NANG CAO CHẤT LƯỢNG DỊNH GIA BẤT DỘNG SẢNTRONG HOẠT DỘNG CHO VAY TẠI CONG TYTRACH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT DỘNG SẢNSAO MỘC

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI

NANG CAO CHẤT LƯỢNG DỊNH GIA BẤT DỘNG SẢN
TRONG HOẠT DỘNG CHO VAY TẠI CONG TY
TRACH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT DỘNG SẢN
SAO MỘC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2017


.........................

_

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

_ ∣a

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI

NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY
TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN
SAO MỘC

Chuyên ngành
Mã số

: Tài chính - Ngân hàng
: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học; PGS.TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

HÀ NỘI - 2017
Ì1

[f


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Các
số liệu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Tác giả luận văn

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI.................................................................................. 5
1.1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI.............................................................

5
5
9

1.1.1. Khái quát về ngân hàng thương mại..................
1.1.2. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.

CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG

CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI..........................................12
1.2.1. Khái quát về bất động sản................................................................... 12
1.2.2. Khái niệm và đặc trưng của chất lượng định giá bất động sản..........13
1.2.3. Nội dung chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
của Ngân hàng thương mại.............................................................................15
1.2.4. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay của Ngân hàng thương mại.......................................................20
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI...............................................................................................23
1.3.1. Các nhân tố chủ quan.......................................................................... 23
1.3.2. Các nhân tố khách quan.......................................................................25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1..............................................................................28
CHƯƠNG

2: THỰC

TRẠNG

CHẤT

LƯỢNG

ĐỊNH

GIÁ

BẤT

ĐỘNG

SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH
NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC...................29
2.1.

KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN


BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC.......................................................................29
2.1.1.....................................................................................................Giới
thiệu công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc..29
2.1.2.

Cơ cấu tổ chức của Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động

sản Sao Mộc...................................................................................................30
2.1.3...................................Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty 33
2.2. THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ
VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC.............................................................. 35
2.2.1. Quy trình định giá BĐS áp dụng tại cơng ty trách nhiệm hữu hạn tư
vấn bất động sản Sao Mộc..............................................................................35
2.2.2. Phương pháp định giá bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn
tư vấn bất động sản Sao Mộc..........................................................................40
2.2.3. Tác động của định giá bất động sản đến hoạt dộng cho vay của ngân
hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam...........................................48
2.3.

ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG

HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ
VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC.............................................................. 53
2.3.1. Những kết quả đã đạt được................................................................. 53
2.3.2. Nh ững hạn chế - nguyên nhân............................................................55
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2..............................................................................62
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÔNG TY TRÁCH
NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC...................63
3.1. ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM
HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC.....................................63
3.1.1. Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản tại Công ty

STT
ĩ

Ký hiệu
BDS

Nguyên nghĩa
Bất động sản

trách nhiệm hữu hạn DANH
tư vấn bất
MỤC
động
CÁC
sản CHỮ
Sao Mộc........................................63
VIẾT TẮT
3.1.2. Mục tiêu và quan điểm nâng cao chất lượng định giá bất động sản
trong hoạt động cho vay tại Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động
sản Sao Mộc....................................................................................................64
3.2. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY
TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC..67
3.2.1. Đổi mới nhận thức về định giá bất động sản.......................................67
3.2.2. Hồn thiện quy trình định giá..............................................................68
3.2.3. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá bất động sản..............70
3.2.4. Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản tại công ty...................74
3.2.5. Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ chất lượng định giá bất động sản...75

3.2.6. Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc................................ 76
3.2.7. Tuyển dụng cộng tác viên xây dựng dữ liệu thị trường...................... 77
3.3. KIẾN NGHỊ............................................................................................78
3.3.1. Nhà Nước cần cung cấp cổng thơng tin để tìm kiếm các thơng tin
liên quan đến bất động sản..............................................................................78
3.3.2. Sở địa chính cần đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở và sở hữu nhà ở.............................................................................78
3.3.3. Nhà nước cần nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động của thị trường
bất động sản.................................................................................................... 79
3.3.4. UBNB cấp tỉnh/thành phố ban hành bảng khung giá đất và giá tối
thiểu xây dựng nhà

ởmới............................................................................81

3.3.5. Nhà nước cần thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về định
giá bất động sản.............................................................................................. 81
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3............................................................................. 82
KẾT LUẬN....................................................................................................83


