Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC SƢƠNG

QUYỀN GIAO DỊCH
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP
CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ
ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

QUYỀN GIAO DỊCH
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP
CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI
Chun ngành: Luật Kinh tế
Định hƣớng nghiên cứu
Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học : TS. Đặng Anh Quân
Học viên
: Nguyễn Ngọc Sƣơng
Lớp
: Cao học Luật, Khố 30

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu do chính tơi thực hiện,
dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Đặng Anh Quân – Giảng viên khoa Luật
Thương Mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
Luận văn được hình thành và có sự kế thừa từ những quan điểm, kết quả
nghiên cứu của một số tác giả trước đó. Do vậy, Luận văn có sử dụng các trích dẫn,
các ý kiến của các tác giả và được liệt kê rõ ràng, trung thực và cụ thể trong Danh
mục tài liệu tham khảo. Ngồi ra, những số liệu, thơng tin mà tơi dùng và trích dẫn
vào Luận văn chỉ nhằm mục tiêu chính để học tập – nghiên cứu, hoàn thành Luận
văn này và hồn tồn khơng dùng vào các mục đích khác.
Tác giả

Nguyễn Ngọc Sƣơng


DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

Bộ luật Dân sự

BLDS

Chủ thể sử dụng đất

CTSDĐ

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

DNCVĐTNN

Doanh nghiệp liên doanh

DNLD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ

Khu công nghiệp

KCN

Luật Đất đai

LĐĐ

Luật Doanh nghiệp

LDN

Luật Đầu tư

LĐT

Luật Kinh doanh bất động sản

LKDBĐS

Luật Thương mại

LTM

Nhà xuất bản

NXB

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

Tổ chức kinh tế

TCKT


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI ..................... 9
1.1. Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tƣ nƣớc ngoài ................................................................................................. 9
1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ................................ 9
1.1.2. Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất ...................................... 15
1.2. Cơ sở xây dựng pháp luật điều chỉnh đối với quyền giao dịch quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài .................................... 23
1.2.1. Chủ trương của Đảng và chính sách của Nhà nước .............................. 23
1.2.2. Xu thế hội nhập quốc tế .......................................................................... 24

1.2.3. Thực tiễn thực thi pháp luật đất đai tại Việt Nam .................................. 25
1.3. Ý nghĩa quy định pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài ........................................................... 27
1.3.1. Đối với Nhà nước ................................................................................... 27
1.3.2. Đối với chủ thể sử dụng đất ................................................................... 28
1.4. Sự phát triển của quy định pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài ............................................. 29
1.4.1. Giai đoạn sau thời kỳ Pháp thuộc đến trước khi Hiến pháp 1980 có
hiệu lực ............................................................................................................. 29
1.4.2. Giai đoạn từ Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước Hiến pháp 1992 có
hiệu lực thi hành ............................................................................................... 29
1.4.3. Giai đoạn từ Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến nay ............................. 31
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................ 34
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI
VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN.................................................................................. 35


2.1. Thực trạng pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài ....................................................................... 35
2.1.1. Điều kiện thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất .................................. 35
2.1.2. Về điều kiện có quyền giao dịch quyền sử dụng đất .............................. 42
2.2. Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài ............................................. 55
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................ 64
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Tính đến thời điểm hiện tại, Việt Nam đã ký kết và trở thành thành viên của
rất nhiều hiệp định thương mại quan trọng. Và gần đây nhất là Hiệp định Đối tác
Kinh tế Toàn diện Khu vực (Regional Comprehensive Economic Partnership, viết
tắt RCEP) được ký kết trực tuyến vào ngày 15/11/2020 tại Hà Nội. Thông qua các
Hiệp định tham gia, đồng thời tranh thủ các nguồn lực từ nước ngoài sẽ mang lại
nhiều lợi ích lớn về tiềm lực tài chính lẫn nền khoa học kỹ thuật tiên tiến cho Việt
Nam. Theo thơng tin thống kê tình hình vốn đầu tư nước ngoài năm (05) tháng đầu
năm 2021 của Tổng cục Thống kê ghi nhận vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ước
tính đạt 7,15 tỷ USD, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm trước1, điều này chứng tỏ
việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam đang theo chiều tăng cao một
cách tích cực.
Để góp phần phát triển nội dung trên, chính sách pháp luật đất đai phải được
ưu tiên quan tâm hàng đầu. Không những vậy, trong bối cảnh mở rộng nền kinh tế
trong nước nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngồi, thì quyền và nghĩa vụ của các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi trong vấn đề đất đai, cụ thể là các quyền
giao dịch quyền sử dụng đất cần được chú trọng. Điều này còn là mục tiêu hướng
đến việc Nhà nước trao quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để thực
hiện các quyền giao dịch của mình như thế nào là hiệu quả, đồng thời thực hiện
đúng như cam kết của Việt Nam đối với các quốc gia khác trên thế giới thông qua
các Hiệp định mà Việt Nam đã tham gia ký kết. Do vậy, quy định của pháp luật đất
đai góp một phần khơng nhỏ đối với nhiệm vụ quan trọng trên. Trong đó, các quy
định của pháp luật về các quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi phải được quy định như thế nào để vừa có thể đảm bảo theo
những cam kết mà Việt Nam đã ký kết mà lại vừa không gây ảnh hưởng đến các
chủ thể trong nước đang tham gia, đồng thời tạo được sân chơi mà ở đó, đơi bên
cùng có lợi.
Luật Đất Đai (LĐĐ) năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013,

Xem thêm tại trang Thông tin điện tử Tổng cục Thống kê, “Tình hình vốn đầu tư nước ngồi 5 tháng đầu năm
2021”, thangdau-nam-2021/, truy cập vào ngày 10/10/2021.
1


