Những yêu cầu cần thiết khi hành nghề tư vấn trong lĩnh vực đất đai phân tích và cho ví dụ cụ thể về những yêu cầu đó

BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TIỂU LUẬN KẾT THÚC
HỌC PHẦN
MÔN: KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT
TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI

Họ và tên

: NGUYỄN KHÁNH HIỆP

MSSV

: 433129

Lớp

: CNTC31KT-2-21 (N03)

Hà Nội, tháng 04 năm 2022

1


MỤC LỤC
ĐỀ THI.............................................................................................................................. 2
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.............................................................................................3
NỘI DUNG........................................................................................................................ 4
Câu 1:............................................................................................................................. 4
Câu 2:............................................................................................................................. 6

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................10

2


ĐỀ THI
Câu 1: (4 điểm)
Một chuyên gia tư vấn pháp luật đất đai thì cần phải đáp ứng những yêu cầu gì khi hành
nghề tư vấn? Phân tích và cho ví dụ cụ thể về những u cầu đó?
Câu 2: (6 điểm)
Ơng Tuấn có diện tích 1000 m² đất vườn ao liền thửa với đất ở. Diện tích đất này ông
được người cô để thừa kế cho từ năm 2005 (có di chúc). Tháng 5 năm 2021, ơng Tuấn
làm đơn đề nghị UBND huyện Bình Minh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông
đang băn khoăn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào cho có lợi nhất,
đơn giản nhất và ơng phải thực hiện những nghĩa vụ gì trước cơ quan nhà nước có thẩm
quyền nên ơng đến văn phịng tư vấn pháp luật Hùng Linh xin được tư vấn.
a/ Là chuyên gia tư vấn pháp luật chuyên về lĩnh vực đất đai tại Văn phòng tư vấn
Hùng Linh nhận hồ sơ vụ việc này, Anh (Chị) hãy làm rõ những vấn đề pháp lý mấu
chốt, những thông tin pháp lý cụ thể về vụ việc nêu trên để tư vấn theo hướng có lợi nhất
cho ông Tuấn khi thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
b/ Ông Tuấn mong muốn tồn bộ diện tích đất nêu trên của ông được cấp giấy
chứng nhận là đất ở vì ông tìm hiểu thơng tin và được biết quy hoạch khu vực đất mà ông
đang ở là đất ở. Và hạn mức công nhận đất ở tại địa phương hiện tại là 300 m², hạn mức
giao đất ở là 150 m². (Di chúc để lại thừa kế và hồ sơ địa chính khơng thể hiện rõ bao
nhiêu diện tích đất ở, bao nhiêu diện tích đất vườn ao).
c/ Chỉ rõ cho ông Tuấn biết những nghĩa vụ tài chính nào mà ông Tuấn phải nộp
cho Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ
LĐĐ
UBND

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai
Ủy ban nhân dân

4


NỘI DUNG
Câu 1:
Những yêu cầu khi hành nghề tư vấn mà một chuyên gia tư vấn pháp luật đất đai cần
phải đáp ứng.
Các yêu cầu cơ bản của tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
- Tuân thủ pháp luật trong tư vấn
- Tránh xung đột về lợi ích
- Giữ gìn bí mật đối với các thơng tin của khách hàng
- Đảm bảo quá trình tư vấn được trung thực, khách quan
1. Tuân thủ pháp luật trong tư vấn
Tuân thủ pháp luật là một trong những nguyên tắc hàng đầu mà chuyên gia tư vấn
pháp luật phải thực hiện nghiêm túc trong quá trình hoạt động tư vấn pháp luật về đất
đai. Có thể nói, việc chuyên gia tư vấn thực hiện đúng, thực hiện đầy đủ, thực hiện
nghiêm túc các quy định của pháp luật trong q trình hành nghề nói chung và trong hoạt
động tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai nổi riêng là một trong những yếu tố tạo lập
được niềm tin của khách hàng xây dựng lên uy tín, thương hiệu của tư vấn viên với
khách hàng bền và lâu dài.

