(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG ĐỨC LONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH
NGHỆ AN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền

download by :


NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

2

download by :


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Đặng Đức Long

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn
thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An”.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận
tình giúp đỡ, hướng dẫn tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như trong q
trình hồn chỉnh luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các thầy cô giáo Bộ môn Quản lý đất
đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Các phịng, đơn vị: Phòng Quản lý đất đai - Sở Tài nguyên và Mơi trường, Cục Thuế
tỉnh Nghệ An, phịng Tài ngun và Mơi trường, phịng Kinh tế Hạ tầng, phịng
Quản lý đơ thị, Văn phịng HĐND-UBND, Văn phịng đăng ký QSD đất, Trung tâm
Phát triển quỹ đất thị xã Cửa Lò. Trân trọng cảm ơn các cán bộ, doanh nghiệp, hộ
gia đình, cá nhân trên địa thị xã Cửa Lị; địa phương nơi tôi tiến hành điều tra nghiên

cứu đã tận tình giúp đỡ để tơi hồn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp cơ quan đã tạo điều kiện
thời gian và khích lệ, giúp đỡ tôi thực hiện đề tài./.

Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Đặng Đức Long

ii

download by :


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH ..................................................................................................viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ........................................................................................... ix
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................. 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .......................................................................... 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2

1.4.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................ 2

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài ................................................................................ 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài ........................................................................... 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ........................................................................... 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................... 4
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ................................. 4

2.1.1.

Giao đất, cho thuê đất .................................................................................... 4

2.1.2.

Đất đai, sở hữu đất đai ................................................................................... 5

2.1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giao đất, cho thuê đất ........................................... 8

2.2.

GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ....... 11

2.2.1.

Giao đất, cho thuê đất tại Úc ........................................................................ 11

2.2.2.

Giao đất, cho thuê đất tại Đài Loan .............................................................. 12

2.2.3.

Giao đất, cho thuê đất tại Trung Quốc ......................................................... 13

2.3.

GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM ............................................ 14

2.3.1.

Giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam qua các thời kỳ ..................................... 14

2.3.2.

Một số quy định về giao đất, cho thuê đất .................................................... 18

2.3.3.

Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước và tỉnh Nghệ An ........ 32

iii

download by :


PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................... 35
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................................... 35

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ....................................................................... 35

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 35

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 35

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Cửa Lị .......................................... 35

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò ........................... 35

3.4.3.

Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại thị xã Cửa Lò giai đoạn
2013 - 2017 ................................................................................................. 35

3.4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn thị xã Cửa Lò .................................................................................. 36

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 36

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................. 36

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 36

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ......................... 37

3.5.4.

Phương pháp so sánh ................................................................................... 37

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ...................................................................... 38
4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ CỬA LÒ ..... 38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 38

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 40

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................. 42

4.2.

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI
THỊ XÃ CỬA LÒ ....................................................................................... 43

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2013 - 2017 .......................................... 43

4.2.2.

Tình hình sử dụng đất đai ............................................................................ 49

4.2.3.

Tình hình biến động đất đai thị xã Cửa Lị giai đoạn 2013 - 2017 ................ 51

4.3.

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI THỊ
XÃ CỬA LÒ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 ...................................................... 52

4.3.1.

Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân .......... 52

4.3.2.

Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức .............................. 67

4.3.3.

Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về công tác giao đất, cho
thuê đất ....................................................................................................... 77

iv

download by :


4.3.4.

Đánh giá chung về công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thị xã
Cửa Lò giai đoạn 2013 - 2017 ..................................................................... 78

4.4.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ
XÃ CỬA LÒ .............................................................................................. 81

4.4.1.

Giải pháp về hồn thiện trình tự, thủ tục hành chính .................................... 81

4.4.2.

Giải pháp về công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
thông tin đất đai ........................................................................................... 82

4.4.3.

Giải pháp về tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra công tác giao đất ,
cho thuê đất đối với tổ chức và Hộ gia đình cá nhân .................................... 82

4.4.4.