2
sau thời gian này có thêm các văn bản hướng dẫn thi hành có nhiều điểm mới hơn
so với Luật Đất Đai năm 2003 (Luật số 13/2003/QH11 ban hành ngày 26 tháng 11
năm 2003). Đạo luật này có tầm ảnh hưởng sâu sắc và được sự quan tâm của hầu
hết các chủ thể, vì nó tác động đến hầu hết các mặt của nền chính trị, kinh tế và xã
hội của đất nước. Bằng chứng cho những điểm mới này như việc định danh của
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tách ra khỏi tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao trong Luật Đất Đai năm 2013, điều mà trước đây Luật Đất
Đai năm 2003 gọi chung hết là “tổ chức, cá nhân nước ngoài”. Tuy nhiên, mặc dù
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được trao quyền một cách mở rộng hơn,
nhưng so với các chủ thể là tổ chức, cá nhân trong nước thì vẫn cịn phân biệt đối
xử, khơng những về điều kiện để có được quyền giao dịch quyền sử dụng đất, mà
còn cả các quyền giao dịch quyền sử dụng đất được phép thực hiện cũng vậy.
Theo tác giả thiết nghĩ, để tạo được thị trường giao dịch quyền sử dụng đất
tại Việt Nam được cơng bằng, thì việc mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất
cho chủ thể là Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi là điều tất yếu, đồng thời
cũng nhằm khắc phục những hạn chế, thiếu sót của các quy định trong pháp luật
hiện hành. Chính vì vậy, tác giả quyết định chọn đề tài: “Quyền giao dịch quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” làm luận văn nghiên cứu
khoa học trong chương trình cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Sau gần tám năm Luật Đất Đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và đã có nhiều
cơng trình nghiên cứu về những bất cập, hạn chế của các quy định, nhưng nhìn
chung những vấn đề liên quan đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chưa có
nhiều cơng trình nghiên cứu, đặc biệt chưa có đề tài chuyên sâu hẳn về đề tài quyền

giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Tuy vậy, trong thời gian qua, tác giả đã thấy có những cơng trình nghiên cứu
có liên quan đến đề tài mà tác giả chọn để nghiên cứu như sau:
Phạm Văn Võ (2008), “Về các đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 04/2008. Bài
viết đã phân tích về quy định trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai của Việt
Nam, tuy nhiên, với cơ chế thực hiện lúc bấy giờ đã làm phát sinh hệ quả ảnh
hưởng đến quyền sở hữu đất đai của toàn dân, hiệu quả sử dụng đất và vấn đề đưa


3
đất đai tham gia vào các giao dịch dân sự. Từ đó, bài viết của tác giả đã đề ra một
số giải pháp nhất định để hoàn thiện và khắc phục tình trạng chế độ sở hữu tồn
dân về đất đai.
Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – Thực
trạng và hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ Luật học trường Đại học Luật
TP.HCM. Luận án đã phân tích kỹ lưỡng về những quy định pháp luật về thị
trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam, đồng thời trình bày thực trạng và đưa ra
hướng hồn thiện pháp luật. Mặc dù, cơng trình nghiên cứu được thực hiện vào
năm 2009, tính đến nay cũng gần 12 năm và trải qua nhiều sự thay đổi về quy định
pháp luật về quyền sử dụng đất nói chung và quyền giao dịch quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng, nhưng đây là cơng trình
nghiên cứu để tác giả có thể tham khảo rõ nội dung về mặt lý luận trong quá trình
nghiên cứu về nội dung liên quan đến quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
DNCVĐTNN.
Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn đề xác lập
quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, Tạp chí Khoa học
Pháp lý số 04/(83)/2014. Bài viết đã phân tích về các quy định của pháp luật kinh
doanh bất động sản và pháp luật đất đai trong việc xác lập quyền sử dụng đất của tổ
chức, cá nhân nước ngồi. Qua đó, tác giả Đặng Anh Quân đã đánh giá những bất

cập, khó khăn của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong hoạt động nhằm xác lập quyền
sử dụng đất để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, đồng thời đưa ra những kiến
nghị để đảm bảo sự đối xử công bằng cho các tổ chức, cá nhân nước ngồi. Bài viết
có quan tâm đề cập đến điểm mới của Luật Đất Đai 2013 về các quy định đối với
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy ở mức độ tổng quan nhưng vẫn mang giá
trị cao để tác giả tham khảo trong quá trình hồn thành Luận văn.
Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua
các giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 01/2015. Bài viết
tập trung nghiên cứu về các giao dịch quyền sử dụng đất của pháp luật đất đai hiện
hành nhằm làm cơ sở tiếp cận được nguồn đất đai của các chủ thể tại thị trường thứ
cấp. Bài viết đã phân tích các phương thức mà các nhà đầu tư có thể tiếp cận được
quyền sử dụng đất. Khơng những vậy, tác giả bài viết cịn đưa ra tình hình thực tế
và đồng thời đưa ra những giải pháp với mục đích nhằm hồn thiện pháp luật về
quyền tiếp cận đất đai thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất của các nhà đầu


4
tư. Có thể nói đây là bài viết có giá trị tham khảo lớn của tác giả trong quá trình
thực hiện luận văn khi mà bài viết có đề cập sâu đến các quyền giao dịch quyền sử
dụng đất của các chủ thể.
Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn về vấn đề “chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị
quyền sử dụng đất” trong Luật Đất Đai 2013”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số
08(328). Thông qua bài viết này, tác giả đã phân tích Điểm b Khoản 1 Điều 169
Luật Đất Đai 2013 cùng các quy định khác liên quan nhằm hiểu rõ về quy định
“Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là
giá trị quyền sử dụng đất”. Để qua đó, tác giả có thêm nguồn tài liệu mở rộng để
nghiên cứu về vấn đề này hơn.
Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng
đất, sách chuyên khảo, nhà xuất bản Hồng Đức. Với sách chuyên khảo này, tác giả
Lưu Quốc Thái nhằm mục đích góp phần làm rõ các vấn đề lý luận và nội dung

pháp luật hiện hành đối với thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam cụ thể phân tích
ở các khía cạnh như (i) Về vấn đề lý luận quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử
dụng đất Việt Nam trong đó bao gồm: bản chất, sự tồn tại khách quan, đặc trưng,
vai trò đặc biệt quan trọng của thị trường này trong việc xây dựng nền kinh tế hàng
hóa vận động theo cơ chế thị trường Việt Nam và (ii) Về nội dung cơ bản của pháp
luật đất đai hiện hành về thị trường quyền sử dụng đất bao gồm: Pháp luật thị
trường quyền sử dụng đất sơ cấp (các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng, thu hồi và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất); Pháp luật thị
trường quyền sử dụng đất thứ cấp (quy định về các giao dịch quyền sử dụng đất như
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất); và cả vấn đề tài chính của đất đai (liên quan đến quy định về
giá đất cùng với nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Trong nội dung quyển
sách này, có quy định một số nội dung liên quan đến quyền giao dịch quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và phân tích rất rõ ràng. Tuy
nhiên, quyền sách này có nội dung bàn về gần như tất cả vấn đề có liên quan đến
quyền sử dụng đất ở thị trường sơ cấp và thứ cấp của tất cả các chủ thể chứ khơng
riêng gì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Ngơ Gia Hồng (2017), Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi thơng qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả của Luận văn đã


