(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội chi nhánh huyện gia lâm

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG THỊ DIỆU LINH

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI HÀ NỘI - CHI NHÁNH HUYỆN GIA LÂM

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2018
Tác giả luận văn

Đặng Thị Diệu Linh

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức và người
lao động tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm đã giúp đỡ
và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày… tháng… năm 2018
Tác giả luận văn

Đặng Thị Diệu Linh

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Danh mục sơ đồ ............................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ......................................... 3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Đất đai, đăng ký đất đai ...................................................................................... 4

2.1.1.

Đất đai................................................................................................................. 4

2.1.2.

Đăng ký đất đai ................................................................................................... 5

2.2.

Đăng ký đất đai ở một số nước ........................................................................... 9

2.2.1.

Liên bang Úc: Đăng ký quyền - Hệ thống Toren .............................................. 9

2.2.2.

Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch ....................................................... 10

2.2.3.

Hệ thống đăng ký đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ...................... 14

2.3.

Văn phòng đăng ký đất đai tại Việt Nam ......................................................... 17

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai .......... 17

2.3.2.

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ............................................. 20

2.3.3.

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký đất đai ........................ 22

2.3.4.

Mối quan hệ giữa Văn phịng Đăng ký đất đai với chính quyền địa phương ...... 24

iii

download by :


Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................... 26
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 26

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 26

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 26

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 26

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Gia Lâm .................................... 26

3.4.2.

Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia

Lâm ................................................................................................................... 27

3.4.3.

Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi
nhánh huyện Gia Lâm ....................................................................................... 27

3.4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm ...................................................... 27

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 27

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 27

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 27

3.5.3.

Phương pháp diều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 28

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp ...................................................................................... 28

3.5.5.

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................................... 28

Phần 4. Kết quả nghiên cứu......................................................................................... 29
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Lâm ................................... 29

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 33

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 38

4.2.

Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội - chi nhánh
huyện Gia Lâm ................................................................................................. 45

4.2.1.

Tổ chức, cở sở vật chất, nguồn nhân lực của VPĐK đất đai Hà Nội - chi
nhánh huyện Gia Lâm ....................................................................................... 45

4.2.2.

Kết quả thực hiện nhiệm vụ của VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện
Gia Lâm ............................................................................................................ 49

4.3.

Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội - chi nhánh
huyện Gia Lâm ................................................................................................. 60

4.3.1.

Mức độ cơng khai thủ tục hành chính .............................................................. 60

iv

download by :


4.3.2.

Thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận và trả kết quả ..................... 62

4.3.3.

Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................................ 63

4.3.4.

Các khoản lệ phí phải nộp ................................................................................ 64

4.3.5.

Đánh giá về mức độ hài lòng của người dân .................................................... 64

4.3.6.

Đánh giá của cán bộ làm việc tại chi nhánh huyện Gia Lâm ........................... 65

4.3.7.

Đánh giá chung ................................................................................................. 66

4.4

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai
hà nội - chi nhánh huyện Gia Lâm ...................................................................... 68

4.4.1.

Giải pháp tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ ......... 68

4.4.2.

Giải pháp về nguồn nhân lực ............................................................................ 69

4.4.3.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ...................................................... 69

4.4.4.

Giải pháp về cơ chế phối hợp ........................................................................... 70

Phần 5. Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 71
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 71

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 72

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 73
Phụ lục .......................................................................................................................... 76

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa Tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

KCN

Khu cơng nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài ngun và Môi trường

