(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố lào cai, tỉnh lào cai

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Văn Nhạ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Cường

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới TS. Đỗ Văn Nhạ - Giảng viên Bộ môn Quy hoạch Đất đai, Khoa Quản lý Đất
đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng
đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, cán bộ UBND phường Bình Minh, cán bộ UBND phường
Pom Hán, cán bộ UBND xã Cam Đường, cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi trường
thành phố Lào Cai, cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Lào Cai, cán bộ

Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi
trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Cường

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
1.1 .

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài ............................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................ 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................... 4

2.1.1.

Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất....................................... 4

2.1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản ............................................................... 6

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 10

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất............................................................................... 14

2.2.

Đấu giá bất động sản của một số nước trên thế giới ........................................ 19

2.2.1.

Trung Quốc ...................................................................................................... 19

2.2.2.

Nhật Bản .......................................................................................................... 20

2.2.3.

Mỹ .................................................................................................................... 20

2.2.4.

Một số nước ASEAN ....................................................................................... 22

2.2.5.

Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam .............................................. 22

2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................................... 23

2.3.1.

Sơ lược về tình hình đấu giá đất ...................................................................... 23

2.3.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh .................................... 24

2.3.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ........................................... 26

2.3.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Lào Cai ...................................................... 28

iii

download by :


2.4.

Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu ................................................... 32

Phần 3. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 33

3.1.

Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.2.

Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 33

3.4.

Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 33

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố
Lào Cai............................................................................................................. 33

3.4.2.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại thành phố Lào Cai ............................... 34

3.4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ............. 34

3.4.4.

Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành
phố Lào Cai...................................................................................................... 34

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành
phố Lào Cai...................................................................................................... 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 34

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 34

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.............................................................. 35

3.5.3.

Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ............... 36

3.5.4.

Phương pháp đánh giá theo tiêu chí ................................................................. 36

Phần 4. Kết quả và thảo luận...................................................................................... 37

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào Cai ............................ 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 40

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lào Cai .... 45

4.2.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ................ 47

4.2.1.

Thực trạng quản lý đất đai của thành phố Lào Cai .......................................... 47

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lào Cai năm 2016 ..................................... 53

4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn
2013 - 2016 ...................................................................................................... 55

4.3.1.

Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai .................... 55

4.3.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................. 56

4.3.3.

Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai ........... 58

iv

download by :


4.3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn
2013 – 2016 ..................................................................................................... 62

4.4.

Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố
Lào Cai ............................................................................................................. 68

4.4.1.

Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất. ........................................ 68

4.4.2.

Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 70

4.4.3.

Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án........................... 74

4.4.4.

Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Lào Cai ............................................................................................ 88

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá qsdđ trên địa bàn thành
phố Lào Cai. ..................................................................................................... 89

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ ................................................................. 89

4.5.2.

Giải pháp về tuyên truyền ................................................................................ 90

4.5.3.

Giải pháp hỗ trợ người dân .............................................................................. 90

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 91
5.1.

Kết luận ............................................................................................................ 91

5.2.

Kiến nghị.......................................................................................................... 92

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 93
Phụ lục ......................................................................................................................... 96

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG TS

Bán đấu giá tài sản

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Cơng nghiệp hố

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Lào Cai .................................. 41

Bảng 4.2.

Dân số, lao động thành phố Lào Cai từ năm 2011 – 2015 .......................... 43

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Lào Cai ................................. 53

Bảng 4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai từ năm 2013 đến
năm 2016 ..................................................................................................... 67

Bảng 4.5.

Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ ................................ 69

Bảng 4.6.

Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ........................ 72

Bảng 4.7.

Đánh giá của cán bộ về thực hiện quy chế đấu giá ..................................... 78

Bảng 4.8.

Đánh giá của người tham gia đấu giá về thực hiện quy chế đấu giá ........... 78

Bảng 4.9

Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất ................................. 80

Bảng 4.10. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực
hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ................................ 81
Bảng 4.11. Các tác nhân gây khó khăn trong q trình đấu giá .................................... 82
Bảng 4.12. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá ............................................ 83
Bảng 4.13. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá.................................... 83

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Vị trí địa lý thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai ................................................. 37

Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 Thành Phố Lào Cai ........................................ 54
Hình 4.3. Phố 22 tháng 12 (đường DM2) khu TĐC Đơng Hà phường Bình Minh ...... 73
Hình 4.4. Đường N5, N6 –LK5 mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường .............. 73
Hình 4.5. Khu chợ Pom Hán cũ phường Pom Hán thành phố Lào Cai ......................... 74

