(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường trục phát triển phía nam và dự án bệnh viện quốc tế hà đông, quận hà đông, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGÔ THỊ PHƯƠNG HỒNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐƯỜNG TRỤC PHÁT TRIỂN
PHÍA NAM VÀ DỰ ÁN BỆNH VIỆN QUỐC TẾ
HÀ ĐÔNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Thị Vịng

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Ngô Thị Phương Hồng

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tơi hồn thành bản Luận
văn này.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng - Giảng viên
Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo
tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện Đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản
lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam để tơi hồn thiện Luận văn này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hà Đơng, Ban
giải phóng mặt bằng quận, Phịng Tài ngun và Mơi trường quận, Ban Quản lý dự án,
UBND phường Kiến Hưng, phường Phú Lương, phường Dương Nội và những người
dân tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận
văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi
mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Ngô Thị Phương Hồng

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... vi
Danh mục bảng .............................................................................................................. vii
Danh mục hình .............................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn .......................................................................................................... ix
Thesis abstract................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...............................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ...........................................................................................2

1.3.

Yêu cầu của đề tài ...............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.........................................2

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ...................................................................3
2.1.

Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ..........................3

2.1.1.

Một số khái niệm ................................................................................................3

2.1.2.

Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất..................4

2.1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng................5

2.2.

Cơ sở thực tiễn về bồi thường và giải phóng mặt bằng .........................................9

2.2.1.

Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế
giới ......................................................................................................................9

2.2.2.

Chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng của Việt Nam qua các
thời kỳ ...............................................................................................................16

2.2.3.

Thực tiễn về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam .............26

2.2.4.

Thực tiễn về công tác bồi thường GPMB tại thành phố Hà Nội ......................28

2.2.5.

Một số nhận xét rút ra từ nghiên cứu tổng quan ...............................................30

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..........................................................32
3.1.

Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................32

3.1.1.

Phạm vi không gian ..........................................................................................32

3.1.2.

Phạm vi thời gian ..............................................................................................32

3.2.

Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................32
iii

download by :


3.3.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................32

3.4.

Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................33

3.4.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: ................................................33

3.4.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: ..................................................33

3.4.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ......................................................................33

3.4.4.

Phương pháp phân tích, đánh giá: ....................................................................34

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ...................................................................35
4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội ....................................................................................................................35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên của quận Hà Đông thành phố Hà Nội ................................35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội của quận Hà Đông thành phố Hà Nội ...................39

4.1.3.

Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng ...........42

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai và cơng tác bồi thường giải phóng mặt
bằng quận Hà Đơng ..........................................................................................44

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của quận Hà Đơng ...................................................44

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 quận Hà Đông ............................................53

4.2.3.

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn quận Hà Đơng ............................................................................................55

4.3.

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường
trục phát triển phía nam và dự án bệnh viện quốc tế Hà Đông ............................59

4.3.1.

Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Hà Đông ..........59

4.3.2.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện tại 2 dự án ................... 63

4.3.3.

Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với công tác bồi thường GPMB tại
dự án đường trục phát triển phía Nam đoạn qua quận Hà Đơng và dự án
Bệnh viện quốc tế Hà Đông ............................................................................712

4.3.4.

Nhận xét chung về công tác bồi thường GPMB qua 2 dự án nghiên cứu ........76

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng ............................................................................80

4.4.1.

Nhóm giải pháp về cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .........80

4.4.2.

Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện ...............................................................81

4.4.3.

Giải pháp khác ..................................................................................................82

iv

download by :


Phần 5. Kết luận và kiến nghị ......................................................................................83
5.1.

Kết luận.............................................................................................................83

5.2.

Kiến nghị ..........................................................................................................84

Tài liệu tham khảo ..........................................................................................................86
Phụ lục ..........................................................................................................................88

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CSDL

Cơ sở dữ liệu

DA

Dự án

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HDB

Cục phát triển nhà

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KCN

Khu công nghiệp

KT- XH

Kinh tế - xã hội

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TN & MT

Tài ngun và Mơi trường

TT-BTC

Thơng tư - Bộ Tài chính

TT-BTNMT

Thơng tư - Bộ Tài ngun Mơi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi

download by :

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Cơ cấu kinh tế quận Hà Đông (2010-2016) ...............................................40

Bảng 4.2.

Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông ............................................................................................48

Bảng 4.3.

Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng quản lý trên địa bàn quận Hà
Đơng.......................................................................................................................... 49

Bảng 4.4.

Diện tích cơ cấu đất đai năm 2016 của quận Hà Đông ..............................53

Bảng 4.5.

Bảng tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi của dự án 1 ..........................61

Bảng 4.6.

Bảng tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi của dự án 2 ..........................62

Bảng 4.7.

Bảng tổng hợp số đối tượng được BT và không được BT về đất ..............63

Bảng 4.8.

Tổng hợp số tiền đất được bồi thường, hỗ trợ của dự án ...........................64

Bảng 4.9.

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường về đất của dự án và
giá thị trường tại thới điểm thu hồi đất ......................................................66

Bảng 4.10.

Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất của 2 dự án..................... 67

Bảng 4.11.

Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của 2 dự án ......................................... 69

Bảng 4.12. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng
và điều kiện được bồi thường.....................................................................72
Bảng 4.13.

Tổng hợp ý kiến về chính sách BTHT của 02 dự án ........................................... 72

Bảng 4.14.

Tổng hợp ý kiến về trình tự thực hiện BT GPMB 2 dự án ................................. 73

Bảng 4.15.

Tổng hợp ý kiến về tình hình việc làm sau khi thu hồi đất..............................74

Bảng 4.16 . Ý kiến của hộ dân về điều kiện sống .............................................................75
Bảng 4.17.

Tình hình kinh tế của các hộ gia đình sau khi bị thu hồi đất ...........................75

Bảng 4.18.

Tình hình sử dụng tiền bồi thường của các hộ gia đình ..................................76

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí quận Hà Đơng ........................................................................... 35
Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế quận Hà Đơng (2010-2016) .................................... 40
Hình 4.3. Cơ cấu đất đai của quận Hà Đơng năm 2016 ............................................... 54
Hình 4.4. Đường trục phía Nam đoạn qua quận Hà Đơng (Dự án 1) .......................... 60
Hình 4.5. Sơ đồ quy hoạch Bệnh viện Quốc tế Hà Đông (Dự án 2) ............................ 62

viii

download by :

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Ngơ Thị Phương Hồng
Tên luận văn: “Đánh giá cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường trục phát
triển phía Nam và dự án bệnh viện Quốc tế Hà Đông, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường trục phát triển
phía Nam và dự án bệnh viện Quốc tế Hà Đông, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Xác định được những vấn đề tồn tại và đề xuất giải pháp khắc phục những tồn
tại khi thực hiện dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp;
Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp;
Phương pháp thống kê, tổng hợp;
Phương pháp phân tích, đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
Quận Hà Đơng nằm ở phía Tây Nam Thủ đơ Hà Nội, có diện tích 4.963,95 ha, tốc
độ phát triển kinh tế đạt 18,5%/năm. Là quận mới thành lập có tốc độ đơ thị hóa cao,
nhiều khu dân cư, khu đơ thị mới được thành lập, đời sống vật chất và tinh thần của
nhân dân không ngừng được nâng cao.
Thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu: Dự
án Đường trục phát triển phía Nam và Dự án Bệnh viện quốc tế Hà Đông, quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội, nhận thấy:
Đối với dự án đường trục phát triển phía Nam: Tổng diện tích đất thu hồi của dự
án là 126.454,9 m2. Tổng số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến dự án: 452
(trong đó: 02 hợp tác xã, 11 hộ gia đình, cá nhân canh tác trên đất UBND phường quản

lý và 439 hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP). Tổng
số tiền phê duyệt phương án BTHT và TĐC là 35.729,4 triệu đồng.
Đối với dự án Bệnh viện quốc tế Hà Đông: Tổng diện tích đất thu hồi của dự án là
167.217 m2. Tổng số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến dự án: 351 (Trong
đó: 02 hợp tác xã, 38 hộ gia đình, cá nhân canh tác trên đất UBND phường quản lý và

ix

download by :