TN&TKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phịng đăng ký

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2017 ...................................... 39
Bảng 4.2. Hiện trạng nguồn nhân lực của VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh
huyện Gia Lâm ............................................................................................. 47
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện công tác cấp GCN đất nông nghiệp dồn điền đổi thửa......... 49
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2015 - 2017 ............................................ 51
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCN thơng qua hình thức đấu giá, giao đất TĐC tại

huyện Gia Lâm giai đoạn 2015 - 2017......................................................... 52
Bảng 4.6. Thống kê số lượng bản đồ địa chính của huyện Gia Lâm ........................... 54
Bảng 4.7. Thống kê diện tích đất đai giai đoạn 2015-2017 .......................................... 55
Bảng 4.8. Kết quả công tác đăng ký biến động khi chuyển QSDĐ giai đoạn
2015 - 2017 .................................................................................................. 56
Bảng 4.9. Kết quả công tác cấp đổi, cấp lại do mất GCN QSDĐ giai đoạn
2015 - 2017.................................................................................................. 58
Bảng 4.10. Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm giai đoạn 2015 - 2017 ......... 58
Bảng 4.11. Kết quả công tác đăng ký biến động khác giai đoạn 2015 - 2017 ............... 59
Bảng 4.12. Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính ...................................... 61
Bảng 4.13. Đánh giá thái độ tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ ........................................... 62
Bảng 4.14. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ khi tiếp nhận hồ sơ TTHC .......... 63
Bảng 4.15. Đánh giá thời hạn giải quyết các TTHC ...................................................... 64
Bảng 4.16. Đánh giá mức độ hài lịng về tồn bộ q trình giải quyết TTHC tại
VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm ..................................... 65

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ........................................... 30
Hình 4.2. Trụ sở làm việc VPĐK đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm .............................. 45
Hình 4.3. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả TTHC tại VPĐK đất đai Hà Nội - chi
nhánh huyện Gia Lâm .................................................................................. 46
Hình 4.4. Bộ phận đăng ký và cấp Giấy chứng nhận tại VPĐK đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Gia Lâm ............................................................................ 46
Hình 4.5. Cán bộ tiếp nhận và hướng dẫn công dân tại bộ phận một cửa VPĐK
đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm ................................................. 60
Hình 4.6. Bàn hướng dẫn kê khai hồ sơ ....................................................................... 61

Hình 4.7. Cam kết về Chính sách chất lượng .............................................................. 62

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1. Sơ đồ vị trí của VPĐK một cấp ..................................................................... 25
Sơ đồ 4.1. Tổ chức bộ máy VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm ........... 47

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đặng Thị Diệu Linh
Tên Luận văn: Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh
huyện Gia Lâm
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi
nhánh huyện Gia Lâm.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Nội dung nghiện cứu: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Gia
Lâm; tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Gia Lâm; đánh giá thực trạng hoạt
động; đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm.

Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp; phương pháp
phân tích, xử lý số liệu; phương pháp chọn điểm nghiên cứu.
Các kết quả chính
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội huyện Gia Lâm, những thuận lợi
và khó khăn đối với sự phát triển của địa phương, các chỉ tiêu kinh tế, xã hội đạt được
trong giai đoạn nghiên cứu.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm.
- Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện
Gia Lâm.
- Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện
Gia Lâm.
- Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện
Gia Lâm.
1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

ix

download by :


