Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

ON QUANG

Hợp đồng thuê nhà ở
theo quy định của pháp luật việt nam

LUN VN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2021


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

ON QUANG

Hợp đồng thuê nhà ở
theo quy định của pháp luật việt nam
Chuyờn ngnh: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 8380101.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN MINH HẰNG

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tơi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã
hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh tốn tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tơi có thể bảo vệ Luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Đồn Quang


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục từ viết tắt
MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ
NHÀ Ở..................................................................................................7
1.1.

Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở................................7

1.1.1. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở............................................................7
1.1.2. Đặc điểm hợp đồng thuê nhà ở..............................................................9

1.2.

Giá và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.......................................13

1.2.1. Giá của hợp đồng thuê nhà ở...............................................................13
1.2.2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở......................................................14
1.3.

Hình thức, thủ tục, nội dung của hợp đồng thuê nhà ở.................15

1.3.1. Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở....................................................15
1.3.2. Thủ tục của hợp đồng thuê nhà ở........................................................17
1.3.3. Nội dung của hợp đồng thuê nhà.........................................................19
1.4.

Lược sử hình thành và phát triển của pháp luật về hợp đồng
thuê nhà ở...........................................................................................20

1.4.1. Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1954 - 1960.......................20
1.4.2. Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1961 đến năm 1991..........22
1.4.3. Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1991 đến năm 1995..........24
1.4.4. Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1995 đến năm 2006..........25
1.4.5. Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 2006 đến năm 2015..........26
1.4.6. Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 2017 đến nay.....................27
Kết luận chương 1.........................................................................................29


Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH
VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở.......................................................30
2.1.

Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở....................................................30

2.2.

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở................................................31

2.3.

Quyền và nghĩa vụ cuả các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.........32

2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.........................................32
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở...............................................42
2.4.

Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
.............................................................................................................49

2.4.1. Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu..............................................................49
2.4.2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở...........................................................55
Kết luận chương 2.........................................................................................58
Chương 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở...............................59
3.1.

Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở...................59

3.2.

Phương hướng hoàn thiện pháp luật quy định về hợp đồng

thuê nhà ở...........................................................................................80

3.3.

Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở.....................................82

Kết luận chương 3.........................................................................................88
KẾT LUẬN CHUNG....................................................................................89
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................90


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS:

Bộ luật Dân sự

LĐĐ:

Luật Đất đai

LKDBĐS:

Luật Kinh doanh bất động sản

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở ln là mối quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp dân cư, là một
trong những mục tiêu cơ bản mà mỗi người, mỗi gia đình đều hướng tới. Nhà
ở cũng là tài sản - đối tượng của nhiều giao dịch dân sự, góp phần vào tăng
trường kinh tế và giải quyết các vấn đề xã hội của đất nước. Tuy vậy, khơng
phải mọi gia đình, cá nhân đều có khả năng để sở hữu nhà ở phù hợp với nhu
cầu sinh sống cũng như đặc điểm cơng việc của mình. Vậy nên, giao dịch dân
sự về thuê nhà ở là giao dịch phổ biến trong đời sống xã hội. Giao dịch này có
tầm quan trọng, khẳng định được vai trị và vị trí của nó trong đời sống pháp
luật dân sự cũng như trong đời sống hàng ngày của người dân vì có “an cư”
thì mới “lạc nghiệp”. Nội dung của giao dịch về thuê nhà ở rất đa dạng, diễn
tiến và những kinh nghiệm được rút ra từ việc ký kết và thực hiện hợp đồng là
rất phong phú.
Hiện nay, cùng với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
các loại hình đào tạo, các trường đại học liên tục tăng số lượng tuyển sinh đầu
vào, các khu công nghiệp liên tục được ra đời với nhu cầu tuyển dụng hàng
vạn công nhân để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh. Kéo theo đó là nhu
cầu sử dụng nhà ở của các tầng lớp dân cư ngày càng lớn, giá nhà đất liên tục
tăng cao khiến cho phần lớn người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở không đủ
khả năng mua nhà và không có cơ hội để mua nhà với giá gốc. Vì vậy, thuê
nhà ở là một biện pháp hữu hiệu để giải quyết nhu cầu về nhà ở đối với mỗi
người, vấn đề ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà tường chừng đơn giản,
song trong thực tế, do tình hình cung - cầu trên thị trường về vấn đề nhà cho
thuê, nhu cầu thuê nhà của người dân, các quy định của pháp luật có liên
quan, các vấn đề phát sinh khi thực hiện hợp đồng, ... đều ảnh hưởng rất lớn
1