5
phân tích, đánh giá và đưa ra những kiến nghị một cách cụ thể các quy định của
pháp luật đất đai trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất (nghĩa là cách thức để có
được quyền sử dụng đất) thơng qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
theo của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, đồng thời đưa ra các kiến nghị,
giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan.
Nguyễn Quang Tuyến (2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến
nay, Sách chuyên khảo, Nhà xuất bản (NXB) Chính Trị Quốc Gia Sự Thật. Với

sách chuyên khảo này, tác giả Nguyễn Quang Tuyến đã phân tích làm rõ những nội
dung cơ bản của pháp luật về sở hữu đất đai, pháp luật về quản lý nhà nước về đất
đai và sử dụng đất ở Việt Nam từ năm 1945 đến nay; nêu bật những thành tựu, hạn
chế, để từ đó đề xuất các giải pháp để tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai
Việt Nam trong thời gian tới.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích quy định pháp luật liên quan đến
quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật về giao dịch quyền
sử dụng đất, mà cụ thể là quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi, góp phần hồn thiện khung pháp lý cho thị trường quyền sử
dụng đất của Việt Nam, cuối cùng đạt đến mục tiêu hướng đến việc thu hút vốn đầu
tư nước ngoài, nhất là trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.
Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ mục đích trên, tác giả thực hiện các nhiệm vụ cần
thiết để làm rõ các quy định trên như: nghiên cứu về các vấn đề lý luận, nghiên
cứu về thực trạng của quy định pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, để từ đó tác giả đưa ra những nhận
xét, đánh giá các quy định của pháp luật đất đai và chỉ ra những điểm bất cập
nhằm đề ra những kiến nghị giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật
đất đai hiện hành.
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
(i) Lịch sử hình thành, quan điểm và chủ trương của Đảng về chính sách pháp
luật đất đai nói chung và về quyền giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng;


6
(ii) Các quy định của pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi bao gồm: điều kiện có quyền giao dịch
quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và điều kiện

để thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài.
(iii) Thực trạng của các quy định pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo Luật Đất Đai 2013, Luật
Doanh Nghiệp 2014, Luật Doanh Nghiệp 2020, Luật Đầu Tư 2014, Luật Đầu
Tư 2020, Bộ Luật Dân Sự 2015 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành có
liên quan.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ở phạm vi:
- Đối với điều kiện để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện quyền
giao dịch quyền sử dụng đất, ngồi phân tích các điều kiện chung quy định tại
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013 (gồm có Giấy chứng nhận, đất khơng có
tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong
thời hạn sử dụng đất), tác giả còn đề cập thêm một điều kiện gắn liền với
DNCVĐTNN đó chính là điều kiện phải có tài sản gắn liền với đất.
- Đối với điều kiện để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền giao
dịch quyền sử dụng đất, tác giả sẽ phân tích ở điều kiện doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi phải sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất và hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê trong phạm vi các quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép thực hiện như chuyển nhượng;
cho thuê, cho thuê lại; góp vốn; thế chấp và tặng cho QSDĐ.
Qua đó, tác giả sẽ phân tích, đánh giá các nội dung trên, từ đó đưa ra
những bất cập hạn chế nhất định trong phạm vi hiểu biết của bản thân cũng như
tham khảo của các nguồn tài liệu chính thống từ trong nước lẫn nước ngồi để có
cái nhìn sâu sắc và nhằm đưa ra các kiến nghị thay đổi với mục đích hồn thiện
pháp luật đất đai, tạo hành lang pháp lý rõ ràng, mạch lạc và thu hút nhà đầu tư
nước ngoài.

7
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Với đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau:
Phương pháp lịch sử: với phương pháp này, sẽ được tác giả phân tích chủ
yếu vào Chương 1 ở từng giai đoạn nhằm nêu sự hình thành và phát triển các quy
định của pháp luật về “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi”, “quyền giao dịch
quyền sử dụng đất”. Qua đó, xác định được xu hướng có hay khơng việc mở rộng
quyền cho các chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: tác giả sẽ sử dụng phương pháp phân
tích các quy định của pháp luật hiện hành đối với quyền giao dịch quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Từ đó, đưa ra khái qt và tổng kết
chung những vấn đề cốt lõi được sắp xếp nằm ở Lời mở đầu, Kết luận chương 1,
Kết luận chương 2 và Kết luận chung trong Luận văn.
Phương pháp so sánh: phương pháp được sử dụng như một cách thức để so
sánh các quy định Luật Đất Đai 2013 so với các Luật Đất Đai của các thời kỳ trước.
Không những vậy, phương pháp này tác giả còn dùng để so sánh giữa Luật Đất Đai
2013 với các luật khác có liên quan như Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, Luật
Doanh Nghiệp, Luật Đầu Tư. Ngoài ra, phương pháp này là công cụ hỗ trợ đắc lực
để tác giả so sánh các quyền liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi so với các chủ thể khác, nhất là so với tổ chức
kinh tế trong nước và hộ gia đình, cá nhân. Từ đó, tác giả có được sự nhìn nhận rõ
ràng về sự phân biệt đối xử của Nhà nước đối với chủ thể là doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi, để rồi có thể đưa ra những kiến nghị giải pháp hợp lý.
Nhìn chung, trong tất cả các phương pháp nghiên cứu, phương pháp phân
tích, tổng hợp, và so sánh là những phương pháp quan trọng được tác giả dùng
xuyên suốt toàn luận văn, là phương pháp giúp tác giả đưa ra những khuyết điểm,
thiếu sót của các quy định pháp luật hiện hành để sau cùng nhằm hướng tới việc
hoàn thiện các quy định của pháp luật.
6. Giá trị của luận văn

Luận văn sẽ là cơng trình nghiên cứu về những quy định của pháp luật về
quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Qua đó, Luận văn này có thể là nguồn tài liệu nghiên cứu cho sinh viên, học viên và


8
những cá nhân, tổ chức khác có nhu cầu quan tâm về nội dung nghiên cứu về đề tài
này hoặc những đề tài khác có liên quan.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài Lời mở đầu, Danh mục viết tắt, Mục lục, Danh mục tài liệu tham khảo
và Kết luận thì Luận văn có kết cấu làm 2 chương, gồm:
Chƣơng 1. Tổng quan về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Chƣơng 2. Thực trạng pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và hướng hoàn thiện.