2. Lập và quản lý hồ sơ địa chính;
3. Thống kê, kiểm kê đất đai;
4. Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
5. Cung cấp thông tin đất đai.
- Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh
huyện Gia Lâm.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm.
Kết luận
Huyện Gia Lâm là một huyện thuộc đồng bằng sơng Hồng, là của ngõ phía
Đơng Bắc thành phố Hà Nội, có nhiều tuyến giao thơng huyết mạch nối liền các tỉnh
phía Bắc như Quốc lộ 3, Quốc lộ 3 mới - Thái Nguyên, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 5; cùng
với đó là là hệ thống đường thủy phát triển trên sông Hồng, sông Đuống tại điều kiện
cho phát triển kinh tế - xã hội.
Trong những năm qua, với sự nỗ lực của cán bộ công chức, viên chức, người lao
động của đơn vị và sự chỉ đạo sát sao của Sở Tài nguyên và Môi trường, VPĐK đất đai
Hà Nội; chi nhánh huyện Gia Lâm đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận trong việc
thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình. Bên cạnh đó, do nhiều nguyên nhân khách
quan, hoạt động của VPĐK đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm còn tồn tại một số hạn chế
như: hồ sơ về dữ liệu đất đai còn chưa đầy đủ dẫn đến việc cập nhật hồ sơ địa chính cịn
thiết sót, chỉnh lý chưa đồng bộ; nguồn nhân lực thiếu thốn, cơ sở vật chất thiếu thốn.
Thơng qua kết quả điều tra mức độ hài lịng của các cá nhân đối với hoạt động
của VPĐK đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Gia Lâm cho chúng ta cái nhìn khách quan
về mơ hình hoạt động của chi nhánh. Đa số người sử dụng đất đến thực hiện giao dịch
cho cảm thấy hài lòng về hiệu của của mơ hình đăng ký đất đai theo cơ chế một cửa
mang lại thông qua việc đánh giá các nội dung liên quan đến thực hiện thủ tục hành
chính tại chi nhánh huyện Gia Lâm.
Để nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của VPĐK đất đai Hà Nội chi nhánh
huyện Gia Lâm cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt
động; về nguồn nhân lực; về cơ sở vật chất, kỹ thuật; về cơ chế phối hợp giữa các đơn
vị liên quan.

x

download by :

THESIS ABSTRACT
Master candidate: Dang Thi Dieu Linh
Thesis title: Assessment of activities of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam district
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To assess the current status of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam
District’s activities.
- To propose some solutions to improve the efficiency of Hanoi Land
Registration Office - Gia Lam District.
Materials and Methods
Research contents: Overview of natural and socio-economic conditions in Gia
Lam district; the land management and use of Gia Lam district; evaluate the actual
situation of the operation; Proposing some solutions to improve the efficiency of Hanoi
Land Registration Office - Gia Lam District.
Research methodology: methods of survey, secondary and primary data
collection; statistical methods, data aggregation; data analysis and processing; Study site
selection method.
Main findings
- Overview of socio-economic conditions of Gia Lam district, advantages and
disadvantages for local development, economic and social criteria achieved during the
research period.
- Situation of land management and use in Gia Lam district.
- Organizational structure of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam District.
- Operation mechanism of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam district.
- Results of operation of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam district
1. The registration of land use rights, the granting of land use right certificate,

house and other assets affixed to land ownership;
2. Establish and manage cadastral files;
3. Land statistics and inventory;

xi

download by :


4. Registration of changes in land use rights, ownership of houses and other
assets attached to land;
5. Provide land information.
- Evaluation of the activities of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam District
- Proposing solutions to improve the efficiency of Hanoi Land Registration
Office - Gia Lam District.
Conclusions
Gia Lam district is located in the Red River delta, which is the northeastern
gateway of Hanoi. There are many arterial traffic routes connecting the northern
provinces such as National Highway 3, New National Highway 3 - Thai Nguyen,
National Highway 1A, National Highway 5; Along with that is the waterway system
developed on the Red river, Duong river which facilitate socio-economic development.
In the past years, with the efforts of staff and workers of the unit and close
guidance of the Department of Natural Resources and Environment, Hanoi Land
Registration Office; Gia Lam Branch has achieved remarkable results in the
performance of its functions and duties. In addition, due to many objective reasons, the
activities of the Hanoi Land Registration Office in Gia Lam district still have some
limitations such as incomplete land data records leading to the unfulfiled updating of
cadastral records. shortage of human resources, lack of facilities.
The results of the survey on the satisfaction of individuals with regard to the
activities of the Hanoi Land Regstration Office- Gia Lam district give us an objective