Nguyên tắc tuân thủ pháp luật còn thể hiện ở việc chuyên gia tư vấn không được
hành nghề và cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách hàng ở những khía cạnh mà mình
khơng đủ năng lực chun mơn. Kết quả tư vấn pháp luật khơng đúng, thậm chí vi phạm
pháp luật trong lĩnh vực đất đai có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng,
gây các bất lợi khác cho khách hàng, thậm chí gây mất uy tín cho chính chun gia tư
vấn đó. Chun gia tư vấn phải có lịng tự trọng nghề nghiệp, khơng được tư vấn cho
khách hàng hoặc giúp đỡ khách hàng thực hiện những hành vi mà chuyên gia tư vấn biết
là phạm pháp hoặc gian dối. Tuy nhiên, chuyên gia tư vấn có thể thảo luận về hậu quả
pháp lý của hành vi mà khách hàng định thực hiện và có thể tư vấn hoặc giúp đỡ khách
hàng xác định hiệu lực pháp lý, phạm vi, phương thức hoặc luật áp dụng. Nếu chuyên
viên tư vấn biết rằng khách hàng chờ đợi một sự giúp đỡ để làm một việc bất hợp pháp,
chuyên gia tư vấn phải giải thích rõ cho khách hàng giới hạn đạo đức mà nghề tư vấn
pháp luật cho phép để khách hàng hiểu về lý do chuyên gia tư vấn từ chối cung cấp dịch
vụ pháp lý đối với u cầu bất hợp pháp đó.
Lấy ví dụ minh họa: Trong trường hợp khách hàng có đất bị hồi có nhu cầu tư vấn
nhằm tăng khoản tiền hỗ trợ trái pháp luật thì chuyên gia tư vấn sẽ không thực hiện yêu
cầu của khách hàng mà thay vào đó sẽ giải thích các quy định liên quan đến vấn đề và từ
đó tìm kiếm các giải pháp để tối đa nguồn hỗ trợ mà khách hàng có thể được nhận theo
đúng quy định của pháp luật.
2. Tránh xung đột về lợi ích
Chuyên gia tư vấn trong bất kì trường hợp nào cũng khơng được tư vấn cho hai
khách hàng mà lợi ích của họ trái ngược nhau. Vì vậy, trước khi lựa chọn khách hàng,
chuyên gia tư vấn phải kiểm tra vấn đề mâu thuẫn về lợi ích. Việc mâu thuẫn về lợi ích
5


cũng có thể phát sinh ngay sau khi bắt tay vào công việc. Chuyên gia tư vấn cần ngừng
ngay công việc cho các khách hàng khi có sự phát sinh đối kháng về lợi ích giữa các bên
khách hàng này.
Đây được coi là yêu cầu rất cần thiết không chỉ nhằm bảo vệ tốt nhất quyền và lợi

ích chính đáng của khách hàng mà đồng thời giảm thiểu những rủi ro trong quá trình hoạt
động nghề nghiệp của chuyên gia tư vấn, bởi nếu chuyên gia tư vấn tạo ra xung đột lợi
ích giữa các khách hàng mà khơng giải quyết được sẽ dẫn tới ảnh hưởng quyển lợi của
họ, thì uy tín, hình ảnh của chun gia tư vấn sẽ bị giảm đáng kể.
Điều cần chú ý trong yêu cầu này khi chuyên gia tư vấn cung cấp dịch vụ pháp lý
đó là chuyên gia tư vấn phải lựa chọn cho mình vụ việc mà khơng có bất kì xung đột lợi
ích giữa các khách hàng hay giữa khách hàng với người thân của mình, mục đích là để
chun gia tư vấn có thể đưa ra được những lời tư vấn chính xác, cơng tâm cho khách
hàng của mình. Điều này cũng có nghĩa là chuyên gia tư vấn khơng được nhận việc nếu
có nguy cơ xung đột về quyền lợi với các khách hàng khác.
Lấy ví dụ minh họa: Khi có hai khách hàng cùng đền tư vấn về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của cùng một vụ việc, với bên A là bên chuyển nhượng và bên
B là bên nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp này, nếu A là khách hàng đến trước và
chuyên gia tư vấn đã nhận lời tư vấn cho A thì khi B đến tư vấn, chuyên gia tư vấn cần từ
chối B để đảm bảo lợi ích của A và tránh xung đột về lợi ích.
3. Giữ gìn bí mật với các thông tin của khách hàng
Chuyên gia tư vấn phải chịu trách nhiệm giữ gìn mọi thơng tin cho khách hàng, giữ
bí mật đối với thơng tin do người được tư vấn cung cấp, không tiết lộ cho người khác nếu
khơng có sự đồng ý của người được tư vấn; nếu gây thiệt hại do việc tiết lộ thông tin thì
có thể chun gia tư vấn phải bồi thường thiệt hại. Nghĩa vụ giữ bí mật thơng tin về
khách hàng được áp dụng bất kể thơng tin đó có từ đâu. Những thơng tin đó khơng nhất
thiết phải do khách hàng cung cấp. Nghĩa vụ giữ bí mật thơng tin tồn tại cho đến khi
khách hàng cho phép tiết lộ hoặc khước từ bí mật đó. Điều này cũng áp dụng trong
trường hợp khách hàng chết. Để một chuyên gia tư vấn có thể cung cấp cho khách hàng
những lời khuyên tốt nhất vá chính xác nhất, chuyên gia tư vấn phải có cơ hội trao đổi
một các thoải mái với khách hàng về tất cả những vấn đề mà hai bên cùng quan tâm. Vì
vậy, một số hình thức thông tin nhất định giữa luật sư với khách hàng hoặc với người thứ
ba được coi là bí mật.
Trong trường hợp cần phải lưu giữ các văn bản giấy tờ gốc cuả khách hàng, chuyên
gia tư vấn phải thực sự cẩn trọng và chỉ nên giữ các giấy tờ đó khi bắt buộc phải có nó để

