(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh thái bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN LUẬT

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHỊNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH THÁI BÌNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học : PGS. TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng trình
nào khác.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá nhân
đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Luật

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến các thầy giáo, cô giáo trong Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý đất đai; Ban Quản lý đào tạo đã tận tình giúp đỡ tơi
trong q trình học tập và nghiên cứu để hồn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn Tổng cục quản lý Đất đai, Sở Tài nguyên và Mơi
trường tỉnh Thái Bình, Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình đã giúp đỡ, tạo điều
kiện và cung cấp những số liệu, tài liệu cần thiết để nghiên cứu và hồn thành luận
văn này.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà người
đã dành nhiều thời gian tâm huyết, trực tiếp hướng dẫn tận tình, chỉ bảo và tạo điều kiện
thuận lợi cho tơi trong suốt q trình thực hiện nghiên cứu đề tài và hoàn chỉnh bản
Luận văn thạc sĩ khoa học chuyên ngành Quản lý đất đai.
Qua đây, tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên,
khích lệ, sẻ chia, giúp đỡ và đồng hành cùng tôi trong cuộc sống và trong q trình học
tập, nghiên cứu.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Luật

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Đặt vấn đề .......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan nghiên cứu ...................................................................................... 3
2.1.

Khái quát các vấn đề liên quan đến đất đai và văn phòng đăng ký đất đai ........ 3

2.1.1.

Khái quát về đất đai và bất động sản .................................................................. 3

2.1.2.

Khái quát về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất..................... 3

2.1.3.

Khái quát về Văn phòng Đăng ký đất đai ........................................................... 7

2.2.

Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới ................................ 7

2.2.1.

Đăng ký đất đai ở Trung Quốc ........................................................................... 7

2.2.2.

Đăng ký đất đai và bất động sản của Australia................................................. 10

2.2.3.

Đăng ký đất đai và bất động sản của Anh ........................................................ 10

2.2.4.

Đăng ký đất đai và bất động sản của Hoa Kỳ................................................... 11

2.2.5.

Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ..................................................... 13

2.3.

Đăng ký đất đai ở Việt Nam ............................................................................. 14

2.3.1.

Cơ quan Đăng ký đất đai .................................................................................. 14

2.3.2.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................... 14

2.4.

Văn phòng đăng ký đất đai tại Việt Nam ......................................................... 16

2.4.1.

Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động VPĐKĐĐ ................................................ 16

2.4.2.

Hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam .................................. 17

iii

download by :


2.4.3.

Mối quan hệ giữa VPĐKĐĐ với các cơ quan liên quan .................................. 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 25
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 25

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 25

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 25

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 25

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế , xã hội và cơng tác quản lý đất đai tỉnh Thái
Bình .................................................................................................................. 25

3.4.2.

Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình............. 25

3.4.3.

Đánh giá hoạt động của Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình ................ 25

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phịng Đăng
ký đất đai tỉnh Thái Bình .................................................................................. 26

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 26

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 26

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 26

3.5.3.

Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu ................................................. 27

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp ...................................................................................... 28

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 29
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và cơng tác quản lý đất đai tỉnh Thái
Bình .................................................................................................................. 29

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Thái Bình ........................................... 29

4.1.2.

Cơng tác quản lý đất đai tỉnh Thái Bình ........................................................... 37

4.2.

Thực trạng hoạt động của văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình.............. 49

4.2.1.

Mơ hình tổ chức bộ máy ................................................................................... 49

4.2.2.

Thực trạng nguồn nhân lực ............................................................................... 53

4.2.3.

Thực trạng cơ sở vật chất.................................................................................. 54

4.2.4.

Tình hình thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh
Thái Bình .......................................................................................................... 57

4.3.

Đánh giá hoạt động của văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình................. 68

4.3.1.

Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
tỉnh Thái Bình ................................................................................................... 68

4.3.2.

Đánh giá mức độ hài lịng của tổ chức khi tiếp cận thủ tục hành chính ........... 73

iv

download by :


4.3.3.

Đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức về các thủ tục hành chính tại
VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ................................................................................. 75

4.3.4.

Đánh giá mức độ hài lòng về cán bộ giải quyết thủ tục hành chính ................. 78

4.3.5.

Đánh giá của các tổ chức về kết quả giải quyết thủ tục hành chính ................. 82

4.3.6.

Đánh giá mức độ hài lịng của tổ chức đối với tồn bộ q trình giải
quyết thủ tục hành chính tại Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình ......... 85

4.4.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Thái Bình .................................................................................. 87

4.4.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai ........................................................ 87

4.4.2.

Giải pháp về đào tạo, truyền thông ................................................................... 87

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức, cơ chế phối hợp hoạt động ............................................ 88

4.4.4.

Giải pháp về tài chính, vật chất kỹ thuật .......................................................... 88

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 90
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 90

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 91

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 93
Phụ lục .......................................................................................................................... 96

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BNV

Bộ Nội vụ

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CN VPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý đất đai

TNMT

Tài ngun và Mơi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VN

Việt Nam

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá của tổ chức đối với dịch vụ hành
chính tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ............................................................ 28

Bảng 4.1.

Thống kê diện tích đất đai tỉnh Thái Bình (đến 01/01/2016) ..................... 38

Bảng 4.2.

Thống kê số lượng viên chức, người lao động của Văn phịng Đăng
ký đất đai tỉnh Thái Bình............................................................................ 53

Bảng 4.3.

Tổng hợp kết quả cấp GCN QSDĐ từ năm 2012 - 2016 ........................... 59

Bảng 4.4.

Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ........... 59

Bảng 4.5.

Đánh giá mức độ, tiện nghi thoải mái tại nơi làm thủ tục hành chính ....... 74

Bảng 4.6.

Đánh giá mức độ hài lịng khi tiếp cận dịch vụ tại VPĐKĐĐ tỉnh
Thái Bình.................................................................................................... 75

Bảng 4.7.

Đánh giá mức độ công khai đầy đủ các quy định về thủ tục hành
chính tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ............................................................ 76

Bảng 4.8.

Đánh giá mức độ đơn giản, dễ kê khai của hồ sơ làm thủ tục hành
chính tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ............................................................ 77

Bảng 4.9.

Đánh giá về mức độ hài lòng của tổ chức khi thực hiện thủ tục hành
chính cụ thể tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ................................................. 78

Bảng 4.10. Đánh giá thái độ làm việc của cán bộ giải quyết thủ tục hành chính

tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình...................................................................... 79
Bảng 4.11. Đánh giá kỹ năng hướng dẫn, giải quyết thủ tục hành chính của cán
bộ tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ................................................................. 79
Bảng 4.12. Đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức về sự phục vụ của cán bộ giải
quyết thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ............................. 81
Bảng 4.13. Đánh giá thời gian giải quyết các thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ
tỉnh Thái Bình ............................................................................................ 82
Bảng 4.14. Đánh giá các khoản thu phí và lệ phí tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình .......... 83
Bảng 4.15. Đánh giá mức độ dễ dàng, thuận tiện trong việc sử dụng các hình
thức tiếp nhận phản ánh, kiến nghị tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ............. 84
Bảng 4.16. Đánh giá mức độ hài lòng về kết quả giải quyết thủ tục hành chính
tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình...................................................................... 85
Bảng 4.17. Đánh giá mức độ hài lịng về tồn bộ q trình giải quyết thủ tục
hành chính tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Bình ................................................... 86

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp) trong hệ thống
quản lý đất đai ở Việt Nam .......................................................................... 23
Hình 2.2. Sơ đồ vị trí của Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất (hai cấp) trong
hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ........................................................... 24
Hình 4.1. Bản đồ hành chính tỉnh Thái Bình ............................................................... 30
Hình 4.2. Sơ đồ tổ chức của Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình ................... 52
Hình 4.3. Cơ sở vật chất của Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình................... 56

