NHẬN DẠNG, PHÂN TÍCH và đưa RA các đề XUẤT QUẢN lý rủi RO TRONG dự án VINHOMES OCEAN PARK

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
KHOA NGÂN HÀNG – BẢO HIỂM

BÀI TIỂU LUẬN:
NHẬN DẠNG, PHÂN TÍCH VÀ ĐƯA RA CÁC ĐỀ XUẤT QUẢN LÝ RỦI
RO TRONG DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK.

Môn: Quản lý dự án.

Ngày 04 tháng 10 năm 2021.

download by :


2021

MỤC LỤC
Contents
MỞ ĐẦU..............................................................................................................3
CHƯƠNG 1: LÝ THUYẾT CHUNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG DỰ
ÁN.........................................................................................................................4
I.1 Khái niệm rủi ro:.......................................................................................4
I.2 Phân loại rủi ro:.........................................................................................4
I.3 Khái niệm quản lý rủi ro:..........................................................................5
I.4 Vai trò của quản lý rủi ro trong quản lý dự án:......................................6
1.5 Các phương pháp quản lý rủi ro:............................................................6
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK. .7
II.1 Giới thiệu chung về dự án:......................................................................8
II.2 Tiến độ dự án............................................................................................8
II.3 Thông tin chi tiết về dự án.......................................................................8
II.4 Phân tích dự án:.....................................................................................10

II.5 Những rủi ro có thể xuất hiện khi đầu tư vào dự án Vinhomes Ocean
Park.................................................................................................................12
CHƯƠNG 3: NHỮNG PHƯƠNG PHÁP QUẢN LÝ RỦI RO CỦA DỰ ÁN
VINHOMES OCEAN PARK...........................................................................13
III.1 Nghiên cứu các Chính sách như Thuế, Ngân hàng, các điều luật về
bất động sản; tính tốn thời điểm thích hợp để dự án Vinhomes Ocean
Park có thể diễn ra một cách sn sẻ...........................................................13
III.2 Nghiên cứu thị trường, các đối thủ cạnh tranh tiềm năng có thể
cạnh tranh với dự án Vinhomes Ocean Park..............................................14
III.3 Cải thiện cấu trúc phong thuỷ của căn hộ..........................................14
III.4 Các chế độ hậu mãi và năng lực quản lý dự án Vinhomes Ocean
Park.................................................................................................................14
KẾT LUẬN........................................................................................................15
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................16

2

download by :


2021

MỞ ĐẦU
Hiện nay, nhu cầu sinh sống và làm việc tại các thành phố lớn của người dân
ngày càng tăng. Họ muốn tìm kiếm một nơi để sinh sống, để thư giãn sau những giờ
làm việc bận rộn, căng thẳng. Chính vì thế, những dự án căn hộ đã được ra đời để phục
vụ nhu cầu của người dân.
Vinhomes Ocean Park là dự án là dự án Đại đô thị văn minh, hiện đại được quy
hoạch theo mơ hình sinh thái phong cách Singapore. Với điểm nhấn là hồ điều hòa
rộng 24,5ha và biển hồ giữa lòng thành phố, Vinhomes Gia Lâm được ví như một

thành phố Đại dương thu nhỏ với hệ thống tiện ích lý tưởng và độc đáo, rất phù hợp
với những người có nhu cầu giải toả căng thẳng sau một ngày bận rộn.
Tuy nhiên, vì đây là dự án mới được thực hiện trong những năm gần đây nên
không tránh khỏi những sự cố, rủi ro. Chính vì thế, bài tiểu luận này với chủ đề: “Nhận
dạng, phân tích và đưa ra các đề xuất quản lý rủi ro của dự án Vinhomes Ocean Park”
sẽ giúp chúng ta có thể đưa ra những giải pháp để có thể dễ dàng giải quyết trước
những rủi ro có thể xuất hiện bất cứ lúc nào.
Phương pháp nghiên cứu:
 Thu thập thông tin: trên mạng, trên sách báo, tạp chí, các video về dự án
Vinhomes Ocean Park.
 Tổng hợp và xử lý thơng tin: Phương pháp phân tích SWOT, đánh giá
qua các tài liệu thu thập được.
Phạm vi nghiên cứu:
 Dự án Vinhomes Ocean Park.
 Các trang web, bài viết liên quan đến dự án Vinhomes Ocean Park.
Kết cấu bài tiểu luận:
 Chương 1: Lý thuyết về rủi ro trong dự án.
 Chương 2: Thực trạng rủi ro của dự án Vinhomes Ocean Park.
 Chương 3: Các giải pháp để quản lý những rủi ro trong dự án Vinhomes
Ocean Park.

