(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an giai đoạn 2015 2017

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NHUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA
LÒ,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2015-2017

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS Nguyễn Thanh Trà

download by :


NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

2

download by :

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy, cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND phường Cửa
Nam đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều

kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ vıết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................2

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..........................................................................2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận ...................................................................................................4

2.1.1.

Bất động sản và thị trường bất động sản ...........................................................4

2.1.2.

Giá đất và định giá đất .....................................................................................5

2.1.3.

Đấu giá tài sản, đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ................................7

2.2.

Đấu giá đất của một số nước trên thế giới ......................................................13

2.2.1.

Đấu giá đất tại Mỹ .........................................................................................13

2.2.2.

Đấu giá đất tại Nhật Bản ................................................................................15

2.2.3.

Đấu giá đất tại Trung Quốc ............................................................................17

2.3.

Đấu giá đất ở việt nam ...................................................................................18

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..............................18

2.3.2.

Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa
phương ..........................................................................................................22

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................29

iii

download by :


3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................29

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................30

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................30

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.............................................................30

3.5.3.

Phương pháp điều tra sơ cấp ..........................................................................31

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu ................................31

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................32
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................32

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ...............................................................................34

4.1.3.

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò ..............39

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................45

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò ......................46

4.2.1.

Cơ sở pháp lý.................................................................................................46

4.2.2.

Công tác định giá khởi điểm, bước giá khi thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất .........................................................................................................46

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................48

4.2.4.

Kết quả đấu giá Quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lị giai đoạn
2015 – 2017 ...................................................................................................52

4.3.

Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn thị
xã cửa lò ........................................................................................................55

4.3.1.

Kết quả đấu giá Quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò ..........55

4.3.2.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất ..........................................65

4.3.3.

Đánh giá của người trúng đấu giá về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án
nghiên cứu .....................................................................................................68

4.3.4.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Cửa Lò ..........................................................................................................73

4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị xã cửa lò ................................................................................74

4.4.1.

Giải pháp về lập quy hoạch ............................................................................74

iv

download by :


4.4.2.

Giải pháp về giá đất .......................................................................................75

4.4.3.

Giải pháp về chính sách, truyền thông............................................................75

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................76
5.1.

Kết luận .........................................................................................................76

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................77

Tài liệu tham khảo .....................................................................................................78
Phụ lục ......................................................................................................................81

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG TS

Bán đấu giá tài sản

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Cơng nghiệp hố

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Quy mô và tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2015-2017 .................................34
Bảng 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2015-2017 .......................................35
Bảng 4.3. Cơ cấu nội ngành nông, lâm, thủy sản giai đoạn 2015-2017 ......................35
Bảng 4.4. Cơ cấu nghành công nghiệp, xây dựng giai đoạn 2015-2017 .....................36
Bảng 4.5. Tình hình biến động dân số, lao động giai đoạn 2015-2017 .......................37
Bảng 4.6

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thị xã Cửa Lò ..................................44

Bảng 4.7. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa
Lò từ năm 2015 đến năm 2017 ..................................................................53
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa
Lò năm 2015 .............................................................................................53
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa
Lò năm 2016 .............................................................................................54
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa
Lò năm 2017 .............................................................................................55
Bảng 4.11. Kết quả đấu giá khu dân cư khối Hải Giang 1, phường Nghi Hải ...............58
Bảng 4.12. Kết quả đấu giá khu dân cư và chợ bến cá phường Nghi Tân .....................61
Bảng 4.13. Kết quả đấu giá khu dân cư tại khối 7, phường Nghi Hương ......................64
Bảng 4.14. Đánh giá xây dựng dự án đấu giá và tính minh bạch của dự án ..................65
Bảng 4.15. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................66
Bảng 4.16. Đánh giá việc thực hiện quy chế của hội đồng ...........................................67
Bảng 4.17. Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSD đất ........67
Bảng 4.18. Tính minh bạch các thơng tin liên quan đến đấu giá QSDĐ .......................68
Bảng 4.19. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ......................................................69
Bảng 4.20. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu giá ......71
Bảng 4.21. Đánh giá về thủ tục cấp GCN và sự hài lịng q trình đấu giá...................72