đến quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng. Từ góc nhìn của thực tiễn xét xử,
đây cũng là tranh chấp chiếm số lượng lớn các tranh chấp dân sự hiện nay.
Trong nhiều trường hợp, do không được xác lập trên cơ sở pháp lý vững chắc
nên quá trình thực hiện hợp đồng, khi xảy ra tranh chấp, nhiều trường hợp các
bên trong hợp đồng thuê nhà ở không bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp
của mình. Quan hệ giữa người cho thuê nhà và người thuê nhà rất phức tạp,
người thuê nhà phụ thuộc vào người cho thuê nhà rất nhiều vì họ mang nặng
tâm lý mình cần họ chứ họ đâu có cần mình (tâm lý này một phần là vì thực tế
thị trường thuê và cho thuê nhà tại các tụ điểm tập trung đông dân cư đang
tồn tại hiện trạng cầu đang lớn hơn cung). Hơn nữa, với sự hiểu biết về pháp
luật của người dân còn hạn chế nên hầu như quan hệ giữa chủ nhà cho thuê và
người đi thuê nhà chỉ thông qua thỏa thuận bằng lời không xác lập hợp đồng
thuê nhà bằng văn bản hoặc có làm hợp đồng thuê nhà nhưng lại chỉ là giấy
viết tay, giấy biên nhận tiền để biết các quyền và nghĩa vụ thỏa thuận giữa hai
bên mà không thông qua sự quản lý của Nhà nước. Do đó, khi có tranh chấp
xảy ra, cả hai bên (bên cho thuê nhà và bên thuê nhà) sẽ thiếu căn cứ để bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trong bối cảnh thực thi nhiều quy định mới của Bộ luật dân sự năm
2015 và Luật nhà ở năm 2014 về giao dịch thuê nhà ở, để bảo vệ tốt nhất
quyền và lợi ích hợp pháp của người dân về vấn đề thuê và cho thuê nhà ở,
việc nghiên cứu chuyên sâu toàn diện thực trạng pháp luật và thực tiễn thực
hiện pháp luật về thuê nhà ở có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Vì những
lí do trên, học viên lựa chọn đề tài: “Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của
pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu làm luận văn cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Với tư cách là một giao dịch phổ biến, pháp luật điều chỉnh về hợp
đồng thuê nhà ở tại Việt Nam đã được các nhà khoa học, luật gia, tác giả quan
2

tâm nghiên cứu ở các mức độ khác nhau. Đã có nhiều cơng trình, bài viết
khoa học về pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở, tiêu biểu như:
- Đề tài luận văn thạc sĩ của tác giả Lê Thị Hà (2012) - Học viện Hành
chính Quản lý kinh tế công là: “Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Việt Nam
trong điều kiện gia nhập WTO”. Luận văn đề cập đến pháp luật về hợp đồng
thuê nhà ở trong điều kiện Việt Nam gia nhập WTO. Trong quá trình hội
nhập, ngồi cam kết mở cửa nói chung và hội nhập pháp luật về hợp đồng
thuê nhà ở với WTO, Việt Nam còn cam kết mở cửa với nhiều quốc gia, nhiều
tổ chức khác ở khu vực và trên thế giới, ví dụ: ASEAN; Hiệp định thương mại
Việt Mỹ…
- Luận văn thạc sỹ “Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam”
(2014), của tác giả Nguyễn Huy Đông, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh.
Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực
tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở như: khái niệm pháp luật về
hợp đồng thuê nhà ở; các nhân tố tác động đến thực hiện pháp luật về hợp
đồng thuê nhà ở và kinh nghiệm của một số nước về phát triển quan hệ pháp
luật về hợp đồng thuê nhà ở. Kết quả nghiên cứu đề tài, tác giả đã đánh giá
được thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Việt Nam và đề xuất các
giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê
nhà ở Việt Nam.
- Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thu Mai - Đại học Ngoại thương
(2012) về đề tài: “Pháp luật về thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở
Việt Nam”. Tác giả nghiên cứu về cơ sở lý luận về hợp đồng thuê nhà ở như
khái niệm, đặc điểm, vai trò, phân loại pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở. Tuy
nhiên, cách tiếp cận chủ yếu theo các quy định của BLDS năm 2005 và Luật
Nhà ở năm 2005.
- Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần An Khánh (2013) - Đại học
3