3

download by :


2021

CHƯƠNG 1: LÝ THUYẾT CHUNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO
TRONG DỰ ÁN

I.1 Khái niệm rủi ro:
Rủi ro là xác suất khơng hồn thành các mục tiêu dự án đã đề ra và hậu quả của
nó.
I.2 Phân loại rủi ro:
Theo phạm vi:
Rủi ro theo ngành dọc (RR cá biệt): Là rủi ro ảnh hưởng đến từng khâu, từng bộ
phận riêng biệt trong hoạt động đầu tư. Đây là rủi ro có thể giảm thiểu bằng cách đa
dạng hóa đầu tư.
Rủi ro chung: Là rủi ro ảnh hưởng đến tất cả các khâu, các bộ phận trong hoạt
động đầu tư, như: Chính sách kinh tế - tài chính của Chính phủ, chính sách tiền tệ, lãi
suất, các loại thuế…Chủ đầu tư thường phải chấp nhận.
Theo tính chất tác động:
Rủi ro thuần túy: là rủi ro mang tính khách quan, khơng phụ thuộc vào ý chí
chủ quan của chủ đầu tư, rủi ro này dẫn đến những tổn thất cho dự án và cho xã hội,
không ai được hưởng lợi trực tiếp khi xẩy ra rủi ro, như: do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn
giao thơng…
Rủi ro suy tính: (rủi ro mang tính chất đầu cơ): là loại rủi ro xảy ra trong trường
hợp nhà đầu tư chủ động lựa chọn phương án cho dù biết rằng có thể có lợi hoặc bị
thiệt hại.như: Đầu tư chứng khoán.
Theo bảo chất:
Rủi ro tự nhiên: là rủi ro mang tính chất tự nhiên, chủ đầu tư thường phải chấp
nhận khi rủi ro xảy ra
Rủi ro về công nghệ và tổ chức
Rủi ro về kinh tế - tài chính
Rủi ro về chính trị - văn hóa – xã hội
Rủi ro về thông tin
Theo nơi phát sinh:

4

download by :


2021

Rủi ro nội sinh: Là những rủi ro phát sinh từ những nguyên nhân thuộc bản thân
dự án, như: Quy mơ, tính chất phức tạp, mới lạ của dự án...
Rủi ro ngoại sinh: Là những rủi ro phát sinh từ những nguyên nhân bên ngoài
dự án, như: Sự thay đổi chính sách, biến động của thị trường, ảnh hưởng của thiên
tai…
Theo mức độ khống chế rủi ro:
Rủi ro không thể khống chế được (bất khả kháng): Là những rủi ro nằm ngoài
tầm khống chế của con người, như: Rủi ro do thiên tai.
Rủi ro có thể khống chế được: Là những rủi ro mang tính chủ quan của dự án
và chủ đầu tư có thể lường trước được, như: Cơng nghệ, tổ chức, quy mơ, tính chất
phức tạp của dự án…
Theo khả năng lượng hố:
Rủi ro có thể lượng hóa: Là rủi ro có thể thiết lập được quy luật phân phối xác
suất xuất hiện của sự kiện hoặc đại lượng nào đó dựa vào nghiên cứu số liệu thực tế
của các kỳ trước.
Rủi ro khơng thể lượng hóa: Là rủi ro mà sự xuất hiện của nó khơng tn theo
một quy luật nào hoặc chưa có đủ thơng tin để xác lập quy luật biến động của nó.
Theo giai đoạn đầu tư:
Rủi ro trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Là những rủi ro do quyết định đầu tư sai
và sẽ ảnh hưởng đến các giai đoạn sau của dự án.
Rủi ro trong giai đoạn thực hiện đầu tư: Là những rủi ro phát sinh trong quá
trình triển khai thực hiện dự án có thể khơng như dự tính làm tăng chi phí và kết quả
sai khác với dự định ban đầu.
Rủi ro trong giai đoạn khai thác dự án: Là kết quả của rủi ro hai giai đoạn trên
và rủi ro trực tiếp của giai đoạn này.

