(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP nghệ an và dự án đường 72m tại xã hưng tây

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ XUÂN TRUNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG, KINH DOANH
HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP, DỊCH VỤ VÀ ĐÔ
THỊ VSIP NGHỆ AN VÀ DỰ ÁN ĐƯỜNG 72M TẠI
XÃ HƯNG TÂY VÀ THỊ TRẤN HƯNG NGUYÊN,
HUYỆN HƯNG NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2021

download by :


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ XUÂN TRUNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG, KINH DOANH
HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP, DỊCH VỤ VÀ ĐÔ
THỊ VSIP NGHỆ AN VÀ DỰ ÁN ĐƯỜNG 72M TẠI
XÃ HƯNG TÂY VÀ THỊ TRẤN HƯNG NGUYÊN,
HUYỆN HƯNG NGUYÊN
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên - 2021

download by :


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào;
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Võ Xuân Trung

download by :


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài

nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và
nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu
luận văn này.
Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Ngọc Anh, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi hồn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An ,
UBND huyện Hưng Nguyên , Phịng Tài ngun và Mơi trường và phịng
Nơng nghiệp phát triển nông thôn huyện Hưng Nguyên và Ban Bồi thường
GPMB&QLDA huyện Hưng Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung
cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong q trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tơi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tơi trong q trình
học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn !
Tác giả luận văn

Võ Xuân Trung

download by :


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 5
1.1. Cơ sở khoa học của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư ............................................................................................................... 5
1.1.1. Một số khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .............................. 5
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng .... 6
1.1.3. Vai trị của cơng tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ
tầng và đời sống xã hội ................................................................................... 10
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 12
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến cơng tác bồi
thường giải phóng mặt bằng............................................................................ 12
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến cơng tác bồi
thường giải phóng mặt bằng............................................................................ 13
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 14
1.3.1. Sơ lược về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước
trên thế giới. ..................................................................................................... 14
1.3.2. Chính sách đất đai về bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam .. 21

download by :


iv

1.3.3. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh Nghệ An. .............................................................................. 24
1.3.4. Những tồn tại, vướng mắc và nguyên nhân .......................................... 29

1.3.5. Nhận xét, đánh giá................................................................................. 31
1.4. Một số kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng ................................ 32
1.4.1. Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường GPMB ....................... 32
1.4.2. Giá đất áp dụng trong bồi thường GPMB ............................................. 32
1.4.3. Về tình hình đời sống việc làm của các hộ dân có đất bị thu hồi ......... 32
1.4.4. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu ........................... 34
1.5. Kết luận chung về vấn đề nghiên cứu ...................................................... 34
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 36
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 36
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 36
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 36
2.3.1. Khái quát dự án, khu vực dự án và yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng
thu hồi đất cho thực hiện dự án ....................................................................... 36
2.3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của tại Xã
Hưng Tây và thị trấn Hưng Nguyên, huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An. ... 37
2.3.3. Đánh giá tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời
sống của những người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng ..................... 37
2.3.4. Thành công, tồn tại và đề xuất phương án giải quyết, rút ra những bài
học kinh nghiệm trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án
......................................................................................................................... 37
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 37
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 37
2.4.2. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 38
2.4.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ..................................... 39
2.4.4. Phương pháp biểu đồ, so sánh............................................................... 39

download by :