Cơng Đồn về đề tài: “Các giải pháp pháp lý đảm bảo giải quyết tranh
chấp hợp đồng thuê nhà ở Việt Nam”. Khóa luận đã tập trung đi sâu nghiên
cứu về các giải pháp pháp lý, chứ không đặt vấn đề nghiên cứu toàn bộ các
vấn đề lý luận về đảm bảo thực hiện quy định về pháp luật về hợp đồng
th nhà ở tại Việt Nam.
Ngồi ra, cịn có những cơng trình nghiên cứu được đăng tải trên các
tạp chí khoa học chuyên ngành như: “Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Thực trạng và giải pháp hoàn thiện”, của tác giả Nguyễn Huy Hồng đăng
trên Tạp chí Công thương số 9, năm 2012; “Một số vướng mắc từ việc áp
dụng chế định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng” của tác giả Nguyễn
Minh Hằng đăng trên Tạp chí kiểm sát số 06 năm 2011 đề cập đến việc đơn
phương chấm dứt hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng, …
nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng thuê
nhà ở viết về vấn đề này.
Tuy nhiên, các cơng trình nghiên cứu ở cấp độ luận văn thạc sĩ và các
bài viết trên hầu hết được thực hiện trước thời điểm BLDS năm 2015 và
Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành. Luận văn là cơng trình nghiên
cứu tồn diện, chun sâu về pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở theo quy
định của Pháp luật Việt Nam hiện hành. Các thành công của những cơng
trình nghiên cứu đã được cơng bố được tác giả tham khảo trong quá trình
thực hiện đề tài luận văn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu của luận văn
Luận văn đưa ra các vấn đề khái quát chung về thực hiện hợp đồng th
nhà ở, qua đó đi sâu vào phân tích các quy định pháp luật về hợp đồng thuê
nhà ở. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, tác giả đề xuất
những phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện một số qui định Pháp luật
Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở.
4

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Với mục đích nghiên cứu như trên, tác giả tập trung vào giải quyết
những nhiệm vụ chính sau:
- Làm rõ những vấn đề có tính khái qt liên quan đến cơ sở lý luận của
việc pháp luật quy định về hợp đồng thuê nhà ở;
- Phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật hiện
hành về hợp đồng thuê nhà ở;
- Đưa ra phương hướng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện các qui
định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê
nhà ở trên cả phương diện lý luận và thực tiễn.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở được điều chỉnh
bởi BLDS năm 2015 và nhiều luật chuyên ngành có liên quan như Luật nhà ở
năm 2014, Luật công chứng năm 2014....Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả
chỉ đi sâu nghiên cứu Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở của Việt Nam theo
quy định của BLDS năm 2015, Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Để hoàn thành các mục tiêu của đề tài, việc nghiên cứu luận văn đã
được thực hiện trên cơ sở của phương pháp duy vật biện chứng, cơ sở lý luận
của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp
luật, các đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước.
5


5.2. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu và trình bày, luận văn sử dụng kết hợp các
phương pháp nghiên cứu khoa học khác nhau, bao gồm:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng
trong tất cả các chương của luận văn để phân tích các khái niệm, phân tích
quy định của pháp luật, các số liệu,...
- Phương pháp so sánh: Được sử dụng trong luận văn để so sánh một số
quy định của pháp luật trong các văn bản khác nhau, tập chung chủ yếu ở
chương 2 của luận văn.
- Phương pháp diễn giải quy nạp: Được sử dụng trong luận văn để diễn
giải các số liệu, các nội dung trích dẫn liên quan và được sử dụng tất cả các
chương của luận văn.
Ngồi ra, luận văn cịn sử dụng những phương pháp nghiên cứu khác:
phương pháp sử dụng kết quả thống kê,...
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
- Luận văn góp phần vào việc xây dựng luận cứ khoa học trong q
trình hồn thiện pháp luật và đảm bảo hiệu quả thực thi hợp đồng thuê nhà ở
theo quy định của pháp luật Việt Nam qua thực tiễn áp dụng hiện nay;
- Kết quả nghiên cứu đã đề xuất các giải pháp giúp chính quyền và các cơ
quan ban ngành nghiên cứu hồn thiện chính sách và nâng cao hiệu quả hoạt
động áp dụng quy định về hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam trong gian đoạn tới.
7. Cơ cấu của luận văn
Cơ cấu của luận văn ngoài phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài
liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thuê nhà ở.
Chương 2: Thực trạng Pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng
thuê nhà ở.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp
đồng thuê nhà ở.
6

