(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng giá đất ở tại một số xã, phường phía tây thuộc thành phố yên bái giai đoạn 2014 2018​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ ĐỨC MINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT Ở
TẠI MỘT SỐ XÃ, PHƯỜNG PHÍA TÂY THUỘC
THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ ĐỨC MINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT Ở
TẠI MỘT SỐ XÃ, PHƯỜNG PHÍA TÂY THUỘC
THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên – 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Lê Đức Minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý
báu của tập thể và cá nhân trong và ngồi Trường Đại học Nơng Lâm Thái
Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thị Lợi là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và hồn thành luận văn. Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Văn
phịng đăng ký đất đai tỉnh Yên Bái và các cơ quan ban ngành khác có liên quan
tạo điều kiện cho tơi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận
văn này
Tơi xin được bày tỏ lịng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, q báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Đức Minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài. ............................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. .................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài. ......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài.......................................................... 4
1.1.1. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ......................... 4
1.1.2. Tổng quan về giá đất. .............................................................................. 8
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. ........................................................ 13
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất: ............................................... 17
1.1.5. Các phương pháp định giá đất............................................................... 20
1.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam. .................................... 23
1.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới. ............................................................ 23
1.2.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam. ........................................................ 27
1.2.3. Công tác định giá đất tỉnh Yên Bái........................................................... 32
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34
2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. .............................. 34

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :

iv

2.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng
giá đất ở tại một số xã, phườngphía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
giai đoạn 2014 – 2018. .................................................................................... 34
2.3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường
phía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. .............. 34
2.3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành
phố Yên Bái..................................................................................................... 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp. ....................... 35
2.4.2 Phương pháp điều tra, chọn điểm nghiên cứu........................................ 35
2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích ...... 37
2.4.4 Phương pháp chuyên gia. ....................................................................... 37
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................... 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.. 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ................................................................................ 38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế ................................................................. 41
3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động
đến việc sử dụng đất. ....................................................................................... 45
3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở một số xã, phường phía Tây
trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018. ................................. 53
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tác động
tới một số phường, xã phía Tây thành phố Yên Bái giai đoạn năm 2014 2018 ................................................................................................................. 53
3.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Yên Bái
giai đoạn năm 2014 – 2018 ............................................................................. 61

3.2.3. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở
trên thị trường tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. ....................... 65
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai
đoạn 2014 – 2018: ........................................................................................... 72
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN

download by :




v

3.3.1. Yếu tố vị trí. .......................................................................................... 72
3.3.2. Yếu tố khả năng sinh lợi. ...................................................................... 73
3.3.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng. ............................................................................. 73
3.3.4. Yếu tố dân số. ........................................................................................ 75
3.4. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố
Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. ...................................................................... 75
3.4.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái............... 75
3.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai
đoạn 2014 – 2018. ........................................................................................... 76
3.5. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành
phố Yên Bái..................................................................................................... 80
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật. ...................................................... 80
3.5.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ........ 81
3.5.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật.......................................................... 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 86

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Yên Bái năm 2018 ........... 49
Bảng 3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Hợp Minh
giai đoạn 2014 - 2018 .................................................................... 57
Bảng 3.3. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại xã Âu Lâu đoạn
2014 - 2018.................................................................................... 59
Bảng 3.4. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại xã Giới Phiên đoạn
2014 - 2018.................................................................................... 60
Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường tại phường Hợp Minh giai đoạn
2014 - 2018.................................................................................... 62
Bảng 3.6. Giá đất ở trên thị trường tại xã Âu Lâu giai đoạn 2014 – 2018 ..... 63
Bảng 3.7. Giá đất ở trên thị trường tại xã Giới Phên giai đoạn 2014 – 2018............64
Bảng 3.8: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị
trường tại phường Hợp Minh giai đoạn 2014 - 2018 .................... 67
Bảng 3.9: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị
trường tại xã Âu Lâu giai đoạn 2014 - 2018 ................................. 69
Bảng 3.10: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị
trường tại xã Âu Lâu giai đoạn 2014 - 2018 ................................. 71
Bảng 3.11: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất tại thành phố
Yên Bái qua ý kiến của người dân ................................................ 76
Bảng 3.12: Ý kiến của người dân về ban hành giá đất tại Yên Bái ................ 77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Trong q trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, Trong quá trình đổi mới
của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh
và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hố, trong đó đất đai là một trong
những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách
phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát
triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động
sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt
khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà

nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác,
giá đất là cơng cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình và nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các
loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường "giá đất" được hình thành và vận
động theo các quy luật hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh, ... (Hồ Thị Lam Trà, 2005).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




