Tải bản đầy đủ (.pdf) (8 trang)

Dự thảo thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN - Những tác động đến nguồn vốn của các doanh nghiệp vừa và nhỏ kinh doanh bất động sản tại Hải Phòng

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (276.02 KB, 8 trang )

PHÁT TRIỂN KINH TẾ TƯ NHÅN Ở HÂI PHÒNG - VÇN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

423

DỰ THÂO THAY THẾ THÔNG TƯ 36/2014/TT-NHNN NHỮNG TÁC ĐỘNG ĐẾN NGUỒN VỐN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP
VỪA VÀ NHƠ KINH DOANH BÇT ĐỘNG SÂN TÄI HÂI PHỊNG
ThS. Nguyễn Thị Hằng
Khoa Kế tốn Tài chính, Trường Đại học Hải Phịng

Tóm tắt: Trong những năm gần đây, lĩnh vực bất động sản luôn là chủ đề thu hút sự quan
tâm của giới đầu tư và người tiêu dùng. Với đặc tính là giá trị cao, nguồn cung và cầu có
khá nhiều chênh lệch, nguồn vốn cung ứng cho thị trường bất động sản chủ yếu phụ thuộc
vào nguồn tín dụng ngân hàng. Thị trường ln tiềm ẩn những rủi ro nhất định, ảnh
hưởng lớn đến hoạt động của nền kinh tế. Vì vậy, Ngân hàng nhà nước đã ban hành Dự
thảo thông tư mới thay thế Thơng tư 36/2014/TT-NHNN, quản lý chặt chẽ nguồn vốn tín
dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản, nhằm tạo dựng một thị trường bất động sản
nói riêng, nền kinh tế nói chung, hoạt động hiệu quả và lành mạnh hơn.
DRAFT REPLACEMENT OF CIRCULAR 36/2014/TT-NHNN IMPACTS ON CAPITAL SOURCES OF MEDIUM AND SMALL-BUSINESS
ENTERPRISES IN HAI PHONG
Abtract: In recent years, the real estate sector has always been the subject of interest from
investors and consumers. Due to the high value, the supply and demand are quite different,
the capital source for the real estate market mainly depends on bank credit. It always has
certain ricks, greatly affecting the operation of the economy. Therefore, the State Bank
issued a new draft circular to replace Circular 36/2014/TT-NHNN, strictly managing bank
credit capital in the field of real estate, in order to create a real estate market in
particular, the economy in general, and more effective and healthy operations.
Keywords: Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, tác động, thị trường
bất động sản, vốn, The draft circular to replace Circular 36/2014/TT-NHNN, the impact,
the real estate market, capital.
1. ĐẶT VÇN ĐỀ:


Đầu năm 2019, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã đưa ra Dự thảo Thông tư thay
thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN nhằm sửa đổi một số quy định liên quan đến tỷ lệ an toàn trong
hoạt động của ngân hàng, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài
hạn, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở cao cấp. Nếu Dự thảo được phê duyệt, sẽ
có tác động nhất định đến các lĩnh vực của nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.
Tại Thành phố Hải Phòng, trong một vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản có
sự phát triển mạnh mẽ. Các dự án nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ, căn hộ cao cấp, đặc biệt là


424

KINH TẾ TƯ NHÅN Ở HÂI PHÒNG - THỰC TRÄNG VÀ GIÂI PHÁP

nhà ở thương mại đang có nguồn cung dồi dào, bên cạnh đó nhu cầu mua nhà ở của người
dân cũng khá lớn. Sự phát triển của thị trường bất động sản kéo theo nhu cầu lớn về nguồn
vốn, đối với cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà.
Bài viết tập trung nghiên cứu những tác động của Dự thảo đến nguồn vốn của các
doanh nghiệp vừa và nhỏ trên địa bàn Thành phố Hải Phòng, kinh doanh bất động sản theo
hướng xây dựng và chuyển nhượng nhà ở thương mại, nhằm đề xuất một số biện pháp liên
quan đến hoạt động huy động vốn tại các doanh nghiệp này.
2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU:

