Tiểu luận luật đất đai hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và liên hệ thực tế

KHOA LUẬT – ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
BỘ MÔN LUẬT KINH DOANH
------

BÀI KIỂM TRA
MÔN HỌC: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI & MÔI TRƯỜNG
GIẢNG VIÊN: TS. LÊ KIM NGUYỆT
ĐỀ BÀI: Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai? Liên hệ thực tế?

Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Mã sinh viên:
Lớp:

Hà Nội, năm 2022


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu chữ viết tắt
TP.HCM
QH
NĐ – CP
TW
UBND
ThS
TS
TN&MT

Chữ viết đầy đủ
Thành phố Hồ Chí Minh
Quốc hội

Nghị định Chính phủ
Trung ương
Ủy ban nhân dân
Thạc sĩ
Tiến sĩ
Tài nguyên và môi trường

2


A.

Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
I. Cơ quan quản lý nhà nước
1. Khái niệm

Cơ quan quản lý nhà nước là cơ quan nhà nước hoạt động có tính chun
nghiệp, có chức năng điều hành xã hội trên cơ sở chấp hành và thi hành Hiến pháp,
luật và các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước cấp trên. Các cơ
quan quản lí nhà nước ở nước ta theo hê thống cơ quan hành chính nhà nước, bao
gồm: Chính phủ; các bộ, cơ quan ngang bộ: Uỷ ban nhân dân các cấp, từ cấp tỉnh
đến cấp xã. Ở Việt Nam, Chính phủ là cơ quan quản lí nhà nước cao nhất, có chức
năng thống nhất quản lí việc thực hiện các nhiệm vụ chính trị, kinh tế, văn hố, xã
hội, quốc phịng, an ninh và đối ngoại của Nhà nước. Uỷ ban nhân dân các cấp có
chức năng quản lí nhà nước trên phạm vi lãnh thổ địa phương, tổ chức điều hành
việc thực hiện các nhiệm vụ chính trị, kinh tế, văn hố, xã hội, quốc phịng, an ninh
và đối ngoại của địa phương trên cơ sở chấp hành Hiến pháp, luật, các văn bản của
cơ quan nhà nước cấp trên và nghị quyết của Hội đồng nhân dân cùng cấp.
2.

Đặc điểm

Tuỳ thuộc vào vị trí của mình, từng cơ quan trong hệ thống cơ quan quản lý nhà
nước được pháp luật trao những quyền hạn nhất định để thực hiện chức năng thay
mặt nhà nước điều hành xã hội trên phạm vi lãnh thổ, ngành hoặc lĩnh vực theo
thẩm quyền do luật định. Các quyền hạn và nhiệm vụ cơ bản của các cơ quan có
chức năng quản lý nhà nước là: ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong phạm
vi thẩm quyền do luật định; tổ chức, hướng dẫn thực hiện các nhiệm vụ trên các
lĩnh vực thuộc thẩm quyền quản lý, thanh tra, kiểm tra công tác của cấp dưới; xử
phạt hành chính theo thẩm quyền quản lý...
Ở nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Quốc hội và Hội đồng nhân dân
các cấp được gọi là cơ quan quyền lực nhà nước. Quốc hội là cơ quan quyền lực
nhà nước cao nhất của nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam, có quyền ban
hành, sửa đổi hiến pháp, luật; quyết định những vấn đề quan trọng nhất của đất
nước và của nhân dân có ý nghĩa tồn quốc về các lĩnh vực chính trị, kinh tế, văn
hố – xã hội, quốc phịng, an ninh, đối nội, đối ngoại; tổ chức và hoạt động của bộ
máy nhà nước; giám sát tối cao đối với toàn bộ hoạt động của nhà nước. Hội đồng
nhân dân là cơ quan quyền lực Nhà nước ở địa phương, có quyền ban hành nghị
quyết; quyết định các vấn đề liên quan trong địa phương trên cơ sở của pháp luật,
3


quy định của trung ương; giám sát hoạt động của cơ quan nhà nước ở địa phương;
giám sát việc tuân theo pháp luật ở địa phương.
II.

Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai

Cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai đã trải qua ba thời kỳ. Tổng cục quản lý
ruộng đất năm 1979 đến năm 1994, Tổng cục địa chính từ năm 1994 đến năm 2002

và hiện nay là Bộ tài nguyên và môi trường từ năm 2002.
Để tăng cường quản lý và các nguồn tài nguyên và lĩnh vực môi trường, căn cứ
vào nghị quyết số 02/2002/QH11 ngày 5/8/2002 của Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam kỳ họp thứ nhất quy định về danh sách các bộ, cơ quan
ngang bộ của Chính phủ, nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 của Chính
phủ ra đời quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ
tài nguyên và mơi trường cũng như các loại hình tổ chức dịch vụ cơng trong quản
lí và sử dụng đất. Theo đó, hệ thống này bao gồm các loại cơ quan sau:
1.

Cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai
a) Bộ tài nguyên và mơi trường

Là cơ quan cảu Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên
đất, tài ngun nước, tài ngun khống sản, mơi trường, khí tượng thủy văn, đo
đạc bản đồ trong phạm vi cả nước và quản lý dịch vụ công trong quản lý sử dụng
đất.
b)

Sở tài nguyên và môi trường

Là cơ quan thuộc ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc TW có chức
năng quản lý tài nguyên đất và đo đạc bản đồ, đồng thời chịu sự lãnh đạo về mặt
chuyên mơn của Bộ tài ngun và mơi trường.
c)

Phịng tài ngun và môi trường

Là cơ quan chuyên môn trực thuộc ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh có chức năng quản lý nhà nước về đất đai và lĩnh vực mơi trường.

d)

Cán bộ địa chính cấp xã

Cán bộ địa chính cấp xã là người giúp UBND xã, phường, thị trấn trong công
tác quản lý đất đai. Tuy nhiên, vấn đề còn nổi cộm hiện nay là các địa phương rất
4


thiếu cán bộ địa chính và các cán bộ địa chính rất yếu về chun mơn. Họ thường
được thun chuyển từ các công tác khác sang làm quản lý đất đai, vì vậy trình độ
chun mơn thường khơng đảm bảo.
Với 10.380 xã, phường, thị trấn trong cả nước thì vấn đề đạo tạo cán bộ địa
chính cho cấp xã trong thời gian tới là rất cấp bách. Bởi vì, quản lý đất đai trước
hết phải đi từ cơ sở. Nếu cấp cơ sở hồn thành tốt nhiệm vụ của mình thì việc quản
lý đất đai sẽ đi vào nề nếp và khơng cịn tình trạng dấy lên việc cơ quan hành chính
cấp trên gây ách tắc ở nhiều khâu quản lý.
2.

Các tổ chức dịch vụ công trong quản lý sử dụng đất

Từ trước đến nay, trong quản lý nhà nước về đất đai những thủ tục hành chính
liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thủ tục để xét
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của
người sử dụng đất thường gây nhiều khó khăn cho người sử dụng đất. Vì vậy, một
trong những mục tiêu của pháp luật đất đai, đẩy nhanh tiến độ giao đất, cho thuê
đất, bàn giao mặt bằng trong sản xuất kinh doanh cho các doanh nghiệp trong nước
và nước ngoài, hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
phạm vi cả nước. Các tổ chức bao gồm: văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ
chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động tư vấn trong quản lý và sử dụng đất.

a)

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2003 đã dành toàn bộ Chương V từ Điều 122 đến Điều 131 để quy
định những thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai và thủ tục thực hiện
quyền của người sử dụng đất, trong đó thể hiện vai trị quan trong của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất trong mọi cơng việc.
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc sở tài ngun và
mơi trường có các nhiệm vụ sau:
+ Thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất đối với các trường hợp
thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của ủy ban nhân dân tỉnh;
+ Lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính gốc, cung cấp bản sao hồ sơ
địa chính gốc, bản sao hồ sơ biến động đất đai cho sở tài nguyên và môi trường,
tiếp nhận kết quả biến động đất đai từ cơ quan quản lý đất đai để chính lý thống
nhất về hệ thống hồ sơ địa chính gốc;
+ Xây dựng, cập nhập hệ thống thông tin về đất đai;
-

5


-

+ Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định mức thu hồi
với các loại thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai;
+ Thực hiện dịch vụ trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính,
dịch vụ thơng tin về đất đai;
+ Thu phí, lệ phí từ đất đai liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và mơi trường có

nhiệm vụ:
+ Đăng ký quyền sử dụng đối với gia đình, cá nhân;
+ Thực hiện các dịch vụ về trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa
chính, dịch vụ thơng tin đất đai;
+ Thu các phí dịch vụ từ việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Như vậy, cùng với Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ đã quy định thời hạn chậm nhất là ngày 01/07/2005 các
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải được thành lập ở các địa phương. Từ
đó, các thủ tục hành chính sẽ được đơn giản hóa, mang lại nhiều lợi ích cho người
sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền và thủ tục hành chính tại các cơ quan
cơng quyền. Đây là bước phát triển mới trong công việc minh bạch hóa các thủ tục
hành chính tại cơ quan cơng quyền và tạo ra các tiện ích để phục vụ nhân dân của
các cơ quan nhà nước.
b)

Tổ chức phát triển quỹ đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 41 Luật đất đai năm 2003 về việc giao cho tổ
chức phát triển quỹ đất thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
vè trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được cơng bố mà chưa có dự án đầu tư. Quy định trên xác định việc thu hồi đất
thực hiện theo 2 cơ chế:
Thứ nhất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW ra quyết định thu hồi
đất và thực hiên việc bồi thường giải phóng mặt bằng và bàn giao quỹ đất cho các
nhà đầu tư.
Thứ hai, trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơng bố nhưng
chưa có dự án đầu tư thì UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất và giao tổ chức
phát triển quỹ đất tổ chức thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng và quản lý quỹ đất này.