Theo khả năng được bảo hiểm:
Rủi ro không thể bảo hiểm: Khi người ta chủ động đặt mình vào tình huống rủi
ro nhằm đánh đổi lấy một cơ hội lớn hơn thì những rủi ro đó sẽ khơng được bảo hiểm.
Rủi ro có thể bảo hiểm: Các rủi ro khơng thuộc loại kể trên, về cơ bản đều có
thể bảo hiểm, tuy mức độ khó dễ có khác nhau.
I.3 Khái niệm quản lý rủi ro:

5

download by :


2021

Quản lý rủi ro là q trình, trong đó, các rủi ro được xác định và nhận dạng,
phân tích và đánh giá mức độ rủi ro, đề ra các giải pháp để hạn chế khả năng xuất hiện
cũng như giảm thiểu mức độ thiệt hại khi nó xảy ra.
I.4 Vai trò của quản lý rủi ro trong quản lý dự án:
Giúp chủ đầu tư chủ động ngăn chặn rủi ro, hạn chế tổn thất nhằm nâng cao
hiệu quả đầu tư;
Tạo điều kiện tăng hệ số tín nhiệm đối với doanh nghiệp, làm tăng niềm tin đối
với cổ đông; tăng khả năng cạnh tranh và là nhân tố góp phần làm tăng giá chứng
khoán của doanh nghiệp;
Giúp hạn chế thiệt hại chung trong toàn xã hội, nâng cao hiệu quả sử dụng các
nguồn lực của nền kinh tế vào hoạt động đầu tư.
Đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng và trong giới
hạn chi phí cho phép.
1.5 Các phương pháp quản lý rủi ro:
1,5,1 Né tránh rủi ro
Là việc thay đổi những điều kiện, những phương pháp thực hiện dự án nhằm

triệt tiêu hoặc giảm nguy cơ rủi ro. (Tìm cách loại bỏ những yếu tố chứa đựng rủi ro
cao bằng những yếu tố có rủi ro thấp). Được sử dụng khi có nhiều sự lựa chọn cho một
tình huống và hậu quả mà rủi ro đem lại lớn và khó khắc phục. Địi hỏi phân tích
những đánh đổi giữa các phương án.
1,5,2, Chấp nhận rủi ro
Dự án biết trước về rủi ro và những hậu quả của nó và sẵn sàng chấp nhận.
Chấp nhận hậu quả bằng 2 cách: Chủ động hoặc thụ động chấp nhậnTuy nhiên, phải
xác định những khoản dự trữ về nguồn lực và thời gian cần thiết để đối phó với những
vấn đề phát sinh khi xuất hiện rủi ro. Phương pháp này đặc biệt thích hợp với các tình
huống khi nguy cơ rủi ro tương đối thấp, mức độ thiệt hại nhỏ.
1,5,3, Kiểm sốt rủi ro
Là việc khơng cố gắng loại bỏ các nguyên nhân dẫn đến rủi ro mà chỉ tìm cách
giảm nhẹ rủi ro. giảm xác suất xuất hiện rủi ro cũng như giảm những thiệt hại mà rủi
ro mang lại. Khi lựa chọn giữa các giải pháp theo hướng này cần phân tích để lựa chọn

6

download by :


2021

được giải pháp tối ưu nhằm bảo đảm tương quan hợp lý giữa rủi ro, chi phí và tiến độ
dự án.
1,5,4, Giảm nhẹ rủi ro
Giảm nhẹ rủi ro là việc giảm bớt ảnh hưởng một sự kiện rủi ro bằng việc cắt
giảm những gì có thể khi sự cố xảy ra. Để giảm nhẹ rủi ro, đòi hỏi chủ đầu tư và cán
bộ quản lý dự án phải thường xuyên đo lường, phân tích, đánh giá rủi ro một cách tồn
diện và liên tục; từ đó xây dựng các kế hoạch tác nghiệp để đối phó kịp thời nhằm làm
giảm tổn thất khi có rủi ro xảy ra.