311 hộ gia đình, cá nhân được giao đất nơng nghiệp theo Nghị định 64/CP). Tổng số
tiền phê duyệt phương án BTHT và TĐC: 52.854,5 triệu đồng.
Hiện nay công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB của 2 dự án này đã hoàn thành, Chi
nhánh phát triển quỹ đất quận Hà Đơng đã bàn giao tồn bộ diện tích theo quy hoạch
cho chủ đầu tư để tiến hành thi công dự án.
Phần lớn người dân đồng tình với việc Hội đồng BTHT & TĐC triển khai các văn
bản chính sách liên quan đến công tác bồi thường GPMB, sẵn sàng bàn giao mặt bằng
để chủ đầu tư tiến hành dự án. Tuy nhiên cịn một số ít người dân khơng đồng tình với
mức giá bồi thường về đất. Theo số liệu điều tra thì giá bồi thường thấp hơn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại khu vực nghiên cứu từ 6,7
đến 10,9 lần.
Các chính sách hỗ trợ trong cơng tác bồi thường được thực hiện và áp dụng rất
đầy đủ, đồng nhất trên các dự án theo đúng chính sách hỗ trợ đã được quy định trong
các văn bản của Chính phủ và UBND thành phố Hà Nội, đa phần được người dân đồng
tình ủng hộ.
Giá bồi thường, hỗ trợ cây hoa màu, cơng trình vật kiến trúc tuy được tính tốn
khoa học theo đúng các quy định của Nhà nước nhưng do không thay đổi thường xuyên
nên giá bồi thường chưa thực sự sát với giá thực tế tại thời điểm thu hồi đất.
Để nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cần

tập trung giải quyết một số giải pháp về cơ chế chính sách, giải pháp về tổ chức thực
hiện, giải pháp về cơ chế hỗ trợ, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực hiện cơng tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng và thực hiện tốt giải pháp tuyên truyền để nâng cao
nhận thức của người dân về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Author: Ngo Thi Phuong Hong
Thesis title: Evaluation of the ground clearance compensation activity for the southern
highway development project and Ha Dong International Hospital project, Ha Dong
district, Hanoi.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Research objectives
- Assessment of the ground clearance compensation for the southern development
highway project and Ha Dong International Hospital project, Ha Dong district, Hanoi.
- Identify problems and propose some solutions to overcome shortcomings while
implementing the projects in Ha Dong district, Hanoi.
Research methods
Method of investigation to collect the secondary data;
Method of investigation to collect the primary data;
Statistical and synthesis method;
Analytical and evaluation methods.

Main results and conclusions
Ha Dong district is located in the South West of Hanoi capital, with an area of
4,963.95 hectares and economic growth rate of 18.5% per year. As a newly established
district with a high urbanization speed, many residential areas and new metropolitan
areas have been eonstructed, the material and spiritual life of the citizens has been
constantly improved.
The situation of compensation, support and resettlement in two research projects:
Southern Highway Development Project and Ha Dong International Hospital Project,
Ha Dong District, Hanoi, found that:
For the Southern Highway Development project: The total land area acquistion of
the project is 126,454.9 m2. The total figure of organizations, households and
individuals involved in the project: 452 (in which 02 cooperatives, 11 households and
individuals cultivated on the land of the People's Committee, 439 households and
individuals allocated agricultural land under Decree 64/CP). The total amount approved
for the resettlement is 35,729.4 million.

xi

download by :


For Ha Dong International hospital project: The total land area acquisition of the
project is 167,217 m2. Total number of organizations, households and individuals
involved in the project: 351 (in which 02 cooperatives, 38 households and individuals
cultivating on the land of the People's Committee, 311 households and individuals
allocated agricultural land under Decree 64/CP). The total amount approved for the
resettlement: 52,854.5 million.
At the present, compensation and land clearance work for these two projects has
been completed. Ha Dong District Land Development Branch has handed over the
entire area as planned to the investors to construct as following the projects.