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Văn Luật
Tên đề tài: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình giai
đoạn 2012 - 2016.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng
ký đất đai tỉnh Thái Bình giai đoạn tới.
Các phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh tỉnh Thái Bình: Thu thập các số liệu về
tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bản toàn tỉnh thông qua các báo cáo thuyết
minh Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, báo cáo tổng kết công tác hàng năm của Sở Tài
ngun và Mơi trường tỉnh Thái Bình.
- Tại Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình: Thu thập các văn bản pháp luật
có liên quan đến hoạt động của VPĐKĐĐ; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả
thực hiện nhiệm vụ từ năm 2012 đến 2016.
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp.
- Phỏng vấn trực tiếp các chuyên viên của Sở Tài ngun và Mơi trường và viên
chức Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình.
- Lấy ý kiến nhận xét của các tổ chức về thái độ phục vụ và thủ tục hành chính

trong cơng tác quản lý đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình. Quá trình
khảo sát được tiến hành tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Văn phịng
Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình. Đối tượng tham gia khảo sát là những người đại diện
cho các cơ quan, tổ chức trực tiếp đến làm các thủ tục hành chính tại Văn phịng Đăng
ký đất đai tỉnh Thái Bình.
Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp và xử lý số liệu điều tra bằng phần
mềm Excel. Qua đó khái quát để đưa ra đánh giá, nhận xét, định hướng giải quyết cho
vấn đề nghiên cứu.

ix

download by :


Kết quả chính và kết luận
Tỉnh Thái Bình thuộc vùng đồng bằng ven biển, nằm ở phía Nam châu thổ sơng
Hồng, có ba mặt giáp sơng và một mặt giáp biển. Từ Tây sang Đông dài 54 km, từ Bắc
xuống Nam dài 49 km. Với tổng diện tích tự nhiên 158.635 ha, tỉnh Thái Bình có vị trí
quan trọng tại khu vực Nam đồng bằng sơng Hồng.
Văn phịng Đăng ký đất đai có chức năng, nhiệm vụ thực hiện đăng ký đất đai và
tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai cho
tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Từ năm 2012 đến năm 2016, với sự nỗ lực của cán bộ, viên chức, người lao động
của đơn vị và sự hỗ trợ về kinh phí của Nhà nước, sự chỉ đạo sâu sát, thường xuyên của
Sở Tài ngun và Mơi trường, hoạt động của Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh đã đạt
được những kết quả nhất định, như: Hoàn thành tốt nhiệm vụ, chỉ tiêu, kế hoạch được
giao, thực hiện tốt hoạt động cung ứng dịch vụ công, đảm bảo tăng thu cho ngân sách
Nhà nước cũng như cho đơn vị; việc tham mưu, thẩm định hồ sơ cho các tổ chức và các
hộ gia đình, cá nhân theo thẩm quyền cơ bản thực hiện đúng trình tự thủ tục và quy định

của pháp luật.
Thơng qua kết quả khảo sát mức độ hài lòng của các tổ chức đối với hoạt động
của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình cho chúng ta nhìn nhận khách quan về
mơ hình hoạt động Văn phịng Đăng ký đất đai. Đa số các tổ chức đều cảm thấy hài
lịng về hiệu quả của mơ hình đăng ký đất đai theo cơ chế một cửa mang lại.
Bên cạnh đó, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan hoạt động của Văn
phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình vẫn còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình
cần thực hiện đồng bộ các giải pháp: Về pháp luật đất đai; về tổ chức, cơ chế hoạt động;
giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật; về con người, nguồn nhân lực; về cơ chế phối hợp
và giải pháp cơ chế tài chính.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: NGUYEN VAN LUAT
Thesis title: Assess the activities of the Office of Land Registration in Thai Binh
province
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
Evaluation of the performance of Thai Binh Land Registration Office for the
period 2012 - 2016.
Proposed some solutions to improve the performance of the Office of Land