1,5,5, Ngăn ngừa thiệt hại
Ngăn ngừa thiệt hại là việc áp dụng các biện pháp ngăn chặn các thiệt hại có thể
xảy ra đối với dự án. Để ngăn ngừa thiệt hại, trước hết phải nhận dạng và đánh giá
mức độ thiệt hại có thể xảy ra, nguyên nhân dẫn đến thiệt hại. Trên có sở đó, có thể dự
kiến các biện pháp phù hợp để ngăn ngừa thiệt hại xảy ra nhằm làm giảm tổn thất đối
với dự án.
1,5,6, Chuyển dịch rủi ro
Là việc phân bố lại rủi ro từ bộ phận này sang bộ phận khác của dự án nhằm
làm cho rủi ro tổng thể của dự án giảm đi hoặc chuyển dịch rủi ro sang phía các khách
hàng hoặc người bán hàng. Cần chấp nhận đánh đổi giữa rủi ro với lợi ích, chi phí.
1,5,7, Bảo hiểm
Thực chất là chuyển dịch rủi ro theo hợp đồng. Thơng qua đó góp phần làm
giảm rủi ro vì các cơng ty bảo hiểm thường áp dụng những giải pháp tích cực để ngăn
chặn nguy cơ xảy ra rủi ro. Đặc biệt thích hợp với những rủi ro mà xác suất xuất hiện
thấp nhưng thiệt hại là nghiêm trọng khi rủi ro xảy ra
1,5,8, Tự bảo hiểm
Đây là biện pháp thay thế việc phải mua bảo hiểm trên thị trường hoặc do thị
trường thương mại áp dụng mức miễn bồi thường khiếu nại, một số tổ chức công cộng
và những công ty công nghiệp lớn lập một quỹ riêng để đáp ứng những tổn thất có thể
được bảo hiểm

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES
OCEAN PARK
7

download by :


2021

II.1 Giới thiệu chung về dự án:
Vinhomes Ocean Park là dự án Đại đô thị văn minh, hiện đại được quy hoạch
theo mơ hình sinh thái phong cách Singapore với mật độ xây dựng chỉ 19%. Đẳng cấp
sống chuẩn thiên nhiên với 62ha cây xanh và công viên cùng không gian sinh thái hồ
điều hòa và biển hồ rộng lớn ngay giữa nội đô.
Tên dự án: Vinhomes Ocean Park
Chủ đầu tư: Vingroup
Địa chỉ: Thị trấn Châu Quỳ - Xã Dương Xá – Xã Kiêu Kỵ – Xã Đa Tốn, Gia
Lâm, Hà Nội.
Quy mơ: Diện tích 420ha với 66 tịa nhà (44.000 căn chung cư) và 2.390 căn
biệt thự. Trong đó, khu căn hộ chia làm 3 phân khu Sapphire, The Zenpark và
Diamond. Khu biệt thự chia thành tiểu khu Ngọc Trai, San Hơ, Hải Âu, Sao Biển.
Vị trí: Vinhomes Ocean Park toạ lạc tại giao điểm vàng của Gia Lâm nên cư
dân chỉ cần ít phút di chuyển qua cầu Chương Dương, cầu Vĩnh Tuy và cầu Thanh Trì
là có thể kết nối tới các địa điểm lân cận:
10 phút tới Aeon Mall Long Biên và khu đô thị Vinhomes Riverside, sân golf
Long Biên
15 phút tới Hồ Gươm
30 phút tới sân bay quốc tế Nội Bài
3-5 phút tới Quốc lộ 5A và cao tốc Hà Nội - Hải Phòng
II.2 Tiến độ dự án
Khởi công: Tháng 6/2018
Mở bán căn hộ đầu tiên: Tháng 9/2018
Mốc thời điểm bàn giao các phân khu, tòa nhà:
Thời gian bàn giao căn hộ: Từ tháng 4/2020 (Sapphire: S1.01 đến S1.12 – đang
mở bán, S2.01 đến S2.19 – đã mở bán. The Zenpark: đang mở bán, bàn giao dự kiến
tháng 5 – 6 năm 2021. Diamond: chưa mở bán)
Thời gian bàn giao biệt thự: Từ tháng 11/2019.
Thời điểm cư dân dọn về ở: Từ tháng 4/2020
II.3 Thông tin chi tiết về dự án

8

download by :


