Tài liệu Góp vốn dự án: Lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cao pot

Góp vốn dự án: Lợi nhuận
nhiều nhưng rủi ro cao

Đã có rất nhiều vụ việc xảy ra xoay quanh hình thức hợp đồng vay
vốn, góp vốn đầu tư dự án, vì vậy người mua cần thận trọng khi ký
kết các hợp đồng mua căn hộ, đặc biệt là với hợp đồng góp vốn ở
những dự án chưa hoàn tất phần móng.
Hiện nay, gần như 100% các giao dịch bất động sản tại các khu đô thị,
khu nhà ở hiện nay được thực hiện dưới hình thức hợp đồng vay vốn,
góp vốn. Và khi tham gia đầu tư dưới hình thức này, phần thua thiệt bao
giờ cũng nằm ở phía khách hàng nếu có biến động hoặc tranh chấp xảy
ra.
Và trên thực tế, hiện nay đã có rất nhiều vụ việc xảy ra xoay quanh hình
thức hợp đồng vay vốn, góp vốn này. Vì vậy, người mua cần thận trọng
khi ký kết các hợp đồng mua căn hộ. Đặc biệt, với những hợp đồng góp
vốn ở những dự án chưa hoàn tất phần móng, mức độ rủi ro càng cao.
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có thể vay vốn ngân hàng ngay khi
được giao dự án, nhưng với NĐT cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh
doanh BĐS quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ
tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà
chung cư.
Tuy nhiên, thực tế hầu hết các dự án kinh doanh BĐS đều “ngụy trang”
việc mua bán BĐS bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn. Các chủ đầu tư
“lách luật”, tìm cách huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi
giới để ký “hợp đồng góp vốn”. Đây cũng là một dạng bán suất và hợp
đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi
các hạng mục hạ tầng đã hoàn thành.
Chủ đầu tư luôn là người nắm đằng “chuôi” (Ông Đặng Hùng Võ,
Chủ nhiệm bộ môn địa chính đất đai Đại học Quốc gia Hà Nội, nguyên
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường):
Đây là loại hợp đồng đơn phương, thiếu

chặt chẽ, do chủ đầu tư soạn thảo, và người
mua chỉ việc ký. Điểm chưa chặt chẽ của
luật pháp hiện nay là cho phép chủ đầu tư
huy động góp vốn thực hiện dự án BĐS,
nghĩa là cho phép bán tài sản hình thành
trong tương lai nhưng lại không có bất kỳ cơ chế nào giám sát việc mua
bán đó.
Rủi ro sẽ đến với người mua khi ký vào hợp đồng này đó là việc chủ đầu
tư tự động điều chỉnh giá bán vô lý song khách hàng vẫn phải chấp nhận.
Nếu gặp chủ đầu tư không đứng đắn, họ có thể xin giải thể, hợp nhất với
doanh nghiệp khác để từ chối thực hiện hợp đồng mà khách hàng không
thể và cũng không biết kêu ai.
Hiện người dân không hiểu rõ về hợp đồng góp vốn kèm theo quyền
mua căn hộ nên cứ làm tù mù thế nào cũng ký, không theo một mẫu nào
cả. Bất lợi cho người mua được thể hiện rõ ngay từ các điều khoản hợp
đồng. Vị vậy cần phải phá bỏ cách làm này để việc góp vốn mua căn hộ
được công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn.
Hiện nay, vấn đề này hoàn toàn phải trông chờ vào đạo đức của chủ đầu
tư và người mua, do vậy chủ đầu tư luôn luôn là người nắm “đằng
chuôi”.
Hãy thận trọng trong việc góp vốn (Đặng Văn Quang, Trưởng phòng
phân tích chiến lược Công ty BĐS quốc tế JLS):
Thông thường mua 1 căn hộ thì phải mua
cả hệ thống quản lý, quyền được sử dụng
tiện nghi xung quanh tuy nhiên những
quyền đó được nhắc đến mơ hồ và thực tế
trên thị trường đã xảy ra không ít vụ tranh
cãi
Người mua có lúc cũng vồ vập quá, miễn là được đăng ký quyền mua
căn hộ mà không có đủ thông tin xung quanh dự án để tim hiểu.