Registration in Thai Binh province in the coming time.
Materials and Methods
Method of investigation and collection of secondary data
- At the Department of Natural Resources and Environment of Thai Binh
province: To collect data on the management and use of land in the whole province
through the reports explaining the land use planning and land use planning. Annual
review report of the Department of Natural Resources and Environment of Thai Binh
province.
- At the land registration office of Thai Binh province: Collecting legal documents
related to the activities of the Office of Land Registration; Reports on the performance,
performance results from 2012 to 2016.
Method of investigation and collection of primary data
- Direct interview with experts from the Department of Natural Resources and
Environment and officials of the Office of Land Registration in Thai Binh province.
- Obtain comments from organizations on service attitudes and administrative
procedures in land administration at Thai Binh Land Registration Office. The survey
was conducted at the Office of Land Registration in Thai Binh province. Participants in
the survey are representatives of agencies and organizations directly involved in
administrative procedures at the Land Registration Office in Thai Binh province.
Methods of analysis, comparison, synthesis and processing of survey data by
Excel software. It provides an overview of the assessment, remarks and directions for
research.

xi

download by :


Main findings and conclusions
Thai Binh province is in the coastal plains, in the southern part of the Red River

Delta, with three sides to the river and one to the sea. From West to East the province is
54 km long, 49 km North to South. With a total natural area of 158,635 hectares, Thai
Binh province has an important position in the Southern Red River Delta.
The Land Registration Office has the function and task of registering land and
other assets attached to land; To build, manage, update and revise unified cadastral
records and land database; Inventory and inventory of land; To provide land information
to organizations and individuals according to the provisions of law.
From 2012 to 2016, with the efforts of the staff, employees and employees of the
unit and the support of the State budget, the close and regular guidance of the
Department of Natural Resources and Environment The activities of the Provincial
Land Registration Office have achieved certain results, such as: Good completion of
tasks, targets and plans, good implementation of public service delivery, ensuring the
increase Revenues to the State budget as well as to units; The consultancy and appraisal
of dossiers to organizations and households and individuals according to their basic
competence shall strictly comply with the order and law provisions.
The results of the survey on the satisfaction of organizations for the operation of
the Office of Land Registration in Thai Binh Province give us an objective view on the
model of operation of the Office of Land Registration. Most organizations are satisfied
with the effectiveness of the one-stop-shop model of land registration.
In addition, due to many objective and subjective causes of operation of the Office
of Land Registration in Thai Binh province, there are still some shortcomings.
To improve the performance of the Office of Land Registration in Thai Binh
province, we need to synchronously implement the following solutions: Land law;
About organization, operation mechanism; Solution of material and technical facilities;
About people, human resources; On mechanism of coordination and solution of
financial mechanism.

xii

download by :

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế - xã hội, an ninh, quốc
phòng. Vai trò của đất đối với con người và các hoạt động sống là rất quan trọng,
nhưng lại giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian, không thể di
chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Vì vậy, quản lý và sử dụng
đất một cách có hiệu quả là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, mỗi quốc gia.
Quản lý Nhà nước về đất đai là một lĩnh vực hết sức phức tạp, vừa mang
tính kinh tế - kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và pháp lý, nó địi hỏi mỗi cấp, mỗi
ngành khi thực hiện chức năng Quản lý Nhà nước về đất đai phải thật chính xác
và thận trọng. Quản lý Nhà nước về đất đai tạo hành lang pháp lý để quản lý và
sử dụng đất hiệu quả. Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung quan trọng
thiết yếu của công tác Quản lý Nhà nước về đất đai, là công cụ hữu hiệu giúp cho
Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất và là cơ sở pháp lý đảm bảo
quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất.
Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đã tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ
thống Đăng ký đất đai thống nhất cả nước thơng qua một cơ quan dịch vụ hành
chính cơng: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK QSDĐ) được lập ở
cấp tỉnh và cấp huyện và đã đạt được những kết quả quan trọng. Cho đến nay,
VPĐK QSDĐ trên cả nước đã dần từng bước ổn định về cơ cấu tổ chức bộ máy,
cơ chế hoạt động; các trang thiết bị máy móc phục vụ cơng tác từng bước được
đổi mới; đội ngũ công chức, viên chức và người lao động được đạo tạo, bồi
dưỡng chuyên sâu về chuyên mơn nghiệp vụ.
Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình nay là (Văn phịng

Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình) được thành lập theo Quyết định số 53/QĐ-UB
ngày 19/8/2005 của UBND tỉnh Thái Bình. Đến nay với 11 năm hoạt động, đóng
vai trị là cơ quan dịch vụ cơng, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái
Bình đã góp phần đẩy mạnh cơng tác cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ đắc lực

1

download by :


cho cơ quan quản ý Nhà nước về đất đai. Bên cạnh đó, do những yếu tố khách
quan và chủ quan, mơ hình Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình
vẫn chưa phát huy được vai trị, hiệu quả tốt nhất về chức năng, nhiệm vụ của
mình trong cơng tác quản lý đất đai.
Từ thực tế đó, để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả hoạt động của tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái
Bình nay là Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình góp phần tiến đến xây
dựng hệ thống quản lý đất đai có nền nếp, ổn định, hiện đại, một nền hành chính
phục vụ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình
giai đoạn 2012 - 2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình giai đoạn tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về khơng gian: Các hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình.
- Về thời gian: Từ năm 2012 đến 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới

Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai cấp
tỉnh, xác định được nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của hệ thống Văn
phòng Đăng ký đất đai làm cơ sở thực tiễn để nghiên cứu, vận dụng xây dựng mơ
hình một cấp của Văn phịng Đăng ký đất đai cấp tỉnh phù hợp, hoạt động ngày
càng hiệu quả hơn.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của Văn phòng
Đăng ký đất đai cấp tỉnh.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về Văn
phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh.

2

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI VÀ VĂN
PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Khái quát về đất đai và bất động sản
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định
nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt
trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối
và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất;

tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành
quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”
(Liên Hiệp Quốc, 1994).
2.1.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005).
Quy định về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, khơng di
chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của
chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.2. Khái quát về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
2.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Khái niệm đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất,
bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn
bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và
đời sống.

3

download by :


Điều 33 của Luật Đất đai 2003 và điều 696 của bộ Luật Dân sự, việc đăng ký
đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao
quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện

trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao
đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng,
chuyển QSDĐ hoặc thay đổi những nội dung chuyển QSDĐ đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là q trình thực hiện các cơng việc nhằm thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho tồn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng đất
đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng
pháp luật.
Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa đảm bảo các
quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi ích khơng
chỉ cho người sử dụng mà cả cho Nhà nước và xã hội.
2.1.2.2. Đặc điểm của Đăng ký đất đai
- Đặc điểm của đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản
lý Nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt:
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà
nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những
hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử
dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.
Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp, do
hệ thống tổ chức ngành Địa chính trực tiếp thực hiện.
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chun mơn đơng đảo, nắm vững
mục đích, u cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới
có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về

4

download by :


đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai
thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ
chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được
đầy đủ, chính xác các thơng tin theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- Đặc điểm của đăng ký đất đai là thực hiện với một đối tượng đặc biệt là
đất đai.
Khác với tài sản khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải
có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký
đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký QSDĐ.
Pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao QSDĐ dưới hai
hình thức giao đất và cho thuê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp
dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng
loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử
dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy
định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng
đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (khơng thể tách rời) với các loại tài sản cố
định trên đất như: nhà ở và các loại cơng trình trên đất, cây lâu năm,...Các loại tài
sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường
hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở
hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu
tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta
không thể khơng tính đến đặc điểm này.

- Đặc điểm của đăng ký đất đai là phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi
hành chính từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy Nhà nước được tổ chức thành 04 cấp: Trung ương,
tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với
nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ
chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất
đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước
của dân, do dân, vì dân”.