2.1. Tổng quan nghiên cứu
Thị trường bất động sản Hải Phòng trong những năm gần đây có sự thay đổi rõ rệt.
Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới từ năm 2007 đã dần dần ảnh hưởng đến nền kinh tế
Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Những năm 2014 – 2015 đã chứng kiến sự
trầm lắng trong các giao dịch nhà đất trên cả nước: nguồn cung rất hạn chế, khủng hoảng
kinh tế và sự gia tăng lãi suất ngân hàng khiến người dân khó có thể sở hữu bất động sản,
giá nhà đất xuống thấp nhưng vẫn khơng có nhiều giao dịch,... Đến đầu năm 2016, thị
trường bất động sản Hải Phịng đã có dấu hiệu khởi sắc với sự ra đời của nhiều dự án nhà ở

xã hội và các khu tái định cư mới. Trong giai đoạn 2016-2017, các giao dịch bất động sản
chủ yếu tập trung vào giao dịch đất nền, chiếm tỷ trọng chủ yếu trong các giao dịch bất
động sản trong địa bàn. Tuy nhiên, đến đầu năm 2018, các giao dịch về nhà ở thương mại,
căn hộ cao cấp và liền kề, căn hộ dịch vụ thực sự bùng nổ.
Lý giải cho nguyên nhân này, phải kể đến sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế, sự
đầu tư lớn cho các cơ sở hạ tầng kết nối đến các dự án phát triển đơ thị (cao tốc Hải Phịng –
Hà Nội, Hải Phòng – Hạ Long, cầu Tân Vũ Lạch Huyện, cầu vượt tại các nút giao thông,
xây dựng và mở rộng Cảng hàng không quốc tế Cát Bi, Cảng container quốc tế Hải
Phòng,...) đã làm thay đổi bộ mặt của thành phố. Một loạt các dự án nhà ở, khu đô thị, căn
hộ được quy hoạch tốt về cảnh quan, tiện ích, xây dựng nhà bàn giao thay vì chỉ bán đất nền.
Các doanh nghiệp tư nhân vừa và nhỏ kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành
phố chủ yếu tập trung vào các sản phẩm nhà ở thương mại tại phân khúc tầm trung. Các
sản phẩm này đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư lượng vốn tương đối lớn, lâu dài. Phần lớn
vốn được các doanh nghiệp huy động từ nguồn vốn tín dụng, khơng có doanh nghiệp nào
có thể huy động vốn từ thị trường chứng khốn. Do đó, việc siết chặt tín dụng đối với lĩnh
vực bất động sản sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn vốn của các doanh nghiệp này.
2.2. Kết quả nghiên cứu:
Khái quát về thông tư 36 và Dự thảo Thông tư thay thế:
Ngày 20/11/2014, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy
định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngồi. Khi Thơng tư 36 có hiệu lực, đã tạo được hành lang pháp lý
chặt chẽ, đồng bộ cho hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng, đồng thời giúp nâng
cao được tiêu chuẩn an tồn theo thơng lệ, phịng ngừa rủi ro hệ thống, thúc đẩy tái cơ cấu,
hỗ trợ thị trường tài chính phát triển ổn định.


PHÁT TRIỂN KINH TẾ TƯ NHÅN Ở HÂI PHÒNG - VÇN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

425


Đối với lĩnh vực bất động sản, Thông tư 36 ấn định mức hệ số rủi ro là 50% đối với
các cá nhân vay mua nhà theo quy định của pháp luật, hệ số rủi ro 150% đối với các tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử
dụng để cho vay trung và dài hạn đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài, ngân hàng hợp tác xã là 60%, tổ chức tín dụng phi ngân hàng là 200%. Theo
lộ trình từ 01/01/2018 đến hết 31/12/2018, tỷ lệ này giảm còn 45% và 90%, từ 01/01/2019,
giảm còn 40% và 90%. Như vậy, Thông tư 36 không chỉ đưa ra các quy định đối với các
khoản vay mua bất động sản mà cịn hình thành hành lang pháp lý khá chặt chẽ đối với các
khoản tín dụng cấp cho những nhà kinh doanh bất động sản.
Nửa đầu năm 2019, NHNN ban hành Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36, trong
đó có một số quy định về lĩnh vực bất động sản được thay đổi như sau:
- Bổ sung khái niệm về kinh doanh bất động sản: kinh doanh bất động sản không chỉ là
việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh bất
động sản còn bao gồm “xây dựng” bất động sản. Như vậy, đối tượng của Dự thảo được mở rộng,
bao gồm cả những doanh nghiệp, nhà đầu tư xây dựng bất động sản nhằm mục đích sinh lời.
- Ban hành 2 phương án về lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được
sử dụng cho vay trung và dài hạn. Theo đó, đến năm 2022, tỷ lệ này giảm còn 30%.
- Tăng hệ số rủi ro với các khoản vay mua nhà. Cụ thể: với những khoản vay có giá
trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng sẽ áp dụng hệ số rủi ro 50%, từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ
đồng áp dụng hệ số rủi ro 100%, từ 3 tỷ đồng trở lên hệ số rủi ro là 150%.
Như vậy, nếu Dự thảo Thơng tư thay thế được phê duyệt thì nguồn vốn tín dụng cho
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua bất động sản đều bị siết chặt hơn
so với giai đoạn trước.
Trong cơ cấu nguồn vốn của một chủ đầu tư dự án thông thường bao gồm vốn tự có,
vốn vay, vốn ứng trước của khách hàng và các nguồn vốn khác. Hiện nay, khoảng 60-70%
vốn của các doanh nghiệp tư nhân kinh doanh bất động sản được hình thành từ vốn vay các
tổ chức tín dụng[1]. Các khoản tín dụng tại doanh nghiệp bất động sản đa số đều có thời hạn
trên 1 năm. Đặc biệt là đối với những doanh nghiệp kinh doanh các sản phẩm bất động sản
trong phân khúc trung và cao cấp, do đặc tính của sản phẩm có thời gian xây dựng lâu dài,

giá trị cao, thanh khoản chậm hơn so với những sản phẩm trong phân khúc thấp. Như vậy,
khi NHNN siết tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung và dài hạn (nguồn vốn
ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng và các tổ chức
tín dụng), thì việc được phê duyệt nguồn vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp
nhiều khó khăn. Hoặc nếu được phê duyệt thì doanh nghiệp sẽ phải chịu mức lãi suất cao
hơn so với thời kỳ trước, sẽ dẫn đến gia tăng chi phí của doanh nghiệp.
Đối với người mua nhà, khi hệ số rủi ro tăng lên, lãi suất cho vay mua nhà từ phía
các tổ chức tín dụng cũng sẽ tăng. Giá trị khoản vay càng lớn thì mức lãi suất cho vay càng
cao. Do đó, khi người dân mua nhà với giá trị khoản vay từ 2 tỷ đồng trở lên, họ sẽ phải
chi trả tiền lãi cao. Chưa kể đến việc các doanh nghiệp bị đội chi phí do lãi suất tăng, sẽ


426

KINH TẾ TƯ NHÅN Ở HÂI PHÒNG - THỰC TRÄNG VÀ GIÂI PHÁP

làm cho giá bất động sản tăng hơn so với giai đoạn trước đó. Với ngưỡng thu nhập như
hiện nay, rất có thể sẽ khiến các giao dịch bất động sản trung và cao cấp giảm rõ rệt.
Từ năm 2016 trở lại đây, thị trường bất động sản Hải Phịng đã thực sự “thay da đổi
thịt” thơng qua một loạt các dự án bát động sản lớn lần lượt xuất hiện như Vincom Plaza,
Vinhome, Khu đô thị VSIP – Bắc Sông Cấm, Waterfont City, SHP Plaza, Sunrise Resort
Cát Bà,... Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán nhà ở thương mại cũng hết sức sôi động.
Theo thống kê của Tổ chức nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam, trong năm 2018,
nguồn cung về biệt thự, nhà liền kề, nhà ở thương mại tại Hải Phòng là khoảng 1.250 căn
nhà, tốc độ tiêu thụ các căn hộ tăng nhanh do nguồn cung sơ cấp hạn chế trong khi nhu cầu
của người dân có xu hướng tăng. Hoạt động của các căn hộ dịch vụ,văn phòng cho thuê và
khách sạn cũng được cải thiện đáng kể. [2]
Tuy nhiên, công suất tiêu thụ của các dự án, trong đó có nhà ở thương mại chưa thực
sự cao, đặc biệt trong nửa đầu năm 2019, các giao dịch nhà ở thương mại có xu hướng
tăng chậm lại. Trong những năm qua, các chủ đầu tư đã cung ứng ra thị trường bất động

sản một lượng khá lớn nhà ở thương mại tại các khu vực khác nhau, tập trung nhiều ở khu
vực quận Hải An, Ngô Quyền, Lê Chân. Các sản phẩm nhà ở thương mại này có đặc điểm
là nằm tại các khu vực đông dân cư, giao thông, sinh hoạt thuận tiện, nhà xây nhiều tầng,
thiết kế đẹp, pháp lý đầy đủ. Tùy từng vị trí, các sản phẩm này thường được chào bán với
mức giá từ 1,5 tỷ đồng đến khoảng 3 tỷ đồng. Đây là mức giá khá cao so với thu nhập của
đa số người dân, do đó đa số các giao dịch, người dân vẫn cần phải tìm đến nguồn tiền vay
từ phía ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác. Lãi suất tiền vay cũng là một trong những
nguyên nhân làm ảnh hưởng đến tình hình tiêu thụ nhà. Tại các ngân hàng thương mại trên
địa bàn thành phố, mức lãi suất vay mua nhà hiện nay bình quân khoảng 11%/năm. Nghĩa
là với khoản vay 1 tỷ đồng trong thời hạn 5 năm, bình quân mỗi tháng, người vay sẽ phải
chi trả khoảng 20 triệu đồng (bao gồm cả gốc và lãi). Số tiền phải trả mỗi tháng so với thu
nhập của người dân là khá cao, do đó đối với những sản phẩm nhà ở thương mại có mức
giá cao khiến cho người mua nhà khó tiếp cận. Trong khi đó những căn nhà ở thương mại
trong phân khúc giá dưới 1 tỷ đồng có nguồn cung rất hạn chế.
Nếu Dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36 được thực hiện thì lãi suất vay ngân hàng
đối với người mua và cả người kinh doanh bất động sản sẽ tăng, càng làm cho giá nhà ở
thương mại tăng lên, nguồn cung hạn chế do doanh nghiệp bất động sản khó huy động vốn. Vì
vậy, doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ trên địa bàn thành phố
cần phải có hướng đi đúng đắn để đảm bảo nguồn vốn cho các hoạt động của mình.
Biện pháp khắc phục tình trạng thiếu vốn của các doanh nghiệp bất động sản
vừa và nhỏ tại Hải Phòng trong thời gian tới:
Một là, doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ cần xác định đúng nhu cầu của thị
trường, tập trung vào những dự án có tính thanh khoản cao. Hiện tại nhiều chủ đầu tư thực
hiện phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng. Trong khi nhu cầu thực tế của
người dân lại hướng về phân khúc nhà ở bình dân thì phân khúc này lại đang thiếu nguồn
cung. Theo tìm hiểu thực tế của tác giả, với mức thu nhập bình quân đầu người khoảng
4.000USD/năm [3] (tương đương 93 triệu đồng/năm và xấp xỉ 8 triệu đổng/tháng) thì người


PHÁT TRIỂN KINH TẾ TƯ NHÅN Ở HÂI PHÒNG - VÇN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN


427

dân chủ yếu có nhu cầu mua nhà ở thương mại trong tầm giá trên dưới 1 tỷ đồng với vị trí gần
trung tâm thành phố, cơ sở hạ tầng đầy đủ, thuận tiện sinh hoạt. Tuy nhiên hầu hết các căn nhà
ở thương mại hiện nay đáp ứng được những nhu cầu căn bản của người mua thường có giá
trong khoảng 1,5 đến hơn 3 tỷ đồng tùy vị trí. Đặc trưng của những sản phẩm này là được xây
dựng mới, nhiều tầng, thiết kế đẹp, nội thất sang trọng, cơ sở hạ tầng đồng bộ, pháp lý đầy đủ.
Do nhà được đăng bán ở mức giá khá cao so với thu nhập của đa số người mua nên thanh
khoản của những sản phẩm này chưa đáp ứng được mong muốn của chủ đầu tư. Vì vậy, để
tăng thanh khoản, nhanh chóng thu hồi vốn, doanh nghiệp bất động sản cần xác định lại thị
trường mục tiêu, hướng đến các sản phẩm có mức giá bình dân hơn. Ví dụ, thay vì tiếp tục
triển khai các dự án nhà ở 3-5 tầng, diện tích từ 50-70 m2, nội thất cao cấp,... thì doanh nghiệp
có thể xem xét các sản phẩm nhà ở được xây dựng 2-3 tầng, diện tích khoảng 30-50 m2, nội
thất sử dụng các vật liệu có giá thành rẻ hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng cơng trình. Hoặc
tìm kiếm những vị trí xây dựng bất động sản mới, cách không quá xa trung tâm thành phố
nhưng giao thông thuận tiện. Chi phí xây dựng những sản phẩm trong phân khúc này sẽ thấp
hơn rất nhiều so với những sản phẩm trung và cao cấp, giá bán rẻ và người dân có thể dễ dàng
tiếp cận được với bất động sản. Đồng thời, nếu người mua có nhu cầu vay vốn để mua những
bất động sản này thì chi phí cho khoản vay không quá cao (do giá trị khoản vay thấp), giúp
cho người mua có thể đảm bảo được khả năng chi trả.
Ngoài ra, trong vài năm tới, nếu lượng cung về nhà ở thương mại trên địa bàn thành
phố có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân, thì doanh nghiệp bất động sản cần xác
định hướng kinh doanh mới. Theo kết quả điều tra của Cục Thống kê thành phố Hải Phòng
và nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong những năm gần đây, lượng khách du lịch và
đến cơng tác tại Hải Phịng tăng mạnh. Năm 2018, đã có 7,8 triệu lượt khách du lịch đến
Hải Phòng, tăng 12% so với năm 2017, dự báo năm 2019 sẽ cịn tăng thêm. Do đó lượng
tiêu thụ các căn hộ dịch vụ và khách sạn đang không ngừng tăng mạnh [4].

Biểu đồ 1: Công suất tiêu thụ các khách sạn 3-5 sao trên địa bàn thành phố năm 2018

(Nguồn: Savills Việt Nam)


428

KINH TẾ TƯ NHÅN Ở HÂI PHÒNG - THỰC TRÄNG VÀ GIÂI PHÁP

Với chiến lược phát triển thành phố Hải Phịng đến năm 2045 trở thành thành phố
cơng nghiệp hàng đầu châu Á, thì lượng khách từ các tỉnh thành khác và trên thế giới đến
Hải Phòng sẽ ngày càng nhiều, vì vậy việc chuyển hướng kinh doanh sang các căn hộ, căn
hộ cho thuê, khách sạn 3 sao đến 5 sao sẽ là hướng đi mới có thể mang lại lợi nhuận tích
cực cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Hai là, doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm. Chất lượng cơng trình ln
ln là vấn đề quan trọng hàng đầu đối với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các
doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ. Các sản phẩm có chất lượng thi cơng tốt, đảm bảo
tính an tồn, bền vững cho người mua sẽ có thanh khoản tốt hơn. Trên thực tế tại Hải Phòng
những năm 2016-2017, một số dự án nhà ở thương mại tại khu vực quận Hải An có chất
lượng cơng trình khơng cao, sau vài năm xây dựng đã có hiện tượng sụt lún nền, nứt mái,
bong tróc sơn, nội thất hư hỏng,... do đó đến thời điểm hiện nay, mặc dù đã hạ giá (chỉ còn
khoảng 850-1.000 triệu đồng/căn nhà 3 tầng, đầy đủ pháp lý, cơ sở hạ tầng) nhưng vẫn chưa
bán được hết số nhà đã xây dựng. Do vậy, việc không ngừng nâng cao chất lượng cơng trình
ln là vấn đề quan trọng bậc nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Ba là, thay đổi phương thức thanh toán và bàn giao nhà. Thay vì doanh nghiệp bất
động sản hồn thành xây dựng nhà rồi mới chào bán ra thị trường thì có thể thay đổi bằng
cách chào bán sản phẩm ngay từ khi bắt đầu xây dựng. Hiện nay có một số dự án có chính
sách huy động vốn từ khách hàng khá linh hoạt. Chủ đầu tư quảng cáo mở bán sản phẩm
ngay từ giai đoạn động thổ, làm móng nhà. Người mua nếu đặt cọc ngay trong giai đoạn
này thì có thể được chọn nhà theo hướng, trực tiếp theo dõi tiến độ và chất lượng cơng
trình, lựa chọn điều chỉnh về nội thất, thẩm mỹ. Về phương thức thanh toán thường là
người mua sẽ đặt cọc một khoản tiền ngay sau khi ký hợp đồng mua nhà, khi nhà hồn

