ÔN tập luật đất đai

HỆ THỐNG CÂU HỎI ÔN TẬP
MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
I. CÂU HỎI BÁN TRẮC NGHIỆM
Anh/chị hãy cho biết các nhận định sau đây Đúng hay Sai và giải thích tại sao:
1.
Nguồn của Luật đất đai chỉ bao gồm các văn bản pháp luật do cơ quan
nhà nước ở trung ương ban hành.
=> Nhận định này sai. Nguồn của Luật đất đai cịn có các văn bản pháp luật
do cơ quan Nhà nước ở địa phương ban hành (Bảng giá đất, Quyết định cấp Giấy
chứng nhận…)
2.
Luật đất đai điều chỉnh tất cả các quan hệ xã hội có liên quan đến đất
đai.
=> Nhận định này sai. Vì quan hệ pháp luật đất đai không đồng nhất với quan
hệ xã hội đất đai, có một số quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai quan hệ pháp
luật đất đai không Điều chỉnh như việc cho mượn đất, cầm cố đất đai, hoặc quan
hệ xã hội đất đai có liên quan đến quốc tế.
3.
Người trực tiếp sử dụng đất được coi là chủ thể sử dụng đất trong
quan hệ pháp luật đất đai.
=> Nhận định này sai. Vì chủ thể sử dụng đất cũng có thể là người nhận
chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đất đai, người đó cịn phải có quyền
và nghĩa vụ sử dụng đất theo PL đất đai (Điều 19 43/2014/NĐ-CP)
4.
Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Nhận định này sai. UBND cấp xã khơng có thẩm quyền giao đất mà chỉ
được phép cho thuê đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai
2013“Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng
vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn” đồng thời căn cứ theo Điều 105
Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp xã cũng khơng có thẩm quyền cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.
5.
Việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- sai. Theo Điều 95 Luật đất đai năm 2013 thì việc đăng ký đất đai là bắt buộc
đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Riêng đối với đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được thực hiện theo yêu
cầu của chủ sở hữu. (Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai năm 2013)
6.
Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước
ngày 15/10/1993, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử
dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- đúng. Khoản 2 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP QUY ĐỊNH CHI TIẾT
THI HÀNH MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI, quy định: “Trường hợp đất


được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng
10 năm 1993, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng
đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 1
Điều 20 của Nghị định này”
7.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
- đúng. Khoản 2 điều 98 luật đất đai 2013
8.
Mọi trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất đều phải nộp tiền sử

dụng đất
- sai. hoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:“Khi chuyển mục đích sử
dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục
đích sử dụng”.
Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, những trường hợp chuyển mục đích
sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnchỉ những trường
hợp người dân được Nhà nước cho phép (phải xin phép) chuyển mục đích sử dụng
đất mới phải nộp tiền sử dụng theo quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 2 Nghị định
45/2014/NĐ-CP; chuyển mục đích khơng phải xin phép cơ quan Nhà nước là
những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng.
9.
Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành không được cao hơn khung
giá đất do Chính phủ ban hành.
- sai. Điều 113 luật đất đai 2013 “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ
05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện
khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối
đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ
điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” khoản 2 điều 5 Nghị định 96/2019/NĐ-CP
quy định khung giá đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định
mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá
20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
10.
Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành 5 năm một lần
được sử dụng để làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- sai. Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắc
bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là “Việc bồi thường được thực hiện
bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có

đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất


thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi
đất.”
Tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: UBND cấp tỉnh quyết
định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND
cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan
quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để
tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc định giá đất cụ thể được hướng dẫn bởi Mục 3 Chương 2 Nghị định
44/22014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
11.
Hộ gia đình, cá nhân có các giấy tờ hợp lệ về sử dụng đất tại Khoản 1
Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì khơng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính về
đất đai khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- sai. Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhâncần
thỏa mãn điều kiện đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau
thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
12.
Các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý kể từ thời
điểm công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
- sai. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Là thời điểm hồn thành
việc chuyển nhượng
Khi chuyển nhượng thì bước đầu tiên phải cơng chứng hoặc chứng thực, cịn
đăng ký vào sổ địa chính là bước cuối cùng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động

(đăng ký sang tên). Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ khi
cơng chứng hoặc chứng thực; mặc dù việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng là
thời điểm quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên, nhất là khi nảy sinh
tranh chấp.
13.
Các văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công
chứng, chứng thực.
- nhận định sai. Các văn bản giao dịch liên quan đến đất đai phải công chứng,
chứng thực. Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì những văn bản
giao dịch liên quan đến đất đai sau đây phải công chứng, chứng thực:
(1) Các hợp đồng liên quan đến đất đai sau đây:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất.


- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất.
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất.
Tuy nhiên, trường hợp một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công
chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
(2) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân
sự.
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng
thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

14.
Khi sử dụng đất với hình thức thuê, tổ chức kinh tế trong nước không
được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
– Trả lời: Khẳng định này là sai. Trước hết, giao dịch quyền sử dụng đất là
việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất
bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và
hình thức phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. Các giao dịch quyền sử dụng
đất là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, cho thuê v..v
Theo quy định tại Điều 175 Luật đất đai năm 2013. Có thể thấy theo Điểm đ
Khoản 1 Điều 175, tổ chức kinh tế, tổ chức công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng
năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng
năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được
phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Đây chính là một giao
dịch quyền sử dụng đất.
Do đó, khẳng định trên là sai.
15.
Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại nơi có hộ khẩu thường trú
– Trả lời: Khẳng định trên là sai. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai 2013.
Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191
và Điều 192 của Luật này.
( khoản 2 điều 169 Luật Đất đai 2013)
16.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

=> Nhận định này đúng. theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013,
trường hợp người gốc Việt Nam nhưng đang định cư ở nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: (1) Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế.
CSPL:, Điều 169 Luật Đất đai 2013.
17.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có quyền thừa kế quyền sử
dụng đất như các cá nhân trong nước.
=> Nhận định này sai. người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa
kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam phải thuộc đối tượng được quy
định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013; cịn nếu khơng thuộc đối tượng trên
thì chỉ được hưởng phần giá trị của phần thừa kế đó căn cứ theo đoạn 3 điểm đ
khoản1 Điều 179: “Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được
nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1
Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”
18.
Thời hạn sử dụng đất rừng phòng hộ là 50 năm.
- sai. đất rừng phòng hộ là Đất sử dụng ổn định lâu dài, khơng bị giới hạn thời
hạn.
CSPL: Đìếu 125 Luật Đất đai 2013
19.
Tòa án nhân dân chỉ thụ lý giải quyết những tranh chấp về quyền sử
dụng đất mà người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Nhận định Sai. Bởi vì nếu khơng có giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất mà
có các giấy tờ khác theo quy định tại điều 100 Luật Đất Đai 2013 thì vẫn thuộc

thẩm quyền giải quyết của Tịa án, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật
Đất đai 2013: ''Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản
gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;''
Cơ sở pháp lý: Điều 100 và khoản 1 Điều 203 Luật Đất Đai 2013.
20.
Trong mọi trường hợp, khi tranh chấp quyền sử dụng đất, người sử
dụng đất được lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
- => Nhận định này sai. Vì tùy theo từng trường hợp cụ thể mà cơ quan có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai. Cụ thể như áp dụng theo quy định tại
khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất thì do TAND giải quyết”
II. CÂU HỎI LÝ THUYẾT


1.
Phân tích mối quan hệ giữa Luật Đất đai với các ngành luật khác. Lấy
ví dụ cụ thể
Luật đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật xã
hội chủ nghĩa, là tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh
những quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt số phận pháp lý của đất đai nhằm sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao
phù hợp với lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất.
1.
Mối quan hệ giữa ngành Luật đất đai với các ngành luật khác
a.
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật hành chính
- – Giữa hai ngành luật này giống nhau về chủ thể quản lý, đó là hệ thống

các cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý trong đó có quản lý đất đai.
– Cả hai ngành luật đều có chung một phương pháp điều chỉnh là phương
pháp mệnh lệnh.
– Giống nhau về hình thức quản lý trong việc quyết định các văn bản hành
chính về giao đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp và các quyết định xử phạt
nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp Luật đất đai.
Luật đất đai là ngành luật điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất, những quan hệ liên quan đến đất đai - khách thể của quyền sở hữu, sử
dụng và bảo vệ của Nhà nước, các quan hệ nhằm mục đích bảo đảm sử dụng đất
đai đúng mục tiêu, hợp lý và có hiệu quả cao.
Theo đó, Luật hành chính cũng có mối quan hệ khá mật thiết với Luật đất đai.
Cụ thể, trong quan hệ Luật đất đai, Nhà nước vừa có tư cách là chủ sở hữu duy
nhất đối với đất đai vừa là người thực hiện quyền lực nhà nước. Quan hệ đất đai
chỉ xuất hiện, thay đổi hoặc chấm dứt khi có quyết định của cơ quan hành chính
nhà nước.
Luật hành chính là phương tiện thực hiện Luật đất đai vì:
Các cơ quan hành chính giám sát người sử dụng đất đai nhằm bảo đảm sử
dụng đúng mục đích, hiệu quả kinh tế, giữ gìn độ phì nhiêu đối với đất trồng
trọt,...Trong những trường hợp luật định, Nhà nước có quyền đơn phương thu hồi
đất, xử phạt hành chính người sử dụng vi phạm quy định của Luật đất đai. Khi đó,
người sử dụng trong quan hệ Luật đất đai là người chấp hành quyền lực nhà nước.
b.
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật dân sự
Trước hết, Luật đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật
Việt nam, là tổng thể các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm
điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh, trong quá trình quản lý Nhà nước về đất
đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân nhằm mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Luật dân sự là ngành
luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm
pháp luật điều kiện các quan hệ tài sản và các quan hệ nhân thân.