9
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI
1.1. Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tƣ nƣớc ngồi
1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN) là một khái niệm
được dùng ngày càng rộng rãi hơn trong nền kinh tế thị trường ngày nay. Theo Từ
điển Luật học, “DNCVĐTNN là doanh nghiệp do nhà đầu tư của một quốc gia đầu
tư toàn bộ hoặc một phần vốn thành lập trên lãnh thổ của một quốc gia khác để tiến
hành hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận. Nhiều nước trên thế giới không phân biệt
vốn trong nước với vốn đầu tư nước ngoài và bởi vậy, khơng có khái niệm doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; họ gọi các doanh nghiệp được thành lập trên cơ
sở góp vốn của các nhà đầu tư nước ngồi theo hình thức tổ chức pháp lý của
chúng, ví dụ: cơng ty trách nhiệm hữu hạn, cơng ty cổ phần,… Thuật ngữ
DNCVĐTNN chính thức được sử dụng trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
năm 1996 (trước đó gọi là xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)”2.
Đến nay, thuật ngữ DNCVĐTNN được sử dụng càng nhiều trong các văn bản
pháp luật khác nhau, phục vụ cho đa dạng các lĩnh như đất đai, đầu tư, thương mại,
chứng khốn,… Do chưa có một khái niệm chính thức nào về DNCVĐTNN, nên khái
niệm này được xác định khơng thống nhất dẫn đến tình trạng thực tế áp dụng một cách
khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền xử lý và chính những doanh nghiệp được xem là
DNVCĐTNN không rõ quyền hạn hay nghĩa vụ như thế nào làm kéo dài thời gian thực
hiện thủ tục đầu tư và ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của chủ thể.
Trước năm 1996, giai đoạn này DNCVĐTNN được gọi bằng xí nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi. Cịn thuật ngữ DNCVĐTNN được sử dụng chính thức từ lúc Luật
Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (Luật số 52-L/CTN ngày 12 tháng 11 năm 1996) có
hiệu lực. Trong đó luật quy định DNCVĐTNN gồm có doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi3. Hơn nữa, pháp luật cịn quy định nhà
Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, Nhà xuất
bản Tư pháp, tr.219.
3
Khoản 6 Điều 2 Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996.
2


10
đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam4. Và
đến Luật Đầu tư năm 2004 vẫn tiếp tục sử dụng thuật ngữ này như sau: “Doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài
thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam; doanh nghiệp Việt Nam do nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại” (Khoản 6 Điều 3).

Ở giai đoạn tiếp theo, pháp luật đầu tư có sự thay đổi về tên gọi. Theo Luật
Đầu tư 2014 (Luật số 67/2014/QH13) đã khơng cịn sử dụng thuật ngữ
“DNCVĐTNN” mà thay bằng tên khác là “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngồi” (Khoản 17 Điều 3 LĐT 2014) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi là
thành viên hoặc cổ đơng. Điều này có thể hiểu là, để xác định tổ chức nào thuộc đối
tượng là tổ chức có vốn đầu tư nước ngồi thì chỉ cần nhà đầu tư nước ngồi có tỉ lệ
vốn góp trong tổ chức lớn hơn 0% là thỏa mãn điều kiện. Mặc dù đều được xem là
tổ chức có vốn đầu tư nước ngồi, nhưng LĐT 2014 có phân biệt rõ rằng, dựa trên
cơ sở tỷ lệ sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong doanh nghiệp đã được
thành lập tại Việt Nam là bao nhiêu phần trăm thì tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài vẫn bị đối xử như một nhà đầu tư nước ngoài. Nghĩa là tổ chức kinh tế
phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư
nước ngoài thành lập tổ chức kinh tế khác; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần
vốn góp của tổ chức kinh tế khác; đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC nếu tổ chức
kinh tế đó thuộc một trong các trường hợp cụ thể tại Khoản 1 Điều 23. Điều này
hiểu nơm na là tỷ lệ phần vốn góp chiếm ở mức cụ thể theo luật định thì phải thực
hiện các thủ tục đầu tư như nhà đầu tư nước ngồi. Việc quy định này nhằm kiểm
sốt vốn đầu tư của nước ngoài, cũng như định danh tư cách rõ ràng trong thực hiện
thủ tục đầu tư. Vì khi xét đây là trường hợp phải thực hiện thủ tục của nhà đầu tư
nước ngoài, thủ tục này sẽ được cơ quan quản lý Nhà nước kiểm sốt gắt gao. Có lẽ
thấy được tầm quan trọng của các quy định trên để áp dụng cho DNCVĐTNN, mà
Luật Đầu tư 2020 (Luật số 61/2020/QH14) ngày 17 tháng 6 năm 2020 vẫn giữ
nguyên và tiếp tục phát huy các quy định này.
Đối với Luật Thương Mại 2005 (LTM) quy định: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được thương nhân nước ngoài thành lập tại Việt Nam theo quy định của
pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
là thành viên thì được coi là thương nhân Việt Nam.” (Khoản 4 Điều 16). Vì thế, LTM
4

Khoản 2 Điều 2 Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996.

