Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

ĐINH VŨ PHƯƠNG THẢO

XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG
SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ

TP HỒ CHÍ MINH - THÁNG 7 - NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐINH VŨ PHƯƠNG THẢO
XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY
ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. LÊ THỊ HỒNG VÂN

TP HỒ CHÍ MINH - THÁNG 7 - NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Đinh Vũ Phương Thảo, xin cam đoan rằng Khóa luận tốt nghiệp là
cơng trình nghiên cứu của cá nhân tôi, thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học rất tận
tình của Th.S Lê Thị Hồng Vân. Các thơng tin, dữ liệu, bản án được trích dẫn đảm
bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về chú thích tài liệu tham khảo. Những

phân tích, so sánh, bình luận và kiến nghị trong cơng trình là kết quả của quá trình
tiếp cận, học hỏi, đầu tư nghiên cứu một cách nghiêm túc của tác giả. Tôi xin hoàn
toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này.

Đinh Vũ Phương Thảo


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ VIỆC XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT
ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ................................................................................................7
1.1. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và xác lập quyền đối với bất
động sản liền kề...........................................................................................................7
1.1.1. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề................................................... 7
1.1.2. Khái niệm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.................................... 15
1.2. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề........................................16
1.2.1. Do địa thế tự nhiên........................................................................................... 17
1.2.2. Do hành vi của con người: theo thỏa thuận và theo di chúc...........................18
1.2.3. Do quy định của luật........................................................................................ 20
1.3. Hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề...................................24

1.4. Hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.........................26
1.4.1. Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền..............................26
1.4.2. Quyền của chủ thể có bất động sản hưởng quyền........................................... 28
1.5. Hiệu lực của quyền đối với bất động liền kề được xác lập............................32
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1......................................................................................... 35
CHƯƠNG 2: BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ
VIỆC XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ MỘT SỐ
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT...........................................................36
2.1. Một số bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật về căn cứ xác lập quyền
đối với bất động sản liền kề..................................................................................... 36
2.1.1. Việc xác định bất động sản chịu hưởng quyền dựa theo địa thế tự nhiên còn
chưa thống nhất.......................................................................................................... 36
2.1.2. Một số quy định về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc
còn bỏ ngỏ...................................................................................................................39
2.1.3. Pháp luật chưa có quy định về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
theo thời hiệu.............................................................................................................. 42
2.1.4. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong trường hợp chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...........................................................................46


2.2. Nội dung quyền của chủ thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề còn
chưa đầy đủ............................................................................................................... 49
2.3. Hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận chưa
rõ ràng........................................................................................................................53
2.4. Quy định về hiệu lực của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
còn hạn chế................................................................................................................ 55
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2......................................................................................... 58
KẾT LUẬN................................................................................................................59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC CÁC BẢN ÁN

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Bất động sản nói chung hay đất đai nói riêng có tính chất đặc biệt, nhất là đất
đai thì ln cố định, khơng thể thay đổi vị trí của chúng trên thực tại, cùng tồn tại
liên kết với nhau bằng một thể thống nhất khơng thể tách rời. Cũng chính vì lý do
đó, mà các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản có phần đặc biệt, trong đó
là quyền đối với bất động sản liền kề - loại quyền có bản chất thể hiện mối quan hệ
qua lại, gánh chịu phiền lụy của một bất động sản để nhằm mục đích sử dụng, khai
thác một hay nhiều bất động sản khác.
Quyền đối với bất động sản liền kề thuộc nhóm quyền khác đối với tài sản
được quy định tại Mục 1 Chương XIV Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS). Quyền
đối với bất động sản liền kề trong BLDS năm 2015 đã được quy định tại một phần
riêng biệt điều này cho thấy tư duy lập pháp đã có những bước tiến bộ nhất định
trong việc nhìn nhận tầm quan trọng của quyền. Quyền này là một loại vật quyền
được pháp luật dân sự xây dựng dựa trên mối quan hệ pháp luật giữa bất động sản
hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. Vì mục đích để chủ sở hữu bất
động sản hưởng quyền đạt được sự thỏa mãn các nhu cầu cần thiết nhất định khi
khai thác cơng năng của bất động sản của mình như lối cấp thoát nước; lối đi qua;
lối tưới tiêu; đường mắc dây tải điện, thơng tin liên lạc;…Do đó quyền sở hữu của
chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền sẽ khơng cịn được trọn vẹn tuyệt đối.
Khơng chỉ riêng quyền đối với bất động sản liền kề mà bất kể quyền nào thì
các vấn đề xoay quanh việc xác lập quyền là q trình vơ cùng quan trọng để từ đó
quyền mới được phát sinh. Tuy nhiên các quy định liên quan đến việc xác lập quyền
đối với bất động sản liền kề lại bộc lộ nhiều hạn chế trong quá trình áp dụng pháp
luật và thực tiễn xét xử, ngồi ra cũng chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể.
Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài khố luận tốt nghiệp “Xác lập quyền đối với

bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu làm
rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn cũng như xem xét cụ thể các quy định pháp
luật Việt Nam về vấn đề này, từ đó có thể chỉ ra những bất cập của pháp luật và đề
xuất kiến nghị mang tính hồn thiện cho q trình sửa đổi và bổ sung pháp luật hiện
nay.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài


2

Xuất phát từ lý do quyền đối với bất động sản liền kề hay còn gọi là địa dịch
ở một số quốc gia là một chế định đã có từ lâu nên cũng có rất nhiều tác giả quan
tâm, bình luận về các vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề. Dựa
vào góc độ tiếp cận và phạm vi nghiên cứu khác nhau thì mỗi tác giả lại có những
góc nhìn khác nhau về đề tài. Có thể kể đến một số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu
sau:
Sách tham khảo, chuyên khảo:
Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận bản án,
Nxb. Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam. Trong sách chuyên khảo này tác giả đã
bình luận, phân tích về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật
Dân sự 2015, và giải thích lý do của quy định như vậy. Tác giả đã đưa ra cái nhìn
tổng thể về quyền đối với bất động sản liền kề, cũng như là các kiến nghị hoàn thiện
pháp luật.
Trường Đại học Luật TP. HCM (2017), Giáo trình pháp luật về tài sản,
quyền sở hữu và thừa kế, Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam. Giáo trình đã
khái quát một cách cơ bản về các quy định của BLDS năm 2015 về quyền đối với
bất động sản liền kề. Ngồi ra, cịn phân tích rất sâu sắc một số nội dung quan trọng
liên quan đến việc xác lập quyền, có thể kể đến là hệ quả xác lập quyền.
Hồng Thế Liên (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005 – Tập I,
Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội. Từ việc xem xét các quy định Bộ luật Dân sự

