Báo cáo hồ sơ dân sự chuyên sâu số 17 Nguyễn Thị Hẩn, Lê Văn Bẩn, Nguyễn Thị Kim Loan Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BÁO CÁO HỒ SƠ 17

Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất quyền sử dụng
đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nguyên đơn: Nguyễn Thị Hẩn
Bị đơn: Lê Văn Bẩn, Nguyễn Thị Kim Loan


1.

Nhận định về đơn khởi kiện ngày 16/9/2016 của bà Hẩn và tư
vấn yêu cầu khởi kiện giúp nguyên đơn

2.

Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp chính.

3.

Xác định các vấn đề cần chứng minh trong vụ án

4.

Trình bày ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn (yêu cầu phản tố nếu có) tại phiên tòa sơ thẩm


1. Nhận định về đơn khởi kiện ngày 16/9/2016 của bà Hẩn và tư vấn
yêu cầu khởi kiện giúp nguyên đơn
Nhận định dựa trên các điều kiện khởi kiện, nếu đơn khởi kiện của bà Hẩn
đáp ứng đủ các điều kiện khởi kiện thì mới được Tịa án thụ lý, nếu nội

dung đơn chưa phù hợp thì cần phải được sửa đổi, bổ sung.
- Về quyền khởi kiện: bà Hẩn đã trình bày được nguồn gốc đất của bà
Hẩn là do chính quyền cách mạng chia và hiện tại đang được gia đình
ơng Bẩn, bà Loan quản lý sử dụng và được cấp giấy chứng nhận. Theo
đó đã thể hiện được quyền và lợi ích của bà Hẩn bị xâm phạm, bà Hẩn
có quyền khởi kiện.
- Về thẩm quyền Tịa án: bà Hẩn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện
Cần Đước là không đúng thẩm quyền do bà Hẩn có yêu cầu hủy giấy
chúng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Cần Đước cấp cho bà
Nguyễn Thị Kim Loan số BP 519134 ngày 25/6/2013 thửa số 2647,
TBĐ số 3, diện tích 919m2. Yêu cầu này là yêu cầu hủy quyết định
hành chính cá biệt trong vụ án dân sự, do đó thẩm quyền Tịa án áp
dụng quy định tại Luật tố tụng hành chính 2015, trong trường hợp này
là Tòa án nhân dân tỉnh Long An (căn cứ Khoản 4 Điều 34 Bộ luật tố
tụng dân sự 2015, Khoản 4 Điều 32 Luật tố tụng hành chính 2015).
Do đó, phải sửa phần kính gửi thành: Tịa án nhân dân tỉnh Long An.
- Về quan hệ pháp luật tranh chấp: bà Hẩn viết trong Đơn khởi kiện là
“Tranh chấp quyền sử dụng đất” là chưa phù hợp với thực tế tranh chấp
của bà Hẩn. Bà Hẩn cho rằng đất là của bà Hẩn, năm 1986 bà Hẩn chỉ
bán cho ông Mi, bà Sam là cha mẹ ông Bẩn một phần đất, không bán
hết nhưng vợ chồng ông Bẩn, bà Loan tự ý xin cấp giấy chứng nhận đối
với toàn bộ của bà. Theo đó, bà đang tranh chấp về nội dung giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1986 mà khơng phải tranh chấp
đất đai.
Do đó, cần phải sửa thành: Đơn khởi kiện V/v Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.


- Về thời hiệu khởi kiện: Bà Hẩn đã trình bày về việc năm 2008 con bà

Hẩn chết, bà Hẩn đau buồn quá nên không để ý đến đất đai, đến cuối
năm 2014 bà Hẩn làm ở thành phố về thì phát hiện ơng Bẩn đã ban ngơi
nền của bà Hẩn 1.000 m2 xuống thành ruộng cấy lúa và đào vng ni
tơm. Tuy nhiên, bà Hẩn chưa giải thích được lý do tại sao trước năm
2008 bà không tranh chấp, do đó có bất lợi cho bà Hẩn về thời hiệu khi
mà giấy chứng nhận được cấp cho bà Loan từ năm 1998, và bà Hẩn có
ký hồ sơ để bà Loan được cấp GCN.
- Về nội dung yêu cầu khởi kiện: Bà Hẩn yêu cầu vợ chồng ông Bẩn, bà
Loan trả đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận. Tuy nhiên giữa bà Hẩn
với ơng Bẩn, bà Loan có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
với nhau, do đó bà Hẩn muốn địi đất thì phải u cầu giải quyết hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập năm 1986, từ
đó mới giải quyết hậu quả là địi lại đất.
Do đó, cần phải sửa u cầu thành: Yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập năm 1986 giữa bà
Hẩn với ông Mi, bà Sam vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô
hiệu. Đề nghị Tịa án buộc ơng Mi, bà Sam trả lại đất cho bà Hẩn và
hủy giấy chứng nhận đã cấp cho bà Loan.
- Về tài liệu, chứng cứ kèm đơn khởi kiện: các tài liệu chứng cứ phải là
bản sao y chứng thực hợp pháp, tuy nhiên CMND, hộ khẩu bà Hẩn chỉ
mới nộp bản photo, các tài liệu khác chưa ghi rõ là sao y hay photo.


2. Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp chính.
Theo Đơn khởi kiện và các lời khai, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hẩn
địi bị đơn là ơng Lê Văn Bẩn và bà Nguyễn Thị Kim Loan trả lại 1.147,3 m2
đất, trên cơ sở Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày 06/02/1986.
Bà Hẩn cho rằng bà có tổng cộng 4000 m2 đất thuộc thửa 2647, 2648 do
chính quyền cách mạng chia. Theo Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày
06/02/1986 thì bà Hẩn chỉ bán cho cha mẹ ơng Bẩn 25 sào ruộng, không bán

1000 m2 đất thổ. Tuy nhiên, gia đình ơng Bẩn đã tự ý kê khai với Nhà nước
và đã được cấp giấy chứng nhận đối với tồn bộ khu đất, trong đó bao gồm
phần đất mà bà Hẩn khơng bán. Theo đó, bà Hẩn u cầu hủy giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Loan.
Theo trình bày của ơng Bẩn, bà Loan thì cha mẹ ơng Bẩn có nhận
chuyển nhượng tồn bộ đất của bà Hẩn bao gồm diện tích 669 m2 đất ở thuộc
thửa 2647 và 2917 m2 đất trồng lúa thuộc thửa 2648. Cha mẹ ông Bẩn đã cho
vợ chồng ông Bẩn, bà Loan quản lý, sử dụng ổn định từ năm 1986 đến nay và
đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ơng Hẩn, bà Loan khơng
đồng ý với yêu cầu trả lại đất cũng như yêu cầu hủy giấy chứng nhận của bà
Hẩn.
Như vậy nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất có việc mua bán đất giữa
bà Hẩn với cha mẹ ông Bẩn là ông Lê Văn Mi, bà Châu Thị Sam, trên cơ sở
đó gia đình ơng Bẩn được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hai bên có tranh
chấp liên quan đến việc bà Hẩn đã bán toàn bộ hay một phần đất cho cha mẹ
ơng Bẩn. Theo đó, có thể xác định quan hệ pháp luật tranh chấp chính trong
vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, được
quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Từ việc xác định hiệu lực và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất năm 1986, có thể xem xét giải quyết các yêu cầu khác của
bà Hẩn như yêu cầu đòi lại đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận.


3. Xác định các vấn đề cần chứng minh trong vụ án
Căn cứ vào yêu cầu khởi của nguyên đơn và ý kiến phản đối của bị đơn,
có thể thấy nguyên đơn và bị đơn chưa thống nhất về hiệu lực, nội dung của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1986 (dưới hình thức là Tờ
giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày 06/02/1986) và tính hợp pháp của các
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà Loan đối với thửa đất số 2647,
2648.

Căn cứ vào các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng tại thời điểm năm 1986 và việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm năm 1998 bao gồm:
- Mục 2.2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
- Luật đất đai 1993;
- Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 về việc ban hành quy định về giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản
xuất nơng nghiệp;
- Cơng văn số 1427 ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chính hướng dẫn về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thông tư số 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết
định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo đó, các vấn đề cần chứng minh trong vụ án này là:
(1) Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm
1986
- Nguồn gốc diện tích đất 4000 m2 thuộc thửa đất số 2647, 2648.
- Quá trình quản lý, sử dụng, kê khai đăng ký đối với diện tích đất trên
cho đến ngày 06/02/1986.
- Diện tích đất thực tế bà Hẩn đã chuyển nhượng cho cha mẹ ông Bẩn:
toàn bộ đất hay một phần;


- Giá trị pháp lý của Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày
06/02/1986 (về hình thức, về tính xác thực);
- Hiệu lực của việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thời điểm năm 1986.
(2) Tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà
Loan đối với 02 thửa đất số 2647, 2648 vào năm 1998, kéo theo đó là

tính hợp pháp của việc cấp đổi giấy chứng nhận cho bà Loan vào năm
2013.
- Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Loan.
- Đối tượng sử dụng đất, diện tích đất được cấp giấy chứng nhận.