11
2005 chỉ đề cập và không định nghĩa đến các thuật ngữ thương nhân nước ngoài và
DNCVĐTNN mà chỉ giải thích thuật ngữ thương nhân bao gồm tổ chức kinh tế được
thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và
có đăng ký kinh doanh (Khoản 1 Điều 6). Từ đó cũng có thể suy ra rằng: thương nhân
nước ngồi chính là nhà đầu tư nước ngoài theo LTM 2005 (tổ chức, cá nhân nước
ngoài) và để thực hiện hoạt động thương mại tại Việt Nam. Khơng những vậy, LTM
2005 cịn quy định địa vị pháp lý của DNCVĐTNN là do thương nhân nước ngoài
thành lập tại Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà
Viêt Nam là thành viên thì “được coi là thương nhân Việt Nam”. Nhìn chung thì, việc
LTM 2005 khơng quy định thế nào là DNCVĐTNN cũng khơng có gì đáng bàn cãi vì
vấn đề này đã được điều chỉnh bởi LĐT 2020 và LDN 2020.
Cũng giống như LTM 2005, Luật Doanh nghiệp (LDN) 2020 cũng khơng có
sự giải thích về thuật ngữ DNCVĐTNN mà chỉ thông qua quy định tại Khoản 12
Điều 4 chỉ nêu: “Doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp được thành lập hoặc
đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam”. Như
vậy có thể xem LDN 2020 dựa vào yếu tố quốc tịch để xác định một doanh nghiệp
được xem là doanh nghiệp Việt Nam. Theo đó, nếu như tất cả doanh nghiệp được
thành lập hoặc đăng ký thành lập trên lãnh thổ Việt Nam thì chúng được xem là
doanh nghiệp Việt Nam, kể cả trường hợp doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài
thành lập tại Việt Nam. Song, tại Khoản 26 Điều 4 LDN 2020 lại có quy định dẫn
chiếu đến Luật Đầu tư như sau: “Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân được
hiểu là nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư.”
Trong pháp luật đất đai trước đây, DNCVĐTNN được sử dụng với thuật ngữ
“tổ chức, cá nhân nước ngoài”. Đến khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, luật này
dường như đã tách “tổ chức, cá nhân nước ngoài” thành hai chủ thể độc lập là
“DNCVĐTNN” và “tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao”. Vì trước đây khi
đề cập đến “tổ chức, cá nhân nước ngoài” là bao gồm tổ chức nước ngồi có chức

năng ngoại giao và tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để đầu tư vào Việt
Nam trong khi mục đích sử dụng của họ rất khác nhau. Tổ chức nước ngồi có chức
năng ngoại giao sử dụng đất chỉ để thành lập cơ quan đại diện ngoại giao có chức
năng thực hiện các công việc, nhiệm vụ được giao trong quan hệ của quốc gia họ
với Việt Nam, còn đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để đầu tư, mục
đích thực hiện kinh doanh thu lợi nhuận. Và một điều cần lưu ý, bản thân tổ chức,


12
cá nhân nước ngồi khơng thể trực tiếp sử dụng đất tại Việt Nam. Việc sử dụng đất
này sẽ được thực hiện một cách gián tiếp bằng cách được thực hiện bởi một doanh
nghiệp nào đó mà do chính tổ chức, cá nhân nước ngồi đó bỏ vốn thành lập ra pháp
nhân mới hoặc góp vốn, mua cổ phần đối với pháp nhân đã được thành lập sẵn. Và
chính những pháp nhân này mới là chủ thể sử dụng đất. Do đó, khi gọi thuật ngữ “tổ
chức, cá nhân nước ngồi” thì dễ bị hiểu nhầm rằng tổ chức, cá nhân nước ngồi
này chính là chủ thể sử dụng đất. Việc xác định tách bạch giữa DNCVĐTNN và tổ
chức, cá nhân nước ngồi có chức năng ngoại giao hay việc khơng cịn sử dụng
thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” một cách chung chung trong LĐĐ 2013 là
một sự thay đổi tiến bộ góp phần giúp phân định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể này.
Có thể nói, LĐĐ 2013 lần đầu tiên đã chính thức thay thuật ngữ tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (LĐĐ 2003 và LKDBĐS
2006) bằng thuật ngữ DNCVĐTNN. Căn cứ vào quan hệ sử dụng đất, thì
DNCVĐTNN thuộc nhóm chủ thể sử dụng đất nước ngồi. Tuy nhiên, LĐĐ 2013 có
đề cập đến thuật ngữ DNCVĐTNN nhưng không đưa ra khái niệm cụ thể để xác định
mà chỉ liệt kê ra doanh nghiệp nào là DNCVĐTNN, cụ thể gồm ba (03) nhóm:
“Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp
Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định
của pháp luật về đầu tư” (Khoản 7 Điều 5 LĐĐ 2013). Và mỗi nhóm có những tính
chất pháp lý khác nhau:

(i) Nhóm một: Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, là doanh nghiệp có
100% vốn đầu tư của nước ngồi đầu tư vào Việt Nam, được thành lập, được
quản lý, chịu trách nhiệm và thuộc sở hữu hoàn toàn bởi nhà đầu tư nước
ngoài. Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020 khơng cịn phân loại đầu tư
trực tiếp hay gián tiếp như Luật Đầu tư 2005 mà quy định từng hình thức đầu
tư cụ thể. Và trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài phải
có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC)
(Điểm c Khoản 1 Điều 22 LĐT 2020). Nghĩa là nhà đầu tư nước ngoài sau
được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của dự án, tức dự án đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì nhà đầu tư nước ngồi mới có
cơ sở để thành lập tổ chức kinh tế mới (là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài). Sau khi thành lập, nhà đầu tư nước ngoài sẽ thực hiện thủ tục


13
thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư bằng tên tổ chức kinh
tế thực hiện dự án là tổ chức kinh tế mới được thành lập. Có thể kể đến một
vài ví dụ về doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi như Cơng ty TNHH
Samsung Electronic Việt Nam, Công ty TNHH Canon Việt Nam (Nhật Bản),
Cơng ty TNHH Bia Heiniken Việt Nam,...
(ii) Nhóm hai: Doanh nghiệp liên doanh, là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước
ngoài và nhà đầu tư trong nước cùng hợp tác thành lập tại Việt Nam thông
qua hợp đồng liên doanh. Việc tổ chức quản lý hoạt động chịu sự chi phối
của cả hai bên. Hình thức này mang lại nhiều lợi ích cho các bên, mà cũng là
hình thức hợp tác mà phía các nhà đầu tư trong nước mong đợi. Phía nhà đầu
tư nước ngồi thường có tiềm lực về tài chính, kỹ thuật, cơng nghệ. Điều này
góp phần to lớn vào công cuộc phát triển kinh tế đất nước. Các doanh nghiệp
được thành lập là doanh nghiệp liên doanh có thể kể đến như: Cơng ty Honda
Việt Nam (liên doanh giữa Công ty Honda Motor (Nhật Bản), Công ty Asian
Honda Motor (Thái Lan) và Tổng Công ty Máy Động Lực và Máy Nông

