Tải bản đầy đủ (.docx) (14 trang)

Một số giải pháp tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (135.78 KB, 14 trang )

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

BÁO CÁO
Đăng ký thực hiện sáng kiến

Kính gửi: Hội đồng cơng nhận sáng kiến Cục Thuế tỉnh Hà Nam
Tên sáng kiến: “Một số biện pháp tăng cường quản lý thuế đối
với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn huyện
Thanh Liêm”
Ngày sáng kiến được áp dụng lần đầu: Từ ngày 01/01/2022.

PHẦN I: MỞ ĐẦU
1. Đặc điểm, tình hình trước khi có sáng kiến:
- Sự phát triển bùng nổ của thị trường bất động sản:
Hiện nay Chính phủ đã ban hành những gói kích cầu kinh tế có quy
mơ tồn diện, tác động mạnh mẽ đến mọi thành phần kinh tế. Riêng
lĩnh vực BĐS, ngoài một số chính sách mới thì việc Chính ph ủ t ập trung
đầu tư hoàn thiện mạng lưới hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuy ến
cao tốc tại nhiều địa phương trong cả nước. Nh ư chúng ta đã biết, ở
đâu hạ tầng giao thơng phát triển thì sẽ luôn kéo theo s ự phát tri ển
của thị trường BĐS.
Sau một khoảng thời gian hơn 2 năm, chúng ta nhận th ấy rằng, nhu
cầu đầu tư của nhiều người bị gián đoạn, khi ấy họ khơng có nhiều s ự
lựa chọn, khơng có nhiều cơ hội tiếp cận thị trường do dịch bệnh diễn
biến phức tạp. Có thể nói rằng trong giai đoạn 2020-2021, nhà đ ầu t ư
ở trong trạng thái "phòng thủ" hơn là bung tiền ổ ạt vào nhà đất bởi vì
lúc này ai cũng phải chăm lo an tồn cho cuộc sống của mình nhiều
hơn. Tuy nhiên, đến lúc này chúng ta mới thấy rằng, nhu c ầu đ ầu t ư
đang bắt đầu trỗi dậy, nhiều người tìm kiếm các kênh đ ầu t ư vào nhà
đất hơn, phân khúc đầu tư phù hợp với năng l ực tài chính c ủa mình.


Chính vì vậy mà nó tác động đến hầu hết các phân khúc của th ị trường
BĐS, điều này có nghĩa là thị trường đang đứng trước c ơ hội bật d ậy


2

rất lớn. Tựu chung lại cho một bức tranh của thị trường BĐS năm
2022 là bắt đầu cho một chu kỳ trưởng thành. Ở đó, s ự h ấp dẫn c ủa
thị trường BĐS vẫn là một lựa chọn trở thành kênh đầu tư khá h ấp
dẫn và bền vững của nhiều người. Theo quan điểm đầu tư của nhiều
người, mua nhà đất tức là tích trữ tài sản và h ọ xem đó là m ột trong
những giải pháp an toàn, lợi thế cao nhất trong các phương án đầu t ư.
Thay vì lựa chọn các kênh như vàng, chứng khốn thì BĐS th ời nào
cũng có tính hấp dẫn cao hơn bởi vì sẽ có nhiều danh m ục đ ầu t ư,
nhiều lựa chọn sinh lời với khả năng tài chính của từng ng ười. Đây là
năm thị trường có nhiều cơ hội đầu tư hơn, tính thu hút sẽ m ạnh mẽ
hơn so với thời điểm 2-3 năm qua. Cịn các yếu tố bong bóng, theo tôi
nghĩ với những giải pháp điều tiết thị trường mạnh mẽ như hiện nay
của Chính phủ thì sẽ rất khó có khả năng xảy ra.
- Tình trạng kê khai giá không trung thực trong hoạt động
chuyển nhượng bất động sản:
Bên cạnh nhiều cá nhân đã tự giác chấp hành tốt pháp lu ật thu ế khi
thực hiện chuyển nhượng bất động sản, trên địa bàn vẫn tồn tại tình
trạng người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản trên h ợp
đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, hay trên các t ờ khai xác đ ịnh
nghĩa vụ thuế không phù hợp với thực tế giao dịch, dẫn đến kê khai thi ếu
các nghĩa vụ thuế với ngân sách nhà nước.
Theo quy định tại Luật Quản lý thuế số 38, hành vi kê khai giá chuy ển
nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch th ực tế nhằm m ục đích gi ảm
số thuế phải nộp là hành vi trốn thuế

Hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS v ới giá th ể hiện
trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó, ng ười mua
và người bán có thể thỏa thuận và lập song song 2 loại h ợp đồng: Một là,
hợp đồng chuyển nhượng BĐS có cơng chứng ch ứng th ực theo quy đ ịnh
với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất th ực tế giao d ịch đ ể
làm thủ tục đăng ký biến động. Hai là, hợp đồng viết tay do hai bên t ự ký
ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh ch ấp tại Tồ án.
Cùng với đó, có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi
có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng
đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố. Đối v ới h ợp đồng
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây d ựng


3

trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng ch ỉ ngang b ằng giá đã
mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người n ộp thuế (NNT)
sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh
thuế
2. Sự cần thiết, mục đích của việc thực hiện sáng kiến:
*Mục tiêu của sáng kiến:
- Tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác quản lý thu thuế đối v ới
giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhằm ngăn ngừa và chống thất thu
thuế; tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, bình đẳng gi ữa các t ổ ch ức
và cá nhân kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh .
- Đảm bảo công khai, minh bạch , công bằng trong việc xác định và thực
hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cá
nhân khi tham gia kinh doanh, chuy ển nhượng bất động sản ; tạo môi
trường cạnh tranh lành mạnh; chấn chỉnh, xử lý kịp th ời các hành vi sai

phạm.
Trước thực tế trên đây, để đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, cá
nhân nộp thuế, tránh thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất
động sản, cơ quan thuế đã có nhiều biện pháp th ực hiện quản lý thuế đối
với hoạt động này, theo đúng quy định pháp luật.
- Nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật thuế của người dân trong việc
chấp hành các quy định của pháp luật thuế.
*Yêu cầu
- Thực hiện chống thất thu thuế trong giao dịch chuyển nhượng bất
động sản đảm bảo đúng quy định của pháp luật thuế và đạt hiệu quả cao;
có sự phối hợp, hỗ trợ giữa cơ quan thuế, các sở, ngành, Ủy ban nhân dân
huyện và người nộp thuế trên địa bàn.
- Kết hợp các biện pháp giám sát, kiểm tra, khảo sát v ới v ận động,
tuyên truyền, đấu tranh để người nộp thuế tự giác thực hiện đúng các
quy định về kê khai thuế, số thuế thu nhập cá nhân phải n ộp sát v ới th ực
tế chuyển nhượng giao dịch bất động sản.
3. Phạm vi triển khai áp dụng:
Công tác quản lý thuế trên địa bàn huyện Thanh Liêm đối v ới hoạt
động chuyển nhượng bất động sản.
PHẦN II. NỘI DUNG
1. Mô tả sáng kiến:


4

*Một số khó khăn trong cơng tác quản lý thuế đối với giao d ịch
chuyển nhượng bất động sản:
- Các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản đều có giá tr ị th ực t ế r ất
cao nhưng các bên tham gia đều thỏa thuận ghi giá trong h ợp đồng
chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá quy định của Ủy ban nhân dân

tỉnh dẫn đến kê khai không đúng giá trị thực tế, gây khó khăn trong việc
tính thuế, làm giảm số thuế phải nộp (Đa số hồ s ơ đều ghi gi ảm giá so
với giá thực tế, nhưng nổi trội nhất là hồ sơ mới trúng đấu giá sau khi ra
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm hợp đồng bán lại giá r ất th ấp
hoặc bằng giá Ủy ban nhân dân tỉnh quy định).
- Công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuy ển nh ượng b ất đ ộng
sản được thực hiện theo các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan về
thuế thu nhập cá nhân. Quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ xác định nghĩa vụ
tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền v ới đất
thực hiện theo Điều 6 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT
ngày 22/06/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi tr ường. H ồ s ơ
được tiếp nhận từ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các huy ện và x ử
lý qua Cổng dịch vụ công của tỉnh, thông báo thuế đ ược g ửi tr ực tiếp đ ến
người nộp thuế đúng thời hạn. Tính đến thời điểm hiện tại, s ố n ợ thuế
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là không đáng kể.
- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản nộp theo
từng lần phát sinh do đó khơng có quyết tốn hàng năm, th ực tế phát sinh
trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản rất đa dạng, nhiều hình
thức nên việc kiểm tra thanh tra gặp rất nhiều khó khăn. Cục Thuế cũng
đã tiến hành thanh tra, kiểm tra thuế các doanh nghiệp có hoạt động kinh
doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh nhưng do các doanh nghi ệp này
hoạt động nhiều ngành nghề nên không tách được số thuế phát sinh, s ố
thuế truy thu sau thanh tra, kiểm tra thuế của lĩnh vực kinh doanh bất
động sản.
- Đối với những đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân trong
giao dịch bất động sản, khi có nhu cầu ký h ợp đồng, giao d ịch chuy ển
nhượng/tặng cho bất động sản cho nhau, mà trong đó có người khơng
thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập, thì họ đều th ực hiện th ủ tục
chuyển nhượng/tặng cho từng bước với nhau theo từng đ ối t ượng đ ược
miễn thuế, nhằm tránh việc phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên,



