(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá tình hình giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN QUANG MINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học :

PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019

download by :

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 16 tháng 09 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Minh

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa

Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình
học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND huyện Gia Lâm
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 16 tháng 09 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Minh

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục sơ đồ, biểu đồ ............................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix

Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................................ 4
2.1.

Cơ sở lý luận về tranh chấp đất đai .................................................................... 4

2.1.1.

Một số khái niệm ................................................................................................ 4

2.1.2.

Phân loại tranh chấp đất đai ................................................................................ 7

2.1.3.

Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai ........................................................ 10

2.1.4.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ........................................................ 13

2.1.5.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính cấp
huyện ................................................................................................................. 15

2.2.

Cơ sở thực tiễn của giải quyết tranh chấp đất đai của một số nước trên thế giới ..... 16

2.2.1.

Anh ................................................................................................................... 17

2.2.2.

Mỹ ..................................................................................................................... 17

2.2.3.

Trung Quốc ....................................................................................................... 18

2.2.4.

Hàn Quốc .......................................................................................................... 19

2.2.5.

Bài học kinh nghiệm về giải quyết tranh chấp đất đai tại các nước nghiên cứu ...... 19

2.3.

Tình hình nghiên cứu đến đề tài luận văn......................................................... 21

iii

download by :


2.4.

Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn của cả nước và thành
phố Hà Nội........................................................................................................ 22

2.4.1.

Tình hình giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn của cả nước ............... 22

2.4.2.

Tình hình giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
từ năm 2014 - 2018 ........................................................................................... 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 25
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 25

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 25

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 25

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 25

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm, thành phố
Hà Nội............................................................................................................... 25

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội........................................................................................................ 25

3.4.3.

Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai huyện Gia Lâm giai đoạn 2014 2018 .................................................................................................................. 25

3.4.4.

Đánh giá những vấn đề tồn tại về thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai
trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2014 - 2018 ......................................... 26

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh
chấp đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm, TP Hà Nội ...................................... 26

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 26

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 26

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 26

3.5.3.

Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ............................................... 27

3.5.4.

Phương pháp chuyên khảo ................................................................................ 28

3.5.5.

Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, đồ thị ....................................................... 28

Phần 4. Kết quả nghiên cứu........................................................................................................ 29
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm, thành phố
Hà Nội............................................................................................................... 29

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29

4.1.2.

Điều kiện lịch sử ............................................................................................... 31

4.1.3.

Điều kiện kinh tế............................................................................................... 31

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Gia Lâm ...... 34

iv

download by :


4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội........................................................................................................ 35

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội năm 2018 ............ 38

4.3.

Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai huyện gia Lâm Giai đoạn 2014 2018 .................................................................................................................. 43

4.3.1.

Tình hình tranh chấp đất đai tại huyện Gia Lâm .............................................. 43

4.3.2.

Thực trạng giải quyết tranh chấp về đất đai huyện Gia Lâm giai đoạn
2014 - 2018 ....................................................................................................... 45

4.4.

Đánh giá những vấn đề tồn tại về thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai
trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2014 - 2018 ......................................... 58

4.4.1.

Những kết quả đạt được.................................................................................... 58

4.4.2.

Những mặt tồn tại, hạn chế ............................................................................... 60

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh
chấp đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ........................... 62

4.5.1.

Giải pháp tổ chức cán bộ về công tác xử lý, giải quyết đơn thư về tranh
chấp đất đai để nâng cao hiệu quả của hoạt động tiếp dân, giải quyết kịp
thời những thắc mắc khiếu nại về tranh chấp đất đai ....................................... 62

4.5.2.

Phân định rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân
dân và Ủy ban nhân dân ................................................................................... 63

4.5.3.

Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, tăng cường cơng tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................. 64

4.5.4.

Giải pháp tăng cường cơng tác hịa giải cấp cơ sở ........................................... 64

4.5.5.