The majority of people agreed with the the board of resettlement implementation
policies documents that related to the compensation and ground clearance, arranged to
hand over the ground for investors to carry out the project. However, a small number of
people disagreed with the compensation price for land. According to survey data, the
compensation was lower than the actual price of the land in the research area from 6.7
to 10.9 times.
Supporting policies in compensation activities were implemented and applied in a
proper manner on the projects in accordance with the assisting policies which were
stipulated in the documents of the Government and the People's Committee of Hanoi,
most people were in sympathy.
The price of compensation, support for agricultural products, architectural works
is calculated scientifically in accordance with the regulations of the government but
because it was not change frequently, the compensation price was not close to the actual
price at the time of land acquisition.
In order to improve the efficiency and effectiveness of the compensation work and
ground clearance, it is necessary to focus on solving some solutions on mechanisms,
policies, solutions on implementation, solutions on supporting policies, improve the
quality of human resources to apply compensation and ground clearance, implement
propaganda solutions to increase awareness of people about repayment and support for
the ground clearance.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện

tối thiểu đảm bảo cho q trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng phát triển.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một
xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải
trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng khơng phải là ngoại lệ.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nước, nhiều dự án như các khu cơng nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu
dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được các
nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì việc có mặt bằng đất đai là một trong
những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tư của
các nhà đầu tư trong và ngoài nước và ảnh hưởng đến cả tiến trình cơng nghiệp
hố, hiện đại hố của đất nước.
Chính vì vậy, cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong những
vấn đề then chốt trong việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng. Đây là một
khâu quan trọng trong q trình thực hiện một cơng trình hay một dự án đầu tư
xây dựng, đồng thời là vấn đề rất nhạy cảm, phức tạp vì nó tác động đến nhiều
lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là đối với người bị thu hồi đất, đòi hỏi phải
được quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Cơng tác giải
phóng mặt bằng ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ thực hiện của dự án và sự phát triển
kinh tế đô thị. Tuy nhiên, cơng tác giải phóng mặt bằng trên tồn quốc cũng như
trên địa bàn quận Hà Đơng cịn đang gặp nhiều khó khăn phức tạp địi hỏi phải
có những biện pháp nhằm thúc đẩy cơng tác giải phóng mặt bằng. Việc bồi
thường, hỗ trợ chưa tương xứng với mức độ thiệt hại đã gây ra nhiều bức xúc
trong nhân dân, từ đó đã có khơng ít trường hợp người dân không nhận tiền bồi
thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài, biểu tình tập trung.
Quận Hà Đơng nằm giữa giao điểm của Quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hịa Bình
và quốc lộ 70A. Hà Đơng cũng là nơi khởi đầu của quốc lộ 21B, nối trung tâm
Hà Nội với các huyện phía nam của Thủ đơ và tỉnh Hà Nam, tỉnh Ninh Bình.

1

download by :


Trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội
cũng đã chỉ rõ quận Hà Đông cùng một chuỗi đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - Hòa
Lạc - Sơn Tây sẽ là vành đai vệ tinh phát triển không gian của Hà Nội, là một
điểm nhấn của của Hà Nội trong định hướng phát triển không gian vùng đô thị
Hà Nội mở rộng, tác động lan tỏa ra các vùng lân cận tạo thành các trục phát
triển theo hướng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Chính vì vậy cơng tác giải phóng mặt bằng được đặc biệt quan tâm. Xuất
phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá cơng tác bồi
thường giải phóng mặt bằng dự án đường trục phát triển phía Nam và dự án
bệnh viện Quốc tế Hà Đông, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường trục phát
triển phía Nam và dự án bệnh viện Quốc tế Hà Đông, quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội.
- Xác định được những vấn đề tồn tại và đề xuất giải pháp khắc phục những
tồn tại khi thực hiện dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại
quận Hà Đơng và nghiên cứu đại diện tại 02 dự án trên địa bàn quận Hà Đông.
- Rút ra được những tồn tại, bất cập trong q trình thực hiện cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư trong tương lai trên địa bàn.
- Các đề xuất phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận
Hà Đông cũng như pháp luật Nhà nước.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hồn thiện cơ sở khoa học về cơng
tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.

Đề tài là cơ sở dữ liệu về vấn đề bồi thường, GPMB của quận Hà Đơng,
trên căn cứ đó các nhà quản lý, cán bộ địa phương (quận, phường) đề xuất giải
pháp để giải quyết tốt hơn công tác bồi thường, GPMB tại quận Hà Đông.