2005 tác giả đưa ra quan điểm về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và
kiến nghị hoàn thiện. Đây cũng là cơng trình có ý nghĩa trong việc nghiên cứu so
sánh sự khác biệt quy định giữa quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ở
BLDS năm 2005 và quyền đối với bất động sản liền kề ở BLDS năm 2015.
Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự
2015, Nxb. Công an Nhân dân. Trong quyển sách này, hai tác giả Nguyễn Văn Cừ
và Trần Thị Huệ đã đặt vấn đề dưới góc độ thực tiễn, đưa ra ví dụ và bình luận tất
cả các quy định của BLDS năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề. Tuy
nhiên, vì chỉ xem xét quy định một cách tổng quát chung nên các quy định về xác
lập quyền chỉ được tiếp cận ở góc độ nhất định chưa cụ thể.
Luận án, luận văn, khoá luận:


3

Lê Khả Luận (2019), Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy
định của pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh. Đây là cơng trình nghiên cứu về xác lập quyền đối với bất động
sản liền kề. Thông qua phân tích và lý luận về những quy định liên quan của BLDS
năm 2015, tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và đưa ra kiến nghị.
Tuy nhiên, những hạn chế của pháp luật mà tác giả đề cập đến mới tập trung về
quyền lối đi qua bao gồm căn cứ xác lập quyền theo địa thế tự nhiên và theo thời
hiệu.
Đặng Lê Phương Uyên (2020), Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã phân tích, đánh giá và bình luận vấn đề
xoay quanh căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Từ đó phân tích, so
sánh, đối chiếu các quy định pháp luật Việt Nam với thực tiễn xét xử và với pháp
luật nước ngoài.
Ngoài các cơng trình tiêu biểu trên, cịn tồn tại những luận văn, khoá luận đề

cập liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề như luận án tiến sĩ của tác giả
Nguyễn Thị Hường, luận án thạc sĩ của tác giả Đặng Thị Thúy Thành.
Các bài viết khác:
Nguyễn Thị Hạnh (2020), “Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và
vướng mắc từ thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua”, Tạp chí Nghề
luật, số 4/2020. Bài viết vừa được khái quát các quy định liên quan đến quyền, liên
hệ thực tế giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề trong đó
chiếm phần lớn là quyền về lối đi qua. Đề xuất các kiến nghị hoàn thiện cả về mặt
quy định của pháp luật thực định và thực tiễn xét xử của Tòa án.
Lê Văn Sua (2020), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Luật
sư Việt Nam, số 10. Bài viết đề cập đến một trong các quyền cụ thể phổ biến của
quyền đối với bất động sản liền kề là quyền về lối đi, một quyền chiếm được sự
quan tâm nhiều của các tác giả. Tác giả Lê Văn Sua nhận định đây là một quyền đặc
biệt quan trọng nên bài viết chỉ xoay quanh đến vấn đề xác lập lối đi theo quy định
của luật, các bất cập của các quy định, hạn chế xét xử để góp ý sửa đổi, bổ sung.
Phạm Công Lạc (2003), “Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề”, Tạp chí nhà nước và Pháp luật, số 12 (188). Bài viết


4

nghiên cứu chuyên sâu về các căn cứ xác lập và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề, nhất là tác giả đã tập trung phân tích các căn cứ xác lập quyền
theo quy định của luật.
Lê Thị Giang (2018), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân
sự 2015”, Tạp chí Kiểm sát, số 16/2018. Với cách nhìn tổng thể tác giả Lê Thị
Giang nhận định ngồi quyền sở hữu thì quyền đối với bất động sản liền kề có ý
nghĩa quan trọng đối với chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc. Thơng qua bình
luận một số quy định của các quyền cụ thể như quyền về cấp thoát nước; quyền về
lối đi; quyền tiêu nước; quyền mắc dây tải điện;…tác giả phát hiện các điểm chưa

hợp lý, phù hợp với thực tế của các quy định này.
Nguyễn Thị Hường (2017), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ
luật dân sự 2015”, Tạp chí Tịa án Nhân dân, số 7/2017. Sau khi phân tích tất cả các
quy định của quyền đối với bất động sản liền kề ở BLDS năm 2015, tác giả đã nhìn
nhận BLDS năm 2015 có bảy điểm mới so với các BLDS trước. Từ đó nhận thức
đúng bản chất của quyền, hiểu rõ căn cứ phát sinh, chấm dứt, nội dung phạm vi của
quyền nhằm hạn chế các tranh chấp xảy ra.
Lê Đăng Khoa (2017), “Một số vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động
sản liền kề trong Bộ luật dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, số 02 (16).
Thông qua bài viết tác giả làm rõ khái niệm về quyền địa dịch, giải thích lý do ủng
hộ sử dụng thuật ngữ địa dịch thay vì quyền đối với bất động sản liền kề. Cũng như,
cung cấp các kiến nghị hỗ trợ hoàn thiện pháp luật về việc xác lập quyền.
Ngồi các cơng trình tiêu biểu trên, những nghiên cứu pháp lý được đăng tải
trên các trang thông tin điện tử cũng là nguồn tham khảo có giá trị cao để có thể
đánh giá, phân tích và nghiên cứu ch ng hạn như: “Quyền đối với bất động sản liền
kề theo quy định của pháp luật dân sự” của Đoàn Ngọc Hải; “Bàn về quyền đối với
bất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2015” của hai tác giả là Chu Thị
Trinh, Đặng Thị Phương Linh.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích của đề tài là làm sáng rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan
đến xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, song song với phân tích các quy
định của pháp luật Việt Nam là phân tích các quy định trong cổ luật và kinh nghiệm
của một số nước trên thế giới. Từ đó, thấy được những hạn chế, thiếu sót của quy