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Văn Cường
Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Lào Cai.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trên cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa
trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia
đấu giá, mức chênh lệch cao, tôi tiến hành lựa chọn 03 dự án đấu giá đất tại các xã,
phường trên địa bàn thành phố Lào Cai làm điểm nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu

thập tại các phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 25 cán bộ và 112 hộ
gia đình, cá nhân tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án đấu giá đất
tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Lào Cai.
- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Thống kê, phân
tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ, sắp xếp xử lý số liệu đã thu thập
theo thời gian từ năm 2013 - 2016 bằng phần mềm Excel.
- Phương pháp đánh giá theo tiêu chí: Đánh giá quy trình tổ chức thực hiện, tính
cơng khai, minh bạch và hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án để làm rõ thực
trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính
+ Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.

ix

download by :


+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai trong 04
năm và của 03 dự án được chọn làm điểm nghiên cứu.
+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu thông
qua 25 cán bộ và 112 hộ gia đình cá nhân.
+ Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
- Kết luận
1. Thành phố Lào Cai có cửa khẩu Quốc tế Lào Cai là nơi giao thương quan
trọng ở phía bắc Việt Nam với phía nam Trung Quốc. Là địa đầu của đất nước, thành

phố Lào Cai là cửa ngõ quan trọng mở cửa thị trường Việt Nam với các tỉnh phía tây
nam Trung Quốc. Cơng tác Quản lý đất đai luôn được Nhà nước, các cơ quan ban ngành
trên địa bàn thành phố quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử
dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.
2. Trong những năm gần đây từ năm 2013-2016, thành phố Lào Cai tổ chức đấu
giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đấu giá là 54.832,44 m2, số tiền thu nộp cho
ngân sách nhà nước tổng cộng 300.987.000.000 đồng.
3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu có 71 thửa đất
được đấu giá thành công, số tiền thu được từ đấu giá là 45.638.784.000 đồng cao hơn so
với giá khởi điểm là 8.719.764.000 đồng, mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá
trúng đấu giá là 1,23 lần. Dự án đấu giá đất tại khu chợ Pom Hán cũ có số tiền thu được
sau đấu giá là 20.340.356.000 đồng với 15 thửa đất được tổ chức bán đấu giá ít hơn 6
thửa và số tiền thu được cao gấp 1,45 lần so với dự án đấu giá tại Phố 22 tháng 12 TĐC
Đơng Hà; ít hơn 20 thửa và số tiền thu được cao gấp 1,79 lần so với dự án đấu giá tại
đường N5 - LK5, N6 - LK5 mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường. Do cơ sở hạ
tầng được đầu tư xây dựng hồn chỉnh, vị trí khu đất đấu giá nằm gần chợ Pom Hán
mới, trụ sở làm việc của công ty Apatit, ga Pom Hán thuận lợi cho buôn bán kinh doanh
nên thu hút được nhiều người tham gia đấu giá và trả giá cao.
4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá
QSDĐ của thành phố Lào Cai: Xác định giá khởi điểm tại các khu vực bán đấu giá đất
cho phù hợp với giá thị trường, sắp xếp lịch phù hợp và tăng cường công tác kiểm tra
năng lực tài chính của người tham gia đấu giá. Phổ biến rộng rãi thông tin về các dự án
đấu giá nhằm thu hút người tham gia đấu giá.

x

download by :


THESIS ABSTRACT

Thesis author: Nguyen Van Cuong
Thesis Title: “Evaluating the auction situation of land use rights in some projects in
Lao Cai city, Lao Cai province”.
Major: Land management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Purposes
- To evaluate the auction results of land use rights in some projects in Lao Cai city.
- To propose some solutions to improve the auction results of land use rights
Research Methods
The thesis is used the following research methods:
- Method of research location selection: Basing on the statistics and selection
criteria of geographic location, socio-economic conditions, the auction participant
numbers, high difference, I selected three (03) land auction projects in the communes
and wards in Lao Cai city as the research location.
- Method of secondary data and materials collection: the secondary data are
collected from the professional departments relating to the auction on land use right on
the location of Lao Cai city, Lao Cai province.
- Method of primary data collection: Conducting a survey with 25 officials and
112 households and individuals participating in the auction of land use rights in the
three (03) projects in the communes and wards in Lao Cai city.
- Methods of statistic, analysis, comparison and data composition: Conducting
statistics and analysis of the effect of the factors on price auction of LUR (land use
rights); arranging to handle the data collected in period of 2013 -2016 by Excel software.
- Evaluation method basing on criteria: Evaluating the implementing
organization process: public, transparency and efficiency of LUR auctions in the three
(03) projects to clarify the actual situation of the LUR auction in Lao Cai city.
Main results and conclusion