Giải pháp về tài chính .................................................................................. 83

4.4.5.

Giải pháp về tăng cường, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai ................. 83

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 84
5.1.

KẾT LUẬN ................................................................................................. 84

5.2.

KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 86

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KT - XH

Kinh tế - xã hội

MTQH

Mục tiêu quy hoạch

QSD

Quyền sử dụng

SHTD

Sở hữu toàn dân

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1.

Tổng hợp số phiếu điều tra về công tác giao đất, cho thuê đất tại thị
xã Cửa Lò................................................................................................37

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng thị xã Cửa Lò năm 2017 ............................................50

Bảng 4.2.

Biến động đất đai thị xã Cửa Lò giai đoạn 2013 - 2017............................51

Bảng 4.3.

Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Cửa
Lò giai đoạn 2013 - 2017 .........................................................................52

Bảng 4.4.

Kết quả giao đất ở tái định cư trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn
2013 - 2017 .............................................................................................55

Bảng 4.5.

Đánh giá của người dân về công tác giao đất tái định cư tại thị xã
Cửa Lò ....................................................................................................57

Bảng 4.6.

Kết quả giao đất ở thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2013 - 2017 .....................................59

Bảng 4.7.

Kết quả giao đất ở thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo đơn
vị hành chính trên địa bàn thị xã Cửa Lị giai đoạn 2013 - 2017.......................61

Bảng 4.8.

Đánh giá của người dân về cơng tác giao đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất tại thị xã Cửa Lò ........................................................61

Bảng 4.9.

Kết quả giao đất ở khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2013 - 2017 ...............................64

Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về công tác giao đất ở không thông qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Cửa Lò.....................................66
Bảng 4.11. Kết quả giao đất cho các tổ chức tại thị xã Cửa Lò giai đoạn 2013 - 2017 ........68
Bảng 4.12. Kết quả giao đất cho các tổ chức tại thị xã Cửa Lò giai đoạn 2013 - 2017 ........69
Bảng 4.13.

Kết quả cho thuê đất đối với tổ chức tại thị xã Cửa Lò giai đoạn 2013 - 2017.........72

Bảng 4.14. Kết quả cho thuê đất đối với tổ chức theo đơn vị hành chính tại thị
xã Cửa Lò giai đoạn 2013 - 2017 .............................................................73
Bảng 4.15. Đánh giá của tổ chức được thuê đất tại thị xã Cửa Lị ..............................75
Bảng 4.16. Đánh giá cán bộ về cơng tác cho thuê đất tại thị xã Cửa lò .......................78

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ vị xã thị xã Cửa Lị ........................................................................38

Hình 4.2.

Điểm bố trí tái để thực hiện dự án đường nối Vinh - Cửa Lò tại
phường Nghi Hương – thị xã Cửa Lị ......................................................56

Hình 4.3.

Khu đấu giá đất ở phường Nghi Thủy ......................................................60

Hình 4.4.

Khu đấu giá đất ở khối Hải Giang 1, phường Nghi Hải ............................60

Hình 4.5.

Điểm bố trí giao đất ở khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất tại phường Nghi Thu .................................................................65

Hình 4.6.

Điểm bố trí giao đất ở khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất tại phường Nghi Hương ............................................................65

Hình 4.7.

Trụ sở Hải quan Nghệ An-Phường Nghi Tân ...........................................69

Hình 4.8.

Nhà thờ Giáo họ Mai Lĩnh -phường Thu Thủy- thị xã Cửa Lị .................71

Hình 4.9.