5

định pháp luật đối với thực tiễn và đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật
trong tương lai.
Để thực hiện mục tiêu đó, tác giả đặt ra những nhiệm vụ khi nghiên cứu đề

tài cụ thể là: Thứ nhất, nghiên cứu một cách có hệ thống, lý luận về các quy định
xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Thứ hai, nghiên cứu pháp luật về xác lập
quyền này qua các thời kỳ ở Việt Nam và một số nước khác. Thứ ba, phân tích thực
tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề của
Tòa án. Cuối cùng, đề xuất những kiến nghị và giải pháp nhằm giải quyết các bất
cập còn tồn tại.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác lập của quyền đối với bất động
sản liền kề dựa trên việc đánh giá các quy định của pháp luật dân sự hiện hành và
thực tiễn xét xử của Tòa án bao gồm: khái niệm; căn cứ xác lập; hình thức xác lập;
hệ quả của việc xác lập và hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề được xác
lập.
Về phạm vi nghiên cứu của đề tài, trong khn khổ khóa luận này tác giả tập
trung nghiên cứu đối tượng trên cơ sở các quy định cụ thể của Bộ luật Dân sự 2015
và các văn bản pháp luật liên quan ví dụ như Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, để khóa
luận có cách nhìn hệ thống, tồn diện và khách quan hơn thì tác giả cịn phân tích,
so sánh đối chiếu với các quy định pháp luật Việt Nam từ thời phong kiến cũng như
các BLDS trước của Việt Nam, bên cạnh đó tác giả cũng chắt lọc, tiếp thu các quy
định tiến bộ về vấn đề xác lập quyền đối với bất động sản liền kề của một số nước
trên thế giới như Pháp, Hoa Kỳ, Thái Lan,…
5. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin được tác giả sử dụng là
phương pháp nghiên cứu đề tài nền tảng xuyên suốt của tác giả. Kết hợp với
phương pháp này là phương pháp tổng hợp, hệ thống hóa được sử dụng ở Chương 1
và phương pháp so sánh, liệt kê song song với phương pháp nghiên cứu thực tiễn ở
Chương 2. Việc kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu giúp tác giả có được tính hệ
thống, liền mạch trong việc lý luận và sự phân tích sâu sắc hơn đối với các quy định
của pháp luật hiện hành, cổ luật, pháp luật nước ngoài cũng như thực tiễn xét xử.

6

6. Bố cục tổng quát của đề tài
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục thì
nội dung nghiên cứu khố luận chia làm hai chương:
Chương 1: Khái quát về việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
Trong chương này, tác giả phân tích các quy định của quyền đối với bất động
sản liền kề trong BLDS năm 2015 và có những nhận xét cũng như so sánh, đối
chiếu các quy định này với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, pháp luật phong
kiến Việt Nam và quy định pháp luật nước ngoài.
Chương 2: Bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật về việc xác lập
quyền đối với bất động sản liền kề và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Ở chương 2, tác giả tập trung phân tích các bất cập của pháp luật và thực tiễn
áp dụng pháp luật liên quan đến việc xác định bất động sản chịu hưởng quyền, căn
cứ xác lập, hình thức, hệ quả và hiệu lực của xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề. Nhìn nhận các vấn đề tồn đọng từ đó đề xuất kiến nghị hồn thiện pháp luật
trong tương lai.


7

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ VIỆC XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT
ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và xác lập quyền đối với bất
động sản liền kề
Từ xưa, Luật La Mã đã hình thành quyền địi hỏi lợi ích của bất động sản
liền kề gọi là quyền dụng ích (servitutes).1 Kế thừa quy định quyền dụng ích, hầu
hết BLDS sau này của các nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều
ghi nhận, phát huy và đa số được gọi với tên “quyền địa dịch”. Ngày nay, BLDS
2015 không sử dụng thuật ngữ địa dịch (từ Hán Việt) mà sử dụng khái niệm quyền

đối với bất động sản liền kề tại Mục 1 Chương XIV “Quyền đối với bất động sản
liền kề”.
1.1.1. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản liền kề
Nếu giữa lợi ích cá nhân của chủ sở hữu và lợi ích chung phát sinh mâu
thuẫn trên cơ sở ưu tiên lợi ích cơng cộng thì khi đó, chủ sở hữu đó ln bị giới hạn
một số quyền nhất định đối với bất động sản thuộc sở hữu của mình.2
Vì vậy, để xác định được quyền của các chủ thể khác tới đâu và giới hạn
quyền của chủ sở hữu như thế nào trước tiên cần phải xác định được đâu là bất động
sản liền kề. Bất động sản liền kề cũng được đề cập tại quy định về giới hạn quyền
sở hữu. Tuy nhiên cho đến nay trong pháp luật La Mã và BLDS Việt Nam năm
1995, năm 2005, năm 2015 vẫn không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền
kề.
Trong khoa học pháp lý, “bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản có
sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản”.3 Trong quá trình vận động tồn
tại và phát triển, có thể xuất phát từ nhiều lý do như vị trí tự nhiên hay do những
điều kiện kinh tế - xã hội, do phong tục tập quán, tín ngưỡng nên các bất động sản
đều có sự tiếp giáp đối với các bất động sản xung quanh. Xét ở góc độ từ điển Tiếng
Lê Nết (1999), Luật La Mã, Dịch từ nguyên bản giáo trình luật La Mã của Đại học Tổng hợp
Warszawa – Ba Lan do Witold Wolodkiewicz, Maria Zablocka, Nxb. Thành phố Hồ Chí Minh, tr.
139.
2
Nguyễn Ngọc Điện (2009), Giáo trình Luật La Mã, Nxb. Chính trị Quốc gia, tr. 18.
3
Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr.
56.
1


