(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện tứ kỳ, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN HẢI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỨ KỲ,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cám ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hải

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Quản lý đất đai, Khoa
Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Văn Quân, là người trực
tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi hồn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Tứ Kỳ, phịng Tài ngun và
Mơi trường huyện Tứ Kỳ, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn
thuộc huyện Tứ Kỳ đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu, bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân
trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tơi trong q trình học tập, nghiên cứu
hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hải

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Thesis abstract................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Một số vấn đề về quyền sử dụng đất .................................................................. 4

2.1.1.

Tổng quan về đất đai .......................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 6

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 9

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới .................... 13

2.2.1.

Một số nước phát triển ...................................................................................... 13

2.2.2.

Một số nước trong khu vực............................................................................... 15

2.3.

Căn cứ pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................... 17

2.3.1.

Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam qua các giai đoạn ................................. 17

2.3.2.

Quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................................................................... 19

2.3.3.

Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực
hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................................................... 26

2.3.4.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam....................................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 37

iii

download by :


3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 37

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 38

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 38

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 39

3.5.3.

Phương pháp tổng hợp, thống kê, so sánh và xử lý số liệu .............................. 40

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................... 41
4.1.

Khái quát về huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương .................................................... 41

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tứ Kỳ .............................................. 41

4.1.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Tứ Kỳ ................................................... 47

4.1.3.

Những thuận lợi và khó khăn của việc quản lý và sử dụng đất ........................ 50

4.2.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải
Dương giai đoạn 2014-2016 ............................................................................. 53

4.2.1.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................ 55

4.2.2.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất .................................. 57

4.2.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ..................................... 59

4.2.4.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................................... 60

4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ............................. 62

4.3.1.

Đánh giá thực hiện quyền chuyển nhượng ....................................................... 62

4.3.2.

Đánh giá thực hiện quyền thừa kế .................................................................... 64

4.3.3.

Đánh giá thực hiện quyền tặng cho .................................................................. 66

4.3.4.

Đánh giá thực hiện quyền thế chấp................................................................... 68

4.3.5.

Đánh giá của cán bộ.......................................................................................... 70

4.3.6.

Đánh giá chung về việc thực hiện quyền của người dân huyện Tứ Kỳ,
tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016 ............................................................... 72

4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Tứ Kỳ ........................................................................................ 74

4.4.1.

Giải pháp về quản lý và đầu tư cơ sở vật chất .................................................. 74

4.4.2.

Giải pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao
dịch đất đai........................................................................................................ 75

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 76
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 76

iv

download by :


5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 77

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 78
Phụ lục .......................................................................................................................... 81

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

DT

Diện tích

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tốc độ phát triển kinh tế của huyện Tứ Kỳ (2014 - 2015 - 2016) ............... 43
Bảng 4.2. Tình hình dân số của huyện Tứ Kỳ (Năm 2014 – 2015 – 2016) ................. 44
Bảng 4.3. Tình hình lao động của huyện Tứ Kỳ (Năm 2014 - 2015 - 2016) ............... 45
Bảng 4.4. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 huyện Tứ Kỳ.......... 47
Bảng 4.5. Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất phi nơng nghiệp huyện Tứ Kỳ năm
2016.............................................................................................................. 48
Bảng 4.6 . Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016.................................................. 53
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện 4 quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên
địa bàn Huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016................................................. 54
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tứ
Kỳ giai đoạn 2014-2016............................................................................... 56
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ giai
đoạn 2014-2016 ........................................................................................... 58
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ giai

đoạn 2014-2016 ........................................................................................... 60
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ giai
đoạn 2014-2016 ........................................................................................... 61
Bảng 4.12. Tổng hợp đánh giá của người dân về thực hiện quyền chuyển nhượng ..... 63
Bảng 4.13. Tổng hợp đánh giá của người dân về thực hiện quyền thừa kế ................... 65
Bảng 4.14. Tổng hợp đánh giá của người dân về thực hiện quyền tặng cho ................. 67
Bảng 4.15. Tổng hợp đánh giá của người dân về thực hiện quyền Thế chấp ................ 69
Bảng 4.16. Đánh giá về khó khăn trong q trình thực hiện quyền của người sử
dụng đất ........................................................................................................ 71

vii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Văn Hải
Tên luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ
Kỳ, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của
pháp luật.

