Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ YẾN DUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG
CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI,
GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2021


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ YẾN DUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG
CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2017 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2021


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được cơng bố trong bất
kỳ cơng trình nào khác. Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích trong luận
văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Trần Thị Yến Dung


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại quận Hà Đơng, thành phố Hà
Nội tơi đã hồn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này,
ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi ln nhận được sự giúp đỡ chu đáo, tận tình
của nhà trường. Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới:
Ban giám hiệu Trường Đại hoc Nông lâm Thái Ngun, Phịng Quản lý
Đào tạo sau đại học cùng tồn thể các thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôi
trong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp.
Đặc biệt tôi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc
Nơng người đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tơi trong q trình thực hiện và
hồn thành luận văn này.
Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan cũng
như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn khơng tránh khỏi
sai sót. Tơi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cơ giáo để đề tài
này được hồn thiện hơn.

Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 12 năm 2021
Tác giả luận văn

Trần Thị Yến Dung


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................... ii
MỤC LỤC......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài .......................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................ 2
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ........................................... 2
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ................................................................................ 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................. 3
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất .......... 3
1.1.3. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............................. 7
1.1.4. Một số quy định về nhận quyền sử dụng đất ............................................. 7
1.1.5. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .............................................. 9
1.1.6. Nguyên tắc chuyển QSD đất.................................................................... 16
1.2. Cơ sở pháp lý của cơng tác chuyển QSD đất ............................................. 17
1.3. Tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất ở Việt Nam đến năm 201919
1.3.1. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 19
1.3.2. Công tác cho thuê đất, cho thuê lại đấ .................................................... 20

1.3.2. Công tác tiến hành quyền thừa kế QSDĐ ............................................... 20
1.3.3. Công tác thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ............................................... 20
1.3.4. Tình hình góp vốn bằng QSDĐ............................................................... 21
1.3.5. Đánh giá chung những tồn tại của việc tiến hành các QSDĐ ở Việt Nam21
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................... 23


iv
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 23
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu.............................................................. 23
2.3. Nội dung nghiên cứu.................................................................................. 23
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất
quận Hà Đông, TP. Hà Nội ................................................................................ 23
2.3.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, giai đoạn 2017 - 2019 .............................. 23
2.3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, giai đoạn 2017 – 2019 .......... 23
2019................................................................................................................... 24
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, giai đoạn
2017 – 2019 ....................................................................................................... 24
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông,
TP. Hà Nội ......................................................................................................... 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 24
2.4.1. Điều tra các số liệu thứ cấp..................................................................... 24
2.4.2. Điều tra các số liệu sơ cấp ...................................................................... 24
2.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 25

2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu .................................. 25
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 26
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất trên
địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ......................................................... 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................... 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................ 28


v
3.1.3. Công tác quản lý đất đai .......................................................................... 30
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội năm
2020.................................................................................................................... 32
3.1.5. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến quản
lý đất đai của quận Hà Đông.............................................................................. 34
3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội, giai đoạn 2017 - 2019. ............................. 36
3.2.1. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội, giai đoạn 2017 - 2019................................... 36
3.2.3. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hà Đông, TP. Hà Nội, giai đoạn 2017 - 2019 .................................................. 41
3.2.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội, giai đoạn 2017 - 2019. ...................... 43
3.3. Đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển nhượng,
tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội,
giai đoạn 2017 - 2019 ....................................................................................... 43
3.3.1. Ý kiến đánh giá của người dân ............................................................... 43
3.3.2. Ý kiến đánh giá của cán bộ văn phịng đăng kí đất đai chi nhánh quận
Hà Đơng ............................................................................................................ 47
3.4. Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, giai

đoạn 2017 – 2019 .............................................................................................. 50
3.4.1. Yếu tố quy hoạch ..................................................................................... 50
3.4.2. Yếu tố thủ tục hành chính ........................................................................ 52
3.4.3. Yếu tố chủ trương, chính sách liên quan đến cơng tác quản lý đất đai .... 54
3.4.4. Yếu tố Thị trường Bất động sản .............................................................. 56
3.5. Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ............. 58


vi
3.5.1. Nhóm giải pháp về chính sách ................................................................. 58
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ................................... 60
3.5.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất.. 61
3.5.4. Giải pháp về cơ sở vật chất và nhân lực .................................................. 61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 62
1. Kết luận ......................................................................................................... 62
2. Kiến nghị........................................................................................................ 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 64


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SHTN

Sở hữu tư nhân

SHNN

Sở hữu nhà nước

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận Hà Đông năm 2020 ....... 33
Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông giai đoạn 2017 – 2019 theo đơn vị hành chính ........................................ 37
Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông giai đoạn 2017 – 2019 ............................................................................. 38
Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP.
Hà Nội, giai đoạn 2017 – 2019 ......................................................................... 40
Bảng 3.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP.
Hà Nội, giai đoạn 2017 – 2019 ......................................................................... 41
Bảng 3.6: Kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận, Hà Đông giai đoạn 2017 – 2019 ................................................. 43
Bảng 3.7: Đánh giá của người dân về thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng

đất tại 3 phường ................................................................................................ 44
Bảng 3.8: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến khả năng khai thác
thông tin và thái độ phục vụ của cán bộ tại văn phòng ĐKĐĐ ........................ 45
Bảng 3.9: Kết quả đánh giá mức độ phục vụ tổ chức công chứng và cơ quan
nhà nước đối với hoạt động chuyển quyền ....................................................... 47


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyền cơ bản của người sử
dụng đất đã được ghi rõ từ khi có Luật Đất đai năm 1993. Trước đó, hoạt động
này đã được xảy đến khá phổ biến và liên tục và có ở nhiều phương án khá
phong phú với các hình thức rất đa dạng. Lúc có Luật Đất đai 1993, chuyển
quyền sử dụng đất mới được ghi rõ một cách có hệ thống với 5 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và
thế chấp. Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thì người sử dụng đất được thực
hiện 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho
thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Hoạt động kinh tế liên túc tăng trưởng, đặc biệt là ở lĩnh vực đất
đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 2003 vẫn còn
nhiều điểm chưa thích hợp. Do đó, Luật Đất đai 2013 được ban hành để giải
quyết các hạn chế của Luật Đất đai 2003. Với nội dung chuyển quyền sử dụng
đất của Luật Đất đai 2013 thì các vấn đề chuyển quyền sử dụng đất vẫn được
giữ nguyên, tuy nhiên đã gộp 2 nội dung thế chấp và bảo lãnh thành một hình
thức nên khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thì người sử dụng đất chỉ cịn thực
hiện 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất với những thủ tục và quyền hạn
khác nhau.
Quận Hà Đông nằm ở giữa thành phố Hà Nội và là cửa ngõ phía Tây

nam của thủ đô. Hiện tại, ở khu vực quận đã xuất hiện các khu đô thị cao cấp
như khu đô thị Mỗ Lao, khu đô thị Văn Quán, khu đô thị Văn Khê, khu đơ thị
An Hưng... Điều đó cho thấy, trong thời gian vừa qua, kết hợp với mức tăng
trưởng chung của thành phố Hà Nội, hoạt động đô thị hóa của quận đang xảy
ra quyết liệt, vì vậy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất xảy ra khá đa dạng và
không đơn giản, nhất là thời gian gần đây hoạt động tiến hành quyền và nghĩa


2

vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử
dụng đất đai đã có được những thành tựu đáng kể, tuy vậy vẫn tồn tại nhiều
khó khăn trong khi thực hiện Luật Đất đai.
Xuất phát từ thực tế trên, để thấy được những mặt khó khăn, tồn tại
trong cơng tác chuyển quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:"Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, giai đoạn
2017 - 2019".
2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2017 – 2019.
Từ đó phân tích những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất cho quận Hà Đông, TP. Hà Nội trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Giúp hịc viên có thêm nhiều kiến thức mới ngoài thực tế, trau dồi, tiếp thu
nhiều kiến thức, kinh nghiệm thực tế và nắm chắc các hoạt động quản lí Nhà
nước về đất đai, mà chi tiết là hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn

Những kết quả nghiên cứu của đề tài đã đánh giá những ưu điểm, hạn
chế của hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói chung và cơng tác chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng, từ đó đưa ra bài học
và các biện pháp thay đổi, giúp thúc đẩy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
“Chuyển QSD đất là việc chuyển giao QSD đất từ người này sang người
khác từ việc các phương án chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
tặng cho QSD đất và góp vốn bằng QSD đất”. (Điều 3, Luật Đất đai 2013).
“Chuyển nhượng QSD đất là người dùng đất chuyển giao đất và QSD
đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng QSD
đất) dùng. Bên chuyển giao đất và QSD đất được nhận số tiền tương đương
với giá trị QSD đất theo sự thương lượng của các bên”.
Dựa theo pháp lý của Bộ Luật Dân sự 2015 về thừa kế và Ghi rõ của
Luật Đất đai. Có thể hiểu: “Thừa kế QSD đất là việc chuyển QSD đất của
người chết cho người được thừa kế theo di chúc để lại hoặc theo PL”. Ở nước
ta, với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện
chủ sở hữu, Nhà nước giao QSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân.
“Tặng cho QSD đất là sự thương lượng giữa bên tặng cho và bên được
tặng cho; theo đó bên tặng cho chuyển giao QSD đất cùng diện tích đất tặng
cho bên được tặng cho và giấy tờ có liên quan đến tặng cho QSD đất”.
1.1.2. Điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất
Yếu tố tiến hành các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSD đất; góp vốn bằng QSD đất được thể hiện tại

Điều 188 Luật Đất đai 2013 (đây là nội dung mới được ghi rõ). Cụ thể:
1.1.2.1. Các yếu tố chuyển nhượng QSD đất
a. Yếu tố về GCN
Người dùng đất phải có GCN QSD đất được tổ chức nhà nước có chức vụ
và quyền hạn riêng đưa cho theo ghi rõ của pháp luật về đất đai. GCN QSD đất là


4

chứng thư pháp lý cho biết mối quan hệ tương xứng với pháp luật giữa Nhà nước
với người dùng đất.
Trường hợp QSD đất của vợ chồng thì trên GCN QSD đất phải ghi họ và
tên của cả hai vợ chồng.
Tình huống thửa đất có nhiều cá nhận khơng cùng một hộ gia đình hoặc
khơng cùng một đơn vị dùng thì GCN QSD đất được đưa cho đến từng đơn vị, hộ
gia đình, cá nhân.
Tình huống người dùng đất được khơng nhanh tiến hành nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải tiến hành xong nghĩa vụ tài chính
trước khi tiến hành các quyền.
Tình huống đối tượng chuyển nhượng là đất trong dự án xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê, việc chuyển nhượng QSD đất cùng toàn bộ dự án chỉ được tiến
hành sau khi có GCN và đáp ứng khơng thiếu yếu tố theo ghi rõ của pháp luật.
b. Điều kiện về thời hạn sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 ghi rõ 2 loại thời gian bị khuyết điểm dùng đất
như sau:
- Đất dùng ổn định lâu dài
- Đất dùng có thời gian bị khuyết điểm: Đối với đất dùng có thời gian bị
khuyết điểm thì việc chuyển QSD đất chỉ được tiến hành khi đất đang còn thời
gian bị khuyết điểm dùng. Đối với đất dùng ổn định lâu dài (hay nói cách khác là
khơng có thời gian bị khuyết điểm) thì khơng bị ràng buộc bởi ghi rõ này.

c. Điều kiện về việc đất khơng có tranh chấp
Người dùng đất được phép chuyển QSD đất khi đất đó khơng có khơng có
sự đồng lịng. Khơng có sự đồng lịng xử lý về đất đai xảy ra do nhiều nguyên
nhân, có thể là vi phạm QSD đất, tiến hành không đúng các quyền và nghĩa vụ
khi tham gia quan hệ PL đất đai trong giai đoạn kiểm soát cũng như dùng... Do
đó, để ổn định các quan hệ trong chuyển QSD đất thì phải xử lý các khơng có sự
đồng lịng về QSD đất.

Commented [h1]: Không được viết tắt thế này (pháp luật hay
pháp lý???)


5

Khi chưa xử lý một cách triệt để các không có sự đồng lịng, có nghĩa là
chưa cho biết được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của
các bên thì việc chuyển QSD đất khơng thể tiến hành được.
1.1.2.2. Các điều kiện về tặng cho quyền sử dụng đất
Các điều kiện nền tảng để người dùng đất có thể tặng cho QSD đất
Yếu tố của bên tặng cho: Theo ghi rõ tại điều 188 Luật đất đai 2013, những
yếu tố nền tảng bao gồm:
+ Người dùng đất phải có GCN QSD đất được tổ chức nhà nước có chức
vụ và quyền hạn riêng đưa cho theo ghi rõ của PL về đất đai.
+ Còn thời gian bị khuyết điểm được dùng đất
+ Đất khơng có khơng có sự đồng lịng, QSD đất khơng bị lập biên bản kê
khai để chắc chắn thi hành án.
+ Tiến hành theo các bước, thủ tục ghi rõ về PL đất đai.
Điều kiện bên nhận tặng cho: Điều 191 ghi rõ về tình huống khơng được
nhận tặng cho QSD đất bao gồm:
+ Đơn vị, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam cư trú cố định ở bên ngoài Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
mà PL khơng đồng ý chuyển nhượng, tặng cho QSD đất.
+ Đơn vị kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân.
+ Hộ gia đình, cá nhân gián tiếp hoạt động nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất trồng lúa, đất ở, đất nông nghiệp trong
khu vực rừng phịng hộ, trong phân khu bảo vệ kiểm sốt chặt chẽ, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu khơng hoạt động trong khu vực rừng
phịng hộ, rừng đặc dụng đó
Các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang hoạt động xen kẽ trong phân khu bảo vệ kiểm
soát chặt chẽ, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có


6

yếu tố chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD
đất ở, đất rừng kết hợp hoạt động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản
cho hộ gia đình, cá nhân hoạt động trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất hoạt động nông
nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD
đất ở, đất hoạt động nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang hoạt động trong
khu vực rừng phịng hộ đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số dùng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách khuyến khích của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSD
đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo ghi rõ của Chính phủ.
1.1.2.3. Các điều kiện về thừa kế quyền sử dụng đất
a. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Đây là dựa pháp lý cần thiết, là sự đồng ý của nhà nước đối với QSDĐ
tương xứng với pháp luật của người dùng đất. Người dùng đất phải có loại giấy tờ

này thì mới được để thừa kế QSDĐ đó.
b. Đất khơng có tranh chấp
Đây là yếu tố chắc chắn an toàn về mặt pháp lý đối với di sản là QSDĐ.
Đất đang có khơng có sự đồng lịng là đất chưa cho biết được ai là người có
QSDĐ tương xứng với PL với QSDĐ đó vì thế mà khơng thể coi QSDĐ đang có
khơng có sự đồng lịng là di sản thừa kế.
c. QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Một bản án đã có hiệu lực PL và các bên liên quan phải có nghĩa vụ thi
hành bản án đó. Trong tình huống việc thi hành bản án đó địi hỏi phải lập biên
bản kê khai tài sản là QSDĐ của người để lại di sản thì QSDĐ đó cũng khơng
được coi là di sản thừa kế.
d. Trong thời hạn sử dụng đất
Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do nhà nước đồng lịng kiểm sốt, người
dùng đất chỉ được nhà nước đưa cho cho QSD.


7

Đối với loại đất dùng có thời gian bị khuyết điểm thì hộ gia đình, cá nhân
dùng đất khơng phải là đất thuê và trong thời gian bị khuyết điểm được giao đất,
có quyền để thừa kế QSDĐ đó. Nếu QSDĐ đất đã hết hạn thì khơng được coi là
di sản thừa kế bởi vì nhà nước có thể lấy lại đất đó
1.1.3. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm được tiến hành các quyền của người dùng đất được ghi rõ tại
Điều 168 Luật Đất đai 2013:
1. Người dùng đất được tiến hành các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất khi có GCN. Đối với tình
huống chuyển đổi QSD đất nơng nghiệp thì người dùng đất được tiến hành
quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; tình huống nhận thừa kế
QSD đất thì người dùng đất được tiến hành quyền khi có GCN hoặc đủ yếu tố

để đưa cho GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tình huống người dùng đất được khơng nhanh tiến hành nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải tiến hành xong nghĩa vụ tài
chính trước khi tiến hành các quyền.
2. Thời điểm người tiến hành chuyển nhượng QSD đất trong dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSD đất
đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ yếu tố theo
ghi rõ tại Điều 194 của Luật này.
1.1.4. Một số quy định về nhận quyền sử dụng đất
Tại Luật Đất đai 2013, Điều 169 đã ghi rõ về nhận QSD đất như sau:
1. Người nhận QSD đất được ghi rõ như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSD đất nông nghiệp từ việc
chuyển đổi QSD đất ghi rõ tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;
b) Đơn vị kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSD đất từ việc
nhận chuyển nhượng QSD đất, trừ tình huống ghi rõ tại Điều 191 của Luật


8

này; người Việt Nam cư trú cố định ở bên ngoài Việt Nam được nhận chuyển
QSD đất từ việc nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có
vốn đầu tư bên ngồi Việt Nam được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị
QSD đất theo ghi rõ của Chính phủ;
c) Đơn vị, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
QSD đất từ việc nhận tặng cho QSD đất theo ghi rõ tại điểm c khoản 2 Điều
174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ tình huống ghi rõ tại Điều
191 của Luật này;
d) Đơn vị, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển

QSD đất từ việc nhận thừa kế QSD đất;
đ) Người Việt Nam cư trú cố định ở bên ngoài Việt Nam thuộc diện được
sở hữu nhà ở ở nước ta theo ghi rõ của PL về nhà ở được nhận chuyển QSD đất
ở từ việc phương án mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với
QSD đất ở hoặc được nhận QSD đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Đơn vị kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSD đất từ việc
nhận góp vốn bằng QSD đất;
g) Đơn vị, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, người
Việt Nam cư trú cố định ở bên ngoài Việt Nam được nhận QSD đất từ việc
việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư bên ngồi Việt Nam nhận
QSD đất từ việc việc Nhà nước giao đất để tiến hành các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Đơn vị kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam cư trú cố định ở bên ngoài Việt Nam, doanh nghiệp
có vốn đầu tư bên ngồi Việt Nam, đơn vị bên ngồi Việt Nam có chức năng
ngoại giao được nhận QSD đất từ việc việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Đơn vị, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSD đất từ việc việc Nhà nước đồng ý QSD đất đối với đất đang được


9

dùng ổn định;
k) Đơn vị, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam cư trú cố định ở bên
ngoài Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư bên ngồi Việt Nam được nhận
QSD đất theo kết quả hòa giải thành về khơng có sự đồng lịng đất đai được
Ủy ban nhân dân đưa cho có chức vụ và quyền hạn riêng đồng ý; thương lượng
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của tổ chức nhà nước có chức
vụ và quyền hạn riêng về xử lý khơng có sự đồng lịng đất đai, khiếu nại, tố
cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi

hành án của tổ chức thi hành án đã được thi hành; văn bản đồng ý kết quả đấu
giá QSD đất tương xứng với PL; văn bản về việc chia tách QSD đất tương
xứng với PL đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSD đất theo kết quả hòa
giải thành về khơng có sự đồng lịng đất đai được Ủy ban nhân dân đưa cho có
chức vụ và quyền hạn riêng đồng ý; quyết định của tổ chức nhà nước có chức
vụ và quyền hạn riêng về xử lý khơng có sự đồng lòng đất đai, khiếu nại, tố
cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của tổ chức thi hành án đã được thi hành;
m) Đơn vị là pháp nhân mới được thiết lập từ việc việc chia tách hoặc sáp
nhập theo quyết định của tổ chức, đơn vị có chức vụ và quyền hạn riêng hoặc
văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập đơn vị kinh tế tương xứng với PL
được nhận QSD đất từ các đơn vị là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất khơng phụ
thuộc vào nơi cư trú, trừ tình huống ghi rõ tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và
Điều 192 của Luật này.
1.1.5. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Các bước, thủ tục tiến hành chuyển QSD đất được ghi rõ tại Điều 79 của
Nghị định 43/2014/NĐ – CP cụ thể cho từng tình huống như sau:


10

1.1.5.1. Thủ tục chuyển nhượng QSD đất
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến đơn vị công chứng trên
khu vực tỉnh nơi có đất địi hỏi cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.

Hồ sơ địi hỏi cơng chứng (1 bộ) gồm: Phiếu địi hỏi cơng chứng hợp
đồng (theo mẫu); Dự thảo hợp đồng (nếu có); Bản sao chứng minh nhân dân,
sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao GCN

QSD đất; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà PL ghi rõ phải có.


11

Bước 1: Ký hợp đồng mua bán QSD đất tại văn phịng cơng chứng.
Giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
GCN QSD đất.
Dự thảo hợp đồng (nếu có)
Phiếu địi hỏi cơng chứng hợp đồng (theo mẫu).
Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng.
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như GCN đăng ký kết hơn hoặc
giấy xác nhận tình trạng độc thân.
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà PL ghi rõ phải có.
Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ yếu tố sẽ công chứng hợp đồng mua
bán cho các bên.
Có địa phương, đơn vị cơng chứng địi hỏi trước khi cơng chứng hợp
đồng chuyển nhượng QSD đất, người địi hỏi cơng chứng phải nộp kết quả
thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phịng
Tài ngun và Mơi trường đưa cho.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc phịng Tài
ngun Mơi trường ở địa phương nơi có đất.
Các bước chuyển nhượng QSD đất được ghi rõ tại Điều 79 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP như sau:
Người dùng đất nộp 1 bộ hồ sơ tiến hành quyền chuyển nhượng. Tình
huống tiến hành quyền của người dùng đất đối với một phần thửa đất thì người
dùng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc tách thửa đối với
phần diện tích cần tiến hành quyền của người dùng đất trước khi nộp hồ sơ tiến
hành quyền của người dùng đất.

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng QSD đất được ký kết có xác
nhận của đơn vị công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến
động QSD đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc


12

Phịng Tài ngun và Mơi trường đưa cho huyện nơi có đất.
Bước 3: Tiến hành nghĩa vụ tài chính
Văn phịng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có
thơng từ tổ chức thuế để hồn thành nghĩa vụ tài chính. (Chi tiết thuế & phí
phải nộp xem phần dưới)
Bước 4: Nhận GCN QSD đất
Sau khi hồn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn
phòng đăng ký đất đai để nhận GCN QSD đất.
Thời gian làm thủ tục đưa cho GCN QSD đất tối đa là 30 ngày, kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
1.1.5.2. Thủ tục tặng cho QSD đất
Tặng cho QSD đất là thể hiện quyền định đoạng nền tảng của người có
QSD đất tương xứng với pháp luật đối với mảnh đất cho người khác. Để QSD
đất của người được tặng co được tương xứng với pháp luật, điều 79 Nghị định
43/2014/NĐ-CP thì việc tặng cho QSD đất phải từ việc các thủ tục pháp lý sau:
1.

Tên thủ tục

Hồ sơ tặng, cho QSD đất

2.

Lĩnh vực

Đất đai

3.

Đối tượng dùng

Cá nhân, đơn vị

4.

Yếu tố

Theo ghi rõ điều 188 Luật đất
đai 2013:
+ Người dùng đất phải có GCN
QSD đất được tổ chức nhà nước có
chức vụ và quyền hạn riêng đưa cho
theo ghi rõ của PL về đất đai.
+ Cịn thời gian bị khuyết điểm
được dùng đất
+ Đất khơng có khơng có sự
đồng lịng, QSD đất khơng bị lập biên


13

bản kê khai để chắc chắn thi hành án.
+ Tiến hành theo các bước, thủ

tục ghi rõ về PL đất đai.
5.

Tài liệu cần nộp

+ Hợp đồng tặng cho QSD đất
có công chứng của tổ chức công
chứng nhà nước hoặc Ủy ban nhân
dân đưa cho xã nơi có đất
+ GCN QSD đất hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSD đất khác.

6.

Tổ chức thụ lý hồ sơ

+ Văn phịng đăng kí QSD đât;
+ Ủy ban nhân dân xã, thị trấn (
đối với hộ gia đình, cá nhân dùng đất
tại nơng thơn ). Sau đó ủy ban nhân
dân chuyển cho Văn phịng Đăng ký
QSD đất

7.

Các bước thủ tục và thời
gian bị khuyết điểm

– Thời gian tiến hành không quá
10 ngày làm việc (đối với đất dùng tại

phường) và không qúa 06 ngày làm
việc (đối với đất dùng tại xã, thị trấn)
khơng tính thời gian bên được tặng
cho QSD đất tiến hành nghĩa vụ tài
chính kể từ ngày Văn phịng đăng ký
QSD đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới
ngày giao GCN QSD đất cho bên
được tặng cho QSD đất hoặc Ủy ban
nhân dân xã, thị trấn để đưa cho bên
được tặng cho QSD đất (đối với tình
huống đưa cho mới thì thủ tục tiến


14

hành như quy trình về đưa cho GCN
QSD đất theo ghi rõ), cụ thể:
+ Trong thời gian bị khuyết
điểm không quá 04 ngày làm việc,
Văn phòng đăng ký QSD đất có trách
nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao
hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính
đến tổ chức thuế để cho biết nghĩa vụ
tài chính (nếu có); sửa đổi GCN QSD
đất đã đưa cho hoặc tiến hành Đưa
cho GCN QSD đất đối với tình huống
phải đưa cho mới GCN;
+ Trong thời gian bị khuyết
điểm không quá 03 ngày làm việc kể
từ ngày nhận được thơng báo nghĩa

vụ tài chính, Văn phịng đăng ký QSD
đất có trách nhiệm thơng báo (đối với
đất dùng tại phường) cho bên được
tặng cho QSD đất tiến hành nghĩa vụ
tài chính;
+ Trong thời gian bị khuyết
điểm không quá 03 ngày làm việc
(đối với đất dùng tại phường)kể từ
ngày bên được tặng cho QSD đất tiến
hành xong nghĩa vụ tài chính,Văn
phịng đăng ký QSD đất có trách
nhiệm giao GCN QSD đất cho người
được tặng cho QSD đất.


15

Riêng đối với đất dùng tại xã, thị
trấn thì trong thời gian bị khuyết điểm
không quá 02 ngày làm việc kể từ
ngày sửa đổi xong GCN QSD đất
hoặc nhận được GCN QSD đất từ
Phịng Tài ngun và Mơi trường
chuyển về (đối với tình huống đưa
cho mới), Văn phịng đăng ký QSD
đất có trách nhiệm đưa cho Ủy ban
nhân dân xã, thị trấn để đưa cho
người được tặng cho QSD đất.
8.

Lệ phí nhà nước

9.

Văn bản pháp luật điều

Luật đất đai 2013

chỉnh

Nghị định 43/2014/NĐ-CP giúp
đỡ chi tiết một số điều của luật đất đai
2013

10.

Ghi rõ riêng, cho thêm

1.1.5.3. Thủ tục thừa kế QSD đất
Bước 1. Nộp hồ sơ
Người dùng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc Phòng
Tài nguyên và Môi trường hoặc tổ chức tiếp nhận hồ sơ theo ghi rõ của UBND
đưa cho tỉnh;
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND đưa cho xã
nếu có nhu cầu.
Lưu ý: Tình huống hưởng di sản thừa kế là một phần thửa đất thì người
dùng đất đề nghị Văn phịng đăng ký QSD đất tiến hành đo đạc tách thửa đối
với phần diện tích được hưởng thừa kế trước khi nộp hồ sơ.