6


Tổ chức phát triển quỹ đất có những nội dung chủ yếu sau:
-

-

Thực hiện việc quản lý quỹ đất sau thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 41 Luật
đất đai năm 2003.
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi
đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi nhà nước có
quyết định thu hồi đất.
Thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi đất của
UBND cấp tỉnh.
Giới thiệu địa điểm đầu tư, vận động đầu tư theo quy hoạch được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định.
Tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao quản lý.
Như vậy, với các nhiệm vụ nêu trên, tổ chức phát triển quỹ đất sẽ bóc tách dần
chức năng quản lý hành chính nhà nước với chức năng kinh doanh trong lĩnh vực
đất đai và đó chính là xu hướng mới trong quan niệm hiện nay.
c)

Tổ chức hoạt động tư vấn trong quản lý và sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2003 thì tổ chức có đủ điều
kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất. Tuy
nhiên, tư vấn giá đất mới chỉ là một phần khả năng tư vấn của các doanh nghiệp
đối với nhiều hoạt động dịch vụ khác nhau. Vì vậy, tổ chức hoạt động tư vấn trong
quản lý và sử dụng đất đai được hiểu là tổ chức sự nghiệp do cơ quan nhà nước có

thẩm quyền quyết định thành lập hoặc doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế
được thành lập theo các luật về doanh nghiệp và được cấp giấy phép hoạt động tư
vấn trong lĩnh vực đất đai.
Hoạt động tư vấn bao gồm những lĩnh vực sau:
-

-

Thực hiện dịch vụ tư vấn giá đất trong việc xây dựng giá đất đai tại các địa
phương, tư vấn giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất theo yêu cầu của
hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc của tòa án nhân dân, tư vấn giá đất cho
người sử dụng đất, các tổ chức tài chính, tín dụng trong việc thực hiện các giao
dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất;
Hoạt động dịch vụ tư vấn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho sở tài ngun và
mơi trường, phịng tài nguyên và môi trường, UBND xã trong việc lập quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất chi tiết;
7


-

Hoạt động dịch vụ tư vấn về đo đạc, lập bản đồ địa chính cho sở tài ngun và mơi
trường, phịng tài ngun và mơi trường.
Như vậy, với việc thành lập các loại hình tổ chức dịch vụ cơng trong quản lý và
sử dụng đất đai, các thủ tục hành chính được quy về các đầu mối giúp cho người
sử dụng đất nhanh chóng tiếp cận các quyền của mình và góp phần làm cho các cơ
quan nhà nước quản lý đất đai với hiệu quả cao hơn.

B.

Liên hệ thực tiễn
I. Thực trạng công tác đánh giá quản lý đất đai hiện nay1

Nhiệm vụ theo dõi, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai là nội dung đổi
mới của Luật đất đai năm 2013 nhằm đánh giá đúng tình hình triển khai thi hành
luật, đánh giá hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, hiệu quả sử dụng đất và tác
động của chính sách, pháp luật đất đai đến kinh tế, xã hội và môi trường ở từng địa
phương và trên phạm vi cả nước.
Theo Luật đất đai năm 2013, hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và
sử dụng đất đai là thành phần của hệ thống thông tin đất đai; được thiết lập thống
nhất từ Trung ương tới địa phương và được công khai trên mạng thông tin quốc gia
theo quy định của pháp luật. Hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử
dụng đất đai phải phản ánh quy mô, chất lượng và hiệu quả quản lý, sử dụng đất
đai; tác động của chính sách, pháp luật về đất đai; mức độ minh bạch và sự tham
gia của nhân dân vào quá trình quản lý và sử dụng đất đai thông qua các chỉ số
định lượng và định tính.
Luật đất đai 2013 quy định Bộ Tài nguyên và Mơi trường có trách nhiệm:
- Thiết kế, xây dựng hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử
dụng đất đai; quản lý, tổ chức vận hành hệ thống theo dõi và đánh giá quản lý và
sử dụng đất đai ở Trung ương; hướng dẫn việc quản lý và vận hành hệ thống theo
dõi và đánh giá quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương.

1 Theo: TS. Nguyễn Xuân Thành – Sở TN&MT “Thực trạng và giải pháp để tăng cường công tác đánh giá quản lý,
sử dụng đất đai ở Việt Nam”; 26/03/2018; />option=com_content&view=article&id=14015&catid=12&Itemid=130

8


- Chỉ đạo, hướng dẫn việc tổ chức thực hiện việc đánh giá hàng năm về
quản lý, sử dụng đất đai và tác động của chính sách, pháp luật về đất đai.