Main results
+ The general overview and assessment of natural and socio-economic conditions
+ The actual situation of land management and use in Lao Cai city, Lao Cai
province.

xi

download by :


+ The results of LUR auction in Lao Cai city in 4 years and 3 projects, which
were chosen to conduct research.
+ The evaluation of LUR auction situation in three (03) research projects
through 25 officials and 112 households and individuals
+ Some solutions to enhance the LUR auction effectiveness in Lao Cai city, Lao
Cai province.
Conclusions
1. Lao Cai City has Lao Cai International Border Gate which is an important
trading place in northern Vietnam with southern China. As the first northern land of the
country, Lao Cai is an important gateway to open the Vietnamese market to the
southwestern provinces of China. Therefore, the land management is always paid
special attention by the State and the city’s agencies and departments, especially the
LUR auction process because it is a major revenue source of the local budgets. .
2. In recent years from 2013 to 2016, Lao Cai city held the LUR auctions with a
total land area of 54.832,44 m2 and the total money amount collected to the state budget
is 300.987.000.000 dong.
3. LUR auction results of 03 researched projects, which have 71 successfully
auctioned lots with amount of 45.638.784.000 dong higher 8.719.764.000 dong than the
starting price, the difference between the starting price and auctioned price is 1.23
times. The land auction project in the old Pom Han collected 20.340.356.000 dong from

15 lots, 6 bids less than but with the amount 1.45 times higher than those in the project
on Street 22, Dong Ha in December; 20 bids less than but with the amount 1.79 higher
than those in the project on Road N5 - LK5, N6 - LK5, in the center of Cam Duong
commune. Due to the completely constructed infrastructure, the auction location near
New Pom Han market, headquarter of Apatite company and, Pom Han station, which is
favorable for business, the project attracts many participants with high biding prices.
4. I propose some solutions to improve the effectiveness of LUR auction in Lao
Cai city: Identifying the starting price at the location of land auction to suit to market
price, arranging the suitable schedule and strengthening the inspection on financial
capacity of the auction participants; widely spreading the information about auction
projects to attract participants.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã
ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi
trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất
định, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phịng. Do đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh
được. Nhiều thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công
sức, của cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày
càng phát triển, nhu cầu của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra
những cách sử dụng đất hiệu quả và đất đai càng trở nên quý giá.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và

hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu
ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế,
sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ vai
trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau chưa có sự quản lý
chặt chẽ của Nhà nước, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thẩm quyền
với giá rẻ cho những người khơng có nhu cầu ở mà mua đất để bán được giá cao
thu lời cho bản thân vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn
thu cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh.
Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước. Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được
một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn
tại một số việc như việc giá đất khơng cụ thể, thanh tốn tiền khơng chặt chẽ dẫn
đến bán đất với giá thấp. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây
Nhà nước vẫn dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng
theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản để đảm bảo
giá đất đấu giá sát với giá đất thị trường chống thất thoát khoản thu lớn cho ngân

1

download by :


sách Nhà nước và chống những hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, mua bán
đất bừa bãi trái thẩm quyền.
Tháng 11/2004 thành phố Lào Cai được thành lập theo Nghị định số 195
của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động, với vị trí trung tâm chính trị, kinh
tế, văn hố - xã hội của tỉnh, quy mơ diện tích chỉ có 8,4 km2, dân số gần 10 vạn
người, với 17 đơn vị hành chính gồm 12 phường và 5 xã. Cho đến hôm nay,

thành phố đã mang tầm vóc mới: 17 phường xã với tổng diện tích 22.967,20 ha,
dân số trên 100.000 người. Với vị trí là cầu nối trong tuyến hành lang kinh tế
Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, thành phố đã không
ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế, chính trị, văn hố xã hội. Trong thời gian
qua, tốc độ xây dựng thành phố đã tăng lên nhanh chóng, bộ mặt kiến trúc, quy
hoạch thành phố đã có nhiều thay đổi đáng kể, mang dáng dấp của một đô thị
hiện đại và văn minh. Nằm trong chủ trương lớn của thành phố, công tác đấu giá
quyền sử dụng đất được chú trọng hướng giá quy định của Nhà nước và giá thị
trường xích lại gần nhau nhằm tối đa hóa nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng. Nguồn thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất một phần được sử dụng
để xây dựng sửa chữa mở rộng tuyến đường Hoàng Liên, xây dựng kè hai bên bờ
Sông Hồng và sông Nậm Thi, bệnh viện, trường học, khu hành chính mới đơ thị
Lào Cai và xây dựng nông thôn mới tại 05 xã Đồng Tuyển, Tả Phời, Hợp Thành,
Cam Đường, Vạn Hòa.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá khởi điểm không sát với giá thị
trường, việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không
đủ số lượng người tham gia đấu giá, có một số đối tượng tham gia đấu giá với
mục đích kiếm lời thơng đồng nhau “dìm giá” gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà
nước vì vậy tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”.
Nhằm đánh giá trung thực, khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn thành phố.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Lào Cai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai.