Dự án khách sạn Mường Thanh - Cửa Lị ................................................72

Hình 4.10. Dự án Vinpearl Cửa Hội - Cửa Lò ...........................................................73

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đặng Đức Long
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò,
tỉnh Nghệ An”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên
cứu sau: phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra thu thập số liệu
sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Thị xã Cửa Lị cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía Đơng,
cách sân bay Vinh 10 km về phía Tây và có đường biển dài gần 10 km. Đây là một lợi
thế to lớn của thị xã Cửa Lò về giao thơng, góp phần phát triển kinh tế, thúc đẩy thương
mại - du lịch - dịch vụ, giao lưu thuận lợi về văn hóa - xã hội với các huyện, thị trong và
ngồi tỉnh. Cơng tác Quản lý đất đai ln được Nhà nước, các cơ quan, ban ngành trên
địa bàn thị xã quan tâm và chú trọng, đặc biệt là cơng tác giao đất, cho th đất góp
phần khơng nhỏ vào tổng thu ngân sách nhà nước và thị xã.
- Trong thời gian qua, thị xã Cửa Lò đã thực hiện tốt công tác quản lý đất đai
trên địa bàn theo 15 nội dụng quản lý nhà nước về đất đai được quy định trong Luật Đất
đai năm 2013. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận QSDĐ, thống kê, kiểm kê đất đai và đặc biệt là giao đất, cho thuê đất, thanh
tra, kiểm tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, đơn thư khiếu nại, tố cáo vi phạm
trong sử dụng đất được thực hiện, xử lý kịp thời, nguồn thu từ đất đóng góp đáng kể vào
ngân sách của thị xã. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã là 2.793,52 ha, chiếm 0,16%
tổng diện tích tự nhiên tồn tỉnh trong đó: đất nơng nghiệp là 829,67 ha (chiếm 29,70%
tổng diện tích tự nhiên của thị xã); đất phi nông nghiệp là 1880,77 ha (chiếm 67,33%
tổng diện tích tự nhiên của thị xã); đất chưa sử dụng là 83,08 ha (chiếm 2,97% tổng diện
tích tự nhiên của toàn thị xã).

ix

download by :


- Giai đoạn 2013 - 2017, UBND thị xã Cửa Lị đã thực hiện tốt cơng tác giao đất
cho hộ gia đình cá nhân, kết quả sau 5 năm thị xã Cửa Lò đã tiến hành giao đất ở cho 666
hộ gia đình, cá nhân với diện tích 11,94 ha. cụ thể: 77 trường hợp được xem xét giao đất
tái định cư khi thực hiện cơng trình dự án trên địa bàn (chiếm 11,56 % trường hợp được
giao đất) với diện tích 1,24 ha; 556 trường hợp được giao đất thơng qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất (chiếm 83,48% trường hợp được giao đất) với diện tích 10,13 ha;
33 trường hợp được xem xét giao đất ở không thơng qua hình thức đấu giá (chiếm
4,95% trường hợp được giao đất) với diện tích 0,57 ha. Năm 2017 giao được nhiều nhất
kể cả về số lượng và diện tích, tương ứng là 195 trường hợp với 3,86 ha; năm 2013 giao được
ít nhất với 34 trường hợp và diện tích là 0,41 ha. Trong giai đoạn nghiên cứu, UBND tỉnh
Nghệ An đã giao đất không thu tiền sử dụng đất cho 10 tổ chức với tổng diện tích giao là
9,54 ha. Trong giai đoạn 2013 - 2017, trên địa bàn thị xã Cửa Lị khơng có hộ gia đình,
cá nhân nào tiến hành thuê đất và có 43 tổ chức thuê đất được tiến hành ở 7/7 phường của
thị xã với tổng diện tích cho thuê là 243,6 ha.
- Để khắc phục hạn chế và hồn thiện cơng tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị
xã Cửa Lò trong thời gian tới cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về trình tự thủ tục hành
chính; giải pháp về tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân; giải pháp về cơng khai, minh bạch các thông tin về đấu giá
quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất; giải pháp kịp thời xử lý các vi phạm
pháp luật về đất đai.

x

download by :

