(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố sơn la, tỉnh sơn la

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
--------------------------

HOÀNG ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ SƠN LA, TỈNH SƠN LA

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020

download by :


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong

bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Trong toàn bộ nội dung của luận văn, những điều được trình bày hoặc
là của cá nhân hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu. Tất cả các tài
liệu tham khảo đều có xuất xứ rõ ràng và được trích dẫn hợp pháp.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày 22 tháng 10 năm 2020
Người cam đoan

Hoàng Anh Tuấn

download by :


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi
đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp
đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình học tập và thực hiện đề tài. Đồng thời, Cô cũng là người luôn cho tôi
những lời khuyên vô cùng quý giá về cả kiến thức chuyên môn cũng như
định hướng phát triển sự nghiệp. Một lần nữa, tôi xin gửi lời cảm ơn đến cơ
bằng tất cả tấm lịng và sự biết ơn của mình.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý
đất đai và Phát triển nơng thơn, các thầy cơ trong tồn Viện đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, Trung tâm phát triển
quỹ đất thành phố Sơn La đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt
quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tơi hồn thành luận văn./.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng 10 năm 2020
Tác giả

Hoàng Anh Tuấn

download by :


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 5
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất .................................................... 5
1.1.1. Những khái niệm có liên quan ...............................................................5

1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản ..................................................8
1.1.3. Định giá đất...........................................................................................11
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................................19
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất .............................. 23
1.3. Cơ sở thực tiễn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ............................ 24
1.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới ..............24
1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..............................27
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35
2.1. Đối tượng nghiên cứu và điều tra ................................................................... 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...........................................................................35
2.1.2. Đối tượng điều tra.................................................................................35
2.2. Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 35
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................35
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu ..............................................................36
2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .......................................37

download by :


iv
2.3.4. Phương pháp chuyên gia......................................................................37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 38
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội tại thành phố Sơn La ............................. 38
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ..................................................................................38
3.1.2 Điều kiện Kinh tế xã hội ........................................................................43
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên .................................................47
3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La49
3.2.1. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại
thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La .......................................................................49

3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Sơn La năm 2019. ..................55
3.3. Khái quát kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Sơn La ............................................................................................................... 57
3.3.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Sơn La ............................................................................................57
3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.....................................................60
3.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất................63
3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019 tại thành
phố Sơn La .......................................................................................................64
3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố
Sơn La ....................................................................................................................... 67
3.4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch hành chính Phật giáo tỉnh Sơn La (bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La,
tỉnh Sơn La) .....................................................................................................67
3.4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch kè suối Nậm
La (bản Mé Ban, phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) .....76
3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu quy hoạch dân cư lô 4B Kè suối Nậm La (tổ 9, Phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La).81
3.5. Một số ý kiến đánh giá của cán bộ chuyên môn và ngườı sử dụng đất về

download by :


v
công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.................. 87
3.5.1. Đánh giá của cán bộ quản lý liên quan đến công tác đấu giá quyền
sử dụng đất.......................................................................................................87
3.5.2. Đánh giá của người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
03 dự án điều tra .............................................................................................93
3.6. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố
Sơn La ...................................................................................................................... 98
3.6.1. Thuận lợi ...............................................................................................98

3.6.2. Khó khăn................................................................................................99
3.7. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Sơn La ..............................................................................101
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 104
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 106
PHỤ LỤC

download by :


vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Viết tăt

TT

Ý nghĩa

2

BĐS

Bất động sản

6

GCN

Giấy chứng nhận

3

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

5

SDĐ

Sử dụng đất

7

THCS

Trung học cơ sở

8

TNMT

Tài nguyên môi trường

4

TW

Trung ương

1

UBND

Ủy ban nhân dân

download by :


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu diện tích nhóm đất phân theo xã, phường trên địa bàn thành
phố Sơn La, tỉnh Sơn La ................................................................................. 41
Bảng 3.2:Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 tại thành phố Sơn La,
tỉnh Sơn La ...................................................................................................... 66
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La,
tỉnh Sơn La giai đoạn 2017 - 2019 .................................................................. 67
Bảng 3.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch hành chính Phật giáo tỉnh Sơn La ...................................................................................... 74
Bảng 3.5:Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch kè suối
Nậm La (bản Mé Ban, phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) 80
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch dân cư lô
4B - Kè suối Nậm La ...................................................................................... 85
Bảng 3.7: Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án ......................................................... 88
Bảng 3.8: Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................... 90
Bảng 3.9: Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá .................................. 91
Bảng 3.10: Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ
quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi
trúng đấu giá .................................................................................................... 92

Bảng 3.11: Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất .................................................................................................................... 94
Bảng 3.12: Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ........................................ 95
Bảng 3.13: Đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và khoản phí đăng ký
phải nộp khi tham gia đấu giá ......................................................................... 96
Bảng 3.14: Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu
giá .................................................................................................................... 97
Bảng 3.15: Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 98

download by :


viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1:Sơ đồ vị trí thành phố Sơn La ............................................................. 38
Hình 2: Biểu đồ cơ cấu kinh tế thành phố Sơn La năm 2019 ......................... 44
Hình 3: Biểu đồ hiện trạng nhóm đất năm 2019 của Thành phố Sơn La ....... 57
Hình 4: Sơ đồ Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La ................ 68
Hình 5: Sơ đồ Khu quy hoạch kè suối Nậm La, thành phố Sơn La................ 76
Hình 6: Sơ đồ Khu quy hoạch dân cư lô 4B – Kè suối Nậm La ..................... 82

download by :