2

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ
2.1.1. Một số khái niệm
Theo từ điển tiếng Việt, “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác. Trên thực tế, ngồi các khoản bồi thường nói trên thì cịn có một hình thức
bồi thường khác gọi là hỗ trợ. Hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc cơng lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo
nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. “Giải
phóng mặt bằng” có nghĩa là di dời, dọn dân đi nơi khác để lấy mặt bằng xây
dựng cơng trình.
Như vậy, khơng phải mọi khoản đều bồi thường bằng tiền, có thể thay thế
bằng hiện vật tương xứng về giá trị hoặc công lao. Sự mất mát của người bị thu
hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về mặt
tinh thần, đặc biệt đối với trường hợp người sử dụng đất phải di chuyển đến chỗ
ở mới.
Theo Luật Đất đai 2013, các thuật ngữ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư được định nghĩa như sau:
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của

người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 13,
Điều 3).
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất
và phát triển (Khoản 14, Điều 3).
Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải
di chuyển chỗ ở theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây
dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

3

download by :


Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức như: Bồi
thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để
người dân tự lo chỗ ở.
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các cơng việc liên quan đến
di dời tài sản (nhà cửa, cây cối và các cơng trình đã có trên một diện tích
nhất định) được quy hoạch vào việc xây dựng một cơng trình khác trên diện
tích đó.
2.1.2. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.2.1. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
a. Về đất
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định theo
Điều 74, Luật Đất đai 2013 như sau:

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được
bồi thường quy định tại Điều 75 của luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất bị thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Nguyên tắc trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà
người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi
thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Quy định trên rất phù hợp với
nguyên tắc được quy định theo Bộ luật Dân sự 2005. Đó là khi Nhà nước thu hồi
đất thì người dân được bồi thường đất cùng loại, nếu khơng có đất cùng loại thì
bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương.
b. Về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 88, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản,
ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất:
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với
đất bị thiệt hại tài sản thì được bồi thường.

4

download by :


2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải ngừng
sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Đất đai là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư ngoài
việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh kế

cho người bị thu hồi đất. Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai
2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản
mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất. Như vậy theo nguyên tắc này, nhà đầu
tư cần phải giải bài toán về sử dụng đất đai hiệu quả trên cơ sở chi phí bỏ ra ít
nhất, chính quyền địa phương cũng phải cân nhắc khi quyết định đồng ý cho một
dự án được triển khai, như vậy chắc chắn sẽ giảm được những áp lực lên nguồn
lực đất đai và bảo vệ được nguồn tài nguyên này.
2.1.2.2. Nguyên tắc về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Khoản 1, Điều 83, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định như sau:
a. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường
theo quy định của uật này còn được nhà nước xem xét hỗ trợ;
b. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và
đúng quy định của pháp luật.
Theo Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013 các khoản hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất bao gồm:
a. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp
thu hồi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di
chuyển chỗ ở;
c. Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d. Hỗ trợ khác.
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường
GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu
5

download by :


về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Luật Đất đai đã được ra đời vào
các năm 1987, 1993, 2003, 2013 và các văn bản dưới Luật đi kèm nhằm đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước trong từng thời kỳ. Theo đó, chính
sách BTHT cũng ln được Chính phủ khơng ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù
hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất thì việc tổ chức thực thi các văn bản đó cũng rất quan trọng. Hiện nay,
UBND các cấp cũng có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng
nhận thức về quy định của pháp luật nói chung cịn chưa sâu sát, ở cấp cơ sở còn
rất yếu. Việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của các cơ quan
chưa mang lại hiệu quả cao, vẫn mang tính hình thức. Tại nhiều địa phương, vẫn
cịn tồn tại tình trạng nể nang, giải quyết theo tình cảm hơn việc chấp hành theo
các quy định pháp luật. Đó cũng là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp
luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng
đến q trình bồi thường, giải phóng mặt bằng khiến các dự án bị chậm tiến độ.
Tuy nhiên, hệ thống chính sách pháp luật đất đai vẫn cịn tồn tại một số
vướng mắc trong thực tế. Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai
nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định. Một số văn bản quy phạm pháp luật
về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn
chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện cơng tác quản lý nhà nước về đất
đai. Đó chính là ngun nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong cơng
tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung và giải phóng mặt bằng nói
riêng. Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm hơn nữa đến việc ban hành văn bản và
tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất.
2.1.3.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác bồi thường GPMB có liên quan mật thiết đến cơng tác lập quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là việc hoạch định hoặc điều
chỉnh hoạch định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển
kinh tế - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước; là sự tính tốn,
phân bổ sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, không gian, vị trí.