Như vậy giữa hai ngành luật này có mối quan hệ đan xen với nhau:
– Chế định quyền sở hữu của hai ngành luật đều được Hiến pháp và Bộ luật
dân sự ghi nhận; song chế định và quyền sở hữu đối với đất đai lại là một quyền
đặc biệt (chỉ nhà nứoc mới có) cịn quyền sở hữu về tài sản được quy định trong Bộ
luật dân sự lại chuyển nhượng cho, tặng, một cách tự do.
=> Ví dụ: người dân khơng có người huỷ hoại đất đai nhưng họ lại có
quyền tiêu hủy các tài sản khác thuộc sở hữu của mình như xe máy, ơ tơ, đồ dùng
gia đình…
– Tài sản đất đai khi được Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng từ chủ
sử dụng đất này sang sử dụng đất khác thì thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là một
hình thức hợp đồng được quy định trong Bộ luật dân sự, nhưng thi thực hiện các
thủ tục chủ đất phải tuân theo các quy định của pháp luật đất đai
=> Ví dụ: Anh A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng cho anh B thì
phải lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận mà 2 bên. Trình
tự, thủ tục chuyển nhượng giữa hai bên phải thực hiện đúng quy định mà pháp luật
đất đai về chuyền nhượng quyền sử dụng đất.
– Hai ngành luật dân sự và luật đất đai đều có chung phương pháp điều chỉnh
là phương pháp thoả thuận, song mức độ thoả thuận mà ngành luật đất đai áp dụng
bị hạn chế bởi ý chí của Nhà nước – chủ sử dụng đất chỉ được thoả thuận trong
phạm vi Nhà nước cho phép. Tuy nhiên trên thực tế do sự vận động của nền kinh tế
thị trường, một số quan hệ đất đai chuyển dần thành quan hệ dân sự do Nhà nước
đang dân sự hoá các quan hệ pháp luật đất đai (ví dụ: hợp đồng chuyển quyền,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất…).
c.
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật mơi trường
- Đều có chung quy định là tài ngun thiên nhiên thuộc quyền sở hữu duy
nhất và tuyệt đối của Nhà nước. Cùng với đất đai, các loại tài nguyên khác không
được phép mua bán, chuyển quyền một cách trái pháp luật. Mọi tổ chức, hộ gia

đình, các nhân đều có trách nhiệm, nghĩa vụ bảo vệ tài nguyên, khai thác hiệu quả
tài nguyên, bảo vệ tốt môi trường sinh thái.
d.
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật hình sự
e.
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật đầu tư
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật ĐT được đánh giá chi tiết thông qua
những nội dung chính sau đây:
– Các quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư;
– Các quy định về lĩnh vực, địa bàn đầu tư, ưu đãi và hỗ trợ đầu tư;
– Các quy định về hoạt động đầu tư trực tiếp;
– Các quy định về quản lý đầu tư theo quy hoạch;
f.
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật doanh nghiệp


g.
Mối quan hệ giữa Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản
Thực trạng mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật kinh doanh bất động
sản được nghiên cứu ở những vấn đề cụ thể sau đây:
Quy định về điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản
VBQPPL
Các quy định cụ thể
được rà soát

Luật đất
đai

Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử
dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106

của Luật này.
Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực
hiện các dự án ĐT thì phải ĐT vào đất theo đúng dự án đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Điều 62).
Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật đất
đai:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành
án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều
kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật;
c) Khơng có tranh chấp;
Luật kinh
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
doanh bất
đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
động sản
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất
thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp thì phải có các cơng trình hạ tầng tương
ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt (khoản
2 Điều 7).

Phát hiện
– Luật đất đai quy định điều kiện để đất tham gia thị
các chồng chéo, trường bất động sản. Trong khi Luật kinh doanh bất động sản quy
mâu thuẫn
định điều kiện về quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh.
– Về các điều kiện cụ thể, Luật đất đai quy định 4 điều kiện;


trong khi Luật kinh doanh bất động sản quy định có 6 điều kiện.
Hai điều kiện nhiều hơn là điểm a, e khoản 2 Điều 7 Luật kinh
doanh bất động sản. Sự khác nhau này chỉ là quy định cụ thể hơn
về điều kiện đối với chủ thể và đối với bất động sản là quyền sử
dụng đất.
=> Cùng là điều kiện để quyền sử dụng đất đưa vào thị
trường bất động sản; Về cơ bản việc quy định điều kiện để quyền
sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản giữa 2 đạo luật này
là thống nhất; tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản quy định
thêm điều kiện là quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động
sản phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
Nhận xét, đánh giá các quy định về điều kiện để đất tham gia thị trường
bất động sản
– Luật kinh doanh bất động sản quy định một trong các điều kiện để đất tham
gia thị trường bất động sản rộng rãi hơn so với Luật đất đai; cụ thể: (i) Luật đất đai
quy định một trong các điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất là có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (ii)
Luật kinh doanh bất động sản quy địnhcó giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để đất tham gia thị trường bất
động sản là quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong khi
đó, Luật kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện này là không bị kê biên để

thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền;
– Luật kinh doanh bất động sản quy định chặt chẽ hơn về điều kiện để đất
tham gia thị trường bất động sản so với Luật đất đai; theo đó, Luật kinh doanh bất
động sản bổ sung thêm 2 điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản, bao
gồm: (i)Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; (ii)Trường hợp chuyển nhượng,
cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp thì phải có các cơng trình hạ tầng tương ứng với nội
dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
h.
Mối quan hệ giữa Luật đất đai và Luật xây dựng, Luật nhà ở
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật xây dựng, Luật nhà ở được xem xét
trên các vấn đề liên quan đến các quy định về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
nhà ở, quy hoạch đô thị.
i.
Mối quan hệ giữa Luật đất đai và Luật khiếu nại, tố cáo
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật khiếu nại, tố cáo được xem xét, phân
tích trên 2 phương diện chủ yếu sau đây:
– Các quy định về khiếu nại, tố cáo;