2021

Nằm trong quần thể Đại đô thị đẳng cấp quốc tế Vinhomes Ocean Park, phân
khu căn hộ chung cư là phân khu trung tâm nhộn nhịp với các tòa tháp được thiết kế
theo thời thượng và hiện đại. Khu căn hộ dự án được chia thành 3 Phân khu, gồm:
Sapphire, The Zenpark và Diamond.
Thông tin về các phân khu:
Phân khu Sapphire nằm ngày tại gần cổng chính và tiếp giáp với khu thấp tầng.
Căn hộ Sapphire sở hữu lợi thế về giao thơng, các tầm nhìn về hồ điều hịa + biển nhân
tạo, hệ thống tiện ích dịch vụ đa dạng và cảnh quan đẹp mắt.
Gồm 2 tiểu khu Sapphire 1 và Sapphire 2. Sapphire 1 (S1): bao gồm 11 tòa căn
hộ đánh số từ S1.01 đến S1.12. Sapphire 2 (S2): bao gồm 16 tòa căn hộ đánh số từ
S2.01 đến S2.19
Sapphire 1: Căn hộ Studio: diện tích từ 31,2 – 37,5 m2. Căn hộ 1 phịng ngủ:
diện tích từ 41,3 – 51,5 m2. Căn hộ 2 phòng ngủ: diện tích từ 60 – 69,4 m2. Căn hộ 3
phịng ngủ: diện tích từ 79,9 – 106,3 m2.
Sapphire 2: Căn hộ Studio: diện tích từ 26 – 38m2. Căn hộ 1 phịng ngủ: diện
tích từ 43 – 48 m2. Căn hộ 2 phịng ngủ: diện tích từ 55 – 66 m2. Căn hộ 3 phịng ngủ:
diện tích từ 75 – 80 m2.
Phân khu The Zenpark gồm 4 tòa R1.01, R1.02, R1.03 và R1.05. Gồm Căn
studio: 26,6 – 29,5m2; Căn 1 phòng ngủ (1 PN): 40,8 – 45,4m2; Căn 1 phòng ngủ +1
(PN+1): 47,5 – 52,2m2; Căn 2 phòng ngủ (2PN): 64,2 – 69,9m2; Căn 2 phòng ngủ
+1: (2PN+2): 71,4 – 76,6m2; Căn 3 phòng ngủ (3 PN): 76,3 – 78m2; Căn 3 phòng
ngủ +1 (3PN+1): 88,5 – 100,6m2.

Tiện nghi: Biển hồ nước mặn 6.1ha, Hồ trung tâm cát trắng 24.5ha, Trung tâm
thương mại Vincom Mega Mall, Trường liên cấp Vinschool, Bệnh viện Vinmec, Công
viên cây xanh 62ha, Hệ thống Shophouse, Hệ thống an ninh tiêu chuẩn, Đại học
VinUni, Cảnh quan sân vườn đường dạo, 6 công viên BBQ với hơn 100 điểm nướng
dã ngoại, Khu vui chơi nước ven hồ phong cách hiện đại, Hơn 700 máy tập gym ngoài
trời, 150 sân thể thao đa dạng, Hơn 10 bể bơi trong nhà và ngoài trời, Hơn 60 sân chơi
trẻ em và thảm cỏ dưỡng sinh, 8.5 km đường dạo bộ, chạy, đạp xe ven hồ,

9

download by :


2021

Các căn hộ sẽ được bàn giao với 3 gói trang thiết bị, gồm: Gói tiêu chuẩn bàn
giao full nội thất, Gói tiêu chuẩn bàn giao nội thất cơ bản, Gói tiêu chuẩn bàn giao nội
thất tối thiểu.
Vinhomes Ocean Park được xây dựng dựa trên ý tưởng từ những thành phố
biển đẹp nhất thế giới như Singapore, New York và Sydney. Dự án hội tụ mọi yếu tố
để trở thành một “Thành phố” hiện đại, đồng bộ và tiện nghi đáp ứng các tiêu chuẩn
quốc tế: Mật độ xây dựng thấp 19%, Biển hồ nước mặn 6.1ha, Hồ nước ngọt 24.5ha,
Cơng viên Vin Wonder diện tích 82ha, Khơng gian xanh sinh thái trong lành với hệ
biển hồ, công viên, khu vui chơi, điểm tập trung dã ngoại...
II.4 Phân tích dự án:
Ưu điểm
Vinhomes Ocean Park được xây dựng và phát triển bởi một trong những chủ
đầu tư hàng đầu Việt Nam - Vingroup, tập đoàn nổi tiếng về xây dựng các khu đơ thị
phức hợp với dịch vụ tiện ích đồng bộ. Trước đó, Vingroup cũng ghi những dấu ấn
mạnh mẽ với các dự án lớn như Vinhomes Time City, Vinhomes Royal City, Vinhomes