5

download by :


- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất
ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các cấp có thẩm
quyền xét duyệt đăng ký, cấp GCN QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho
cán bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính cấp xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống
hồ sơ địa chính. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.1.2.3. Các loại hình đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá
trị pháp lý như nhau. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu:
Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất
đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại GCN nào (GCN

QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, GCN QSDĐ quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử
dụng. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu có
đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
Một là: Tính chất cơng việc là Nhà nước xem xét công nhận QSDĐ đối với
trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng
đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục
đăng ký lần đầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ
nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và
xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử
dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên GCN.
Hai là: Kết quả của đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp GCN cho người sử
dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện.
- Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất:

6

download by :


Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về nội
dung đã ghi trên GCN. ( Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu:
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã
xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên
quan đến QSDĐ hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy

định của pháp luật; do đó tính chất cơng việc của đăng ký biến động là xác
nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định của pháp luật.
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.1.3. Khái quát về Văn phòng Đăng ký đất đai
- Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên
cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài ngun và
Mơi trường và các Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Mơi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con
dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Văn phịng Đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài
sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ
địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin
đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
- Văn phịng Đăng ký đất đai có Chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai được thực hiện chức
năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai theo quyết định
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Kinh phí hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện theo quy
định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập. (Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Đất đai).
2.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Đăng ký đất đai ở Trung Quốc
Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa: “Luật quản lý nhà
đất đô thị nước CHNDTH” để xây dựng chế độ đăng ký đất đai, duy trì và bảo hộ

7

download by :


chế độ công hữu XHCN về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền lợi về đất đai, nay ban hành bản quy chế này.
Đăng ký đất đai là việc Nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về QSDĐ
thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, QSDĐ thuộc sở hữu tập
thể và các quyền lợi khác về đất đai.
Quyền lợi khác về đất đai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền
lợi khác ngồi quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền
cho thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hành chính quy định
phải đăng ký.
Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất
đai. Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời
gian nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực
thuộc hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nói đến việc
đăng ký ngồi việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu đất
và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử
dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai…
Người sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước, người sở hữu đất đai tập thể,
người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin đăng ký
đất đai theo bản quy tắc này.
Khi xin phép đăng ký, người xin phép có thể uỷ quyền cho người đại diện.
Khi uỷ quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn được uỷ quyền.
QSDĐ, quyền sở hữu đất và các quyền khác đã đăng ký theo pháp luật thì
được pháp luật bảo hộ, mọi đơn vị và cá nhân không được xâm phạm.
Đơn vị hành chính cấp huyện tổ chức tiến hành đăng ký đất đai. Cơ quan
địa chính của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể.
Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:
- Xin phép đăng ký đất đai;

- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ);
- Thẩm định thuộc quyền;
- Ghi sổ đăng ký;
- Phân phát hoặc đổi GCN đất đai.

8

download by :


Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai tồn quốc.
Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký
đất đai trong địa phương mình.
Chế độ đăng ký tài sản nhà đất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế độ
đăng ký kiểu Đức. Tuy nhiên do đặc điểm của mình, nên khái quát lại chủ yếu có
các mặt sau:
- Việc đăng ký tài sản nhà đất do cơ quan đăng ký khác nhau tiến hành. Tài
sản nhà đất gồm: đất các cơng trình xây dựng trên đất đó và các vật dụng khác
kèm theo cấu thành. Đã là tài sản thì nhà cửa và đất đai không thể tách ra được,
do đặc điểm không tách được đó nên việc đăng ký sản quyền nhà và đất phải tiến
hành một lần, GCN cũng chỉ lĩnh cùng một giấy.
- Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất là đăng ký động thái quyền lợi về nhà
đất. Đương sự phải theo pháp luật để đăng ký quyền có được, sự thay đổi và việc
mất đi quyền lợi nhà đất, nếu khơng qua đăng ký thì khơng phát sinh hiệu lực về
pháp luật, không thể đối kháng với người thứ 3. Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà
đất có hiệu lực bắt buộc: quyền lợi về nhà và đất khi đã được cơ quan đăng ký
ghi trên giấy đăng ký thì quyền lợi đó có hiệu lực tuyệt đối về mặt pháp luật đối
với người thứ 3, quyền lợi đó khơng thể xố bỏ đi được.
- Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất thực hiện theo chế độ đăng ký bắt
buộc. Sau lúc đăng ký quyền lợi nhà đất, nếu quyền lợi muốn chuyển đổi, thay