– Các quy định về thời hiệu khiếu nại;
Đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên sinh ra và được sử dụng vào
các mục đích khác nhau; nên quan hệ về chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai
liên quan đến nhiều quan hệ thuộc những lĩnh vực khác nhau; cụ thể:
– Đất được sử dụng làm tư liệu sinh hoạt (để ở) nên quan hệ đất đai trong lĩnh
vực này là quan hệ về chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất ở;
– Đất đai được sử dụng để xây dựng nhà ở thương mại, khu chung cư thương
mại để bán hoặc cho thuê. Mặt khác, Qsử dụng đất được tham gia các giao
dịch trên thị trường nhằm mục đích KD nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là

quan hệ về kinh doanh bất động sản;
– Đất đai là địa bàn để xây dựng nhà ở và các cơng trình xây dựng khác nên
quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất
xây dựng;
– Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường nên xét dưới khía
cạnh này việc quản lý, sử dụng đất đai có tác động, ảnh hưởng đến vấn đề môi
trường;
– Đất đai được sử dụng để trồng rừng, khoanh nuôi, tu bổ, bảo vệ rừng nên
quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất
rừng;
– Đất đai là không gian sinh tồn của các loại động, thực vật; các hệ sinh thái
điển hình mang đặc trưng của từng khu vực nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này
là quan hệ quản lý, chiếm hữu, sử dụng đất nhằm bảo tồn sự đa dạng sinh hoạt;
– Đất đai được sử dụng làm đối tượng cho các hoạt động đầu tư của con người
nhằm mục đích thu lợi nhuận nên quan hệ đất đai liên quan đến yếu tố đầu tư;
– Đất đai cịn chứa đựng trong mình các nguồn nước, nguồn tài nguyên
khoáng sản v.v nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này liên quan đến yếu tố khai
thác, sử dụng tài nguyên nước, tài nguyên khống sản v.v;
Chính do đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau nên quan hệ
chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai
lại liên quan đến những lĩnh vực thuộc phạm vi điều chỉnh của các ngành luật
tương ứng. Giữa Luật đất đai với các ngành luật khác có liên quan có những vùng
“giao thao”. Hay nói cách khác, Luật đất đai có mối quan hệ với các đạo luật có
liên quan. Mối quan hệ chung này được nhận diện trên những nội dung cơ bản sau
đây:
Thứ nhất, đất đai không chỉ là đối tượng của hoạt động quản lý nhà nước mà
còn là đối tượng quản lý, khai thác, sử dụng của nhiều lĩnh vực kinh tế – xã hội
thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật khác như Luật thương mại, Luật
doanh nghiệp, Luật đầu tư v.v;
Thứ hai, mối quan hệ giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan thể

hiện:


– Luật đất đai điều chỉnh việc chiếm hữu quản lý và sử dụng đất đai của con
người. Trên cơ sở quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai (quan hệ đất đai),
con người sử dụng đất vào các mục đích kinh tế – xã hội khác nhau. Quan hệ kinh
tế – xã hội dựa trên việc sử dụng đất với tư cách là địa bàn, không gian của quá
trình SX – KD thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật tương ứng;
– Luật đất đai quy định nội dung, phương thức và thẩm quyền quản lý nhà
nước về đất đai; xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; quy định điều
kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; quy định chế độ pháp lý
của các loại đất v.v. Dựa trên những quy định chung này của Luật đất đai, các đạo
luật khác có liên quan cụ thể hóa thành những quy định mang tính chuyên ngành
trong việc quản lý, khai thác, sử dụng đất đai vào mục đích kinh tế, dân sự, thương
mại và xã hội;
– Luật đất đai quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất… làm căn cứ cơ sở để các đạo luật chuyên ngành khác có liên
quan quy định về việc quản lý, sử dụng tiềm năng của đất đai vào những mục đích
chuyên ngành.
2.
Hãy cho biết sự cần thiết của nguyên tắc: “Ưu tiên bảo vệ và phát
triển đất nông nghiệp”. Nguyên tắc này được thực hiện trên thực tế như thế nào
trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
* cần thiết:
- Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, đất nông nghiệp được quy
định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất Đai 2013. Đất nông nghiệp vừa là tư liệu sản
xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động. Đất nông nghiệp
là đất được sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm, lâm nghiệp,
ni trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Chính vì vậy,
nhà nước Việt Nam đã đặt ra nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp

như sau:
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nơng, lâm nghiệp,
ni trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất.
- Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nơng
nghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì khơng phải trả tiền sử dụng đất, nếu sử
dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử
dụng đất.
– Việc chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang sử dụng vào mục đích
khác hoặc từ loại đất khơng thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy
hoạch và kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện


nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển
mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấn
biển, phủ xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nơng nghiệp.
– Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất
nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa.
Tính đặc biệt ưu tiên khơng chỉ dừng ở bảo đảm số lượng về mặt diện
tích đất nơng nghiệp mà còn ưu tiên nâng cao chất lượng đất để nâng dần hiệu
quả sử dụng đất đồng thời thực hiện song hành cơng cuộc cơng nghiệp hóa - hiện
đại hóa gắn với an ninh lương thực.
Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính và khơng thể thay thế được trong
q trình sản xuất nơng nghiệp. Vì vậy đặt ra ngun tắc này nhằm mục đích ngăn
chặn tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất từ nơng nghiệp sang phi nơng nghiệp
bởi vì bình qn đất nơng nghiệp trên đầu người của Việt Nam thuộc vào hàng thấp
nhất của thế giới. Bên cạnh đó, tốc độ đơ thị hóa và cắt đất cho các khu cơng
nghiệp, khu vui chơi, giải trí đã làm cho quỹ đất nông nghiệp đang bị giảm dần.