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở
Theo quan niệm phổ thơng thì, Nhà được hiểu là cơng trình xây
dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội
hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con
người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó. Trong các loại nhà thì
nhà ở là dạng phổ biến nhất.
Dưới góc độ pháp lý, theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì
nhà ở được hiểu là nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục
vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Thực tiễn cho thấy, nhà được xây dựng chủ yếu là để đáp ứng cho nhu
cầu ở và sinh hoạt của con người. Tuy nhiên ngồi mục đích để ở thì nhà cịn
có thể được xây dựng với nhiều mục đích khác nhau như cho thuê, kinh
doanh, thương mại. Đồng thời, Khoản 10, Điều 3 Luật xây dựng năm 2014
định nghĩa: “Cơng trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao
động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được
liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất,
phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế”.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà, công trình xây dựng trở
thành loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh
doanh BĐS năm 2014. Theo đó, các loại nhà, cơng trình xây dựng đưa vào
kinh doanh BĐS bao gồm: (1) Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của các tổ
chức, cá nhân là nhà, cơng trình xây dựng đã hồn thành việc xây dựng và
đưa vào sử dụng; (2) Nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai của
7

các tổ chức, cá nhân là nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá trình xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; (3) Nhà, cơng trình xây
dựng là tài sản cơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào
kinh doanh. Trong các loại hình kinh doanh bất động sản theo luật định thì
nhà, cơng trình xây dựng có thể là đối tượng được thực hiện các giao dịch bao
gồm: (1) Mua bán; (2) Cho thuê; (3) Thuê mua. Theo Từ điển Tiếng Việt định
nghĩa thuê là một hoạt động giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo
đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn
hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điều kiện
được trả một số tiền.
Như vậy, Cho thuê nhà ở là việc chủ sở hữu một tài sản là nhà giao
cho người khác sử dụng trong một thời gian xác định dựa trên một hợp đồng
thuê tài sản. Còn người sử dụng phải trả một khoản tiền nhất định cho chủ sở
hữu nhà. Hết thời hạn, chủ sở hữu nhà thu hồi hoặc bán phần cịn lại giá trị
của tài sản đó. Chủ tài sản nhà được gọi là người cho thuê, người sử dụng tài
sản gọi là người thuê, tiền phải trả được gọi là tiền thuê.
Qua đây, ta thấy, thuê nhà ở là việc bên cho thuê chuyển giao quyền sử
dụng nhà cho bên thuê sử dụng nhà vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất
định và được nhận tiền cho thuê nhà một lần hoặc nhiều lần từ bên thuê. Hợp
đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Do vậy, hợp đồng thuê
nhà ở là một giao dịch dân sự được hình thành từ sự thỏa thuận đi đến thống
nhất ý chí giữa các bên nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa
vụ dân sự. Hiểu theo cách khác, việc giao kết hợp đồng thuê nhà ở giữa bên
cho thuê nhà và bên thuê nhà phải tuân thủ các nguyên tắc tự nguyện, bình
đẳng, thiện chí, trung thực, khơng được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nội
dung thỏa thuận nhằm hướng tới việc bên cho thuê nhà chuyển giao quyền sử
dụng nhà cho bên thuê và yêu cầu bên thuê trả lại cho bên cho thuê một lợi ích
8

vật chất nhất định gọi là tiền thuê nhà. Bên thuê nhà được quyền sử dụng nhà
vào mục đích để ở trong một thời gian nhất định do các bên thỏa thuận. Thỏa
thuận là “đi tới sự đồng ý sau khi cân nhắc, thảo luận” [41, tr. 84]. Sự thỏa
thuận của các bên được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, kết quả cuối
cùng được thể hiện, các nội dung ghi nhận trong hợp đồng đều phải được các
bên xem xét, thỏa thuận dung hoà hoặc được chấp nhận vì lợi ích của các bên.
Nội dung thỏa thuận nhằm hướng tới mục đích bên cho thuê nhà chuyển giao
tài sản là quyền sử dụng nhà cho bên thuê và nhận lợi ích vật chất nhất định gọi
là tiền thuê nhà từ bên thuê. Bên thuê nhà nhận quyền sử dụng nhà từ bên cho
thuê để sử dụng vào mục đích ở. Hợp đồng th nhà ở ngồi yếu tố tự do thỏa
thuận của các bên, quan hệ thuê nhà ở cịn mang tính chất chính trị xã hội. Do
vậy, hợp đồng thuê nhà ở còn chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở
và Luật kinh doanh bất động sản [18, tr. 201].
Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng
thuê nhà ở. Song, qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, tính chất, đặc
điểm của hợp đồng thuê nhà, thì khái niệm của hợp đồng thuê nhà ở được
hiểu như sau:
Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận củy các bên, theo đó bên cho
thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà cho bên thuê sử dụng
vào việc ở trong một thời hạn nhất định và nhận tiền thuê nhà; còn bên th
nhà có nghĩa vụ sử dụng ngơi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền
thuê nhà theo thời hạn và phương thức theo thỏa thuận hoặc theo quy định
của pháp luật.
1.1.2. Đặc điểm hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng dân sự nhằm mục tiêu thực
hiện việc chuyển giao quyền sử dụng nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê. Do
đó, hợp đồng thuê nhà ở có các đặc điểm sau:
9

Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà ở được xác lập trên cơ sở thỏa thuận.
Theo đó, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở phát sinh khi
các bên đã có đã thống nhất thỏa thuận về nội dung của hợp đồng. Nói cách
khác, hợp đồng chỉ được giao kết khi bên đề nghị nhận được sự chấp nhận
giao kết của bên được đề nghị. “Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là
thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” [23, tr. 10]. Hợp đồng thuê nhà ở
được xác lập trên cơ sở thỏa thuận, yếu tố thỏa thuận của các chủ thể là tiền
đề của hợp đồng và được xem là tuyệt đối sự nhất trí chung được thể hiện ở
chỗ khơng có một ý kiến đối lập của bất cứ một bộ phận nào trong số các bên
liên quan đối với những vấn đề quan trọng và thể hiện thông qua quá trình mà
mọi quan điểm của các bên liên quan đều phải được xem xét và dung hòa.
Trên cơ sở sự thỏa thuận, theo đó quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên
thuê phát sinh khi các bên đã thống nhất về nội dung của hợp đồng.
Thứ hai, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ. Đặc điểm song vụ
của hợp đồng thuê nhà ở thể hiện ở chỗ: bên cho thuê nhà và bên thuê nhà đều
có quyền và nghĩa vụ. Quyền của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của
bên thuê và ngược lại.
Thứ ba, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù. Theo thỏa thuận,
bên thuê nhà phải trả cho bên cho thuê nhà một khoản tiền. Khoản tiền này là
sự bù đắp của bên thuê trả cho bên cho thuê khi khai thác sử dụng nhà ở của
bên cho thuê.
Thứ tư, có đối tượng của hợp đồng. Đối tượng của hợp đồng th nhà
là nhà, cơng trình xây dựng để ở trong thời gian thuê thỏa thuận đủ điều kiện
để đưa vào cho th. Theo đó, Nhà, cơng trình xây dựng cho thuê phải bảo
đảm chất lượng, an tồn, vệ sinh mơi trường và các dịch vụ cần thiết khác để
vận hành, sử dụng bình thường theo cơng năng, thiết kế và các thỏa thuận
trong hợp đồng.
10

Thứ năm, chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở ít nhất
hai chủ thể là bên cho thuê và bên thuê mà phải có năng lực pháp luật dân sự,
năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch th nhà, cơng trình xây dựng
được xác lập. Trong đó:
Một là, Bên thuê là các cá nhân, pháp nhân, tổ chức có nhu cầu thuê
nhà, cơng trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể khi tham gia
giao dịch dân sự theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 117 BLDS 2015.
Nếu là cá nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành
vi dân sự. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự.
Bên cạnh đó, bên th cịn phải đáp ứng các điều kiện để được thuê nhà.
Hai là, Bên cho thuê gồm các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức,
pháp nhân kinh doanh BĐS. Các chủ thể này ngoài việc đáp ứng các điều kiện
cơ bản tương ứng khi tham gia vào giao dịch dân sự theo BLDS.
Để làm rõ đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở cần phân biệt rất
rõ hợp đồng này với những loại hợp đồng khác. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, mục đích của hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng mua bán nhà
ở là khác nhau. Theo đó, hợp đồng cho th có mục đích chuyển quyền sử
dụng nhà cịn hợp đồng mua bán có mục đích chuyển quyền sở hữu đối với
nhà. Như vậy, đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì quyền sở hữu bao gồm cả
quyền sử dụng được chuyển giao “hoàn tồn”, cịn đối với hợp đồng th nhà
ở thì chỉ chuyển quyền sử dụng nhà.
Mặt khác, cũng cần lưu ý rõ Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh
các hợp đồng có đối tượng là bất động sản mà chủ thể hướng tới mục đích
kinh doanh. Như vậy, mục đích sử dụng nhà của bên thuê sẽ quyết định bản
chất của hợp đồng thuê. Nếu bên thuê sử dụng nhà như một tư liệu sản xuất
để đưa vào khai thác kinh doanh thu lợi nhuận thì đó là hợp đồng thuê khoán,
nếu bên thuê sử dụng nhà thuê để ở hay sử dụng nhà vào mục đích khác (có
11

