai, nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm hơn từ những bài học về sử dụng đòn
bẩy tài chính trong năm 2009 và sẽ chọn lọc hơn, sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả hơn.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các yếu tố không thuận lợi. Lãi suất cơ bản có khả năng
tăng cao hơn nhằm kiềm chế lạm phát và tạo ổn định cho kinh tế vĩ mô. Thực tế, lãi vay của
các công ty chứng khoán đối với hoạt động đòn bẩy tài chính hiện đã lên tới mức 18% -
20%/năm so với khoảng 14% trong năm 2009. Lãi vay này (vốn dựa trên lãi cho vay tiêu
dùng) sẽ tăng lên khi lãi suất tăng lên. Chi phí vay vốn cao hơn sẽ khiến cho nhà đầu tư thận
trọng hơn khi sử dụng công cụ này. Thêm vào đó, thị trường sẽ có ít biến động mạnh so với
năm 2009 và xu hướng biến động trong ngắn hạn là không rõ ràng. Với chính sách vĩ mô
thiên về cân bằng giữa ổn định và tăng trưởng thay vì chính sách vị tăng trưởng trong năm

2009, luồng vốn cho vay để đầu cơ vào các tài sản rủi ro cũng sẽ bị kiểm soát chặt chẽ.
1.1. Thị trường chứng khoán : Hậu quả khôn lường của các nghiệp vụ Repo và
Margin
18
Kê từ sau tháng 3/2009, ngay sau khi Chính phủ có gói kích thích kinh tế ,không ít các
công ty chứng khoán mạnh dạn áp dụng tỷ lệ đòn bẩy lên tới 50%, có những công ty còn cho
các khách hàng lớn vay 60%-80%. Thời gian này, tỷ lệ cho vay cầm cố chứng khoán từ 20-
50% thị giá với lãi suất khoảng 10.5 % -13 % /năm. Việc sử dụng đòn bẩy đã làm có những
công ty chứng khoán đã có cuộc bứt phá mạnh về thứ bậc thị phần môi giới và số lượng tài
khoản nhà đầu tư. Bởi vì trong bối cảnh nhà đầu tư không dư dả về vốn, thị trường lình xình,
động thái này làm cho các nhà đầu tư lạc quan hơn.
Nếu cổ phiếu lên giá theo đúng dự đoán, nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận dương.
Ngược lại, nếu cổ phiếu đứng giá hoặc giảm giá thì nhà đầu tư sẽ bị thua lỗ (Trường hợp này
lại phù hợp với kỳ vọng của những nhà đầu tư giao dịch bán khống - short sales).
Nếu giá thị trường của cổ phiếu này sụt giảm càng mạnh thì khoản lỗ này của nhà đầu
tư càng lớn. Ngoài ra, không phải tất cả các cổ phiếu đều có thể được giao dịch ký quỹ.
Như vậy có thể thấy giao dịch ký quỹ có những ảnh hưởng tốt nhưng cũng tiềm ẩn
nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư và làm tổn hại tới hoạt động của TTCK. Vì thế, cũng tương
tự như giao dịch bán khống, giao dịch ký quỹ chỉ được các TTCK áp dụng khi đạt tới một
trình độ phát triển nhất định.
Thực tế, trên TTCK Việt Nam, một số CTCK đã thực hiện các hình thức hỗ trợ khách
hàng như cho phép tỷ lệ ký quỹ thấp hơn quy định, hoặc có dịch vụ ứng trước tiền bán
chứng khoán chưa về tài khoản của khách hàng. Để góp phần hạn chế rủi ro có thể gặp phải
cho nhà đầu tư,
Khắc phục nhược điểm của nghiệp vụ repo và margin
Vì đây là hai nghiệp vụ vô cùng mới mẻ tại thị trường chứng khoáng tại Việt Nam nên
vẫn chưa có chế tài và các biện pháp phòng ngừa hay can thiệt của NHNN
Để khắc phục tình trạng sử dụng hai nghiệp vụ trên không hiệu quả thì các nhà đầu từ
lẫn các công ty mô giới chứng khoáng cần xem xét các thông tin về thị giá của chứng
khoáng , đánh giá theo nhiều chiều và tăng mức rủi ro của cổ phiếu khi thực hiện nghiệp vụ