v

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 40
3.1. Khái quát dự án, khu vực dự án và yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng,
thu hồi đất cho thực hiện dự án ........................................................................ 40
3.1.1. Khái quát về dự án ................................................................................ 40
3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của các dự án
......................................................................................................................... 45
3.2.1. Kết quả bồi thường và giải phóng mặt bằng tại Xã Hưng Tây và thị trấn
Hưng Nguyên, huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An....................................... 45
3.2.2. Kết quả công tác bồi thường tại 02 dự án ............................................ 46
3.2.3. Bồi thường về tài sản gắn liền với đất .................................................. 48
3.2.5. Tổng hợp kinh phí giải phóng mặt bằng ............................................... 50
3.3. Đánh giá tác động của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời
sống của những người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng ..................... 51
3.3.1. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân sau khi thực hiện
dự án ................................................................................................................ 51
3.3.2. Đánh giá chung về tình trạng cuộc sống hiện tại so với trước khi có
dự án ................................................................................................................ 54
3.3.3. Tác động đến việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội ............................................................................................................... 55
3.3.4. Tác động đến mối quan hệ trong gia đình............................................. 55
3.3.5. Đánh giá tác động chung đến xã hội của khu vực ................................ 56
3.4. Thành công, tồn tại và đề xuất phương án giải quyết, rút ra những bài học
kinh nghiệm trong cơng tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án ... 56
3.4.1. Những thành công ................................................................................. 56
3.4.2. Những tồn tại......................................................................................... 57
3.4.3. Đề xuất giải pháp giải quyết và rút ra những bài học kinh nghiệm cho
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ....................................................... 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 72

download by :


vi

1. Kết luận ....................................................................................................... 72
2 Kiến nghị ...................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 74

download by :


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTGPMB

Bồi thường, giải phóng mặt bằng

CNH

Cơng nghiệp hố

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐH

Hiện đại hoá

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

TP

Thành phố

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

download by :


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của khu vực dự án trước khi triển khai
dự án ................................................................................................................ 43
Bảng 3.2. Tổng hợp diện tích đất thu hồi xây dựng dự án ................................. 45
Bảng 3.3. Xác định đối tượng và điều kiện bồi thường của dự án. ................ 46
Bảng 3.4. Kết quả bồi thường về đất .............................................................. 47
Bảng 3.5. Kết quả bồi thường tài sản trên đất .................................................. 48
Bảng 3.6. Hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi về chuyển đổi nghề nghiệp và
đào tạo việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất đối với đất nông nghiệp . 49
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án .... 50
Bảng 3.8. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân không bị mất đất
nhưng chịu ảnh hưởng của dự án .................................................................... 51
Bảng 3.9. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân mất 50 - 70% đất. 52
Bảng 3.10. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân mất hết đất ........ 53

Bảng 3.11. Đánh giá chung về tình trạng cuộc sống hiện tại so với................. 54
trước khi có dự án ............................................................................................ 54
Bảng 3.12. Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của55
các hộ dân sau khi bị thu hồi đất ..................................................................... 55
Bảng 3.13 . Đánh giá về tác động của Dự án đến mối quan hệ trong gia đình
của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất .............................................................. 55

download by :


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự
án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất
yếu khách quan trong q trình phát triển cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nước. Để có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất của
nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân có
đất bị thu hồi.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục vụ
phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những
người bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, địi hỏi phải giải quyết cơng
bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người
dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến
bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở
thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh
trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lịng tin của người dân
đối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ

đất nơng nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới an ninh lương
thực quốc gia.
Tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã quy định cụ
thể về các mức bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ, tái định cư.
Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các cơ quan chức năng
như cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), chức năng của cấp xã
trong cơng tác giải phóng mặt bằng. Cùng đó là trách nhiệm của các cơ quan
chức năng có liên quan, nghĩa vụ và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

download by :


2

Tuy nhiên, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài vẫn đang là
vấn đề nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất,
đến người có đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu tư của nước
ta. Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngồi vấn đề về giá đất tính bồi
thường chưa hợp lí, cịn nhiều ngun nhân quan trọng là do chính sách, thủ
tục về bồi thường đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng cịn nhiều vướng mắc,
bất cập. Mặt khác, một số địa phương đã đơn giản trong việc thu hồi đất, chưa
gắn công tác thu hồi đất với tái định cư, đặc biệt là hỗ trợ việc làm, dạy nghề
cho lao động; bồi thường cho hộ bị thu hồi đất chủ yếu thực hiện dưới hình
thức tiền tệ hóa, chưa có cơ chế, giải pháp kịp thời và hiệu quả để hỗ trợ dạy
nghề, tạo việc làm, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất. Hơn nữa, công
tác tái định cư cũng chưa được chuẩn bị chu đáo, thiếu các điều kiện đảm bảo
cho người dân có điều kiện sinh hoạt bình thường tại nơi ở mới. Vì vậy, tình
trạng thất nghiệp và thiếu việc làm, khơng chuyển đổi được nghề nghiệp, khó
khăn trong cuộc sống sinh hoạt tại nơi tái định cư v.v.. hiện đang là vấn đề