Việt Nam còn được dự báo là một trong năm quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nhất
của tình trạng nước biển dâng cao do biến đổi khí hậu.
Chính vì vậy, nhiệm vụ sử dụng bền vững và hiệu quả để bảo vệ đất nông
nghiệp cần phải được quan tâm hàng đầu khơng phải chỉ vì nền nơng nghiệp
mà cịn vì sự ổn định và phát triển đồng bộ của nền kinh tế - xã hội. Do đó, Chính
phủ đã đặt ra mục tiêu đến năm 2030 phải giữ được tối thiểu 3,8 triệu ha trồng lúa
để bảo đảm an ninh lương thực cho quốc gia.
* thực tế:
Thực tế, khoảng 70% dân số là nơng dân nhưng bình qn đất nơng
nghiệp trên đầu người nước ta lại thấp (khoảng 1000m2/người) nghĩa là cả
nước chỉ có khoảng 9 triệu ha đất nơng nghiệp với 4 triệu ha trong đó trồng lúa
nước. Thêm vào đó, trong tình hình hiện nay với tốc độ đơ thị hóa ngày càng cao
và tác động của biến đổi khí hậu diễn ra trên địa bàn cả nước đang càng này làm
cho quỹ đất nông nghiệp bị thu hẹp dần (tỉ lệ mất đất nông nghiệp mỗi năm là 1%)
khiến người ta dự báo rằng Việt Nam chỉ còn đủ khả năng sản xuất lúa phục vụ nhu
cầu trong nước chứ khơng thể xuất khẩu được. Vai trị của đất nông nghiệp đối với
sự tồn tại và phát triển đối với Việt Nam là hết sức quan trọng nhưng hiện nay việc
đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp dần chính là một thực trạng đáng báo động
đối với nước ta. Chính vì vậy, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản để hạn chế tình
hình đó.
Thứ nhất, nhà nước hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đổi đất nơng
nghiệp sang sử dụng với mục đích khác. Việc chuyển mục đích từ đất nơng


nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác hoặc từ loại đất khơng thu tiền sang
loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch, kế hoạch và được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
Đất nơng nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được chuyển qua sử
dụng với mục đích khác theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 131 Luật Đất
Đai 2013; Đất trồng lúa theo quy định tại Điều 134 Luật Đất Đai 2013 hạn chế

chuyển sang sử dụng với mục đích phi nơng nghiệp.
Nhà nước đặt ra những quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều
kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi
chuyển mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự
đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất. Khuyến khích sử
dụng những vùng đất có khả năng làm muối để sản xuất muối quy định tại Khoản 3
Điều 138 Luật Đất Đai 2013
Thứ ba, đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích
nơng nghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì khơng phải trả tiền sử dụng đất
(Điều 54 Luật Đất Đai 2013), nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phép
chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất.
Nội dung này thể hiện được sự quan tâm của nhà nước ta trong việc khuyến
khích người sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp vào sản xuất. Ở nước ta, đất
nông nghiệp sử dụng với quy mơ ở từng địa phương là khác nhau. Do đó, việc quy
định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng theo Điều 129
Luật Đất Đai năm 2013 có ý nghĩa đáng kể đã tạo cho người sử dụng đất tâm lý
vững vàng để từ đó khuyến khích được việc tăng gia sản xuất.
Đối với đất thu hồi vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì được bồi thường chi phí đầu tư theo
Điều 76 Luật Đất Đai 2013; đối với đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư theo Điều 77
Luật Đất Đai 2013 ngồi ra cịn các chính sách hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất
(Điểm b Khoản 2 Điều 83 Luật Đất Đai 2013).
Thứ tư, nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấn
biển, phủ xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nơng nghiệp để mở rộng
diện tích đất nơng nghiệp. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Đất Đai 2013:
“Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư
tiền vốn và thành tựu khoa học công nghệ vào các việc sau đây: Khai hoang, phục
hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào

sử dụng theo đúng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất”.
Quyền lợi người đi khai hoang đã được quy định tại các văn bản hướng


dẫn thi hành như: theo Điều 97 Nghị Định 181 /2004/ NĐ-CP hướng dẫn thi
hành Luật Đất Đai 2003, sau đó quyền lợi của người đi khai hoang được kế thừa và
quy định chặt chẽ hơn tại Điều 22 Nghị Định 43/2014/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành
luật Đất đai 2013. Thông qua những quy định này cho thấy nhà nước rất quan tâm,
khuyến khích mở rộng diện tích đất nơng nghiệp là giải pháp thiết thực, phù hợp
tình hình hiện nay. Việt Nam có nhiều diện tích đất chưa được sử dụng vào đúng
mục đích hoặc chưa được sử dụng.
Thứ năm, nhà nước ta nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các
khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa theo
quy định tại Khoản 4 Điều 143 Luật Đất Đai 2013.
Ngoài ra, nhà nước còn ban hành những quy định riêng về chính sách bảo
vệ, sử dụng đất trồng lúa nước (Nghị định 42/2012). Người sử dụng đất
chuyên trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, bồi bổ, làm tăng độ màu mỡ của đất. Miễn
giảm tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân là dân tộc thiểu số
sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp.
việc áp dụng nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nơng nghiệp trên thực
tế đã đạt được khơng ít những thành tựu quan trọng đem lại những hiệu quả rõ
rệt. Bên cạnh những điểm tích cực thì vẫn tồn tại những khó khăn, thiếu sót địi hỏi
các giải pháp hữu hiệu hơn để việc thực thi mang lại nhiều kết quả tốt đẹp. Việc ưu
tiên đặc biệt cho quỹ đất nông nghiệp đang được nước ta thực hiện một cách
nghiêm túc với những chủ trương nhất quán như: tích cực khai hoang mở rộng
đồng từ vốn đất chưa có khả năng sử dụng trong nông nghiệp; coi trọng việc thâm
canh, tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ trên diện tích hiện có; phát triển kỹ thuật
nhằm khắc phục tình trạng đất nơng nghiệp bị thối hóa chất lượng.
3.
Anh/chị hãy chỉ rõ mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và cơng

khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? Pháp luật đất đai hiện hành có những
quy định nào thể hiện yêu cầu cụ thể về công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
4.
Phân tích vai trị của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với hoạt
động quản lý nhà nước về đất đai? Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định căn cứ
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phải dựa trên cơ sở "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
UBND cấp huyện đã được phê duyệt"?
5.
Sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức sử dụng đất thuê trả
tiền một lần và đất th trả tiền hàng năm là gì? Phân tích những ưu điểm và


hạn chế trong mỗi phương thức tiếp cận đất đai nêu trên để nhà đầu tư nhận
thấy rõ trước khi quyết định lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp để đầu tư?
* sự khác nhau:
Thuê đất trả tiền một lần
Thuê đất trả tiền hàng năm
Cơ
điều 174 luật đất 2013
Điều 175 luật đất đai 2013
sở pháp lí
Quyề
Người sử dụng có thể
Người sử dụng đất không được
n đối với chuyển nhượng, tặng cho, cho
quyền chuyển nhượng, thế chấp,
đất thuê
thuê, góp vốn, thế chấp bằng

tặng cho, góp vốn...bằng quyền sử
quyền sử dụng đất.
dụng đất mà chỉ được thực hiện các
hoạt động liên quan đến tài sản gắn
liền với đất (chuyển nhượng, cho
thuê tài sản trên đất)
Hình
Trả tiền một lần cho cả thời
Trả tiền thuê hàng năm
thức trả
gian thuê
tiền
* ưu nhược điểm
1. thuê trả tiền một lần
* ưu điểm:
- nhà đầu tư không phải chịu tác động biến động từ giá đất
- nhà đầu tư có thể thực hiện các giao dịch về đất như chuyển nhượng, góp
vốn, thế chấp.. khi đáp ứng các điều kiện luật định
* Nhược điểm:
- số tiền nhà đầu tư đóng cho cả thời gian thuê là rất lớn, có thể tạo ra gánh
nặng tài chính cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án đầu tư
- trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hợp đồng, nhà đầu tư có thể
thiệt hại khoản tiền đã đóng cho thời gian th đất cịn lại chưa được sử dụng
2. thuê trẻ tiền hàng năm
* ưu điểm:
- nhà đầu tư không cần chuẩn bị ngay một khoản tiền lớn để thực hiện nghĩa
vụ tài chính đối với đất đai mà chỉ phải trả một phần tiền thuê. Do đó nhà đầu tư có
thể sử dụng khoản tiền thuê còn lại để phục vụ các hoạt động kinh doanh khác
- nhà đầu tư có thể chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê

- trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hợp đồng, nhà đầu tư có thể
thuận lợi trong việc dừng dự án bất cứ thời điểm nào mà khơng bị lỗ khoản tiền
th đất đã đóng
* nhược điểm:


- nhà đầu tư phải đóng tiền thuê đất hàng năm theo giá đất của thị trường với
những biến động về giá đất. theo như nhận định, giá đất ở Việt Nam hiện nay có xu
hướng tăng mà khơng có dấu hiệu giảm.
- nhà đầu tư không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại hay các giao dịch khác về quyền sử
dụng đất.
ví dụ áp vào một diện tích đất khoảng 3.500m2 với đơn giá 7,96 triệu đồng tại
thời điểm năm 2001, số tiền thuê đất trả 1 lần giả định trong 50 năm (theo luật đất
đai 2003) là
7.960.000 x 0.7% x 1.15 x 50 năm x 3.500m2 = 11.213.650.000 đồng
bình quân 1 năm sẽ trả trước là 11.213.650.000 đồng / 50 năm = 224.273.000
đồng/năm (khơng tình đến giá trị tương lai của dòng tiền)
Cũng với thửa đất đó nhưng tính theo hình thức th trả tiền hàng năm thì
tổng số tiền thuê đất phải trả bình quân như sau:
+ Năm đầu tiên là:
7.960.000 x 0.7% x 1.15x 0,7%/năm x 3.500m2 = 224.273.000 đồng/năm
+ Năm thứ 15 (năm 2015) là:
(55.247.000 đ/m2 + 34.848.000 đ/m2 + 28.898.000 đ/m2 )/3 x 3.500m2 x 2%
= 2.776.503.333 đồng/năm
Giả sử tiền thuê đất tăng đều qua các năm thì mỗi năm tiền thuê đất sẽ tăng
bình quân
(2.776.503.333 đồng - 224.273.000 đồng)/14 năm = 182.302.167 đồng/năm
Tổng số tiền thuê đất hàng năm trong 15 năm chiết khấu về thời điểm năm
2001 với tỷ suất chiết khấu 10%/năm là 9.025.632.615 đồng chia bình quân 1 năm

