(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án trên địa bàn thành phố hải dương, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGHIÊM CÔNG MẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào
khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ từ

nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2017
Tác giả luận văn

Nghiêm Công Mạnh

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của
bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự
giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.
TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q trình hồn thành luận
văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản
lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tập thể Ban bồi thường giải phóng mặt
bằng TP. Hải Dương, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơ bản TP. Hải Dương,
Phòng Tài ngun và Mơi trường TP. Hải Dương, các phịng, ban, cán bộ và nhân dân
các xã, phường của thành phố Hải Dương đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn
thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 17 tháng 11 năm 2017
Tác giả luận văn

Nghiêm Công Mạnh

ii

download by :


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ....................................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................... viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN .............................................................................................. ix
THESIS ABSTRACT ...................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................... 2

1.4.

Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN .................................... 2

1.4.1.

Ý nghĩa khoa học.............................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................. 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ................................................ 4

2.1.1.

Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................................... 4

2.1.2.

Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................................... 5

2.1.3.

Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................................................... 5

2.1.4.

Các yếu ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................. 7

2.2.

CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ CÁC NƯỚC TRONG KHU
VỰC ............................................................................................................... 11

2.2.1.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc ........................ 11

2.2.2.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Nhật Bản ............................ 12

2.2.3.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan............................. 13

iii

download by :


2.2.4.

Quy định bồi thường của các tổ chức tài trợ (ADB, WB).............................. 13

2.2.5.

Bài học kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho Việt
Nam ................................................................................................................ 14

2.3.

CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT QUA CÁC THỜI KỲ Ở VIỆT NAM............ 15

2.3.1.

Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1987 ................................................. 15

2.3.2.

Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1987 ..................................................... 16

2.3.3.

Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1993 ..................................................... 17

2.3.4.

Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2003 ..................................................... 18

2.3.5.

Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2013 ..................................................... 18

2.3.6.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay .................................. 19

2.4.

QUY ĐỊNH VÀ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA TỈNH HẢI
DƯƠNG ......................................................................................................... 22

2.4.1.

Các văn bản pháp quy của tỉnh Hải Dương.................................................... 22

2.4.2.

Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất của cả nước và tỉnh Hải Dương .......................................................... 23

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 26
3.1.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU........................................................................ 26

3.2.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 26

3.2.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................................ 26

3.2.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai, biến động đất đai ............................... 26

3.2.3.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu ...................................................................... 26

3.2.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.................................................... 27

3.3.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................. 27

3.3.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................ 27

3.3.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 27

3.3.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 27

3.3.4.

Phương pháp so sánh, phân tích và xử lý số liệu ........................................... 29

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................................ 30

iv

download by :


4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA TP. HẢI
DƯƠNG ......................................................................................................... 30

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 30

4.1.2.

Điều kiện kinh tế, xã hội ................................................................................ 32

4.2.

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI, HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG .................. 36

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Hải Dương ....................................... 36

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hải Dương năm 2016............................... 38

4.2.3.

Biến động đất đai trên địa bàn TP. Hải Dương .............................................. 39

4.2.3.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Hải
Dương ............................................................................................................. 40

4.3.

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH
CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN TP. HẢI DƯƠNG ......................................................................... 41

4.3.1.

Giới thiệu về 02 dự án nghiên cứu ................................................................. 41

4.3.2.

Trình tự các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 dự
án nghiên cứu ................................................................................................. 45

4.3.3.

Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 02 dự
án nghiên cứu ................................................................................................. 52

4.3.3.

Bồi thường về đất, tài sản, vật kiến trúc và cây cối hoa màu tại 02 dự
án nghiên cứu ................................................................................................. 55

4.3.4.

Các chính sách hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu .............................................. 59

4.3.5.

Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ đối với những đỗi
tượng có đất bị thu hồi ................................................................................... 66

4.3.6.

Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
tại 2 dự án nghiên cứu .................................................................................... 74

4.4.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THỰC HIỆN TỐT CÔNG
TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT .............................................................................................. 75

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 77
5.1.