bức xúc diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương, gây ách tắc trong công tác
giải phóng mặt bằng.
Hưng Nguyên là một huyện phụ cận thành phố Vinh. Trong những năm
qua, Công nghiệp và dịch vụ của huyện Hưng Nguyên đã có sự phát triển.
Tuy nhiên, sự phát triển của ngành Công nghiệp và dịch vụ tại huyện Hưng
Nguyên vẫn chưa tương xứng với tiềm năng và lợi thế về vị trí của huyện. Để
tạo bước đột phá phát triển kinh tế đối với huyện Hưng Nguyên, UBND tỉnh
Nghệ An đã ban hành các Quyết định phê duyệt dự án Xây dựng và kinh
doanh hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Nghệ An và dự án
đường 72 m tại xã Hưng Hưng Tây và thị trấn Hưng Nguyên, huyện Hưng
Nguyên. Để thực hiện dự án Nhà nước phải tiến hành thu hồi bồi thường, hỗ
trợ để giải phóng mặt bằng hơn 500 ha đất của khoảng 2.000 hộ dân.
Xuất phát từ thực tế trên, việc đánh giá việc bồi thường, giải phóng mặt

download by :


3

bằng và tác động của nó đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất và
kịp thời có kiến nghị, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử
dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay
nhằm cải thiện, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất và có thể nhân
rộng, áp dụng rộng rãi tại một số địa phương khác là mục tiêu của đề tài
nghiên cứu: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự án
Xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP
Nghệ An và dự án đường 72m tại xã Hưng Tây và thị trấn Hưng Nguyên,
huyện Hưng Nguyên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực 02 dự án, mô tả

khái quát dự án và yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng thu hồi đất cho thực
hiện dự án.
- Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự án
Xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP
Nghệ An và dự án đường 72 m tại xã Hưng Hưng Tây và thị trấn Hưng
Nguyên, huyện Hưng Nguyên.
- Đánh giá tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến
đời sống của những người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
- Tổng kết được những kết quả đạt được, những thành công, tồn tại và đề
xuất phương án giải quyết, rút ra những bài học kinh nghiệm trong công tác
bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở dữ liệu và là tài liệu tham khảo
cho các nghiên cứu về bồi thường, giải phóng mặt bằng và tác động của
chúng đến xã hội.
- Kết quả của đề tài là tiền đề và là cơ sở lý luận cho các nghiên cứu tiếp

download by :


4

theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có thể đưa ra những định hướng
quy hoạch hợp lý , góp phần thiết thực trong việc thực hiện có hiệu quả tiến
trình cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn
của cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, để từ đó đưa ra những giải
pháp cụ thể để khắc phục các tồn tại, vướng mắc, góp phần đẩy nhanh tiến độ cơng

tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng các dự án.
- Kết quả đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án góp
phần giúp cho dự án được thực hiện nhanh gọn và có hiệu quả.
- Kết quả đánh giá tác động của giải phóng mặt bằng của dự án đến đời sống
của người bị thu hồi đất giúp cho các cấp quản lý có những định hướng chính xác
cho phát triển xã hội.

download by :


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư
1.1.1. Một số khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định để thu lại quyền sử
dụng đất của người đang sử dụng, người, tổ chức được giao quản lý [Nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư].
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người đang
sử dụng đất những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất do việc bị thu hồi đất gây ra [Nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư].
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, hỗ trợ kinh phí để di

dời đến địa điểm mới [Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009
của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư].
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nước bồi thường thiệt hại bằng việc giao đất ở
mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có
đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở mới, và các hoạt động hỗ trợ để xây
dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó [Nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

download by :


