Th s kinh te nguồn thu đất đai vào ngân sách nhà nước trên địa bàn tỉnh hà tĩnh

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một bộ phận của địa cầu có vai trị quyết định đến sự tồn tại
của con người, là nguồn tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, là tư liệu sản
xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, đảm bảo cho sự tồn tại và phát
triển của xã hội lồi người.
Lý luận kinh tế chính trị Mác - Lênin tiếp cận các vấn đề Đất đai qua
nghiên cứu mối quan hệ giữa con người với con người trong chiếm hữu, sử
dụng và thực hiện lợi ích đối với Đất đai. Các mối quan hệ đó được gọi chung
là quan hệ đất đai. Việc thực hiện các lợi ích kinh tế thơng qua địa tơ. Địa tơ
là hình thức dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế
tức là đem lại thu nhập.
Đề tài đi sâu xem xét vấn đề thực hiện các lợi ích khi các chủ thể kinh
tế sử dụng đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Trước thời kỳ đổi mới, chúng ta chỉ coi trọng về mặt hiện vật Đất đai
chưa thực sự trở thành nguồn lực tài chính đóng góp vào nguồn lực phát triển
của đất nước.
Sau 1986 đất nước ta bắt đầu sự nghiệp đổi mới, Đảng và nhà nước ta
đã quan tâm đến vấn đề đất đai, đặc biệt là giải quyết hài hịa lợi ích của nhà
nước và các chủ thể kinh tế. Luật đất đai ban hành từ năm 1987, được sửa đổi
năm 1993, tiếp tục bổ sung một số điều vào năm 2001, 2003 và 2009 cùng các
Nghị định, văn bản hướng dẫn của TW và các địa phương là khuôn khổ pháp
lý để tổ chức thực hiện lợi ích của chủ sở hữu đất đai.
Trên cơ sở quy định của Luật, công tác quản lý đất đai, thực hiện lợi
ích của nhà nước được tăng cường. Nguồn thu của NSNN, Ngân sách các địa
phương ngày càng tăng, việc sử dụng nguồn tài chính từ đất đai ngày càng
hiệu quả hơn.


2

Hà Tĩnh, từ khi chia tách tỉnh (1991) cùng với cả nước đã tập trung tổ
chức thực hiện quản lý đất đai theo quy định của Luật đất đai. Hiện tại kỷ
cương quản lý đất đai được tăng cường, đất đai đưa vào quy hoạch và sử dụng
hiệu quả hơn. Nguồn thu về đất đai ngày càng tăng và chiếm tỷ trọng lớn
trong thu NSNN các cấp. Việc sử dụng nguồn thu được từ đất đai đã có nề
nếp, cơ bản đúng quy định quản lý.
Tuy nhiên, do một số hạn chế cả về nhận thức lý luận về sở hữu đất đai và
cả về tổ chức triển khai thực hiện, nên việc quản lý và sử dụng đất đai cịn nhiều
bất cập, hiện tượng lãng phí đất đai vẫn còn tồn tại. Nguồn lực từ đất được khai
thác sử dụng hiệu quả thấp, nguồn thu từ đất đai vào ngân sách bị thất thốt, lợi
ích của chủ sở hữu nhà nước đang bị vi phạm. Công tác quản lý đất đai nói chung
và quản lý nguồn lực tài chính từ đất đai nói riêng đang là vấn đề lý luận và thực
tiễn cấp bách, là mối quan tâm của toàn dân và các nhà quản lý nhà nước.
Với ý nghĩa đó, tác giả chọn đề tài “Nguồn thu từ đất đai vào ngân
sách nhà nước trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh” làm luận văn thạc sỹ chuyên
ngành KTCT.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Vấn đề nghiên cứu các quan hệ về đất đai là những vấn đề lớn liên
quan đến chính sách, chủ trương của Đảng và nhà nước qua các thời kỳ và
được nhiều tác giả, nhiều ban ngành quan tâm nghiên cứu như:
- Chương trình nghiên cứu của Ban Kinh tế TW về Luật đất đai năm
2001 - 2002.
- Đề tài nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hồn thiện hệ thống
luật pháp hiện hành về đất đai ở Việt Nam của Bộ Tài nguyên môi trường.
- Hội thảo về “Một số vấn đề hình thành và phát triển thực trạng bất
động sản ở Việt Nam”, Hà Nội, 6/2003.
- Tác phẩm “Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thành chính sách
đất đai ở Việt Nam”, Nxb Lao động, 2008.