8

Việt “liền” được hiểu là ở kề ngay nhau, sát ngay nhau không cách rời; “kề” ý chỉ
sự vật ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần coi như khơng cịn khoảng cách.4 Tuy
nhiên với cách hiểu này chưa bao quát hết được nội dung của Quyền đối với bất
động sản liền kề. Bởi vì nhằm khai thác một bất động sản thì việc “phiền lụy”
khơng chỉ đối với những bất động sản có chung ranh giới mà cịn có sự tác động
đến các bất động sản xung quanh khác. Các bất động sản này có thể là các bất động
sản tiếp nối và khơng có ranh giới chung giữa chúng.5 Như vậy, có thể thấy ranh
giới là yếu tố tiền đề để khái quát nên khái niệm bất động sản liền kề.6
Dưới góc độ khoa học pháp lý ranh giới được định nghĩa, “ranh giới giữa
các bất động sản liền kề có thể hiểu là đường kết nối liên tục giữa các tọa độ xác
định bao bọc toàn bộ chu vi của một bất động sản hoặc một cạnh của bất động sản
làm cơ sở để xác định vị trí, diện tích của bất động sản hoặc để phân lập, giới hạn
về bề mặt, không gian, lịng đất của bất động sản đó với các bất động sản, khu vực
khác liền kề”.7 Vậy ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể là: mốc giới do
các bên thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc xác
định theo tập quán; hoặc theo ranh giới mà đã tồn tại từ 30 năm khơng có tranh
chấp.8 Ranh giới này có thể là mốc giới hay một dải đất, kênh, mương, hào, rãnh, bờ
ruộng, bờ ngăn,... Trong đó, chế định về xây dựng mốc giới cũng khơng có gì đặc
biệt bởi chức năng của nó chỉ giúp xác định ranh giới của bất động sản.9
Ranh giới chính là sự phân định giữa bất động sản này với bất động sản khác.
Việc phân định này là một hình thức đặc định hóa đối tượng quyền sở hữu, quyền
sử dụng đất đai cũng như đối tượng của nghĩa vụ. Qua hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hay thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thì mảnh đất trở thành
đối tượng của giao dịch dân sự. Đặc định hóa đã giúp đất đai trở thành đối tượng

Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr. 56.
Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam
hiện nay, luận án tiến sĩ luật học, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, tr. 31.
6

Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr. 276.
7
Trường Đại học Luật TP. HCM (2019), Pháp luật Tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Nxb. Hồng
Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 275.
8
Điều 175 BLDS 2015
9
Stewart E. Sterk, Neighbors in american land law, Columbia Law Review, Vol. 87, No. 1 (Jan.,
1987), page. 76.
4
5


9

của giao dịch dân sự. Qua phân tích này có thể hiểu ranh giới ngoài tồn tại về mặt
địa lý, trên thực tế mà còn về cả mặt pháp lý.10
Bên cạnh đó, theo BLDS 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng
trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.11 Có quan điểm cho rằng
“khơng phải giữa tất cả các bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động
sản thuộc bản chất không di dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa
chúng tồn tại ranh giới mới có thể tồn tại các bất động sản liền kề”.12 Theo Điều 637
BLDS Pháp thì địa dịch là quyền trên bất động sản và chỉ được thiết lập trên bất
động sản vì có bản chất là khơng thể di dời được.13 Ví dụ cây lâu năm được coi là
bất động sản nhưng không thể chịu dịch quyền trên cây cối. Cùng với việc tiếp nhận
tư tưởng này BLDS năm 2015 (từ Điều 171 đến Điều 178) cũng quy định các bất
động sản liền kề chỉ áp dụng đối với đất đai và nhà, một số cơng trình xây dựng.
Tóm lại, một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và
có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền) khi

chúng thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không di dời được cùng loại và
giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý.14 Từ đó, có thể thấy
nội hàm của bất động sản liền kề chính là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về vị trí,
giữa chúng tồn tại ranh giới về thực tế cũng như về pháp lý.
1.1.1.2. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền địa dịch (tiếng anh: Easement) là thuật ngữ được nhiều quốc gia trên
thế giới sử dụng, tương tự vậy trong pháp luật dân sự Việt Nam cũng quy định về
quyền địa dịch nhưng với một cái tên mà bất kì ai, bất kì người dân nào cũng có thể
hiểu và dễ dàng tiếp cận là Quyền đối với bất động sản liền kề.15 Mặc dù đã được
nhắc đến tản mác trong các BLDS trước đây nhưng đến BLDS năm 2015 quyền đối
với bất động sản liền kề mới được đưa ra khái niệm cụ thể như sau: “Quyền đối với
Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr. 54-55.
Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015.
12
Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr. 53.
13
Điều 637 BLDS Pháp: “dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận
lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác”.
14
Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr. 58.
15
Nguyễn Thị Hường (2017), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật dân sự 2015”, Tạp
chí Tịa án Nhân dân, số 7/2017, tr. 5.
10
11


10

bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động

sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác
thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.16
Điều luật này thể hiện khái niệm quyền sử dụng bất động sản liền kề trong
điều kiện cần thiết và hợp lý trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác.
Quyền này tồn tại một cách khách quan, không phụ thuộc vào chủ sở hữu bất động
sản có những hạn chế nhất định (bị vây bọc) và chủ sở hữu bất động sản liền kề là ai.
Chính vì thế, BLDS năm 2015 sử dụng thuật ngữ bất động sản chịu hưởng quyền và
bất động sản hưởng quyền mà không sử dụng thuật ngữ chủ thể hưởng quyền và
chủ thể chịu quyền.
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng, khai lợi theo đúng công
dụng bất động sản của mình một cách bình thường. Như vậy, có thể hiểu khái niệm
này một cách đơn giản hơn là quyền đối với bất động sản liền kề là việc một bất
động sản phải chịu sự khai thác của bất động sản khác trong điều kiện nhất định
thuộc sở hữu của người khác.17
Qua quy định tại phần thứ hai: quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản
của BLDS Việt Nam năm 2015 có thể thấy quyền đối với bất động sản liền kề được
xem là quyền phái sinh từ quyền sở hữu thuộc chế định quyền khác đối với tài sản.
Quyền khác đối với tài sản được quy định tại khoản 1 Điều 159 BLDS 2015 như
sau: “Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối
tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác”.18 Mặt khác, trên cơ sở lý thuyết dịch
quyền bao gồm dịch quyền thuộc người (personal servitude) và dịch quyền thuộc
vật (real servitude hay praedial servitude).19 Như vậy, đối với chế định quyền sở
hữu nói chung hay quy định quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện
nay nói riêng thì đây là một lý thuyết vật quyền, hay một dịch quyền đối với đất đai.
Vật quyền là quyền của một hay nhiều chủ thể có thể thực hiện, chi phối một cách
trực tiếp, tức khắc lên một vật mà không phụ thuộc vào ý chí của chủ thể khác và
mọi chủ thể này đều phải tơn trọng chủ thể mang quyền. Trong đó, quyền sở hữu
Điều 245 BLDS năm 2015.
Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2015, Nxb. Công an
Nhân dân, tr. 397-398.