view of the branch's operation model. The majority of land users coming to implement
transaction are satisfied with the effect of the one-door model of land registration
through the assessment of contents related to the implementation of administrative
procedures at Gia Lam district office.
In order to further improve its performance, Hanoi Land Administration Office Gia Lam district needs to synchronously implement solutions on organizational
structure and operation mechanism; human resources; on facilities, techniques;
coordination mechanism between related units.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát
triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định tình hình chính trị - xã hội, đảm bảo an
ninh, quốc phòng và là thành quả tạo lập, bảo vệ của nhiều thế hệ người dân.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nằm trong 15 nội dung quản
lý nhà nước về đất đai; đó là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa vơ cùng to lớn; khơng những
lợi ích của nhà nước được đảm bảo mà còn bảo vệ được lợi ích cộng đồng, lợi ích
cơng dân. Ngồi ra, đăng ký đất đai còn phục vụ giám sát giao dịch đất đai, phục
vụ quy hoạch, phục vụ quản lý trật tự trị an.
Trong một thời gian dài, do chưa có những quy định cụ thể, thuận lợi về
việc đăng ký quyền sử dụng đất nên thực tiễn đã nảy sinh những bất cập trong
quản lý, sử dụng đất đai. Tình trạng chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, thế
chấp,… không thông qua cơ quan Nhà nước diễn ra phổ biến trên khắp các địa

phương trong cả nước dẫn đến thị trường bất động sản méo mó, gây rủi ro cho
các bên tham gia trong việc thực hiện quyền sử dụng đất.
Chính vì vai trị quan trọng như vậy, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định
việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ
quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường. Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ
quan tài nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về
đăng ký đất đai, cấp GCN; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ
liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp
thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu.

1

download by :


Nhằm khắc phục những hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất ở hai cấp, tiến tới chuẩn hố hệ thống Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất theo mơ hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công
nghệ hiện đại và quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: ”Văn phịng đăng ký đất đai là đơn vị
sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài ngun và Mơi trường hiện có ở địa
phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để
hoạt động theo quy định của pháp luật”.

Trên cơ sở đó, Ngày 31/3/2015 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành
Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Hà
Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở tổ chức lại Văn phòng
Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc UBND các quận, huyện, thị xã.
Huyện Gia Lâm thuộc thành phố Hà Nội là một huyện đồng bằng, cách
trung tâm thủ đơ 12 km, là cửa ngõ phía Đơng Bắc thành phố Hà Nội, có nhiều
tuyến giao thơng nối liền với các tỉnh phía Bắc (Quốc lộ số 3, Quốc lộ 1A, 1B)
và thành phố Hải Phòng (Quốc lộ 5) và các tuyến đường giao thông được tiến
hành xây dựng mới như: Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên, đường cao tốc
Hà Nội - Hải Phòng, đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên; cùng với đó là hệ
thống đường thủy phát triển trên sông Hồng, sông Đuống khá thuận lợi cho việc
phát triển kinh tế - xã hội.
Gia Lâm đang trong tiến trình đơ thị hóa mạnh, đề xuất thành lập quận Gia
Lâm trong tương lai, các giao dịch về đất đai diễn ra ngày càng sôi động. Vậy
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm (sau đây gọi tắt là
Chi nhánh huyện Gia Lâm) đã hoạt động hiệu quả như thế nào, cịn những tồn tại
gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng quản lý Nhà nước về đất đai? Trong
khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động
của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm”.

2

download by :


1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Gia Lâm.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn

phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Thu thập thông tin trên địa bàn huyện Gia Lâm với 22
xã, thị trấn.
- Về thời gian: Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Gia Lâm từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà
Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm, xác định được nguyên nhân để làm cơ sở thực
tiễn để nghiên cứu, vận dụng xây dựng mơ hình một cấp của Văn phịng Đăng ký
đất đai hoạt động ngày càng hiệu quả hơn.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của Văn phòng
Đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai nghiên cứu về
hoạt động của các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. ĐẤT ĐAI, ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Theo nhà xuất bản West Publishing, “Đất đai là một diện tích cụ thể của
bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên

và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt
(hồ, sơng, nước ngầm, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)".
“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một
đất nước cho đến cả hành tinh” (West Publishing, 1991).
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá, an ninh và quốc phịng. Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các
quyền lợi từ đất, trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
2.1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là
đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được
xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù riêng.
- Nga: Pháp luật quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ khơng
phải là đất đai nói chung. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên
quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ..." cũng là các bất
động sản.
- Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là
động sản”.
- Vương quốc Thái Lan: Điều 100 Luật Dân sự quy định: "Bất động sản là