THESIS ABSTRACT
Master candidate: Dang Duc Long
Thesis title: Assessment of land allocation, land lease in Cua Lo town, Nghe An province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assess the actual status of land allocation and lease in Cua Lo town, Nghe
An province.
- To propose some solutions to improve the efficiency of land allocation and
lease in Cua Lo town, Nghe An province.
Materials and Methods
To implement the contents of the research, we used the following research
methods: secondary data collection survey method; methods of investigation and
collection of primary data; statistical methods, data aggregation and analysis;
comparative method.
Main findings and conclusions
- Cua Lo town is about 17 km east of Vinh city, 10 km west of Vinh airport and
10 km far from sea, with nealy 10km long coastline. This is a great advantage of Cua Lo
town in terms of traffic, contributing to economic development, promoting trade tourism - services, cultural and social favorable exchanges with districts, towns in and
beyond the province. Land management is always paid special attention by the State
and agencies and departments in the district, especially land allocation and land lease,
which contributes significantly to the total state and town budget revenues.
- In recent years, Cua Lo town has implemented well the land management in
the area according to the 15 items of state management of land as stipulated in the Land
Law 2013. Measurement, development of cadastral map, cadastral documents, issue
land use right certificates, land inventories, and especially land allocation, land

lease, land inspection and examination, land dispute resolution, complaints and
denunciations about land use violations are handled promptly, and land revenues
contribute significantly to the town budget. The land use status of the town is
2,793.52 ha, accounting for 0.16% of the total natural area of the province, of which
agricultural land is 829.67 ha (accounting for 29.70% of total natural area of the
town); non-agricultural land is 1880.77 hectares (accounting for 67.33% of the total

xi

download by :


natural area of the town); unused land is 83.08 hectares (occupying 2.97% of total
natural area of the whole town).
- In the period of 2013 - 2017, Cua Lo town People's Committee has done
well the allocation of land to individuals and households, the results after 5 years
Cua Lo town has allocated land for 666 households and individuals covering an area of
11.94 hectares. Specifically: 77 cases were considered resettlement allocation when
implementing projects in the area (accounting for 11.56% of cases were allocated land)
with an area of 1.24 ha; 556 cases were allocated land through auction of land use rights
(accounting for 83.48% of cases of land allocation) with an area of 10.13 ha; 33 cases
were considered land allocation not through auction (accounted for 4.95% of land
allocation cases) with an area of 0.57 ha. In 2017, the highest number was recorded,
both in terms of number and area, 195 cases with 3.86 ha; In 2013, there were at least
34 cases and an area of 0.41 hectares. During the study period, the People's Committee
of Nghe An province allocated land without collection of land use fees to 10
organizations with a total area of 9.54 ha. In the period 2013 - 2017, there are no
households or individuals conducting land lease and there are 43 organizations renting
land in 7/7 wards of the town with total area of rent is 243.6 ha.
- In order to overcome limitations and improve the allocation and lease of land

in Cua Lo town in the coming time, it is necessary to synchronously apply measures on
administrative procedures; measures for enhancing the inspection and examination of
land use by organizations, households and individuals; the publicity and transparency of
information on auction of land use rights and bidding on projects using land; To
promptly handle the violations of the land legislation.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì có thể
thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, các cơ sở kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai là thành quả lao
động, đấu tranh của nhiều thế hệ ở nước ta tạo lập nên, luôn là vấn đề xuyên suốt
của mọi thời đại. Sử dụng đất đai bền vững, tạo nên, tiết kiệm và có hiệu quả đã
trở thành chiến lược quan trọng có tính tồn cầu. Nó đặc biệt quan trọng đối với
sự tồn tại và phát triển của nhân loại. Việc khai thác, quản lý, sử dụng hợp lý
nguồn tài ngun đất đai khơng chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn đảm bảo
cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển kinh tế - xã hội.
Trong quá trình đổi mới từ năm 1986 đến nay, chính sách pháp luật đất
đai ở nước ta đã được xây dựng, từng bước hoàn chỉnh đi vào cuộc sống đã thúc
đẩy phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Theo quy
định pháp luật, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi
toàn quốc nên có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2013a). Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực
tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể

được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê
đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b). Trong các chính sách, pháp
luật về đất đai thì giao đất, cho thuê đất có tầm quan trọng trong việc điều
chỉnh, phân bổ lại đất đai; đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất;
cân đối mức cung và cầu về đất đai; góp phần hình thành và phát triển minh
bạch thị trường bất động sản. Cho thuê đất là một chủ trương, chính sách lớn
của Đảng và Nhà nước nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ
sở hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát
triển kinh tế xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường (Phan
Thị Thanh Huyền và Nguyễn Tiến Sỹ, 2015).
Thị xã Cửa Lò là 01 trong 20 đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh
Nghệ An, mặc dù có quy mơ nhỏ nhưng có vị trí tương đối đặc biệt trong phát
triển kinh tế du lịch của tỉnh. Với đặc thù là một đô thị du lịch biển những

1

download by :


năm gần đây, nhu cầu sử dụng đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội tăng nhanh, đặt ra cho công tác quản lý đất đai ngày càng nặng nề là phải
làm thế nào để có thể phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, tiết kiệm, đảm bảo hài
hịa giữa lợi ích giữa Nhà nước, cộng đồng dân cư cũng như người sử dụng
đất. Bên cạnh đó, trong cơng cuộc phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Cửa
Lò, đất đai được xem là tiềm năng, thế mạnh, vì vậy việc giao đất và cho thuê
đất góp phần vào việc phát triển thị xã trở thành thị loại 2, đô thị du lịch biển
đến năm 2020. Do vậy, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An” là cần thiết và có ý
nghĩa thực tiễn.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh
Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh
Nghệ An.
- Phạm vi thời gian: Đề tài đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn thị xã Cửa Lò từ ngày 01 tháng 01 năm 2013 đến 31 tháng 12 năm 2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong
công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa
bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. Từ đó, đề xuất được một số giải pháp nâng cao
hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định trong công tác giao đất, cho
th đất.
- Góp phần bổ sung và hồn thiện những quy định, văn bản pháp luật liên
quan đến công tác giao đất, cho thuê đất phù hợp với thực tiễn.

2

download by :


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo giúp địa phương
vận dụng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác giao

đất, cho thuê đất nói riêng trên địa bàn thị xã Cửa Lò.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên,
học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Giao đất, cho thuê đất
2.1.1.1. Giao đất
Trên thế giới, mỗi quốc gia đều có chế độ sử dụng đất khác nhau theo
từng thể chế chính trị đặc trưng. Ở hầu hết các nước tư bản, sở hữu đất đai là
quyền đặc trưng cơ bản trong chế độ sử dụng đất, bao gồm cả quyền sử dụng đất.
Ở Việt Nam, mặc dù không thừa nhận quyền sở hữu đất đai cho đối tượng sử
dụng đất cụ thể, nhưng quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay được cho là phù
hợp với lợi ích và quyền lợi của người sử dụng đất và xã hội. Theo quy định của
pháp luật về đất đai, giao đất hay giao quyền sử dụng đất là một hoạt động của
Nhà nước, theo đó là việc Nhà nước giao đất cho các đối tượng có đủ điều kiện
để thực hiện các quyền về đất đai.
Ở Việt Nam, giao quyền sử dụng đất là một khái niệm được cơ quan Nhà
nước ban hành và sử dụng phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Đây là khái niệm không mới, tuy nhiên, qua từng thời kỳ trong quá trình quản lý,
khái niệm về giao quyền sử dụng đất được cụ thể hóa, điều chỉnh để phù hợp với
điều kiện quản lý của Nhà nước. Đến nay, nội dung về giao quyền sử dụng đất cơ
bản được hoàn thiện. Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định rõ: "Nhà nước giao
quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền
sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất" (Quốc hội nước CHXHCN

Việt Nam, 2013b).
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập
quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của
cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
2.1.1.2. Cho thuê đất
Thuê đất là một hoạt động phổ biến hiện nay khơng chỉ trên thế giới mà
cịn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam. Thuê đất là một hiện tượng tất yếu trong
nền kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân mong muốn khai
thác hiệu quả tối đa lợi ích từ việc sử dụng đất thuê (Nguyễn Khánh Ly, 2016).

