Ths kinh te chinh tri vận dụng lý luận địa tô của c mác TRONG xác ĐỊNH GIÁ đền bù đất xây DỰNG đô THỊ TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Lý luận của C.Mác tiếp cận vấn đề đất đai dưới góc độ quan hệ giữa
người với người trong chiếm hữu, sử dụng và thực hiện lợi ích kinh tế đối với
đất đai. Toàn bộ lý luận này được đề cập trong phần sáu quyển III “Bộ Tư
bản” [20]. Lý luận địa tô, là hạt nhân của toàn bộ lý luận về quan hệ đất đai của
Mác, nghiên cứu trên cơ sở thống trị của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa. Việc
vận dụng lý luận địa tô vào hoạch định và thực thi chính sách đất đai là vấn đề
được quan tâm của các nước khi chuyển sang nền kinh tế thị trường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các đối tượng có nhu cầu
sử dụng và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, tạo điều kiện hình thành,
phát triển thị trường quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản.
Đây là một trong những thị trường quan trọng đang góp phần phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta hiện nay.
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt giá đối với đất thông qua các
quyền: quyết định mục đích sử dụng; qui định hạn mức, thời gian sử dụng
đất… Điều này, một mặt đảm bảo cho việc quản lý nhà nước về đất hợp lý và
có hiệu quả, mặt khác đảm bảo thực hiện quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các
chủ thể trong sử dụng đất.
Định giá đất là một trong những biện pháp quản lý đất của Nhà nước.
Thông qua định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính cho các chủ thể
sử dụng đất, khuyến khích các chủ thể đầu tư phát triển kinh tế, đảm bảo định
hướng XHCN…
Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2.095km 2, với dân số 7,123 triệu
người (không kể khoảng 2 triệu người vãng lai - số liệu điều tra dân số ngày
01 tháng 04 năm 2009), là một đô thị lớn nhất nước và đang trong quá trình


2

đơ thị hóa mạnh mẽ. u cầu đặt ra là phải xây dựng công tác quy hoạch đô thị,
quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, gắn liền với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư phù hợp với mục tiêu và tình hình phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế và cải thiện dân sinh. Thời gian qua, các
cấp chính quyền của thành phố rất quan tâm đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cự. Đã đề ra nhiều biện pháp, giải pháp phù hợp quy định pháp luật để ổn
định cuộc sống và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi, đồng
thời đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, là sự quan tâm
của Thành ủy, các cơ quan đồn thể, đã có nghị quyết, nhiều chun đề để lãnh
đạo và chỉ đạo. Bên cạnh những thành quả đạt được, công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư đã có tác động khơng ít đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, công
ăn việc làm và cuộc sống của người dân bị ảnh hưởng do di dời.
Xác định công tác bồi thường hiện nay là rất quan trọng, ảnh hưởng trực
tiếp đến lợi ích đời sống của người bị thu hồi đất, đồng thời cũng ảnh hưởng đến
thu hồi đất để triển khai các dự án trên địa bàn. Việc triển khai các quy định về
giá đất và đền bù trên cơ sở lý luận của C.Mác vào thực tiễn ở thành phố Hồ Chí
Minh là vấn đề quan trọng góp phần vào sự phát triển kinh tế-xã hội và an ninh
của thành phố. Vì vậy, “Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác trong xác định giá
đền bù đất xây dựng đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” được chọn
làm đề tài luận văn thạc sĩ chun ngành Kinh tế chính trị.
2. Tình hình nghiên cứu
Đến nay đã có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận của C.Mác
V.I.Lênin về địa tô, giá cả ruộng đất như: Một số vấn đề lý luận C.Mác và Lê
nin về địa tô, ruộng đất của PGS,TS Nguyễn Đình Kháng và TS Vũ Văn
Phúc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2000; Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp
tục hồn thiện chính sách đất đai ở Việt Nam của PGS, TS Nguyễn Đình
Kháng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác
vào khảo sát chính sách đất xây dựng đơ thị trên địa bàn Hà Nội hiện nay,

3
Luận văn Thạc sỹ Kinh tế của Vũ Huy Hùng. Bảo vệ tại Học viện Chính trị Hành chính quốc gia Hồ Chi Minh, Hà Nội - 2006. Lý luận địa tô và vận
dụng để giải quyết một số vấn đề đất đai ở Việt Nam. Tổng quan đề tài cấp bộ,
Học viện Tài chính, Bộ Tài Chính, do Hà Quý Tình làm chủ nhiệm.
Trên cơ sở các văn bản quy định và thực tế việc xây dựng, áp dụng
chính sách đền bù giá đất ở các đô thị lớn hiện nay, nhiều tác giả đã có các
bài viết đề cập tới vấn đề này như: Hạnh Liên, Quy định mới về đền bù đất:
Bối rối lúc "giao thời", , tháng 9/2009; Duy Tuấn - Lê
Minh, Bao giờ giá đền bù đất "sát" với thị trường? , tháng
11/2006; Hạnh Lê, Đền bù đất theo nguồn gốc sẽ triệt tiêu khiếu nại?
, tháng 11/ 2006; Phạm Cường, Thành phố Hồ Chí Minh: Giá
đền bù đất cịn bất cập, , tháng 8/2007; Nguyễn Thị
Dung, Chính sách đền bù khi bị thu hồi đất của một số nước trong khu vực và
Việt Nam, ; TS. Nguyễn Ngọc Điện, Lối ra nào cho các
khiếu kiện về đền bù đất đai, , tháng 9/2007? Phúc
Hậu, Giá đền bù đất lúa sẽ cao gấp đôi đất thổ cư, ;
Lan Hương, Đảm bảo mức sống đền bù đất bằng gửi ngân hàng ?
. Từ Nguyên, Sẽ có một mức giá chung khi đền bù đất
nơng nghiệp, , tháng 11/2008,…
Như vậy, đến nay đã có nhiều tác giả và nhiều cơng trình trực tiếp và gián
tiếp nghiên cứu đến giá đất, chính sách đền bù khi bị thu hồi đất, nhưng vận dụng
lý luận của C.Mác vào việc xem xét các quy định về cách định giá đất bồi thường,
thì đến nay chưa có cơng trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống. Do vậy, đề
tài này khơng trùng lặp với các cơng trình khoa học đã nghiên cứu và cơng bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích
Trên cơ sở nghiên cứu, vận dụng lý luận địa tô của C.Mác, các quy
định của Nhà nước về chính sách đất đai và thực trạng việc vận dụng lý luận