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ................................16
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Cửa Lị ................................................................32
Hình 4.2: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thị xã Cửa Lị ............................45
Hình 4.3. Khu quy hoạch chia lơ đất ở dân cư khối Hải Giang 1, phường Nghi Hải ........56

Hình 4.4. Khu quy hoạch dân cư và chợ bến cá phường Nghi Tân ............................59
Hình 4.5. Khu quy hoạch chia lô đất ở dân cư tại khối 7, phường Nghi Hương .........62

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Nhung
Tên luận văn: “ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 - 2017”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Cửa Lò, thành phố Vinh, Nghệ An. Từ đó, chỉ ra những yếu tố tích cực, hạn chế, tồn tại
và đề xuất các giải pháp hợp lý góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa phương.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp dùng để thu nhập các loại thông tin về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch, các bước xây dựng
giá sàn...của các khu vực nghiên cứu.
Phỏng vấn trực tiếp khách hàng trúng đấu giá và cán bộ để nắm bắt được
nguyện vọng của người tham gia đấu giá và đánh giá được tình hình sử dụng đất, hiệu
quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mơ và vi mơ trong

q trình thu thập số liệu tại địa bàn nghiên cứu, ghi chép, thống kê, so sánh và đánh giá
quy trình, kết quả đã đạt được, để làm rõ điểm ưu việt và hiệu quả trong việc thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất.
Kết quả chính và kết luận
Thị xã Cửa Lị cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía Đơng,
cách sân bay Vinh 10 km về phía Tây và có đường biển dài gần 10 km. Công tác Quản
lý đất đai luôn được Nhà nước, các cơ quan, ban, ngành trên địa bàn huyện quan tâm và
chú trọng, đặc biệt là cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn vào
ngân sách nhà nước và thị xã.
Đấu giá QSDĐ của thị xã Cửa Lò chủ yếu giải quyết được đất ở cho người dân,
chưa thực sự sôi động và chưa phát huy được hiệu quả. Giai đoạn 2015 -2017 thị xã đã
xây dựng và tổ chức đấu giá 21 dự án với tổng diện tích 67.953,88 m² ở 5 phường, thu
được số tiền là 166,902 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương. Trong đó năm

ix

download by :


2015 thu được 43,904 tỷ đồng, năm 2016 thu được số tiền lớn nhất với 62,112 tỷ đồng,
đến năm 2017 là 60,885 tỷ đồng.
Công tác đấu giá QSDĐ của thị xã Cửa Lò được cán bộ và người trúng đấu giá
đánh giá: công tác đấu giá được tổ chức công khai minh bạch (26/30 phiếu, 86,7% đối
với cán bộ và 85/90 phiếu, 94,4% đối với người trúng đấu giá); hội đồng đấu giá thực
hiện đúng trình tự thủ tục, quy chế đấu giá (26/30 phiếu, 86,7% đối với cán bộ và 84/90
phiếu, 93,3% đối với người trúng đấu giá ); sau khi trúng đấu giá người dân làm thủ tục
và được cấp GCN QSD đất (120/120 phiếu, chiếm 100,0%); các dự án được xây dựng
dựa trên nhu cầu của địa phương (27/30 phiếu cán bộ, chiếm 90,0%) và đều nằm trong
quy hoạch, kế hoạch hàng năm (30/30 phiếu cán bộ; chiếm 100%). Việc xây dựng giá
khởi điểm tương đối sát với giá thị trường (24/30 phiếu cán bộ, chiếm 80,0 %). Mức

chênh lệc giữa giá sàn và giá trúng đấu giá được nguời dân đánh giá ở mức vừa phải
67/90 phiếu, chiếm 74,4%. Đa số người trúng đấu giá hài lịng với quy trình, kết quả
bán đấu giá 77/90 phiếu, chiếm 85,6%.
Để công tác đấu giá QSD đất của thị xã đạt kết quả cao hơn nữa trong thời gian
tới, thị xã cần xây dựng các dự án có vị trí thuận lợi, phù hợp nhu cầu của người dân,
giá thị trường, xây dựng cơ sở hạ tầng và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra
đấu giá.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Nhung
Thesis title: Evaluation the auction of land use rights in some projects in Cua Lo town,
Nghe An province in period 2015 – 2017.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
To evaluate the implementation of the auction of land use rights in Cua Lo town,
Vinh city, Nghe An province. From that, point out the positive factors, limit, shortcomings
and propose reasonable solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights
in the locality.
Materials and Methods
The method of secondary data collection is used to collect information about
natural, economic-social conditions, source of land fund, planning, steps to build floor price