nghiệp Việt Nam), Công ty Cổ phần Phát Triển Công Nghiệp BW (liên
doanh giữa Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP
(Becamex IDC Corp) và Quỹ đầu tư Warburg Pincus (Mỹ)).
(iii) Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngồi có xác nhận mua cổ
phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Là doanh
nghiệp có nguồn gốc là một tổ chức kinh tế trong nước (100% vốn trong
nước). Và trong quá trình hoạt động kinh doanh có xuất hiện giai đoạn nhà
đầu tư nước ngồi mua cổ phần, sáp nhập, mua lại. Kể từ đây, trong doanh
nghiệp này đã có vốn nước ngồi, dù ít hay nhiều, tỷ lệ phần trăm bao nhiêu
thì cũng đều được coi là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có chế độ sử
dụng đất đặc biệt.
Do vậy, căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai có thể chia doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi làm ba (03) nhóm như trên. Thế nhưng, theo quan điểm
của tác giả, cách quy định của Luật Đất Đai 2013 vẫn cịn những điểm bất hợp lý
khi áp dụng ngồi thực tế, và rõ ràng hơn khi áp dụng cùng với các ngành luật khác
liên quan, bởi vì:
Một là, sự không thống nhất giữa các ngành luật khác. Đối với Luật Thương
Mại (LTM) 2005 quy định rằng DNCVĐTNN được thương nhân nước ngoài


14
thành lập tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam hoặc điều ước
quốc tế mà Việt Nam là thành viên thì được coi là thương nhân Việt Nam
(Khoản 4 Điều 16) và trong đó, thương nhân nước ngoài là thương nhân
được thành lập, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nước ngoài
hoặc được pháp luật nước ngồi cơng nhận (Khoản 1 Khoản 4 Điều 16 LTM
2005). Đối với Luật Doanh Nghiệp 2020 thì Doanh nghiệp Việt Nam là
doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp
luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam (Khoản 12 Điều 4 LDN 2020),
có thể hiểu doanh nghiệp Việt Nam là tổ chức kinh tế trong nước. Theo đó,

LTM 2005 và LDN 2020 quy định dựa vào nguồn luật hoặc nơi doanh
nghiệp được thành lập tại đâu để xác định quốc tịch của doanh nghiệp, tức là
cách xác định đó là doanh nghiệp trong nước hay nước ngoài. Trong khi đó,
DNCVĐTNN theo quy định của Luật Đất Đai 2013 thì không được xem là tổ
chức kinh tế, cụ thể hơn là tổ chức kinh tế trong nước (Khoản 27 Điều 3
LĐĐ 2013), dẫn đến chế độ sử dụng đất cũng đặc biệt hơn.
Hai là, sự phân biệt đối xử giữa các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
dựa trên tỷ lệ vốn nước ngoài. Thực tế là, trong quá trình hoạt động kinh
doanh, tùy vào mục đích của doanh nghiệp mà dẫn đến sự tăng vốn, kéo theo
đó tỷ lệ vốn góp trong doanh nghiệp bị thay đổi một cách liên tục. Điều này
có nghĩa là, nếu căn cứ vào tỷ lệ vốn góp có vốn của nhà đầu tư nước ngoài
sẽ dẫn đến việc doanh nghiệp bị thay đổi địa vị pháp lý thường xuyên. “Sự
“rắc rối” không cần thiết này là nguyên nhân chính khiến cho pháp luật đất
đai ngày càng trở nên phức tạp”5.
Tóm gọn lại, việc định danh DNCVĐTNN của các ngành luật là khác nhau.
Với mỗi ngành luật sẽ quy định quyền và nghĩa vụ của DNCVĐTNN khác nhau.
Trong khi, pháp luật đầu tư quy định phân biệt về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngồi để có sự khác biệt về thủ tục đăng ký đầu tư với các tổ chức khác, đồng
thời hạn chế các lĩnh vực đầu tư cụ thể, thì đối với pháp luật đất đai sẽ dẫn đến sự
thay đổi lớn về chế độ sử dụng đất của chủ thể. Điều này ảnh hưởng nhiều đến hoạt
động kinh doanh của các chủ thể, nhất là các chủ thể sử dụng đất để kinh doanh bất
động sản.
Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế
thị trường”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 04(83), tr.25.
5


15
1.1.2. Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phịng”6. Do
đó, để được tiếp cận và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, thì các quyền liên quan
đến đất đai phải được quy định cụ thể. Khác với các quốc gia trên thế giới, Việt
Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện của chủ sở
hữu. Quyền sở hữu này bao gồm: quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Trong đó, quyền sử dụng đất (QSDĐ) – quyền tự thân của chủ sở hữu7, quyền này
được sử dụng một cách gián tiếp bằng cách trao cho người sử dụng đất với hình
thức chuyển giao hoặc cơng nhận.
Thơng qua hoạt động điều phối đất đai (quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận QSDĐ,…) của Nhà nước, Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai nhưng
thường không sử dụng trực tiếp mà chuyển giao quyền này cho chủ thể sử dụng đất
(CTSDĐ). Đây là cách thực hiện gián tiếp việc khai thác các lợi ích từ đất đai. Vì lẽ
đó, việc chuyển giao này chỉ là chuyển QSDĐ cho CTSDĐ, Nhà nước vẫn là chủ sở
hữu đối với đất đai.
Nhìn chung, khái niệm QSDĐ được cho là gần giống với khái niệm quyền sở
hữu đất đai. Thế nhưng, giữa QSDĐ và quyền sở hữu đất đai có sự khác biệt, chẳng
hạn như: QSDĐ của CTSDĐ được sinh ra từ quyền sở hữu đất đai. Nhà nước là chủ
sở hữu đất đai, và thông qua việc trao quyền cho CTSDĐ là cách thức thực hiện
quyền sở hữu gián tiếp của mình. Pháp luật chỉ quy định quyền sở hữu đất đai là của
Nhà nước, thế nên khơng có bất kỳ chủ thể nào được sở hữu đất đai. Tại đây, theo
quy định của pháp luật thì QSDĐ là một quyền tài sản được pháp luật công nhận
(Điều 115 BLDS 2015). Nhà nước trao QSDĐ cho CTSDĐ để từ đó họ có thể thực
hiện các giao dịch QSDĐ như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Ngồi ra, QSDĐ của CTSDĐ vẫn còn nhiều
hạn chế hơn so với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Nghĩa là đối với người
được Nhà nước cho thuê đất thì hiển nhiên có quyền và nghĩa vụ của một CTSDĐ.
Luật Đất Đai năm 1993.
Phạm Văn Võ (2008), “Về các đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay”,

Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 04, tr.31.
6
7


16
Thế nhưng, đối với người được CTSDĐ cho thuê QSDĐ về ngun tắc sẽ khơng có
quyền và nghĩa vụ của CTSDĐ (chẳng hạn như sẽ không được cấp GCNQSDĐ, trừ
trường hợp họ thuê đất trong các khu công nghiệp,... theo luật định).
Thực tế, thuật ngữ QSDĐ đã được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong các văn
bản quy phạm pháp luật nhưng hiện nay vẫn chưa có văn bản nào quy định chính
thức khái niệm về thuật ngữ này. Hơn nữa, Nhà nước muốn cụ thể hóa QSDĐ trên
thị trường và “xem việc bảo vệ quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch
như là bảo vệ trực tự cơng cộng”8. Với ý nghĩa đó, pháp luật đã quy định về quyền
giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng giống như thuật ngữ QSDĐ, thuật
ngữ quyền giao dịch QSDĐ đến nay cũng chưa có khái niệm cụ thể trong luật.
“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với
đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” (Điều
115 BLDS 2015), nghĩa là đối với QSDĐ khi thỏa mãn các điều kiện của luật định
thì hiển nhiên được coi là quyền tài sản và từ đó quyền tài sản này được chuyển
giao trong giao lưu dân sự. Việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền
sử dụng đất được quy định chính thức tại Điều 18, Hiến pháp năm 1992, để ghi
nhận rõ hơn cho chính xác thuật ngữ thời điểm ấy là thực hiện “chuyển quyền sử
dụng đất”. Trên cơ sở Hiến pháp này, LĐĐ 1993 quy định có năm (05) loại quyền
chuyển quyền ban đầu gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và
thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy có cụ thể hóa theo Hiến pháp 1992, nhưng sự thật
là LĐĐ 1993 không sử dụng thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” mà là nêu tên
một cách cụ thể của từng quyền và dĩ nhiên cũng không đề cập đến thuật ngữ “giao
dịch quyền sử dụng đất”. Ngay cả LĐĐ 1993 có hai đợt sửa đổi bổ sung vào năm
1998 và 2001 thì chỉ có quy định bổ sung thêm quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

và đến khi LĐĐ 2003 có hiệu lực thì Nhà nước cũng chỉ tăng thêm một quyền nữa
đó là quyền tặng cho QSDĐ chứ không hề đề cập thêm hay diễn giải thuật ngữ này.
Bộ Luật Dân Sự (BLDS) 1995 cũng quy định về hành vi giao dịch quyền sử
dụng đất gồm năm (05) quyền giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế và thế chấp QSDĐ, nhưng gọi chung bằng thuật ngữ pháp lý khác là chuyển
quyền sử dụng đất9. Đến BLDS 2005 có bổ sung thêm cho người sử dụng đất,
Ninh Thị Hiền (2013), “Trình tự thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy
định tại dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý đặc san, số 01, tr.45.
9
Điều 690 đến Điều 744 Bộ Luật Dân Sự 1995.
8


17
quyền tặng cho và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và vẫn giữ thuật ngữ
cũ10. Tuy nhiên, đến BLDS 2015 có hiệu lực đã khơng cịn đề cập đến chuyển
quyền sử dụng đất như trước đây mà để cho pháp luật đất đai điều chỉnh.
Nếu quy định “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn
phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”11 thì giao
dịch QSDĐ cũng được coi là sự thỏa thuận (hợp đồng) giữa các chủ thể, trong đó
một bên là người sử dụng đất, hoặc là hành vi pháp lý đơn phương của người sử
dụng đất làm phát sinh hoặc thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất đối với QSDĐ12.
Có câu hỏi đặt ra rằng: việc chuyển QSDĐ được hiểu là sự dịch chuyển hẳn
QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác, nghĩa là có sự chấm dứt quyền của chủ thể
ban đầu và phát sinh quyền này cho chủ thể nhận quyền. Như vậy, hệ quả của việc
thế chấp làm thay đổi CTSDĐ thì có thể được xem là hành vi chuyển QSDĐ hay
không? Thực chất, trong quan hệ thế chấp, CTSDĐ chỉ lấy giá trị quyền sử dụng đất
làm tài sản bảo đảm cho khoản vốn đã vay, nên khơng có sự xuất hiện việc chuyển
quyền rõ ràng ở đây và họ vẫn là người trực tiếp sử dụng đất. Mặt khác, lại có luồng

quan điểm khác cho rằng việc thế chấp này là hành vi chuyển quyền “có điều kiện”,
vì trong trường hợp CTSDĐ khơng đủ khả năng thanh toán khoản vay và các khoản
lãi phát sinh, thì QSDĐ đã thế chấp làm tài sản đảm bảo sẽ bị xử lý để hồn thành
việc thanh tốn này. Nhưng trên thực tế, việc chuyển quyền chỉ xảy ra khi CTSDĐ
khơng hồn tất thanh tốn, điều này có nghĩa là việc chuyển QSDĐ này không phụ
thuộc vào quan hệ thế chấp trước đó, nó đơn giản chỉ là cách “xử lý” khi một nghĩa
vụ (hồn tất thanh tốn) trong hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp bị vi phạm bởi
CTSDĐ (bên thế chấp).
Tương tự, thông qua sự thỏa thuận giữa CTSDĐ (bên cho thuê) và chủ thể đi
thuê (bên thuê), đối với cho thuê QSDĐ, là sự chuyển QSDĐ trong một thời gian
nhất định thông qua hợp đồng thuê đất trên cơ sở quy định pháp luật. Hành vi này
không làm chấm dứt hay chuyển QSDĐ của bên cho thuê sang bên thuê, ngoại trừ
trường hợp bên thuê thuê QSDĐ của các CTSDĐ trong các khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và bên thuê sẽ được cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành.
Điều 668 đến Điều 735 Bộ Luật Dân Sự 2005.
Điều 116 Bộ luật Dân Sự 2015.
12
Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2021), Giáo trình Luật Đất Đai, Nxb. Hồng Đức, tr.226.
10
11