4
địa tô của C.Mác vào việc xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị, đánh giá
đúng thực trạng giá đền bù, qua đó luận văn đề xuất giải pháp nhằm hồn
thiện chính sách đền bù giá đất để phát triển đơ thị ở Thành phố Hồ Chí Minh
giai đoạn hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ
Khái quát lý luận của C.Mác về địa tô với quyền sở hữu, sử dụng đất,
giá cả ruộng đất.
- Đánh giá thực trạng việc vận dụng lý luận địa tô của C.Mác vào việc
xác định giá đất đền bù để xây dựng đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh hiện nay, chỉ ra những điểm phù hợp, chưa phù hợp, nguyên nhân và
những vấn đề đặt ra cần giải quyết.
- Đề xuất phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện giá đất đền bù
để phát triển đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn hiện nay.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài giới hạn trong phạm vi lý luận của C.Mác về địa tô, giá cả ruộng
đất; các văn bản của Đảng và nhà nước về định giá đất đền bù đang ban hành
và có hiệu lực, nhưng tập trung chủ yếu từ việc vận dụng lý luận địa tô của
C.Mác để xác định giá đền bù đất xây dựng các khu đơ thị trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh. Phương hương và giải pháp đề xuất góp phần hồn thiện
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại thành phố. Thời gian khảo sát
từ năm 1998 đến năm 2010.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
- Đề tài dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lê nin, tư tưởng Hồ
Chí Minh và các quan điểm của Đảng, chính sách của Nhà nước về đất đai,
đền bù trong quá trình phát triển kinh tế của đất nước nói chung và Thành phố
Hồ Chí Minh nói riêng.
- Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, phương pháp kinh tế học, phương pháp

5
lịch sử - logic; phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh; phương
pháp điều tra, khảo sát, gắn lý luận với thực tiễn.
6. Đóng góp của đề tài
- Khái quát làm rõ những điểm cốt lõi trong lý luận của C.Mác về địa
tô, những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ruộng đất, qua đó vận dụng vào việc
khảo sát các văn bản của Nhà nước về định giá đất trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN ở nước ta và đặc biệt trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh, chỉ ra những điểm phù hợp và chưa phù hợp.
- Đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách giá đất đền bù để
phát triển đơ thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 03 chương, 7 tiết.


6
Chương 1
LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA C.MÁC VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆC
XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
1.1. KHÁI QUÁT LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA C.MÁC VỀ ĐỊA TÔ VỚI
QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT

Ruộng đất là một loại tư liệu lao động, một yếu tố không thể thiếu được
cho tất cả mọi ngành, mọi lĩnh vực, không những cho nông nghiệp mà cả cho
công nghiệp, dịch vụ; cho hoạt động kinh tế mà cả hoạt động văn hoá, xã hội.
Từ canh tác đến địa điểm kinh doanh, xây dựng trụ sở, nhà xưởng, kho bãi,
xây dựng kết cấu hạ tầng... đều cần đến đất. Đất đai không phải là sản phẩm
của lao động mà là tặng vật của tự nhiên, do đó bản thân đất khơng có giá trị,

đất khơng có lao động vật hố ở trong đó; lao động có thể khai phá, cải tạo
đất, làm cho đất màu mỡ hơn, thuận tiện hơn trong việc sử dụng vào các hoạt
động kinh tế - xã hội, song lao động không thể tạo ra đất đai. Nhưng, trong
kinh tế thị trường đất đai cũng được mua bán như một hàng hố, nên có giá cả
và được coi như cũng có giá trị. Tuy nhiên, cách quy định giá và giá trị của
đất cũng khác với cách quy định giá trị của hàng hố thơng thường. C.Mác đã
nhận xét:
Chính cái địa tơ đã được tư bản hoá như vậy cấu thành giá mua hoặc
giá trị của ruộng đất : đó là một phạm trù prima facie (mới thoạt
nhìn) thì cũng bất hợp lý như giá cả của lao động, vì đất khơng phải
là sản phẩm của lao động và do đó khơng có giá trị. Nhưng mặt
khác, đằng sau cái hình thái bất hợp lý ấy, ẩn giấu một quan hệ sản
xuất hiện thực [20, tr.252-253].
Đất đai là tài nguyên, là nguồn lực tối quan trọng phục vụ phát triển
kinh tế, xã hội, có vai trị quyết định đến sự tồn tại và phát triển của loài
người. Đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng


7
hạn như vị trí địa lý của khu vực đất đai, các tài ngun khống sản dưới
lịng đất và thậm chí các thành phần của phổ điện từ.
Trong kinh tế chính trị học cổ điển, đất đai, tư bản và lao động được
coi là một trong ba yếu tố sản xuất. Vì đất khơng được sinh ra, thị trường đất
đai phản ứng đối với việc đánh thuế khác hẳn so với thị trường lao động và
thị trường hàng hóa do con người sản xuất ra. Thuế giá trị đất hoàn thiện
một cách lý tưởng có thể khơng ảnh hưởng tới chi phí cơ hội trong việc sử
dụng đất, thay vì thế nó có thể làm giảm giá trị của quyền sở hữu đất hợp
pháp. Trong kinh tế chính trị học, các chi phí phải thanh tốn để được quyền
sử dụng đất đai gọi là địa tô, hay hiện nay thường gọi là phí sử dụng đất.
Theo thuật ngữ của kinh tế chính trị học Cổ điển, "địa tơ" là một dạng

đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đối
với C.Mác và Henry George, địa tô là một hình thức của sự bóc lột. Chủ sở hữu
đất đã có thể nhận được "một cái gì đó từ hư khơng" chỉ bởi vì họ kiểm sốt
được những tài nguyên quan trọng đó. Đối với Mác, chủ sở hữu đất nhận
được một phần lợi nhuận siêu ngạch được tái phân bổ từ khu vực công nghiệp
và dịch vụ.
Kinh tế học Tân cổ điển hiện đại đã khái quát hóa thuyết này rằng, chủ
sở hữu của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng có thể nhận được tơ kinh tế (địa tô
chỉ là một trường hợp đặc biệt của tơ kinh tế) vì những đặc tính duy nhất của
yếu tố đầu vào này. Do đó, tơ là khoản nhận được cho những ưu thế đặc biệt
của bất kỳ loại hình đầu vào nào. Những khoản thu được khơng nhất thiết
phải ở dạng tiền mà nó có thể là những đặc quyền nào đó.
Lý luận của Mác tiếp cận vấn đề đất đai, địa tơ dưới góc độ quan hệ
giữa người với người trong chiếm hữu sử dụng và thực hiện lợi ích kinh tế đối
với đất đai. Trong đó, lợi nhuận siêu ngạnh chuyển hóa thành địa tơ là biểu
hiện sự vận động của quan hệ sản xuất, quan hệ lưu thông, quan hệ phân phối
của kinh tế hàng hố trong nơng nghiệp. Về mặt giai cấp, nó thể hiện mối