6

cư].
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai.
a) Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn
bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Từ sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước đã không ngừng xây
dựng khuôn khổ pháp lý để kịp thời tháo gỡ những khó khăn phát sinh từ thực
tiễn để giải quyết vấn đề vốn đã phức tạp và nhạy cảm của GPMB. Tuy nhiên,
việc thực hiện các quy định của Nhà nước trong thực tiễn vơ cùng khó khăn,
nhất là trong điều kiện các chính sách về đất đai, nhà ở của Việt Nam còn
nhiều tồn tại và bất cập, đặc biệt là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ

trợ, tái định cư. Để công tác này được “nhân dân đồng thuận ”, thì hệ thống
pháp luật phải thống nhất, đồng bộ, ổn định lâu dài và nhất là phải phù hợp
với thực tế. Ngược lại, hệ thống pháp luật về đất đai, cụ thể là các chính sách
về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư mà chồng chéo khơng thống nhất thì
sẽ dẫn đến khó khăn cho cơng tác này. Vì vậy, Nhà nước ngày càng quan tâm
hồn thiện hơn nữa về chính sách đất đai nói chung và các chính sách liên
quan đến GPMB nói riêng [Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất]. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một
vấn đề không đơn giản. Hiện nay, trên địa bàn Thành phố việc quản lý tổ
chức thực hiện khơng đúng trình tự, không đồng bộ, phân công, phân cấp
không rõ ràng …đã ảnh hưởng rất lớn đến công tác BTHT, tái định cư GPMB

download by :


7

của dự án và kết quả làm chậm tiến độ. Mặt khác, đội ngũ những người làm
cơng tác GPMB trình độ còn hạn chế và yếu kém cả về chuyên môn lẫn
nghiệp vụ cho nên dẫn đến quản lý tổ chức còn lộn xộn, phức tạp và chưa
hiệu quả. Việc lập các khu tái định cư, bố trí di dân tái định cư chưa được
quan tâm thích đáng. Việc giao đất và nhà tái định cư cịn chậm. Chính vì vậy
mà công tác này cần xem lại thực hiện tốt để GPMB thuận lợi. Phải đào tạo
và bồi dưỡng đội ngũ làm công tác này để tránh những vướng mắc không nên
gặp trong công tác này [Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai]
b) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công
cụ quan trọng trong quản lý của Nhà nước về đất đai. Nó giúp cho việc sử
dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có những biện pháp hữu
hiệu và kết quả cao trong q trình sử dụng đất. Nói cách khác, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai là một công tác rất quan trọng trong xây dựng và phát
triển kinh tế nói chung và trong quản lý đất đai nói riêng. Chính vì vậy, Đảng
và Nhà nước ta ln coi trọng công tác quy hoạch, kế hoạch. Từ trước đến
nay công tác này luôn được quan tâm và đẩy mạnh . Kết quả đạt được của
công tác quy hoạch, kế hoạch thể hiện ở nhiều cơng trình xây dựng theo quy
hoạch, kế hoạch đã được hoạt động và góp phần thay đổi bộ mặt của đô thị
cũng như sự phát triển của đơ thị. Xong cơng tác này cịn nhiều bất cập, nhiều
tồn tại yếu kém cả về chuyên mơn lẫn nghiệp vụ. Chính vì vậy, khi làm cơng
tác này phải dựa vào thực tiễn, phải có tính khoa học và định hướng có hiệu
quả , phải tận dụng khai thác đất kém hiệu quả, đất chưa sử dụng, đất trống
đồi núi trọc cho xây dựng và hạn chế tối đa sử dụng vào đất nông nghiệp và
đất khu dân cư đơng đúc để giảm bớt khó khăn trong vấn đề GPMB. Mặt
khác, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải được công khai cho

download by :