là 601.708.841 đồng/m2/năm
Kết luận: Như vậy so sánh hình thức trả tiền hàng năm, chi phí tiền th đất
bình quân hàng năm là 601.708.841 đồng/m2/năm so với hình thức trả tiền 1 lần
chi phí tiền thuê đất là 224.273.000 đồng/năm thì khơng ai dại gì chọn hình thức


thuê đất trả tiền hàng năm cả vì số tiền này mới chỉ tạm tính ở năm thứ 15 đã tăng
gấp 2,68 lần,
6.
Việc quy định trong Luật Đất đai 2013 về Quyền lựa chọn hình
thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc hình thức thuê đất trả tiền một lần cho
tồn bộ q trình th đất của nhà đầu tư đối với Nhà nước khi thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư có ý nghĩa gì? Luật Đất đai 2013 quy định như thế nào
về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức được Nhà
nước cho thuê đất?
* ý nghĩa:
* Quy định quyền và nghĩa vụ
Tại điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng
đất như sau:
"Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai"
Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật đất đai
2013, cụ thể như sau :
"Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng
cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.


7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng".
7.
Phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sử
dụng đất? Luật Đất đai 2013 có quy định nào mới về vấn đề thời hạn sử dụng
đất?
* các quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất
thực hiện các quyền của mình đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất khác. Đây
là khoảng thời gian xác định, căn cứ theo các quy định pháp luật để Nhà nước
thống nhất quản lý, tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thể kiểm soát, quản lý

được người sử dụng đất trên phạm vi cả nước.
Mỗi loại đất khác nhau (đất nông nghiệp, đất phi nơng nghiệp...) sẽ có thời
hạn sử dụng khác nhau. Hơn nữa, tuỳ vào hình thức sử dụng đất như chuyển
nhượng, được nhà nước giao đất, cho thuê đất... mà thời hạn sử có thể sẽ thay đổi
cụ thể hơn nữa... Do đó, đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, các
bên nên tìm hiểu kỹ về thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận.
Về vấn đề này, hiện nay trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nội
dung này được đề cập trong Luật đất đai năm 2013, Thông tư 02/2015/TTBTNMT, Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Hiện nay, trong các Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai
hiện hành khơng có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có thời hạn sử
dụng”, nhưng theo cách hiểu thông thường, và dựa trên quy định về đất sử dụng có
thời hạn theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu:
“Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người
sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời
hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50
năm… theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước
khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng
đất. Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất”
có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng.
Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác
định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để
giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính
hợp pháp của việc thu hồi đất…
Cũng giống như khái niệm “đất sử dụng có thời hạn”, hiện nay pháp luật đất
đai hiện hành cũng không quy định về khái niệm “thời hạn sử dụng đất”. Tuy nhiên
căn cứ theo quy định về khái niệm “thời hạn”, và cách hiểu chung về việc “sử dụng


đất”, có thể hiểu “thời hạn sử dụng đất” là một khái niệm dùng để chỉ một khoảng

thời gian, từ thời điểm này đến thời điểm khác (xác định theo ngày, tháng, năm) mà
người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý, sử dụng một diện
tích đất nhất định, có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao, được cho thuê, được
công nhận hoặc được nhận chuyển nhượng từ người khác.
Mục 1, Chương 10 Luật đất đai năm 2013 và được xác định theo từng loại đất
cụ thể gồm: Đất sử dụng ổn định lâu dài, Đất sử dụng có thời hạn, Đất có thời hạn
sử dụng được xác định khi chuyển mục đích sử dụng đất và Đất có thời hạn khi
nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Một là, Đất sử dụng ổn định lâu dài:
Mặc dù trong quy định của Luật đất đai không quy định cụ thể về khái niệm
“đất sử dụng ổn định lâu dài”, nhưng căn cứ về khái niệm “sử dụng đất ổn định”
được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có thể hiểu
“đất sử dụng ổn định lâu dài” được hiểu là đất mà người sử dụng đất được pháp
luật cho phép sử dụng lâu dài, liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc
chấm dứt quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định định tại Điều 125 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho
phép người sử dụng đất được sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài
đối với đất cụ thể
Hai là, Đất sử dụng có thời hạn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 126, 128 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định
về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định theo các
trường hợp gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất
được sử dụng, như là đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng
đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay
tổ chức
* Luật Đất đai 2013 có quy định nào mới về vấn đề thời hạn sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất bằng 02 hình thức gồm đất
sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Dưới đây là chi tiết thời hạn sử
dụng đất được quy định như sau:
S

Trường hợp sử dụng đất
Thời hạn sử
TT
dụng
Đất sử dụng ổn định lâu dài
Đất sử dụng
(Đìếu 125 Luật Đất đai 2013).
ổn định lâu dài,
khơng bị giới
hạn thời hạn.
1
Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
2
Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng theo
Khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2013.


3
4

5
6
7
8
9
1
0
1
1

2

3

Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản
xuất là rừng tự nhiên.
Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn
định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời
hạn, cho thuê.
Đất xây dựng trụ sở cơ quan;đất xây dựng cơng
trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự
chủ tài chính theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 147 Luật Đất
đai 2013.
Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh.
Đất cơ sở tôn giáo theo Điều 159 Luật Đất đai 2013.
Đất tín ngưỡng.
Đất giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các cơng trình
cơng cộng khác khơng có mục đích kinh doanh.
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Đất tổ chức kinh tế sử dụng theo Khoản 3 Điều 127;
khoản 2 Điều 128 Luật Đất đai 2013.
Đất sử dụng có thời hạn
(Điều 126 Luật Đất đai 2013).