8
quan hệ giữa ba giai cấp cơ bản trong phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa:
“công nhân làm thuê, nhà tư bản và địa chủ đó là ba giai cấp lớn của xã hội
hiện đại dựa trên phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa”[20, tr.643].
Ở đây, Mác chỉ nghiên cứu quan hệ phân phối giá trị thặng dư giữa các
tập đoàn kinh doanh tư bản chủ nghĩa. Do vậy, nghiên cứu các loại địa tô tư
bản chủ nghĩa chỉ là nghiên cứu lợi nhuận siêu ngạch chuyển hoá thành địa tô,
cách biểu hiện của giá trị thặng dư. Song thực tế, Mác nghiên cứu toàn bộ sự
vận động của quan hệ: sản xuất, lưu thông, phân phối trong nền nơng nghiệp
hàng hố, là tồn bộ quan hệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai với địa tô.
Cách hiểu ấy đã mở ra nhận thức vận dụng sáng tạo lý luận của Mác trong

nền kinh tế thị trường hàng hoá ở Việt Nam. C.Mác viết: “Vấn đề ở đây là
phải nghiên cứu các quan hệ sản xuất và quan hệ trao đổi nhất định do việc
đầu tư tư bản vào nông nghiệp đẻ ra” [20, tr.240].
Lý luận địa tơ là hạt nhân của tồn bộ lý luận về quyền sở hữu, quyền
sử dụng đất đai của Mác. Lý luận địa tô nghiên cứu quan hệ phân phối, mà
quan hệ phân phối ấy biến đổi trên cơ sở quan hệ của nền sản xuất hàng hố
nơng phẩm. Ở đây có sự tách rời giữa quyền sở hữu ruộng đất và quyền kinh
doanh (quyền sử dụng) ruộng đất. “Việc quyền sở hữu mang những hình thái
cho phép nơng nghiệp có thể kinh doanh theo sản xuất TBCN là sản phẩm có
tính đặc trưng của phương thức đó”[20, tr.641]. Theo C.Mác, “địa tơ là hình
thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là
đem lại thu nhập [verwertet]”[20, tr.246]. Địa tô phản ánh quan hệ thống nhất
và đối lập giữa “ba giai cấp cấu thành cái bộ xương sống của xã hội cận đại người công nhân làm thuê, nhà tư bản công nghiệp và địa chủ”[20, tr.246].
Khái quát lý luận địa tô, quan hệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai
trong thị trường hàng hố nơng phẩm, Mác chỉ ra có thể xem xét ba nội dung
lớn: Thứ nhất, sự thâm nhập của kinh tế thị trường hàng hoá vào sự vận động
của toàn bộ quan hệ quyền sở hữu và quyền sử dụng kinh doanh trong lĩnh


9
vực đất đai; Thứ hai, vạch ra đặc điểm của sự vận động và tính quy luật của
nền sản xuất nơng nghiệp hàng hố lớn. Ngồi những quy luật cơ bản như quy
luật giá trị, quy luật giá trị thặng dư được biểu hiện trong nền sản xuất nông
nghiệp hàng hố quy mơ lớn, ở đây C.Mác cho biết nhiều vấn đề khác như
tính quy luật của biến đổi dân cư trong nông thôn, quy luật lưu thông, phân phối
trong nông nghiệp, quy luật biến đổi cơ cấu lao động, cơ cấu sử dụng đất đai;
Thứ ba, về nội dung, C.Mác chỉ ra phương thức kinh doanh lớn trong nền sản
xuất nơng nghiệp hàng hố theo cơ chế thị trường. Mặt khác, C.Mác còn chỉ ra
những vấn đề cơ bản của sự hình thành giá nơng sản, giá đất (địa tô), giá cả lao
động. Thông qua sự biến đổi của giá thị trường, mà ảnh hưởng đến chuyển dịch

cơ cấu các loại đất đưa vào sử dụng trong nền kinh tế hàng hố sản xuất lớn. Các
nội dung đó gắn bó chặt chẽ với nhau. Tùy góc độ tiếp cận, yêu cầu phát triển
kinh tế có thể khai thác vận dụng vào thực tiễn giải quyết vấn đề nảy sinh trong
xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam.
1.1.1. Khái niệm và các loại địa tô
Địa tô là một bộ phận sản phẩm thặng dư do những người lao động làm
việc trong lĩnh vực nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu để được
quyền kinh doanh đất đai. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Nó đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ,
phong kiến, tư bản chủ nghĩa (TBCN) và cả trong chủ nghĩa xã hội (CNXH).
Theo Mác, về thực chất, địa tơ chính là phần giá trị thặng dư dơi ra ngồi lợi
nhuận bình qn mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp chiếm đoạt của
người lao động trả cho chủ sở hữu đất để được quyền kinh doanh trên đất đai.
Nguồn gốc của địa tô TBCN vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông
nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô TBCN phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa
chủ (chủ sở hữu ruộng đất), tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân
nơng nghiệp. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa
tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.


10
Địa tơ chênh lệch có hai loại: địa tơ chênh lệch I (RclI) và địa tô chênh
lệch II (RclII).
Địa tô chênh lệch I (RclI) là phần lợi nhuận dôi ra, ngồi lợi nhuận bình
qn, thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi (về độ màu mỡ,
khí hậu và vị trí thuận lợi). Đó chính là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
chung của nông phẩm sản xuất trên ruộng đất xấu nhất với giá cả sản xuất cá
biệt của nông phẩm trên ruộng đất tốt và trung bình. Bộ phận này thuộc về
người sở hữu đất đai.
Địa tô chênh lệch II (RclII) là phần lợi nhuận dơi ra ngồi lợi nhuận

bình qn do nhà tư bản kinh doanh ruộng đất bỏ tư bản của mình ra đầu tư
vào cải tạo đất đai, làm thủy lợi, phân bón và áp dụng kỹ thuật mới thu được.
Bộ phận này thuộc nhà tư bản trong thời hạn hợp đồng đất cịn hiệu lực. Sau
thời hạn này nó chuyển hóa thành địa tơ chênh lệch I.
Địa tơ tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp nhất thiết phải nộp cho chủ sở hữu, cho dù đất đai đó tốt hoặc xấu do
chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp mà ra. Do cấu tạo
hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nên với một
lượng tư bản ứng ra như nhau và tỷ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá
trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong cơng
nghiệp vì sử dụng được một lượng lao động sống lớn hơn. Chế độ độc quyền
tư hữu về ruộng đất đã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác
vào nông nghiệp, nên trong nông nghiệp, giá trị của nông sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá trị của nơng sản phẩm và giá cả
sản xuất chung chính là địa tô tuyệt đối. Theo quan điểm của Mác, nguồn gốc
của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động của công
nhân nông nghiệp tạo ra.
Địa tô độc quyền: địa tô luôn gắn liền với độc quyền sở hữu ruộng đất,
độc chiếm các điều kiện tự nhiên thuận lợi. Tuy nhiên, có những loại đất có


11
thể trồng những loại cây cho những sản phẩm quý hiếm, có giá trị cao (như
những vườn nho có thể cho những thứ rượu đặc biệt) hay có những khống
sản đặc biệt có giá trị, hay vị trí đất đơ thị hay đất xây dựng thì địa tơ của
những đất đai đó sẽ rất cao, có thể xem đó là địa tô độc quyền. Nguồn gốc của
địa tô độc quyền này cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền cao
của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho người sở
hữu những đất đai đó.
Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư

hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ
tuyệt đối và địa tơ độc quyền cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn lại địa tô chênh
lệch. Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt
của nơng nghiệp, lâm nghiệp, khơng gì thay thế được, là tài nguyên quý giá
của quốc gia. Nhà nước giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân,
và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê
đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép
các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người
nước ngồi được góp vốn pháp định bằng giá trị sử dụng đất. Tuy hình thức
địa tơ tuyệt đối khơng cịn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá
trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô.
1.1.2. Một số nội dung cơ bản về lý luận địa tô
1.1.2.1. Lý luận về địa tô chênh lệch
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình
quân mà, tỷ suất lợi nhuận bình quân (p') là tỷ số tính theo % giữa tổng giá trị
thặng dư và tổng số tư bản xã hội đã đầu tư vào các ngành của nền sản xuất
thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là "do sự
chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt mà ra
thôi”[20, tr.283]. Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dơi ra ngồi lợi
nhuận bình qn, hình thành bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả


12
sản chung của nông phẩm. Địa tô độc quyền là lợi nhụân siêu ngạch do giá
cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai mà những kẻ độc chiếm
thác nước, hàm mỏ, vị trí thuận lợi kinh doanh.
Theo C.Mác: "trước tiên từ giả thiết cho rằng những sản phẩm để trả
địa tô này, - trong những sản phẩm trong đó một phần giá trị thặng dư, và do
đó, một phần trong toàn bộ giá cả của chúng, được chuyển hóa thành địa
tơ"[20, tr.281]. Giá cả những sản phẩm của ruộng đất có vị trí thuận lợi, màu mỡ

và hầm mỏ phải trả tô đều được bán theo giá cả sản xuất giống như những hàng
hoá khác trong nền kinh tế hàng hố tự do cạnh tranh. Nó "phải do kết quả ngẫu
nhiên của những sự giao dịch trong q trình lưu thơng" [20, tr.281].
Đặc điểm chung của địa tô chênh lệch (lợi nhuận siêu ngạch) với vấn
đề độc quyền kinh doanh ruộng đất. Mác chỉ rõ: "Lợi nhuận siêu ngạch ấy chỉ
có thể là do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá
biệt mà ra thôi, tức là do sự chênh lệch giữa tỷ suất lợi nhuận cá biệt và tỷ
suất lợi nhuận chung mà ra” [20, tr.283]. Những doanh nghiệp có giá sản xuất
cá biệt thấp hơn, chi phí tổng số lao động nhỏ hơn, năng xuất lao động cao
hơn do đất màu mỡ hơn, lợi dụng thác nước, vị trí kinh doanh thuận lợi hơn.
Đặc trưng của địa tơ chênh lệch trong kinh doanh ruộng đất thể hiện:
- "Nó không gia nhập với tư cách là một yếu tố quyết định vào giá cả
sản xuất chung của hàng hóa"[20, tr.288], mà nó lại lấy giá cả sản xuất chung
ấy làm tiền đề.
- Địa tô chênh lệch kinh doanh ruộng đất không phải là kết quả của
năng xuất tuyệt đối của tư bản đã sử dụng hoặc của lao động do tư bản ấy
chiếm dụng, mà là kết quả của năng xuất tương đối lớn hơn của những tư bản cá
biệt đầu tư vào một khu vực sản xuất nào đó có điều kiện tự nhiên đặc biệt thuận
lợi "xuất hiện không phải do sức sản xuất của tư bản đã sử dụng" [20, tr.289].
- Nó là "cơ sở tự nhiên của lợi nhuận siêu ngạch" [20, tr.289]; "là nguyên
nhân làm cho lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa thành hình thái địa tô, tức là


13
nguyên nhân làm cho chủ đất hoặc người sở hữu thác nước chiếm hữu được cái
phần lợi nhuận ấy, hoặc cái phần ấy trong giá cả của hàng hóa" [20, tr.290].
- Quyền sở hữu ruộng đất không phải do nguyên nhân sinh ra lợi nhuận
siêu ngạch, mà chỉ là nguyên nhân làm cho lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa
thành địa tơ. Nó là cơ sở phát sinh giá cả ruộng đất "địa tô phát sinh từ giá cả
sản xuất...Giá cả đó chẳng qua chỉ là địa tơ đã tư bản hóa" [20, tr.291]. Điều

đó có nghĩa là, dù khơng tồn tại chế độ tư hữu ruộng đất, song nếu có nơng
nghiệp sản xuất hàng hóa thì vẫn có địa tơ chênh lệch.
- Địa tô chênh lệch đề ra một phạm trù phát sinh, đó là giá cả ruộng đất,
giá thác nước, giá vị trí kinh doanh... tơ đất. Giá cả ấy là "một biểu hiện bất hợp
lý, nhưng ẩn đằng sau lưng nó một quan hệ kinh tế hiện thực” [20, tr.208].
1.1.2.2. Lý luận về địa tô chênh lệch I (Rcl I)
Rcl I là hình thái thứ nhất của địa tô chênh lệch.
“Địa tô chênh lệch 1 là địa tô sự chênh lệch giữa sản phẩm thu được do
sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau” (“On the Principles of
Political Economy, and Taxation”. London, 1821, p. 59) và "trên cùng một
diện tích đất đai như nhau" [20, tr.293] trên những mảnh ruộng khác nhau, có
kết quả sản phẩm khác nhau. Thực tế nó là phần lợi nhuận siêu ngạch trên
ruộng đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi hơn.
- Những căn cứ xác định địa tô chênh lệch I:
Tư bản, lao động, diện tích đều ngang nhau. Trên cơ sở những điều kiện
chung đó lại có kết quả kinh doanh khác nhau thì có địa tơ chênh lệch I. Nguyên
nhân cơ bản là độ phì nhiêu tự nhiện và vị trí tự nhiện khác nhau của đất.
Cách phân bổ thuế có thể tác động khơng đồng đều giữa các mảnh
ruộng cũng có kết quả khác nhau.
Có sự chênh lệch về hiệu quả do sự phát triển nông nghiệp hàng hố
giữa các vùng trong nước khơng đồng đều, hay vì tập quán truyền thống
khác nhau.


14
- Hai điều kiện chính hình thành địa tơ chênh lệch I: độ phì và vị trí.
Biểu hiện ở mối quan hệ giữa độ phì của đất và vị trí của mảnh ruộng; vị trí
đất từ thuận lợi đến khơng thuận lợi và ngược lại; "Mức độ phì nhiêu của đất"
[20, tr.295]; trình độ về lao động. Từ lý luận của C.Mác có thể nhận xét về địa
tơ chênh lệch liên quan đến giá đất như sau:

Thứ nhất, giá cả ruộng đất chưa canh tác thuộc cùng phẩm chất và vị
trí ngang nhau quy định. Theo C.Mác: “giá của thứ đất chưa canh tác thuộc
các loại khác nhau (chúng ta giả định là chỉ có địa tơ chênh lệch thơi) sẽ do
giá cả của những đất đã canh tác thuộc cùng một phẩm chất và ở vào một vị
trí ngang như nhau quyết định” [20, tr.321].
Thứ hai, việc đưa đất xấu vào sử dụng hay không là do yêu cầu của
thị trường xã hội. “Nói chung, q trình mở rộng đất canh tác được tiến
hành bằng cách hoặc đưa vào canh tác những loại đất xấu hơn, hoặc canh tác
những loại đất khác nhau, theo những tỷ lệ khác nhau, tùy theo tình hình
hiện có” [20, tr.323].
Thứ ba, có sự bất lợi cho những nước đang phát triển so với các nước
phát triển. “ngũ cốc không những được bán dưới giá trị của chúng, mà còn được
bán dưới giá cả sản xuất của chúng, nghĩa là dưới giá cả sản xuất do tỷ suất lợi
nhuận trung bình trong những nước già cỗi hơn quyết định” [20, tr.324].
1.1.2.3. Địa tô chênh lệch II (Rcl II)
Rcl II là hình thái thứ hai của địa tô chênh lệch.
- Khái niệm và sự giống, khác nhau của Rcl I và Rcl II:
Khái niệm: Địa tô chênh lệch I là kết quả của năng suất khác nhau của
những tư bản bằng nhau trên diện tích bằng nhau, cùng một thời gian. Rcl I là
địa tô thu được trên ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên và vị trí đơ thị và xây
dựng thuận lợi. Cịn địa tơ chệnh lệch II là kết quả năng suất khác nhau của
những lần đầu tư tư bản nối tiếp nhau trên một diện tích nhất định. Rcl II là
địa tô thu được gắn liền với đầu tư thêm tư bản cho việc thâm canh tăng năng