này
19
Thật chất rằng đối với việc cầm cố tài sản là rất phức tạp , các công ty mô giới chứng
khoáng nếu nhìn theo góc độ là một tiệm cầm đồ hay đứng trên góc độ là một ngân hàng
cho vay có thế chấp , thì việc phá mãi tài sản hay thanh lý tài sản là không thể tránh khỏi khi
mà đối tượng cầm cố hay vay không có khả năng chi trả cho khoảng tiền mình đã vay .
Điều này đương nhiên khi mà ngày đáo hạn càng đến gần mà chủ tài sản vẫn chưa có
động tháichi trả nợ .Điều này đã nãy sinh ra việc thẩm định và xác định giá trị thật sự của tài
sản cầm cố một cách chính xác nhất mà chỉ có thể dùng các phương pháp ước lượng hay
khấu hao sử dụng tài sản để đưa ra giá trị hiện tại
Trường hợp trên đối với tài sản ít biến động vậy nếu đối với tài sản nhiều biến động
như cổ phiếu thì để đến thời điểm đáo hạn thì cổ phiếu bị rớt giá , nhà đầu tư không mua lại
cổ phiếu , công ty mô giới phải phát mã cổ phiếu đó , việc này dẫn đến thất thoát tiền bạc
của công ty mô giới ngay tại thời điểm cho vay và phần thu lại không đủ trang trải cho
khoảng vay của chủ đầu tư .
Để khắc phục nhược điểm này thì khi giá trị thị trường của cổ phiếu đang duoc749
cầm cố gảm đến giá trị ghi trong hợp đồng thì công ty mô giới có thể bán để có thể đảm bảo
phần tiền vốn bỏ ra cho nhà đầu tư vay. Và nhà đầu tư phải chấp nhận sẽ mất cổ phiếu khi
giá trị thị trường xuống đến mức mà giá trị ghi trên hợp đồng mua bán đã ghi.
1.2. Thị trường bất động sản : Nơi nuôi tham vọng và niềm tin và đôi lúc khó
vững chắc
Tại các đô thị lớn của Việt Nam, giá nhà ở thường tăng gấp 3-4 lần so với tốc độ tăng
thu nhập bình quân đầu người. Đồng thời, khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc
độ tăng thu nhập ngày càng doãng ra. Bởi vậy, đại đa số người dân vẫn rất khó có đủ nguồn
tài chính để thực hiện nhu cầu mua nhà, ngay cả trong thời điểm thị trường bất động sản tuột
dốc.
Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều
so với giá lên của các kênh đầu tư khác. Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần, giá tiêu dùng: 2,2 lần,
USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần. Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở được
20

đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra
phổ biến.
Giá cao là vì không minh bạch
Tuy nhiên, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Giám sát tài
chính quốc gia, nguyên nhân chính dẫn đến giá bất động sản tăng cao trong thời gian dài vừa
qua không phải do giới đầu cơ.
Nếu do đầu cơ thì chỉ có thể gây sốt giá trong thời gian ngắn và chỉ có thể đẩy giá lên
10-15% chứ không thể tăng đến hàng trăm phần trăm và kéo dài trong nhiều năm được. Bởi
vậy, nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do quản lý bất động sản không minh bạch,
không hiệu quả
Nhiều chuyên gia quốc tế cũng khẳng định, tốc độ tăng dân nhập cư nhanh, nhu cầu
về nhà ở ngày càng lớn nhưng hạn chế trong quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản,
về quy hoạch, xây dựng là nguyên nhân khiến giá bất động sản, nhất là nhà ở tăng cao.
Để hoàn thành một dự án bất động sản thông thường phải mất từ 3-5 năm xây dựng và
khoảng 3 năm triển khai các loại thủ tục hành chính. Thời gian kéo dài, thủ tục phức tạp,
tham nhũng trong lĩnh vực đất đai còn nhiều và quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất
còn yếu kém là những lý do làm giá bất động sản ở Hà Nội, Tp.HCM thuộc “top cao” nhất
của thế giới.
Tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung còn thấp, thời gian
chuẩn bị đầu tư cũng là yếu tố quan trọng tác động về giá. Tại Hà Nội, giai đoạn chuẩn bị
đầu tư dự án tương đối khó khăn, phiền hà và mất nhiều thời gian. Hơn nữa, chi phí đất ở Hà
Nội tương đối cao. Điều đó làm giá bán nhà ở cũng cao.
Khi nền kinh tế phát triển, nhiều người có kỳ vọng kinh tế thời gian tới sẽ tốt hơn, thu
nhập cao hơn nên đưa dòng tiền vào đầu tư, đặc biệt là bất động sản nhằm bảo toàn vốn. Số
lượng người dân chuyển về các thành phố lớn để sinh sống, làm việc, học hành ngày càng
lớn. Nhu cầu chỗ ở ngày càng cao, trong khi diện tích đất trong nội thành ngày càng hạn chế,
việc đền bù, giải toả ngày càng tốn kém, lạm phát cao khiến giá nhà ngày càng tăng. Trong
21
thời điểm thị trường đình trệ, giá nhà ở cũng khó giảm xuống mức mà người dân với thu
nhập trung bình có thể tiếp cận được.

Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản còn khó khăn, mặc dù đến
nay, thị trường này đã hoàn toàn thuộc về người mua, giá giảm mạnh và nguồn cung phân
khúc trung cấp đã nhiều hơn.
Theo thống kê của Công ty CBRE, trong quý 1/2012 thị trường nhà ở tại Hà Nội
chứng kiến mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể từ năm 2008. Thống kê cho thấy 53% số
căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhà
đất năm 2007.
Sang quý 2, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn hộ chào bán mới có giá dưới
30 triệu đ/m2 và một nửa trong số này có giá dưới 20 triệu đ/m2. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ
Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở quanh mức 1.000 USD/m2.
Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện căn
hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn.
Hạ giá vẫn khó thanh khoản
Song trên thực tế, sự hạ giá vẫn chưa thể xua tan không khí ảm đạm của thị trường bất
động sản. Ông Lê Hoàng Hoán, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Việt lý giải, thị trường bất
động sản đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với
nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu
của người dân. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn
không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ
nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng
vừa thừa vừa thiếu. Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có thu
nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.
Chị Hoàng Ngân Hà ở Thanh Xuân, Hà Nội chia sẻ, hiện nay, trên thị trường, có
không ít dự án chung cư mới chào bán với giá khoảng 20 triệu đ/m2, thấp hơn nhiều so với
22
mức giá của một vài năm trước đây nhưng tính ra vẫn lên tới hàng tỷ đồng một căn, vượt quá
xa khả năng chi trả của hầu hết người làm công ăn lương như tôi.
Còn đất thổ cư thuộc nội thành Hà Nội, giờ ít nhất cũng có giá 70-80 triệu đồng/m2.
Như vậy, tính theo thu nhập trung bình của người dân cả nước (ước khoảng 1.200
USD/năm) thì muốn có 30 m2 đất nội thành, phải đổi bằng 90 năm làm việc mà không chi

tiêu. Trong khi đó, chính sách hỗ trợ tín dụng, tạo điều kiện cho cán bộ, công chức cải thiện
nhà ở còn nhiều hạn chế.
Do vậy, những người thu nhập 5-10 triệu đồng/tháng đừng mơ có nhà.
Với giá nhà ở và mức lương như hiện nay, lương cỡ Bộ trưởng cũng phải mất 40 năm
mới mua được nhà. Hiện tại, nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân thì ở Việt Nam
vẫn cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực. Ở Việt Nam khoảng 26,6, trong
khi ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4, 14, châu Phi là 2,21, châu Âu, Trung Đông và
Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ Latinh và Caribê là 2,38 mà theo tính toán của Liên hợp quốc thì chỉ số
giá nhà/thu nhập của người dân khoảng từ 3-4 là hợp lý.
Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn. Theo ước tính của Bộ Xây
dựng, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà với
tổng diện tích nhà ở khoảng 150 triệu m2. Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2, tương đương 110
ngàn căn hộ cho công nhân trong các khu công nghiệp. Cả nước vẫn còn 7,42% nhà đơn sơ,
tương ứng với hơn 1,6 triệu căn hộ; còn có 10,64% tổng số căn hộ có diện tích dưới 30
m2/căn
Phân khúc nhà ở trung bình và dưới trung bình còn rất nhiều tiềm năng để phát triển
trong lâu dài . Do đó, việc các doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng cơ cấu kinh doanh
vào các phân khúc và các thị trường nhiều tiềm năng
Việc định hướng và phát triển dòng sản phẩm vào phân khúc thị trường bình dân trong
giai đoạn hiện nay là điều không dễ thực hiện, đòi hỏi các doanh nghiệp phải giải quyết được
bài toán chi phí tăng cao.
23
Các doanh nghiệp rất cần được sự hỗ trợ và khuyến khích từ Bộ Xây dựng và Chính
phủ để giải quyết các vấn đề về quy hoạch, diện tích nhà ở, cách tính tiền sử dụng đất và
giảm thiếu các chi phí phát sinh để giúp hạ giá thành sản phẩm, từ đó hạ được giá bán đầu ra
mà vẫn đảm bảo được chất lượng sản phẩm
1.3. Thị trường vàng : Sàn vàng như một sới bạc
Đa số nhà đầu tư trên các sàn vàng đều thua và cũng đa số không hiểu vì sao họ bị
thua. Thực ra, nguyên nhân chính là đa số nhà đầu tư hầu như không có hiểu biết gì về lĩnh
vực mình đang “kinh doanh”. Trong đó, nghiệp vụ đòn bẩy tài chính là yếu tố giúp người ta