- Lập báo cáo định kỳ và báo cáo đột xuất theo chuyên đề về quản lý, sử
dụng đất đai và tác động của chính sách, pháp luật về đất đai.
- Ban hành tiêu chí, quy trình đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai và
tác động của chính sách, pháp luật về đất đai; biểu, mẫu báo cáo và trách nhiệm
báo cáo của hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc xây dựng, vận
hành hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai ở địa phương.
Để triển khai các nhiệm vụ theo quy định của Luật đất đai đối với công tác đánh
giá quản lý sử dụng đất đai, từ năm 2015-2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường,
Tổng cục Quản lý đất đai đã trực tiếp triển khai một số nội dung và ban hành các
văn bản chỉ đạo các tỉnh như sau:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản số 3215/BTNMTTCQLĐĐ ngày 05 tháng 8 năm 2015 về việc tăng cường kiểm tra, giám sát và xây
dựng hệ thống theo dõi, đánh giá đối với hoạt động quản lý, sử dụng đất đai; Tổng
cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn số 1660/TCQLĐĐ-CKSQLSDĐĐ ngày
09 tháng 11 năm 2015 và Công văn số 1678/TCQLĐĐ- CKSQLSDĐĐ ngày 31
tháng 8 năm 2016 về việc hướng dẫn lập báo cáo theo dõi, đánh giá và báo cáo tình
hình quản lý, sử dụng đất đai và tác động của chính sách, pháp luật đất đai đến
kinh tế, xã hội và mơi trường. Chính vì vậy, từ năm 2015 đến nay, các địa phương
tiến hành triển khai, thu thập đánh giá theo hệ thống biểu mẫu theo hướng dẫn của
Tổng cục Quản lý đất đai để xây dựng báo cáo đánh giá tình hình quản lý, sử dụng
đất hàng năm.
Tuy nhiên việc triển khai chưa đem lại hiệu quả cao, năm 20-15 có 39 tỉnh,
thành phố gửi báo cáo, năm 2016 có 47 tỉnh, tuy nhiên chỉ có 30 tỉnh gửi báo cáo
đúng thời hạn, 33 tỉnh nộp báo cáo đúng quy định, 27 tỉnh có chất lượng báo cáo
tương đối đạt yêu cầu (đầy đủ số liệu, biểu bảng theo quy định). Nhìn chung các
địa phương chưa quan tâm đến việc xây dựng báo cáo đánh giá, chưa giao trách
nhiệm cho một đơn vị chuyên môn cụ thể để thực hiện công tác theo dõi đánh giá
nên việc theo dõi, tổng hợp số liệu chưa thành nề nếp.
9

Ngoài ra, Tổng cục quản lý đất đai đã tổ chức kiểm tra thi hành Luật đất đai
2013 tại 22 tỉnh là: Yên Bái, Hải Dương, Nam Định, Bắc Cạn, Nghệ An, Thừa
Thiên Huế, Đồng Tháp, An Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Hà Nam, Quảng Trị,
Bến Tre, Long An, Tiền Giang, Bình Thuận, Hà Giang, Sơn La, Bình Định, Phú
Yên, Bình Dương và Lào Cai. Các nội dung, tiêu chí thực hiện kiểm tra đánh giá
bao gồm: Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật, tuyên truyền, phổ biến, giáo
dục pháp luật về đất đai; việc lập, điều chỉnh, quản lý và thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; việc
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; việc đo đạc, đăng ký đất
đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; việc quản lý tài chính đất đai và giá đất, việc thanh tra, kiểm tra,
giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, việc theo dõi đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai theo quy
định của Luật đất đai 2013 ở các địa phương đã được thực hiện, tuy nhiên do hiện
nay chưa có nội dung, quy trình hướng dẫn cụ thể nên mỗi địa phương thực hiện
theo một cách riêng, chưa thành nền nếp thường xuyên hàng năm; nội dung đánh
giá chưa đầy đủ và chưa sâu; chất lượng đánh giá còn hạn chế, chưa sát thực tế,
cịn mang tính chủ quan, định tính mà thiếu các thơng tin, số liệu chứng minh; vì
vậy việc tổng hợp tồn quốc gặp nhiều khó khăn. Trong năm 2015-2016 một số địa
phương đã gửi công văn yêu cầu Bộ có hướng dẫn cụ thể về xây dựng các chỉ tiêu
và trình tự đánh giá tình hình quản lý đất đai theo yêu cầu của Luật Đất đai 2013.
Nguyên nhân chủ yếu là do hiện nay chưa xây dựng được hệ thống theo dõi
đánh giá và hướng dẫn thực hiện thống nhất trên phạm vi cả nước; việc đánh giá
tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương còn chưa được quan tâm, chưa
tổ chức được bộ máy để triên khai, chưa xây dựng kế hoạch thực hiện, chưa có
được tiêu chí thống nhất, chưa có nội dung đánh giá đầy đủ; vì thế chưa có được
những kết quả đánh giá sát thực với từng địa phương và thống nhất trên cả nước;
ngoài ra hệ thống cơ quan kiểm tra, thanh tra chuyên ngành về đất đai còn thiếu ổn
định về tổ chức; lực lượng cịn mỏng; năng lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ

của một bộ phận cán bộ làm công tác thanh tra, kiểm tra còn yếu, chưa đáp ứng
yêu cầu nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm trong
quản lý, sử dụng đất đai; đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã cịn chưa được ổn định;
trang thiết bị phục vụ hoạt động phát hiện và xử lý vi phạm còn thiếu; quy định
10


mức xử phạt vi phạm còn thấp và việc xác định mức xử phạt hành chính theo quy
định hiện hành cịn khó khăn.
II.