... of the study area.
Direct interviews with auction winners and officials to understand the
aspirations of auction participants and evaluate the land use situation and effectiveness
of auctioning land use rights in the study area.
Combining qualitative and quantitative elements, macro and micro issues during
data collection, recording, statistics, comparison and process evaluation, results achieved
to clarify advantages and effectiveness in the auction of land use rights.
Main findings and conclusions
Cua Lo town is about 17 km east of Vinh city, 10 km west of Vinh airport and
10 km long coast. Land management is always paid due attention by the State, agencies
and departments in the district, especially the auction of land use rights as it is a major
source of revenue for the state budget and town's.
The land use right auction of Cua Lo town mainly solves the resident land for
people, not really exciting and not effective. In the period 2015-2017, the town
established and organize auction for 21 projects with total area of 67,953.88 m² in five
wards with income amount of VND166.902 billion for state and local budgets. Of
which, it received VND 43,904 billion in 2015, the largest amount of VND 62.112
billion in 2016, and VND 60.885 billion in 2017.

xi

download by :


The auction of land use right in Cua Lo town was evaluated by public officials
and auction participants: the auction was organized transparently (26/30 staff votes,
accounting for 86,7% and 85/90 moderately votes, 94,4% .); The auction committee
complied with the order and procedures of auction (26/30 staff votes, accounting for
86,7% and 84/90 moderately votes, 93,3% .); The procedures after winning the auction
were well performed by the authorities (120/120 votes, representing 100.0%); All

projects were based on local needs and were included in annual plans (27/30 staff votes,
accounting for 90,0%). The construction of the starting price was relatively close to the
market price (24/30 staff votes, accounting for 80,0%). The difference between the floor
price and the auctioned price was moderately 60/75 votes, accounting for 80.0%. Most
of the winners were satisfied with the process and auction results were 77/90 votes,
accounting for 85,6%.
For the auction of land use rights of the town to achieve higher results in the
next time, the town needs to establish projects that are in a favorable position, suitable
for people's needs, market prices, build infrastructure and have good propaganda for the
area prepared to bid.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Học giả người Anh, Wiliam đã đưa ra khái niệm về đất đai như sau: “đất
là lớp mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cho cây”. Bàn về vấn
đề này, C.Mác đã viết: “đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu nhất
của sản xuất nông nghiệp”, “điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại và sinh
sống của hàng loạt thế hệ loài người kế tiếp nhau”. Như vậy đất đai là một tài
nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất khơng thể thiếu.
Do đó, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến
vấn đề quản lý đất đai, Luật Đất đai năm 1988 là một trong những sắc luật đầu
tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện vào
các năm 1993, 1998, 2001, 2003, 2013. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất
đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ
tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây

dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả
nhất định làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương. Nhưng qua quá trình thực
hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để
thanh tốn chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt chẽ …
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi
cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu
thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù mới được triển khai tại một
số tỉnh, thành phố nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho
người thu nhập thấp, dễ để xảy ra tình trạng rửa tiền… Tuy nhiên, một số địa
phương đã áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thơng
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu.
Như vậy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho
thị trường BĐS ở nước ta.
Qua q trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại một số dự án ở thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An trong những năm qua
cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên,
việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hồ lợi ích giữa
Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát

1

download by :


triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống
chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Từ những ưu, nhược điểm trên, đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai
đoạn 2015 -2017” được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở
pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra

cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hồn thiện, trình tự thủ tục đấu
giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thốt nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng
nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi,
phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Cửa Lò, tỉnh Nghệ An;
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất của các xã trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa
bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An với 03 dự án trong giai đoạn 2015 -2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Tìm hiểu, đánh giá tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Cửa Lò, tỉnh Nghệ An qua các dự án và các mốc thời gian khác nhau. Từ đó đưa
ra những đề xuất để tăng cường hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị xã.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Thực tế có thể cho thấy giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị
trường đang có sự chênh lệch rất lớn. Mặc khác, giá đất được sử dụng để thu tiền
khi giao đất ở hầu hết các địa phương chưa phát huy được tác dụng mà còn gây
thất thốt rất lớn cho nguồn ngân sách quốc gia.
Vì vậy, để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, tránh thất thoát
nguồn ngân sách, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính cơng khai,