4

download by :

đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc
sở hữu đất đai”.
Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015).
2.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hố và dịch vụ BĐS được trao
đổi. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS bao gồm các hoạt động có liên quan đến
giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Theo nghĩa rộng,
thị trường BĐS không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS
mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường BĐS có các đặc điểm sau:
- Thị trường BĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật;
- Thị trường BĐS có nội dung phong phú nhưng lại là thị trường khơng
hồn hảo;
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2. Đăng ký đất đai
2.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” (Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2013).

Các quyền về đất đai được Nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ

5

download by :


quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
2.1.2.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản gắn liền với đất, thuế sản xuất
nông nghiệp, thuế chuyển quyền;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai

a. Hồ sơ đất đai
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

6

download by :


chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
b. Ngun tắc đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
c. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt

lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai
a. Đăng ký văn tự giao dịch
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, quyền BĐS và đất đai được

7

download by :


xác định theo thoả thuận giao dịch giữa các bên. Nội dung cơ bản của văn tự
giao dịch được đăng nhập vào hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; cơ
quan đăng ký đất đai không thu và lưu giữ các văn tự giao dịch; khi một giao
dịch được đăng ký, bản đăng ký lưu giữ tại cơ quan đăng ký là bằng chứng
về việc giao dịch đó đã xảy ra giữa các bên nhưng nó khơng là bằng chứng
về việc người bán có thực sự có quyền hợp pháp đối với đất đai hoặc BĐS
đó hay khơng.

Để đảm bảo an tồn pháp lý trong trường hợp giao dịch BĐS hoặc giao
dịch đối với một số quyền BĐS nào đó, người mua phải tra cứu ngược dịng thời
gian qua một chuỗi các văn tự giao dịch cho tới khi tìm được chứng cứ về quyền
hợp pháp đối với BĐS hoặc đất đai đó; các chứng cứ hợp pháp thường phải là
các tài liệu do cơ quan công quyền cấp. Thực tế, người mua phải tạm bằng lòng
khi tra cứu ngược dòng thời gian một số năm nào đó, bởi vì trong đa số các
trường hợp, việc tìm lại những chứng cứ hợp pháp là rất khó khăn hoặc thực ra
chúng chưa từng tồn tại. Việc tra cứu như vậy phải được thực hiện đối với mỗi
lần giao dịch, do đó tốn nhiều thời gian và cơng sức.
Ngày nay, một số quốc gia đã nâng cấp hệ thống đăng ký văn tự giao dịch
bằng cách lập hồ sơ đất đai. Hồ sơ này được lập cho từng BĐS hiện hữu với các
thông tin được tổng hợp từ tất cả các bản đăng ký giao dịch đã có liên quan tới BĐS
đó. Việc nâng cấp này làm cho việc làm cho tra cứu thơng tin được dễ dàng, nhanh
chóng hơn nhưng không nâng cao được giá trị pháp lý của các giao dịch đã đăng ký.
b. Đăng ký quyền
Trong hệ thống đăng ký quyền, bản thân BĐS được đăng ký, do đó các
thơng tin chi tiết về BĐS và các quyền gắn với BĐS đó được đăng ký vào hồ sơ
đăng ký Nhà nước
Ưu điểm của đăng ký quyền là thuận tiện và an toàn cho mọi giao dịch đối
với BĐS đã đăng ký. Tuy nhiên, việc đăng ký lần đầu trong đăng ký quyền rất
khó khăn vì rất khó xác định chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS, nhất là
đối với những BĐS đã có lịch sử chiếm dụng hoặc sử dụng lâu đời. Chính vì lý
do đó, mặc dù việc đăng ký quyền đã được khởi xướng từ rất lâu nhưng tại nhiều
quốc gia tỷ lệ BĐS được đăng ký quyền vẫn rất thấp; nhiều quốc gia duy trì song
song hai hệ thống là đăng ký văn tự giao dịch và đăng ký quyền, thậm chí thừa
nhận giá trị pháp lý của giao dịch trao tay không đăng ký.