2

Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau
như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính
sách của nhà nước về đất đai, ..v.v Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá
đất ln có sự dao động và chênh lệnh lớn so với mức giá mà nhà nước ban
hành.
Theo GS. Đặng Hùng Võ (2007) thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do
Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều
nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người
giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu
kiện, v.v... Những hệ luỵ của sự thiếu đồng nhất này khơng chỉ trong phạm vi
tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền
vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Yên Bái đang trong quá trình đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố,

tốc độ đơ thị hố của thành phố diễn ra rất nhanh, giá đất luôn ln biến động
và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp
trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải toả, tái định cư cho người dân khi
thu hồi đất, nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, giao đất, v.v... dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn đối
với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội và tình hình
an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình trạng trên,
trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, được sự nhất trí của Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Lợi tôi
thực hiện nghiên cứu đề tài luận văn: "Đánh giá tình hình biến động giá đất ở
và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số xã, phường phía tây
thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018" .
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




3

Đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại một số xã, phường phía tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn
2014 – 2018. Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác
quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái. Cụ thể tập trung
nghiên cứu các vấn đề sau:

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018
- Đánh giá thực trạng của giá đất ở tại một số phường, xã phía Tây
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường, xã
phía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành
phố Yên Bái.
3. Ý nghĩa của đề tài.
- Ý nghĩa khoa học.
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn.
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong
cơng tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài.
1.1.1. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất
1.1.1.1. Vai trị của định giá đất.
*. Phạm vi định giá đất
Khơng thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như
không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản
xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành cơng việc
định giá. Vì vậy định giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử
dụng được xác định, tại một thời điểm xác định.
*. Mục tiêu định giá đất
Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định
giá của tài sản trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn
trước khi tiến hành định giá đó là tài sản cần được xác định là loại giá trị nào:
giá thị trường, giá có thể chấp nhận, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng
nhằm phục vụ cho mục đích gì.
- Làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ;
- Tính tiền khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng
giá trị quyền sử dụng đất;
- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;
- Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi,
chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất,...
*. Vai trò của định giá đất
Như vậy định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng đóng vai trị
rất quan trọng trong nền kinh tế, thơng qua kết quả định giá nó giúp cho nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :

5

nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh
doanh và trong các giao dịch dân sự khác.
1.1.1.2. Vai trò quản lý của nhà nước về giá đất.
Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng,
sức mua đối với hàng hố đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con
người. Giá trị bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:
- Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khống sản), vị
trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng.
- Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội;
- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mơ gia đình, sự phân bố tự
nhiên của các nhóm xã hội;
- Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản
phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng;
- Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch,
kế hoạch, chính sách mơi trường.
Trong đó vai trị của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các
phương diện sau:
- Nhà nước điều tiết giá thơng qua các chính sách kinh tế vĩ mô.
Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu mà còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố khác như: định hướng phát triển kinh tế quốc dân, xu hướng
đổi mới cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng, sự hình thành các trung tâm công
nghiệp, thương mại và du lịch.
- Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý
Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung
cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thơng qua cơ chế,

chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị
trường nhà đất. Mặt khác, nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất
bằng việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




6

- Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng:
việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó,
bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp
nhân dân, đảm bảo cơng bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu
quả kinh tế cao và phát triển bền vững.
1.1.1.3. Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá đất.
Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế
phát triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được
chế định lại. Luật Đất đai năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi tại điều
12 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác
định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Từ năm 1993 đến nay Nhà
nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất,
quy định khung giá các loại đất, điển hình l

- Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng
đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




7

- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc
phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà
nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy
định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định
giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