Phương pháp nghiên cứu
+ Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Tứ Kỳ; tình
hình sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Tứ Kỳ.
- Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho tại
huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016.
- Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho của
người sử dụng đất thông qua kết quả điều tra, những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và
nguyên nhân.
- Đề xuất giải pháp để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,
tặng cho được thuận lợi, dễ dàng hơn.
+ Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được thu thập
tại phòng Tài nguyên Mơi trường huyện Tứ Kỳ, phịng Thống Kê huyện Tứ Kỳ, và chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 173 hộ gia đình, cá nhân thực
hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho tại huyện Tứ Kỳ trong giai
đoạn từ 2014-2016. Và điều tra 30 cán bộ liên quan trực tiếp đến việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn Huyện Tứ Kỳ , tỉnh Hải Dương giai đoạn
2014-2016.

viii

download by :


- Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu: Thống kê, tổng hợp tình hình
thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho theo số liệu đã đăng ký làm
thủ tục tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ; sắp xếp, xử

lý số liệu đã thu thập bằng phần mềm Excel 2010.
- Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng để so sánh các số liệu về
việc thực hiện quyền sử dụng đất giữa các đơn vị hành chính cấp xã thuộc Huyện, giữa
các khu vực nghiên cứu và giữa các năm thực hiện đánh giá.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
Tứ Kỳ là một huyện nằm ở phía Đơng Nam của tỉnh Hả Dương g áp vớ Hả
Phịng, có tỉnh lộ 391 nố thành phố Hả Dương- Tứ Kỳ- Quý Cao, và quốc lộ 10 đ Hả
Phịng, Thá Bình. Vớ vị trí địa lý khá thuận lợ là đ ều k ện cơ bản để huyện Tứ Kỳ
giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội với các vùng lân cận.
Việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất
tại huyện Tứ Kỳ đã được thực hiện theo đúng quy định nhưng vẫn cịn một số khó khăn,
tồn tại như: Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản duy nhất chưa được miễn thuế
thu nhập cá nhân; phí thẩm định đăng ký biến động do nhận thừa kế quyền sử dụng đất
còn cao; cán bộ khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ còn gây phiền hà.
Để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho của người sử
dụng đất được thuận lợi hơn, cần thực hiện các giải pháp: Xây dựng cơ sở dữ liệu đất
đai từ Trung ương đến địa phương để cung cấp thông tin về quản lý, sử dụng đất; tiếp
tục cải cách hành chính, giảm thời gian giải quyết hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất; tập huấn nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ.

ix

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Van Hai
Thesis title: Assess the implementation of the rights of land users in Tu Ky district,
Hai Duong province.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Assessment of the implementation of the rights of land users in Tu Ky district,
Hai Duong province.
- Proposing some measures to encourage land users in Tu Ky district, Hai Duong
province to fully and legally implement their rights as prescribed by law.
Materials and Methods
+ Study contents
- Study on the assessment of natural and socio-economic conditions of Tu Ky
district; The situation of land use and change in Tu Ky district.
- The implementation status of the rights of transfer, inheritance, mortgage,
donation in Tu Ky district, Hai Duong province in the period 2014-2016.
- Assess the implementation of the right to transfer, inherit, mortgage, donate of
land users through investigation results, advantages, difficulties, problems and causes.
- Propose solutions to facilitate the transfer, inheritance, mortgage, donation.
+ Study method
Thesis uses the following methods:
- Secondary data collection and survey methods: Secondary data were collected at
Tu Ky district's Natural Resources and Environment Division, Statistics Office of Tu
Ky district, and Tu Ky district land registration office, Hai Duong province.
- Method of primary data collection: Investigate 173 households and individuals
did transfer, inherit, mortgage, donate in Tu Ky district for the period 2014-2016. And
investigate 30 officials directly involved in the implementation of the rights of land
users in Tu Ky District, Hai Duong Province, 2014-2016.
- Method of statistics, data aggregation and processing: Statistics, sum up,
aggregate the situation implementation the right to transfer, inherit, mortgage or donate
according to data already registered for completion of procedures at the Land

x

download by :


