Bài tập lớn môn kỹ năng tư vấn luật đất đai Đại học Luật Hà Nội: đề bài số 11 tình huống

ĐỀ BÀI SỐ 11
Bà C hiện ở trên mảnh đất 120m 2. Hiện diện tích đất này đang có tranh
chấp về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề. Do tuổi già, bà C làm
giấy ủy quyền cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết
việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N. Năm 2007, bà C khơng để lại di
chúc. Ơng H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh
đất này. UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C
với lý do bà khơng có người thừa kế. Ơng H không đồng ý với quyết định thu
hồi đất này đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện.
Với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp lý, Anh (Chị) hãy:
1. Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần làm rõ trong vụ việc nêu
trên?
2. Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H
trong vụ việc này?

1


GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần làm rõ trong vụ việc
nêu trên?
Vụ việc trên có những vấn đề pháp lý cần phải làm rõ như sau:
Thứ nhất, thời hạn ủy quyền của bà C với ơng H cịn hay khơng?
Trong tình huống thì bà C đã làm giấy ủy quyền cho ơng H - là một người
bà con họ hàng xa của mình, thay mặt bà C giải quyết việc tranh chấp ranh giới
sử dụng đất với bà N. Trong trường hợp này, ông H là đại diện theo ủy quyền
của bà C tham gia vào quá trình giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai với bà N.
Ơng H có quyền và nghĩa vụ thay mặt bà C giải quyết các tranh chấp đó trong
phạm vi bà C đã ủy quyền cho ông.
Vấn đề xảy ra là khi bà C chết thì liệu việc ủy quyền của bà C với anh H
cịn hiệu lực nữa khơng? Bà H chết năm 2007, do đó cần phải căn cứ vào Bộ

luật dân sự năm 2005 để xem xét. Tại điểm c, khoản 2 Điều 147 BLDS 2005 thì
Đại diện theo ủy quyền của cá nhân sẽ chấm dứt trong trường hợp "Người ủy
quyền hoặc người được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi
dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết". Như vậy,
theo quy định trên thì tư cách đại diện theo ủy quyền cho bà C của ông H đã
chấm dứt kể từ thời điểm bà C chết. Mối quan hệ ủy quyền đã bị chấm dứt do đó
ơng H sẽ khơng có quyền định đoạt tài sản của bà C là mảnh đất 120m 2 này theo
như bà C đã ủy quyền cho ơng trước đó.
Để xem ơng H có được quyền quyết định những vấn đề liên quan tới mảnh
đất đó hay khơng thì cần phải xem xét ông H có được thừa hưởng di sản thừa kế
đó hay không.
Thứ hai, về việc xác định mối quan hệ họ hàng giữa bà C và ông H đế
xét chia di sản thừa kế
2


Theotình huống thì C và ơng H có mối quan hệ họ hàng xa, tuy nhiên lại
chưa đưa ra cụ thể mối quan hệ họ hàng này là mối quan hệ như thế nào. Việc
xem xét mối quan hệ họ hành giữa bà C và ông H là rất quan trọng để xác định
xem ơng H có được thừa hưởng di sản thừa kế của bà C là mảnh đất đang tranh
chấp đó hay khơng bởi khi bà C chết khơng để lại di chúc, do đó di sản thừa kế
sẽ được chia theo pháp luật. Nếu ông H được hưởng tồn bộ hoặc 1 phần mảnh
đất trên thì sẽ có những quyền đối với mảnh đất đó theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 676 BLDS 2005 về thừa kế:
"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ
nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh
ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột,
chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, dì ruột, chắt ruột của người
chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại."
Như vậy, nếu như xác định được ông H là người thuộc vào hàng thừa kế
thứ bao nhiêu và những người trong hành thừa kế trước đó cịn sống hay khơng
có ý nghĩa quan trọng trong việc phân chia di sản thừa kế. Với dữ kiện trong tình
huống thì ơng H là họ hàng xa của bà C thì khả năng ơng H khơng thuộc vào
một trong các hàng thừa kế trên.
Thứ ba, nội dung tranh chấp đất đai giữa bà C với hộ gia đình bà N