Có những dự án bán theo kiểu hé mở, và nội dung hợp đồng mua bán
như thế nào thì người mua không hề được biết trước, trong khi quyền
của người mua là phải được biết trước hợp đồng, điều này đã gây sự mất
công bằng cho người dân.
Người tiêu dùng nên tiêu dùng thông minh hơn bằng cách gom nhiều
thông tin càng tốt, nếu bản thân họ chưa đủ thông tin và hiểu biết thì nên
gặp những nhà tư vấn luật có hiểu biết về BĐS. Đây là 1 dịch vụ mà ở
nước ngoài họ đã có từ lâu, còn ở Việt Nam hiện chỉ có luật sư tư vấn
cho bên bán chứ chưa có cho bên mua.
Theo quy định, đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư chỉ
được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê
duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng, tổng số
tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà không được
vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
Tôi có 1 lời khuyên cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ là hãy thận trọng trong
việc góp vốn ra thị trường. Hiện nay trên thị trường đang tồn tại một
hình thức góp vốn cho những dự án chưa hoặc sắp hình thành để đổi lại
quyền được mua căn hộ, mua BĐS trong dự án góp vốn đó. Đây là một
hình thức đầu tư rất rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Bởi họ là những người thiếu thông tin, không có nhiều kỹ năng trong
phân tích, đồng thời lại không có nhiều thông tin về thị trường và ngay
cả thông tin về dự án của doanh nghiệp mà họ góp vốn vào.
Ở nước ngoài, 95% khách hàng nhờ luật sư tư vấn trước khi mua
(Ông Leon Cheneval, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Công
ty Nghiên cứu Bất động sản Savills Việt Nam):
Ở Australia, hợp đồng chỉ được ký kết khi
các điều lệ thực sự rõ ràng. 95% khách
hàng nhờ luật sư tư vấn khi mua những tài
sản lớn như nhà ở. Hợp đồng của họ
thường có lợi cho khách hàng và rất hãn

hữu xảy ra tình trạng tranh chấp, kiện tụng.
Điều này khác với ở Việt Nam.
Ngoài ra, ở một số nước, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời
điểm như hợp đồng quy định hoặc thay đổi thiết kế cũng như biến động
giá khoảng trên 5%, thì hợp đồng cũng sẽ vô hiệu lực, và khách hàng có
quyền đòi lại tiền.

Pháp luật sẽ bảo vệ người yếu thế (Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Trưởng
ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công
nghiệp VN – VCCI):
Khi đã ký hợp đồng khách hàng phải chấp
nhận, trong trường hợp có mâu thuẫn,
khách hàng và chủ đầu tư phải căn cứ vào
hợp đồng để thoả thuận với nhau.
Các bên đã cam kết và phải tôn trọng hợp
đồng. Khi đã ký kết và hợp đồng cũng đã nói rõ thì chủ đầu tư tăng giá
là có lý. Tuy nhiên chủ đầu tư cũng cần phải giải trình cụ thể để tạo lòng
tin cho khách hàng.
Tuy nhiên, khách hàng hiện nay không phải là người chuyên nghiệp, đặc
biệt là trong lĩnh vực BĐS thì họ lại có rất ít thông tin vì vậy chủ đầu tư
phải giải thích công khai và rõ ràng các khoản đưa ra trong hợp đồng.
Nếu trong trường hợp nhà đầu tư đưa ra những khoản điều lệ có lợi cho
mình và phía khách hàng thường bị thiệt thòi, và nếu chấp nhận thì
khách hàng mới ký.
Khi đã ký hợp đồng, nếu hợp đồng ghi rõ, chủ đầu tư được quyền điều
chỉnh giá khi thị trường biến động thì chủ đầu tư có lý khi tăng giá. Bất
động sản trả dần, trả góp mang tính chất rủi ro cao. Vì vậy, chủ đầu tư
nên quy định cụ thể hơn những tình huống xảy ra trong hợp đồng để
đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư cũng như khách hàng và dễ giải quyết
khi xảy ra tranh chấp.

Về phía khách hàng, trước khi ký hợp đồng thì cần tìm hiểu kỹ thông tin
về pháp lý của dự án cũng như uy tín của chủ đầu tư.
Pháp luật bảo vệ những người ít thông tin hơn, và trong trường hợp này
chủ đầu tư là những người nắm nhiều thông tin hơn khách hàng bởi họ là
những chủ kinh doanh về BĐS vì vậy, chủ đầu tư cần phải giải thích rõ
ràng với khách hàng trong quá trình ký kết hợp đồng góp vốn. Nếu chủ
đầu tư không giải thích rõ ràng thì khi có mâu thuẩn xảy ra luật thì pháp
luật Việt Nam sẽ nghiêng về phía những người yếu thế, đó chính là
khách hàng.