2
3

CVDG
NHTM

Chuyên viên định giá
Ngân hàng thương mại

4

QHKH

Quan hệ khách hàng

5

TMCP

Thương mại cổ phần

6

TSTDG

Tài sản thâm định giá

7

TSSS

8

BDSDB

Bất động sản đảm bảo

9

BDSSS

Bất động sản so sánh

ĩõ

UBND

Uy ban nhân dân

ĩĩ

KH

Ĩ2

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

Ĩ3

KHCN

Khách hàng cá nhân

Ĩ4

QHKH

Quan hệ khách hàng

Tài sản so sánh

Khách hàng



DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 2.2: Kết quả hoạt động của công ty Sao Mộc từ 2014 -2016...............35
Bảng 2.3: Bảng thông tin tài sản so sánh tại Sao Mộc..................................43
Bảng 2.1: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng bất động sản của Techcombank......52
Bảng 3.1: Tính dự kiến doanh thu từ đầu tư phát triển BĐS thẩm định:.......72
Bảng 3.2: Tính chi phí dự kiến đầu tư phát triển BĐS thẩm định:................73
Bảng 3.3: Tính giá trị lơ đất trống được thẩm định:......................................73
Biểu đồ 2.1: Kết quả kinh doanh từ năm 2014 đến 2016................................34
Biểu đồ 2.3 : Kết quả hoạt động cho vay qua các năm của Techcombank .... 51
Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp...................................... 17


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay là một trong những công
tác quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại (NHTM).
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói
riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày
càng gia tăng. Chất lượng, giá trị của các tài sản đảm bảo ảnh hưởng lớn đến
quyết định cho vay của ngân hàng, do đó chất lượng định giá BĐS tại các
ngân hàng có vai trị vô cùng quan trọng, giúp cho ngân hàng xác định được

mức cho vay hợp lý trên cơ sở tính tốn và dự báo được các rủi ro có thể xảy
ra, nâng cao chất lượng cho vay của ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá bất động sản trong hoạt động
cho vay vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong cơng tác định giá
khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị
trường thường không sát với giá trị thực của BĐS... bên cạnh đó việc áp
dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh
hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và
doanh nghiệp yêu cầu định giá lại ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử
dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng. Bởi vậy,
nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay đang
là một địi hỏi cấp thiết đối với cơng ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc.
Với nhận thức đó, chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay
luôn được Sao Mộc chú trọng và đã đạt được những kết quả đáng kể. Mặc
dù vậy, Chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay vẫn chưa đáp
ứng được mục tiêu, giá trị BĐS được xác định không sát với giá trị thực
nên gây khơng ít khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. Là cán bộ
công tác tại Phịng điều phối cơng ty Sao Mộc, với mong muốn góp phần


2

giải quyết vấn đề thực tiễn, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài luận văn thạc sỹ:
“Nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc”
2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Ở Việt nam, có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và
các bất động sản. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên
Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định
giá đất có tác động của yếu tố vị trí và mơi trường. Các yếu tố kinh tế được đưa

ra nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam. Đề tài
nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định
giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất
ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các
phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam.
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam.
Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được
những nét cơ bản trong chất lượng định giá định giá BĐS ở Việt Nam. Tuy
nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo
mơ hình 90-91 trong q trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh
nghiệp sau cổ phần hóa.
Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy sự phát
triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung
chung đến ngành định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với
ngành định giá của Việt Nam.
Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế
chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay” nghiên cứu về định
giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại nghiên cứu một cách
tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng.


3

Luận văn “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động
cho vay tại công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc ”
được nghiên cứu tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc, luận văn nghiên cứu
thực trạng chất lượng định giá bất động sản, và cũng đưa ra nhiều đề xuất có
thể áp dụng vào thực tiễn cơng ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc trong hỗ trợ
ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam. Vì vậy, đề tài mang tính thực tiễn và
khơng trùng lặp với các cơng trình nghiên cứu trước đây.

3. Mục đích nghiên cứu
VThứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về chất lượng định giá bất

động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
VThứ hai, phân tích đánh giá thực trạng chất lượng định giá bất

động sản trong hoạt động cho vay tại cơng ty TNHH Tư vấn BĐS Sao
Mộc, phân tích những nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong chất lượng định
giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc
trong việc hỗ trợ ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam.
√ Thứ ba, đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản

trong hoạt động cho vay tại Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho
vay của NHTM
- Phạm vi nghiên cứu: chất lượng định giá BĐS là nhà ở và đất ở trong
hoạt động cho vay tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc trong việc hỗ trợ
ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và
chủ nghĩa duy vật lịch sử, trong q trình hồn thiện luận văn, các phương
pháp nghiên cứu được sử dụng: Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp...