3


Cần phải xác định rõ thời điểm phát sinh tranh chấp, đã kéo dài trong bao
lâu? các bên có những giấy tờ gì liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất? Nội
dung cụ thể của các thông tin trên giấy tờ đó là gì? Khi tranh chấp phát sinh,
giữa bà C và hộ gia đình bà N có bất kỳ thỏa thuận nào khơng? Hai bên gia đình
đã được chính quyền hòa giải chưa? Kết quả hòa giải như thế nào? (nếu có). Và
ơng H thay mặt bà C quyết việc tranh chấp đến giai đoạn nào và kết quả giải
quyết tranh chấp ra sao?
Nhà tư vấn cần phải xác định những vấn đề của các câu hỏi trên để nắm bắt
được đúng bản chất, hiện trạng sử dụng đất giữa các chủ thể trong vụ việc, qua
đó có cái nhìn khách quan để nhìn nhận vụ việc theo đúng quy định của pháp
luật, trên cơ sở đó đưa ra hướng giải quyết đúng đắn và phù hợp với yêu cầu của
khách hàng.
Thứ tư, về việc UBND xã X không đồng ý cho ông H đứng tên chủ sở
hữu mảnh đất của bà C và ra quyết định thu hồi đất
Sau khi ông H làm đơn gửi tới UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử
dụng mảnh đất 120m2 của bà C thì UBND xã X đã ra 2 quyết định là không

đồng ý cho ông H đứng tên và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C. Nhà tư
vấn trong trường hợp này cần phải dựa vào những thông tin, tài liệu thu thập
được cùng với áp dụng các quy định của pháp luật để nhận định, đánh giá 2
quyết định của UBND xã X là đúng pháp luật hay không.
Thứ nhất, về việc UBND xã X không đồng ý cho ông H được đứng tên chủ
sử dụng mảnh đất 120m2 của bà C.
Bà C chết không để lại di chúc và ông H cũng khơng đưa ra những bằng
chứng chứng minh được mình được thừa hưởng mảnh đất đó, do đó ơng H
khơng có căn cứ để xác lập các quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất đó. Như

4


vậy, UBND xã X không đồng ý để ông H được đứng tên chủ sở hữu đối với
mảnh đất 120m2 của bà C là đúng với quy định pháp luật.
Thứ hai, về việc UBND xã X ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với
lý do bà C chết khơng có người thừa kế.
Trước hết phải xác định chủ thể có thẩm quyền thu hồi đất và trường hợp
nào thì được thu hồi và khơng thu hồi. Với các dữ kiện trong tình huống thi phải
căn cứ vào Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật liên quan trước ngày
Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan có hiệu lực.
Theo quy định tại Điều 44 Luật đất đai 2003 về Thẩm quyền thu hồi đất
như sau:
"Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam."
Như vậy, pháp luật quy định thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá
nhân thuộc về UBND cấp huyện; UBND cấp huyện phải tự mình thực hiện việc

thu hồi đất mà khơng được ủy quyền cho UBND cấp xã. Do đó, hành vi ra quyết
định thu hồi đất đối với mảnh đất của bà C của UBND xã X là đã vượt quá thẩm
quyền, thẩm quyền thu hồi đất trong trường hợp này phải là UBND cấp huyện
nơi xã X trực thuộc. UBND xã X chỉ quyền hạn quản lý đất đó sau khi đã được
UBND huyện thu hồi theo quy định tại Khoản 3 Điều 41 Luật đất đai 2003 và
Khoản 5 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP:
"Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5,
6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai và giao cho Uỷ ban nhân dân
xã quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát

5


triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đơ thị và khu vực có quy
hoạch phát triển đô thị".
Mặt khác, căn cứ theo quy định tại khoản 7, Điều 38 Luật đất đai 2003 thì
Nhà nước được thu hồi đất khi: "Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người
thừa kế". Tuy nhiên, hiện mảnh đất bà C vẫn cịn đang có tranh chấp về ranh
giới sử dụng đất với hộ bà N sử dụng đất liền kề do đó chưa thể xác định ranh
giới chính xác của mảnh đất dó vì vậy cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực
hiện việc thu hồi đất sẽ không được ra quyết định thu hồi.
Thứ năm, về việc viết đơn khiếu nại gửi tới Chủ tịch UBND huyện của
ơng H
Xác định lý do và mục đích viết đơn khiếu nại của ơng H. Ơng H khiếu nại
vì UBND xã X khơng cho ơng đứng tên mảnh đất của bà C hay là khiếu nại vì
UNBD xã X đã thu hồi đất của bà C với căn cứ bà C chết khơng có người thừa
kế. Tiếp theo là cần xem xét thời hiệu khiếu nại còn hay khơng? Trong tình
huống thì ơng H khiếu lại vì ơng không đồng ý với quyết định thu hồi đất của
UBND xã X.
Căn cứ vào thời điểm ông H gửi đơn khiếu nại mà áp dụng Luật khiếu nại,