2

download by :


1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua 03 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào
Cai, tỉnh Lào Cai cụ thể như sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phố 22 tháng 12 (đường DM2), khu
tái định cư Đơng Hà, phường Bình Minh, thành phố Lào Cai.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường N5 - LK5, đường N6 - LK5
mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường, thành phố Lào Cai.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu chợ Pom Hán cũ, phường Pom
Hán, thành phố Lào Cai.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Những đóng góp mới: Luận văn đã chỉ ra được một số yếu tố ảnh hưởng
đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất như: vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm
của khu đất được đấu giá.
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc
vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có
thể đề xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
để đem lại hiệu quả cao.
Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học
viên, nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền
của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
(Quốc hội, 2013).
Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương
pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm
định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường
của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá
quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập
từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục
đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau
thì có mức giá như nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế,
tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban

hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.

4

download by :


Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác
động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng
tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá
thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch
dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng
đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử
dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc
trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự cơng bằng trong việc xử lý các mối quan hệ

đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng
hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá,
người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển
của cung và cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu
chuẩn hóa, khơng có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số
người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mơ hình tuyệt
vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh” (NXB Đại Học Kinh Tế Quốc
Dân, 2006).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là

5

download by :


người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá
hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản xuất
và lưu thơng hàng hóa. Một thì trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể,
khách thể và giới trung gian.
Thị trường bất động sản (BĐS) được hiểu là nơi mà người mua BĐS và

người bán BĐS giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng
một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người mô giới) hoặc thông
qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản
được xác định.
Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thì trường BĐS.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp
cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì.
Bên cạnh đó có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và
chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS hoặc thị trường BĐS là “nơi” thực hiện các
giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ hỗ trợ như mô giới, tư vấn…
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng XHCN ở nước ta. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó khơng tồn tại thị
trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường
đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
2.1.2.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật
cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy bất
động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây
dựng...Và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không

6

download by :


gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có

cấu trúc và cơng năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài
sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn
liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định"
(Quốc hội, 2013).
Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều
BĐS khơng phải là BĐS hàng hố. Thí dụ: các cơng trình hạ tầng mang tính chất
cơng cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013), đất đai khơng phải là hàng hố, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng
hoá trong thị trường BĐS.
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa
BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm
cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ
giao dịch về BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do
vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị
trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của
thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để

xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch.
Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà

7

download by :


nó bao hàm các yếu tố khơng gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất
động sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này
là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa
những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật,
thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất
thay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị
trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi
đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá
thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông
qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của

hoạt động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước cịn có những can thiệp
không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng
của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước.
Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của
thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan
trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nơng
nghiệp giao khơng thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử
dụng đất, đất ở.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá
đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai

8

download by :


là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng
đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu
vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ;
thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
và cơng trình cơng cộng…Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán,
chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển
giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của
thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10
năm 1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ
bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị
trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100

lần. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này,
từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền
tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004
khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ
cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm.
Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất
và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như khơng cịn. Thị trường
BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng
chưa gặp nhau vì giá cung cịn cao hơn khả năng thanh tốn của cầu (Phùng
Ngọc Phương và cs., 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế
bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì
nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay
"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn
có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách
điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất
đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất
đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai,
minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát

9

download by :


triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ
trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối

với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa
phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới
về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

10

download by :


- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp
này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị
khơng lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với
trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung
phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi
trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế
luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới
khơng thể kiểm sốt được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá
đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo
bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất
lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc
sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho
việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc khơng
có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn l
ớn
như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất
còn hạn chế.
2.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều khơng có quy định về giá
đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.

- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm
quyền sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử
dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là
giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định).

11

download by :


- Tại Mục 1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày
05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012
hướng dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất (đồng)

=

Diện tích đất
(m2)

x

Giá đất cụ thể
(đồng/m2)

Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh
quyết định.
- Mục 1 khoản 4 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015
quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo
thẩm quyền.
a. Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thơng
tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP,
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

12

download by :