Vấn đề “Đồng bộ hóa các cơng cụ quản lý đất đai”2

Mới đây, phát biểu tại Hội thảo “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất
đai hiệu quả trên địa bàn TP.HCM”, ơng Nguyễn Tồn Thắng, Giám đốc Sở
TN&MT TP.HCM cho rằng, cần đồng bộ, hệ thống và đầy đủ 4 công cụ quản lý
đất đai, gồm: Pháp luật, hành chính, quy hoạch và tài chính đất đai.
Theo ơng Nguyễn Tồn Thắng, TP.HCM được giao nắm giữ 209,5 nghìn ha đất
đai của cả nước, trong đó, già nửa (114,0 nghìn ha) là đất nơng nghiệp, non nửa
(94,6 nghìn ha) là đất phi nơng nghiệp. Trong tổng diện tích đất nói trên, 162,3
nghìn ha đang được sử dụng, 47,3 nghìn ha đang được giao để quản lý chưa đưa
vào sử dụng và đất chưa sử dụng chỉ cịn 927 ha. Như vậy, có thể thấy hầu hết đất
đai của TP.HCM đang được sử dụng hoặc sẵn sàng đưa vào sử dụng.
Cũng như TP. Hà Nội, TP.HCM có giá đất cao nhất cả nước. Mỗi mét vuông đất
thuộc bất kể loại đất nào trên thị trường cũng có giá từ vài triệu tới khoảng 1 tỷ
đồng. Điều này cho thấy, mật độ kinh tế của TP.HCM rất cao, một lợi thế và cũng
là một thách thức về địa kinh tế trong phát triển bền vững. Vấn đề chủ đạo ở đây là
quản lý đất đai sao cho chặt chẽ, bảo đảm cơng bằng và bình đẳng trong tiếp cận và
hưởng dụng đất đai, đồng thời sử dụng phải đạt hiệu quả và hiệu suất cao.
1.

Đồng bộ hệ thống pháp luật

Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho rằng, đến nay, sự
thiếu nhất quán trong nội bộ pháp luật đất đai và giữa Luật Đất đai với các Luật có
liên quan như: Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh
doanh bất động sản, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đã có tác động trực tiếp tới
việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.
Cùng với đó, vài chục điểm xung đột pháp luật đã được các nghiên cứu của
Phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
cũng như nhiều chuyên gia chỉ ra đã có tác động trực tiếp theo hướng tiêu cực tới
quá trình xem xét, thẩm định và phê duyệt các dự án đầu tư.
2 Theo: Nguyễn Quỳnh – Báo điện tử tài nguyên & môi trường: “Đồng bộ hóa các cơng cụ quản lý đất đai”
26/11/2019; />
11


Từ đầu năm 2019 đến nay, mặc dù các cơ quan quản lý của TP.HCM rất nỗ lực
nghiên cứu, xem xét, gạn lọc, hỏi ý kiến các Bộ mà mới chỉ có 5 dự án phát triển
nhà ở với diện tích 24,48 ha đất được phê duyệt, thấp hơn rất nhiều lần so với các
năm trước. Vì vậy, trước hết là phải sớm vượt qua sự thiếu đồng bộ pháp luật giữa
pháp luật đất đai và các pháp luật có liên quan đang gây ách tắc cho quá trình quản
lý các dự án đầu tư phát triển.
Trong đó, cần đảm bảo 3 nguyên tắc áp dụng pháp luật, bao gồm: văn bản quy
phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cao hơn ban hành sẽ có hiệu lực thi
hành cao hơn; trong các văn bản quy phạm pháp luật cùng cấp thẩm quyền ban
hành, văn bản ban hành sau sẽ có hiệu lực thực hiện cao hơn văn bản ban hành
trước; văn bản quy phạm pháp luật đúng chuyên ngành luật sẽ có hiệu lực thi hành
cao hơn các văn bản của các chuyên ngành khác có liên quan.
2.

Đồng bộ quy hoạch sử dụng đất

Theo ơng Nguyễn Tồn Thắng, quy hoạch sử dụng đất vừa có chức năng tạo
dựng kịch bản sử dụng đất nhằm mục tiêu sử dụng đất bền vững và hiệu quả, lại
vừa có chức năng là căn cứ để Nhà nước thực hiện thẩm quyền đại diện cho toàn
dân thực hiện chế độ sở hữu tồn dân về đất đai thơng qua các quyết định thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất. Đây chính là
nhiệm vụ thuộc phạm vi quản lý hành chính về đất đai, nhưng cơng cụ hành chính
chỉ có thể thực hiện được dựa trên căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được quy
hoạch. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với các quy hoạch khác. Luật
Quy hoạch 2017 đã có hiệu lực thi hành, nhưng chưa có đủ các văn bản hướng dẫn
thực hiện chi tiết. Thời điểm 2020 đã tới gần, năm bắt đầu chuẩn bị quy hoạch cho
kỳ tiếp theo. Sở TN&MT sẽ hợp tác tích cực với các Sở, ban, ngành có liên quan
để sẵn sàng triển khai xây dựng quy hoạch sử dụng đất vừa kịp thời, vừa đảm bảo
chất lượng.
3.