15
suất, xây dựng kết cấu hạ tầng để thu lợi nhuận siêu ngạch. Trong thời gian
hợp đồng thuê đất, Rcl II thuộc nhà tư bản.
Sự giống, khác nhau giữa Rcl I và Rcl II: Giống nhau, địa tô chệch lệch
I, địa tơ chệch lệch II đều là hình thái lợi nhuận siêu ngạch cấu thành. Sự khác

nhau giữa địa tô chệch lệch I và địa tô chệch lệch II là về cách đầu tư. RclI
tương ứng với quảng canh, mở rộng diện tích; RclII là do thâm canh.
1.1.2.4. Địa tơ đất xây dựng, địa tô hầm mỏ
Về cơ bản địa tơ đất xây dựng, địa tơ hầm mỏ được hình thành như địa
tơ đất nơng nghiệp. Nhưng nó cũng có những đặc trưng riêng: Thứ nhất, trong
việc hình thành địa tơ xây dựng và đơ thị, vị trí của đất đai, đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng là yếu tố quyết định, còn độ màu mỡ và trạng thái của đất đai
khơng có ảnh hưởng lớn; Thứ hai, địa tơ đất xây dựng tăng lên nhanh chóng
do sự phát triển của dân số, do nhu cầu về nhà ở tăng lên và do đầu tư những
tư bản vào xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng tăng lên.
Địa tô hầm mỏ: đất hầm mỏ - đất có những khống sản khai thác cũng
đem lại địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai ấy. Địa
tơ hầm mỏ cũng hình thành và được quyết định như địa tô đất nông nghiệp.
Đối với địa tô hầm mỏ, giá trị của khoáng sản, hàm lượng, trữ lượng của
khống sản, vị trí và điều kiện khai thác quyết định.
1.2. MỐI QUAN HỆ GIỮA ĐỊA TÔ VỚI SỰ HÌNH THÀNH GIÁ TRỊ ĐẤT
VÀ CƠ SỞ CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐƠ THỊ

Trong q trình thống trị chưa đầy một thế kỷ (những năm 60, 70 của
thế kỷ 18 đến những năm 40 của thế kỷ 19), sự kết hợp tư liệu sản xuất với
lao động xã hội bằng khoa học công nghệ trong cơ chế thị trường, các nước
có nền kinh tế thị trường phát triển đã tạo ra những kỳ quan khác hẳn Kim Tự
tháp Ai cập, những cầu dẫn nước ở La Mã…; nó đã tiến hành những cuộc
viễn chinh khác hẳn những cuộc di cư của các dân tộc và những cuộc chiến
tranh thập tự, “đã tạo ra những lực lượng sản xuất nhiều hơn và đồ sộ hơn lực


16
lượng sản xuất của tất cả các thế hệ trước kia gộp lại” [20, tr.603]. Về lĩnh vực
nông nghiệp: một là “đã biến nghề nông - từ chỗ là một cơng việc có tính chất

thuần túy kinh nghiệm, truyền lại một cách máy móc từ thế hệ này qua thế hệ
khác, do bộ phận lạc hậu nhất của xã hội thực hiện - thành một sự ứng dụng
nông học một cách khoa học và tự giác” [20, tr.244]. Theo C.Mác: “Những
công lao lớn của phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa là, một mặt thì hợp lý
hóa nơng nghiệp, việc hợp lý hóa này lần đầu tiên đã tạo khả năng kinh doanh
nông nghiệp theo phương thức xã hội” [20, tr.245]; hai là tách quyền sở hữu
ruộng đất ra khỏi quyền kinh doanh trên ruộng đất “một mặt, nó hoàn toàn
tách quyền sở hữu ruộng đất ra khỏi mọi quan hệ thống trị và nơ lệ, và mặt
khác, nó hoàn toàn tách ruộng đất với tư cách là tư liệu lao động khỏi quyền
sở hữu ruộng đất và người sở hữu ruộng đất; đối với người này thì ruộng đất
khơng có ý nghĩa gì khác hơn là một khoản thuế bằng tiền mà độc quyền của
hắn cho phép hắn thu được của nhà tư bản công nghiệp, tức là người phéc-miê; phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa đã cắt đứt mọi mối liên hệ giữa
người sở hữu ruộng đất với ruộng đất, đến mức là người chủ đất có thể suốt
đời sống ở Cơng-xtăng-ti-nơ-plơ, trong khi ruộng đất của hắn lại nằm ở Xcốtlen. Như vậy, quyền sở hữu ruộng đất đã nhận được cái hình thái thuần túy
kinh tế của nó, do chỗ nó đã trút bỏ tất cả những cái trang sức bề ngoài và
những cái tạp chất chính trị - xã hội trước kia, tóm lại là trút bỏ tất cả những
vật phụ thuộc có tính chất truyền thống ấy, mà - như sau này chúng ta sẽ thấy
- chính bản thân các nhà tư bản công nghiệp và những nhà lý luận làm kẻ phát
ngôn cho họ, trong cuộc đấu tranh kịch liệt của họ chống quyền sở hữu ruộng
đất, đã từng tố cáo là một vật thừa vô dụng và phi lý” [20, tr.245]. Theo
C.Mác, địa tơ là “hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về
mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập [verwertet]” [20, tr.246]. Mặt khác, địa tô
phản ánh sự thống nhất và đối lập giữa “ba giai cấp cấu thành cái bộ xương
sống của xã hội cận đại” [20, tr.246]. Tất cả những nhân tố ảnh hưởng đến địa


17
tơ đều quan hệ đến giá trị đất đai, đó là cơ sở quan trọng nhất xác định giá đất.
Những nhân tố làm tăng hay giảm khoản thu nhập đều làm tăng hay giảm giá
trị ruộng đất. Những nguyên nhân làm tăng giảm địa tơ khơng những chỉ có