4

6. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, mục lục, tài liệu tham khảo, danh mục các chữ viết
tắt, kết cấu của luận văn bao gồm:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về chất lượng định giá bất
động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động
cho vay tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong
hoạt động cho vay tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc


5

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1.1. Khái quát về ngân hàng thương mại
1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại đã hình thành tồn tại và phát triển hàng trăm năm
gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hố. Sự phát triển hệ thống NHTM
đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế
hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao
nhất là nền kinh tế thị trường thì NHTM cũng ngày càng được hoàn thiện và
trở thành những định chế tài chính khơng thể thiếu được.
Ngân hàng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của nền
kinh tế hàng hoá để giải quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh toán... phục
vụ cho phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế, cá nhân
với đặc thù kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ. Quá trình phát triển kinh tế cũng như
sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã biến đổi hệ thống NHTM
từ những ngân hàng đơn giản, sơ khai thành các ngân hàng hiện đại, các tập đồn

tài chính khổng lồ, đa quốc gia có mối liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên sự thống
nhất trong điều hành và vận hành của hệ thống ngân hàng.
Trải qua quá trình hình thành và phát triển cùng với các tư tưởng kinh tế và
các dịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của từng
quốc gia mà khái niệm về NHTM có sự khác nhau, nhưng đều có chung quan
điểm: Ngân hàng là một tổ chức tài chính trung gian thực hiện việc kết nối giữa


6

tiết kiệm và đầu tư của các tổ chức và cá nhân, thu hút vốn từ nơi nhàn rỗi và
bơm vào nơi khan thiếu. Nói cách khác NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên
hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ
chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư
nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín
dụng và thanh tốn cho các tác nhân trong nền kinh tế. Ngoài ra ngân hàng cũng
có thể được định nghĩa thơng qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà ngân
hàng thực hiện trong nền kinh tế.
Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM: Ở Mỹ:
NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt
động trong ngành cơng nghiệp dịch vụ tài chính. Đạo luật ngân hàng của Pháp
(1941) cũng đã định nghĩa: “Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ
sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận tiền bạc của cơng chúng dưới hình
thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và sử dụng tài ngun đó cho chính
họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính”.
Ở Việt Nam, định nghĩa Ngân hàng thương mại (theo wikipedia.org):
Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và
thường xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hồn trả và sử
dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương
tiện thanh tốn. Theo Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 thì Ngân

hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động
ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này
nhằm mục tiêu lợi nhuận.
Từ những nhận định trên có thể thấy NHTM là một trong những định
chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với
nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh
tốn. Ngồi ra, NHTM cịn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối


7

đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội.
Căn cứ vào quan niệm trên có thể được nhận dạng thông qua một số đặc
điểm sau của NHTM:
S Thứ nhất, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích
kiếm lời (bao gồm 2 hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân
hàng). Trong đó, hoạt động kinh doanh tiền tệ được biểu hiện ở nghiệp vụ huy
động vốn dưới các hình thức khác nhau để cấp tín dụng cho khách hàng có
nhu cầu về vốn với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Cịn hoạt động dịch vụ Ngân
hàng được biểu hiện thông qua các nghiệp vụ sẵn có về tiền tệ, thanh tốn,
ngoại hối và chứng khốn để cam kết thực hiện cơng việc nhất định cho khách
hàng trong một thời hạn nhất định nhằm mục đích thụ hưởng tiền cơng dịch
vụ do khách hàng chi trả dưới dạng phí hay hoa hồng.
S Thứ hai, hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều
kiện, nghĩa là chỉ khi nào NHTM thoả mãn đầy đủ những điều kiện khắt khe
do pháp luật quy định ( vốn pháp định, phương án kinh doanh,...) thì mới
được phép hoạt động trên thị trường.
S Thứ ba, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn

nhiều so với các loại hình kinh doanh khác và thường có ảnh hưởng sâu sắc,

mang tính chất dây chuyền đối với nền kinh tế. Sở dĩ nói như vậy là vì, trong
hoạt động Ngân hàng, đặc biệt là hoạt động kinh doanh tiền tệ, do các NHTM
phải tiến hành huy động vốn của người khác để cấp tín dụng cho khách hàng
và trên nguyên tắc NHTM chỉ có thể thu lại tiền của người vay sau một thời
hạn nhất định, nên đã tạo ra khả năng rủi ro cao cho hoạt động Ngân hàng,
kéo theo đó là sự rủi ro đối với người gửi tiền ở NHTM, cũng như rủi ro đối
với nền kinh tế. Vì vậy, hoạt động Ngân hàng ở nhiều quốc gia khác nhau trên
thế giới thường được điều chỉnh và kiểm soát hết sức chặt chẽ bằng những
đạo luật riêng biệt, nhằm đảm bảo cho hoạt động này được vận hành an toàn


8

và hiệu quả trong nền kinh tế thị trường.
1.1.1.2. Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại
Như chúng ta đã biết NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong
lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong
nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời,
đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh tốn cho các
tác nhân trong nền kinh tế, do đó NHTM là một trong những tổ chức tài chính
quan trọng của nền kinh tế. NHTM gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động
chính là huy động vốn bằng cách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ chức
kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu... Sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ cho vay và
đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với
các tổ chức tín dụng hay đầu tư trên thị trường vốn và thị trường tiền tệ,.
Ngồi hai hoạt động chính trên thì NHTM cịn một số hoạt động đem lại
nguồn thu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại bằng các hình thức
phát hành, thanh tốn thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ thu D/P, nhờ thu D/A,
chi trả kiều hối,. Các hoạt động ngân quỹ như mua bán ngoại tệ hay các hoạt
động vể lĩnh vực thẻ và ngân hàng điện tử như phát hành và thanh toán thẻ tín

dụng nội địa,.. .Ngồi ra cịn có một số hoạt động khác như khai thác bảo hiểm
nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư và tài chính, cho th tài chính, mơi giới, tự
doanh, lưu ký chứng khốn hay tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết
nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai thác tài sản.
Với vai trị trung gian của mình, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các
khoản tiết kiệm thành đầu tư. Sự ra đời của ngân hàng đã giải quyết được mâu
thuẫn của tín dụng trực tiếp trong nền kinh tế, góp phần hạn chế và phân tán
rủi ro, giảm thiểu chi phí giao dịch trong hoạt động tín dụng của các tác nhân
trong nền kinh tế. Đồng thời NHTM cũng là tổ chức cung cấp tín dụng với
qui mơ lớn nhất, là thành viên quan trọng trong việc phát triển thị trường trái


9

phiếu, tín phiếu và cũng là nơi huy động và cung cấp các khoản vốn dài hạn,
trung hạn và ngắn hạn cho các cá nhân và tổ chức kinh tế.
Với vai trị thanh tốn, NHTM thay mặt khách hàng thực hiện các khoản
thanh tốn từ việc mua sắm hàng hóa và dịch vụ thông qua việc phát hành séc,
thẻ thanh toán và cung cấp mạng lưới thanh toán điện tử khác,... Hiện nay ở hầu
hết các quốc gia ngân hàng đang trở thành trung gian thanh toán lớn nhất thực
hiện việc thanh tốn giá trị hàng hóa và dịch vụ dưới các hình thức như séc, ủy
nhiệm chi, nhờ thu, các loại thẻ, thanh toán điện tử, kết nối các quĩ và cung cấp
tiền khi khách hàng cần. Với việc phát triển và chuẩn hóa các hình thức thanh
tốn quốc tế đã góp phần tạo tính thống nhất trong thanh tốn khơng chỉ giữa các
ngân hàng trong một quốc gia mà cịn giữa các ngân hàng trên tồn thế giới.
Đồng thời với sự ra đời của các trung tâm thanh tốn quốc tế đã làm tăng tính
hiệu quả của thanh toán qua ngân hàng, biến ngân hàng trở thành trung tâm
thanh tốn quan trọng và có hiệu quả, phục vụ cho nền kinh tế tồn cầu.
Do khả năng thanh tốn của ngân hàng đối với một khách hàng là rất lớn,
và ngân hàng nắm giữ lượng tiền gửi của các khách hàng, nên ngân hàng có vai

trị và uy tín rất lớn trong bảo lãnh cho khách hàng. Với vai trò là người bảo
lãnh, ngân hàng sẽ đứng ra cam kết trả nợ cho khách hàng trong trường hợp
khách hàng khơng có khả năng thanh tốn. Các trường hợp ngân hàng bảo lãnh
thường là để mua chịu hàng hóa, trang thiết bị, phát hành chứng khoán, vay vốn
của các tổ chức tín dụng khác.
1.1.2. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.2.1. Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó
NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích
và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.
Cho vay là một hoạt động quan trọng nhất của các NHTM, chiếm tỷ trọng cao