6

download by :


Ở nước ta, chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa
phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, đặc biệt cấp huyện còn chậm. Nội dung quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập và chưa gắn với mục tiêu phát
triển bền vững. Trong lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sự
giám sát chặt chẽ của các cấp về việc thực hiện các chỉ tiêu đã đề ra. Một số địa
phương tiến hành quy hoạch ồ ạt gây lãng phí tài nguyên đất. Có nơi lại khơng
thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch đặt ra. Thậm chí có nơi quy hoạch cịn khơng
theo kịp được u cầu của sự phát triển.
Chính vì vậy việc hoạch định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiệu quả, tích
kiệm cũng giúp các nhà quản lý thực hiện công tác GPMB một cách dễ dàng hơn.
2.1.3.3. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là q trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động
sản, sự đảm bảo những thông tin về quyền sở hữu đất (Luật đất đai, 2013). Ở
nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với cơ quan nhà

nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta thực hiện cịn chậm. Cơng tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất chưa theo kịp tiến độ. Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính khơng được
cập nhật thường xun. Chính vì vậy mà cơng tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn.
2.1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Theo Luật Đất đai 2013 đây là một trong những yếu tố chính ảnh hưởng
đến tiến độ GPMB. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích đất (Luật đất đai, 2013). Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai giá
đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất
và khung giá đất do Chính phủ quy định);

7

download by :


- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của
pháp luật, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện
bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương

quy định và cơng bố đều khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường
hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện làm chậm tiến độ trong
việc GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.
2.1.3.5. Mục đích thu hồi đất
Các dự án thực hiện thu hồi đất với các mục đích khác nhau như phục vụ
mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
cơng cộng. Tuy nhiên không phải cứ thu hồi theo đúng pháp luật là được người
dân ủng hộ. Trong một số trường hợp, người dân tự nguyện bàn giao đất, thậm
chí hiến đất nếu mục đích thu hồi để sử dụng cho các mục đích cơng cộng như
làm đường giao thơng, xây dựng trường học… phục vụ chính những người đã
bàn giao lại đất. Nhưng cũng có nhiều trường hợp, mặc dù thu hồi đúng theo mục
đích nhưng vẫn vấp phải sự phản đối gay gắt từ phía những người dân, ví dụ như
nhiều dự án thu hồi đất ruộng của người nông dân để làm sân gôn. Những dự án
này đã vấp phải rất nhiều chỉ trích từ dư luận và khơng được người dân ủng hộ.
Như vậy ta thấy rằng, mục đích khi thu hồi đất đúng pháp luật là chưa đủ. Để dự
án thực hiện được cơng tác GPMB thì cần phải làm tốt cơng tác tun truyền,
giải thích về chủ trương, chính sách thu hồi đất để người dân hiểu và tự giác chấp
hành các quy định của pháp luật về bồi thường, GPMB có như vậy cơng tác
GPMB mới triển khai được theo đúng tiến độ.
2.1.3.6. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động đến công tác bồi thường GPMB ở các
điểm sau:
- Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư; đồng thời, người bị thu hồi đất có
thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà khơng nhất thiết phải thơng qua Nhà
nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường (Nguyễn Dũng Tiến, 2005).
8

download by :

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường sẽ tác động tới giá
đất tính bồi thường.
Trong thời đại cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa như hiện nay sự phát triển của
thị trường đặc biệt là thị trường bất động sản đã góp phần đưa nền kinh tế của
nước ta ngày càng phát triển cao và bền vững. Thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
2.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên
thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu
hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống
kinh tế của người dân. Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ
yếu sống bằng nghề nơng nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một
số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích
cho Việt Nam, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
2.2.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ cơng hữu, gồm sở hữu tồn dân và sở
hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể.
Đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích cơng là điều kiện tiền đề để áp
dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực hiện chặt
chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi
phục vụ cho lợi ích cơng gồm: Đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ
quan nhà nước, các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thơng, năng
lượng; kết cấu hạ tầng cơng cộng; cơng trình cơng ích và phúc lợi xã hội, cơng
trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích
cơng cộng khác theo quy định của pháp luật. Vấn đề bồi thường cho người có đất

bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
- Về thẩm quyền và quản lý đất sau thu hồi: Chỉ có Chính phủ và chính
quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất.
Cơng tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất

9

download by :


đai tại các địa phương thực hiện. Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi
sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thơng thường là các
đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên khu đất giải tỏa).
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người
nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường
do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước được phân chia theo tỷ lệ: 70%
giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách cấp trung ương.
Lệ phí sử dụng đất bao gồm: Lệ phí khai khẩn đất đai, tùy theo vị trí đất mà các
địa phương có mức quy định khác nhau; Lệ phí chống lũ lụt; Lệ phí chuyển mục
đích sử dụng đất. Ngồi ra, pháp luật Trung Quốc cịn quy định mức nộp lệ phí
trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển
đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp.
Các khoản bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi bao gồm: Tiền bồi
thường đất đai; Tiền trợ cấp về tái định cư; Tiền bồi thường hoa màu và tài sản
trên đất. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn
cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một
hệ số do nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên
đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

- Về nguyên tắc và cách thức bồi thường nhà ở, tái định cư: Nguyên tắc bồi
thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có
chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Việc giải quyết vấn đề nhà được thực hiện
thơng qua hình thức trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao
gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà
cũ; Giá đất tiêu chuẩn; Trợ cấp về giá cả. Giá xây lại nhà ở mới được xác định là
khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Giá
đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương
phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền
xác định. Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào
mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi (Nguyễn Quang Tuyến, 2009).
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và GPMB của Trung Quốc
đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án.
10

download by :


2.2.1.2. Hàn Quốc
Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền
thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây:
Các dự án phục vụ mục đích quốc phịng, an ninh; Dự án đường sắt, đường bộ,
sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi…; Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà
nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu…; Dự án xây dựng trường học, thư viện,
bảo tàng…; Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới,
khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng….
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc
có những điểm đáng lưu ý sau đây:
- Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương

thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau: Thu thập, chuẩn bị các quy
định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất; Xây dựng và công bố
phương án bồi thường; Thành lập Hội đồng bồi thường; Đánh giá và tính tốn
tổng số tiền bồi thường; u cầu tham vấn bồi thường; Hoàn tất hợp đồng bồi
thường. Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương
án, cách thức bồi thường. Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử
dụng biện pháp cưỡng chế. Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách
đất đai Hàn Quốc, thì ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu
hồi đất thực hiện thành cơng theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp
phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
- Về nguyên tắc bồi thường: Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân
có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất … cho các
cơng trình cơng cộng; Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án;
Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát
hành; Tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; Thực hiện bồi thường trọn
gói, một lần.
- Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thơng qua
hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt
được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu
hồi đất thơng qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.
- Về giá bồi thường: Chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà do ít
nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt
11

download by :


động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc cơng ty cổ phần có chức năng tư
vấn về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi

thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về
định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá
trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về
giá đất độc lập được thuê định giá.
- Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thường đối với đất được
thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ cơng bố hàng năm theo
Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến hành so
sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, mơi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến
giá trị của đất, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất
cần định giá. Quá trình định giá cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất do tổ chức
định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất cơng khai, chính thức của Chính
phủ…. Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, cơng trình
xây dựng, mồ mả... Đối với các tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường được
xác định cụ thể như sau: Bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai
thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước…) được thực hiện với
mức giá phù hợp thơng qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; Bồi
thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh
doanh gây ra; Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc
xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp; Bồi thường thiệt hại
về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất
gây ra. Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung
bình của người lao động theo Luật liêu chuẩn lao động.
- Về tái định cư khi thu hồi đất ở. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây
dựng khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Khu tái
định cư phải có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân. Người
bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so
với chi phí phát triển (Nguyễn Quang Tuyến, 2009).
2.2.1.3. Singapore
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và
người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được

thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên
tắc chủ yếu sau đây:
12

download by :