mức độ phì nhiêu và vị trí của ruộng đất mà cịn có những nguyên nhân khác
1.2.1. Những nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành
giá cả ruộng đất
- Đặc điểm địa lý thổ nhưỡng của đất đai (địa tô chênh lệch I) là cơ sở
hình thành giá cả ruộng đất.
Hai nguyên nhân khác nhau tác động tới địa tô chênh lệch là độ phì
nhiêu và vị trí, chúng có thể tác động ngược chiều nhau. Một khoảnh đất có
thể ở vào một vị trí rất tốt, nhưng đồng thời lại rất ít màu mỡ và ngược lại.
Trong thực tiễn sự tiến bộ của nền sản xuất xã hội nói chung có tác dụng san
bằng đối với vị trí (của các khoảnh đất) với tư cách là cơ sở của địa tô chênh
lệch, bằng cách lập nên những thị trường địa phương và làm thay đổi vị trí
của đất đai do sự phát triển của các phương tiện giao thông vận tải. Mặt khác,
sự tiến bộ của nền sản xuất xã hội lại làm cho sự chênh lệch giữa những vị trí
cá biệt của các khoảnh đất tăng bằng cách tách rời nơng nghiệp với cơng
nghiệp, để hình thành những trung tâm sản xuất lớn và tăng cường tính chất
cơ lập tương đối của nông thôn, hay giữa các vùng bằng quy hoạch lại sự phát
triển kinh tế - xã hội trong một khu vực nào đó.
Độ phì nhiêu tự nhiên của ruộng đất, ngồi yếu tố khí hậu, cịn được
quyết định bởi sự khác nhau trong cấu thành hoá học của lớp đất trên mặt,
nghĩa là bởi sự khác nhau trong dung lượng các chất dinh dưỡng cần thiết cho
thực vật. Nhưng hai khoảnh đất có cùng một thành phần hố học như nhau do
đó về mặt này, chúng có cùng một độ phì nhiêu tự nhiên như nhau - vẫn có
thể khác nhau - về độ phì nhiêu thực tế, hiện thực, tuỳ theo các chất dinh
dưỡng ấy tồn tại dưới một hình thái dễ hấp thu đến mức nào. Vì vậy, trên
những đất có cùng một độ phì nhiêu tự nhiên như nhau người ta có thể lợi


18
dụng độ phì nhiêu tự nhiên ấy đến mức nào một phần là nhờ sự phát triển của
hoá học, một phần là nhờ vào sự phát triển của cơ khí trong nơng nghiệp. Như

vậy, tính chất phì nhiêu ấy tuy là thuộc tính khách quan của đất, nhưng thay
đổi theo sự phát triển của hố học và cơ khí trong nơng nghiệp. Việc sắp đặt
các loại đất tốt, xấu cịn phải căn cứ vào từng giai đoạn phát triển ấy.
Đối với đất xây dựng, độ phì nhiêu khơng mấy ảnh hưởng tới địa tơ
chênh lệch I. Có chăng là yếu tố địa hình, yếu tố cơ học của đất đai ảnh hưởng
quá trình xây dựng... yếu tố ảnh hưởng địa tô chênh lệch I của đất xây dựng
lại là vị trí. Nếu như trong nơng nghiệp chênh lệch thu nhập giữa mảnh đất sát
đường giao thông và mảnh đất xa hơn do yếu tố vị trí là khơng lớn, thì đối với
đất xây dựng, đất đô thị lại rất lớn.
- Đầu tư vào cơ sở hạ tầng (địa tô chênh lệch II) là nhân tố cơ bản
hình thành giá cả đất đai đô thị.
Tư bản bỏ vào đầu tư cơ sở hạ tầng, cải tạo đất hay xây dựng công trình
gắn với đất (C.Mác gọi là ruộng đất - tư bản, terre - capital) là một nhân tố
quan trọng ảnh hưởng đến địa tô, nhất là đầu tư xây dựng đô thị và các khu
công nghiệp. Khoản lợi tức thu được từ tư bản bỏ vào ruộng đất tương đối
ngắn, như trường hợp cải tạo những thuộc tính hố học, sử dụng phân bón...
hoặc được cố định trong thời hạn dài hơn, như trường hợp xây dựng các kênh
đào tiêu nước, hệ thống tưới nước, san bằng mặt đất, xây dựng các cơng trình
kiến trúc dùng vào việc kinh doanh..., thuộc phạm trù tư bản cố định. Những
tư bản trên do người sử dụng ruộng đất đầu tư, trong thời hạn hợp đồng thuê
đất thì người sử dụng đất được hưởng lợi tức ấy. Lợi tức này không phải là địa
tô hiểu theo đúng nghĩa của từ này. Nhưng khi mãn hạn hợp đồng thuê đất, thì
những sự cải thiện đã được thực hiện nói trên lại thuộc về người chủ đất với
tư cách là sở hữu của người chủ đất, là những vật phụ thuộc không thể tách
rời khỏi ruộng đất cho thuê. Khi chuyển sang một hợp đồng cho th mới,
người chủ đất tính thêm vào địa tơ chính tổng số lợi tức về khoản tư bản nói


19
trên, dù người thuê đất là người đã tiến hành những việc cải thiện trước đây

hay là người khác. Bằng cách đó địa tơ của chủ đất phình lên, nếu họ muốn
bán đất thì giá trị (hay đúng hơn là giá cả) của đất ấy bây giờ đã tăng thêm lên.
Địa tơ chênh lệch II cịn chịu ảnh hưởng của sự khác nhau trong cách phân phối
tư bản (và khả năng tín dụng) giữa những người kinh doanh, vì vậy hệ thống tiền
tệ - tín dụng cũng ảnh hưởng đến trình độ thâm canh, do đó ảnh hưởng đến địa tơ
chênh lệch II và qua đó tác động đến giá cả ruộng đất.
- Trình độ phát triển kinh tế thị trường cũng là nhân tố tác động tới sự
hình thành giá cả ruộng đất.
Lý luận về địa tô tư bản chủ nghĩa giả định phương thức sản xuất tư
bản chủ nghĩa đã hồn tồn chi phối nơng nghiệp, nơng nghiệp thương phẩm
đã được xã hội hoá cao, gắn với thị trường. Nếu nơng nghiệp cịn phổ biến là
sản xuất tự cung tự cấp hay sản xuất hàng hoá nhỏ, chưa đạt đến trình độ kinh
tế thị trường hiện đại, thì phải tuỳ tình hình cụ thể mà vận dụng lý luận trừu
tượng nói trên cho phù hợp. Người tiểu nơng có thể tiếp tục kinh doanh ngay
cả khi khơng thu được lợi nhuận mà chỉ thu nhập đủ nuôi sống mình và gia
đình mình. C.Mác nhận xét:
Để cho người tiểu nơng có thể canh tác ruộng đất của mình hoặc có
thể mua ruộng đất để canh tác, thì khơng nhất thiết - như trong
phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa bình thường - là giá cả thị
trường của nơng sản phẩm cứ phải lên cao đến mức đủ đem lại lợi
nhuận trung bình cho anh ta, và càng khơng nhất thiết cứ phải lên
cao đến mức đủ đem lại cho anh ta một số trội ra ngoài lợi nhuận
trung bình và được cố định lại dưới hình thái địa tơ. Do đó, khơng
nhất thiết là giá cả thị trường phải lên tới mức giá trị của sản phẩm
hoặc giá cả sản xuất của sản phẩm của người tiểu nông. Đó là một
nguyên nhân làm cho giá cả ngũ cốc trong những nước mà chế độ
sở hữu ruộng đất nhỏ chiếm địa vị thống trị, thường thấp hơn so


20

với những nước có nền sản xuất tư bản chủ nghĩa. Một bộ phận
lao động thặng dư của những nông dân làm việc trong những điều
kiện bất lợi nhất, được biếu không cho xã hội và không tham gia
vào sự điều tiết giá cả sản xuất hoặc vào sự hình thành giá trị nói
chung. Do đó giá cả thấp ấy là hậu quả của sự bần cùng của
những người sản xuất, chứ không phải là kết quả của năng suất
lao động của họ [20, tr.522-523].
Mặt khác, người tiểu nông thường không được tiếp cận rộng rãi với thị
trường tiền tệ, tín dụng, thậm chí cịn phải vay nặng lãi. Bởi vậy, trong tình
hình này khơng thể vận dụng cơng thức