Giải pháp tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về
Luật đất đai nhằm nâng cao nhận thức, hiểu biết của nhân dân về pháp luật
và Luật đất đai qua đó hạn chế những vấn đề về tranh chấp đất đai .................... 65

Phần 5. Kết luận và kiến nghị..................................................................................................... 66
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 66

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 67

Tài liệu tham khảo ............................................................................................................................ 68
Phụ lục ............................................................................................................................................ 71

v

download by :

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TAND

Tòa án nhân dân

TCĐĐ

Tranh chấp đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

vi

download by :

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Bảng tổng hợp hồ sơ tiếp nhận và xử lý tranh chấp đất đai năm 2017 ...... 23
Bảng 4.1. Bảng cơ cấu ngành của huyện Gia Lâm theo báo cáo thống kê của
UBND các xã, thị trấn từ năm 2015 đến năm 2018 ..................................... 32
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2018 ...................................... 38
Bảng 4.3. Tổng hợp các dạng tranh chấp về đất đai ở huyện Gia Lâm giai đoạn
2014 - 2018 .................................................................................................. 43
Bảng 4.4. Tổng hợp số lượt tiếp dân, số đơn thư về tranh chấp đất đai của cơ
quan hành chính huyện Gia Lâm tiếp nhận từ 2014 - 2018 ......................... 45
Bảng 4.5. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai giai đoạn 2014 - 2018.......................... 49
Bảng 4.6. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Gia Lâm giai đoạn
2014 - 2018 .................................................................................................. 50

Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả giải quyết tranh chấp đất đai và ý kiến của người
dân về tranh chấp đất đai ............................................................................. 52
Bảng 4.8. Tổng hợp ý kiến của cán bộ, công chức về công tác giải quyết tranh
chấp đất đai .................................................................................................. 56

vii

download by :


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 4.1.

Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ........................ 29

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2018 ......................................... 42

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Quang Minh

Tên luận văn: Đánh giá tình hình giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn huyện
Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá, phân tích, trình bày giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện

Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp đất

đai trên địa bàn nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Nhằm thu thập các tài liệu, số liệu

tại các cơ quan, đơn vị có liên quan đến đề tài tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội;
- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 45 hộ dân tại huyện Gia
Lâm có đơn thư tranh chấp về đất đai và điều tra 15 cán bộ, công chức trực tiếp thực
hiện giải quyết tranh chấp đất đai;
- Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu: các số liệu được xử lý, tổng hợp
và phân tích bằng phần mềm Excel;
- Phương pháp chuyên khảo;
- Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, đồ thị.

Kết quả chính và kết luận
(i) Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm những năm gần đây,
đặc biệt trong giai đoạn 2014 - 2018 đã có những chuyển biến tích cực. Cơng tác ban
hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai được thực hiện
thường xuyên; cơng tác lập và cơng khai lấy ý kiến đóng góp của người dân về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy định; trong giai đoạn 2014 2018, toàn huyện đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất 9.56 ha đất để sử dụng vào
mục đích phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng... Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về
đất đai trên địa bàn huyện vẫn bộc lộ những hạn chế, bất cập nhất định làm nảy sinh
trực tiếp hoặc gián tiếp đến việc tranh chấp đất đai của công dân trên địa bàn huyện.
(ii) Trong giai đoạn 2014 - 2018, việc áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh
chấp về đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm đã dần đi vào nề nếp. Trong đó, đã giải
quyết được 145/152 vụ tranh chấp về đất đai (chiếm 95%). Phần lớn số vụ tranh chấp

ix

download by :


đất đai liên quan đến việc tranh chấp ranh giới sử dụng giữa các chủ sử dụng đất liền kề,
còn lại là tranh chấp ngõ đi chung và việc thừa kế quyền sử dụng đất. Dù vẫn còn những
vụ tranh chấp đất đai tồn tại, chưa giải quyết được dứt điểm nhưng nhìn chung cơng tác
giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm đã cơ bản đáp ứng được yêu
cầu đặt ra của Huyện ủy - HĐND - UBND huyện.
(iii) Trong giai đoạn 2014 - 2018 đã giải quyết xong 95% vụ tranh chấp đất đai.

Bên cạnh đó, có trên 85% người dân được hỏi trả lời trình tự và thời hạn giải quyết
đúng quy định; 95.6% người dân được hỏi trả lợi hài lòng về kết quả giải quyết tranh
chấp đất đai. Có 95.60% ý kiến đánh giá về sự nhiệt tình và 97.8% đánh giá khơng
sách nhiễu với dân, làm đúng chức trách. Ngồi ra, có trên 95% ý kiến đánh giá về sự
chuyên nghiệp của người tiếp công dân. Tuy nhiên, một số xã, thị trấn chưa chú trọng
đến việc giáo dục, thuyết phục hồ giải, có biểu hiện ngại va trạm, làm qua loa đại
khái rồi đùn đẩy vụ việc lên cấp trên. Sự phối hợp giữa các ban ngành, đoàn thể cịn
chưa thực hiện tốt.
(iv) Để nâng cao hiệu quả cơng tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
huyện Gia Lâm cần thực hiện các giải pháp như: tăng cường công tác tuyên truyền, phổ
biến giáo dục pháp luật về tranh chấp đất đai; nâng cao vai trò của cơng tác hịa giải cấp
cơ sở; hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, tăng cường cơng tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất; xử lý dứt điểm các vụ việc tồn đọng, phức tạp, tranh chấp kéo dài.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Author name: Nguyen Quang Minh
Official thesis title: Assessing the situation of land dispute resolution in Gia Lam
district, Hanoi.
Sector: Land management