registration Office, Tu Ky district, Hai district; Sort and process collected data using
Excel 2010 software.
- Comparison method: This method is used to compare the data on the
implementation of land use rights between the commune-level administrative units in
the district, between research areas, and between the years of implementation.
Main findings and conclusions
Tu Ky district is located in the southeast of Hai Duong province, bordering Hai
Phong, with provincial road 391 linking Hai Duong city - Tu Ky - Quy Cao and
National road 10 to Hai Phong and Thai Binh. With favorable geographic location, it is
the basic condition for Tu Ky district to exchange economic, cultural and social
development with neighboring areas.
The implementation of the rights of transfer, inheritance and mortgage of land
users in Tu Ky district has been implemented in accordance with regulations but still
some difficulties exist such as the case of transfer of sole real estate without exempt
from personal income tax; Fees for appraisal of changes registration in land use
rights inheritance are high; Officials, when receiving and processing dossiers, also
cause troubles.
In order to facilitate the transfer, inheritance, mortgage and donation of land users,
it is necessary to implement the following solutions: Building a land database from
central to local to provide information on land management and use; Continuing
administrative reform, reducing the time for solving the dossiers on the implementation
of land users' rights; Training to improve the capability and efficiency of staff.

xi

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là quà tặng của thiên nhiên ban cho con người, là tài sản vô cùng
quý giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm
bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Việt Nam đang
trong quá trình đổi mới , xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN với
mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. Đất đai trở thành nguồn nội
lực quan trọng để thực hiện CNH-HĐH đất nước. Do đó, việc quản lý đất đai
được Đảng, Nhà nước, các cấp các ngành đặc biệt quan tâm.
Trong quá trình đổi mới từ 1986 đến nay, chính sách, pháp luật đất đai đã
từng bước đổi mới để phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN.
Luật đất đai năm 1993, luật đất đai 2003 tiếp đó là luật đất đai 2013 đã dần đi
vào cuộc sống. Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất là một trong những nội dung đổi mới trong các nội dung quản lý nhà
nước về đất đai ở luật đất đai năm 2003 so với các năm trước và đến luật đất đai
2013 thì các quyền sử dụng đất được cụ thể hóa hơn. Quyền sử dụng đất đã giúp
cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai
góp phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đất nước, giải quyết
được nhiều bức xúc, tạo sự công bằng trong xã hội.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành Luật, việc thực hiện các
QSDĐ ở các địa phương đã phát sinh những vấn đề mới bất cập cần tiếp tục
giải quyết . Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó
có thể quản lý chặt chẽ hơn, uốn nắn kịp thời các sai sót, vi phạm trong quá
trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy
định người sử dụng đất có 7 quyền chung (Điều 166), 7 nghĩa vụ chung (Điều
170) và một số quyền riêng trong các lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, thế

chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, được bồi thường khi nhà nước
thu hồi đất, lựa chọn hình thức giao đất hay thuê đất đối với từng đối tượng sử
dụng đất cụ thể. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, vẫn có nhiều trường hợp
người sử dụng đất chưa nắm vững và thực hiện chưa tốt các quyền và nghĩa vụ
của mình. Bên cạnh đó việc quản lý của cơ quan quản lý sử dụng đất cũng chưa
bao quát được hết các trường hợp vi phạm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.

1

download by :


Chính vì vậy việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người
sử dụng đất nhằm phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong
việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết.
Tứ Kỳ là một huyện nằm ở phía Đơng Nam của tỉnh Hả Dương g áp vớ Hả
Phịng, có tỉnh lộ 391 nố thành phố Hả Dương- Tứ Kỳ- Quý Cao, và quốc lộ 10
đ Hả Phịng, Thá Bình. Với vị trí địa lý khá thuận lợi là điều kiện cơ bản để
huyện Tứ Kỳ giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội với các vùng lân cận.
Những năm qua, việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ
được thực hiện khá nghiêm túc, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân
chủ, cơng khai. Tuy nhiên vẫn còn nhiều tồn tại và vi phạm trong quá trình sử
dụng đất như: người sử dụng đất không thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN;
được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận, giao dịch mua bán quyền sử dụng
đất không thông qua chi nhánh Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, khơng
thực hiện nghĩa vụ tài chính trong q trình thực hiện chuyển đổi, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ... Những vấn đề nêu trên cần được tìm hiểu, đánh giá
đúng thực trạng để đề ra các giải pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên tơi chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện

quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo
quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được giới hạn trong khơng gian hành
chính huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương.
- Phạm vi về thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2014-2016, trên địa bàn
huyện Tứ Kỳ, người dân chủ yếu thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế, thế chấp nên đề tài chỉ tập trung vào việc điều tra sâu và đánh giá 04
quyền là: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ.