đổi thì người có quyền lợi phải xin đăng ký, nếu không đăng ký thì quyền lợi đó
khơng được pháp luật bảo vệ và cũng phải chịu trách nhiệm tương ứng với pháp
luật. Khi Điều 18, Điều 19 của Luật "Biện pháp tạm thời về quản lý sản tịch sản
quyền nhà cửa ở thành thị" quy định: "Nếu không theo bản biện pháp này để
xin phép đăng ký sản quyền nhà cửa thì việc sở hữu, chuyển dịch, thay đổi và
xác định các quyền lợi khác về sản quyền nhà cửa đó đều khơng có hiệu lực".
Vi phạm các quy định của bản biện pháp này thì cơ quan chủ quản hành chính
về nhà đất của Chính phủ nhân dân cấp huyện trở lên căn cứ vào tình tiết để xử
phạt hành chính. Điều 69 của "Quy tắc đăng ký đất đai" quy định: nếu không
theo quy định, kịp thời xin phép đăng ký thay đổi đất đai thì ngồi việc xử lý vi
phạm về chiếm đất ra, cịn xem tình tiết nặng nhẹ, báo cáo lên Chính phủ cấp
huyện trở lên mà được phê chuẩn thì xố bỏ việc đăng ký và GCN đất đai.
(BTNMT, 2012).

9

download by :


2.2.2. Đăng ký đất đai và bất động sản của Australia
Đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ
quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều
phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền Bang và chuyển
dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm
1857 tại Bang Nam Australia là Robert Richard Torrens, sau này được biết đến là
Hệ thống Torrens. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này
vào áp dụng tại các Bang khác của Australia và New Zealand, và các nước khác
trên thế giới như Ai Len, Anh.
Ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại VPĐK và 1 bản giao chủ

sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của
GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở
hữu. Ngày nay, tại Văn phịng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS
mà mình đang có nhu cầu mua.
Đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của
Australia:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước.
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi.
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ
hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng.
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra,
tham khảo .
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng.
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
(BTNMT, 2012).
2.2.3. Đăng ký đất đai và bất động sản của Anh
Đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài
sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn

10

download by :


phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác phân theo khu vực (địa hạt)
phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động
của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ

thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội bộ
để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng
dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ
sung vào năm 2009. Trước năm 2002 VPĐK đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất
động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó. Tuy
nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động
theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ VPĐK nào
trên lãnh thổ Anh.
Điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về
đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều
phải đăng ký tại VPĐK đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của
chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống
đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối
mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do
VPĐK đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và
Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm
đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất
dưới dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở
hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...). (BTNMT, 2012).
2.2.4. Đăng ký đất đai và bất động sản của Hoa Kỳ
Hoa Kỳ có Luật đăng ký và hệ thống thi hành hồn chỉnh. Bất kì yếu tố nào
về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký
ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục
đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất
đai. Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại.
Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người

11

download by :


đăng ký. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho
C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo Luật cộng đồng
ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng ký trước B thì C có
quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức
phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời
cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký
trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được
bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển
nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa
nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả
mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng,
khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế
ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có
thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất
hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên
theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên Bang. Các
điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề
về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại:
quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc
nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký
trước: một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù

cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để
thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: khơng dành quyền ưu tiên cho trình tự
đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh
chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an tồn
về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển
lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với
người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải

12

download by :