Code: 8850103

Name of training institution: Vietnam National University of Agriculture
Research purposes
- Assessment, analysis and presentation of land dispute resolution in Gia Lam

district, Hanoi city.
- Proposing some solutions to improve the effectiveness of land dispute
resolution in the study area.
Research Methods
- Method of survey and secondary data collection: In order to collect documents

and data at agencies and units related to the thesis in Gia Lam district, Hanoi;
- Method of surveying primary data: Investigating 45 households in Gia Lam
district having land dispute and investigating 15 officials and public servants directly
handling land disputes;
- Method of processing, aggregating and analyzing data: data are processed,
aggregated and analyzed by Excel software;
- Monograph method;
- Method of illustration by diagrams and graphs.
Main results and conclusions
(i) The situation of land management in Gia Lam district in recent years,
especially in the period of 2014 - 2018 has made positive changes. The promulgation

and implementation of legal documents in the field of land are carried out regularly; the
work of making and publicizing people's opinions on land use plannings and plans
complies with regulations; In the period of 2014 - 2018, the district has changed the
purpose of using 9.56 hectares of land to use for economic development, infrastructure
... However, the state management of land the land in the district area still reveals
certain limitations and inadequacies that arise directly or indirectly to the land dispute of
citizens in the district area.
(ii) In the period of 2014 - 2018, the application of laws in resolving land
disputes in Gia Lam district has gradually gone into order. In particular, 145/152 land
disputes have been resolved (accounting for 95%). The majority of land disputes

xi

download by :


involve disputes over the boundaries of use between adjacent land users, the remaining
were disputes of common lane and inheritance of land use rights. Although there were
still land disputes that had not been resolved yet, in general, the land dispute resolution
in Gia Lam district had basically met the requirements of District Party Committee People's Council, District People's Committee.
(iii) In the period of 2014 - 2018, 95% of land disputes had been completely
resolved. In addition, more than 85% of the people answered the order and time limit
for settlement according to regulations; 95.6% of the respondents were satisfied with the
benefits of land dispute resolution. There were 95.60% of the respondents appreciate the

enthusiasm and 97.8% of the reviews did not harass the people and did their jobs
properly. In addition, more than 95% of the opinions assessed the professionalism of the
citizen reception. However, some communes and towns had not focused on education,
persuading conciliation, showing signs of hesitation and overtaking, through the
speakers and then pushing the case to higher levels. The coordination among
departments and unions had not been well implemented.
(iv) In order to improve the effectiveness of land dispute resolution in Gia Lam
district, measures need to be implemented such as: strengthening the propaganda and
popularization of law on land disputes; enhance the role of grassroots conciliation;
complete the cadastral file system, enhance the work of granting land use right
certificates; deal with cases of backlog, complicated and prolonged disputes.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội tồn tại phổ biến. Đó là những
bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ về đất đai.
Tranh chấp đất đai để lại các hệ lụy xấu, phá vỡ sự đoàn kết trong nội bộ nhân
dân, là nguy cơ tiềm ẩn sự mất ổn định chính trị, trật tự an tồn xã hội và là điều
kiện để các thế lực thù địch tuyên truyền kích động, xuyên tạc, chống phá Nhà