tố cáo 1998, sửa đổi, bổ sung 2004 hay Luật khiếu nại 2011 (có hiệu lực từ ngày
01/07/2012). Căn cứ theo quy định tại Điều 30 Luật khiếu nại, tố cáo 1998, sửa
đổi, bổ sung năm 2004; Điều 7 Luật khiếu nại 2011 quy định:
"Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái
pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người
khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ
quan có người có hành vi hành chính...".
Đồng thời, tại Điều 19 Luật khiếu nại, tố cáo 1998, sửa đổi, bổ sung năm
2004; Điều 17 Luật khiếu nại 2011 cũng quy định:
"Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp
xã); Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố
6


thuộc tỉnh có thẩm quyền giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính,
hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực
tiếp".
Như vậy, việc ông H gửi đơn khiếu nại tới chủ tịch UBND cấp huyện là sai
về trình tự thủ tục, ông H cần phải khiếu nại lần đầu là người đã ra quyết định
thu hồi đất của bà C. Theo pháp luật quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể
từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính,
như vậy ơng H có thời hạn 90 ngày để gửi đơn khiếu nại lần đầu, hết thời hiệu
khiếu nại thì việc khiếu nại của ơng H sẽ khơng được cơ quan có thẩm quyền thụ
lý giải quyết.
2. Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông
H trong vụ việc này?
Bước 1: Gặp gỡ, tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn.
Gặp gỡ, tiếp xúc khách hàng là nội dung vô cùng quan trọng. Trong cuộc
gặp gỡ, tiếp xúc khách hàng nhà tư vấn phải kết hợp các kỹ năng chào hỏi; lắng
nghe và ghi chép; đặt câu hỏi; kỹ năng nói; kỹ năng thuyết phục; … Thông qua

việc gặp gỡ, tiếp xúc khách hàng, nhà tư vấn nắm bắt được thơng tin, mục đích
của khách hàng. Nội dung của cuộc gặp gỡ tiếp xúc khách hàng (ông H):
- Thái độ làm việc: Khi gặp gỡ (ơng H) nhà tư vấn cần có thái độ lịch sự,
thân thiện, trước tiên cần có lời chào hỏi, giới thiệu thông tin bản thân cơ bản
của nhà tư vấn (họ tên, tuổi, tên văn phịng/cơng ty luật mà mình đang làm
việc..).
- Trao đổi nội dung và nắm bắt được các nội dung chủ yếu của vụ việc và
những yêu cầu, mong muốn của ông H: nhà tư vấn vấn cần đi thẳng, trực tiếp
vào câu chuyện của ông H, đặt các câu hỏi liên quan, tìm hiểu thơng tin liên
quan đến vấn đề của ơng H, khơng tìm hiểu các thơng tin ngồi lề, khơng liên
quan đến vụ việc. Thông qua cuộc trao đổi nhà tư vấn phải nắm được các nội
dung chủ yếu trong vụ việc của ông H, để đánh giá được tính chất của vụ việc từ
đó tính phí dịch vụ và dự kiến các bước làm việc tiếp theo.
7


- Cam kết với khách hàng nghĩa vụ bảo mật thông tin.
- Cung cấp các danh mục văn bản pháp luật điều chỉnh liên quan đến vụ
việc của khách hàng.
- Cung cấp cho khách hàng biểu phí dịch vụ.
- Trao đổi với khách hàng khái quát sơ bộ các phương án giải quyết vụ
việc.
- Trao đổi phương thức liên lạc và thống nhất cách thức làm việc giữa hai
bên.
Bước 2: thu thập hồ sơ tài liệu và nghiên cứu
Sau khi khai thác được những thông tin từ ông H, nhà tư vấn cần nắm bắt
được tổng quát vấn đề rồi sau đó sắp xếp các hồ sơ và tài liệu một cách khoa học
theo trình tự để tránh bỏ sót thông tin tài liệu và dễ dành trong việc nghiên cứu
hồ sơ.
Bước 3: Xác định vấn đề pháp lý cần tư vấn

Theo tình huống trên thì ơng H cần tư vấn 2 vấn đề đó là việc gửi đơn khiếu nại
về quyết định của UBND xã X và sâu xa hơn là ông muốn đứng tên chủ sử dụng
mảnh đất 120m2 của bà H. Do đó cần xác định các vấn đề sau:
- Thứ nhất, ơng H có được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất 120m 2 của bà C
hay khơng?
Như đã phân tích ở trên thì cần phải căn cứ vào Bộ luật dân sự 2005 để xác
định xem ơng H có tư cách pháp lý gì với di sản thừa kế là mảnh đất 120m 2 của
bà C hay khơng. Bà C trước khi chết có để lại bất cứ giấy tờ, văn bản giao cho ai
được quản lý di sản, sử dụng mảnh đất đó hay không?
- Thứ hai, việc gửi đơn khiếu nại của ông H
Xác định mục đích khiếu nại của ơng H? ơng đã gửi đến đâu? Thời điểm
nào, còn thời hiệu hay không? Việc khiếu khiếu nại đã được tiếp nhận và giải
quyết chưa?
Bước 4: Xác định nguồn luật áp dụng