18
Điều 159 BLDS năm 2015.
19
Lê Đăng Khoa (2017), “Một số vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ
luật dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, số 02 (16), tr. 56.
16
17


11

được coi là vật quyền chính và quan trọng thiết lập, thể hiện chủ quyền đối với tài
sản, là cơ sở cho tất cả các vật quyền khác.20 Đồng thời, cũng giống như những chế
định pháp luật dân sự khác, quyền đối với bất động sản liền kề khi hiểu theo nghĩa
rộng là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh
trong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khác
nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý. Theo
nghĩa hẹp, quyền đối với bất động sản liền kề lại là quyền của chủ sở hữu bất động
sản hưởng quyền dựa trên cơ sở các điều kiện nhất định mà pháp luật quy định sẽ có
quyền sử dụng bất động sản của người khác nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng hợp lý
bất động sản thuộc sở hữu của mình.21
Địa dịch là chế định pháp luật được ghi nhận từ rất sớm ngay từ thời La Mã
cổ đại và đã có bước tiến dài trong quá trình áp dụng vào thực tiễn.22 Trong pháp
luật La Mã đã giải thích, quy định khá cụ thể. Theo đó, quyền địa dịch là một loại
đặc biệt của quyền sở hữu hạn chế, là quyền được sử dụng hạn chế bất động sản
thuộc sở hữu của người khác, nhưng đặt trong sự tôn trọng quyền của chủ sở hữu.23
Bằng cách định nghĩa này bất động sản được coi là một chủ thể đặc biệt và nó cũng
có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài. Với bản chất tồn tại cố định trong cộng
đồng láng giềng nhằm thực hiện nhu cầu này, trong q trình xây dựng con đường
thơng thương với xã hội thì nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác.24 Trên

thực tế cho thấy các quyền này được pháp luật lúc bấy giờ xây dựng dựa trên các
quan hệ láng giềng nên con đường thông thương với xã hội bao gồm: Quyền được
sang đất hàng xóm thu hoạch hoa trái của mình rơi sang; Quyền về lối đi cho người
và ngựa; Quyền đưa súc vật về nhà ngang qua nhà hàng xóm; Quyền về dẫn nước
qua bất động sản liền kề; Quyền về thoát nước qua bất động sản liền kề; Quyền thả
trâu bò uống nước, đào vôi, đào cát ở bất động sản liền kề; Quyền dựa tường nhà
mình vào tường nhà bên cạnh; Quyền trổ kèo nhà mình sang nhà bên cạnh; Quyền
địi hạn chế chiều cao nhà bên cạnh khơng cho trùm bóng sang nhà mình.
Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr. 33.
Nguyễn Văn Huy (2015), “Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề”, Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật, số chuyên đề triển khai thi hành BLDS, tr. 133.
22
Phạm Công Lạc (2001), “Địa dịch theo pháp luật một số nước”,Tạp chí Luật học, số 4/2001, tr.
66.
23
Nguyễn Thị Hạnh (2020), “Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và vướng mắc từ thực
tiễn giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua”, Tạp chí Nghề luật, số 4/2020, tr. 16.
24
Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh
hội nhập”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 8/2010, tr. 33.
20
21


12

Pháp luật của các quốc gia trên thế giới đa số đều ghi nhận chế định địa dịch
bởi xuất phát từ tính quan trọng trong việc điều chỉnh quan hệ, cũng như giá trị của
bất động sản là rất lớn chiếm phần lớn là đất đai.
Việc khai thác các bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu, vừa

mang lại giá trị cho bất động sản nói chung. Tiêu biểu cho chế định này BLDS Pháp
quy định: “Dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận
lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác”.25
Còn đối với các BLDS được ban hành sau BLDS Pháp nhìn chung mặc dù
khơng đưa ra khái niệm cụ thể nhưng vẫn khái quát lên được bản chất và nội dung
của địa dịch26. Ch ng hạn như BLDS Liên bang Nga quy định trong trường hợp cần
thiết, chủ sở hữu một bất động sản (mảnh đất – các bất động sản khác) có quyền yêu
cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề27; Điều 280 BLDS Nhật Bản lại khái quát theo một cách khác: “Người có
quyền địa dịch có thể sử dụng đất của người khác để làm thuận lợi cho việc sử dụng
hoặc khai thác lợi ích của mình phù hợp với mục đích quy định trong văn bản xác
lập địa dịch song không được vi phạm các quy định trong tại Chương 3 mục 1 nói
về trật tự cơng cộng”.
Tương tự như trên BLDS và Thương mại Thái Lan cũng đề cập tại Điều
1387 như sau: “Một bất động sản có thể bị đặt vào tình trạng lệ thuộc, bằng cách
đó chủ sở hữu tài sản đó bị buộc phải chịu đựng những hành vi nhất định tác động
lên tài sản của mình hoặc, hạn chế việc thực hiện một số quyền nhất định vốn thuộc
quyền sở hữu của mình nhằm đem lại lợi ích cho một bất động sản khác”.28 Tuy
cách thức quy định về khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề là khác nhau
nhưng quan niệm của các quốc gia đều mang điểm cốt lõi chung nói lên bản chất
của quyền: i) luôn tồn tại từ hai bất động sản trở lên thuộc sở hữu của các chủ thể
khác nhau; ii) ln có một bất động sản phải gánh chịu nghĩa vụ nhằm phục vụ lợi
ích cho bất động sản khác. Vì trong địa dịch thì nghĩa vụ là mối quan hệ phiền lụy

Bộ Tư pháp (1995), Bộ luật Dân sự Pháp - tài liệu tham khảo cho ban soạn thảo Bộ luật Dân sự,
Hà Nội, Điều 637.
26
Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr. 38.
27
Bộ Tư pháp (2007), Bộ Dân luật dân sự Nga - Bản dịch dự án Jica Việt Nam, Hà Nội, Điều 274.