Thiết lập tài chính đất đai hiệu quả

Ơng Nguyễn Tồn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM khẳng định, tài
chính đất đai là một yếu tố có tầm quan trọng đặc biệt trong quản lý đất đai đô thị,
nhất là các đại đô thị như TP.HCM. Giá đất quá cao, một quyết định hành chính về
đất đai có thể mang lại lợi ích hoặc làm mất đi lợi ích tính tới đơn vị ngàn tỷ đồng.
12


Một trong những yếu tố cơ bản nhất của vốn hóa đất đai là tạo nguồn thu từ đất
đơ thị thơng qua q trình đưa đất cơng vào thị trường theo cơ chế Nhà nước giao

đất có thu tiền, Nhà nước cho thuê đất và Nhà nước thu thuế, phí liên quan đến đất
đai đang sử dụng trong khu vực tư nhân. Tại các nước công nghiệp phát triển,
nguồn thu từ đất chiếm 50 - 90% tổng thu ngân sách địa phương, tạo nên nguồn lực
rất lớn cho nâng cấp hạ tầng và dịch vụ công cộng tại đô thị.
Theo ơng Nguyễn Tồn Thắng, một hệ thống tài chính đất đai đô thị hiệu quả
phải được xây dựng trên nguyên tắc vốn hóa được đất đai, tức là đất đai quy đổi
được dễ dàng thành vốn tài chính. Việc quy đổi này tạo ngữ cảnh chỉ sử dụng
nguồn lực đất đai có thể phát triển đơ thị theo hướng hiện đại để có một đơ thị
xanh, đơ thị thơng minh, đô thị đáng sống.
Theo kinh nghiệm các nước, bên cạnh việc tăng nguồn thu từ đất, vốn hóa đất
đai có thể thực hiện bằng nhiều cơ chế khác nhau như cổ phần hóa doanh nghiệp
Nhà nước; sắp xếp lại việc sử dụng đất cơng vào mục đích quốc gia, cơng cộng,
quốc phòng, an ninh; thu giá trị đất tăng thêm do đầu tư phát triển hạ tầng và tiện
ích cơng cộng; sử dụng quỹ đất để đổi lấy hạ tầng theo phương thức xây dựng chuyển giao (BT) trong phương thức đầu tư cơng - tư đối tác;...
Vì vậy, trong lần sửa đổi Luật Đất đai này, vấn đề nguồn thu từ Nhà nước giao
đất, cho thuê đất; từ thuế và phí liên quan đến đất đai; từ giá trị đất đai tăng thêm
do phát triển đô thị mang lại cần được quy định cụ thể, thống nhất. Nâng cấp hệ
thống thông tin đất đai
Theo Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM Nguyễn Tồn Thắng, việc thực hiện các
cơng cụ hành chính trong quản lý đất đai chưa dựa trên một hệ thống quản lý đất
đai điện tử cũng đang là một thách thức lớn. Thời gian qua, việc thực hiện các thủ
tục hành chính về đất đai cịn nhiều phức tạp, làm cho người dân kém hài lịng,
thậm chí cịn bức xúc. Cơng cụ hành chính cũng chưa giúp được việc giám sát chặt
chẽ quá trình thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có nhiệm vụ kiểm sốt việc thực
thi pháp luật của các dự án này.
Để tăng hiệu quả quản lý đất đai về cả pháp luật, hành chính, quy hoạch và tài
chính, việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử hướng tới hệ thống quản lý
đất đai thông minh thế hệ 4.0 là một nhu cầu tất yếu. Trên phạm vi cả nước, cũng
như tại TP.HCM, hệ thống thông tin đất đai phục vụ quản lý đất đai hiện đại ở
13

nước ta vẫn được coi là chậm phát triển so với yêu cầu của Chính phủ điện tử,
cũng như so với nhiều lĩnh vực quản lý khác như: Thuế, Hải quan, Ngân hàng,…
Vì vậy, TP.HCM coi đây là một nhiệm vụ quan trọng hàng đầu trong phát triển
hệ thống quản lý đất đai. Trước mắt cần xây dựng một hệ thống quản lý đất đai
điện tử để tạo thuận lợi trong quản lý hành chính về đất đai; cơng khai - minh bạch
thông tin đất đai; dễ dàng động viên người dân tham gia vào quản lý và giám sát;
cơ quan quản lý thuận tiện trong thực hiện trách nhiệm giải trình.
Từ đó, hệ thống quản lý đất đai điện tử sẽ từng bước phát triển thành hệ thống
quản lý đất đai thơng minh mà trong đó nhiều cơng đoạn quản lý sẽ do trí tuệ nhân
tạo thực hiện thay thế cho con người. Mục tiêu cuối cùng của quản lý đất đai là để
giảm chi phí dịch vụ hành chính cơng, tạo điều kiện cho sử dụng đất đạt hiệu quả
và hiệu suất cao nhất về cả kinh tế, xã hội và môi trường.
III.

Vấn đề 2: “Xây dựng hệ thống dữ liệu quản lý đất đai”3

Thủ đô Hà Nội là một trong hai TP có tốc độ đơ thị hóa lớn nhất của Việt Nam,
trong q trình quy hoạch - phát triển đơ thị, nhu cầu hệ thống hóa cơ sở dữ liệu và
khai thác sử dụng dữ liệu để quản lý đất đai phục vụ phát triển và quản lý đô thị
ngày càng lớn. Nhưng trên thực tế, việc xây dựng hệ thống quản lý cơ sở dữ liệu về
đất đai của TP Hà Nội mới được triển khai thực hiện.
1.

Nhiều vi phạm trong sử dụng đất đai

Theo số liệu thống kê của Sở TN&MT Hà Nội, trong hai năm 2017 - 2018, Sở
đã lập hồ sơ, trình UBND TP quyết định thu hồi 109.358m2 đất vi phạm; tiếp tục
hồn thiện hồ sơ trình TP thu hồi 12 dự án với tổng diện tích 2.868.112m2 đất.