4

download by :


Theo Nguyễn Như Ý (2011), thuê là một hoạt động giao dịch mang tính
chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử
dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một
người khác, với điều kiện được trả một số tiền. Hợp đồng thuê có đối tượng là
một vật được gọi là hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thuê tài sản được lý giải bởi
tính chất các quyền của các bên trong hợp đồng thuê đối với tài sản thuê; người
cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản, người thuê chỉ có quyền sử dụng tài sản, vì
vậy hợp đồng th phải có thời hạn.
Theo Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê
quyền sử dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).
Như vậy, thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm
chuyển quyền sử dung đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng và

phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Kinh nghiệm trong nước và
quốc tế cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất phải trả tiền đã tạo cho người sử dụng
đất có động lực để đầu tư có hiệu quả vào đất đai, khắc phục tình trạng sử dụng
đất kém hiệu quả, lãng phí (Phan Thị Thanh Huyền và cs., 2015).
2.1.2. Đất đai, sở hữu đất đai
2.1.2.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân
bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Về mặt thuật ngữ khoa học, theo nghĩa rộng "Đất đai bao gồm các đặc
tính của khơng khí, thổ nhưỡng, địa chất, thuỷ văn, thực vật ngay bên trên và
dưới những khu vực cụ thể của bề mặt của trái đất. Đồng thời cũng là kết quả của
tất cả các hoạt động trong quá khứ và hiện tại của con người cũng như các lồi
động vật trên vùng đất đó, ở chừng mực mà những đặc tính đó có ảnh hưởng rõ
tới việc sử dụng đất bởi con người ở hiện tại và trong tương lai'' (Whyte, 1976).
Ở Việt Nam, quan điểm về đất đai đã được Đảng ta nêu rất rõ: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn
lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân” (Ban chấp hành Trung
ương Đảng khoá XI, 2012).

5

download by :


Trong công tác quản lý, khái niệm về đất đai khơng chỉ giới hạn là bề mặt
trái đất, mà cịn bao hàm cả về phương diện bất động sản, như tài sản hợp pháp
được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một
số cơng trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một
tịa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ.

Như vậy, khái niệm về đất đai được hiểu là khoảng khơng gian có giới
hạn, theo chiều thẳng đứng, gồm: khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt,
thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài ngun nước ngầm và khống sản
trong lịng đất; theo chiều nằm ngang trên mặt đất, là sự kết hợp giữa thổ
nhưỡng, địa hình, cơng trình xây dựng cùng các thành phần khác, giữ vai trị
quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống
của con người.
2.1.2.2. Sở hữu đất đai
Lịch sử về sở hữu và sở hữu đất đai cho thấy, vấn đề sở hữu, trong đó có
sở hữu đất đai luôn là trọng tâm trong suốt các giai đoạn phát triển của xã hội
lồi người từ khi có phân chia thành giai cấp. Đối với mỗi quốc gia, dân tộc khác
nhau, trong các giai đoạn phát triển khác nhau thì quan điểm, tư tưởng, chính
sách bảo hộ sở hữu ruộng đất rất khác nhau. Đây cũng là một trong những luận
cứ lịch sử sâu sắc cho thấy nguồn gốc sự khác nhau của hệ thống các chế độ sở
hữu và sử dụng đất trên thế giới như hiện nay. Những tiền đề lịch sử khác nhau,
với điều kiện khác nhau về chính trị xã hội đã làm cho các chế độ sở hữu và sử
dụng đất trên thế giới diễn ra khác nhau giữa tất cả các quốc gia.
Theo Từ điển Luật học, sở hữu là quan hệ xã hội thơng qua đó xác định tài
sản thuộc về ai? Do ai chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản trong xã hội (Viện
Khoa học pháp lý, 2006).
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân. Năm 1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan
trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta
quy định về chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm
trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và
cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980).
Đến Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn

6

download by :


duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai
luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một
cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Nhà nước ta kiên quyết khơng tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó
chỉ tiệm cận mà không đạt đến quyền sở hữu.
Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta ln xác định
đất đai thuộc sở hữu tồn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của
sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu
chung của tồn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của
nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền
của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất

đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền
tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế
hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngồi ra, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai cịn
có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương
đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ
Văn Phúc và cs., 2013).

7

download by :


2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giao đất, cho thuê đất
2.1.3.1. Chính sách, pháp luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế. Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế
xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính
sách về đất đai cũng theo đó khơng ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993
đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với
các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Để hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành
15 Nghị định, Chỉ thị, Quyết định; Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp,
Bộ Tài chính và các Bộ, ngành có liên quan ở Trung ương đã ban hành hơn 200
văn bản trong đó có hơn 60 văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và 42 văn
bản liên quan đến pháp luật về đất đai.
Trên cơ sở Hiến pháp năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp

thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thơng qua Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai
năm 2013 quy định chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đã hạn chế được giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư khơng có
năng lực, tránh được lãng phí trong việc sử dụng đất. Đặc biệt, Luật Đất đai năm
2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã
được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy
đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác giao đất,
cho thuê đất đã đạt những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về
mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Thực tiễn triển khai cho thấy việc
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác giao đất, cho thuê đất. Hệ thống văn bản pháp luật đất
đai cịn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao,
không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng
túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.

8

download by :


2.1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn về không gian sử dụng, để tồn tại và duy trì cuộc sống của
mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc
tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ
thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa
nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các
địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất

đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà theo quy định của Luật đất đai,
việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó
của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Cơng tác giao đất, cho th đất liên quan mật thiết với công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện
giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn còn một số hạn chế như: Chất lượng
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao; tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và
quản lý quy hoạch còn yếu; việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong thực hiện quy
hoạch, kế hoạch chưa nghiêm; tình trạng SDĐ sai mục đích, lãng phí, kém hiệu
quả cịn xảy ra ở nhiều nơi; chính sách, pháp luật, việc phân cấp trong quản lý
quy hoạch cịn bất cập; cơng tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết
khiếu nại, tố cáo chưa đáp ứng được yêu cầu.
2.1.3.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường; Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất
động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động
có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.

9

download by :

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Chức năng của Thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3.2. Giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lơ đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhựng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận
với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá
đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ

chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối

10

download by :


quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất –
người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình
5 thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa
các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất
đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa
người sử dụng đất với nhau.
2.2. GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Giao đất, cho thuê đất tại Úc
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng
nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ
thống pháp luật Anh quốc (Common Law). Sở hữu đất đai được hiểu là sở hữu
các quyền tài sản đối với đất đai trong một giới hạn không gian và thời gian cụ
thể theo quy định của pháp luật; các hình thức sở hữu đất đai ở Úc bao gồm: đất
tư, đất cơng, đất th và đất hồng gia (Crown land). Sự khác nhau giữa các hình
thức sở hữu là sự khác nhau về lượng và chất các quyền tài sản. Luật Anh quốc
không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà Luật này đặt
trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession). Đất đai được phân bổ để sử dụng
theo hai phương thức là cấp đất (freehold) và thuê đất (leasehold).
Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở
quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho

thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối với
những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Cơng ty đất
đai, đây là cơng ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các
phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi
bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer) để
họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán. Dù
qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai
cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua
bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho
các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ
thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thơng tin chính thống về đất đai, thị trường đất
đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới. Hệ

11

download by :