28
The Thailand Civil and commercial code 1925.
25


13

giữa các bất động sản nên việc thay đổi chủ sở hữu không làm thay đổi nghĩa vụ
phải gánh chịu của bất động sản.29
Nhìn từ lịch sử phong kiến Việt Nam, trong thời kỳ Pháp thuộc các chế định
về sở hữu nói chung hay địa dịch nói riêng được quy định một cách cụ thể trong các
văn bản pháp luật: Dân luật Bắc Kỳ, Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật và Bộ luật giản
yếu được áp dụng tại Nam kỳ và 3 thành phố nhượng địa. Về cơ bản tinh thần của
Hoàng Việt hộ luật và Bộ dân luật Bắc kỳ được mô phỏng theo Bộ Dân luật Pháp,
nhưng phần nào vẫn giữ lại những nét tập quán của người Việt.30 Điều thứ 629
Hoàng Việt Hộ Luật quy định: Địa dịch là những sự mà một bất động sản phải gánh,
bất động sản ấy gọi là bất động sản chịu địa dịch, để làm ích cho một bất động sản
khác của người khác, bất động sản này là bất động sản hưởng địa dịch; Nếu khơng
được làm ích thì việc khai thác bất động sản hưởng địa dịch sẽ gặp khó khăn.31 Theo
Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931 và bộ Dân luật Sài Gòn (Bộ luật giản yếu) năm 1972:
“Địa dịch là sự phiền lụy buộc vào một sở nhà đất nào, để lợi dụng cho một sở nhà
đất của chủ khác”32 hay “Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm
thuận lợi hay tiện ích cho bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người
khác”.33 Nhìn chung có sự đồng bộ trong việc sử dụng thuật ngữ giữa các bộ dân
luật này, cũng giống như nhiều nước trên thế giới. Trong mối quan hệ láng giềng thì
mảnh đất, mảnh ruộng liền kề sẽ phải chịu ràng buộc, phiền lụy nhất định từ một
mảnh đất khác. Phù hợp với lý thuyết về vật quyền thì địa dịch hay quyền đối với
bất động sản liền kề là nhu cầu tự thân của chính mảnh đất có những hạn chế nhất
định cần sự tạo điều kiện của các bất động sản liền kề để sử dụng, khai lợi.
Mặc dù vẫn tiếp nhận tinh thần cơ bản của pháp luật phong kiến nhưng

BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 không tiếp tục sử dụng thuật ngữ “địa dịch”
mà thay bằng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Tuy việc sử
dụng thuật ngữ là có khác biệt so với trước đây nhưng thuật ngữ này vẫn đảm bảo
Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr. 39.
Nguyễn Văn Thao và các tác giả khác (2008), Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế
kỷ XV đến thời pháp thuộc, Nxb. Chính trị Quốc gia Hà Nội, Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý,
Bộ Tư pháp, tr. 46.
31
Collet, Bùi Bằng Đoàn (2015), Hoàng Việt hộ luật, Nxb. Hồng Đức.
32
Bộ Tư pháp (1995), Bộ Dân luật Bắc Kỳ - tài liệu tham khảo cho ban soạn thảo Bộ luật Dân sự,
Hà Nội, Điều 602.
33
Bộ Tư pháp (1995), Bộ Dân luật Sài Gòn - tài liệu tham khảo cho ban soạn thảo Bộ luật Dân
sự, Hà Nội, Điều 643.
29
30


14

tinh thần của lý thuyết vật quyền là tách biệt giữa bất động sản hưởng quyền và bất
động sản chịu hưởng quyền. Có thể hiểu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong việc sử dụng bất động
liền kề hay bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.34
Nhưng việc sử dụng này là “hạn chế”, tức nếu có đủ điều kiện phát sinh quyền thì
chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chỉ được thực hiện việc sử dụng của mình
trong mức độ cho phép chứ khơng phải tồn bộ hay phần lớn bất động sản chịu
quyền và phải đặt sự tôn trọng đối với chủ sở hữu bất động sản chịu quyền. Ở cả hai
BLDS này đều không quy định khái niệm bằng định nghĩa như BLDS năm 2015 chỉ

mô tả quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bằng cách liệt kê nội dung quyền
gồm các loại quyền về: lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc,
cấp khí gas,...35 So với BLDS năm 1995 thì BLDS năm 2005 nhằm phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội đã bổ sung quy định cấp khí gas là một trong các quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề.36 Bằng cách quy định như trên thì nội hàm của
quyền sử dụng hạn chế bất động liền kề sẽ không được đầy đủ, cũng như chưa làm
rõ được bản chất của quyền.
Qua những phân tích về khái niệm của Quyền đối với bất động sản liền kề
của các nước trên thế giới cũng như pháp luật Việt Nam của từng thời kỳ có thể
thấy quy định của BLDS năm 2015 đã có nhiều điểm mới và tiến bộ, làm sáng rõ về
quy định này.
Thứ nhất, BLDS năm 2015 đã đưa ra khái niệm được coi là sự tiến bộ hơn so
với các BLDS trước, mặc dù các BLDS trước đều có nhắc đến cụm từ quyền đối
với bất động sản liền kề ví dụ như Điều 265 - 279 BLDS năm 2005 nhưng không
quy định thế nào là quyền đối với bất động sản liền kề. Và khái niệm tại điều 245
BLDS 2015 cũng đã đủ rộng và không giới hạn các quyền chi tiết (có thể gọi là tiểu
quyền trong quyền đối với bất động sản liền kề) nên có thể hiểu rằng các tiểu quyền
này có thể xuất hiện khi có điều kiện quy định cụ thể hoặc do sự thỏa thuận của các
bên.

Hồng Thế Liên (2008), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005, Nxb. Chính trị Quốc gia Hà
Nội, Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp, tr. 409-410.
35
Điều 278 BLDS 1995; Điều 273 BLDS 2005.
36
Phan Thông Anh (2008), So sánh những điểm mới Bộ luật dân sự 1995 và Bộ luật dân sự 2005,
Nxb. Thống kê, tr. 189.
34