tính chất tương tự như để ở chứ khơng phải nhằm mục đích khai thác kinh
doanh) thì đó là hợp đồng thuê nhà ở. Điểm phân biệt này sẽ dẫn đến quyền
và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng hoàn toàn khác nhau.
Đối với trường hợp được xác định bản chất là hợp đồng th khốn thì
giao dịch này sẽ hình thành một hợp đồng cho thuê lại nhà. Trong hợp đồng
này một chủ thể có hai tư cách vừa là bên thuê và vừa là bên cho thuê. Việc
cho thuê lại này phải có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ban đầu (đó là chủ sở
hữu nhà cho thuê hoặc người có quyền cho thuê nhà theo ủy quyền của chủ sở
hữu hoặc theo quy định của pháp luật), phạm vi quyền và hiệu lực quyền của
bên cho thuê lại phụ thuộc vào phạm vi và hiệu lực mà họ có được từ hợp
đồng thuê với chủ sở hữu của nhà. Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồng
thuê nhà và hợp đồng cho thuê lại nhà ở là hợp đồng chính và hợp đồng phụ.
Theo đó, nếu hợp đồng th nhà mà vơ hiệu thì hợp đồng cho thuê lại nhà ở
cũng bị chấm dứt theo nhưng ngược lại, hợp đồng cho thuê lại nhà ở vô hiệu
không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ban đầu.
Thứ hai, cần phân biệt giữa hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê mua
nhà ở. Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng là thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản
tiền và được sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại được tính
thành tiền th; sau khi đã thanh tốn đủ số tiền th mua thì bên thuê mua trở
thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó. Như vậy, hợp đồng
th mua nhà là một dạng hợp đồng hỗn hợp vừa mang bản chất là hợp đồng
mua vừa mang bản chất là hợp đồng thuê và trong hợp đồng các bên xác định
tỷ lệ thuê và tỷ lệ mua trên tổng giá trị của tài sản. Theo quy định tại khoản 17
Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì tỷ lệ này là 20% (tỷ lệ mua) và 80% (tỷ lệ
thuê). Chính bởi đặc điểm pháp lý khác nhau, nên với hợp đồng thuê nhà ở
các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, còn đối với hợp đồng cho
12

thuê mua thì trong thời hạn thuê mua thì một bên không được tự ý đơn
phương chấm dứt hợp đồng. Pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận rút
ngắn thời hạn thuê và thường bên thuê mua phải chịu một khoản phí trả trước
thời hạn [22, tr. 12-15].
1.2. Giá và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở
1.2.1. Giá của hợp đồng thuê nhà ở
Giá của hợp đồng thuê nhà ở là điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê
nhà ở, đó là một khoản tiền mà bên thuê nhà ở phải trả cho bên cho thuê trên
cơ sở thỏa thuận. Nhưng nếu pháp luật có quy định về khung giá thì các bên
thỏa thuận khơng được vượt quá khung giá đó. Giá của hợp đồng thuê nhà ở
mang tính khả biến theo thỏa thuận của các bên và theo giá thị trường. Sự
biến động này còn tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng
theo một điều kiện nhất định, trong thời hạn của hợp đồng và còn theo
phương thức trả tiền thuê nhà hàng tháng hoặc theo quý hoặc một lần.
Ngay từ những năm 60 của thế kỷ trước, các văn bản pháp luật của nhà
nước ta về thuê nhà ở đã ghi nhận đối với nhà của tư nhân, giá thuê nhà do hai
bên thương lượng để định giá nhưng không được cao quá 20% so với giá tiền
tiêu chuẩn của Nhà nước. BLDS năm 1995 ra đời cũng kế thừa một số quy
định về giá thuê nhà của Nghị định 115/CP ngày 29/07/1964 của Hội đồng
Chính phủ “ban hành điều lệ cho thuê nhà ở các thành phố và thị xã”. Cụ thể
là, trong trường hợp Nhà nước ban hành khung giá cho th nhà thì giá cho
th khơng được vượt quá khung giá đó. Tuy nhiên, việc quy định cho thuê
nhà phải cho thuê theo khung giá do nhà nước ban hành đã hạn chế quyền tự
do thỏa thuận, tự do hợp đồng của chủ thể tham gia và không đảm bảo được
lợi ích của bên cho thuê nhà. Mặt khác, quy định trên cũng cho phép bên cho
thuê nhà được phép tăng giá thuê nhà mà không dựa trên cơ sở thỏa thuận.