4. Trình bày ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên
đơn (yêu cầu phản tố nếu có) tại phiên tịa sơ thẩm
Thưa Hội đồng xét xử,
Thưa vị đại diện Viện kiểm sát và các vị Luật sư đồng nghiệp!
Tôi là luật sư …, thuộc VPLS …, Đoàn luật sư … Theo yêu cầu của bị
đơn và được chấp thuận của Tịa án, tơi tham gia phiên tòa với tư cách là
người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn là ơng Lê Văn Bẩn, bà
Nguyễn Thị Kim Loan.
Thay mặt bị đơn, tôi trình bày ý kiến của bị đơn đối với các yêu cầu
khởi kiện của nguyên đơn như sau:
Bị đơn hoàn tồn khơng đồng ý với các u cầu khởi kiện của nguyên
đơn.
1. Về yêu cầu trả cho bà Hẩn 1.147,3 m2 đất một phần thuộc thửa 2647,
thửa 2648 tờ bản số 3 tọa lạc tại ấp Bà Thoại, xã Tân Lân:
Bị đơn khơng đồng ý bởi vì ơng Mi, bà Sam đã nhận quyền sử dụng đất
từ bà Hẩn thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp
pháp, đủ điều kiện để được cơng nhận có hiệu lực:
- Năm 1986 cha mẹ của ông Bẩn là ông Lê Văn Mi và bà Châu Thị Sam
có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Hẩn tồn bộ diện tích đất
như ghi nhận tại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 519133 ngày 25/6/2013 và
Giấy chứng nhận số BP 519134 ngày 25/6/2013, cụ thể là thửa 669
diện tích 669 m2 đất ở và thửa 2647 diện tích 2917 m2 đất chuyên trồng

lúa nước.
- Đến năm 1998, bà Nguyễn Thị Kim Loan được UBND huyện cần
Đước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa
2647, thửa 2648 tờ bản đồ số 3 tọa lạc tại ấp Bà Thoại, xã Tân Lân (BL
3).


- Đến ngày 25/6/2013, bà Loan được cấp lại Giấy chứng nhận mới cho
đến nay.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện, các bên đã
hoàn tất nghĩa vụ giao đất, giao tiền, đồng thời gia đình ơng Bẩn đã sử
dụng canh tác từ năm 1986 tới nay khơng có tranh chấp.
Việc bà Hẩn dựa vào Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng ngày
06/02/1986 để đòi đất là khơng hợp pháp bởi vì tờ giao kèo trên do bà
Hẩn tự viết và tự ký tên tại phần chữ ký của ông Lê Văn Mi (lời khai
bà Hẩn BL 96). Hơn nữa, những người làm chứng do bà Hẩn cung cấp
khơng có mặt tại thời điểm lập tờ giao kèo trên, khơng biết rõ diện tích
chuyển nhượng, khơng trực tiếp chứng kiến mà ký vào sau đó (BL
123). Như vậy, Tờ giao kèo ruộng đất sang nhượng đề ngày 06/02/1986
khơng có giá trị pháp lý.
2. Về u cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện
Cần Đước cấp cho bà Nguyễn Thị Kim Loan số BP 519134, số 519133
ngày 15/6/2013 đối với thửa đất 2648, 2649,
Bị đơn khơng đồng ý bởi vì việc cấp giấy chứng nhận cho bà Nguyễn
Thị Kim Loan là đúng pháp luật.
- Về nguồn gốc: Thửa 2647, 2648 là do ông Mi, bà Sam mua năm 1986
sau đó giao cho ơng Lê Văn Bẩn, bà Nguyễn Thị Kim Loan quản lý, sử
dụng.
- Về trình tự, thủ tục: Đến năm 1998, theo chủ trương của Nhà nước, ông
Mi, bà Sam cho bà Loan đi đăng ký quyền sử dụng đất. Dựa trên đơn

đăng ký quyền sử dụng đất của bà Loan, Hội đồng xét cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất – UBND xã Tân Lân đã tổ chức thẩm tra, xác
minh trường họp có đơn - thư khiếu nại, góp ý của nhân dân và lập Tờ
trình v/v phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất ngày
12/2/1998 (BL 26) gởi UBND huyện Cần Đước đề nghị được phê duyệt
để cấp giấy chứng nhận cho 156 cá nhân sử dụng đất tại xã Tân Lân,
trong đó có bà Loan.


Ngày 26/02/1998, Ủy ban nhân dân huyện Cần Đước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 01773 cho bà Nguyễn Thị Kim Loan,
thửa đất số 2647 và 2648 cùng tờ bản đồ số 03, xã Tân Lân.
Đến ngày 25/6/2013, Ủy ban nhân dân huyện Cần Đước cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho bà Nguyễn Thị Kim Loan: Giấy chứng nhận số BP
519133, thửa 2648 và Giấy chứng nhận số BP 519134, thửa 2647.
Như vậy, việc Uỷ ban nhân dân huyện cần Đước cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Nguyễn Thị
Kim Loan là đúng theo quy định của pháp luật. Điều này cũng được
khẳng định tại Công văn số 403/UBND-TD ngày 20/6/2017 của UBND
huyện Cần Đước V/v cung cấp chứng cứ (BL 87).
Thưa HĐXX, trên đây là toàn bộ ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu
khởi kiện của nguyên đơn, kính mong HĐXX xem xét bác toàn bộ
yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.


Nhận xét:
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..

………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..


………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..

………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..