8

tồn dân được biết thì GPMB mới diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và khơng
gặp những vướng mắc khơng đáng có.
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng
cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua
quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà

quá trình phát triển đang đặt ra.
c) Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính
bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém,
đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tiến độ chậm, gây khó khăn cho cơng tác bồi thường GPMB. Làm
tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơng
tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn.
1.1.2.2. Yếu tố về nhu cầu kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư.
Trong thực tế, khi GPMB ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống sản xuất,
sinh hoạt, ăn ở cuả những người phải di dời. Một trong những vấn đề khó
khăn cho họ đó là việc ổn định chỗ ở. Có nhiều trường hợp được đền bù xong
họ vẫn không đủ điều kiện để ổn định một chỗ ở mới. Chính vì vậy, vấn đề tổ
chức một khu tái định cư cho những người di dời là một vấn đề cần làm.
Xong trong thời gian vừa qua Nhà nước ta chưa có một chính sách, chiến lược
cụ thể về triển khai xây dựng các khu tái định cư cũng như về cơ chế chính
sách về đầu tư của các khu này. Mà như ta đã biết, xây dựng các khu tái định
cư là một trong những công tác của GPMB, giúp cho khâu này thuận lợi để
đẩy nhanh xây dựng các công trình của dự án. Vì vậy, muốn thực hiện được
GPMB thuận lợi cho dự án cho nên việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà phục vụ
cho tái định cư cần phải chủ động làm trước một bước cho tiến độ và hiệu quả

download by :


9

của dự án.
1.1.2.3 Yếu tố giá đất và định giá đất

Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu, quyền sử dụng tài
sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Định giá
được hiểu như là một nghệ thuật hay khoa học trong việc ước lượng giá trị tài
sản cho một mục tiêu đặt ra. ở đây có thể nhiều các tính chất của tài sản nhà
đất được dùng cho các mục đích khác nhau như: chỗ ở của dân cư, chỗ kinh
doanh thương mại, chỗ sản xuất. Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều lý do địi hỏi
phải định giá nhà đất. Một trong những lý do đó là định giá cho đền bù
GPMB. Và định giá nhằm đưa ra giá đền bù (giá ép buộc). Hiện nay, công tác
định giá đất còn mới mẻ trong khi số lượng dự án đầu tư xây dựng phát triển
hạ tầng càng nhiều và nhiệm vụ đền bù thiệt hại tăng cho nên cơng tác định
giá đất có vị trí vơ cùng quan trọng. Và việc xác định giá đền bù phải phù hợp
với giá thực tế là rất cần thiết để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất và
cho tiến độ thi công của dự án.
Một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện công tác bồi
thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá
đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá
đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.

download by :

10

Vì vậy việc định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có
vai trị quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB để triển khai dự án.
1.1.2.4. Thị trường bất động sản
Hiện nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể
thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những
đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian
qua và trong tương lai. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản
góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người
đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị
trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai,
nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường [Chính Phủ(2014), Nghị đinh số
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất].
1.1.3. Vai trị của cơng tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở
hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.3.1. Sự phát triển cơ sở hạ tầng
Trong mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích
ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ
tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát
triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự
án xây dựng cơ sở hạ tầng có được triển khai hay khơng.
- Tiến độ hoàn thành dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác
nhau như: tài chính, lao động, cơng nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của
những người dân trong diện bị giải toả … nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều

download by :


11

vào thời gian tiến hành GPMB.
+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện
dự án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây
dựng của các cơng trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi
phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại khơng nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Tính kinh tế của dự án:
GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn
cho các cơng trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn,
khơng kịp hồn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vịng vốn chậm gây khó khăn
cho các nhà đầu tư.
+ Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến
độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
+ Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến
độ thi công bị ngắt quãng, gây lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng
cơng trình. Đặc biệt các nhà đầu tư trong nước có vốn đầu tư hạn hẹp thì việc
quay vịng vốn là cần thiết để đảm bảo cơ hội đấu thầu của các cơng trình
khác. Thực tế trên địa bàn cả nước nói chung, có khá nhiều dự án phải dừng
lại do khơng giải phóng được mặt bằng hoặc ngắt qng. Một phần do khơng
có sự đồng bộ về chính sách bồi thường thiệt hại của các cấp chính quyền,
mặt khác các dự án đó chưa được sự quan tâm đúng mức của các cấp, các
ngành trên địa bàn đó cũng như sự ủng hộ của người dân sở tại gây ra sự trì
trệ kéo dài. Đây cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến khả năng thu
hút vốn đầu tư, cơng nghệ nước ngồi vào lĩnh vực xây dựng và phát triển cơ
sở hạ tầng ở nước ta.