KẾT LUẬN .................................................................................................... 77

5.2.

KIẾN NGHỊ ................................................................................................... 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 80

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BT

Bồi thường

BT,HT

Bồi thường, hỗ trợ

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hố - Hiện đại hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TS-VKT

Tài sản – vật kiến trúc

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tổng hợp kết quả thực hiện một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội ........................ 33
Bảng 4.2. Dân số lao động của thành phố Hải Dương năm 2016 ................................. 34
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất đai thành phố Hải Dương .............................. 38
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện BT, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu.................................. 54
Bảng 4.5. Bảng đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu ............................... 55
Bảng 4.6. Kết quả bồi thường cơng trình – vật kiến trúc tại dự án 2 ............................ 58
Bảng 4.7. Kết quả bồi thường cây cối, hoa màu tại dự án 2 ......................................... 59
Bảng 4.8. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu ....................................... 60
Bảng 4.9. Kết quả hỗ trợ về đất đối tại dự án 1............................................................. 61
Bảng 4.10. Kết quả hỗ trợ về đất tại dự án 2 .................................................................. 62
Bảng 4.11. Kết quả hỗ trợ cây cối, hoa màu tại dự án 1 ................................................. 63
Bảng 4.12. Kết quả hỗ trợ cây cối, hoa màu tại dự án 2 ................................................. 64
Bảng 4.13. Kết quả thưởng tiến độ tự tháo dỡ cơng trình bàn giao mặt bằng ................ 65
Bảng 4.14.Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều
kiện được bồi thường .................................................................................... 66
Bảng 4.15. Ý kiến của người dân về phương án bồi thường, hỗ trợ ............................... 66
Bảng 4.16. Ý kiến của người dân, tổ chức về việc thông báo thu hồi đất, chính sách bồi
thường, hỗ trợ ............................................................................................... 68

Bảng 4.17. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ ............................................... 69
Bảng 4.18. Đánh giá ảnh hưởng từ việc thu hồi đất đến thu nhập của người dân bị thu
hồi đất ........................................................................................................... 71
Bảng 4.19. Đánh giá ảnh hưởng từ việc thu hồi đất đến đời sống của người dân bị thu
hồi đất ........................................................................................................... 73

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Trình tự các bước thực hiện BT, HT, TĐC ở dự án 1 .................................. 46
Hình 4.1. Bản đồ hành chính thành phố Hải Dương .................................................... 30
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế thành phố Hải Dương năm 2016 .......................................... 34
Hình 4.4. Cơ cấu các loại đất thành phố Hải Dương năm 2016 ................................... 39
Hình 4.5. Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu phía Tây cầu Phú
Lương (giai đoạn 4) ...................................................................................... 42
Hình 4.6. Phối cảnh Khu nhà ở thương mại tại Ga đường sắt Hải Dương ................... 45
Hình 4.7. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân bị thu hồi
đất tại 2 dự án................................................................................................ 70
Hình 4.8. Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến thu
nhập tại 02 dự án nghiên cứu ........................................................................ 72

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nghiêm Cơng Mạnh
Tên luận văn: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số
dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”.
Ngành: Quản lý Đất đai.

Mã số: 9.85.01.03.

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương,
trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn
trong cơng tác BT, HT, TĐC để công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn nghiên cứu được thực hiện nhanh chóng hơn và bàn giao mặt bằng đúng tiến độ
triển khai các dự án.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp nhằm khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế
- xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và công tác BT, HT, TĐC tại thành phố Hải
Dương; Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp thông qua việc phỏng vấn theo phiếu đã
lập sẵn nhằm thu thập những thông tin về đời sống của người dân sau thu hồi đất; đánh
giá của người dân về chính sách BT, HT tại 02 dự án. Phương pháp tổng hợp và xử lý
số liệu sơ cấp, thứ cấp đã thu thập được làm cơ sở để so sánh, đánh giá công tác BT,
HT, TĐC và ưu điểm, tồn tại và nguyên nhân trong công tác BT, HT, TĐC tại các dự án
nghiên cứu.
Kết quả chính và kết luận
Thành phố Hải Dương với dân số 214.806 người và tổng diện tích tự nhiên
7.265,68 ha là trung tâm của tỉnh Hải Dương, có vị trí chiến lược trong vùng kinh tế
trọng điểm phía Bắc nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển về mọi mặt, thu hút nhiều
dự án đầu tư. Điều này tác động lớn đến công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố.