- Thời hạn
sử dụng đất là
50 năm. - Khi
hết thời hạn này,

Đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình, cá nhân
hộ gia đình, cá
1 trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo Khoản 1, 2, điểm b
nhân trực tiếp
khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai
sản xuất nơng
2013.
nghiệp nếu có
nhu cầu thì được
tiếp tục sử dụng
đất theo thời hạn
quy định.
1
Đất nơng nghiệp do hộ gia đình, cá nhân th.
- Khơng
q 50 năm.


- Khi hết
thời hạn thuê
đất, hộ gia đình,
cá nhân nếu có
nhu cầu thì được
Nhà nước xem
xét tiếp tục cho
th đất.
1
4

Đất được giao, cho thuê cho tổ chức để sử dụng vào

mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng
thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử
dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu
tư (DAĐT); người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các
DAĐT tại Việt Nam.

Thời hạn sử
dụng đất được
xem xét, quyết
định trên cơ sở
DAĐT hoặc đơn
xin giao đất,
th đấtnhưng
khơng q 50
năm.
Trong đó:
- Đối với
DAĐT có vốn
đầu tư lớn
nhưng thu hồi
vốn chậm,
DAĐT vào địa
bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội
khó khăn, địa
bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội
đặc biệt khó

khăn mà cần
thời hạn dài hơn
thì thời hạn giao
đất, cho thuê đất
không quá 70
năm.
- Đối với dự
án kinh doanh
nhà ở để bán


hoặc để bán kết
hợp với cho thuê
hoặc để cho thuê
mua thì thời hạn
giao đất cho chủ
đầu tư được xác
định theo thời
hạn của dự án;
người mua nhà ở
gắn liền với
quyền sử dụng
đất được sử
dụng đất ổn định
lâu dài.
- Khi hết
thời hạn, người
sử dụng đất nếu
có nhu cầu tiếp
tục sử dụng thì

được Nhà nước
xem xét gia hạn
sử dụng đất
nhưng không
quá thời hạn quy
định này.
1
5

Đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.

- Khơng
q 99 năm.
- Khi hết
thời hạn, tổ chức
nước ngồi có
chức năng ngoại
giao nếu có nhu
cầu sử dụng đất
thì được Nhà
nước xem xét
gia hạn hoặc cho
thuê đất khác,
mỗi lần gia hạn


khơng q thời
hạn theo quy
định này.

1
6

7

8

Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự
1 nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định và các cơng
trình cơng cộng có mục đích kinh doanh theo Khoản 2
Điều 147 Luật Đất đai 2013.

Không quá
05 năm.
- Không
quá 70 năm.
- Khi hết
thời hạn, người
sử dụng đất nếu
có nhu cầu tiếp
tục sử dụng thì
được Nhà nước
xem xét gia hạn
sử dụng đất
nhưng khơng
q thời hạn
theo quy định
này.

Thời hạn sử

dụng đất được
1
Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích khác
xác định theo
nhau.
thời hạn của loại
đất sử dụng vào
mục đích chính.
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
(Điều 127 Luật Đất đai 2013).
1

9

Đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đất rừng phịng hộ, đất
rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác.

- Thời hạn
được xác định
theo thời hạn
của loại đất sau
khi được chuyển
mục đích sử
dụng.


- Thời hạn

sử dụng đất
được tính từ thời
điểm có quyết
định cho phép
chuyển mục đích
sử dụng đất.
2
0

1

Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng giữa
các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất
2
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối.

2
2

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đất trồng lúa, đất trồng
cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng
rừng phịng hộ, trồng rừng đặc dụng.

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang
sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp.

Sử dụng đất
ổn định lâu dài.

- Hộ gia
đình, cá nhân
tiếp tục sử dụng
đất theo thời hạn
đã được giao,
cho thuê.
- Khi hết
thời hạn, hộ gia
đình, cá nhân sử
dụng đất được
Nhà nước xem
xét gia hạn sử
dụng đất nhưng
không quá thời
hạn quy định
nếu có nhu cầu
tiếp tục sử dụng.
- Thời hạn
sử dụng đất
được xác định
theo thời hạn
của loại đất sau
khi được chuyển
mục đích sử
dụng.
- Thời hạn


sử dụng đất
được tính từ thời

điểm có quyết
định cho phép
chuyển mục đích
sử dụng đất.

3

4

5

6

Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ
2 đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi
nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nơng
nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nơng nghiệp sử
dụng ổn định lâu dài.
Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện DAĐT
2 không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu cơng nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng
đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3
Điều 126 của Luật này.

Sử dụng đất
ổn định lâu dài.

Thời hạn
được xác định

theo DAĐT quy
định tại khoản 3
Điều 126 Luật
Đất đai 2013.

Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi
2 nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông
Sử dụng đất
nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nơng nghiệp
ổn định lâu dài.
sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn
định lâu dài .
2
Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử
dụng đất
- Thời hạn
(Điều 128 Luật Đất đai 2013).
sử dụng đất khi
nhận chuyển
quyền sử dụng
đất đối với loại
đất có quy định
thời hạn là thời
gian sử dụng đất
còn lại của thời
hạn sử dụng đất
trước khi nhận
chuyển quyền sử
dụng đất.
- Người