thiện phần thơ sẽ thanh tốn 50% giá trị nhà theo hợp đồng, khi hoàn thiện và bàn giao
nhà, người mua sẽ thanh tốn nốt số tiền cịn lại. Phương thức này không chỉ giúp người
mua thỏa mãn được yêu cầu về phong thủy, tiện ích của ngơi nhà, khơng quá áp lực về các
khoản thanh toán trong ngắn hạn. Ngồi ra cịn giúp chủ đầu tư có thể huy động và thu hồi
một phần vốn đã bỏ ra, tăng thanh khoản cho các dự án.
Bốn là, đẩy nhanh tiêu thụ các sản phẩm sẵn có thơng qua quảng cáo, khuyến mãi.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị cao, vì vậy những thơng tin về giảm giá, chiết khấu
thanh tốn ln có sức hấp dẫn nhất định đối với người mua. Đối với những sản phẩm, dự
án bán chậm hoặc chưa thu hút được sự chú ý của người mua, chủ đầu tư cần tận dụng các
hình thức quảng cáo thơng qua internet, truyền hình, tờ rơi, băng rôn,... đặc biệt hiện nay,
việc quảng cáo qua internet, cụ thể là qua các hội, nhóm mua bán bất động sản là kênh tiếp
cận người mua rất hữu hiệu, vì lượt truy cập của những hội nhóm này rất lớn. Đối với
những dự án người mua thanh toán tiền mua nhà ngay hoặc mua ngay từ khi bắt đầu đi vào
xây dựng, chủ đầu tư có thể giảm một phần giá nhà cho người mua. Ngoài ra, các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản có thể ký hợp đồng với các công ty môi giới bất động sản,
những công ty mơi giới có mạng lưới, mối quan hệ rộng rãi, đào tạo nhân viên bài bản,
giúp cho chủ đầu tư có thể tiêu thụ được nhiều sản phẩm hơn.


PHÁT TRIỂN KINH TẾ TƯ NHÅN Ở HÂI PHÒNG - VÇN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

429

Năm là, giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thay vào đó có thể
huy động vốn trên thị trường chứng khốn hoặc từ các kênh khác. Nguồn vốn tín dụng ngân
hàng có ưu điểm là lượng vốn rất lớn, việc huy động vốn hiện nay cũng khơng q khó khăn.
Tuy nhiên mức lãi suất cho vay trên 1 năm khá cao. Bên cạnh đó, khi Dự thảo thơng tư thay
thế Thơng tư 36 được phê duyệt, nguồn vốn tín dụng ngân hàng đối với các doanh nghiệp vừa
và nhỏ sẽ ngày càng bị siết chặt vì những doanh nghiệp này có ít tài sản thế chấp. Cịn đối với
thị trường chứng khốn, chi phí huy động vốn của doanh nghiệp có thể thấp hơn nhiều so với

nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Trên thực tế, đối với những doanh nghiệp vừa và nhỏ, việc tiếp
cận vốn từ thị trường chứng khốn tương đối khó khăn, đặc biệt với những doanh nghiệp chưa
được niêm yết. Theo thống kê của Vietstock, hiện nay cả nước có 66/10.000 doanh nghiệp bất
động sản đã niêm yết trên 2 sàn HoSE và HNX[5]. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có thể xem
xét việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ cũng có thể giúp doanh nghiệp thu hút một lượng vốn nhất
định. Ngoài ra, doanh nghiệp vừa và nhỏ cịn có lợi thế huy động vốn từ các quỹ đầu tư bất
động sản. Mặc dù trong thời điểm hiện nay, quy mô cũng như hoạt động của các quỹ đầu tư
bất động sản còn khá hạn hẹp nhưng trong thời gian tới, với định hướng của Nhà nước, các
quỹ này sẽ được quan tâm đầu tư và mở rộng hoạt động, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp
vừa và nhỏ tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.
Sáu là, tiến hành M&A (Mergers and Acquisitions – mua bán và sáp nhập) các
doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ để hình thành nên các doanh nghiệp bát động sản
quy mô lớn hơn. Việc sáp nhập các doanh nghiệp này sẽ tạo nên một số doanh nghiệp mới
có lượng vốn dồi dào hơn, gia tăng uy tín nên có thể dễ dàng huy động vốn từ các kênh
như tín dụng ngân hàng hoặc thị trường chứng khốn. Ngồi ra, việc sáp nhập các doanh
nghiệp nhỏ sẽ giúp các doanh nghiệp tập trung vào 1 số dự án nhất định, hạn chế được tình
trạng một số phân khúc cung khơng đáp ứng đủ cầu, trong khi có những phân khúc nhà ở
cung lại vượt cầu.
3. KẾT LUẬN:

Dự thảo thông tư mới thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN với nhiều nội dung lên
quan đến việc “nắn” dịng vốn tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Mặc dù tác
động rõ rệt nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của các doanh nghiệp này là làm cho
việc huy động vốn kinh doanh trở nên khó khăn hơn nhưng khơng thể phủ nhận tính tích
cực của Dự thảo. Khi giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các
doanh nghiệp bất động sản sẽ tìm được hướng đi mới cho việc huy động nguồn vốn trung
và dài hạn với chi phí có thể thấp hơn, xác định đúng đắn thị trường mục tiêu, không
ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh. Bên
cạnh đó, nền kinh tế giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn từ phía các ngân hàng thương
mại, tạo điều kiện cho thị trường chứng khoán và các quỹ đầu tư phát triển, lành mạnh hóa

thị trường tài chính. Các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và
nhỏ - những doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong cơng tác huy động vốn, phải nỗ lực
cải thiện năng lực kinh doanh cũng như năng lực tài chính để có thể duy trì hoạt động
trong thị trường và phát triển hơn nữa trong tương lai.


430

KINH TẾ TƯ NHÅN Ở HÂI PHÒNG - THỰC TRÄNG VÀ GIÂI PHÁP

TÀI LIỆU THAM KHÂO
1. Hải Nam, “Hẹp cửa vốn, doanh nghiệp dừng mở mới dự án bất động sản”, Công thông tin điện
tử vietnamnet.vn, 06/6/2019, https://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/dau-tu/thieu-von-doanhnghiep-dung-trien-khai-du-an-bat-dong-san-539340.html
2. Tổ chức Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, “Báo cáo thị trường bất động sản Hải Phịng
(2018H2VN)”, Cổng thơng tin điện tử Savills Việt Nam, 01/3/2019,
https://vn.savills.com.vn/research_articles/164027/172330-0
3. Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phịng, “Tình hình kinh tế xã hội”, Cổng thông tin điện tử của Sở
Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng, http://haiphongdpi.gov.vn/gioi-thieu/tinh-hinh-kinh-te-xa-hoi/
4. Song Minh,”Thị trường bất động sản Hải Phịng đang trở nên hấp dẫn, Cổng thơng tin điện tử
Soha.vn, 15/4/2019, https://soha.vn/thi-truong-bat-dong-san-hai-phong-dang-tro-nen-hap-dan20190415152952608.htm
5. Trạng Chứng, “Có bao nhiêu doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên 2 sàn”, Cổng thơng tin
điện tử Vietstock.vn, 13/7/2019, https://vietstock.vn/2019/07/co-bao-nhieu-doanh-nghiep-batdong-san-niem-yet-tren-2-san-830-690519.htm
6. “Cách tính lãi suất tiền vay”, Cổng thông tin điện tử kienbank.com,
https://www.kienbank.com/cach-tinh-lai-suat-vay/
7. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, “Thông tư 36/2014/TT-NHNN”, Cổng thông tin điện tử Cơ
sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam,
http://vbpl.vn/nganhangnhanuoc/Pages/vbpq-van-ban-goc.aspx?ItemID=38214
8. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, “Dự thảo Thông tư thay thế Thơng tư 36 kiểm sốt được rủi
ro thanh khoản nhằm bảo đảm an tồn hệ thống”, Cổng thơng tin điện tử của Ngân hàng Nhà
nước Việt Nam, 14/6/2019,

https://sbv.gov.vn/webcenter/portal/m/menu/trangchu/ttsk/ttsk_chitiet?leftWidth=0%25&show
Footer=false&showHeader=false&dDocName=SBV398064&rightWidth=0%25¢erWidth
=100%25&_afrLoop=22625745419324095#%40%3F_afrLoop%3D22625745419324095%26c
enterWidth%3D100%2525%26dDocName%3DSBV398064%26leftWidth%3D0%2525%26rig
htWidth%3D0%2525%26showFooter%3Dfalse%26showHeader%3Dfalse%26_adf.ctrlstate%3Dp8zv3ej8h_9

9. Sàn giao dịch bất động sản Nhất Nam, “Những tác động bất lợi của Dự thảo sửa đổi Thông tư
36”, Cổng thông tin điện tử Nhất Nam land, http://nhatnamland.vn/nhung-tac-dong-bat-loi-cuadu-thao-sua-doi-thong-tu-36/



×