Riverside, …
Dự án được xây dựng trên quỹ đất sạch và được quy hoạch bài bản, từ đó có thể
dễ dàng kết nối đến khu vực trung tâm thành phố, sân bay quốc tế Nội Bài và các
tỉnh/thành phố lân cận. Ngoài ra, chủ đầu tư cung cấp dịch vụ xe đưa đón giúp cư dân
di chuyển đến các khu vực khác nhau trong Tp. Hà Nội.
Từ dự án có thể dễ dàng tiếp cận từ nhiều hướng khác nhau, giao thơng ít tắc
nghẽn hơn so với các khu vực trong nội thành Hà Nội, kết nối trung tâm thông qua
những cây cầu trọng điểm như cầu Vĩnh Tuy, cầu Chương Dương, cầu Thanh Trì và
nút giao Cổ Linh. Từ năm 2020, khoảng cách di chuyển từ Vinhomes Ocean Park tới
trung tâm Hà Nội dự kiến rút gọn sau khi 5 cây cầu bắc qua sông Hồng sẽ được xây
dựng gồm cầu Tứ Liên, cầu Vĩnh Tuy 2, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Mễ Sở và cầu Ngọc
Hồi.
Vinhomes Ocean Park có lợi thế nằm tại cửa ngõ với các vùng kinh tế trọng
điểm phía Bắc như Hải Phịng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Thái Nguyên,
Quảng Ninh… Cư dân tại đây chỉ mất 3-5 phút để di chuyển tới quốc lộ 5A, 5B và cao
tốc Hà Nội – Hải Phịng. Đối với các địa điểm quanh khu Đơng, hoạt động kết nối

10

download by :


2021

cũng vơ cùng thuận tiện, nhanh chóng với 10 phút di chuyển tới Aeon Mall Long Biên
và khu đô thị Vinhomes Riverside, sân golf Long Biên. Quãng đường qua cầu Chương
Dương tới Hồ Gươm và khu phố cổ chỉ dài 16km.
Hạn chế
Dự án nằm đang trong quá trình phát triển với nhiều dự án cơ sở hạ tầng vẫn
chưa hoàn thiện, có thể gây sự bất tiện cho cư dân chuyển đến sinh sống tại ở giai đoạn

đầu cũng như trong việc di chuyển giữa các phân khu trong dự án và ra các khu vực
xung quanh.
Nguồn cầu của người dân xung quanh khu vực dự án đối với sản phẩm căn hộ
tại khu vực dự án còn hạn chế do người dân vẫn ưa chuộng bất động sản nhà liền thổ
trong khu vực.
Nguồn cung lớn có thể gây áp lực lên lưu lượng giao thơng trong dự án khi
hồn thành.
Cơ hội
Thị trường Gia Lâm vẫn đang thiếu không gian sống chất lượng cao với cơ sở
vật chất và dịch vụ tiện ích đồng bộ trong khi nhu cầu ngày càng tăng, đặc biệt ở khu
vực dự án VOP nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng gần đây. Hơn thế nữa, huyện Gia Lâm
được quy hoạch trở thành đầu mối trung tâm dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế gắn
với công nghiệp công nghệ cao dọc Quốc lộ 5B, góp phần hình thành nhu cầu đầu tư
bất động sản cho thuê trong khu vực dự án.
Nhu cầu về bất động sản ở khu vực phía đơng Hà Nội ngày càng tăng, do xu
hướng phân cấp và nhu cầu giảm mật độ dân số trong các quận nội thành.
Sự thay đổi lối sống và sự gia tăng của tầng lớp thu nhập trung bình và thượng
lưu đã giúp tạo ra nhu cầu về các loại sản phẩm bất động sản mới, chẳng hạn như căn
hộ nghỉ dưỡng cuối tuần ở một khu đô thị phức hợp với nhiều không gian giải trí ở khu
vực ngoại ơ.
Số lượng chủ sở hữu xe hơi đang tăng lên và hệ thống metro khi đi vào hoạt
động trong tương lai sẽ thay đổi cục diện thị trường bất động sản, tạo điều kiện di
chuyển thuận lợi và rút ngắn thời gian đi lại vào trung tâm thành phố, kéo theo nhu cầu
nhà ở tại các khu vực ngoại thành.
Thách thức

11

download by :