xuất trình cho cơ quan chức năng. Sau khi thực hiện xong công việc đó nên bàn giao cho
khách hàng và sao lưu cơng chứng để sử dụng lúc cần thiết.
Lấy ví dụ minh họa: Trường hợp chuyên gia tư vấn được yêu cầu cung cấp thông
tin về một khách hàng đang được nhận tư vấn của mình và sau khi cung cấp sẽ được
hưởng một khoản tiền cụ thể, chuyên gia tư vấn sẽ từ chối yêu cầu.
4. Đảm bảo quá trình tư vấn được trung thực, khách quan
6


Chuyên gia tư vấn cần xây dựng một mối quan hệ với khách hàng trên cơ sở trung
thực, hợp tác, bền vững và hai bên đều có lợi. Điều đó để chứng minh cho khách hàng
thấy rằng chuyên gia tư vấn là người cung ứng dịch vụ nghiêm túc, đàng hồng, khơng vì
mục đích lợi nhuận, mà lấy việc tạo quan hệ lâu dài với khách hàng để thiết lập quan hệ.
Từ đó củng cố uy tín của chun gia tư vấn, tạo niềm tin cho khách hàng và giữ được
mối quan hệ bền lâu.
Yêu cầu này đòi hỏi chuyên gia tư vấn phải trung thực trong cách tính phí với
khách hàng, trung thực khi tự đánh giá về khả năng xử lí tình huống của khách hàng. Để
đạt được điều đó, chuyên gia tư vấn chuyên sâu ở lĩnh vực đất đai cần tránh tình trạng
cho rằng mình nắm bắt được tất cả các lĩnh vực. Trước khi nhận lời với khách hàng, luật
sưu phải xem xét yêu cầu của khách hàng thuộc loại dịch vụ nào rồi quyết định một cách
nghiêm túc và chân thực xem vụ việc đó có nằm trong khả năng của mình khơng để giúp
đỡ khách hàng một cách chuyên nghiệp và tốt nhất. Một số chuyên gia tư vấn pháp luật
trong lĩnh vực đất đai cho rằng họ có thể tư vấn bất kì vấn đề nào. Họ là tư vấn viên pháp
lý chuyên về đất đai nhưng sẵn sàng tư vấn pháp luật kinh tế cho một cơng ty nước
ngồi. Đây chính là hành vi trái với yêu cầu.về tính trung thực.
Lấy ví dụ minh họa: Một chuyên gia tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai chỉ có
khả năng tư vấn các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nhưng khách hàng lại yêu cầu tư vấn về vấn đề tranh chấp liên quan đến hợp đồng cho
th đất thì chun gia tư vấn khơng nhận do không thuộc phạm vi kiến thức và kỹ năng
của bản thân.