15

Thứ hai, có sự đổi mới trong việc sử dụng thuật ngữ “quyền đối với bất động
sản liền kề” mà không sử dụng các thuật ngữ: địa dịch; dịch quyền; hay quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề. Thuật ngữ “địa dịch” bị thay thế do có một số
điểm khơng phù hợp vì địa là đất mà có những thứ không liên quan đến đất như
đường điện trong không trung; mặt khác “dịch” là một từ tối nghĩa và thuật ngữ
“quyền đối với bất động sản liền kề” dễ hiểu hơn, cũng đang được sử dụng tản mác
trong BLDS cũ và cịn tránh được tình trạng “bình mới, rượu cũ” gây khó hiểu cho
người dân, lãng phí tốn kém xã hội. Việc bỏ cụm từ “sử dụng hạn chế” bởi từ
“quyền” khi kết hợp với từ “sử dụng” sẽ dẫn đến việc gây hiểu nhầm với “quyền sử
dụng” trong nội hàm của quyền sở hữu nên bỏ cụm từ “sử dụng” để không gây
nhầm lẫn; yếu tố “hạn chế” không cần thể hiện ở việc định danh quyền mà nên để
cho chính nội hàm của quyền đó thể hiện.37
Thứ ba, tư duy lập pháp đã có sự khác biệt, nếu BLDS năm 2005 nhìn nhận
quyền này từ góc độ của chủ thể có bất động sản chịu hưởng quyền thì BLDS năm
2015 đã tiếp cận vấn đề theo góc độ của chủ thể có bất động sản hưởng quyền để từ
đó xác định việc thực hiện quyền trên bất động sản chịu quyền là đương nhiên, việc
này không gây thiệt hại gì cho chủ thể sở hữu bất động sản chịu quyền thì khơng
cần đặt ra vấn đề bồi thường, còn ở BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 thì việc sử
dụng bất động sản liền kề thì “phải bồi thường” (trừ trường hợp hai bên thỏa thuận
khác). Với cách tiếp cận này, BLDS 2015 đã kế thừa và phát huy cách giải thích
thuật ngữ của các nhà làm luật La Mã để xây dựng định nghĩa, khái niệm quyền đối
với bất động sản liền kề một cách cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, hợp lý hơn.38
Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền thực hiện một số hành
vi nhất định trên bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của người khác nhằm
đáp ứng nhu cầu khai thác bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu của mình trên cơ
sở quy định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Hiện nay pháp luật chưa có quy định về khái niệm xác lập quyền đối với bất

động sản liền kề là như thế nào. Tuy nhiên, theo từ điển Tiếng Việt “xác lập” - một

Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học những điểm mới Bộ luật dân sự 2015, Nxb. Hồng Đức Hội luật gia Việt Nam, tr. 257-258.
38
Nguyễn Thị Hạnh, tlđd (23), tr. 17.
37


16

động từ được hiểu là chứng minh có thật, trên cơ sở vững chắc.39 Theo cách định
nghĩa này tức thuật ngữ “xác lập” là dựa trên cơ sở lập luận, chứng cứ có thật, vững
chắc để từ đó nhằm kh ng định sự làm chủ (quyền) của mình đối với một sự vật
bằng phương tiện, cách thức nhất định. Mặt khác quyền đối với bất động sản liền kề
còn được xem như một loại quyền đặc biệt của quyền sở hữu nhưng đây là một
quyền sở hữu hạn chế, vì quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác như đã phân tích ở mục
1.1.1.40 Vậy cũng có thể dựa trên cơ sở khái niệm xác lập quyền sở hữu là gì để định
nghĩa về “xác lập quyền đối với bất động sản liền kề”. Xác lập quyền sở hữu là tạo
lập nên quyền sở hữu của một chủ thể nhất định đối với tài sản. Việc xác lập quyền
sở hữu phải dựa trên những căn cứ do pháp luật quy định.41 Như vậy, xác lập quyền
đối với bất động sản liền kề là tạo lập nên quyền đối với bất động sản liền kề cho
một chủ thể nhất định có bất động sản hưởng quyền theo đúng những căn cứ do luật
quy định.
1.2. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền cần thiết cần được đảm bảo vì
nhu cầu sử dụng bất động sản một cách có hiệu quả.42 Việc khai thác có hiệu quả bất
động sản của mình được xem là quyền khách quan của mỗi chủ sở hữu. Muốn một
quyền khách quan trở thành quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định
và quyền đối với bất động sản liền kề cũng vậy. Do đó, quyền đối với bất động sản

liền kề không phải mặc nhiên được xác lập cho bất kì chủ nào mà phải tuân theo
những điều kiện nhất định.43 Điều 246 BLDS 2015 quy định về căn cứ xác lập
quyền như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự
nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Dựa vào “nguồn
gốc làm phát sinh” căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có thể chia
thành: do địa thế tự nhiên; do hành vi của con người; do quy định của luật.
Nguyễn Như Ý (2013), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb. Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, tr.
1748.
40
Nguyễn Thị Hạnh, tlđd (23), tr. 16.
41
Lưu Thanh Sang (2021), “Xác lập quyền sở hữu là gì? Quy định về căn cứ xác lập quyền sở hữu”,
/>truy cập ngày 05/06/2021.
42
Phạm Công Lạc (2003), “Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề”, Tạp chí nhà nước và Pháp luật, số 12 (188), tr. 45.
43
Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr. 399.
39


17

1.2.1. Do địa thế tự nhiên
Căn cứ Điều 246 BLDS năm 2015: “Quyền đối với bất động sản liền kề
được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo
di chúc”.
Có thể thấy căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền của BLDS năm
2015 đã bổ sung điểm mới so với BLDS năm 2005 là căn cứ xác lập quyền với bất
động sản liền kề theo địa thế tự nhiên. Địa thế tự nhiên là vị trí tọa lạc khách quan

của một bất động sản mà khơng có sự can thiệp của con người.44
Ở góc độ kinh tế, địa thế tự nhiên là một trong các yếu tố cấu thành nên bất
động sản, có ý nghĩa trong việc quyết định giá trị của bất động sản. Một bất động
sản khi tham gia vào nền kinh tế thị trường thì yếu tố để đánh giá giá trị của bất
động sản không thể thiếu là dựa vào sự thuận tiện của bất động sản đó. Sự thuận
tiện đó có thể là sự giao thương cộng đồng, dẫn nước, thốt nước, vị trí tốt,…Trong
bối cảnh hiện nay giá trị đất đai ngày càng được quan tâm và nâng cao.
Các đặc điểm của địa thế tự nhiên bao gồm: vị trí trên/dưới/cao/thấp; tiếp
giáp xung quanh bất động sản, các điều kiện về cơ sở hạ tầng…Dễ thấy nhất về sự
ảnh hưởng của vị thế tự nhiên là vị trí dưới thấp, trên cao của bất động sản tác động
đến hướng chảy của dòng nước, ví dụ như một bất động sản ở dốc núi bị vây bọc
bởi các bất động sản khác khơng có chỗ thốt nước vì theo lẽ thường “nước chảy
chỗ trũng”.45 Hoặc tình trạng vây bọc làm cho chủ sở hữu khơng thể hoặc gặp nhiều
khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản đúng mục đích hay tiếp cận
các dịch vụ công cộng. Và các bất động sản vây bọc xung quanh có thể tồn tại ở
nhiều hình thái, khơng gian, khoảng cách khác nhau, vây bọc hồn toàn hoặc vây
bọc chuyên biệt đối với một nhu cầu cụ thể của bất động sản bị vây bọc.46
Ch ng hạn như bản án số: 250/2020/DS-PT ngày 21 tháng 7 năm 2020 về
tranh chấp “Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác và cấp, thoát nước qua
bất động sản liền kề” của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang thì: trên cơ sở do địa thế
Bộ Tư pháp (2017), Quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về một số quyền khác đối với tài sản, yêu
cầu đặt ra đối với việc triển khai và hoàn thiện hệ thống pháp luật, tr. 12.
45
Đoàn Ngọc Hải, “Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự”,
truy cập ngày 05/06/2021.
46
Lê Khả Luận (2019), Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật
Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 19.
44