nước... Để ngăn ngừa nguy cơ tiềm ẩn sự mất ổn định chính trị và duy trì khối
đại đồn kết tồn dân, vấn đề giải quyết tranh chấp về đất đai được Nhà nước ta
đặc biệt quan tâm. Trong các đạo luật về đất đai được ban hành như Luật đất đai
năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 đều có các quy định về
giải quyết tranh chấp về đất đai.
Những năm gần đây, tình hình tranh chấp về đất đai ngày càng gia tăng về
số lượng và phức tạp về tính chất, nhất là ở những vùng đang đơ thị hóa. Các
dạng tranh chấp về đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn
chiếm đất; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp
về đất đai trong các vụ án ly hơn... Có rất nhiều ngun nhân dẫn đến tranh chấp
về đất đai như: Việc quản lý về đất đai cịn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm; việc
lấn chiếm về đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và
xử lý kịp thời; về đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài
sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến...
Hiện nay, tranh chấp đất đai ln là vấn đề mang tính thời sự, có những
diễn biến ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất của nhà nước và gây bất ổn
nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội. Thực tiễn cho thấy khơng ít trường hợp
tranh chấp đất đai làm cho vụ việc trở nên gay gắt, kéo dài là do việc áp dụng pháp
luật chưa đúng, chưa phù hợp. Điều này khơng những chưa bảo đảm tính đúng
đắn, nghiêm minh của pháp luật mà còn chưa bảo vệ được quyền và lợi ích chính
đáng của các bên tranh chấp đất đai diễn ra phức tạp ở một số thành phố như:
thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… Vấn đề cơ bản hiện nay là phải từng

bước hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp về đất đai cho phù

1

download by :


hợp với xu thế phát triển xã hội; khắc phục những điểm bất hợp lý, những bất cập
về cơ chế, thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp dẫn đến việc áp
dụng các quy định pháp luật vào thực tế gặp những khó khăn, vướng mắc; nâng
cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp bằng các giải pháp hữu hiệu.
Chính vì vậy, nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh

chấp đất đai nhằm ổn định tình hình chính trị, xã hội. Liên quan đến vấn đề tranh
chấp đất đai, hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai thường xuyên được sửa
đổi, bổ sung, hoàn thiện như quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc
thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án nhân dân (TAND). Tuy
nhiên, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ "dừng
lại" ở mức độ chung chung, nên trên thực tế dẫn đến sự chồng chéo. Để khắc
phục những nhược điểm này, Luật về đất đai năm 2013 đã quy định thẩm quyền
giải quyết tranh chấp về đất đai tương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ
quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn.
Gia Lâm là một huyện ngoại thành nằm ở phía đông thành phố Hà Nội,
chủ yếu là phát triển nhờ đất nông nghiệp nhưng thời gian gần đây với sự phát
triển cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, đất đai trở nên có giá trị kinh tế cao,

với sự quản lý và sử dụng đất của huyện Gia Lâm trong giai đoạn hiện nay còn
những bất cập, chưa đồng nhất từ huyện xuống cơ sở, sử dụng và quy hoạch xây
dựng đất ở, đất nông nghiệp cho người dân còn những mặt tồn tại, chưa thống
nhất đã làm cho việc giải quyết tranh chấp trở nên khá phức tạp như ở một số xã:
xã Ninh Hiệp, xã Bát Tràng, xã Đình Xuyên…
Xuất phát từ thực tế trên, học viên thực hiện nghiên cứu đề tài: "Đánh giá
tình hình giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá, phân tích thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh

chấp đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu tại cơ quan hành chính trên địa
bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

2

download by :


- Phạm vi thời gian: Giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân của công
tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội
qua đó đã đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác giải quyết tranh chấp
đất đai cũng như các huyện có điều kiện tương đồng trên địa bàn nghiên cứu.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần bổ sung, làm rõ, hệ thống hóa những vấn đề lý luận về
giải quyết tranh chấp đất đai, kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai tại một số
nước trên thế giới và xác định được những tồn tại thực tế trong giải quyết tranh
chấp trên một địa bàn huyện ven đô của vùng Đồng bằng sông Hồng.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo

cho sinh viên, cán bộ quan tâm đến công tác giải quyết tranh chấp đất đai. Xác
định được những vấn đề tồn tại chính trong hoạt động quản lý giải quyết tranh
chấp đất đai ở huyện Gia Lâm và đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác giải
quyết tranh chấp đất đai ở địa bàn nghiên cứu.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

2.1.1. Một số khái niệm

2.1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất đai
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai
khác nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ được giao
quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân...thì ở nước ta, hiện tượng tranh
chấp đất đai vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác
quản lý nhà nước về đất đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều
bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội. Nhà nước phải ban hành nhiều
quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên. Vậy tranh chấp đất đai là gì? Khái
niệm này tưởng chừng đơn giản nhưng nhưng lại có nhiều ý nghĩa trong việc
phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải quyết đối với các tranh chấp

đất đai...
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng của Nguyễn Như Ý (2001): “Tranh
chấp: 1. Giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào. 2. Bất đồng,
trái ngược nhau”.
Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chưa
được chính thức giải thích, mà chủ yếu là chỉ được “hiểu ngầm” qua các quy định
của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, quy định về giải quyết các tranh
chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất. Lần đầu tiên Luật Đất đai 2003 đã
định nghĩa “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” (Khoản 26, Điều 4 Luật
đất đai 2003).
Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai là

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhưng, đây là tranh chấp tổng thể các
quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ “đơn lẻ” của
người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp
những quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có được khi tham gia vào các
quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn chưa được chính thức xác định. Bên
cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là “hai hay nhiều bên” cũng không
được xác định rõ ràng: chỉ bao gồm người sử dụng đất hay là tất cả các chủ thể
có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ tranh

4

download by :

chấp đất đai. Chính sự chung chung này đã khiến cho nội dung của tranh chấp
đất đai nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể.
Dẫn chiếu tới quy định của Luật Đất đai năm 2003 về giải quyết tranh
chấp đất đai có thể thấy, các chủ thể tham gia tranh chấp đất đai chỉ bao gồm
những người sử dụng đất. Chính do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt
Nam nên nội dung chính của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ bó hẹp lại là tranh
chấp về quyền sử dụng đất. Nhà nước không thừa nhận và đứng ra là một bên
chủ thể ngang hàng với người sử dụng đất trong các vụ tranh chấp đất đai. Theo
đó, nếu người sử dụng đất thấy quyền lợi của mình bị ảnh hưởng bởi các quyết
định của cơ quan nhà nước, hành vi hành chính của cán bộ cơng chức thì có

quyền khiếu nại theo thủ tục khiếu nại, tố cáo.
Ở một khía cạnh khác, khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2003 cũng có thể
được hiểu ở phạm vi khác. Cụ thể, tranh chấp đất đai là tranh chấp về “quyền” và
tranh chấp về “nghĩa vụ” liên quan đến đất đai của người hiện đang quản lý, sử
dụng đất với những người có liên quan trong quan hệ đất đai. Theo đó, tất cả các
giao dịch dân sự giữa các chủ thể mà đối tượng của giao dịch đó là đất đai, quyền
và nghĩa vụ về đất đều được hiểu là quan hệ đất đai. Và theo cách hiểu này, các
tranh chấp liên quan đến việc thực hiện các hợp đồng về đất đai sẽ được hiểu là
tranh chấp đất đai, chẳng hạn tranh chấp về nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất giữa các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng - nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, hay tranh chấp về quyền yêu cầu trả công trong hợp đồng ủy
quyền quản lý, sử dụng đất… Rõ ràng, các tranh chấp dạng này là những tranh

chấp dân sự thuần túy, và thực tiễn các vụ việc này đều không được các cơ quan
hành chính thụ lý mà được Tịa án nhân dân thụ lý, giải quyết theo thủ tục tố tụng
dân sự.
Định nghĩa tranh chấp đất đai theo Khoản 26, Điều 4 Luật Đất đai 2003;
Khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai 2013 do có nội hàm rất rộng nên đã gây nhiều
cách hiểu khơng chính xác. Nhiều quan điểm đã đồng tình với cách hiểu rằng,
tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Hơn
nữa, các tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
cũng đã từng được quy định cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về thẩm
quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp
liên quan đến những vấn đề quyền sử dụng đất cụ thể chứ không phải tranh chấp đất

5

download by :


đai một cách chung chung. Vì vậy, tranh chấp đất đai cần được hiểu là tranh chấp
quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể giữa các chủ thể trong hoạt động quản lý,
sử dụng đất. Các dạng tranh chấp khác đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất
đai và được giải quyết bởi cơ quan Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Như vậy, nên hiểu tranh chấp đất đai ở nước ta chính là tranh chấp quyền
sử dụng đất hay bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên

quan đến quyền sử dụng đất, vì làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai có thể giúp
xác định chính xác đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai, góp phần áp
dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất, góp phần hồn thiện pháp luật
đất đai, tránh được trường hợp quy định của luật này chồng chéo lên quy định
của luật kia. Hiện nay, ngành tòa án ở nước ta vẫn thống kê các tranh chấp liên
quan đến quyền sử dụng đất vào mục tranh chấp đất đai nói chung. Vì vậy, tranh
chấp đất đai là bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và tất cả các tranh chấp
liên quan đến quyền sử dụng đất và trong điều kiện của nước ta hiện nay, cũng
nên hiểu tranh chấp đất đai chính là tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh
chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì phù hợp hơn.
Như vậy để làm rõ khái niệm về tranh chấp đất đai có thể hiểu như sau:
“Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về

quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai”.