8

Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban ngành

liên quan như Bộ Tài nguyên Mơi trường, Bộ Tài chính … Giai đoạn 2014 2018, tỉnh Yên Bái cũng đã ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa
bàn tỉnh như:
- Quyết định số 35/2013/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2013 của
UBND tỉnh Yên Bái về việc ban hành quy định về phân loại đường phố, vị trí
và bảng giá các loại đất tại tỉnh Yên Bái năm 2014.
- Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của
UBND tỉnh Yên Bái về việc ban hành quy định bảng giá đất năm 2015.
- Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 15 tháng 9 năm 2017 tỉnh
Yên Bái về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định bảng giá đất năm
2015 tại tỉnh Yên Bái.
1.1.2. Tổng quan về giá đất.
1.1.2.1. Khái quát chung về giá đất.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến
đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, ...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá tri của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong khơng gian và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hồ giá trị hiện hành của địa tơ
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :

9

bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định".
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003: “Giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp
định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất
được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 của năm đầu kỳ" .
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản
đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có
thể nói đất đai là vơ giá vì nó khác với mọi loại hàng hố khác. Do vậy, khó thể
tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá
bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong
những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ
giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình

thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất
do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của
Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau,
trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, cịn giá đất thị
trường ln ở trạng thái động.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




10

1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.
*. Địa tô.
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai. Trong
việc xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng đất của chủ đất
trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát.
Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng đất - địa
chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể
trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê
đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để
được sử dụng đất của chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho
chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả trước tính theo
từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan
khơng phụ thuộc vào chủ đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về lợi
nhuận trong toàn nền kinh tế. Đó là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai
của chủ đất. Quyền đó đem lại cho chủ đất một lợi ích cụ thể.
Như vậy địa tơ là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về

mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho chủ sở hữu đất đó. Khoản tiền mà nhà
tư bản phải trả cho chủ đất trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tơ.
Nhưng xét về bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: Địa tô là một khoản tiền mà nhà
tư bản phải trả cho chủ đất. Trong địa tơ có địa tơ chênh lệch 1 và địa tô
chênh lệch 2.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tơ chênh lệch có thể tính
theo cơng thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dơi ra ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




11

Địa tơ trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hưởng rất lớn. Địa tơ tăng lên khơng phải chỉ do tình hình nhân khẩu
tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng
lên.

*. Lãi suất ngân hàng.

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước
khi quyết định đầu tư, điều đầu tiên người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế
đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do
ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình
qn trong khoảng thời gian tương đối dài.
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì
khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào
ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất
ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn
bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lợi lớn hơn thu nhập do lượng tiền
bán đất gửi vào ngân hàng.
Dựa trên kết quả của những cơng trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

*. Quan hệ cung - cầu.
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Do đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
khơng gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :

12

càng tươi tốt chứ khơng bị hao mịn như các loại hàng hố thơng thường khác. Vì
vậy quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hố khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu
vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỉ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương,
khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp,...

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khơng thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các
yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :

13

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như
việc có thế điều tiết giá đất thơng qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung
cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta
có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà
nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất
do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà
nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường
để tính giá của thửa đất (cơng tác đấu giá QSDĐ).

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2, minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng
đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của
nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D
lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định,
nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế
tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.3.1. Các yếu tố tự nhiên
Nhóm các yếu tố tự nhiên như vị trí, hình dạng, kích thước. Khả năng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

download by :

14

sinh lợi phụ thuộc nhiều vào vị trí của thửa đất. Vị trí mang lại khả năng sinh
lợi càng cao thì giá trị của thửa đất càng cao.Vị trí nằm tại trung tâm đơ thị
thường có giá trị lớn hơn những vị trí cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ thửa đất cũng ảnh hưởng
đến giá đất. Kích thước và diện tích thửa đất được coi là phù hợp, tối ưu khi nó
thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể.
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trị quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đơ thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
Điều kiện tự nhiên về thiên nhiên, môi trường cũng ảnh hưởng trực
tiếp đến giá trị bất động sản. những thửa đất nằm ở những vùng thường hay
bị sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt, hay mơi
trường bị ơ nhiễm) thuờng có giá thấp
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thơng, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đơ thị…. Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị.
1.1.3.2. Các yếu tố kinh tế.
Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Tổng sản phẩm quốc gia;

- Thu nhập bình qn đầu người;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