có thể với số tiền nhỏ nhưng vẫn tham gia mua bán được số lượng vàng lớn. Chính yếu tố
này giúp người ta thắng nhanh, nhưng thua cũng rất nhanh.“Đòn bẩy tài chính như con dao
nhiều lưỡi chứ không chỉ hai lưỡi. Nếu khéo dùng, nó giúp nhà đầu tư có thể tận dụng để
làm vốn kinh doanh. Nếu lạm dụng, thì sẽ trở thành đánh bạc”
2. Nguyên nhân sàn vàng tại Việt Nam đóng cửa
2.1. Nguyên nhân và bất cập đối vàng dự trữ tại Việt Nam
Tỷ lệ nắm giữ vàng thuộc DTNHNN còn ở mức khiêm tốn và chưa tương xứng với
quy mô phát triển của thị trường vàng trong nước.
Hoạt động can thiệp bình ổn giá vàng của Quỹ bình ổn tỷ giá và giá vàng còn đơn
điệu, chỉ mới thực hiện dưới 2 hình thức bán ngoại tệ cho các doanh nghiệp nhập khẩu vàng
mà không thực hiện can thiệp bán vàng thuộc DTNHNN ra thị trường hoặc mua từ thị
trường bổ sung DTNHNN cấp giấy phép nhập khẩu có hạn ngạch cho từng doanh nghiệp
kinh doanh vàng.
NHNN mới chỉ chú trọng vào việc bảo toàn giá trị vàng thuộc DTNHNN dưới dạng
bảo quản trong kho, mà chưa chú trọng đến hoạt động đa dạng hóa các hình thức đầu tư dự
trữ vàng thuộc DTNHNN nhằm giảm thiểu rủi ro và nâng cao mức độ sinh lời đối với
nghiệp vụ này.
NHNN chưa có qui định cụ thể về sử dụng vàng thuộc DTNHNN để đầu tư trên thị
trường quốc tế hay can thiệp thị trường vàng trong nước vào những thời điểm cần thiết.
24
Quy mô DTNHNN mỏng, thường ở mức từ 8-12 tuần nhập khẩu. Trong khi đó, vay
nợ nước ngoài ngày càng cao. Vàng dự trữ chiếm tỷ lệ nhỏ trong DTNHNN và chỉ để trong
kho nhằm hỗ trợ cán cân thanh toán quốc tế kịp thời khi cần thiết. Chưa triển khai các
nghiệp vụ đầu tư vàng trên thị trường quốc tế.
Suốt giai đoạn 1999 đến 2002, thị trường vàng trong nước tương đối trầm lắng, không
xảy ra các cơn sốt giá và NHNN không phải thực hiện can thiệp thị trường vàng. Kể từ tháng
4/2002 giá vàng quốc tế đã tăng trở lại nhưng NHNN đã điều tiết và ổn định được thị trường
vàng thông qua hoạt động cấp giấy phép xuất nhập khẩu vàng cho doanh nghiệp.
Các nghiên cứu về đầu tư vàng dự trữ chưa được triển khai. Đội ngũ cán bộ làm công
tác hoạch địch chính sách về quản lý DTNHNN còn rất mỏng, các hoạt động có liên quan

như công tác hạch toán kế toán và thống kê DTNHNN còn nhiều bất cập, chưa có quy định
và phần mềm kế toán quả trị DTNHNN nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, đầu tư DTNHNN
và dự trữ vàng.
2.2. Những bất cập và rủi ro đối với hoạt động kinh doanh vàng trên tài khoản
của các TCTD ( tổ chức tín dụng )
2.2.1. Hoạt động của Sàn giao dịch vàng
* Về môi trường pháp lý : Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không cấm
việc thành lập và hoạt động của sàn giao dịch vàng. Tuy nhiên, hiện nay, cũng chưa có một
văn bản pháp luật cụ thể nào điều chỉnh trực tiếp về việc thành lập và hoạt động của Sàn
giao dịch vàng. Có một số văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề này như sau: Nghị định
174/1999/NĐ-CP ngày 09/12/1999 của Chính phủ (Nghị định 174) về quản lý hoạt động
kinh doanh vàng, Nghị định 158/2006/NĐ-CP ngày 28/12/2006 quy định về Sở giao dịch
hàng hoá, Luật chứng khoán và Luật các tổ chức tín dụng
* Những bất cập và rủi ro:
+ Về địa vị pháp lý : Hầu hết các sàn giao dịch vàng không được tổ chức dưới hình
thức một pháp nhân, mà thường là một bộ phận trực thuộc Tổ chức tín dụng.
25