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Do đó, đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng do con người

tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử
dụng đất. Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà
nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội.
Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là
ngoại lệ. Tuy nhiên, hiện nay việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra với nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của
Nhà nước, hình thành nên “Thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa
trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Vì lẽ đó đã làm cho giá đất
cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, lợi nhuận thu được từ bn
bán bất động sản (BĐS) nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ
đất đai ngày càng tăng.
Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất. Nó là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa
nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động
giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định
để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn
nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá.
Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân

download by :


2
sách. Để khắc phục tình trạng trên Nhà nước có chủ trương giao đất, cho th
đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất đã tạo ra hướng đi mới

phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao
hiệu quả sử dụng đất và mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động sản.
Giá đất do UBND tỉnh quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần
nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh lệch).
Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với
tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản.
Thành phố Sơn La là đô thị trung tâm của tỉnh Sơn La, hiện được
công nhận là đô thị loại II trực thuộc tỉnh Sơn La (Quyết định 466/QĐ-TTg
ngày 25/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ), Phía Bắc giáp huyện Mường
La; Phía Tây giáp huyện Thuận Châu; Phía Đơng và phía Nam giáp huyện
Mai Sơn, nằm cách Hà Nội khoảng 320 km về phía Tây Bắc theo trục Quốc
lộ 6 có tổng diện tích tự nhiên 32.351,50ha; là đơn vị hành chính có diện
tích nhỏ nhất trong 12 huyện, thành phố thuộc tỉnh Sơn La và chiếm 2,29%
diện tích tồn tỉnh (theo số liệu thống kê đất đai đến 31/12/2015). Thành phố
có 12 đơn vị hành chính bao gồm 5 xã: Chiềng Đen, Chiềng Cọ, Hua La,
Chiềng Ngần và Chiềng Xôm; 7 phường: Chiềng Lề, Chiềng An, Tô Hiệu,
Quyết Thắng, Quyết Tâm, Chiềng Cơi và Chiềng Sinh. Trong những năm
gần đây với quá trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã làm tăng nhu cầu sử
dụng đất tại địa phương, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế
của địa phương. Công tác đấu giá QSDĐ đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách
thành phố Sơn La tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy sự phát
triển kinh tế xã hội. Do đó, để có được cái nhìn tổng quan về cơng tác đấu
giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La và hiệu quả của cơng tác này đối
với chính quyền địa phương và người dân thì việc nghiên cứu “Đánh giá kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La” là rất
cần thiết.

download by :

3
Thực tế, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất được các nhà khoa học
trong và ngoài nước đã nghiên cứu. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu mới
dừng lại ở việc nêu thực trạng và đề xuất giải pháp. Với nghiên cứu này tác
giả đề cập theo một góc nhìn mới hơn. Trong nghiên cứu, ngồi việc đánh giá
kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La,
tác giả còn đưa ra điều tra, phỏng vấn việc đánh giá của người dân đã tham
gia đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó thấy được khó khăn,
thuận lợi, yếu tố ảnh hưởng nhiều và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Thông qua việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa phương đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn
trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La để góp phần
đáp ứng định hướng phát triển kinh tế xã hội và nâng cao chất lượng đấu
giá đất, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2017-2019
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng
cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh
Sơn La.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn thành phố Sơn La,
tỉnh Sơn La.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai
đoạn 2017 - 2019.
- Phạm vi nội dung: Tập trung đi sâu vào tìm hiểu công tác đấu giá

quyền sử dụng đất qua 3 dự án:

download by :


4
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch hành chính Phật giáo tỉnh Sơn La (Bản Sẳng , phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La,
tỉnh Sơn La)
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch kè suối Nậm La
(Bản Mé Ban, Phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La)
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch dân cư lô 4B –
Kè suối Nậm La (Tổ 9, Phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La)
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
4.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể kết quả đấu giá QSDĐ phụ thuộc vào các
yếu tố như vị trí, giá khởi điểm, cơ sở hạ tầng, nhu cầu của người tham gia
đấu giá của khu đất được đấu giá quyền sử dụng đất.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Thành phố Sơn La là một trong những
địa phương thực hiện nhiều công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho áp
dụng đấu giá đất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có
những thuận lợi và hạn chế nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và
đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau để có thể
đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Kết quả luận văn cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền liên quan
đến cơng tác đấu giá của thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La có thể nghiên cứu,
lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để nâng cao kết quả công tác đấu

giá của thành phố Sơn La nói riêng và cơng tác quản lý Nhà nước về đất
đai nói chung.

download by :