2

download by :

minh bạch, dân chủ, đưa giá đất giao dịch phù hợp với giá đất thị trường, tăng
tính hiệu quả trong sử dụng đất. Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiểu
quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất cho hợp lý, mang lại hiệu quả cao.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò đã và đang
phát triển trong những năm gần đây. Trước mắt, có thể thấy đây là một phương thức
thực hiện giao dịch QSD đất đạt được nhiều thành công, hiệu quả. Bên cạnh những
thành quả đạt được của công tác đấu giá quyền sử dụng đất vẫn cịn tồn tại nhiều
khó khăn, hạn chế. Vì vậy, việc tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án khác nhau với các phương
pháp khác nhau để có thể đề xuất những giải pháp giúp cho công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động
sản và động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN như: Thái lan,
Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất)
là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, Trung Quốc BĐS (Đất đai và tài
sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu
Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước phát
triển. Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho
phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản;
tích hợp thơng tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm;
làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị
trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hố. Thí dụ: các cơng trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp
luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng phải là hàng hố, mà chỉ có
quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất, của một số đối tượng cụ
thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hố trong thị trường BĐS. Thực
chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị
quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

4

download by :


2.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường; Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất

động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động
có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn
chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều
được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2. Giá đất và định giá đất
2.1.2.1. Khái niệm giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện
mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ

5

download by :


20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lơ đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá
thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất –
người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình
5 thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa
các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất
đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa
người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối
quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.2.2. Các phương pháp định giá
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ

và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,

6

download by :


hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.3. Đấu giá tài sản, đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niện liên quan đến đấu giá tài sản, đấu giá đất và đấu giá quyền
sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường
có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá
hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010). Luật đấu giá
tài sản ngày 17/11/2016 quy định chi tiết về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá

7

download by :


tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí
đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại;
quản lý nhà nước về đấu giá tài sản.
Đấu giá: Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá
cho hàng hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là
một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của
cung và cầu.
Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán

cơng khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do
người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao
nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người
mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất
mang bán đấu giá.
Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. (Luật đất đai
năm 2013, Điều 3, Khoản 20).
Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. (Luật đất đai năm 2013,
Điều 3, Khoản 21)
2.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử
dụng đất
a) Nguyên tắc Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy
định của Bộ Luật dân sự năm 2005. “Bán đấu giá bất động sản”.
1. Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản
hoặc nơi do người bán đấu giá xác định.
2. Sau khi có thơng báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người
muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách
những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước
được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì khơng được hồn trả khoản
tiền đó.

8

download by :

4. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người
khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có cơng
chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
(Bộ Luật dân sự, 2005, Điều 459).
b) Phạm vi áp dụng:
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá
quyền sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử
lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài
sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đơ thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 118, Khoản 1).
2.1.3.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một
vật thể tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình
sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các cơng trình,…) và chính nhờ vậy mà
đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một
tồ nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên
thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là
một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng
như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách khác

9

download by :


giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở
một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng
thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong khơng gian và thời gian xác định. ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của
địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các
quốc gia có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử
dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là,
do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng, người sử dụng
đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ theo quy định của pháp luật .
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu
từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai
2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền
tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây (Điều 55- Luật Đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Khoản 19, Điều 3 Luật Đất đai 2013 ghi rõ:Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lơ đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền

10

download by :


do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá
thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê
đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người
có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục
việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê

đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất,... biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời
điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất
nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị
trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy
luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về
đất đai là tơn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực
của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử
dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải
quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử
dụng đất – người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng
giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo

11

download by :