13

Quy định này đã không tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên và tạo ra
sự bất lợi cho bên thuê nhà ở. Nhận thấy được sự bất cập trên, Pháp luật Việt
Nam đã không tiếp tục kế thừa quy định này [32, tr. 55].
Đối với hợp đồng thuê nhà ở xã hội và hợp đồng thuê nhà ở cơng vụ thì
giá th nhà khơng có tính chất “thỏa thuận” giữa bên cho thuê nhà và bên
thuê nhà mà là khung giá do Nhà nước quy định. Điều này thể hiện tính đặc
thù của các loại hợp đồng này, đây được coi như là chính sách riêng của Nhà
nước với một số chủ thể có nhu cầu thuê nhà đáp ứng được một số điều kiện
cụ thể do pháp luật quy định.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về các trường hợp điều
chỉnh giá thuê nhà ở như sau:
Trường hợp bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê, khi có sự đồng ý của
bên thuê nhà ở hoặc trong trường hợp khẩn cấp hoặc vì lí do bất khả kháng:
Bên cho th nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi
kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba
thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống; trường hợp bên thuê nhà
ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá th thì có quyền đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại
theo quy định của pháp luật [30].
Quy định này của Luật nhà ở nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của bên cho thuê nhà khi bên cho thuê đã đầu tư và nâng cấp chất lượng nhà
cho thuê. Bên cạnh đó, quyền tự do thỏa thuận của các bên cũng được đảm
bảo trong trường hợp bên thuê nhà không đồng ý với việc điều chỉnh giá th
thì có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và được bồi thường thiệt hại
theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở
Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở là một khoảng thời gian xác định do
14

hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, hết khoảng thời gian đó hợp đồng cho
thuê nhà chấm dứt nếu pháp luật khơng có quy định khác. Tuy nhiên, khi giao
kết hợp đồng th nhà ở các bên có thể khơng thỏa thuận về thời hạn mà có
thể thỏa thuận một sự kiện nhất định và sự kiện đó là điều kiện để chấm dứt
hợp đồng. Trên thực tế, có những hợp đồng thuê nhà ở các bên không thỏa
thuận về thời hạn thuê nhà thì được áp dụng theo mục đích th hoặc theo
ngun tắc chung, trường hợp khơng thể xác định được mục đích th, các
bên có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên
kia biết trước một khoảng thời gian hợp lý về việc đòi hoặc trả nhà.
Tuy nhiên, Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn của hợp đồng
thuê một cách chi tiết hơn. Cụ thể là, trong trường hợp, hợp đồng khơng xác
định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê nhà
ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng. Trường hợp đơn
phương chấm dứt hợp đồng thì thời hạn đó sẽ là 30 ngày nếu các bên khơng
có thỏa thuận.
1.3. Hình thức, thủ tục, nội dung của hợp đồng thuê nhà ở
1.3.1. Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở
Hình thức của hợp đồng là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng
ra bên ngồi, là phương thức thể hiện ý chí của các chủ thể trong giao dịch
thuê nhà ở và là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát
tính hợp pháp của hợp đồng thuê nhà ở. Kế thừa các quy định về hình thức
của hợp đồng thuê nhà của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 cũng quy định
“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu
tháng trở lên thì phải có cơng chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký”, trừ
trường họp thuê nhà ở xã hội và nhà ở công vụ hoặc bên cho thuê nhà ở là tổ
chức có đăng ký kinh doanh nhà ở.
Tuy nhiên, BLDS năm 2015 đã bỏ quy định về hợp đồng cho thuê nhà
ở và thay thế bằng một quy định dẫn chiếu về Điều 121 Luật Nhà ở năm
15

2014: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn
bản”. Cần lưu ý rằng, hợp đồng thuê nhà ở cũng là một trong những hợp
đồng thuê bất động sản, nếu bên cho thuê là một cá nhân, tổ chức hoạt động
kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh
bất động sản. Trong trường hợp này, các bên sẽ phải áp dụng theo mẫu ban
hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng nếu không sẽ
vi phạm về hình thức Hợp đồng dẫn đến hợp đồng có thể bị vơ hiệu.
Về thủ tục cơng chứng, chứng thực, ngày 10/12/2010, Nghị quyết số
52/NQ - CP của Chính phủ về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi,
chức năng quản lý của Bộ Tư pháp đã có sự điều chỉnh nêu rõ tại điểm a
khoản 28. Mục III trong Phụ lục đính kèm: “Bãi bỏ quy định bắt buộc công
chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở”. Từ đó đề ra các
phương án, sửa đổi các dự thảo luật cho phù hợp. Và đến nay, Luật nhà ở năm
2014 và Bộ luật dân sự năm 2015 đã kế thừa và chính thức điều chỉnh cụ thể
khi loại bỏ điều khoản về công chứng, chứng thực này đối với hợp đồng thuê
nhà thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên. Cụ thể, khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ở
năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng về nhà ở như sau: Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà
tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp
vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở thì khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp
đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu [41, tr. 21].
Ngoài ra Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định:
Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ
hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng

16

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá
nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải cơng chứng
hoặc chứng thực [29, Điều 17, Khoản 2].
Đối với các giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do
các bên thỏa thuận; trường hợp các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Tuy nhiên, công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý tốt
hơn cho hợp đồng, nên vẫn luôn được cơ quan chức năng khuyến khích thực
hiện, hạn chế tranh chấp xảy ra.
1.3.2. Thủ tục của hợp đồng thuê nhà ở
Thứ nhất, đối với trường hợp thuê nhà ở thông thường (đối tượng nhà
cho thuê không phải là nhà ở công vụ và nhà ở xã hội)
Hợp đồng thuê nhà ở thông thường do các bên (bên cho thuê nhà và
bên thuê nhà) tự thỏa thuận và lập hợp đồng thuê nhà ở hoặc đến tổ chức
hành nghề công chứng đề nghị lập hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà
ở phải có chữ ký của bên cho thuê và bên thuê. Pháp luật về nhà ở của Việt
Nam hiện hành không bắt buộc hợp đồng thuê nhà ở phải công chứng, chứng
thực. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và bao
gồm các nội dung:
+ Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
+ Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn
với nhà ở đó;
+ Trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các
bên phải thực hiện theo quy định đó và quy định giá thuê trong hợp đồng;
+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
+ Thời hạn cho thuê;
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;
17

+ Cam kết của các bên;
+ Các thỏa thuận khác;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
+ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
+ Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu
(nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Thứ hai, đối với thủ tục cho thuê nhà đối với nhà ở xã hội là thủ tục đặc
biệt. Người có nhu cầu thuê nhà ở xã hội phải làm đơn, có ý kiến của cơ quan,
đơn vị nơi người đó đang làm việc xác nhận về đối tượng và điều kiện nhà ở
hiện có của người xin thuê nhà ở. Đối với hộ gia đình thì phải có xác nhận của
tất cả các cơ quan, đơn vị của từng thành viên đã có việc làm trong hộ gia
đình đó và xác nhận của UBND cấp xã nơi đang sinh sống. Đơn đề nghị thuê
nhà nộp tại cơ quan quản lý Nhà nước ở cấp tỉnh. Cơ quan quản lý Nhà nước
ở cấp tỉnh có trách nhiệm đối chiếu với các điều kiện của người được thuê nhà
ở xã hội và quy định của UBND cấp tỉnh để kiến nghị danh sách cụ thể trình
UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định. Căn cứ vào quỹ nhà ở xã hội của địa
phương, UBND cấp tỉnh phê duyệt danh sách những người được thuê nhà ở
xã hội. Cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh có trách nhiệm thơng báo cho đơn
vị được giao quản lý, vận hành quỹ nhà ở xã hội triển khai thực hiện việc bố
trí và ký hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội đối với các trường hợp đã được
UBND cấp tỉnh duyệt.
Đối với việc thuê nhà ở công vụ: cán bộ, công chức thuộc diện được bố
trí nhà ở cơng vụ phải có đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ gửi cơ quan nơi
mình đang cơng tác để lấy ý kiến xác nhận. Cơ quan sử dụng cán bộ, công
chức tập hợp đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ của cán bộ, cơng chức của đơn
vị mình kèm theo văn bản gửi UBND cấp tỉnh đề nghị bố trí giải quyết nhà ở
cơng vụ. UBND cấp tỉnh sắp xếp, bố trí cho các đối tượng thuộc diện được
18

thuê nhà ở công vụ của các cơ quan địa phương và cơ quan trang ương đóng
trên địa bàn [41, tr. 25].
1.3.3. Nội dung của hợp đồng thuê nhà
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở. Theo quy định thì bên
th nhà ở có các quyền và nghĩa vụ sau đây.
Một là, về quyền. Theo đó bên cho thuê có quyền: (i) yêu cầu bên thuê
nhận thuê nhà ở theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng’ (ii) Yêu cầu bên
thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp
đồng; (iii) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng thuê nhà ở theo thỏa thuận
trong hợp đồn; (iv) Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần
hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra; (v) Cải tạo, nâng cấp thuê nhà ở cho thuê
khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;
(vi) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định; (vi) Yêu cầu
bên thuê giao lại thuê nhà ở khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng khơng
quy định thời hạn th thì chỉ được lấy lại thuê nhà ở sau khi đã thông báo
cho bên thuê trước 06 tháng.
Hai là, về nghĩa vụ. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ: (i) Giao thuê
nhà ở cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử
dụng thuê nhà ở theo đúng công năng, thiết kế; (ii) Bảo đảm cho bên thuê sử
dụng ổn định thuê nhà ở trong thời hạn thuê; (iii) Bảo trì, sửa chữa thuê nhà ở
theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho th khơng bảo trì, sửa chữa
thuê nhà ở mà gây thiệt hại cho bên th thì phải bồi thường; (iv) Khơng được
đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo
hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng; (v) Bồi
thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; (vi) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với
Nhà nước theo quy định của pháp luật.

19