Dự án “Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu phía tây cầu Phú Lương” ở
giai đoạn 4 đã thu hồi 37.169,98 m2 diện tích đất nơng nghiệp tại phường Nhị Châu;
tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ 27.300,110 triệu đồng; có 92 hộ gia đình, cá nhân và 01
tổ chức bị ảnh hưởng. Đối với Dự án “Khu nhà ở thương mại tại Ga đường sắt Hải
Dương” đã thu hồi diện tích đất là 11.146,5 m2 với tổng kinh phí đã bồi thường, hỗ trợ

ix

download by :


cho 11 hộ và 02 tổ chức là 270,771 triệu đồng, trong đó diện tích đất ở bị thu hồi là 1,0
m2, cịn lại là diện tích đất nơng nghiệp và khơng có hộ nào phải bố trí tái định cư.
Tại 02 dự án nghiên cứu, Hội đồng BT, HT, TĐC đã làm tốt công tác xác định đối
tượng, diện tích, loại đất và các tài sản trên đất bị ảnh hưởng bởi dự án; thực hiện đúng,
đầy đủ các chính sách hỗ trợ và tái định cư. Dự án nhận được sự quan tâm của các cấp,
ban ngành và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nên về cơ bản đã đảm bảo được tiến
độ thực hiện dự án. Bên cạnh đó, có 100% người dân được phổ biến chính sách BT, HT,
TĐC thơng qua nhiều hình thức. Giá bồi thường đất nông nghiệp ở cả 02 dự án nói
chung là phù hợp, được đa số người dân đồng tình. Về đời sống của người dân sau khi
bị thu hồi đất tại 02 dự án hầu hết đều ổn định, khơng có sự thay đổi nhiều so với trước
khi thu hồi đất (trên 64% tổng số người bị thu hồi đất trả lời phỏng vấn ở 02 dự án).
Phương thức sử dụng tiền được BT, HT chưa có hiệu quả bền vững.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trên địa bàn thành phố Hải Dương, cần tăng cường công tác tuyên truyền vận động nâng
cao nhận thức của người dân về chính sách pháp luật BT, HT, TĐC; quan tâm đến việc
định hướng sử dụng tiền BT, HT hợp lý cho các hộ dân sau khi nhận khoản tiền này.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master Candidate: Nghiem Cong Manh
Thesis Title: "Assessment of the compensation, support and resettlement in some
of projects in Hai Duong city, Hai Duong province".
Major: Land Management

Code: 9.85.01.03

Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA).
Research Objectives
Research purpose of the thesis was to assess the compensation, support and
resettlement (C.S.R.) in some of projects in Hai Duong town, Hải Dương province, and on
that basis proposed some solutions, which contribute to solve existing problems and
difficulties in the work of C.S.R. so the C.S.R when State recover land in the study area
is implemented faster and handing over the land on schedule to deploy the project.
Research Methods
Method of collecting secondary data to generalize natural, economic - social
conditions, the situation of land use and management, and the work of C.S.R. in Hai
Duong city; Method of collecting primary data through interviews by prepared
questionaires to collect the information about life of people after land recovery; People's
assessment on the policy of compensation and support in 02 projects. Method of data
aggregation and processing of primary and secondary data collected as a basis for
comparison and evaluation of C.S.R. in the research project and the advantages,
disadvantages, causes in C.S.R in research project.
Main findings and conclusions
Hai Duong city with a population of 214,806 people and a total area of 7,265.68