5

việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng/tặng cho nêu trên đều không vi
phạm quy định của pháp luật.
* Một số nguyên nhân của hiện tượng trên:
+ Từ phía quy định, chính sách:
- Chính sách thuế, phí và phương pháp tính thuế, thủ tục nộp thuế
liên quan đến chuyển nhượng/tặng cho bất động sản cịn có đi ểm ch ưa
phù hợp và chưa tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.
- Hiện chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định c ơ ch ế ki ểm
sốt dịng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý thuế đối với chuyển nhượng bất
động sản duy nhất chưa đủ sức nắm bắt được số lượng bất động sản mà
một cá nhân sở hữu và số lần chuyển nhượng đối với cùng một bất động
sản.
- Việc tuyên truyền, giáo dục về ý thức tư giác tuân thủ pháp luật
trong việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cho ng ười dân
chưa được quan tâm đúng mức.
- Khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành ch ưa tương x ứng
với giá thị trường. Giá đất mua bán trên thị trường bất động sản th ực t ế
thường cao hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định, nh ưng khi ký
kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì hai bên mua và bán
thường thỏa thuận ghi giá thấp hơn giá thực tế nhằm giảm số tiền ph ải
nộp về phí và thuế.
+ Từ phía người nộp thuế:
- Ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân trong
chuyển nhượng bất động sản của một bộ phận người dân ch ưa cao.
- Do nhận thức của một số người dân còn thấp nên nhiều h ợp đ ồng

mua bán, chuyển nhượng bất động sản vẫn cịn tồn tại hình th ức viết tay.
Điều này không những tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia giao
dịch, gây thất thu thuế cho nhà nước mà còn khiến cho c ơ quan thuế khó
xác định người thực hiện giao dịch sở hữu bao nhiêu bất động sản.
- Chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nh ượng/tặng
cho bất động sản đối với những người có quan hệ huyết thống, hơn nhân
và ni dưỡng vơ hình chung đã tạo điều kiện cho một số cá nhân l ợi
dụng chính sách này để thực hiện thủ tục chuyển nhượng/tặng cho từng
bước theo từng mối quan hệ của người nộp thuế, nhằm tránh n ộp thuế
thu nhập cá nhân khi thực hiện các giao dịch chuy ển nhượng bất đ ộng


6

sản mà đáng lẽ ra nếu họ không thực hiện thủ tục chuy ển nh ượng t ừng
bước theo từng mối quan hệ được miễn thuế thì phải thực hiện nghĩa vụ
nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Lợi dụng sự thơng thống trong hệ thống văn bản pháp lu ật v ề
thuế để lách nộp thuế, tránh thuế, cụ thể:
+ Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 “thu nh ập
từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền v ới đ ất
ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất ”
thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay, việc xác nhận tr ường
hợp cá nhân có tài sản duy nhất vẫn chưa có quy đ ịnh c ụ th ể, các h ướng
dẫn hiện tại đều không yêu cầu người nộp thuế có hộ khẩu tại đ ịa ch ỉ
khác với căn nhà duy nhất phải chứng minh mình khơng s ở h ữu nhiều
hơn một căn nhà. Nhưng cơ quan thuế chưa có cơ sở để biết được đó có
phải là căn nhà duy nhất khơng?
+ Khoản 1 và 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 “thu
nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, m ẹ đ ẻ

với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha ch ồng, mẹ ch ồng v ới con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu n ội; ông ngo ại, bà
ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau và thu nhập t ừ nh ận th ừa
kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, m ẹ đ ẻ v ới con
đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng v ới con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngo ại v ới
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” thì được miễn thuế thu nhập cá
nhân. Do đó, tình trạng chuyển nhượng/tặng cho bắc c ầu để đ ược mi ễn
thuế thu nhập cá nhân là rất phổ biến.
*Các biện pháp triển khai quản lý tại Chi cục thuế:
- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp
luật nói chung và pháp luật về thuế nói riêng, tập trung nh ấn m ạnh các
quy định về quyền và nghĩa vụ của người nộp thuế; ch ế tài x ử ph ạt v ề
thuế, hậu quả pháp lý của hành vi vi phạm trong lĩnh v ực thuế…
- Nghiêm túc chấp hành quy định về quản lý đất đai và tài sản trên
đất
a) Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố Huế đẩy mạnh công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hạn ch ế việc chuy ển
nhượng bằng giấy viết tay không thông qua công ch ứng, ch ứng th ực .


7

b) Sở Tư pháp chỉ đạo các tổ chức hành nghề công ch ứng, bộ ph ận
Tư pháp thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn định kỳ hàng tháng
tổng hợp, cung cấp danh sách cá nhân có giao dịch về chuy ển nh ượng bất
động sản gửi Chi cục thuế các huyện, thị xã, thành ph ố đ ể rà soát, phát
hiện những trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính; phối hợp với
Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn đôn đốc làm thủ tục chuy ển
nhượng và thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước ; phối hợp với đơn vị

cung cấp cơ sở dữ liệu công chứng để cấp quyền truy cập và khai thác cơ
sở dữ liệu công chứng cho các cơ quan, đơn vị có liên quan và tổ ch ức tập
huấn cho các cơ quan, đơn vị này.
- Phối hợp với các sở, ban ngành để quản lý thuế: Để quản lý thu ế
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản một cách hiệu quả, c ục
thuế đã chủ động phối hợp với Sở Tư pháp chỉ đạo các tổ ch ức hành nghề
công chứng trên địa bàn tuyên truyền, hướng dẫn người dân kê khai đúng
thực tế giá mua bán trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
- Rà soát quyền sử dụng đất của cá nhân:
a) Cơ quan thuế quản lý chặt chẽ việc cấp mã số thuế thu nh ập cá
nhân, tất cả các cá nhân có chuyển nhượng bất động sản yêu c ầu ph ải có
mã số thuế thu nhập cá nhân để nắm bắt các trường hợp có quy ền s ử
dụng đất đối với một thửa đất duy nhất hay nhiều thửa đất trên địa bàn
tỉnh; trước mắt khi chưa được cấp quyền truy cập và khai thác c ơ sở d ữ
liệu cơng chứng thì thường xun phối hợp với Sở T ư pháp, Ủy ban nhân
dân cấp xã để nắm bắt tình hình cơng chứng, chứng thực chuy ển nh ượng
bất động sản trên địa bàn, tổng hợp rà soát đối chiếu tại c ơ quan thuế
việc thực hiện nghĩa vụ tài chính để quản lý thu thuế.
b) Chỉ đạo Hội đồng tư vấn thuế xã, phường, thị trấn cùng v ới thơn,
tổ dân phố kiểm tra, rà sốt, phát hiện các trường hợp chuyển nhượng
bất động sản bằng giấy viết tay không qua công chứng, chứng th ực; tổ
chức vận động và có biện pháp chế tài theo quy định để các cá nhân làm
thủ tục chuyển nhượng và thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà n ước.
- Các cơ quan chuyên ngành thường xuyên cập nhật, tham m ưu điều
chỉnh bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đảm bảo phù h ợp, ti ệm
cận với giá thị trường, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh sớm ban hành bảng
giá đất tính lệ phí trước bạ đối với các khu v ực, d ự án mà Ủy ban nhân
dân tỉnh chưa có quyết định ban hành bảng giá đất cụ th ể để làm căn c ứ



8

thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định pháp
luật đất đai.
- Cục thuế tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn v ị có liên quan
triển khai thực hiện có hiệu quả các giải pháp để phòng, ch ống th ất thu
thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong
tương lai.
- Khuyến khích thanh tốn khơng dùng tiền mặt đối v ới các giao d ịch
về bất động sản theo tinh thần Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 01/01/2019
của Chính phủ về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp ch ủ yếu
cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực c ạnh tranh qu ốc gia
năm 2019 và định hướng đến năm 2020.
- Nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà n ước có
liên quan để tăng cường cơng tác quản lý thuế, phòng ch ống th ất thu thu ế
a) Phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước đ ể tăng
cường các biện pháp quản lý, giám sát, kịp thời chấn chỉnh và xử lý các
trường hợp người nộp thuế chuyển nhượng giao dịch bất động sản kê
khai khơng đầy đủ, khơng chính xác.
b) Cung cấp thơng tin cho cơ quan chức năng khi có d ấu hi ệu gian l ận
và khai giá thấp hơn giá trị thực tế giao dịch.
- Đề nghị Bộ Công an điều tra trốn thuế chuy ển nh ượng bất đ ộng
sản: Bộ Tài chính đề nghị ngành cơng an phối h ợp các c ục thuế đ ể đi ều
tra, xử lý việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nh ượng bất động s ản.
Trong văn bản liên quan tránh thất thu thuế kinh doanh, chuy ển
nhượng bất động sản, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Tư pháp, Uỷ ban nhân dân
các tỉnh, thành phố chỉ đạo các Sở Tư pháp phối h ợp v ới các cục thu ế đ ịa
phương, yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn việc kê
khai công chứng theo giá thực tế mua bán. Việc kê khai đúng giá mua bán
là căn cứ tính thuế theo quy định, tránh thất thu ngân sách.

Bên cạnh đó, Tổng cục thuế cần chỉ đạo cục thuế địa ph ương phối
hợp cơ quan cơng an, Sở Tư pháp xử lý có hiệu quả hành vi tr ốn thu ế
trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Đề nghị này được đưa ra trước thực trạng khai giá chuy ển nhượng
thấp hơn giá bán của chủ đầu tư để lách thuế diễn ra rất phổ bi ến.
Thông thường, hai bên sẽ làm một hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và
một phụ lục hợp đồng khác ghi đúng giá thực tế.


9

Trước đó hồi tháng 7, Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) đã yêu cầu c ục
thuế các địa phương kiểm tra hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp, cá nhân
có kinh doanh bất động sản. Đây là cơ sở để xác định tr ường h ợp có r ủi ro
cao về thuế nhằm thanh kiểm tra. Trong đó, cơ quan thuế lưu ý đến các
doanh nghiệp có dự án đã mở bán nhưng không công khai trên các
phương tiện truyền thông. Để thuận tiện giám sát việc kê khai, n ộp thuế,
các cục thuế cần đề xuất với địa phương nhằm phối hợp v ới các đ ơn v ị
như công chứng, Sở Tài nguyên & Môi trường, cơ quan công an quản lý đ ịa
bàn, ban quản lý đô thị, chung cư... để nắm danh sách cá nhân, t ổ ch ức có
giao dịch.
2. Đánh giá lợi ích thu được:
Từ đầu năm đến nay, các Chi cục Thuế đã trả lại và yêu cầu đi ều
chỉnh nâng giá đúng với thực tế giao dịch đối với hàng trăm hồ s ơ nhà đất.
Cụ thể, có tới 473 hồ sơ đã được người nộp thuế tự điều ch ỉnh giá giao
dịch phù hợp, tăng thu thuế nộp ngân sách được h ơn 2,1 t ỷ đ ồng.
Trước tình trạng này, Cục Thuế tỉnh đã chỉ đạo các bộ phận xử lý
tại các Chi cục Thuế trên địa bàn tỉnh kiểm tra về lịch sử chuy ển nh ượng
tại thửa đất trong hồ sơ, đối chiếu, so sánh với các hồ sơ khác tại các th ửa
liền kề hoặc thửa có điều kiện gần giống nhau,…để xác đ ịnh t ương đ ối

giá đất giao dịch thực tế, nhất là những khu vực đất tại v ị trí đắc đ ịa. Đ ể
từ đó, các Chi cục Thuế sẽ yêu cầu người nộp thuế khai nh ận trung th ực
để được thông qua. Việc kiểm tra những hồ sơ "nghi ngờ" có dấu hiệu
trốn thuế là để đảm bảo quyền lợi, công bằng cho người dân, doanh
nghiệp. Và hầu hết những hồ sơ bị trả lại đều đã được người dân khai
điều chỉnh. Do đó, mặc dù có hàng trăm hồ sơ bị phát hiện có hành vi tr ốn
thuế nhưng đến nay, đơn vị này vẫn chưa phạt hành chính hay chuy ển h ồ
sơ sang cơ quan khác có thẩm quyền điều tra. Ngồi ra, lãnh đạo UBND
huyện cịn đang đẩy mạnh việc yêu cầu người nộp thuế th ực hiện hóa
đơn điện tử theo quy định từ ngày 1/4, để chống thất thu về kinh doanh
bất động sản, thương mại và điện tử.
Trong vòng nửa đầu tháng 3/2022, đã trả hơn 1.200 h ồ sơ sang
nhượng, chuyển nhượng bất động sản vì có dấu hiệu khai th ấp h ơn
nhiều so với giá thực tế. Trong số này có 155 hồ sơ kê khai, điều chỉnh bổ
sung và nộp lại cơ quan Thuế.
Đáng chú ý, những hồ sơ nộp lại, khai lại giá trị chuy ển nh ượng đ ất
tăng từ 2-5 lần so với khai lần đầu. Cá biệt có h ồ sơ tăng đ ến 20 l ần. C ụ


10

thể, trường hợp chuyển nhượng đất từ 500 triệu khai ban đầu đã vọt lên
2 tỷ đồng. Ngồi ra có những hồ sơ ban đầu khai 200 triệu nh ưng sau đó
khai lại lên 1 -1,5 tỷ đồng… Nhờ đó, số tiền thuế thu được tăng thêm đ ối
với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trong th ời gian
qua là hơn 1,5 tỷ đồng.
Số thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản 3
tháng đầu năm 2022 tăng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong 4 tháng
đầu năm, số thu từ thuế thu nhập cá nhân của hoạt động chuyển nhượng
bất động sản (BĐS) đạt 1,56 tỉ đồng, tăng 30% so v ới 4 tháng đầu năm

2021. Nguyên nhân dẫn đến số thu tăng đến từ việc áp dụng một số biện
pháp để thu thập chứng cứ xác minh giá chuy ển nh ượng nh ư xác minh
với các văn phịng cơng chứng về hợp đồng đặt cọc, h ợp đồng khác giá
khai thuế, phụ lục hợp đồng với giá điều chỉnh; xác minh qua ngân hàng
các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng BĐS, vay đ ể mua BĐS.
PHẦN III. KẾT LUẬN
1. Kết luận chung, kinh nghiệm trong áp dụng:
Công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất đơng
sản là một nhiệm vụ chun mơn hết sức khó khăn và phức tạp, nếu chỉ do Đội
Tuyên truyền hỗ trợ người nộp thuế trước bạ thu khác thuộc Chi Cục
Thuế triển khai thực hiện thì hiệu quả mang lại khơng cao, địi hỏi nhiều phối
hợp của các cơ quan chức năng. Sau khi áp dụng sáng kiến nêu trên, nhận
thấy thu được một số kinh nghiệm như sau:
- Về mặt quản lý: Quản lý chặt chẽ doanh thu, số thuế phải nộp, tạo được
sự đồng thuận cao giữa cơ quan thuế với NNT. Tạo sự quan tâm chỉ đạo và
phối hợp thường xuyên giữa cơ quan thuế với chính quyền và các ban, ngành
liên quan. Nâng cao ý thức trách nhiệm của người nộp thuế nói chung. Tạo
điều kiện thuận lợi cho các đơn vị, cá nhân thực hiện sản xuất kinh doanh và
đóng góp nghĩa vụ với Nhà nước. Giảm thiểu phiền hà cho người nộp thuế, góp
phần thực hiện tốt cơng cuộc cải cách hành chính thuế của toàn ngành thuế.
- Về hiệu quả kinh tế: Nâng cao số thu, giảm thiểu thất thu, hạn chế gian
lận , crây ỳ dây dưa và chiếm dụng tiền thuế thúc đẩy việc khai nộp thuế
nghiêm túc, chính xác của các doanh nghiệp, tạo điều kiện cho công tác quản
lý thu thuế đạt hiệu quả cao.
- Về hiệu quả tuyên truyền: Nâng cao sự hiểu biết và ý thức chấp hành
chính sách pháp luật về thuế.


11


2. Kiến nghị, đề xuất:
Để nâng cao chất lượng hiệu quả trong cơng tác quản lý thuế, góp
phần tích cực vào việc tăng thu cho NSNN, đảm bảo thu đúng, đủ, công
bằng trên địa bàn, chúng tôi xin kiến nghị và đề xuất tới Ban lãnh đạo Chi
cục Thuế, các cán bộ công chức một số kiến nghị sau:
1. Cục Thuế tỉnh
a) Căn cứ Đề án, chủ trì lập kế hoạch triển khai thực hiện chống th ất
thu thuế trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, phối h ợp v ới các
sở, ngành có liên quan và Ủy ban nhân dân các huy ện, th ị xã, thành ph ố
Huế tích cực triển khai có hiệu quả, thực hiện tổng h ợp, đánh giá k ết
quả.
b) Chủ động phối hợp với các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan,
kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành bảng giá đất tính l ệ phí tr ước
bạ đối với các khu vực, dự án mà Ủy ban nhân dân tỉnh ch ưa có quy ết
định ban hành bảng giá đất cụ thể làm căn cứ thu lệ phí trước bạ và thuế
thu nhập cá nhân theo đúng quy định pháp luật đất đai.
c) Tăng cường chỉ đạo các chi cục thuế các huyện, th ị xã, thành ph ố
Huế áp dụng các biện pháp nghiệp vụ thuế, giám sát tình hình kê khai
thuế của người nộp thuế đối với các giao dịch chuy ển nh ượng bất đ ộng
sản; có biện pháp kiểm tra, so sánh để hạn chế tình trạng khai giá khơng
trung thực để trốn thuế; củng cố, hoàn thiện hồ sơ, chuy ển cơ quan cơng
an điều tra các trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật v ề hành vi kê
khai giá tính thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuy ển nh ượng bất
động sản không đúng với thực tế hoặc kê khai giá tính thuế thu nh ập cá
nhân của bất động sản hình thành trong tương lai thấp h ơn nhiều so v ới
giá giao dịch bất động sản tương tự của chủ dự án đang bán ra.
d) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan th ực hiện các bi ện
pháp kiểm tra, kiểm sốt giao dịch tại các tổ chức hành nghề cơng ch ứng;
kết hợp tuyên truyền, phổ biến các chính sách thuế, nghĩa vụ của công
dân trong việc thi hành pháp luật về thuế; vận động th ực hi ện thanh tốn

khơng dùng tiền mặt đối với các giao dịch về bất đ ộng s ản; t ạo s ự đ ồng
thuận, chuyển biến tích cực của người nộp thuế, người dân trong việc
chấp hành và thực hiện nghĩa vụ thuế.
2. Sở Tài chính
Định kỳ rà sốt, tham mưu điều chỉnh hệ số điều chỉnh bảng giá đ ất
đảm bảo sát với giá thực tế thị trường.


12

3. Sở Kế hoạch và Đầu tư
Định kỳ hàng tháng cung cấp cho cơ quan Thuế thông tin về Gi ấy
chứng nhận đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư các dự án bất
động sản trên địa bàn; các thơng tin về các trường hợp góp vốn bằng bất
động sản có thực hiện chuyển nhượng vốn; theo dõi, giám sát vi ệc đăng
ký thành lập doanh nghiệp của các tổ chức, cá nhân, k ịp th ời cung cấp
thông tin cho cơ quan thuế những trường hợp có dấu hiệu rủi ro; l ưu ý
các trường hợp có dấu hiệu bất thường sớm chuy ển thông tin cho c ơ
quan thuế để kịp thời phát hiện xử lý hành vi vi phạm.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường
a) Phối hợp với cơ quan Thuế trong việc giải quy ết các th ủ tục hành
chính về đất đai và xác định các nghĩa vụ tài chính có liên quan đ ến đ ất
đai theo đúng quy định của pháp luật; hàng tháng cung cấp các thông tin
về các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, th ực hiện vi ệc chuy ển
nhượng bất động sản.
b) Chủ trì phối hợp với các sở, ngành có liên quan nghiên c ứu gi ải
pháp đề xuất điều chỉnh giá đất kịp thời theo từng khu v ực, tuy ến
đường... vừa đảm bảo công tác chống thất thu, v ừa đ ảm bảo đúng quy
định của pháp luật.
5. Sở Xây dựng

a) Chủ trì tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành các văn bản liên
quan đến việc tính lệ phí trước bạ, thuế thầu xây dựng.
b) Định kỳ hàng tháng cung cấp cho cơ quan thuế các thông tin v ề
Giấy phép xây dựng các cơng trình căn hộ khách sạn/bi ệt th ự resort đ ể
chống thất thu thuế trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng căn h ộ
khách sạn/biệt thự resort trên địa bàn tỉnh.
6. Sở Tư pháp
a) Tăng cường tuyên truyền pháp luật về thuế; chỉ đ ạo các t ổ ch ức
hành nghề công chứng thuyết phục, khuyến khích người u cầu cơng
chứng thực hiện thanh tốn khơng dùng tiền mặt đối với các giao d ịch về
bất động sản; chủ động phối hợp, trao đổi thông tin v ới c ơ quan thuế và
các cơ quan có liên quan về với giá giao dịch bất động s ản th ực t ế trên th ị
trường
b) Tháng 12 năm 2020, hoàn thành việc thuê, tập huấn và triển khai
cơ sở dữ liệu chứng thực hợp đồng giao dịch tại cấp xã.
7. Sở Thông tin và Truyền thông


13

a) Triển khai đến các cơ quan thông tấn, báo chí trên địa bàn đ ẩy
mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến chính sách, pháp lu ật v ề thu ế và
nội dung Đề án này để các đơn vị, địa phương biết và th ực hiện.
b) Phối hợp với lực lượng chức năng, kịp thời đưa tin bài công khai
các doanh nghiệp chấp hành tốt các quy định của pháp luật về thuế kinh
doanh bất động sản; đồng thời thông báo trên phương tiện thông tin đ ại
chúng các cá nhân, tổ chức vi phạm các quy định pháp luật trong lĩnh v ực
kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (kê khai thuế không trung th ực,
trốn thuế, lách thuế trên địa bàn tỉnh mà cơ quan nhà n ước có th ẩm
quyền thanh tra, kiểm tra phát hiện xử lý).

8. Công an tỉnh
Chủ động trong công tác điều tra, xử lý các hành vi vi ph ạm pháp lu ật
thuế; phối hợp trong công tác chống thất thu đối v ới hoạt đ ộng kinh
doanh, chuyển nhượng bất động sản; phối hợp điều tra thơng tin có d ấu
hiệu vi phạm pháp luật theo quy định tại Thông t ư liên t ịch số
01/2017/TTLT-BCA-BQP-BTC-BNN&PTNT-VKSNDTC ngày 29/12/2017
của Bộ Công an quy định việc phối hợp gi ữa các cơ quan có th ẩm quy ền
trong việc thực hiện một số quy định của Bộ luật tố tụng hình sự năm
2015 về tiếp nhận, giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến ngh ị kh ởi
tố đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi kê khai giá tính thuế thu nh ập cá
nhân đối giao dịch chuyển nhượng bất động sản không đúng v ới th ực t ế
sau khi cơ quan thuế chuyển hồ sơ.
9. Ngân hàng nhà nước: Chỉ đạo các Ngân hàng th ương mại trên đ ịa
bàn tỉnh đẩy mạnh việc thanh tốn khơng dùng tiền mặt; nghiên c ứu, đề
xuất Ủy ban nhân dân tỉnh các phương án để khuyến khích cá nhân, t ổ
chức thực hiện thanh tốn khơng dùng tiền mặt đối với các giao d ịch v ề
bất động sản.
10. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã và thành ph ố:
a) Quản lý giám sát các bộ phận hành chính cơng trong cơng tác xác
định vị trí đất, xác nhận các hợp đồng giao dịch bất đ ộng s ản đúng v ới
quy định.
b) Chủ động chỉ đạo triển khai các giải pháp khai thác nguồn thu,
chống thất thu; xử lý nghiêm các hành vi vi phạm chính sách pháp lu ật
thuế trong phạm vi địa bàn quản lý; chỉ đạo Ủy ban nhân dân các xã,
phường phối hợp chặt chẽ với chi cục Thuế trong công tác quản lý thu
ngân sách và chống thất thu thuế.


14


Trên đây là báo cáo sáng kiến của tơi. Kính mong được sự xem xét, công
nhận của Hội đồng công nhận sáng kiến ./.
XÁC NHẬN CỦA
THỦ TRƯỞNGĐƠN VỊ

Thanh Liêm, ngày tháng 5 năm 2022
Tác giả

Trương Thị Thủy



×