R
một cách máy móc để tính giá cả
z'

ruộng đất, nhất là ở những vùng còn tồn tại kinh tế tự cung tự cấp.
- Chính sách tiền tệ của quốc gia trong từng thời kỳ là nhân tố ảnh
hưởng trực tiếp tới giá đất đô thị.
Nếu địa tô là một đại lượng khơng biến đổi, thì giá cả ruộng đất có thể
tăng hay giảm, theo tỷ lệ nghịch với sự lên xuống của tỷ suất lợi tức. Nếu tỷ
suất lợi tức hiện hành giảm từ 5% xuống 4%, thì một khoản địa tô hàng năm
là 200£ sẽ là số tiền thu nhập hàng năm được sinh sôi từ một tư bản là 5000£
chứ khơng phải là 4000£, do đó giá cả của khoảnh đất ấy cũng tăng từ 4000£
lên 5000£. Trong trường hợp tỷ suất lợi tức tăng lên thì tình hình sẽ ngược lại.
Đó là sự vận động của giá cả ruộng đất khơng liên quan gì đến sự vận động
của bản thân địa tô và chỉ do tỷ suất lợi tức điều tiết. C.Mác đã phát hiện ra
quy luật tỷ suất lợi nhuận có xu hướng giảm xuống trong quá trình phát triển
kinh tế thị trường, mà tỷ suất lợi nhuận nói chung (khơng kể những tình
huống đặc biệt, như khủng hoảng kinh tế) có ảnh hưởng đến tỷ suất lợi tức,
nên tỷ suất lợi tức cũng có xu hướng giảm xuống, xu hướng này còn do tư bản

- tiền tệ cho vay tăng lên, cho nên giá cả ruộng đất có xu hướng tăng lên một
cách độc lập ngay cả với sự vận động của địa tô và với giá cả các sản phẩm


21
của ruộng đất trong đó địa tơ là một bộ phận. Địa tơ chênh lệch II cịn chịu
ảnh hưởng của sự khác nhau trong cách phân phối tư bản (và khả năng tín
dụng) giữa những người kinh doanh, vì vậy hệ thống tiền tệ - tín dụng cũng
ảnh hưởng đến trình độ thâm canh, do đó ảnh hưởng đến địa tơ chênh lệch II
và qua đó tác động đến giá cả đất đai, đặc biệt đất đơ thị hóa.
- Về yếu tố pháp lý.
Tổng địa tơ cịn chịu ảnh hưởng của các quy định pháp lý về quyền sở
hữu, quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng ruộng đất. Cách phân bổ thuế
cũng ảnh hưởng đến địa tô chênh lệch I, mà nó bắt nguồn từ sự phát triển
khác nhau của nông nghiệp ở các vùng khác nhau... C.Mác chỉ ra rằng, sự
phân bổ thuế ảnh hưởng đến địa tơ chênh lệch I tuỳ theo nó có tác dụng đồng
đều hay không đồng đều; trường hợp không đồng đều xảy ra khi thuế khố
khơng được thu tập trung như ở nước Anh chẳng hạn, và khi người ta không
đánh thuế vào địa tô mà lại đánh thuế vào ruộng đất.
1.2.2. Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác vào xác định giá đền bù
đất xây dựng đô thị
1.2.2.1. Những yếu tố hình thành giá đền bù đất xây dựng đô thị
Đất xây dựng đô thị là một loại hàng hoá đặc biệt, nên cách xác định
giá đất xây dựng đơ thị khác với giá cả hàng hố thơng thường. Giá cả đất xây
dựng đô thị là địa tô tư bản hố. Bởi lẽ, đất xây dựng đơ thị đem lại địa tô, tức
là đem lại một thu nhập to lớn bằng tiền, nên nó được xem như là một loại tư
bản đặc biệt. Giá đất xây dựng đô thị là giá mua địa tô do đầu tư xây dựng
đem lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành. Nó phụ thuộc vào địa tô và tỷ suất lợi
tức của ngân hàng. Quyền sở hữu ruộng đất cho phép người sở hữu thu khoản
chênh lệch giữa lợi nhuận cá biệt và lợi nhuận trung bình; lợi nhuận đó

được đem tư bản hố và biểu hiện thành giá cả của đất đơ thị. Trong kinh tế
thị trường, bất cứ một khoản thu nhập nào cũng được coi như là con đẻ của
một tư bản nào đấy. Địa tơ là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất


22
được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập. Đó là một số tiền
mà chủ sở hữu thu được hàng năm nhờ cho thuê một mảnh địa cầu, và được
coi như lợi tức của một tư bản tưởng tượng. Vì vậy, theo C.Mác, ở Anh, giá
mua ruộng đất được tính theo một số nhiều ít là bao nhiêu year’s purchase
(thu nhập hàng năm).
Cùng với cái đà ngày càng phát triển của xã hội, tỷ suất lợi nhuận
có xu hướng giảm xuống và tỷ suất lợi tức - trong chừng mực nó là
do tỷ suất lợi nhuận quyết định - cũng có xu hướng giảm xuống; vì
dù không kể ảnh hưởng của tỷ suất lợi nhuận, tỷ suất lợi tức cũng
vẫn có xu hướng giảm xuống do tư bản - tiền tệ cho vay tăng lên, cho nên giá cả ruộng đất có xu hướng tăng lên một cách độc lập
ngay cả với sự vận động của địa tô và của giá cả các sản phẩm của
ruộng đất trong đó địa tơ là một bộ phận [20, tr.254].
Quyền sở hữu và quyền sử dụng nói chung được quy định trong các bộ
luật như luật dân sự, các luật về sở hữu trong cơng nghiệp hay có thể ngay cả
trong Hiến pháp v.v.. Quyền của chủ sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản, chỉ là một trong ba quyền của chủ sở hữu.
Tại Việt Nam, hiện nay quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước, mọi
cơng dân, tổ chức, cơng ty…chỉ có quyền sử dụng đất đai. Hiểu theo khái
niệm địa tô trên đây thì những người đang có quyền sử dụng đất khơng có
quyền gì trong việc thu địa tơ hay địa tô thặng dư, mà quyền này thuộc về
Nhà nước. Điều này trên thực tế làm cho Nhà nước có một vai trò độc
quyền trong việc định giá đất đền bù khi thu hồi đất đai. Song, khi các chính

sách định giá đền bù chưa hợp lý dễ gây ra phản ứng của người sử dụng cũng
như tạo kẽ hở để một số người làm giàu bất chính từ đất.