5
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Những khái niệm có liên quan
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề
mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành
khoa học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất
học...thì có những khái niệm hồn tồn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh
Hữu Liên, 2014).
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất cịn
bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất
và trong lịng đất khơng do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm
nước, mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa
chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa
hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà
một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về
mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị
Lam Trà, 2006)
1.1.1.2. Giá đất
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng

đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
(Quốc hội, 2013).

download by :


6
Theo Điều 113, Điều 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất
được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng
vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ
20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu
thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lơ đất nào đó có thể thực
hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị
trường có sự tác động của Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu; Quy luật
cạnh tranh; Biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người
nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác
định. Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó
giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất,
sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất
tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công
bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ

nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất
và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng

download by :


7
đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị
trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai
loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp
hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối
quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.1.3. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối
với đất đai như sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Định giá đất.
Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng
qua hình thức giao đất, cho th đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

download by :


8
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo
Luật cổ La Mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản".
Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai
như cơng trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn
liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để
tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và cơng năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản
(BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài
sản khác do pháp luật quy định" (Quốc Hội, 2015).
1.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất
hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của
hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các
quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng
hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ
hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai
ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị

trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ
được mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn
chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà
còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các

download by :


9
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức
năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn
thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các
quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình:
Thứ nhất, là thị trường thứ cấp: Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử
dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp.
Thứ hai, là thị trường thứ cấp: giao dịch quyền sử dụng đất giữa
những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị
của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ
tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị
trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị
trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn
hơn 10 năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó
giá đất do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường,

download by :


10
có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông
nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993
từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài
chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ
trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày
càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên
thị trường chững lại và có xu hướng giảm (Phùng Ngọc Phương và cs,
2011).Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai
2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về
BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả
lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng
đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật

về đất đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa
có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất,
hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất
đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây
dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi
từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất
đai. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm
lượng khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định
hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ
cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt
nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất
đai (Phùng Ngọc Phương, và CS, 2011).

download by :


11
1.1.3. Định giá đất
1.1.3.1. Khái niệm định giá đất
Bất động sản có các loại khác nhau như: Bất động sản là đất ở và nhà ở
riêng biệt, bất động sản là nhà ở chung cư, bất động sản nông lâm nghiệp, bất
động sản nơng nghiệp...Do đó các khái niệm về định giá bất động sản cũng
cần được xem xét theo các nội dung có tính chất ngun tắc, về các khái
niệm, phương pháp chung và riêng. Trong các loại tài sản này, đất đai là một
loại tài sản đặc biệt.
Đất đai là một loại tài sản vì có đầy đủ các thuộc tính của tài sản như:
Là vật có thực có thể đáp ứng cho một nhu cầu nào đó của con người, nằm
trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của
giao lưu dân sự. Hơn nữa đất đai là tài sản đặc biệt vì:

- Đất đai khơng do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ
trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau.
- Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng.
- Đất đai có khả năng sinh lợi. Nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của
đất đai khơng những khơng mất đi mà cịn có xu hướng tăng lên.
Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá
các tài sản thông thường, mặt khác với tư cách là một tài sản đặc biệt, giá
đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó
cịn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có
thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định
giá các tài sản thông thường.
Như vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một
thời điểm xác định. (Trịnh Hữu Liên, 2013)

download by :


12
1.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban
hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11
năm 2014 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm
2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; hiện nay, đang xây
dựng thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất (bao gồm
định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá

đất cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau (Quốc hội, 2014)
1.1.3.3. Phương pháp định giá đất
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 quy định về giá đất nhưng không quy
định cụ thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định tại Điều 4; Đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
chi tiết các phương pháp định giá đất và được quy định tại thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế
thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là:

download by :


13
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập
và phương pháp thặng dư. Đối với 4 phương pháp này, Nghị định có chỉnh
sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường mà cịn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù
hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013. Ngoài 4 phương pháp định giá
đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ sung phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định. Phương pháp

này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị khơng lớn;
xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp
dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp
này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta do số lượng thửa
đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐCP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có
thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1,
2, 3 và 4, Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối
chiếu và quyết định giá đất (Chính phủ, 2014).
a. Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là
phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa đất
trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng
trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất
cần định giá.
b. Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định
giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá

download by :


14
trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá
trị tài sản gắn liền với đất).
c. Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp định
giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình qn một
năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân

một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12
tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
d. Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định
giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng
cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của BĐS.
e. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (X) với giá đất trong bảng
giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây
gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành (Chính phủ, 2014).
1.1.3.4. Quy định về giá đất
Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá
đất do UBND tỉnh quy định và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy
đinh về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông
qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05
năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở
của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; Cho phép

download by :


15
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ

gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và
sử dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất
cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất
thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc
xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn
xác định giá đất cụ thể.
a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ
đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính
ban hành Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày
26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo
sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.

download by :

16
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐTTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số
05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005
về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
17/2005/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của
Chính phủ; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày
01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật
Đất đai 2013
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014
của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất,
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Đến năm 2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư Pháp đã ban
hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày
5/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều Thơng tư
48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

download by :