10

trong tổng tài sản, tạo nguồn thu nhập từ lãi lớn nhất nhưng đồng thời cũng là
hoạt động mang lại rủi ro cao nhất. Mặc dù hoạt động cho vay mang lại lợi
nhuận chủ yếu và quyết định sự tồn tại và phát triển của một ngân hàng nhưng
lại là hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro nhất ảnh hưởng đến hoạt động
của toàn bộ hệ thống ngân hàng, trong đó quan trọng nhất là các loại rủi ro về
tín dụng, rủi ro về thị trường, rủi ro về chính trị và đạo đức. Hoạt động cho
vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng
và mục tiêu quản lý của ngân hàng.
Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có
được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất
khơng có hoặc khơng đủ khả năng trang trải. Trong cơ chế thị trường, hoạt
động của các NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác
nhau, trong đó rủi ro tín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất. Rủi ro tín dụng là tình
trạng khách hàng khơng có khả năng hồn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ
và đúng hạn. Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể

do chủ quan hoặc khách quan.
1.1.2.2. Đặc điểm của hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay tại NHTM có những đặc điểm sau đây :
N Trong hoạt động tín dụng, các ngân hàng đóng vai trị là tổ chức trung
gian, tức là ngân hàng vừa đóng vai trị là ngừoi đi vay, vừa đóng vai trị là
người cho vay. Khi huy động, các ngân hàng sử dụng các hình thức huy động
khác nhau để thu hút mọi nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi để tạo lập nguồn vốn
kinh doanh, lúc này NH đóng vai trị là người đi vay lớn nhất trong nền kinh
tế. Khi cho vay, các ngân hàng lại dùng chính nguồn vốn đã huy động được
để cho vay lại đối với nền kinh tế, lúc này NH lại đóng vai trị là người cho
vay lớn nhất trong nền kinh tế.
N Huy động vốn và cho vay của NHTM đều chủ yếu thực hiện dưới hình


11

thức tiền tệ: trong quan hệ tín dụng ngân hàng, các ngân hàng bằng cơ chế thích
hợp, huy động các nguồn vốn tạm thời nhàn dỗi trong xã hội để tạo ra quỹ cho
vay của ngân hàng. Như vậy, tiền ở đây là cơng cụ thực hiện tín dụng, đó là loại
tiền tín dụng hay cịn gọi là cơng cụ lưu thơng tín dụng ngân hàng.
S Q trình vận động và phát triển của tín dụng ngân hàng độc lập tương
đối với sự vận động và phát triển của quá trình tái sản xuất xã hội. Vốn tín dụng
là bộ phận khơng thể thiếu trong q trình vận động cảu mọi hoạt động xã hội
nói chung và các hoạt động sản xuất kinh doanh nói riêng. Tuy nhiên, do tính
độc lập tương đối của tiền tệ trong mối quan hệ hàng hoá - tiền tệ, cho nên
ngừoi ta thường quan niệm vốn tín dụng ngân hàng có tính độc lập tương đối với
quá trình tái sản xuất xã hội. Bởi vì trong q trình vận động, vốn tín dụng ngân
hàng có thể tham gia vào bất cứ một giai đoạn nào của chu kỳ vận động, song
dường như đều dễ nhìn thấy đó là ở giai đoạn đầu (dưới hình thức các nhu cầu
chi phí bằng tiền) và giai đoạn kết thúc (dưới hình thức các khoản thu nhập bằng

tiền của q trình tái sản xuất). Do đó khi nền kinh tế ở trạng thái cân bằng (căn
đối hàng hoá - tiền tệ) nguồn vốn tín dụng vận động theo sự vận động các nguồn
vốn của quá trình tái sản xuất. Nhưng theo nền kinh tế phát triển đến một mức
nhất định tất yếu nảy sinh tương thích với nhu cầu hàng hố trong trao đổi. Khi
đó với chức năng “trung gian tín dụng” và với các cơng cụ huy động vốn, cho
vay, thanh tốn để góp phần đưa nền kinh tế về trạng thái cân bằng theo các mục
tiêu cơ bản của nền kinh tế trong từng giai đoạn. Cho nên trong thực tế tín dụng
ngân hàng thường được coi là một công cụ hiện hữu để thức đẩy tăng trưởng,
hoặc điều chỉnh, kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
S Phạm vi hoạt động của tín dụng ngân hàng là toàn bộ nền kinh tế. Trong