23
Giá đền bù đất xây dựng đơ thị ngồi các ảnh hưởng đã kể ở trên cịn
được hình thành từ các yếu tố sau:
Thứ nhất, quy mơ và vị trí địa lý trong q trình đơ thị hóa.
Quy mơ và vị trí địa lý trong q trình đơ thị hóa ảnh hưởng rất lớn đến
giá đất. Đơ thị hóa là sự mở rộng của đơ thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số
dân đơ thị hay diện tích đơ thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng
hay khu vực. Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo
thời gian. Nếu tính theo cách đầu thì nó cịn được gọi là mức độ đơ thị hóa;
cịn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đơ thị hóa. Đơ thị hóa là q trình
phát triển rộng rãi lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân số, mật độ dân
số, chất lượng cuộc sống. Q trình đơ thị hóa ảnh hưởng rất lớn đến giá đền
bù đất xây dựng. Quy mơ và vị trí trí địa lý trong q trình đơ thị hóa là yếu
tố quan trọng nhất hình thành giá đền bù đất đơ thị. Gía đất đơ thị tăng theo
tốc độ đơ thị hóa, quy mơ và vị trí. Ở Việt Nam, “Đơ thị bao gồm Thành phố,
thị xã, Thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập”
[7]. Đơ thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô
thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V.
Thứ hai, cạnh tranh và quan hệ cung cầu về đất đai.
Cũng như các hàng hoá khác, giá đất đai cũng chịu ảnh hưởng của cạnh
tranh và quan hệ cung cầu trong nền kinh tế thị trường. Khi nghiên cứu lý
luận về địa tô và giá cả ruộng đất. C. Mác vận dụng phương pháp trừu tượng
hoá, gạt bỏ tất cả sự biến động do cạnh tranh gây ra. Nhưng trong thực tiễn,
độc quyền về sở hữu ruộng đất chỉ cản trở sự cạnh tranh của tư bản từ các
ngành phi nơng nghiệp cịn trong nội bộ ngành nơng nghiệp vẫn diễn ra sự
cạnh tranh giữa các tư bản nông nghiệp cá biệt dẫn đến hình thành giá trị thị

trường hàng hố nơng sản. Những doanh nghiệp đi đầu trong việc ứng dụng
các thành tựu khoa học và công nghệ mới, tăng sức sản xuất của lao động, từ
đó nâng cao năng suất lao động và hạ giá trị cá biệt của hàng hoá so với giá trị
thị trường sẽ thu lợi nhuận siêu ngạch, còn những doanh nghiệp lạc hậu sẽ bị


24
thua lỗ. Trong tình hình đó giá cả thị trường của đất đai “tốt” sẽ tăng lên, còn
đất đai “xấu” thì bị gạt ra ngồi vịng cạnh tranh.
Việc phân tích lý luận trừu tượng về địa tô và giá cả ruộng đất cũng giả
định không xét sự biến động của quan hệ cung cầu. Nhưng, trên thị trường bất
động sản nhân tố này cũng tác động trực tiếp đến giá cả đất đai. Đặc điểm của
quan hệ cung cầu về đất đai là cầu không ngừng tăng lên do cầu về đất xây
dựng nhà ở, khu công nghiệp ngày một tăng. Lượng cầu về đất xây dựng làm
tăng thêm giá trị của đất với tư cách là khoảng không gian và cơ sở, đồng thời
làm tăng thêm cả lượng cầu về đất dùng làm vật liệu xây dựng. A.Smith đã
dẫn ra sự kiện việc lát đá các đường phố ở Luân Đôn đã khiến cho những
người sở hữu một vài ghềnh đá trơ trọi trên bờ biển Scốtlen, thu được một
khoản địa tơ trên những mảnh đất trước kia hồn tồn vơ dụng. Địa tơ đất xây
dựng tăng lên khơng những do sự tăng nhân khẩu đi kèm với nhu cầu nhà ở
tăng lên, mà còn do xây dựng các cơng trình kiến trúc cơng nghiệp, đường sắt,
kho tàng, nhà xưởng, bến tàu... vì đó giá cả đất tăng lên.
Thứ ba, tệ đầu cơ ruộng đất và sức mua của tiền.
Khi nghiên cứu lý luận về địa tô và giá cả ruộng đất C.Mác đã loại trừ
yếu tố đầu cơ. Nhưng trong kinh tế thị trường nếu sự quản lý của nhà nước
khơng chặt chẽ thì tệ đầu cơ sẽ làm hỗn loạn giá cả nhà đất. Khơng ít nước tư
bản chủ nghĩa đã bị tệ đầu cơ ruộng đất gây ra cơn sốt dẫn đến cái gọi là "nền
kinh tế bong bóng" và lún sâu vào khủng hoảng kinh tế - xã hội.
Khi tính giá đất sát với giá cả thị trường đòi hỏi phải loại trừ các yếu tố
đầu cơ đồng thời phải có các biện pháp hữu hiệu để thực hiện việc loại trừ

này. Thí dụ: có nước quy định người mua nhà chỉ được bán lại sau một thời
gian nhất định (một vài năm); người mua đất (hay mua quyền sử dụng đất) mà
không đưa vào sử dụng sau một thời hạn nhất định sẽ bị đánh thuế cao hơn
thuế sử dụng đất thông thường nhiều lần...
Giá cả thị trường của ruộng đất cũng biến động tỷ lệ nghịch với sức


25
mua (hay giá trị) của tiền. Bởi vậy, thông thường người ta lấy vàng để định
giá đất nhằm hạn chế ảnh hưởng của lạm phát giấy bạc ngân hàng.
Thứ tư, sự quản lý của Nhà nước.
Trong kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (kinh tế hỗn hợp Mixed Economy). Nhà nước không để giá cả bất động sản biến động tự phát
mà chủ động điều tiết bằng hệ thống pháp luật, bằng cách phân bổ thuế, bằng
các biện pháp chống đầu cơ...
1.2.2.2. Vận dụng lý luận địa tơ của C.Mác vào xây
dựng gíá đất đơ thị
Theo quan điểm của C.Mác, vận dụng lý luận địa tô vào việc xác định
giá đền bù đất xây dựng đô thị cần chú ý các điểm sau:
Thứ nhất, không lẫn lộn địa tô với lợi tức tư bản cho vay. Nói cách
khác, khơng được coi nhà tư bản và địa chủ là một; không lẫn lộn giá cả
ruộng đất (địa tơ tư bản hố) với tư bản cho vay. Giá cả ruộng đất chính là giá
mua địa tơ trong một thời gian nhất định; không lẫn lộn lao động thặng dư,
sản phẩm thặng dư với địa tô mà nhà tư bản trả cho chủ đất. Theo C.Mác, địa
tô là sản phẩm thặng dư được quy định cả về mặt lượng và mặt chất: về
lượng, địa tơ là phần ngồi lợi nhuận bình quân của nhà tư bản kinh doanh,
tức chỉ là lợi nhuận siêu ngạch; về chất, là phần giá trị thặng dư do tư bản bóc
lột lao động khơng công của người lao động trong nông nghiệp.
Thứ hai, cần tránh ba sai lầm khi vận dụng lý luận địa tô vào việc xác
định giá đất xây dựng đô thị: 1) khơng được lẫn các hình thái khác nhau của
địa tơ tương ứng với những trình độ phát triển khác nhau của quá trình sản

xuất xã hội. Các giai đoạn phát triển của quá trình sản xuất xã hội nguyên
thủy, nô lệ, phong kiến, tư bản và XHCN là khác nhau. Song theo C.Mác:
”Cái tính chất chung này của những hình thái khác nhau của địa tơ - tức là sự
thực hiện về mặt kinh tế quyền sở hữu ruộng đất, cái hư cấu pháp luật mà một
số cá nhân dựa vào để độc chiếm những bộ phận nhất định nào đó của địa