Câu 2:
a,
Thứ nhất, cần xác định chính xác u cầu của ơng Tuấn khi đến với văn phịng tư
vấn pháp luật chính là để xin tư vấn về trình tự các nghĩa vụ mà ơng Tuấn phải thực hiện
để được nhận GCNQSDĐ cho thửa đất có diện tích là 1000 m² sao cho có lợi nhất và đơn
giản nhất. Để thực hiện được việc tư vấn, cần phân tích các vấn đề pháp lý và thơng tin
pháp lý trong vụ việc như sau:
(1) Về tư cách chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất của ông Tuấn?
Theo như thông tin được cung cấp từ vụ việc, ông Tuấn được thừa kế một thửa đất
có diện tích 1000 m² từ di chúc của người cô từ năm 2005 và sử dụng liên tục, không
tranh chấp cho đến thời điểm ơng Tuấn làm đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, căn cứ
theo Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thì ơng Tuấn được coi là sử dụng đất
ổn định.
(2) Ông Tuấn có thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ hay khơng?
Vì ơng Tuấn được thừa kế thửa đất từ người cơ (có di chúc) nên căn cứ theo điểm
c, Khoản 1 Điều 99 LĐĐ 2013 quy định thì ơng Tuấn thuộc trường hợp được Nhà nước
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
7


“c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;”
(3) Nếu được cấp thì ông Tuấn thuộc trường hợp được cấp có giấy tờ về quyền
sử dụng đất hay khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất?
Vì việc ơng Tuấn được nhận thừa kế đã được ghi trong di chúc của người cô (giấy
tờ hợp pháp về thừa kế quyền sử dụng đất) từ năm 2005, và đến tháng 5 năm 2021 ông
Tuấn mới làm đơn đề nghị UBND huyện Bình Minh cấp GCNQSDĐ nên có thể khẳng
định ơng Tuấn đang sử dụng ổn định thửa đất từ năm 2005 đến nay (Khoản 1 Điều 21

Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Vì vậy, căn cứ theo điểm c Khoản 1 Điều 100 LĐĐ 2013 thì
ơng Tuấn thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân đang sử dụng đất có giấy
tờ về quyền sử dụng đất.
“c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất”
=> Sau khi phân tích những tình huống pháp lý của vụ việc, ta có thể khẳng định rằng
ơng Tuấn có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, cụ thể là trường hợp cá nhân được
Nhà nước cấp GCNQSDĐ do đang sử dụng đất ổn định và có giấy tờ về quyền sử dụng
đất (giấy tờ hợp pháp về thừa kế quyền sử dụng đất – di chúc)
Thứ hai, để xác định được trình tự, thủ tục xin cấp GCNQSDĐ để đem lại lợi ích
lớn nhất, cần xác định được thửa đất mà ông Tuấn được thừa kế đã có GCNQSDĐ hay
chưa? Tuy nhiên, do tình huống vụ việc không đề cập nên ta sẽ chia 2 trường hợp sau
đây:
(1) Trường hợp thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ từ trước
Trong trường hơp này, ông Tuấn cần thực hiện những thủ tục sau:
Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại phịng cơng chứng
Ơng Tuấn cần chuẩn bị hồ sơ thủ tục bao gồm bản sao có cơng chứng các giấy tờ
sau:
- Sơ yếu lý lịch của ông Tuấn
- CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của ông Tuấn
- Giấy chứng tử của người cô
- Di chúc
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế ( giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,…).
Tiếp đó, cơng chứng viên ra thơng báo để niêm yết tại UBND huyện Bình Minh.
Sau khi nhận lại bản niêm yết thừa kế có xác nhận của UBND huyện Bình Minh mà
khơng có tranh chấp, khiếu kiện, công chứng viên hẹn ngày lên ký kết văn bản khai nhận
di sản. Vào ngày hẹn, ông Tuấn mang theo tồn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho
phịng cơng chứng đến ký kết văn bản khai nhận di sản thừa kế.
Bước 2: Thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND huyện Bình Minh

8


Sau khi văn bản khai nhận di sản được xác nhận, ơng Tuấn Nộp hồ sơ đăng kí thừa
kế quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ này, ông Tuấn cần chuẩn bị
các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
- Các giấy tờ về thừa kế như: Di chúc, Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có cơng
chứng nhà nước)
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người cô
- Bản sao Giấy khai sinh của người cô làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế
thu nhập cá nhân)
- Giấy chứng tử của người cô
- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà
đất.
Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi
cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, tuy nhiên ông Tuấn không cần phải nộp
tiền sử dụng đất (điểm c Khoản 1 Điều 100, LĐĐ 2013); Sau khi có thơng báo của cơ
quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ
tài chính tại cơ quan thuế (không bao gồm tiền sử dụng đất). Sau khi đã nộp thuế, ông
Tuấn nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận
GCNQSDĐ.
(2) Trường hợp thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ
Vì thửa đất mà ông Tuấn thừa kế chưa được cấp GCNQSDĐ nên ơng Tuấn phải
thực hiện trình tự, thủ tục để được cấp GCNQSDĐ lần đầu.
Bước 1: Chuẩn bị Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng để làm thủ
tục đăng kí.
Các giấy tờ mà ơng Tuấn cần chuẩn bị trong bộ hồ sơ được quy định cụ thể tại
Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất (trong
trường hợp của ông Tuấn là di chúc);
- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2004 theo Mẫu số 08a/ĐK và
08b/ĐK;
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Bước 2: Thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ
Đầu tiên ông Tuấn cần nộp hồ sơ
9