18

tự nhiên bị vây bọc hoàn toàn của bất động sản mà ơng Th khơng có lối cấp thốt
nước. Tịa đã chấp nhận yêu cầu của ông Th là nguyên đơn buộc ông B, bà D, anh
Trần Đ, chị S tiếp tục cho hộ ông Th sử dụng đường bọng ngầm bằng nhựa có
đường kính 315mm và mở ở bề mặt có chiều ngang 01m đi qua thửa đất 463 có
chiều dài 29,15m; và đi qua thửa đất 464 có chiều dài 13,28m. Thực hiện ngay khi
án có hiệu lực pháp luật.47
Xét đến những nhu cầu cụ thể chính là phương diện để chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc có sự liên kết, thơng thương với cộng đồng như sử dụng đường nước
sạch, dẫn nước từ ao hồ tưới tiêu, đường giao thông, kết nối dây tải điện,…Các nhu
cầu cụ thể này là vô cùng hợp lý và cần thiết. Một vật thể sống phải giao tiếp với
cộng đồng và các nhu cầu cơ bản khác của cuộc sống ví dụ như nước uống và sinh
hoạt.
Chính vì các đặc điểm tự nhiên này nên bất động sản muốn khai thác, sử
dụng được phải có “hỗ trợ” từ các bất động sản liền kề, thông qua việc bất động sản
liền kề sẽ phải dành cho bất động sản cần khai thác một lối cấp, thoát nước; lối đi
qua; lối tiêu nước, tưới nước; lối mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc…Như
vậy, trên cơ sở do địa thế tự nhiên của bất động sản và tùy thuộc vào nhu cầu của
chủ sở hữu thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ được xác lập.
1.2.2. Do hành vi của con người: theo thỏa thuận và theo di chúc
Một trong các nguyên tắc của Luật Dân sự là tơn trọng sự thỏa thuận, thống
nhất ý chí của các bên. Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa vào ý chí, nguyện
vọng của mình để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự.
Tương tự, quyền đối với bất động sản liền kề cũng có thể được xác lập thông
qua thỏa thuận. Thỏa thuận này cũng phải đáp ứng các điều kiện chung của BLDS
là tự do, tự nguyện, không vi phạm điều cấm và không trái với đạo đức xã hội. Khi
đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, thì người có quyền sử
dụng đất mới có thể tiến hành các hoạt động cần thiết để thực hiện quyền đối với

bất động sản liền kề này nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu khai thác sử dụng bất
động sản của mình. Ch ng hạn như một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn bởi bốn
bất động sản khác xung quanh thuộc sở hữu của bốn người khác. Thì khơng thể
Bản án 250/2020/DS-PT về “V/v tranh chấp quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác và cấp,
thoát nước qua bất động sản liền kề” của Tòa án Nhân dân tỉnh Tiền Giang.
47


19

cứng nhắc trong việc bắt buộc cả bốn bất động sản vây bọc này đều phải mở một lối
đi qua cho bất động sản bị vây bọc. Bởi vì chỉ cần một trong bốn chủ sở hữu chịu
dành một lối đi qua thì bất động sản này đã thốt khỏi tình trạng vây bọc. Chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc khơng có quyền u cầu ba chủ sở hữu cịn lại phải
dành cho mình một lối đi theo tính chất của quyền nữa. Việc xác lập quyền trong
trường hợp này hồn tồn có thể thơng qua một thỏa thuận.48
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, B phải mở cho A chủ thể có bất động
sản bị vây bọc một lối đi qua. A có quyền yêu cầu B về việc mở lối đi qua nhưng
còn lối đi được mở tại vị trí nào trên đất của B, kích thước ra sao, giá trị đền bù tài
sản trên đất là bao nhiêu lại được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của A và B để cân
bằng về mặt lợi ích, nên B khơng cần phải đáp ứng mọi yêu cầu của A. Hoặc ngay
cả khi bất động sản khơng bị vây bọc và đã có lối đi nhưng lối đi hiện nay xuống
cấp, sình lầy do trời mưa chủ sở hữu nếu có mong muốn thì có thể thỏa thuận với
chủ sở hữu các bất động sản liền kề để mở một lối đi khác trên đất của họ. Sự thỏa
thuận này đều làm phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề.49
Về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận thực tiễn xét
xử cho thấy Tòa án cũng theo hướng thừa nhận sự thỏa thuận của các bên. Ch ng
hạn như: Bản án số 368/2018/DS-PT ngày 12/11/2018 về yêu cầu sử dụng lối đi qua
bất động sản liền kề của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang. Trong vụ án này, bà T đã
đạt được sự đồng ý của anh S và chị M trong việc thỏa thuận mở cho bà T lối đi có

chiều rộng là 01 mét, chiều dài từ phần đất của bà T đi ra đến đường Tỉnh 871B;
chiều dài lối đi được mở qua phần đất của anh S là 60 mét, qua phần đất của chị M
là 11.4 mét. Tại phiên tòa phúc thẩm, xem xét sự thỏa thuận xuất phát từ ý chí tự
nguyện Tòa án đã chấp nhận sự thỏa thuận này của các đương sự về việc giải quyết
vụ án.
Bên cạnh đó, do hành vi ý chí của con người quyền đối với bất động sản liền
kề theo quy định của BLDS năm 2015 còn được xác lập theo di chúc. Đây được coi
là điểm mới, quan trọng và tiến bộ khi đã ghi nhận căn cứ xác lập này. Vì di chúc là
văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc. Người lập di chúc khi là
chủ sở hữu hợp pháp đối với di sản thừa kế thì họ có tồn quyền lập di chúc để định
đoạt cho chủ thể khác được quyền đối với bất động sản của họ. Ý chí của chủ thể đó
48
49

Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr. 400-401.
Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr. 400-401.