8

download by :

2.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƢỚC
2.2.1. Liên bang Úc: Đăng ký quyền - Hệ thống Toren
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền
đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thơng tin đất đai.
2.2.1.1. Văn phịng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận
của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký
quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ
thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động
sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo
Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký
và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch
phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các
giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận
khơng cịn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp
chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
2.2.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền;
Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn
phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang
Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký
là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám
sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan.
2.2.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất

đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các
bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định
giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào New South Wales theo
Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng
ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của New

9

download by :


South Wales gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian
1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới
dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ
sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch
hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế
vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử
để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên
người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại , quy trình đăng ký đất
đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983
nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống
Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001
mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động
(Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch
2.2.2.1. Cơ sở pháp lý
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộ
luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định ngun tắc về tính khơng có hiệu lực của
việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được

cơng bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa cơng bố thì chỉ là cơ sở để xác
lập quyền và nghiã vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có
hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền
không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền
sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê
dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng,
giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất
động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng hòa
Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã;
Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản.

10

download by :


a. Sở hữu Nhà nước
Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc
cơng cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thơng qua những hình
thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một
vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá
BĐS; trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa
trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu,
vì lợi ích công cộng;
b. Sở hữu tư nhân
Phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người dân có quyền sở hữu

đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó có đất đai) là
thiêng liêng và bất khả xâm phạm; khơng ai có quyền buộc người khác phải
nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích cơng cộng.
Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về đất đai,
nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác nhằm đảm bảo
sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; cụ thể: Việc chuyển đất canh
tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở đều phải được phép của chính
quyền cấp xã; Khuyến khích việc tích tụ đất đai thông qua việc chuyển đổi ruộng
đất; Việc bán đất nông nghiệp hay đất đô thị đều phải nộp thuế đất và thuế trước
bạ là 10%. Hơn nữa, việc mua bán đất không được thực hiện một cách tự do mà
phải xin phép chính quyền. Chỉ sau khi được cấp có thẩm quyền cho phép mới
được bán đất và phải ưu tiên bán cho người đang thuê đất. Nếu những người này
khơng mua thì mới được quyền bán cho người khác.
2.2.2.2. Giao dich bất động sản.
a. Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản.
- Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa
vào Bộ luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả
các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số
quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống
thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể.
- Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách
có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và

11

download by :


quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản

(thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp
đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối
với bất động sản.
- Các nguyên tắc đăng ký bất động sản: hợp đồng, giao dịch phải do Công
chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng; thông tin về chủ thể;
thông tin về bất động sản. Các nguyên tắc này là bắt buộc đối với tất cả các
hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp
pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng
như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng,
giao dịch đăng ký.
- Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng
viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở
Vùng; Cơ quan địa chính.
- Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực
hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc
Văn phịng đăng ký - Cơ quan địa chính.
b. Nguyên tắc.
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức
cơng quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ
những đặc tính riêng của văn bản cơng chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và
giá trị chứng cứ), điều kiện này cịn đem lại sự an tồn pháp lý cần thiết để sở
hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà khơng bị bất kỳ sự tranh
chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: mọi
hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận
quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra ngun tắc
này là vì để thơng tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả

năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu
trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền

12

download by :