Căn cứ theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị làm thủ tục
cấp GCNQSDĐ được quy định như sau:
Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi
có đất nếu có nhu cầu.
Trường hợp 2: Cá nhân, hộ gia đình khơng nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi
có đất.
- Địa phương có bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một
cửa.
- Địa phương chưa thành lập một phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan
đăng ký đất đai (Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Minh hoặc nộp tại
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất nếu chưa có Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất
đai).
Sau khi đã nộp hồ sơ và cơ quan tiếp nhận nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ
sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Còn trong trường
hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa nộp lệ phí thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan

tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn ơng Tuấn bổ sung và hồn chỉnh hồ sơ.
Tiếp đến giai đoạn giải quyết hồ sơ, trong giai đoạn này, khi nhận được thông báo
nộp tiền của cơ quan thuế, ông Tuấn nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và
lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Cuối cùng, Giấy chứng nhận sẽ được trao cho ông Tuấn trong thời hạn 03 ngày làm
việc kể từ ngày thực hiện xong thủ tục.
=> Vì vậy, căn cứ vào việc thửa đất mà ông Tuấn được thừa kế đã được cấp GCNQSDĐ
hay chưa, từ đó có thể lựa chọn thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ sao cho có lợi nhất.
b,
Vì chưa rõ khoảng thời gian thửa đất ơng Tuấn được thừa kế hình thành trong
khoảng thời gian nào và trong di chúc không ghi rõ diện tích đất ở nên ta sẽ có 2 trường
hợp để tồn bộ diện tích đất nêu trên của ơng được cấp giấy chứng nhận là đất ở.
Trường hợp 1: Thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
Căn cứ theo điểm b Khồn 4 Điều 103 LĐĐ 2014, thì diện tích đất ở được xác định
là 300 m² và 700 m² còn lại là vườn ao. Tiếp theo, căn cứ vào Khoản 4 Điều 24 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP thì vì ơng Tuấn muốn tồn bộ diện tích đất được cơng nhận là đất ở
nên ông sẽ được cấp GCNQSDĐ theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
“Điều 24. Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở
4. Phần diện tích đất cịn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở quy định tại Điều
103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất
đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy
10


chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Trường hợp 2: Thửa đất khơng được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980
đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
Trong trường hợp này, để tồn bộ diện tích đất được cơng nhận là đất ở thì căn cứ
theo Khoản 1 Điều 103 LĐĐ 2013 thì ơng Tuấn phải xây dựng nhà ở trên thửa đất đó.
“Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng
một thửa đất đang có nhà ở.”
c,
Do ông Tuấn thuộc trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều 100 LĐĐ 2013
nên ông Tuấn không cần nộp tiền sử dụng đất. Vì thế, căn cứ theo Điều 6, 7 Nghị định
140/2016/NĐ-CP và Thông tư 250/2016/TT-BTC những nghĩa vụ tài chính mà ơng Tuấn
phải thực hiện là:
- Lệ phí trước bạ (mức thu là 0,5%).
Đây là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Căn cứ quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 02/2014/TT-BTC hướng
dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết đinh của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá
50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận),
cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng
đất (khơng có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa khơng quá
25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả
cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng
nhận. Vậy trong trường hợp này, ông Tuấn chỉ cần nộp 25.000 đồng cho lệ phí này.
- Các loại phí khác bao gồm phí in GCNQSDĐ.

11


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Văn bản pháp luật
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai năm 2013
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi bổ sung một số nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung
một số nghị định quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về hồ sơ địa chính
2. Sách
- Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà
Nội năm 2020
3. Đề tài khoa học, luận án, luận văn
- Trường Đại học Luật Hà Nội, Pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở Việt Nam
: đề tài khoa học cấp Trường / Khoa Pháp luật Kinh tế ; Nguyễn Quang Tuyến chủ nhiệm
đề tài ; Hà Nội, 2013

12