hectares, is the center of Hai Duong province, has an strategic position in the northern
key economic zone. So this city has many great advantages for development of all
aspects, attracting many investment projects. This point affected strongly to the
recovery land and compensation, support, resettlement to implement projects of the city.
The project "Investment for infrastructure construction and business in the west
of Phu Luong bridge” in the 4th period had recovered 37,169.98 m2 of agricultural land
in Nhi Chau ward; total budget of compensation, support were VND 27,300.110
millions; 92 individuals – 01 organisation were affected. The projects "The commercial
house area at Hai Duong train station" had recovered an area of 11,146.5 m2 with the

xi

download by :


total of budget for compensation, support was VND 270.771 million for 11 households
and 02 organisations. This project has revoked the small area of residential land of 1.0
m2, the left was agricultural land and has not implemented resettlement for any
households.
In 02 research projects, Council of C.S.R. has done good work of identifying the
objects, area, type of land and properties on the land affected by the projects; implement
correctly, fully the policies of support and resettlement. The projects received attention
from all levels and departments and the support of local people, basically ensure
progress of the projects. Besides, 100% of people were explained the policy of C.S.R.
through many forms. In general, the price of agricultural land compensation was
appropriate in 02 projects, agreed by most of people. After land recover, the lives of
households were mostly stable without great changes compared to before land recover
(over 64% people who had land recovered answer interview in 02 projects). However,
the way to spend money from compensation, support did not return stable effect.
To overcome these shortcomings, inadequacies in C.S.R. in Hai Duong city, it is

necessary in strengthening propaganda to raise awareness of people about legal policy
of C.S.R.; pay attention to the orientation of suitable spending the compensation and
support money for households.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đang phát triển mạnh mẽ ở hầu
hết các quốc gia trên thế giới. Do nhu cầu của sự phát triển các khu công nghiệp,
các cơng trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho các đô thị mới. Để triển
khai được các dự án này buộc phải sử dụng tới quỹ đất đã và đang được sử dụng
vào mục đích như đất sản xuất nông, lâm, thủy sản, đất nhà ở của nhân dân, đất
sản xuất kinh doanh... Việc chuyển đổi mục đích sử dụng của một bộ phận quỹ
đất hiện nay vào việc triển khai các dự án mới như nói trên đang diễn ra ngày
một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa và đơ thị hóa nền kinh tế (Trần Quang Huy, 2013).
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông nhu
cầu sử dụng đất cho các ngành ngày càng cao, công tác giải phóng mặt bằng trở
thành một thách thức lớn đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế
mà cịn cả trong lĩnh vực chính trị - xã hội trên phạm vi quốc gia. Vấn đề này địi
hỏi phải có sự quan tâm một cách tồn diện, đúng mực và giải quyết một cách
triệt để.
Thành phố Hải Dương là trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch vụ
của tỉnh, đồng thời là một trong những trung tâm về công nghiệp của vùng kinh
tế trọng điểm Bắc bộ. Thành phố Hải Dương hiện là 1 đô thị trong vùng Thủ đô
Hà Nội. Cùng với các thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, thành phố Hải Dương sẽ

được đầu tư để trở thành một trong 3 đô thị cấp trung tâm vùng (đô thị cấp 1) và
là một trung tâm công nghiệp của vùng (Ánh Hồng, 2013).
Với mục tiêu trên, TP. Hải Dương đang thu hút nhiều dự án đầu tư phát
triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị, thương mại, dịch vụ, phúc lợi... Trong những
tháng đầu năm 2016, Hải Dương đã trao quyết định chủ trương đầu tư cho 43 dự
án mới và điều chỉnh tăng vốn cho 17 dự án, với tổng vốn 3.005 tỷ đồng. Trong
đó, thu hút vốn đầu tư các dự án mới là 2.133 tỷ đồng, tăng 21,7% so với cùng kỳ
(Thu Lê, 2016). Song trong đó có nhiều dự án bị kéo dài quá trình bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư. Những vướng mắc, bất cập nào trong công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư cần phải tiếp tục kiến nghị, tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải
đáp qua thực tiễn để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ

1

download by :


trợ, tái định cư; đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
đất bị thu hồi; góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp,
khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất là cần thiết.
Vì lý do nêu trên, tôi lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải
Dương”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá quá trình thực hiện nhằm tìm ra những tồn tại trong cơng tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện giai đoạn 4
của dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu phía Tây cầu Phú Lương
thành phố Hải Dương và giai đoạn 1 của dự án xây dựng Khu nhà ở thương mại
tại Ga đường sắt Hải Dương ở phường Bình Hàn.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơ chế bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Dương,
tỉnh Hải Dương.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu: Các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức bị thu hồi
đất để thực hiện 2 dự án: dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu phía
Tây cầu Phú Lương thành phố Hải Dương (dự án 1) và dự án xây dựng Khu nhà
ở thương mại tại Ga đường sắt Hải Dương ở phường Bình Hàn (dự án 2).
- Thời gian nghiên cứu: đề tài nghiên cứu các số liệu, tài liệu liên quan
đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong những năm thực hiện dự án
nghiên cứu là năm 2010 (giai đoạn 4 của dự án 1) và năm 2014 ( giai đoạn 1 của
dự án 2).
- Địa điểm nghiên cứu: 2 phường có hộ gia đình và tổ chức bị thu hồi đất
để thực hiện 2 dự án là: phường Nhị Châu (dự án 1) và phường Bình Hàn (dự án
2) thuộc Thành phố Hải Dương.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham
khảo, cân nhắc để hồn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thu hồi đất.

2

download by :


Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở
thực tiễn để đánh giá chung tình hình của người dân trước và sau khi bị Nhà
nước thu hồi đất.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Thực hiện tốt Luật đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc

biệt là trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm nhằm thực hiện tốt
công tác này trên địa bàn thành phố, đồng thời góp phần đảm bảo quyền lợi hợp
pháp người dân có đất bị thu hồi, cũng như góp phần vào sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội.
Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho Ban bồi thường Giải phóng
mặt bằng thành phố Hải Dương, phòng TN&MT và UBND TP để giải quyết
những tồn tại, bất cập trong công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn thành phố.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngơn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là
giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).
Bồi thường về tài sản trên đất: Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu
tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).
b. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa

Việt Nam, 1998).
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013b).
c. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường về đất, tài sản, di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống thu nhập,
cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động
xấu về KT - XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Tái định cư là một bộ phận khơng thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách bồi thường, GPMB. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất
mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một

4

download by :


trong các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở; bồi thường bằng giao đất ở mới;
bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
2.1.2. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Tính phức tạp: Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào
hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó
khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho
thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.
Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên

truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và
việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau
này (Phạm Phương Nam, 2013).
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là
tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà
tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất
khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách
khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thường xuyên; thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu; dân cư một số vùng sống chủ
yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu
dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống
bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển bàn giao mặt bằng cho dự án.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven
đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu
vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp.
Do đó mỗi khu vực bồi thường giải phóng mặt bằng có những đặc trưng riêng và
được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của
mỗi khu vực và từng dự án cụ thể (Phạm Phương Nam, 2013).
2.1.3. Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Đảm bảo lợi ích cơng cộng: Thông qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được

5

download by :

một quỹ đất sạch cần thiết để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm
bảo an ninh quốc phòng, an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở
kinh tế, các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đơ thị, khi vui
chơi giải trí, cơng viên cây xanh... Qua đó làm tăng thêm khả năng thu hút đầu
tư, các nhà đâu tư trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế. Việc
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tốt làm tăng tiến độ thu hồi
đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ
trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất cơng nghiệp, dịch vụ. Khi diện
tích đất sản xuất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các biện
pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển
đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng
lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông
nghiệp và dịch vụ (Phạm Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2012).
Đảm bảo giải quyết hài hịa lợi ích của Nhà nước và của người thu hồi đất:
Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụng vào các mục
đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của
những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong khi các cơng
trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi mang lại lợi ích
cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trang khó
khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở.
Khi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch
khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân
dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định cư, chất lượng cơng
trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân phải tái định
cư. Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải
giải quyết hài hịa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để
đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người SDĐ, bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt

hại do việc thu hồi đất gây ra (Nguyễn Thị Kim Ngân, 2002).
Góp phần vào duy trì ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội: Bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan trọng trong sự phát
triển của đất nước. Các cơng trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích

6

download by :


quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng. Có thể nói cơng tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả thì cơng
trình thực hiện đã hồn thành được một nửa. Q trình thực hiện cơng tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân tại
thời điểm bị thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản xuất của người dân bị
thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân khơng có thu nhập làm ảnh
hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc làm là ngun nhân
chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời sống của nhân dân sau
khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng khơng bền
vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề
nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các tệ nạn xã hội.
Việc thu hồi đất khơng đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản
xuất, người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến
tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an
ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì
vậy, vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rất quan trọng, công
tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để thực
hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và
phát triển bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất (Anh Phương, 2008).
Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc
bồi thường tổn thất, hỗ trợ, tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước
mắt để nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh
chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia, đây là một
thực trang đang diễn ra. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ
điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị, trật tự an tồn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi
dụng kích động. Do vậy thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
góp phần vào ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các
xung đột xã hội.
2.1.4. Các yếu ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2.1.2.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Ở nước ta, từ sau khi ban hành Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã năm lần
trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001,

7

download by :


2003, 2009 và 2013) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH đất nước. Theo đó,
chính sách bồi thường, GPMB cũng ln được Chính phủ khơng ngừng hồn
thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Thời gian qua, công tác
GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu
cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư.
Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc quản lý nguồn tài
nguyên thiếu chặt chẽ và hợp lý đó là do các văn bản pháp lý liên quan đến vấn
đề quản lý đất đai thiếu tính ổn định và chưa thực sự hồn chỉnh. Chính điều này
gây khó khăn cho người thi hành đồng thời làm mất lòng tin trong dân. Là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các

mối quan hệ đất đai nói chung và GPMB nói riêng. Tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã làm cho cơng tác bồi thường,
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm
hơn nữa đến việc ban hành văn bản và tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản
pháp luật về quản lý và sử dụng đất.Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành
các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công
tác bồi thường, GPMB (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.2.2. Giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Có thể thấy rằng trong
vấn đề đền bù thu hồi đất, GPMB thì giá đất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng
trực tiếp nhất đến thành công hay thất bại của dự án. Đó là vấn đề mà mọi người bị
ảnh hưởng đều quan tâm, là nguyên nhân chủ yếu làm cản trở cơng tác thu hồi đất.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
Giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất
đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá thị trường trong
điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các
địa phương quy định và công bố đều khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
Bên cạnh đó, sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các ngành, các cấp và chủ
đầu tư trong việc xây dựng phương án đền bù thiếu sự quan tâm lãnh đạo, hướng
dẫn kiểm tra sâu sát của các phịng ban chun mơn. Những người làm cơng tác

8

download by :

GPMB, một số người không được đào tạo nghiệp vụ định giá, họ thực hiện
nhiệm vụ chủ yếu là dựa vào khả năng cá nhân và kinh nghiệm công tác. Đây là
ngun nhân dẫn đến những sai sót trong cơng tác điều tra, khảo sát, lập phương
án đền bù;
Từ những vấn đề bất cập trên chúng ta thấy rằng: để xác định được giá đất
cũng như giá đất phục vụ mục đích đền bù một cách phù hợp với thực tế thị
trường thì Chính phủ cần phải cải tiến cách thức thực hiện, cải tiến phương pháp
định giá và phương pháp giá thành. Tuy nhiên để thực hiện được hai phương
pháp này địi hỏi phải có một chuẩn mực định giá thống nhất và khi áp dụng phải
chú ý đến điều kiện kinh tế xã hội của các địa phương nói riêng và cả nước nói
chung trong từng thời điểm (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.3. Thị trường bất động sản
Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể
thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, có những đóng
góp tích cực vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian
qua và trong tương lai.
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản trong một
thời gian, khơng gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động
sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người
đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường);
đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự nhận chuyển nhượng hoặc cho thuê đất
đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
TĐC và bồi thường, làm ảnh hưởng đến tác động tới giá đất tính bồi thường (Đặng
Hùng Võ, 2010; Nguyễn Đình Bồng, 2005; Phạm Đức Phong, 2002).
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2012).
2.1.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh QHSDĐ để tổ chức việc bồi
thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa

trên một quy hoạch, KHSDĐ, nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có
hiệu quả KT - XH cao nhất. Quy hoạch, KHSDĐ có tác động tới chính sách bồi
thường đất đai trên hai khía cạnh:

9

download by :


- Quy hoạch, KHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định
của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, KHSDĐ là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển
nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch,
KHSDĐ thông qua Quyết định thu hồi đất vì: Căn cứ quy hoạch, KHSDĐ để
thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi
thường, GPMB.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng cịn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch “theo phong trào”.
Đây chính là ngun nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch dự án “treo"
(Đức Trường, 2007).
2.1.2.5. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ

tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt. Hệ thống hồ sơ địa chính
(HSĐC), GCNQSDĐ có liên quan mật thiết với cơng tác BT,HT&TĐC và là một
trong những cơ sở xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi
thường, hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống HSĐC có vai trị quan trọng hàng đầu để “quản lý
chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất
đai. Việc lập HSĐC được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ TN&MT nhưng còn
nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng chưa đầy đủ,
chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ độ chính xác thấp nên đang
làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai, chưa đủ cơ sở giải quyết
tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ
và lập lại HSĐC là rất cần thiết.

10

download by :


Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, cơng tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Do đó, cơng tác bồi thường,
GPMB gặp rất nhiều khó khăn.
2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ CÁC NƯỚC TRONG KHU VỰC
2.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng
vào mục đích cơng cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách bồi
thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi thường cho người

có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Theo pháp luật đất đai Trung Quốc thì chỉ có
Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp
từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì
do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất.
Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất
thuộc sở hữu nhà nước. Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung
Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường.
Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các
khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho
người có đất bị thu hồi. Ngồi ra, pháp luật đất đai Trung Quốc cịn quy định
mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi
không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp (Nguyễn
Thắng Lợi, 2008).
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai,
tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi
thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai
những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với
tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại
thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho

11

download by :


người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết

kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nơng
thơn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường
cũng khơng mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải toả mặt
bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên
thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường. Về tổ chức thực hiện và quản lý
giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện
việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị
xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi
cơng cơng trình trên khu đất giải toả. Về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung
Quốc giải quyết vấn để nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc
trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác được định bao gồm: Giá cả
xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá
đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả. Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và
TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị
giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án (Nguyễn Thắng Lợi, 2008).
2.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Nhật Bản
Luật trưng dụng đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việc
trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng cơng trình hạ tầng trọng yếu được
pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên, đê điều, hồ chứa nước, cảng
biển. Khuyến khích mọi trường hợp sử dụng đất, kể cả trường hợp thuộc diện
trưng dụng đất thực hiện chuyển đổi đất đai tự nguyện qua việc giao dịch đất đai
thông thường. Nhà nước sẽ quay trở lại biện pháp trưng dụng đất khi giao dịch
đất đai thông thường bị trở ngại và phải được người có thẩm quyền cho phép khi
thấy phù hợp lợi ích cơng cộng và hội đủ điều kiện cần thiết.
Trình tự trưng dụng qua các bước: Xin phép trưng dụng; Đăng ký đất đai
và cơng trình trong diện trưng dụng; Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương
lượng thoả thuận; Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; Ra quyết định trưng
dụng; Hoàn tất trưng dụng.
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tính tốn tại thời

điểm cơng bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước

12

download by :