2

download by :


1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học:
+ Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của
người sử dụng đất;
+ Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có
thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần
thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Tứ Kỳ được
hiệu quả;

+ Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất
đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Tổng quan về đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Wilian Perty khái quát “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi cuả cải
vật chất”.
Điều đó có nghĩa khơng thể có của cải nếu khơng có lao động và đất đai. Vì
vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất
đai là một tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được. Đất đai và giá trị sử dụng của
nó tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Cùng
với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt và chăn
ni mà cịn được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như công nghiệp và
dịch vụ. Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trò của đất đai càng mở
rộng. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai khơng cịn đơn thuần là một
tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia.
Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho
sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia,

đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền
quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng
nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hồn toàn và đầy đủ của
quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là cơ sở vật chất để một quốc gia tồn tại và phát
triển, duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhất
định, là nền tảng của trật tự pháp lý quốc tế nhất định. Bảo vệ đất đai chính là
bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù nó khơng gắn với giá trị
kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân
mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai là mối
quan tâm hàng đầu của nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình chính trị

4

download by :


xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp không những đảm
bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà cịn tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế
phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp của mình, vấn
đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, địi hỏi nhà nước trong từng thời kỳ phải
có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần
của con người. Đất đai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, địa hình, điều
kiền tự nhiên...góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người. Sự khác
nhau về truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các châu lục, giữa các
quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ
ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, tính kinh tế, chính
trị đến văn hóa, tinh thần, vai trị của đất đai là không thể phủ nhận và không

thể thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, khơng
ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này địi hỏi nhà nước phải
thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu
quả nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá
này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại và
trong tương lai.
Nếu xem xét đất đai theo phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên
có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí
hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số
lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968), xem đất như một vật thể sống vì trong
nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật...do đó đất cũng
tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hoá và già cỗi.
Tuỳ thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu
hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
ln ln mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng như chính là
tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Mỗi vật mang lại có
tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc,
giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.

5

download by :


Như vậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy đủ như sau: “ Đất là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên
hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất, các dạng thổ

nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn);
lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và
động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các
hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”. (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Theo Nguyễn Đình Bồng (2010), đất có các vai trị cơ bản như: khơng
gian; vị trí địa lý; cộng đồng; lãnh thổ; sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn
vốn; môi trường.
2.1.2. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2005) . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

6

download by :


+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã
hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội – nghề nghiệp (Bộ Luật dân sự, 2005).
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở
hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu
cơng. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ
sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,
cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình
thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được

khẳng định ở Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố
trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai
sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể
hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy
định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai

7

download by :


hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để
phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều
7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ
sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự

chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất
khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ
thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên
từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng
đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ
đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất: Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải phân bổ, bố trí cho
tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào các mục
đích. Như vậy, QSD đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất của Nhà nước trong trường
hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).

8

download by :


Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ,
thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương
thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật

(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người
dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn
dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ
có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người người sử dụng đất không phải là
một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là các đồng chủ sở hữu đối
với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có
QSDĐ. Thơng qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người
dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm
1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay
nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Luật đất đai, 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng
đất” (Bộ Luật Dân sự, 2005).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà
luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?
Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
tồn dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà

9

download by :


nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy
thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay
cho thuê đất ? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai, 2003). Đây không phải là
quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai, 2003).
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thơng

qua Luật đất đai năm 2013. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới
về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời
kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN,
hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước.
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan
trọng, trong đó các quyền của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi cịn 8 quyền
sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật đất đai, 2013).
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác

10

download by :


thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền
của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 7 quyền chung
gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng, giảm 01 quyền là do người sử
dụng đất khơng có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất được chuyển sang thành quyền chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê
khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất.
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện
lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền

định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển
đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền theo thỏa thuận. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước
có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

11

download by :


- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển

thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Đào
Trung Chính, 2005).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Đinh
Dũng Sỹ, 2003).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng
nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất : Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng
giá trị quyền sử dụng đất (Luật Đất đai, 2003).

12

download by :


2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
2.2.1. Một số nước phát triển
2.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp,
sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản
sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho

người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán
(ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác nhận của
cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,
hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền

13

download by :