15

- Tiết kiệm cá nhân;
- Quy luật cung cầu;
- Sự phát triển kinh tế trong vùng: giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng; mức độ
tăng trưởng GDP hàng năm; tỷ lệ lãi suất tín dụng; tỷ lệ lạm phát;…
- Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ
thống đường giao thơng, hệ thống cung cấp điện, cấp thốt nước… giá đất sẽ cao
nếu nơi đó những yếu tố trên được đầu tư xây dựng tốt. Hoặc ở những khu vực có
điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể
thao, khu dân cư tập trung dân trí cao và các dịch vụ công cộng khác ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tác động đến hoạt động kinh doanh ,… thì
giá đất sẽ cao hơn ở những nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội kém hơn.
- Khả năng mang lại thu nhập của thửa đất trong vùng: hiện trạng sử
dụng đất, thu nhập hàng năm của một đơn vị diện tích đất; số lượng các lơ,
các thửa đất trong vùng; mức giá bình quân các loại đất; tỷ lệ thuế và mức
thuế suất.
Đối với Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất và
ảnh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động.
- Cung về đất trên thị trường ln mang tính khơng gian và thời gian,
trong đó tính chất khơng gian mang tính đặc thù. Xét trên phương diện tổng
thể, khả năng cung về đất trên thị trường của một địa phương mang tính cố

định cả về số lượng lẫn vị trí. Đối với từng loại đất cụ thể thì khả năng cung
về đất là tương đối.
- Cầu về đất nói lên nhu cầu sử dụng đất và khả năng thanh tốn của
người có nhu cầu. Cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả đất đai,
thu nhập người tiêu dùng, yếu tố pháp lý và những yếu tố tâm lý cũng có ảnh
hưởng rất lớn đến giá cả đất đai hiện nay.
- Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống giao thơng, mạng lưới điện, hệ
thống cấp thốt nước, hệ thống thông tin liên lạc ảnh hưởng đến giá trị sinh
lời của đất. Mức độ thoả mãn cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá trị sử dụng đối
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




16

với mảnh đất khác nhau và do đó giá đất cũng khác nhau.
- Mức độ phát triển kinh tế, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng và tỷ lệ
lãi suất tín dụng trong vùng cũng tác động đến giá đất ở Việt Nam. Bởi giá đất
với cốt lõi là “địa tơ tư bản hố” tức là giá đất bằng một số tiền mà nhà tư bản
bỏ ra thuê đất, nếu gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được lợi tức ít nhất
cũng bằng địa tơ của thửa đất.
1.1.3.3. Các yếu tố xã hội.
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi
đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh,
tập qn người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình

trạng những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình
trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người
đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Đặc điểm khu dân cư;
- Tình trạng mơi trường;
- Mật độ dân số;
- Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng;
- Tình trạng an ninh và trật tự cơng cộng.
Ở Việt Nam, thì yếu tố tâm lí và mật độ dân số là hai yếu tố xã hội cơ
bản có ảnh hưởng đến giá đất.
- Mật độ dân số tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội và tác động
trực tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai. Sự gia tăng dân số (tăng tự nhiên
và cơ học) gây ra áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở, nhất là ở các
đô thị lớn dẫn đến giá cả về đất cũng tăng lên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

download by :




17

- Yếu tố tâm lý tác động đến giá đất theo từng khoảng thời gian và địa
điểm. Yếu tố tâm lý thường phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hướng
chung của một cơng đồng, dân tộc
1.1.3.4. Chính sách của nhà nước.
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá đất, thể

hiện trên các mặt chủ yếu sau
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc;
- Các loại thuế và mức thuế hiện hành liên quan tới bất động sản;
- Tình trạng pháp lý của bất động sản trong khu vực.
Đối với nước ta hiện nay thì yếu tố quy hoạch là một trong những yếu
tố quan trọng nhất có ảnh hưởng đến giá đất. Quy hoạch đất đai tạo nên giá trị
tiềm năng của đất. Đối với những vùng có quy hoạch tổng thể được nhà nước
phê duyệt thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên rất lớn. Hơn nữa, quy hoạch đất
đai điều chỉnh số lượng từng loại đất trong tổng quỹ đất theo lãnh thổ làm tác
động đến quan hệ cung - cầu gây biến động về giá cả đất đai.
Bên cạnh đó, các quy định về xây dựng và kiến trúc, quy định về sử
dụng đất đai, xây dựng nhà cửa và các cơng trình khác gắn liền với đất, các
chính sách thuế và tình trạng pháp lí của thửa đất cũng tạo nên sự biến đổi về
giá cả đất đai.
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất:
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà
những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong
định giá bất động sản trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế,
chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận
có ảnh hưởng trực tiếp hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cân phải nhấn
mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà
người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

download by :