2.1.1.2. Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học của Nguyễn Ngọc Hòa (1999),
"Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân
dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời
truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai".
Theo Trần Minh Hương (2007), việc giải quyết tranh chấp đất đai là tìm
ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu
thuẫn trong nội bộ nhân dân. Trên cơ sở đó, phục hồi các quyền lợi hợp pháp
cho bên bị xâm phạm đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu

quả pháp lý do hành vi của họ gây ra.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy
định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.

6

download by :


Theo điều 202 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh
chấp đất đai tự hồ giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua hồ giải ở

cơ sở”.
Theo các mức độ từ thấp đến cao, có thể xác định giải quyết tranh chấp ở
mức độ thấp nhất là hòa giải.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có những tranh chấp phải thực
hiện hịa giải cơ sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Đó là
các tranh chấp đất đai phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau, cụ thể:
các tranh chấp về quyền chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất; các tranh chấp về tài
sản liên quan đến đất đai; các tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất.
Xét về bản chất thì đây là những tranh chấp dân sự phát sinh giữa những
người sử dụng đất với nhau trong quá trình sử dụng đất, bình đẳng với nhau về
quyền và nghĩa vụ. Nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận ý chí chi phối các
giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi loại tranh chấp này phát sinh

thì việc hịa giải được ưu tiên và khuyến khích áp dụng. Hơn nữa, các tranh chấp
đất đai phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau ban đầu thường là
những bất đồng, mâu thuẫn nhỏ, tính chất đơn giản nên chỉ cần tiến hành hịa giải
là có thể hóa giải các mâu thuẫn này mà chưa phải đưa đến cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để giải quyết.
2.1.2. Phân loại tranh chấp đất đai
Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan
có thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết
và đưa ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất
đai. Việc phân loại có thể dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau như:
- Căn cứ theo mốc thời gian hoặc theo hoàn cảnh lịch sử cụ thể, các tranh
chấp đất đai có thể phân theo tiêu chí về sở hữu tư nhân hay cơng hữu.

- Phân loại theo tiêu chí hành chính hay tranh chấp về kinh tế; dân sự hay
hôn nhân gia đình.
- Dựa theo tính chất vụ việc: Tranh chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
- Căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai.
Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh

7

download by :

chấp đất đai dựa trên tiêu chí tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh
chấp đất đai.
Xuất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền
sở hữu của các bên tranh chấp; căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật
của tranh chấp đất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau
(Mai Thị Tú Oanh, 2013):
Một là, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Là việc
các bên tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai. Loại tranh
chấp này thường là do các bên thực hiện việc chuyển nhượng khi chưa có đầy đủ
điều kiện pháp luật cho phép; thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ
các điều khoản quy định trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp
luật trong khi giao dịch. Hiện nay đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng

nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất trong các vấn đề liên quan đến tranh chấp
đất đai.
Hai là, các bên tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép
quản lý và sử dụng. Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không
thoả thuận được với nhau hoặc là do một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng
trong quá trình đất đai được chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho
thuê lại, cũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo
đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ba là, tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế. Loại tranh
chấp này phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng
khi chết khơng để lại di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp
pháp một phần hay tồn bộ mà các đồng thừa kế lại khơng tự thoả thuận được với

nhau nên khởi kiện ra toà. Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền
với đất, có trường hợp trên đất tranh chấp khơng có tài sản.
Bốn là, tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hơn. Quyền sử dụng
đất có được trong thời kỳ hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao
đất, được tặng cho, khai hoang được Nhà nước thừa nhận hoặc được thừa kế. Khi
ly hôn hai người không tự thoả thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp.
Năm là, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này phát
sinh trong trường hợp trước đây người có quyền sử dụng đất đã cho mượn, cho
thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu

8

download by :


trả, hoặc do theo chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho
người khác nên nay họ khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay
vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng cho đòi lại đất... Loại tranh chấp này
gồm có các dạng sau:
- Tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đã đưa vào tập đoàn
sản xuất, hợp tác xã mà sau đó tập đồn sản xuất, hợp tác xã đã bị giải thể: Loại
tranh chấp này thường phát sinh khi người được tập đoàn sản xuất, hợp tác xã
giao đất (không phải chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trước đây)
được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chủ cũ

kiện đòi lại.
- Tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến chính sách cải tạo xã hội
chủ nghĩa của Nhà nước: Là loại tranh chấp mà nhà, đất của họ trước đây vì
nhiều lý do khác nhau, bị Nhà nước cải tạo xã hội chủ nghĩa và theo chính sách
pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác sử dụng nên nay
họ khởi kiện để đòi lại. Loại tranh chấp này thường có tài sản gắn liền trên đất.
- Tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến việc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ: Nhiều người
Việt Nam định cư ở nước ngồi do khơng đủ điều kiện được đứng tên nhà đất ở
Việt Nam nhưng lại muốn có nhà đất ở Việt Nam nên mua đất và nhờ người thân
đứng tên hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này
thường phát sinh khi người đứng tên hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất nảy lịng tham, tự ý chuyển nhượng đất mà mình đứng tên hộ hoặc khi người
nhờ đứng tên hộ đã đủ diều kiện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và yêu cầu người đứng tên hộ trả lại thì họ khơng chịu trả nên phải khởi kiện
để đòi lại.
- Tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến việc tặng cho quyền sử
dụng đất: Trong giao dịch tặng cho, nhất là tặng cho nhà đất, thường thì người
tặng cho có điều kiện đi kèm. Song song với việc được nhận nhà đất thì người
được tặng cho phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định nào đó, ví dụ như nuôi dưỡng
cha mẹ cho đến khi chết chẳng hạn. Hoặc cha mẹ tặng cho con khi con lập gia đình
với mong muốn vợ chồng con chung sống hịa thuận, hạnh phúc. Loại tranh chấp
này thường phát sinh khi người được tặng cho không thực hiện hoặc không thực
hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với người tặng cho nên người tặng cho kiện đòi

lại hoặc khi vợ chồng con ly hôn, cha mẹ không cho nữa mà đòi lại.

9

download by :


- Tranh chấp đất đai trong trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ:
Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có quyền sử
dụng đất đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người
mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả.
- Tranh chấp địi lại quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất của

dòng họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền. Do hoàn cảnh đất nước, do yếu tố lịch
sử để lại, các cơ sở này được Nhà nước mượn, trưng dụng vào các mục đích khác
nhau khơng trả, nay họ địi lại.
Sáu là, tranh chấp giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện, xã với
nhau. Đây thường là những tranh chấp diễn ra ở các khu vực có vị trí thuận lợi
cho phát triển kinh tế địa phương nhưng tại đây sự phân chia ranh giới hành
chính chưa rõ ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh. Đây là tranh chấp giữa những
người được Nhà nước giao quản lý đất đai.
Bảy là, tranh chấp do việc thực hiện quyền sử dụng đất bị cản trở. Loại
tranh chấp này phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất nhưng lại không thể sử dụng được do bị người khác cản trở.
Tám là, tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi

Nhà nước thu hồi đất. Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ
và diện tích được bồi thường do người sử dụng đất không thoả mãn với mức bồi
thường. Đây là tranh chấp giữa người đại diện chủ sở hữu (Nhà nước), người
được giao quản lý với người sử dụng đất. Loại tranh chấp này cũng là loại tranh
chấp điển hình và gay gắt.
Chín là, tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Các tranh chấp này hiện nay
cũng diễn ra khá phổ biến, đó là tranh chấp giữa việc sử dụng đất vào việc trồng
lúa với việc dùng đất vào việc nuôi trồng thuỷ sản, giữa dùng đất đất trồng cây
hàng năm với dùng đất trồng cây lâu năm, giữa sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất
trồng cây lâu năm với đất thổ cư trong quá trình phân bổ và sử dụng đất. Đây là
tranh chấp giữa người được Nhà nước giao quản lý với người được giao đất.
2.1.3. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai

2.1.3.1. Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, do quan hệ đất đai ở nước ta có nhiều xáo trộn qua các thời kỳ.
Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam
Dân chủ cộng hòa thực hiện cải cách ruộng đất tịch thu ruộng đất của thực dân,

10

download by :