nền kinh tế thị trường hầu như mọi quan hệ trao đổi đểu có thể “tiền tệ hố”, do
vậy với cơng cụ thực hiện chủ yếu là “quyền sử dụng tiền tệ” nên tín dụng ngân
hàng có thể tham gia vào mọi quan hệ xã hơi. Điều đó biểu hiện ra bên ngồi là
các NHTM có thể thực hiện huy động tiền tệ, cho vay vốn và cung cấp các dịch


12

vụ ngân hàng cho hầu hết mọi chủ thể trong xã hội. Có nghĩa là tín dụng ngân
hàng có thể thoả mãn nhu cầu sử dụng tiền cho mọi đối tượng, mọi phạm vi, mọi
khoảng thời gian của toàn xã hội. Tuy nhiên sự thoả mãn đó phải nằm trong sự
điều chỉnh chung của Nhà nước và sự ràn buộc của pháp luật trong từng giai
đoạn, tình hình cụ thể của nền kinh tế. Hoạt động cho vay tín dụng của NHTM
được thực hiện dựa trên cơ sở đảm bảo về mặt tài chính của khách hàng. Khách
hàng phải chứng minh năng lực đảm bảo hồn trả được nợ tín dụng bằng chính
tài sản của mình khi vau vốn thì các NHTM mới có được sự an tồn. Ngồi ra,
các NHTM cũng không thể loại trừ việc không thể thu hồi nợ bằng cách bắt
buộc phải có tài sản đảm bảo tiền vay khi khách hàng xin vay vốn. Việc đảm bảo
tiền vay có giá trị thực thế là bao nhiêu thì khách hàng và NHTM khơng thể ước

lượng bằng cách thủ cơng, thiếu tính chính xác, thiếu căn cứ được. Do vậy, để
đảm bảo giá trị tài sản đảm bảo bằng tiền vay là chính xác, khách quan, thì hoạt
động định giá tài sản ra đời và đáp ứng nhu cầu đó.
1.2. CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1. Khái quát về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Bất động sản bao gồm một số đặc điểm sau:
a. Cố định về vị trí:
Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét
đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS
đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận
của BĐS với các trung tâm đó. Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS
cũng thay đổi.


13

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi
trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện
môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay
đổi của chứng tác động đến BĐS.
b. Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét
trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, vì vậy khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi
thọ
kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
c. Tính khác biệt: Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Khơng có hai

BĐS hồn tồn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau
về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh,
môi trường... Vì vậy khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, khơng so
sánh dập khn giữa các BĐS với nhau.
d. Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự
nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,.
e. Có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị
của đất đai và chi phí xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn.
f. Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có
ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội, vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến
khả năng ảnh hưởng nếu như có các cơng trình BĐS khác ra đời.

1.2.2. Khái niệm và đặc trưng của chất lượng định giá bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm chất lượng định giá bất động sản
Có nhiều quan điểm vể chất lượng. Theo TS Lưu Văn Nghiêm (2001)
thì Chất lượng là mức độ hài lòng của khách hàng trong quá trình cảm nhận
tiêu dùng dịch vụ, là dịch vụ tổng thể của Doanh Nghiệp mang lại chuỗi lợi
ích và thoả mãn đầy đủ nhất giá trị mong đợi của khách hàng trong hoạt động
sản xuất cung ứng và trong phân phối dịch vụ ở đầu ra.
Theo hiệp hội chất lượng Hoa Kỳ (ASQ) chất lượng là toàn bộ các tính
năng và đặc điểm mà một sản phẩm hay dịch vụ mang lại nhằm đáp ứng
những nhu cầu đặt ra từ phía khách hang.