8


Để xác định nguồn luật áp dụng cần phải xác đinh thời điểm xảy ra các dữ
kiện.
Thứ nhất, xác định thời điểm bà C chết.
Thứ hai, thời điểm ông H làm đơn đề nghị UBND xã X cho ông đứng tên
mảnh đất 120m2 của bà C và quyết định thu hồi đất của UBND xã X.
Từ đó xác định Bộ Luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên
quan, Luật khiếu nại tố cáo và các văn bản pháp luật liên quan áp dụng cho tình
huống của ông H.
- Áp dụng Bộ luật dân sự 2005 ( xác định về thừa kế và ủy quyền).
- Luật đất đai năm 2003: áp dụng với vụ việc này nếu các tình tiết xảy ra
tranh chấp, thu hồi đất diễn ra vào thời điểm luật này đang có hiệu lực thi hành
(áp dụng cho đến trước ngày 01/07/2014).

- Luật khiếu nại, tố cáo năm 1998, sửa đổi bổ sung năm 2004: áp dụng nếu
vụ việc liên quan đến khiếu nại xảy ra trước ngày 01/07/2012.
Bước 5: Phân tích vụ việc và trả lời tư vấn cho khách hàng
Về tư cách pháp lý của ông H với mảnh đất 120m 2: bà C chết không để lại
di chúc ai ai thừa hưởng di sản thừa kế nên di sản thừa kế sẽ được chia theo
pháp luật. Nếu Ơng H khơng thuộc trường hợp được chia theo Điều 676 năm
2005 về chia thừa kế thì ơng khơng được thừa hưởng di sản thừa kế của bà C.
Nếu ông H thuộc hàng thừa kế được chia thì di sản thừa kế của bà C sẽ được
chia cho ông H và các đồng thừa kế trong hàng đó. Nếu ơng H là người duy nhất
trong hàng thừa kế thì ơng được hưởng tồn bộ di sản của bà H, nếu có các đồng
thừa kế thì ơng chỉ được chia một phần di sản và có quyền định đoạt trong phần
di sản đã chia. (tình huống thì ơng H là họ hàng xa nên khả năng là không thuộc
hàng thừa kế theo pháp luật). Mặt khác, căn cứ khoản 2 Điều 147 Bộ Luật dân
sự 2005 thì khi bà C chết thì tư cách đại diện theo ủy quyền của ông H đối với
tranh chấp đất của bà C cho ông H cũng chấm dứt, ơng H khơng cịn các quyền
và nghĩa vụ liên quan tới mảnh đất 120m2 đó nữa.
Về đơn khiếu nại của ông H đối với quyết định của UBND xã X:
9


Ông H có quyền khiếu nại về quyết định hành chính của UBND xã X vì
những sai phạm của UBND xã X – thu hồi đất trái thẩm quyền theo Điều 44
Luật đất đai 2003. Nơi mà ông H cần gửi đơn khiếu nại lần đầu là người đã ra
quyết định thu hồi đất của bà C mới đúng trình tự thủ tục và thời hiệu là 90
ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất hoặc biết hành vi thu hồi đất
của UBND xã X.
Mặt khác, mục đích cuối cùng của ơng H trong vụ việc này là muốn được
đứng tên quyền sử dụng mảnh đất 120m 2 của bà C, căn cứ theo quy định của
pháp luật thì khơng được. Nếu mảnh đất đó khơng có người thừa kế, thuộc diện
thu hồi theo khoản 7 Điều 38 Luật đất đai 2003 thì ơng H có thể làm đơn xin giữ

lại mảnh đất với mục đích thờ cúng bà C. Vì trước có có thể thấy ơng H là người
thân, có họ hàng và được bà C ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai với hộ gia
đình bà N, cơng việc ủy quyền đang thực hiện thì bà C qua đời.

10


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÁO
1. Giáo trình Luật đất đai - Trường đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân

dân
2. Bộ luật dân sự năm 2005
3. Luật đất đai năm 2003
4. Luật đất đai năm 2013
5. Luật khiếu nại, tố cáo năm 1998, sửa đổi, bổ sung năm 2004
6. Luật khiếu nại năm 2011
7. Nghị định số181/2004/NĐ-CP
8. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

11