Tình trạng lấn chiếm, để hoang hóa, sử dụng sai mục đích, lãng phí, cho thuê lại
đất sai quy định, lấn chiếm đất cơng, đất nơng nghiệp... vẫn cịn xảy ra tại các địa
phương trên địa bàn TP.
Hệ thống dữ liệu số về quản lý đất đai sẽ giúp đơn giản và rút ngắn thời gian
thực hiện các thủ tục hành chính.

3 Theo: Mai Vân – Kinh tế & đô thị “Xây dựng hệ thống dữ liệu quản lý đất đai”; 23/02/2019;
/>
14


Đáng chú ý, những vi phạm trong sử dụng đất đai khơng chỉ từ người dân mà
cịn từ các DN. Cũng trong năm 2018, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Công
văn số 4677/UBND-ĐT về việc kiểm tra, theo dõi, xử lý đối với 39 dự án bị chấm
dứt hoạt động, vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn TP.
Theo TS Nguyễn Ngọc Sinh - Chủ tịch Hội bảo vệ thiên nhiên và môi trường
Việt Nam, những vi phạm trong sử dụng đất đai xảy ra là do hệ thống dữ liệu thơng
tin về đất đai cịn hạn chế. Hệ thống dữ liệu hiện tại chưa cung cấp đầy đủ những
nhu cầu về thông tin, như: Việc lập, điều chỉnh, quản lý và thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; việc
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; việc đo đạc, đăng ký đất
đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; việc quản lý tài chính đất đai và giá đất...
“Hệ thống dữ liệu thơng tin hiện nay phần lớn vẫn quản lý theo phương thức hồ
sơ truyền thống, phải mất rất nhiều thời gian để tra cứu, tìm kiếm, từ đó khiến cho
cơng tác quản lý gặp nhiều khó khăn dẫn tới việc xảy ra những vi phạm trong sử
dụng đất đai tại Hà Nội trong thời gian qua” - TS Nguyễn Ngọc Sinh chia sẻ.
Cùng quan điểm, TS Nguyễn Xuân Thành - Tổng cục Đất đai (Bộ TN&MT)
cho rằng, hiện nay chưa xây dựng được hệ thống theo dõi đánh giá và hướng dẫn
thực hiện, việc đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương chưa có

nội dung đánh giá đầy đủ; vì thế chưa có được những kết quả đánh giá sát thực với
từng địa phương; ngoài ra hệ thống cơ quan kiểm tra, thanh tra chuyên ngành về
đất đai còn thiếu ổn định về tổ chức, lực lượng còn mỏng, chưa đáp ứng yêu cầu
nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý,
sử dụng đất đai. “Vấn đề này không chỉ ở riêng TP Hà Nội mà là tình trạng chung
trong cơng tác quản lý, sử dụng đất đai trên cả nước” - TS Nguyễn Xuân Thành
nói.
2.

Xây dựng dữ liệu quản trị thơng minh

TS Nguyễn Ngọc Sinh cho biết thêm, hiện nay cách mạng công nghệ 4.0 đã
“len lỏi” đến tất cả các lĩnh vực trong cuộc sống. Để đáp ứng với nhu cầu quản lý
đô thị nói chung, trong đó có nhu cầu về quản lý đất đai trong q trình phát triển
đơ thị, TP Hà Nội cần đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai trên tiêu

15


chí quản trị thơng minh hay nói cách khác là hệ thống “dữ liệu số”, để phục vụ
công tác quản lý và cung cấp dịch vụ đô thị theo hướng thông minh.
Trong giai đoạn hiện nay nhu cầu sử dụng thông tin và dịch vụ đô thị của các tổ
chức, DN, cơng dân ngày càng cao, trong mơi trường có nhiều thiết bị cá nhân hiện
đại, dễ dàng truy cập mạng không dây. Việc xây dựng quản lý dữ liệu đơ thị và đất
đai thơng minh, sẽ góp phần nâng cao năng lực quản trị của các cơ quan Nhà nước
của TP và phục vụ nhu cầu xã hội tốt hơn.
Theo ThS. KS Phan Trọng Dũng - Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, giải pháp
để xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về quản lý đất đai trên địa bàn TP cần phải
tập trung vào các nội dung, như: Lập hồ sơ hiện trạng nền địa hình TP Hà Nội
(bằng hệ thống thông tin địa lý - GIS); Tổng thể hồ sơ địa chính TP Hà Nội; Hồ sơ