18
Từ những quan điểm trên và trên cơ sở pháp luật đất đai hiện hành, tác giả
đưa ra ý kiến khi một trong các quyền giao dịch quyền sử dụng đất được thực hiện
thì sẽ xảy ra hai hệ quả khác nhau:
Một là, quyền giao dịch quyền sử dụng đất làm thay đổi chủ thể sử dụng đất;
Quyền giao dịch QSDĐ, được sử dụng thông dụng với tên gọi là chuyển
quyền sử dụng đất, là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người

khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Khoản 10 Điều 3 LĐĐ 2013), điều
này càng nêu rõ rằng là khi chuyển quyền sử dụng đất tức là làm thay đổi chủ thể sử
dụng đất, do có sự chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác. Hơn nữa, để
làm rõ thêm và tránh nhầm lẫn, cần phân biệt giữa thuật ngữ “chuyển giao quyền sử
dụng” theo quy định tại Điều 189 BLDS 2015 với thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng
đất” quy định tại khoản 10 Điều 3 LĐĐ 2013. Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao
QSDĐ từ người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ. Trong khi đó chuyển
giao QSDĐ hiểu theo quy định của BLDS 2015 chỉ đơn thuần là sự cho phép người
khác có thể trực tiếp được khai thác, tác động trực tiếp vào đất (chuyển giao hoạt
động sử dụng) chứ khơng có sự chuyển giao về chủ thể sử dụng đất thơng qua các
giao dịch chuyển QSDĐ13.
Ngồi ra, trong các quyền giao dịch nói trên, nếu như quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thì việc chuyển QSDĐ được thực hiện
một cách đầy đủ, trọn vẹn. Riêng đối với quyền góp vốn bằng QSDĐ thì lại cho ra
hai hệ quả khác nhau như góp vốn bằng QSDĐ có hay khơng hình thành pháp nhân
mới. Luật Đất Đai 1993 (sửa đổi năm 1998 và 2001) chỉ có đề cập đến thuật ngữ
“góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”, cho đến khi LĐĐ 2003 ra đời, có quy
định việc chuyển QSDĐ bao gồm có quyền góp vốn bằng QSDĐ có hình thành
pháp nhân mới. Nghĩa là trong giai đoạn này, việc chuyển QSDĐ bằng việc góp vốn
bằng QSDĐ có làm thay đổi chủ thể sử dụng đất hay khơng thì phụ thuộc vào việc
góp vốn bằng QSDĐ có hình thành pháp nhân mới hay khơng. Tiếp tục ghi nhận
một cách trực tiếp hơn, không như LĐĐ 2003, LĐĐ 2013 đã khơng cịn phân biệt
việc góp vốn bằng QSDĐ hình thành hay khơng hình thành pháp nhân mới để xác
Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất – một số quan điểm tiếp cận và đề xuất hướng giải quyết
trong khoa học pháp lý của Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (98), tr.59
13

19
định có hay khơng có sự chuyển QSDĐ (Khoản 10 Điều 3 LĐĐ 2013). Theo đó,
“góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thừa nhận chính thức là một hành vi chuyển
quyền sử dụng đất khi thực hiện sẽ luôn có sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ
bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất sang chủ thể khác”14. Và cần phân biệt thêm,
ngoại trừ quyền góp vốn bằng QSDĐ nói trên, thì việc góp vốn bằng QSDĐ dưới
dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh sẽ không thành lập pháp nhân và đồng thời cũng
không được điều chỉnh bởi pháp luật đất đai mà được điều chỉnh bởi pháp luật về
đầu tư được giải thích tại Khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư (LĐT) 2020.
Hai là, quyền giao dịch quyền sử dụng đất không làm thay đổi chủ thể sử
dụng đất;
Tại đây, hành vi cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp bằng QSDĐ được
xem là giao dịch QSDĐ, mà không làm chấm dứt QSDĐ và cũng không chuyển hẳn
QSDĐ sang chủ thể sử dụng đất mới. Nghĩa là QSDĐ vẫn thuộc về bên thế chấp và
bên cho thuê QSDĐ. Đối với hành vi thế chấp bằng QSDĐ, đây được xem là một
giao dịch đặc biệt và là công cụ hỗ trợ đắc lực cho những chủ thể đang cần vay
nguồn vốn lớn nhưng vẫn không muốn chuyển nhượng QSDĐ. Như đã bàn ở trên,
QSDĐ của chủ thể sẽ thay đổi khi và chỉ khi bên thế chấp (chủ thể sử dụng đất)
khơng hồn thành nghĩa vụ thanh toán nợ và các khoản lãi phát sinh theo đúng thời
hạn hoặc các vi phạm khác mà trong hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp đã ký có
quy định về việc tước QSDĐ. Đối với hành vi cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là một
loại giao dịch khá phổ biến trên thị trường, là hình thức khai thác các lợi ích từ đất
đai mà khơng cần trực tiếp sử dụng đất, điều này có ý nghĩa lớn đối với những chủ
thể đang gặp khó khăn, khơng đủ hoặc thiếu sức lao động nhưng khơng muốn
chuyển nhượng QSDĐ của mình15 (trừ trường hợp thuê QSDĐ trong các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và bên thuê
sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ).
Tuy nhiên, không phải mọi quyền giao dịch quyền sử dụng đất đều được trao
cho tất cả các chủ thể sử dụng đất. Mà theo quy định pháp luật và thực tế áp dụng,
tùy vào chủ thể sử dụng đất là ai, và hình thức sử dụng đất thế nào thì họ mới được

hưởng những quyền cụ thể tương ứng khác nhau. Và vì thế, đối với doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi cũng khơng ngoại lệ, thậm chí pháp luật cịn trao quyền
14
15

Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2021), tlđd (12), tr.232
Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2021), tlđd (12), tr.260.