1.1.3.2. Sự phát triển kinh tế - xã hội
Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện
làm cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc kế dân sinh
như cung cấp điện năng, giao thơng vận tải, bưu chính, viễn thông, thuỷ lợi,

download by :


12

đề điều, trạm xá, trường học…
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển
kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó. Những năm gần đây, các cơ
sở hạ tầng kinh tế xã hội ở các thành phố lớn ở nước ta đã nhanh chóng được
cải tạo, đầu tư làm mới, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi
kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
và thay đổi bộ mặt một số khu vực nông thôn. Đạt được kết quả này cơng tác
GPMB đóng vai trị khơng nhỏ để đưa các dự án đi vào triển khai đầu tư đúng
tiến độ và phát huy hiệu quả.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến cơng tác bồi
thường giải phóng mặt bằng
- Hiến Pháp năm 2013 ;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất .
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

download by :


13

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định
197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3,
sửa đổi Điều 29, bổ sung Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất.
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến cơng tác bồi
thường giải phóng mặt bằng
- Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 05/01/2015 của UBND tỉnh

Nghệ An về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 76/QĐ-UBND ngày 26/12/2017 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, cơng trình kiến trúc gắn liền với
đất khi nhà nước thu hồi đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 74/2017/QĐ-UBND ngày 04/12/2017 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ban hành đơn giá bồi thường cây trồng vật nuôi là thuỷ sản
và di chuyển mồ mã trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 119/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc phê duyệt giá các loại đất trên đại bàn huyện Hưng Nguyên giai
đoạn từ 01/01/2015 đến 31/12/2019.

download by :


14

- Quyết định số 364/QĐ-UBND ngày 7/6/2015 của UBND tỉnh Nghệ An
về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện
Hưng Nguyên.
- Quyết định số 237/QĐ-UBND ngày 4/5/2018 của UBND tỉnh Nghệ An
về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Hưng Nguyên.
- Quyết định số 81/2017/QĐ-UBND ngày 29/12/2017 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ủy quyền phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về
đất khi nhà nước thu hồi đất và giá đất cụ thể để giao đất tái định cư và giá đất
cụ thể đê xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh
Nghệ An;
- Quyết định số 1348/QĐ-UBND.ĐT ngày 8/4/2015 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án: Xây dựng và kinh
doanh hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và Dịch vụ VSIP Nghệ An.

- Quyết định số 4522/QĐ.UBND ngày 25/10/2011 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc phê duyệt dự án phát triển đô thị loại vừa và nhỏ tại Việt
Nam- Tiểu dự án thành phố Vinh Nghệ An đoạn qua xã Hưng Tây huyện
Hưng Nguyên
- Công văn số 789/TTg-KTN ngày 03/6/2015 của Thủ tướng Chính phủ
về việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện các dự án trên địa
bàn tỉnh.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Sơ lược về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước
trên thế giới.
1.3.1.1. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do
cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản
lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân;

download by :


15

định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với
giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá
nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
1.3.1.2. Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện
theo phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực
hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi

đất về phương án, cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất
bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục
Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp
Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các
trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ
nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tư phải thực
hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành
xây dựng các cơng trình cơng cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất
phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện
bồi thường áp dụng cho từng cá nhân.
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nông thôn vào đô thị, thủ đơ Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,
chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc đền bù được thực hiện thông qua các cơng cụ chính sách như hỗ trợ tài
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km.

download by :