quy hoạch đô thị và quản lý đô thị, hệ thống hạ tầng kinh tế đô thị; Dữ liệu quản lý
hành chính, dân cư; Hồ sơ quy hoạch mạng lưới cơ sở hạ tầng kinh tế - văn hóa xã hội.
Sau khi tổng hợp được thông tin sẽ xác định quy mơ, định dạng, tính khả thi
trong chuyển đổi dữ liệu và tích hợp trong q trình xây dựng cơ sở dữ liệu. Từ đó
xác định dữ liệu nào cịn thiếu để điều tra, khảo sát, bổ sung.
“Tất cả những thơng tin này cần phải được tích hợp trong cơ sở dữ liệu số, việc
xây dựng tiêu chí về dữ liệu số sẽ đáp ứng được yêu cầu lâu dài về quản lý đô thị
thông minh, cung cấp dịch vụ cơng để tổ chức, DN và cơng dân có thể tra cứu
thông tin, dịch vụ xã hội qua internet, smartphone...” - ThS. KS Phan Trọng Dũng
nói.
Cũng theo ThS. KS Phan Trọng Dũng, muốn vận hành hệ dữ liệu số về quản lý
đất đai, thì TP cần phải xây dựng được hệ thống quản trị cơ sở dữ liệu chung của
đô thị, như: Các quy định về quản lý, sử dụng dữ liệu; hệ thống phần cứng và phần
mềm; hệ quản trị chuyên ngành và quản trị ứng dụng với cổng thơng tin điện tử
của TP.
Cùng với đó, phải đào tạo đội ngũ nhân sự có chun mơn sâu về quản lý ứng
dụng hệ thống cơ sở dữ liệu đa ngành và tuyên truyền phổ biến các ứng dụng công
nghệ số rộng rãi trong Nhân dân và các hoạt động đô thị.

16


C.

Giải pháp làm nâng cao năng lực và hoàn thiện hệ thống cơ quan quản lý
đất đai ở nước ta hiện nay

Để hoàn thành mục tiêu và định hướng phát triển đến năm 2030 là xây dựng hệ
thống quản lý đất đai hiện đại, đạt trình độ của các nước phát triển trong khu vực
thì việc đánh giá cơng tác quản lý và sử dụng đất đai của các địa phương từ khi có

Luật đất đai 2013 đến nay là rất quan trọng; giúp cơ quan quản lý nhà nước đánh
giá tổng quan tình hình quản lý, sử dụng đất trong thời gian qua từ đó hoạch định
các chính sách quản lý trong thời gian tới, để góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả
quản lý nhà nước về đất đai, ngành quản lý đất đai cần quan tâm thực hiện được
các nội dung giải pháp chủ yếu sau:4
(i) Hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai trên ngun tắc tiếp tục
duy trì chế độ sở hữu tồn dân về đất đai; tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho đất
đai tham gia thị trường bất động sản; khai thác hiệu quả tiềm năng đất đai; đảm bảo
dân chủ, công bằng xã hội và phát triển bền vững.
(ii) Hoàn thiện hệ thống điều tra, đánh giá tài nguyên đất, đảm bảo cung cấp
đầy đủ thông tin, tư liệu về số lượng, chất lượng, tiềm năng và môi trường đất phục
vụ cho việc hoạch định chính sách và ban hành quyết định của cơ quan nhà nước
trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất.
(iii) Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại với quy trình, thủ tục cơ
bản được tự động hóa bằng cơng nghệ số; triển khai thống nhất trong cả nước hệ
thống hồ sơ địa chính dạng số được chỉnh lý biến động thường xun đầy đủ, kịp
thời; trong đó, hồn thành việc xây dựng và vận hành hệ thống hồ sơ địa chính
dạng số ở một số tỉnh và thành phố.
(iv) Xây dựng hệ thống kiểm kê, thống kê đất đai được tự động hóa dựa trên
hệ thống hồ sơ địa chính dạng số được cập nhật chỉnh lý thường xuyên, đầy đủ,
đảm bảo cung cấp số liệu thống kê, kiểm kê nhanh chóng và chính xác.
(v) Hồn thiện hệ thống quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất với vai trị cơng
cụ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo phân bổ tài nguyên đất đai hợp lý, quản lý
4 Theo: TS. Nguyễn Xuân Thành – Sở TN&MT “Thực trạng và giải pháp để tăng cường công tác đánh giá quản lý,
sử dụng đất đai ở Việt Nam”; 26/03/2018; />option=com_content&view=article&id=14015&catid=12&Itemid=130

17


và sử dụng đất hiệu quả, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất phù

hợp với sự chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu kinh tế trong q trình cơng
nghiệp hố - hiện đại hố đất nước.
(vi) Hồn thiện hệ thống các cơng cụ tài chính, kinh tế đất để điều tiết các
quan hệ đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Trong đó, hệ thống định giá đất
đảm bảo được yêu cầu định giá đất phục các mục địch khác nhau trong quản lý, sử
dụng và giao dịch về quyền sử dụng đất; hệ thống phát triển quỹ đất được hoàn
thiện về các mặt quy trình chun mơn, cơ chế và tiềm lực tài chính hợp lý, đáp
ứng nhu cầu tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội.
(vii) Tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm sốt
nhằm đưa cơng tác quản lý, sử dụng đất theo đúng pháp luật.
(viii) Hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai thành một bộ
phận của Hệ thống Dữ liệu Quốc gia.
(ix) Kiện toàn hệ thống bộ máy tổ chức; nâng cao năng lực cán bộ ngành
Quản lý đất đai đồng bộ từ TW đến địa phương, đảm bảo chức năng thống nhất
quản lý nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước, có sự phân cơng, phân cấp rõ
ràng, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả. Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đầu tư
trang thiết bị, ứng dụng tiến bộ khoa học cơng nghệ ngang tầm trình độ tiên tiến
của các nước trong khu vực nhằm phát huy cao nhất năng lực thể chế và hiệu quả
của công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước.

18