địa chủ, phong kiến chia cho nông dân nhằm xác lập quyền sở hữu tư nhân về đất

đai cho họ. Tiếp đó, những năm 1960 của Thế kỷ XX, Đảng ta phát động phong
trào “hợp tác hóa” vận động nơng dân tự nguyện đóng góp ruộng đất, trâu bị và
các loại tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, tập đồn
sản xuất nơng nghiệp. Theo điều 19 Hiến pháp năm 1980 được ban hành với quy
định đất đai là của Nhà nước thuộc quyền sở hữu toàn dân đã đánh dấu việc hoàn
thành quốc hữu hóa đất đai trong phạm vi cả nước.
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đai có nhiều
biến động phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến (từ năm 1945 - năm 1954),
Chính quyền cách mạng đã tiến hành chia ruộng đất cho nông dân vào các năm
1949 - 1950 và năm 1954. Sau đó, Mỹ hất cẳng Pháp ở miền Nam dựng lên
chính quyền tay sai Ngơ Đình Diệm. Năm 1957, chính quyền Ngơ Đình Diệm đã
tiến hành việc cải cách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” ruộng đất của nông

dân nhằm xóa bỏ thành quả cách mạng về ruộng đất, gây ra những xáo trộn lớn
về quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân. Sau khi thống đất nước (tháng
4/1975), Nhà nước tiến hành hợp tác hóa nơng nghiệp cùng với việc xây dựng
các nông, lâm trường quốc doanh. Những tổ chức này bao chiếm nhiều diện tích
đất nhưng sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Đặc biệt qua hai lần điều chỉnh ruộng
đất vào các năm 1978 - 1979 và năm 1982 - 1983; cùng với chính sách chia cấp
theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số
lượng và mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá.
Trước đây trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế tập trung quan
liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ; đất đai khơng được thừa nhận có giá. Nó chỉ
được coi là một thứ “phúc lợi xã hội” được Nhà nước thay mặt xã hội thực hiện

việc phân phối cho các nhu cầu sử dụng. Khi người sử dụng đất khơng cịn nhu
cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất
đai, “phát canh thu tơ” dưới mọi hình thức bị pháp luật nghiêm cấm. Khi nền
kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động, Nhà nước thực
hiện giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài (gọi chung là người sử dụng đất). Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ
trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Đất đai từ chỗ khơng được thừa nhận có giá
đã được pháp luật xác định khung giá đất và được đem thế chấp hoặc góp vốn

11

download by :


trong sản xuất - kinh doanh… Người sử dụng đất ngày càng nhận thức được giá
trị của đất đai. Đây cũng là một nguyên nhân khách quan làm nảy sinh tranh chấp
đất đai.

2.1.3.2. Nguyên nhân chủ quan
Bên cạnh nguyên nhân khách quan, tranh chấp đất đai còn phát sinh từ các
nguyên nhân chủ quan chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà
nước.Trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp đối với đất đai, Nhà nước

phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt
chẽ và cịn nhiều sơ hở. Có thời kỳ, mỗi loại đất được giao cho một ngành quản
lý: Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý; đất lâm nghiệp do ngành lâm
nghiệp quản lý; đất chuyên dùng thuộc ngành nào, ngành ấy quản lý. Điều này
dẫn đến tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp cũng như với đất
chuyên dùng; xảy ra tình trạng có loại đất do nhiều cơ quan quản lý song cũng có
loại đất khơng do cơ quan nào quản lý.
Nghị định số 404-CP ngày 09/11/1979 của Hội đồng Chính phủ đã quy
định chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Tổng cục Quản lý ruộng đất, giúp
Chính phủ làm cơ sở thống nhất quản lý đất đai trong cả nước. Tuy có nhiều cố
gắng nhưng cơng tác quản lý đất đai vẫn cịn lỏng lẻo, có khi sai phạm. Hồ sơ địa
chính được xây dựng nhưng chưa được “số hóa” hồn tồn và có khơng ít trường

hợp khơng chỉnh lý kịp thời với những biến động của hiện trạng sử dụng đất.
Trước đây, việc đo vẽ bản đồ địa chính chủ yếu dựa vào máy móc, thiết bị lạc
hậu (thậm chí có nơi đo vẽ thủ cơng) nên có sự khác nhau giữa số liệu địa chính
với số liệu đất đai thực tế sử dụng; chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất
còn thấp… nên những trường hợp vi phạm đất đai xảy ra thiếu cơ sở pháp lý để
xử lý.
Thứ hai, chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp
với thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao nộp đất
nơng nghiệp... Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc biệt là đất
trồng lúa ổn định) với chính sách phát triển các khu cơng nghiệp, khu kinh tế,
khu cơng nghệ cao, khu đơ thị mới… cịn bộc lộ sự mâu thuẫn, khơng tương

thích. Hơn nữa, chính sách, pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung

12

download by :