2021

Đây là khu vực mới phát triển nên tiềm năng thị trường vẫn cần thời gian để
kiểm chứng.
Nguồn cầu của dự án sẽ đến chủ yếu từ các khu vực khác, như các Quận nội
thành và các địa phương lân cận...đòi hỏi chủ đầu tư và các đơn vị bán hàng cần có
thời gian và chiến lược để tiếp cận các tập khách hàng này.
Áp lực cạnh tranh lớn từ các dự án quy mô lớn xung quanh, đặc biệt là các giai
đoạn sau khu đơ thị Ecopark khi có sự hợp tác phát triển của các chủ đầu tư nước
ngoài
Thị trường Gia Lâm vẫn ưu tiên các bất động sản giá bình dân, địi hỏi nỗ lực
lớn từ nhà phát triển để thu hút khách hàng, đặc biệt là các căn hộ ở phân khúc giá cao.
II.5 Những rủi ro có thể xuất hiện khi đầu tư vào dự án Vinhomes Ocean
Park
Thứ nhất: Rủi ro về chính sách. Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế,
ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều
ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc. Chính sách có thể trở thành cú hích kéo
thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư
nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ. Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và
đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
Thứ hai: Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành. Khủng hoảng kinh tế trong
nước, khu vực hay thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh
Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào
chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành nói riêng có thể
quyết định thắng thua. Thơng thường chủ đầu tư phải tính tốn thời điểm hoàn thành
dự án đúng lúc nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính sai thời điểm, hậu quả sẽ
khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thối của ngành bất động sản Việt
Nam nói chung và đối với dự án Vinhomes Ocean Park nói riêng đến nay vẫn cịn là
bài tốn đố đầy hồi nghi đối với giới đầu tư. Đây chính là ván cược có khơng ít rủi ro.

Thứ ba: Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu. Khi đầu
tư, ngoài việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, cần xem xét khả
năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay các dự án khác được

12

download by :


2021

hình thành ngay sau đó. Việc có q nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu
dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí là ế hàng.
Thứ tư: Rủi ro về kiến trúc phong thủy. Như một môn khoa học không thể
thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt sự cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án
là yếu tố cá biệt rất được quan tâm khi đầu tư kinh doanh bất động sản tại các quốc gia
phương Đông. Tại thị trường Việt Nam từng xảy ra trường hợp dự án thiếu nghiên cứu
môn khoa học này dẫn đến khai thác không hiệu quả và bán cả dự án cũng chẳng ai
mua.
Cuối cùng: Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi. Đa phần chủ
đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tịa nhà hoặc khơng có quy trình quản lý
chun nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng
dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản
và hiệu quả kinh doanh của bất động sản cũng không cao. Những vụ tranh chấp, kiện
tụng về cách vận hành chung cư, nhà cao tầng của các nhà đầu tư thứ cấp và khách
hàng xuất phát từ nguyên nhân này. Đây chính là chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh
doanh bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro mất uy tín thương hiệu rất lớn.

CHƯƠNG 3: NHỮNG PHƯƠNG PHÁP QUẢN LÝ RỦI
RO CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK

III.1 Nghiên cứu các Chính sách như Thuế, Ngân hàng, các điều luật về bất
động sản; tính tốn thời điểm thích hợp để dự án Vinhomes Ocean Park có thể
diễn ra một cách sn sẻ.
Việc nghiên cứu thật kỹ các Chính sách sẽ giúp cho việc định giá các căn hộ
trong dự án Vinhomes Ocean Park trở nên rõ ràng, minh bạch và thuận tiện cho người
có nhu cầu đầu tư vào dự án. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu kỹ các Chính sách cũng sẽ
giúp cho việc tranh chấp của các nhà đầu tư hay chủ đầu tư trong việc đầu tư vào dự án
được giảm thiểu một cách tối đa.
Ngồi ra, việc tính tốn thời điểm thích hợp cũng giúp cho dự án diễn ra sn
sẻ. Hiện nay, đại dịch COVID-19 đang có dầu hiệu thuyên giảm, ngày 21/09 vừa qua,
thành phố Hà Nội đã áp dụng chỉ thị 15 thực hiện việc nới lỏng giãn cách xã hội, từ đó
thì việc Chính phủ thực hiện đầu tư cơng, bất động sản cũng đang có dấu hiệu khởi sắc

13

download by :