14

Theo Gronroos (1984) thì chất lượng là kết quả của một quá trình đánh giá
khi khách hàng so sánh giữa kỳ vọng của mình với những gì thực tế họ nhận
được. Chất lượng bao hàm một sự so sánh giữa sự mong đợi và được thoả mãn.
Đó là sự đo lường phân phối dịch vụ phù hợp với sự mong đợi của khách hàng tốt

ở mức nào. Đó là sự chuyển giao dịch vụ cho phù hợp với những mong đợi của
khách hàng trên một nền tảng tương thích với mức độ mong đợi.
Sự hài lịng của khách hàng có liên quan đến chất lượng dịch vụ. Nếu
chất lượng dịch vụ cao, mức độ thoả mãn vượt quá sự mong đợi, khách hàng
sẽ rất hài lòng. Chất lượng dịch vụ cao, mức độ thoả mãn đạt được sự mong
đợi, khách hàng cảm thấy vui vẻ hài lòng. Ngược lại nếu chất lượng dịch vụ
thấp, mức độ thoả mãn thấp hơn giá trị mong đợi, khách hàng sẽ thất vọng.
Từ suy nghĩ định hướng này chúng ta có thể hiểu như sau:
S Xét ở doanh nghiệp cung ứng dịch vụ thẩm định giá: Chất lượng định
giá Bất Động Sản là việc Doanh Nghiệp tạo ra một dịch vụ định giá hoàn hảo,
chất lượng cao, chuyên nghiệp về khả năng đáp ứng được yêu cầu của khách
hàng về cung cấp dịch vụ định giá Bất động sản, mà ở đó DN hội tụ đầy đủ các
yếu tố như nguồn nhân lực trình độ cao, giàu kinh nghiệm, đầy nhiệt huyết,
phương pháp làm việc khoa học, chuyên nghiệp, luôn tiên phong trong mọi lĩnh
vực định giá, đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng của khách hàng trong thời kỳ đổi mới.
S Xét ở phương diện cảm nhận của khách hàng: Chất lượng định giá bất
động sản là sự cảm nhận, đánh giá, thoả mãn của khách hàng về kết quả thẩm định
giá và được sử dụng tốt cho các mục đích định giá tài sản của doanh nghiệp. Chất
lượng tốt phản ánh được sự kỳ vọng, tin tưởng, mong đợi của khách hàng.
1.2.2.2. Đặc trưng của chất lượng định giá bất động sản
(1) Chất lượng định giá BĐS phản ánh năng lực của doanh nghiệp
cung ứng
Dịch vụ định giá BĐS là một dịch vụ tư vấn để xác định giá trị của tài
sản tại thời điểm cung cấp dịch vụ. Chất lượng được đánh giá theo kết quả


15

thẩm định và phản ánh năng lực của doanh nghiệp cung ứng dịch vụ.
(2) Chất lượng định giá BĐSphản ánh sự kỳ vọng của khách hàng

Chất lượng định giá bất động sản phụ thuộc khá lớn vào sự kỳ vọng của
khách hàng. Sự đánh giá chất lượng định giá BĐS không chỉ thông qua ý kiến
của khách hàng. Tuỳ vào mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá mà mỗi
khách hàng có kỳ vọng riêng về giá trị tài sản cần thẩm định. Kết quả định giá
mang tính độc lập, khách quan nên kỳ vọng này có thể giống hoặc khác kết
quả định giá. Điều này có nghĩa là chất lượng định giá BĐS sẽ bị ảnh hưởng
nếu khách hàng khơng có cái nhìn khách quan về kết quả giá trị định giá.
(3) Chất lượng định giá BĐSphụ thuộc vào doanh nghiệp thẩm định giá
đặc biệt là người làm công tác định giá.
Chất lượng định giá BĐS bao gồm chất lượng kỹ thuật và chất lượng
chức năng. Chất lượng kỹ thuật bao gồm các yếu tố cơ sở vật chất của doanh
nghiệp và chất lượng chức năng là những yếu tố liên quan đến con người (người
làm công tác định giá). Cả hai yếu tố trên tác động trực tiếp đến chất lượng định
giá BĐS. Chính vì vậy phải ln chú trọng quan tâm và tìm biện pháp cải thiện để
góp phần nâng cao chất lượng định giá BĐS ngày một tốt hơn.
(4) Chất lượng định giá BĐS có giá trị pháp lý cao
Không giống như nghề tư vấn dịch vụ khác, nghề tư vấn giá BĐS có giá
trị pháp lý cao. Kết quả thẩm định là cơ sở để cá nhân, doanh nghiệp sử dụng
vào các công việc khác nhau. Mức giá thẩm định phải có cơ sở khoa học đảm
bảo tính pháp lý.
1.2.3. Nội dung chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
của Ngân hàng thương mại
1.2.3.1. Khái niệm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại
Từ những khái niệm chung về chất lượng đã nêu ở trên, ta rút ra
được một số khái niệm về chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho