Thị trừơng nhà đất ở hà nội

LỜI MỞ ĐẦU
I- Mục đích nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của tất cả các nước trên tồn
thế giới, trong đó có nước ta.Khơng chỉ có đất đai mà nhà ở cũng có một vị trí hết
sức là quan trọng đối với đời sống con người chúng ta, phản ánh trình độ phát triển
kinh tế văn hoá xã hội và mức sống của từng quốc gia, từng dân tộc ,từng gia đình.
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người, là phương tiện
quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên như nắng ,mưa,
gió, bão, giá rét…Con người muốn tồn tại và phát triển trước hết phải đảm bảo các
điều kiện như ăn ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác .
Đất nước ta đang trong thời kỳ phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường,
đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hố ,hiện đại hố đất nước.Cùng với đó là một hệ
thống các loại thị trường dần dần được hình thành và phát triển, trong đó có thị
trường nhà đất-một thị trường hết sức nhạy cảm và phức tạp.
Thị trường nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán các hàng hoá nhà
đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hố đó.Nó góp phần đáng kể vào sự phát
triển kinh tế của đất nước trong thời gian qua cũng như các năm tiếp theo
Hà Nội là một trung tâm kinh tế văn hoá xã hội lớn của đất nước, cùng với đó
thị trường bất động sản nhà đất cũng đang phát triển mạnh mẽ nhưng vẫn còn một
số vấn đề chưa hợp lý cần được giải quyết.

1


CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
I: Định nghĩa về thị trường nhà đất
Đất đai là một trong những tài ngun vơ cùng qúy giá của lồi người ,là điều
kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc
biệt ,là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,là địa bàn phân bố của
các dân cư,xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá ,xã hội ,an ninh ,quốc phịng.
Thật vậy, đất đai đóng vai trị quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội

lồi người.Nó giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.,là điều kiện chung đối
với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và các hoạt động của con
người. Đất đai là tài nguyên vô cùng qúy giá của mỗi quốc gia,là điều kiện chung
của lao động và không thể thiếu được sự tồn tại của bất kỳ sự sống nào.Chúng ta
hãy thử đặt ra cho mình một câu hỏi rằng nếu khơng có đất đai thì sẽ như thế nào?
Nếu khơng có đất đai thì tất cả các hoạt động sản xuất ,quá trình lao động và sự tồn
tại của con người cũng sẽ không xảy ra. Do vậy ,việc sử dụng đất đai đầy đủ,hợp lý
tiết kiệm,có hiệu quả cao và luôn luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững lâu
dài là vơ cùng cần thiết.
Ngồi đất đai ra thì bên cạnh đó là nhà ở,nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây
dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với mơi trường bên
ngoài dùng để ở.Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mỗi gia đình,là tế bào của sự phồn
vinh và tiến bộ xã hội.Nó khơng chỉ là khơng gian cư trú đơn thuần , mà nó cịn là
mơi trường sống ,mơi trường lao động và sản xuất,mơi trường văn hố giáo dục.
Đối với mỗi quốc gia,nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn mà nó cịn thể hiện trình
độ phát triển,tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể.
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường hiện đại đã làm cho cuộc sống của người
dân có biến đổi về chất rất lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao.Do vậy nhà ơ
trở thành vấn đề nóng bỏng của xã hội trong sự phát triển của nền kinh tế,là sự quan
tâm lớn của mỗi cá nhân,mỗi gia đình mỗi tổ chức kin tế , xã hội và cả trong mỗi

2


quốc gia.Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội, từ kinh
tế văn hố đến chính trị xã hội.
Thị trường nhà đất là thị trường mà tại đó các yếu tố nhà và đất hợp thành. Đất đai
,nhà ở, các cơng trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là các hàng hoá
chủ yếu của thị trường nhà đất.
Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở,vườn

tược khuôn viên gắn với nhà.
Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm cả đất ở, vườn tược,khuôn viên gắn
với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Nền kin tế hàng hoá phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị trường.
Sự phát triển của các loại thị trường là hệ quả tất yếu của quá trìn phân cơng lao
động trong nền sản xuất hàn hố, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động
xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trường nhà đất đã bắt đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộngở nước
ta.Bất kỳ ở đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở đó
có thể hình thành thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất có liên quan đến một vùng
,một khu vực ,hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước.
Thị trường bất động sản nhà đất còn được hiểu là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi
mua-bán, cũng như các dịch vụ thuê và cho thuê nhà đất.quá trình trao đổi và mua
bán nhà đất luôn luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch,
trao đổi nhà đất cũng sẽ diễn ra dưới nhiều dạng khác nhau. Thị trường nhà đất ở
các vùng khác nhau thì sẽ hoạt động theo các cách khác nhau, tuỳ theo số lượng,
quy mô của những người tham gia, kết cấu hạ tầng và cá c điều kiện thông tin giữa
người mua và bán.
II: Vai trò của thị trường nhà đất
Nước ta đang trong thời kỳ phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Do đó
thị trường nhà đất hiện nay ngày càng phát triển phong phú và đa dạng nhằm đáp
ứng nhu cầu của người dân góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nước,
nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Chính vì vậy, thị trường nhà đất là một

3


bộ phận trong hệ thống thị trường của một quốc gia, bởi vậy sự phát triển của thị
trường nhà đẩt góp phần phát triển đồng bộ các thị trường trong nền kinh tế quốc dân.
• Thị trường nhà đất là một thị trường hàng hố đặc biệt,mà tại đó các nhà

kinh doanh nhà đất và người tiêu dùng thực hiện trao đổi mua bán của mình, từ đó
thì đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang
người khác dưới sự công nhận của pháp luật. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra
một khối lượng hàng hố khơng bao giờ cạn, cung cấp cho thị trường làm cho thị
trường hàng hố nhà đất ln ln phong phú. Thị trường là nơi c huyển hố vốn từ
hình thái hiện vật sang giá trị, cũng là nhân tố quyết định chu chuyển vốn, sự tăng
trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất.Trong
quá trình kinh doanh , tạo ra các sản phẩm nư nhà và các cơng trình gắn liền với đất
đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả và đất đai được vật hố trong sản phẩm. Để tiến
hành q trình tái sản xuất ở các chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hố hiện vật
thành hình thái tiền. Q trình xây nhà và bán nhà ,những chu kỳ tuần hoàn như thế
được thông qua thị trường.Tuy vậy tốc độ nhanh hay chậm cịn phụ thuộc vào tốc
độ lưu thơng hàng hố, phụ thuộc vào dung lượng của thị trường.Q trìn thực hiện
việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường nhà đất khơng chỉ đơn thuần là hồn trả chi
phí sản xuất mà cịn là quy trình hiện thực hố giá trị sảm phẩm thặng dư tiềm tàng
thành lợi nhuận thực tế.
• Thị trường nhà đất là một sợi dây kết nối giữa quá trình sản xuất và tiêu
dùng, giữa hoạt động mua-bán, thuê và cho thuê nhà đất và mua bán quyền sử dụng
đất. Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá ,người sản xuất trước hết phải lo sản
xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng
hoá, những sản phẩm hàng hố đó đuợc đem đi bán. Tron khi đó, người tiêu dùng
sản phẩm lại cần mua những loại hàng hố đó ,do đó họ cần phải đi tìm mua nững
loại hàng hố đó. Để giải quyết mối quan hệ này, nơi gặp gỡ trao đ ổi chính là thị
truờng. Thơng qua thị trường này thì bên cung và bên cầu có thể thoả mãn nhu cầu
của mình.

4


• Thị trường nhà đất chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung

,cầu , giá cả. Sự thay đổi của yếu tố này sẽ kéo theo sự thay đổi của các yếu tố khác
, do đó các doanh nghiệp cần áp dụng tiến bộ k hoa học và công nghệ, cải tiến bộ
máy tổ chức và quản lý làm cho thị trường nhà đất thúc đẩy ứng dụng khoa học kĩ
thuật ,cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng ngôi nhà, bảo vệ môi trường sinh
thái.các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ ,cải tiến tổ
chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao
động, hạ giá thàn và nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị
trường mang lại lợi nhuận cao.
• Các hoạt động của thị trường nhà đất đã góp phần vào q trình đổi mới
công tác quản lý đất đai, nhà ở, các công trình cơng cộng và các cơ sở kinh tế xã hội
khác. Nhờ đó mà giải quyết được các mối quan hệ giữa các lợi ích của nhà nước, lợi
ích cơng cộng, lợi ích của chủ đầu tư và người lao động. Thị trường nhà đất được
hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường
trong nền kinh tế hàng hố. Thơng qua các hoạt động của thị trường nhà đẩt, Nhà
nước tiếp tục bổ sung hồn thiện pháp luật, các chính sách cũng như tổ chức quản lý
,tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng
kinh doanh ngầm, tham nhũng ,trốn thuế, đầu cơ tích trữ và các tệ nạn khác liên
quan đến hoạt động kin doanh nhà đấtđang có chiều hướng gia tăng ở nước ta. Thị
trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa
nhà nước và người sử dụng đất bằng các cơng trình ,tài sản gắn liền với đất đai,
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất khắc phục tình trạng phi
kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản ,tận dụng và phát triển nà đất để đáp ứn g nhu
cầu của các tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước.
• Thị trường nhà đất phát triển góp phần vào làm tăng cường quá trình hợp tác
và nâng cao đời sống, trình độ văn hoá xã hội trong sản xuất kinh doanh. Những
nhà kinh doanh và người sử dụng khi tham gia vào thị trường có điều kiện tiếp xúc
,qua đó có mối quan hệ làm ăn với nhau ,tạo ra sự mở rộng trong quan hệ làm cho
thị trường được mở rộng và phát triển.

5

Nhà đất là một tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao vì thế mà kinh doanh nhà
đất địi hỏi phải có nhiều vốn, sức hấp dẫn cao. Do vậy thông qua kết quả kinh
doanh nhà đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở và các sản phẩm
cần thiếtkhác được tạo ra gắn liền với đất đai.
III: Những đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một trong những bộ phận chủ yếu ,không thể tách rời
của thị trường bđs , nó được hình thành và phát triển cùng với q trình phát triển
hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Dưới đây là một số đặc điểm cơ bản củ a thị
trường nhà đất:
• Thị trường nhà đất là thị trường khơng hồn hảo do khơng có sự đồng nhất
về thơng tin và các yếu tố cấu thành nên thị trường, nó xuất phát từ những đặc trưng
riêng của từng vùng ,từng địa phương như điều kiện tự nhiên, truyền thống và
phong tục tập quán sử dụng nhà đất của nơi đó.Trong các thị trường địa phương ,sự
hiểubiết về các giao dịch cũng khơng hồn hảo,người mua và người bán nhà đất
thường thiếu thông tinliên quan đến những giao dịch trước đó. Do vậy,tiết kiệm thời
gian và các chi phí về thu thập tơng tin là vấn đề mà các n hà kinh doanh nhà đất
luôn luôn quan tâm đến. Mặt khác,thị trường nhà đất là thị trường khơng hồn hảo
là do tính chất khơng tái tạo được của đất, vì thế mà thị trường nhà đất mang tính
chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá,biến động của giá nhà đất thường
mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hố. Tất cả các đặc tính góp phần tạo nên sự
khơng hồn hảo trong cạnh tranh trên thị trường tài sản đất đai là do đặc điểm của
tài sản đất đai ,phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu hiểu biết
về thông tin cho các giao dịch.
• Thị trường nhà đất bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mà các thị trường có quy
mơ và trình độ phát triển khác nhau do diều kiện tự nhiên , trìn h độ phát triển kinh
tế văn hoá và xã hội khác nhau quy định nên thị trường nhà đất mang tính chất
khơng tập trung trải rộng trên tất cả các vùng miền của cả nước . Do đó, ở đơ thị thị
trường nhà đất có quy mơ và trình độ phát triển cao hơn thị trường nhà đất ở nông

thôn, miền núi …

6


• Trong thị trường nhà đất thì sự biến động của cung không thể phản ứng kịp
sự biến động của cầu , do tăng cung của một loại nhà đất với mục đích nào đó
thường mất rất nhiều thời gian cho việc tạo nguồn cung trên thị trường như các thủ
tục mua bán nhà đất,xin giấy cấp phép xây dựng….Biến động trong thị trường nhà
đất xảy ra chậm hơn nhiều so với các thị trừong khác nên nhà đất chỉ có thể hấp dẫn
những người thanh tốn những thứ cho thuê được thực hiện chậm .Cung của một
loại nhà đất có thể tăng lên bằng việc chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục
đích sử dụng khác.Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể thực hiên
được khi quy hoạch cho phép và ngược lại.
• Do thị trường nhà đất có tính chất khơng cơng khai nên làm cho việc thu
thập về cấc thông tin về giá cả nhà đất rất khó khăn, độ tin cậy kém tạo ra tính
khơng hiệu quả của thơng tin trên thị trường.
• Tổng cung đất đai cho tất cả các mục tiêu và ý định là hoàn toàn cố định,
đây là một đặc điểm không thể tách rời của thị trường nhà đất. Cung không nhất thiết
cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc kiểm
sốt bằng quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục
đích sử dụng cụ thể đó.
IV: Cung-cầu nhà đất
1-Cung nhà đất
a) Khái niệm:
Cung nhà đất là tổng khối lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị
trường tại một thời điểm và một mức giá nhất định.
Tổng cung ở đây khơng hồn tồn trùng khớp với tổng số nhà và đất có được
ở mỗi quốc gia ,do có những thành phần khơng được tham gia vào giao dịch mua
bán trên thị trường tùy theo pháp luật của từng quốc gia quy định hoặc có những

chủ sở hữu ,sử dụng niều nà đất nưng họ không muốn bán ,chuyển nhượng hay
chờ cơ hội để bán với mức giá cao hơn nhiều.Những nguồn nêu trên khơng được
tín vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các nguồn nhà đất trở thành nguồn
cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:

7


• Nguồn quỹ nhà đất hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị
trường, phải đáp ứng yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử
dụng.
• Người chủ sở hữu nhà đất khơng có nhu cầu sử dụng vào mục đích nào của
mình mà có nhu cầu bán ,cho th tức là người đó sẵn sàng chuyển giao quyền sử
dụng nhà đất đó cho người khác.
• Giá cả chuyển giao nhà đất phải phù hợp giá mặt bằng chung trên thị tr ường,
phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường.
Nhà đất là một loại hàng hoá đặc biệt ,nó đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành ,hạn
chế về số lượng ,tính khơng đồng nhất ,tính khơng thay thế ,tính cố định về vị trí và
tính vĩnh cửu
b) Đặc điểm của cung thị trường nhà đất.
Do đất đai có tính chất đặc biệt mà lượng cung về đất cũng mang những nét rất
đặc thù so với các hàng hố thơng thường khác:
• Đất đai là một sản phẩm của tự nhiên , do quá trình hình thành và phát triển
lâu đời của bề mặt trái đất.Nhưng đất đai có giới hạn nhất định về số lượng, chúng
ta khơng thể tạo ra thêm đất đai mới. Do tính chất cố định về vị trí và tính khơng
đồng nhất về đất đai nên lượng cung về đất không thể điều chỉnh trong lưu thông
theo không gian cũng như chủng loại và chất lượng.Do vậy ,dễ dàng dẫn tới sự mất
cân bằng về cung cầu nhà đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo
từng địa phương hay từng vùng lãnh thổ. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua
được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mơ nền kinh tế có

thị trường nhà đất.
• Tổng cung về nhà đất có số lượng giới hạn khơng đổi nên khơng thể làm cho
tổng cung nhà đất tăng lên theo ý muốn. Sự biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất
là vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội.
• Nguồn cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng
lên với số lượng lớn từ việc khai pá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng , song lại
giảm dần do sự điều chỉnh ,bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất kinh doan

8


ở khu vưc nông thôn và thành phố.Trên thực tế ,cung về nhà đất là khơng biến đổi
nhưng cũng có thể tăng tương đối trong giới hạn có cận trên,cịn lượng cung về từng
loại nà đất thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trang thái cân bằng động so với
lựong cầu nà đát tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ
mơ của chính phủ để phù hợp với xu thế phát triển kinh tế xã hội.
• Hiện nay khi trình độ phát triển của lực kượng sản xuất càng cao, đời sống
xã hội càng phát triển thì lượng cung về nhà đất cho sản xuất khu vực miền núi
cũng giảm một các tương đối,còn cung về nhà đất cho khu vực nông thôn ,thành
phố và phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở lại tăng lên nhan
chóng đáp ứng với lượng cầu càng ngày càng tăng ở nhóm này .Trong số đó,lượng
cung về nhà đất phục vụ cho sinh hoạt đời sống con người là nhà ở và đất ở diễn ra
hết sức là sôi động , đặc biệt ở một số thành phố lớn như Hà Nội ,thành phố Hồ Chí
Minh, Đà Nẵng…nó đã và đang xuất hiện mạnh mẽ ở cả ba khu vực:nhà nước ,tư
nhân và tự phát.Nguồn nhà đất được hình thành rất đa dạng về cấp độ bởi những
cách xây dựng ,thiết kế khác nhau tuỳ vào nguồn tài chính của mình.
> Khu vực nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do nhà nước
hoặc các cơ quan , doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân
sách .Là nguồn cung cấp đất ở , nà ở có tín ổn định và tổ chức cao,có kế hoạc h rõ
ràng ,cụ thể theo định hướng chiến lược phát triển của mỗi quốc gia. Đây là khu vực

mà nhà nước nắm được lượng cung để can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị
trường.Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có một lượng vốn ngân sách đầu
tư vào khu vực này nhưng có thể ở nhiều dạng và hình thức biểu hiện rất khác nhau.
> Khu vực tư nhân: Là nguồn cung nhà đát khs lớn cho thị trường. Lượng cung
nà đất của khu vvực này tăng là do đầu tư phát triển từ nguồn vốn không phải của
ngân sách nhà nước mà là do các tổ chức ,công ty hoặc cá nân thực hiện có tn
theo các quy trình , quy phạm chính thức cuả pháp luật mà nhà nước q uản lý về lĩnh
vực xây dựng nhà ở.Do vậy nhà nước không thể kiểm sốt được tồn bộ lượng cung
nhà đất ở khu vực này mà chỉ có thể điều tiết thơng qua các chính sách tài chính,tín
dụng ,tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.

9


> Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đối cng cầu
cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung nhà đất khu vực này hoàn toàn độc lập
với những nguyên tắc quy địn trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nà ở của nhà
nước và cũng đựơc đầu tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân.
Những nguồn nhà đất được hình thành bằng các tự ây dựng , thiết kế riêng tuỳ
theo khả năng nguồn tài chính của mình nên chúng rất đa dạng về cấp độ, mang tín
chất và phạm vi địa bàn khac nhau ,không theo một tiêu chuẩn kỹ thuật nào cả nưng
rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lượng cung về nhà đất khs lớn và phong phú
trên thị trường.Sở dĩ nguồn cung về nhà đất ở khu vực tự phát ngày càng tăng có thể
một phần do tính chủ quan của bản thân những người tham gia vào khu vực này,tạo
ra những lý do quan trọng hơn và khách quan hơn là những quyết định pháp lý của
chính phủ thực hiện chưa nghiêm ngặt hoặc đặt người dân rơi vào tình thế phải chấp
nhận tự phát khó được đưa vào khu vực nhà ở chính thức.
Một xã hội càng phát triển ,cầu nhà ở ngày càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp
,vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển,cung nhà ở khu
vực tự phát ngày càng giảm dần

c)Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất
• Quỹ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ :
Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai để phục vụ
cho các mục đích sử dụng khác nhau .Nếu mục đích sử dụng những hàng hóa thơng
thường do tính năng tác dụng của nó quyết định ,thì trong k hi đó mục đích sử dụng
của đất đai do nhà nước quản lý và định đoạt.Ví dụ như một khu đất nằm ngay
trong thành phố ,nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp thì mảnh đất này
không hề làm tăng cung nhà đất.Nhưng chỉ cần một quyết định của chính phủ v ề
chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó làm tăng cung đất ở và cũng đồng
nghĩa với tăng cung về nhà ở.Vì thế mà tổng cung về nhà đất trước hết phụ thuộc
vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng , đây chính là cơ sở quan
trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất ,nhất là tăng cung về nguồn nhà đất
hợp pháp và tự nó triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp.

10


• Các chính sách và pháp luật của nhà nước :
Nguồn cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào các chính sách của chính phủ
về quản lý đất đai và nhà ở như chế độ về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà đất,
cũng như các chính sách và khoản đầu tư dành cho phát triển nhà đất của nhà nước .
Đầu tiên là chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này là điều kiện để các nguồn
đất đai và nhà ở sãn sàng và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường nhà đất
hợp pháp.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân
cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để nhà
nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất .Nếu xu
thế đơ thị hố diễn ra với áp lực cao , sự chuyển dịch các khu vực hoạt động kinh tế
xã hội diễn ra nhan chóng mà quy hoạch mục đích sử dụng đất đai khơng thể điều

chỉnh kịp thời thì chắc chắn rằng sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung nhà đất. Từ sự
mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đén sự xuất hiện của những nguồn cung nhà đất
bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp
pháp vẫn được chấp nhận.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và phát
triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà đất. Việc đầu tư phát triển
hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung
cấp nhà ở,công sở văn phịng, và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp
theo.Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của nhà nước khơng được triển khai
thì dù các tiềm lực xây dựng có lớn đến đâu ,các chủ trương chính sách khác có hấp
dẫn đến bao nhiêu,những vùng đất khơng có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn
không kém chứ không thể trở thành nguồn cung nhà đất.Vì thế mà sự phát triển và
hồn thiện kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng
cung nhà đất.
Chính sách của nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà
đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải

11


là sự kiểm soát bằng các quy địn về các quan hệ giao dịch trên thị trưừong mà thông
qua các hàn động thực tế từ quy hoạch , thể chế hoá các qan hệ về nhà đất đến voịec
đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc điều
chỉnh thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu nhà đất.
• Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng :
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi giá trị và cơng dụng của nhà đất hiện có
nên nó có tác động vô cùng lớn đến lượng cung về nhà đất.Khi hệ thống kết cấu hạ
tầng phất triển nó sẽ làm cho điều kiện tiếp cận đất đai dễ dàng hơn,nó có thể đáp
ứng và thoả mãn nhiều yêu cầu của khác nhau thị trường. Một khu vực đất đai
không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị

trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó ,nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng
đồng bộ khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa
đối với thị trường nhà đất.Vì thế tiếp theo quy hoạch dầu tư phát triển kết cấu hạ
tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa phương
là người quyết định.
• Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở :
Các yếu tố nguyên liệu và kĩ thuật của quá trình xây dựng nhà ở cho phép tạo
ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ
cấu nguồn cung, do đó các yếu tố đầu vào cũng có vai trị rất quan trọng đến lượng
cung về nhà ở.Ngồi ra , ở một vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết
,kết cấu nhà ở phải được thiết kế xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu
chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển
của công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
2-Cầu nhà đất
a) Khái niệm:
Cầu về nhà đất là toàn bộ số lượng mà các cá nhân, hộ gia đình,hãng kinh
doanh và một số thành phần khác trong xã hội dự tính mua hoặc th được tương
ứng với nguồn lực tài chính có khả năng thanh toán.

12


Như vậy ,cầu về nhà đất chính là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh tốn để nhận được khối lượng nhà đất đó trên
thị trường.Người mua , người thuê nhà đất ở đây chính là người tiêu dùng phục vụ
cho quá trình sản xuất ,kinh doanh hoặc cho sinh hoạt thường ngày của con người.
Thực tế thì chúng ta kh«ng thể đồng nhất đ-ợc hai khái niệm nhu cầu về nhà
đất và cầu về nhà đất. Sự khác biệt khi m à ch úng ta so s¸nh hai kh¸i niƯm này
không chỉ về quy mô, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất
hiện chúng. Nhu cầu về nhà đất th-ờng xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên

phạm vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối t-ợng, thành phần trong xà hội,
song cầu thực tế trên thị tr-ờng th ỡ lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả
về l-ợng và chất do có những nhu cầu phát sinh nh-ng lại không có khả năng thanh
toán. Bất cứ ở n-ớc nào cũng vậy đều có những nhóm đối t-ợng, thành phần trong
xà hội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử dụng nh-ng lại không trở thành cầu thực tế
trên thị tr-ờng vì thiếu khả năng thanh toán, ng-ợc lại có những đối t-ợng, thành
phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nh-ng lại có nhu cầu tích luỹ đầu cơ để
tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả năng thanh toán nên có cầu thực tế xuất
hiện trên thị tr-ờng. Do v y, cầu về nhà đất là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt
chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều kiện hoạt động của thị tr-ờng.
b) c im ca cu nh t.
Cầu về nhà đất luôn biến động theo tiến trình phát triển của xà hội v ỡ th m cầu
về nhà đất có những đặc ®iĨm chđ u sau:
• Trên thị trường nhà đất cầu thường tăng nhanh hơn cung: Do dân số của
nước ta ngày càng đông mà tổng cung về nhà đất không thay đổi nên nhà ở và đất ở
của người dân bao giờ cũng ở tình trạng thiếu thốn, đặc biệt ở các khu đô thị và các
thành phố lớn như Hà Nội ,Thành phố Hồ Chí Minh…
• Giá bán và giá cho thuê nhà đất hiện nay là rất cao so với thu nhập của người
dân, nhất là ở các khu đơ thị ,các thành phố lớn ,vì ở đây thường có mật độ dân số

13


cao,lượng cung thì co hạn nhưng lượng cầu lại quá lớn ,làm cho giá nhà đất cao , và
cao hơn so với các khu vực khác.
• Do đời sống ,thu nhập của người dân những năm gần đây được nâng lên rõ
rệt, do đó chất lượng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu ,thị yếu của người sử dụng thì
thay đổi nhanh chóng.
• Do thong tin thị trường nhà đất là khơng hồn hảo nên hiện nay ở nước ta
có một thị trường ngầm về nhà đất, khơng có tổ chức,cơ quan quản lý nhà nước

không thẻ điều tiết c.
ã Cầu về đất ở và nhà ở diễn ra khá sôi động, đặc biệt ở các đô thị lớn nh- thủ
đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng... L-ợng cầu này nảy sinh
khá lớn trên thị tr-ờng tự do xuất phát từ nhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá
nhanh. Quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con ng-ời đ-ợc Nhà n-ớc công nhận và
chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xÃ
hội tạo lập đ-ợc chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực tài chính của
mình. Nhu cầu về chỗ ở tăng nhanh bởi các nguyên nhân sau:
ã Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch.
ã Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học.
ã Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung mới xây dựng.
ã Nhiều hộ gia đình, cá nhân ch-a có nhà đang phải ở chung, ở nhờ hoặc đang
phải sống tạm bợ tại các khu nhà ổ chuột.
ã Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật.
ã Nhu cầu chỗ ở cho ng-ời n-ớc ngoài đến sinh sống ở n-ớc ta làm việc hoặc
kinh doanh.
ã Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực l-ợng vũ trang ch-a có
nhà hoặc mới chuyển đến.
ã Các ch-ơng trình phục vụ nhu cầu ở của con ng-ời...
Những nhu cầu trên th-ờng là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho cuộc
sống sinh hoạt của con ng-ời, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính của cá

14


nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi ph-ơng thức thanh toán kể cả trả
chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị tr-ờng.
nc ta thị tr-ờng nhà đất ng y càng sôi động trong những năm gần đây, cũng nhkinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến trong nÒn kinh tÕ .
c) Những nhân tố ảnh hưởng n cu nh t
Trong những năm đổi mới, kinh tế n-ớc ta đà có những chuyển biến tích cực,

các doanh nghiệp nhiều hơn, ng-ời dân đà có nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về
nhà ở tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở song có các nhân tố chủ
yếu sau:
S tng trng nhanh v dân số và nhu cầu phát triển : Tăng trưởng dân số là
nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội kéo theo đó là cầu về đất ai v nh
cng tng lờn. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở.
Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở
của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số l-ợng
hộ gia đình độc lập. Trong xu thế phát triển của xà hội, kết cấu gia đình hạt nhânlà
xu h-ớng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xà hội. Trong tr-ờng
hợp số l-ợng hộ gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tí ch nhà ở và đất ởcũng
tăng lên moọt cách t-ơng ứng.Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một nhân tố tác
động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng
nghĩa với nhu cầu về nhà ở và các căn hộ độc lập cũng tăng lên. Ngoài ra, tậ p quán
sinh hoạt cũng ảnh h-ởng đến cầu về nhà đất của các nhóm dân c- khác nh au.
ã Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai: Ở giai đoạn trước là
quá trình sản xuất tự cung ,tự cấp do đó nhu cầu về đất đai để sản xuất chỉ được
thoả mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. Đến giai đoạn phát triển
cao hơn,kinh tế trang trại được hình thành,cùng với đó là qúa trình cơng nghiệp hố
hiện đại hoá đất nước đang được đẩy mạnh làm cho lượng cầu về nhà đất tăng lên
nhanh chóng.
. X· héi cµng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó
nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, th-ơng

15


mại và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Do vậy, nếu nh- vẫn duy trì mục đích sử dụng
đất ®ai cho lÜnh vùc s¶n xt cđa khu vùc I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ thấp.
Trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vực

III thì cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và th-ơng
mại tăng lên rất nhiều. Điều ®ã chóng ta cã thĨ thÊy rÊt râ sù thay đổi của giá cả trao
đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nh-ng chỉ khác nhau về
mục đích sử dụng.
ã S tỏc ng ca việc làm và thu nhập đến cầu về nhà đất: Khi thu nhập tăng
lên , lượng tiền tiết kiệm được cũng sẽ tăng dẫn đến một số bộ phận dân cư coi nhà
ở là vấn đề thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho cuộc sống của mình.
Thu nhËp tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng
thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà đất tăng lên. Ng-ời ta đà chỉ rõ mối quan
hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất. Khi thu nhập còn thấp, các
khoản thu nhập phải -u tiên để thoả mÃn các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi
sống và duy trì sự tồn tại của con ng-ời. Khi các nhu cầu về vật phẩm thiết yếu đÃ
đ-ợc bảo đảm thì phần thu nhập sẽ đ-ợc chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở.
Do vậy khi thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét. Đó là tình
trạng mà hầu hết các n-ớc đang phát triển hiện nay đang phải đ-ơng đầu với sự
bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các n-ớc này đang đ-ợc nâng đần
và gia tăng. Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có
tác động rất lớn đến sự thay đổi cầu về nhà ở. Có những yêu cầu chủ nhà sử dụng
nhà ở nh- là một phần địa điểm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghề nghiệp
đòi hỏi chỗ ở đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao l-u, có những nghề nghiệp đòi
hỏi chỗ ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc. Nh- vậy, sự thay đ ổi về
cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi
về cầu nhà ở.
ã S phỏt triển của q trình đơ thị hố : Hiện nay đơ thị hố là q trìng phát
triển tất yếu của mọi quốc gia trên thế giới trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các
khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Do đó q trình đơ thị hố là q trìng thay đổi

16

căn bản nhất về cầu nhà ở đơ thị,nó khơng những làm thay đổi về tổng cầu về nhà ở
mà nó cịn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
. Nh÷ng ng-êi cã thu nhËp cao cã thĨ tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến
trúc cũng nh- mức độ tiện nghi của nhà ở. Còn tầng lớp dân c- lao động thì xuất
hiện một kiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt nh- các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy,
cầu về nhà đất nói riêng, thị tr-ờng nhà đất nói chung diễn biến sôi động nhất trong
quá trình phát triển của đô thị hoá.
ã Thị hiếu về nhà ở của người dân: Sự thay đổi về kiểu dáng ,kiến trúc,xu
hướng xây dựng nhà ở trong giai đoạn hiện nay đã làm thay đổi rất lớn về cầu nhà ở
• Những chính sách của chính phủ cũng như sự phát triển của kết cấu hạ tầng
là những nhân tố có tác động mạnh mẽ và hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà
đất.Những thay đổi của chính phủ về quyền sở hữu ,quyền sử dụng nhà đất cũng
như các chính sách về việc thuê nhà và bán nhà làm thay đổ i quy mô,kết cấu v tớnh
cht ca nh t.
Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là
tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất. Những quy
định thể chế của chính phủ và chính quyền địa ph-ơn g về nhà ở và đất ở cũng có thể
làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở và đất ở. ở n-ớc ta hiện nay, các thể chế
quy định của Chính phủ và chính quyền nhiều thành phố có chiều h-ớng khuyến
khích, tạo các điều kiện thông thoáng đến mức thả nổi việc đầu t- mua và xây dựng
nhà đất với quy mô nhỏ, do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do
xây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung c-.
3-Quan h cung -cu nh đất
Khi cung và cầu nhà đất cân bằng thì tại thời điểm đó ta có thể xác định
được giá cân bằng.Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, dù chỉ một sự thay
đổi nhỏ của cầu hay cung cũng sẽ làm thay đổi rất lớn về giá nhà đất.Do đó trong thị
trường cạnh tranh giá cả sẽ điều tiết lượng cung và cầu nhà đất.
Tuy vậy sự thay đổi sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng
cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá.Khi lượng cung

17


ít co giãn đối với giá thì dù chỉ là một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho
giá thay đổi mạnh và cân bằng sẽ không thể đạt được một cách nhanh chóng do sự
tăng lên của cung không theo kịp với cầu.Và trong trường hợp ngược lại, cung mà
co giãn nhiều thì sự thay đổi trong lượng cầu cũng chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ
và khi đó cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi cung được mở rộng.
Để thấy được sự vận động trong mối quan hệ mang tính quy luật giữa cung
và cầu trong thị trường nhà đất thì chúng ta cần phải xem xét đặc tính và những
nhân tố cụ thể ảnh hưởng đến lượng cung và cầu nhà đất.
Nguồn cung về nhà đất , ngoài yếu tố về giá nó cịn chịu ảnh hưởng bởi
nhiều yếu tố khác như quỹ đất đai trong quy hoạch của chính phủ,chính sách và luật
pháp nhà nước ta quy định,sự phát triển của cơ sở kĩ thuật hạ tầng. Còn cầu nhà đất
chịu ản hưởng của các yếu tố như sự gia tăng dân số, sự thay đổi của thu nhập và
việc làm, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, những chính sách
của chính phủ cũng như q trình phát triển đơ thị hố. Nhưng dù chỉ cần một sự
thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố trên sẽ ảnh hưởng lớn đến lượng
cung và lượng cầu nhà đất.
Đối với thị trường nhà đất thì tổng cung đất đai là hồn tồn cố định, việc
xây dựng nhà không thể thực hiện một các nhanh chóng mà phải cần một thời gian
nhất định và việc tăng cung nhà đất thường phải mất rất nhiều thời gian, do đó cung
khơng thể phản ứng một cách nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu vì thế mà
cung ít co giãn hơn so với cầu.( hinh vẽ)

Gi¸
(H1)
P2
P1

E2
E1
D2
D1

18


0

Sè l-ỵng
Q1 Q2

Khi Lượng cầu nhà đất tăng lên làm cho đường cầu dịch chuyển từ D1
đến D2 cân bằng chuyển dịch từ E1 đến E2, do cung ít co giãn đối với giá nên làm
cho giá tăng mạnh
Quan hệ cung cầu nhà đất còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn
cung về một loại nhà đất co thể không bị co giãn như nhà cho thuê, do số lượng nhà
cho thuê là cố định trong thời gian ngắn ,khi nhu cầu tăng lên thì sẽ làm cho giá
tăng lên. Nhưng trong thời gian dài hơn và khơng có chính sách kiểm sốt về giá
cho th của chính phủ,tiền thuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích người co nhà sửa
sang lại hay là xây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê ,do đó đẩy nguồn
cung lên làm cho giá cho th giảm xuống( hình vẽ)

Gi¸

S SR
P2

(H2) Cung ngắn hạn

P1

D2

D1

0
Giá

Q1 Q2

Số l-ợng
S LR

P2

(H3) Cung dài hạn

P1
D2
D1

19


0

Q1 Q2

Sè l-ỵng

Do cung ngắn hạn thường ít co giãn hơn so với cung dài hạn nên bất cứ thay đổi
trong lượng cầu(tăng hoặc giảm)cũng sẽ làm cho giá nhà đất trong ngắn hạn thay
đổi mạnh hơn trong dài hạn. Trong ngắn hạn ,khi cầu tăng (h2) thì cung nhà đất ít
co giãn,giá cả tăng mạnh.Nhưng trong dài hạn thì cung co giãn nhiều hơn cu ng
ngắn hạn,do đó giá cũng sẽ tăng ít hơn so với ngắn hạn.
Nhà đẩt là hàng tiêu dùng lâu bền, do đó tổng dự trữ trong tay người tiêu
dùng tương đối lớn so với sản lượng sản xuất ra hàng năm. Vì thế mà chỉ cần một
sự thay đổi nhỏ trong tổng dự trữ hàng năm mà người tiêu dùng nắm giữ cũng có
thể gây ra sự thay đổi lớn trong lượng mua của họ. Khi giá nhà đất tăng lên thì mọi
người thường dừng việc mua nhà đất lại , làm cho cầu giảm mạnh. Tuy vậy trong
dài hạn thì nhà cửa thường bị cũ nát,khơng thể sử dụng được nữa, do đó cần đựoc
phải thay thế làm cho cầu hàng năm lại tăng lên. Vì vậy độ co giãn đối với giá của
cầu về nhà đất trong dài hạn ít hơn trong ngn hn( hỡnh v)
Giá
DSR
DLR
(H4)

0

Số l-ợng

Giỏ cõn bng trong th trng nhà đất không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi
trong lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong
dài hạn , độ co giãn của cầu và cung đều lớn, vì thế mà một sự thay đổi nhỏ trong

20

lượng cung sẽ làm thay đổi lớn trong lượng cầu, và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay
đổi.
Độ co giãn của cầu đối với thu nhập trong ngắn hạn cũng khác trong dài hạn.
Đối với tài sản nhà đất nếu tổng thu nhập của người dân tăng thì nhu cầu mua sắm
nhà mới cũng sẽ tăng lên.Việc thay thế mua sắm nhà mới chủ yếu để thay thế những
ngôi nhà cũ. Độ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập còn tùy thuộc vào nơi ở,
các nhóm dân cư…và nó sẽ có những ảnh hưởng sau này đến quan hệ cung cầu tại
những thời điểm khác nhau
Do vậy, thông qua giá cả thị tr-ờng nhận biết đ-ợc quan hệ cung cầu, trở lại
quan hệ cung cầu và hình thành quan hệ cung cầu mới để phù hợp với sản xuất kinh
doanh và tiêu dùng xà hội.

21


CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN THỊ TRỪƠNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI
I - Thực trạng thị trường nhà đất ở Hà Nội
3- T×nh h×nh thị tr-ờng nhà đất ở Hà Nội
Trong giai on trc đây, thị trường nhà đất ở Hà Nội khơng có biến động vì lúc
đó nền kinh tế thị trường của nước ta đang phát triển, đất đai thuộc quyền sở hữu của
nhà nước, do nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch ,kế hoạch chung.
Các lần nghị quyết đại hội của Đảng thơng qua cương lĩnh chính trị tiếp tục
khẳng định đường lối đổi mới, phát triển nền kinh tế nhiều thành phần làm cho nhu
cầu về đất trong thành phố Hà Nội tăng lên. Cơ chế quản lý cũ của nhà nước về
quản lý đất đai tỏ ra lạc hậu do cịn mang nặng tính bao cấp khơng đáp ứng được
kịp thời nhu cầu về đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế nhiều thành phần. Do đó
sự ra đời của luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993 cùng với đó là bộ luật đất đai sửa
đổi năm 2003 là mang tính tất yếu,làm cho các hoạt động mua bán đất đai trên thị

trường nhà đất tại Hà Nội trở lên sôi động hơn, dần dần xuất hiện các cơn sốt đất ở
Hà Nội mà chủ yếu l do nguyờn nhõn u c.
Trong những năm gần đây, kinh tế n-ớc ta ngày càng phát triển đà làm cho nhu
cầu về nhà và đất tăng nhanh .Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân c- đ-ợc
đ-a vào thị tr-ờng nhà đất rất lớn, tình trạng đầu cơ đất cũng phát triển mạnh Qua
theo dõi trong thời gian từ 2008 tới nay thị tr-ờng nhà đất tại Hà Nội có xu h-ớng
biến động mạnh. Giá nhà đất tại Hà Nội trong những năm gần đây có xu thế tăng
mạnh gấp 4-5 lần giá đất nhng nm trc õy.
Nếu so với mức thu nhập bình quân của một công nhân viên chức thì giá nhà
ở Hà Nội là quá cao so với nhiều n-ớc trên thế giới. Tại Hà Nội thị tr-ờng giao dịch
nh t hiện nay tạm thời chia thành 4 dạng theo 4 khu vực khác nhau:
- Khu vực 1 là khu vực các khu phè cỉ thc qn Hoµn KiÕm, qn Hai Bµ
Tr-ng vµ một phần quận Ba Đình và Đống Đa giá dao động từ 12-17 l-ợng vàng/

22


1m2 đối với đất mặt tiền. Ví dụ đ-ờng Tuệ Tĩnh giá chuyển nh-ợng hiện nay
khoảng 14 l-ợng/1m2.
- Khu vực 2 là mặt tiền các phố thuộc quận Ba Đình , Thanh Xuân, Đống Đa,
Cầu Giấy, Hồ Tây giá từ 8-15 l-ợng vàng/1m2.Ví dụ giá đất ở Thái Hà khoảng 12
l-ợng/1m2.
- Khu vực 3 là khu dân c- mới đ-ợc quy hoạch (đặc điểm chung của khu vực
này là đ-ờng ô tô đi lại thuận tiện , cơ sở hạ tầng khá tốt và diện tích dao động
khoảng từ 40-80m2 ) giá đất khu vực đó giao động khoảng từ 2,5 -7 l-ợng /1m2 .Ví
dụ giá đất tại Nghĩa Tân khoảng 3,5- 4 l-ợng /1m2, giá đất tại An D-ơng Tây Hồ
khoảng 4-6 l-ợng/1m2.
- Khu vực 4 là đất ở ven đô nh- Cổ Nhuế, Gia Lâm .... giá đất giao động từ
0,6-3 l-ợng/m2 tuỳ theo từng vị trí ( đất tại khu vực này th-ờng có diện tích lớn ). Ví
dụ khu vực xà Thuỵ Ph-ơng-Từ Liêm giá đất từ 0,6-2 l-ợng/m2, còn xà Th-ợng

Thanh- Gia Lâm giá 0,4-1 l-ợng/m2.
So với bảng khung giá đất Hà Nội theo quy định của nhà n-ớc ban hành năm
1998 thì gía đất ngoài thị tr-ờng gấp rất nhiều lần. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng
sốt đất ở Hà Nội:
Sự bất cập trong đền bù giải phóng mặt bằng và quy hoạch chi tiết : Đi
liền với quá trình đô thị hoá là mở rộng đ-ờng xá, nút giao thông là giải toả, đền bù
nhằm cho quỹ đất phát triển, nhà lại thu hẹp lại. ở đây lại diễn ra mâu thuẫn lớn giữa
cung và cầu. Một mặt mở rộng đ-ờng sá, giao thông, xây dựng những khu đô thị
mới là chủ tr-ơng đúng đắn hợp lòng dân của nhà n-ớc ta và nhiều hộ dân phải di
dời. Mặt khác giải toả, di dời ng-ời dân phải đ-ợc đền bù thoả đáng, phải có chỗ ở
để tái định c-. Mâu thuẫn này ch-a có lời giải. Thực tế chỉ tính riêng vi dự án trọng
điểm tại Hà Nội sẽ thực hiện trong giai đoạn 2009-2011 ( cải tạo nút giao thông NgÃ
T- Vọng, mở rộng đ-ờng vành đai I Kim Liên- Ô Chợ Dõa, nót Ng· T- Së, Ng· TCÇu GiÊy - Voi Phục, ngà t- Kim Liên) sẽ có khoảng 5000 hộ phải di dời. Thêm vào
đntong nhng nm gn õy UBND thành phố Hà Nội đà công bố quy hoạch chi tiết
các quận, huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng

23


có hàng chục đ-ờng phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đ-ờng nằm
trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên tới h àng chục ngàn hộ. Trong
khi đó các khu đô thị mới nh- Định Công, Bắc Linh Đàm, quốc tế Thăng Long ,M
ỡnh,Trung Yờn,Trung Ho Nhõn Chớnh .... đang "tăng tốc" xây dựng cũng chỉ
cung cấp ch-a tới 6000 căn hộ. Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đà kí n
ng-ời hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì làm sao có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng
lên không ngừng của ng-ời dân.
Ch-a hết quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ đ-ợc công bố tại Hà Nội đÃ
có cuộc triển lÃm lớn về vấn đề này mà theo quy định còn phả i đ-ợc thông báo đến
từng ng-ời dân. Nh-ng đâu thể mọi ng-ời tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy
hoạch này bởi lẽ đà có mấy ai đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và

thẩm quyền giải thích cặn cẽ cho ng-ời dân hiểu khi mà đa phần cán bộ địa c hính
cấp ph-ờng là dân nghiệp d- thiếu chuyên môn. Hơn nữa dù đà có quy hoạch chi
tiết từng quận huyện nh-ng việc xác định chỉ giới, cắm mốc các dự án mở đ-ờng,
các khu đô thị mới còn rất chậm, nên ng-ời dân không xác định đ-ợc rõ con đ-ờng
đ-ợc mở rộng quy hoạch đến đâu. Thời điểm triển khai dự án còn không xác định .
Những bất cập này làm cho ng-ời dân cảm thấy bất ổn, bán không giám bán vì sợ
rẻ, sợ bị hớ, xây không giám xây vì sợ phải đập bỏ, tiến thoái l-ỡng nan rất khổ nên
tốt nhất phải lo xa ... tự cứu mình tr-ớc khi trời cứu đi tìm căn nhà khác dự phòng.
Điều này cũng làm cho nhu cầu mua bán nhà đất tăng.
Những văn bản pháp quy về nhà đất ch-a rõ ràng thiếu cụ thể và chậm
đ-ợc công bố: Mặc dù ó cú luật đất đai sa i nm 2003 và tiếp tục đ-ợc sửa đổi
bổ sung trong kỳ họp Quốc hội vừa qua. Tuy nhiên đó cũng chỉ là các đ iều luật
chung.Hiện tại có tới 700 văn bản liên quan đến đất đai nh-ng các văn bản này hoặc
ch-a cụ thể hoặc còn chồng chéo lên nhau nên khó có thĨ nãi cã thËt sù tiƯn Ých
trong giao dÞch mua bán nhà đất. Luật đất đai đ-ợc Quốc hội thông qua cho phép
ng-ời dân có 5 quyền: Sở hữu, sử dơng, chun nh-ỵng, thÕ chÊp , thõa kÕ nh-ng
chØ cã quyền nh-ợng mà không có quyền mua bán, bởi điều 17 hiến pháp 1992 đÃ

24


khẳng định : "Đất thuộc sở hữu toàn dân ". Nh- vậy, theo căn cứ đầu ra của việc
mua nhà đất là không có, mặc dù nhu cầu mua bán trong thực tế tăng mạnh.
Tr-ớc nay ng-ời ta dự định một loại nghị định h-ớng dẫn thi hành luật đất
đai sẽ đ-ợc công bố nh-ng đến nay mới chỉ có rt ớt văn bản h-ớng dẫn này đ-ợc
thủ t-ớng phê duyệt còn nhiu nghị định khác vẫn ch-a soạn thảo xong , trong đó
nghị định h-ớng dẫn về định khung giá nhà đất do bộ tài chính soạn thảo vẫn còn
đang ... bàn cÃi , vì rất khó định khung giá cho sát với thực tế hiện na y.
Đầu t- vào nhà đất là siêu lợi nhuận: Khng hong kinh tế năm 2008-2009
trên tồn thế giới kéo theo đó làm cho các hoạt động giao dịch trên thị trường nhà

đất ở Hà Nội tạm thời bị lắng xuống và ảm m. đầu t- n-ớc ngoài vào Hà Nội giai
đoạn này bị giảm sút một cách đáng kể, nhiều lĩnh vực sản xuất, dịch vụ bị đình
đốn, số doanh nghiệp cần vốn đến Ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh
không nhiều, trong đó l-ợng tiền nhàn rỗi trong dân ứ thừa, không b iết đầu t- vào
đâu, họ chỉ biết gửi vào ngân hàng d-ới hình thức tiết kiệm. Về phía ngân hàng tuy
liên tục giảm lÃi suất tiết kiệm nh-ng số d- tiền gửi vào vẫn tăng. Khi cơn sốt bùng
nổ lên, ng-ời dân rút tìn gửi ngân hàng mặc dù ch-a đến hạn để đầu t- vào nhà đất
vì lợi hơn rất nhiều.
Tâm lý ng-ời xem nhiều mua Ýt: lµm nhµ lµ mét trong 3 viƯc lín của đời
ng-ời nh- các cụ đà dạy : tậu trâu, c-ới vợ, làm nhà. Ai đà từng có ý định mua nhà
đất mới thấy khó. H-ớng nhà là vấn đề đ-ợc đặc biệt quan tâm khi mua nhà đất.
Trong khi đó, rất ít ngôi nhà khi rao bán nói rõ h-ớng nhà, nên để mua đ-ợc một
miếng đất -ng ý phải mất ít nhất 4-5 tháng . Tính trung bình một ng-ời phải xem
không d-ới 25-30 mảnh đất hoặc ngôi nhà mới mua đ-ợc. Đây là yếu tố tâm lý có
ảnh h-ởng đến cơn sốt nhà đất trong thời gian qua.
II- Phân tích các nhóm nhân tố ảnh h-ởng đến thị tr-ờng nhà đất ở Hà Nội
1- Những nhân tố ả nh h-ởng đến thị tr-ờ ng nhà đấ t ở Hà Nội
N-ớc ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá -hiện đại hoá, cơ cấu
kinh tế đang chuyển dịch theo h-ớng tích cực. Thực tế đó làm cho thị tr-ờng nhà đất

25