2021

sau hơn 2 tháng đình trệ, đó cũng là một yếu tố để các dự án bất động sản được phục
hồi và dự án Vinhomes Ocean Park cũng được hưởng lợi từ sự kiện trên.
III.2 Nghiên cứu thị trường, các đối thủ cạnh tranh tiềm năng có thể cạnh
tranh với dự án Vinhomes Ocean Park.
Nghiên cứu thị trường và các đối thủ cạnh tranh là công đoạn không thể thiếu
đối với các chủ đầu tư khi muốn kinh doanh một sản phẩm gì đó và đối với dự án
Vinhomes Ocean Park cũng không ngoại lệ. Với những lợi thế sẵn có như: Kiểu đơ thị
đặc trưng mang tinh thần đơ thị với những phong cách riêng biệt, quy hoạch giảm tập
trung tại vùng lõi đô thị, thiết ké chuẩn layout tồ nhà hoặc căn hộ, sử dụng cơng nghệ
hiện đại, giải pháp tài chính tiện lợi, linh hoạt đã khiến dự án Vinhomes Ocean Park

trở thành dự án đáng sống, khiến cho các dự án bất động sản khác phải dè chừng vì
sức hấp dẫn quá lớn của dự án Vinhomes Ocean Park.
III.3 Cải thiện cấu trúc phong thuỷ của căn hộ
Thiết kế căn hộ Vinhomes Ocean Park được xem xét trên yếu tố phong thủy
Tất cả các căn hộ tại dự án này có tất cả từ 1 đến 3 phịng với diện tích từ 28
đến 75 m2. Chưa kể đến, lối thiết kế xây dựng ở đây đã giúp tối đa được diện tích sử
dụng của căn hộ, tạo một khơng gian rộng rãi thống mát. Ngồi ra, các căn hộ tại
Vinhomes Ocean Park còn sở hữu những trang thiết bị hiện đại tiện nghi đáp ứng nhu
cầu cuộc sống hàng ngày.
Chưa hết, các căn hộ tại khu chung cư này đều được xem xét để đảm bảo các
yếu tố phong thủy sao cho phù hợp nhất. Phòng khách được thiết kế hợp lý để khơng
nhìn thẳng từ cửa chính đi vào, ngăn chặn luồng sát khí cho gia chủ ở đây. Hơn nữa tất
cả các cửa sổ trong căn hộ chung cư Vinhomes Ocean Park nếu được thiết kế hướng ra
ngồi đón nắng gió điều hịa khơng khí và cũng tạo ra một lượng luân chuyển khí đến
năng lượng trong căn hộ luôn được dồi dào. Đây là một yếu tố phong thủy cần phải
quan tâm bởi nó sẽ góp phần tạo nên sự đầm ấm hạnh phúc của gia chủ cũng như thúc
đẩy sự nghiệp phát triển.
III.4 Các chế độ hậu mãi và năng lực quản lý dự án Vinhomes Ocean Park
Được vận hành theo đúng tiêu chuẩn của Vingroup đặt ra từ đầu, mỗi khu đô thị
mang thương hiệu này đều được quản lý và vận hành bởi Vinhomes – nhà phát triển
bất động sản số 1 Việt Nam – công ty con của tập đoàn tư nhân đa ngành lớn nhất

14

download by :


2021

nước ta; thay vì th đơn vị ngồi. Cho nên, việc quản lý từng dự án được chủ đầu tư

đặt lên hàng đầu để tránh các tranh chấp, kiện tụng về các vấn đề về chung cư của các
cá nhân, khách hàng của dự án.

KẾT LUẬN
Qua quá trình tìm hiểu phân tích và đánh giá rủi ro của dự án Vinhomes Ocean
Park thì dự án trên là một trong những dự án nổi bật dẫn đầu xu thế của cả nước. Với
những rủi ro và các phương án xử lý rủi ro được đề ra, đã có thể giúp cho dự án hạn
chế khả năng xuất hiện cũng như giảm thiểu mức độ thiệt hại khi nó xảy ra. Từ đó
nâng cao hiệu quả đầu tư vào dự án, tăng hệ số tín nhiệm đối với doanh nghiệp, làm
tăng niềm tin đối với cổ đơng của tập đồn Vingroup; tăng khả năng cạnh tranh và là
nhân tố góp phần làm tăng giá chứng khoán của doanh nghiệp; Giúp hạn chế thiệt hại
chung trong toàn xã hội, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn lực của nền kinh tế vào
hoạt động đầu tư. Và nó cũng là bước đệm để cho các dự án sau này phát triển mạnh
mẽ hơn.

15

download by :


2021

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. TS Đinh Văn Hải (2013) - Bài giảng gốc Quản lý dự án, NXB Tài chính, Hà
Nội
2. Châu Anh - Tiến Trần: Tổng quan dự án Vinhomes Ocean Park
/>3. Nhiều tác giả: Một số rủi ro thường gặp khi đầu tư bất động sản
/>
16

download by :