3
- “Khai thác tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay” của tác giả Trần
Đức Thắng - Nxb Lý luận chính trị, năm 2008.
- “Bình ổn giá quyền sử dụng đất đơ thị Việt Nam”, Nxb Chính trị
quốc gia 2008.
Ngồi ra cịn rất nhiều bài viết của các học giả, các nhà nghiên cứu,
các nhà kinh tế đăng tải trên các báo và tạp chí khác.
Tuy nhiên vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển kinh tế
xã hội trên địa bàn Hà Tĩnh hiện nay là việc làm rất cần thiết, nhưng từ trước
đến nay chưa có đề tài nào đề cập, nghiên cứu cụ thể và hệ thống.
3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn
- Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ hơn một số cơ sở lý
luận chung và thực tiễn các vấn đề nguồn thu từ đất đai trong vào NSNN tại Hà
Tĩnh hiện nay. Từ đó đề xuất những giải pháp để tăng cường khai thác nguồn
thu từ đất đai vào NSNN, góp phần phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.
- Nhiệm vụ của luận văn:
+ Trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về sở hữu đất đai để
làm rõ hơn một số vấn đề liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính trong
điều kiện nước ta đang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là chủ đại diện.
+ Hệ thống những quy định pháp luật mới nhất liên quan đến quản lý
nguồn thu từ đất đai vào NSNN nói chung và trên địa bàn Hà Tĩnh nói riêng.
+ Phân tích, đánh giá tình hình khai thác nguồn thu từ đất đai vào
NSNN từ 2005 - 2010 tại tỉnh Hà Tĩnh; từ đó đưa ra nhận xét về ưu điểm và
nhược điểm trong quy trình tổ chức thực hiện.
+ Đề xuất các giải pháp, các chính sách tài chính thuộc thẩm quyền cấp
tỉnh để nâng cao hiệu quả khai thác nguồn thu từ đất đai vào NSNN tại Hà Tĩnh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Các quy định của nhà nước và tỉnh Hà Tĩnh liên quan đến việc quản
lý nguồn thu NSNN từ đất đai, đặc biệt là các quy định của luật đất đai và thực

trạng tạo lập nguồn thu từ đất đai trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh từ năm 2005-2010.


4
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình thu từ đất đai vào NSNN
thời kỳ từ năm 2005 - 2010 tại Hà Tĩnh.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận: Đề tài được nghiên cứu dựa trên quan điểm của
chủ nghĩa Mác - Lênin về vấn đề sở hữu đất đai kết hợp với các chủ trương,
chính sách của Đảng, nhà nước ta và các địa phương về đất đai và nguồn lực
tài chính từ đất đai. Bên cạnh đó đề tài khảo sát thêm và sử dụng có chọn lọc
một số đề xuất, số liệu thống kê của một số tác giả để làm phong phú hơn,
chính xác hơn đánh giá của đề tài.
5.2. Phương pháp luận
Đề tài sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và
chủ nghĩa duy vật lịch sử để nghiên cứu, đánh giá và sử dụng phương pháp hệ
thống, thống kê, tập hợp, phân tích kết hợp với khảo sát thực tế tại Hà Tĩnh và
các tỉnh liên quan có cùng đặc điểm để so sánh, đánh giá làm rõ vấn đề.
6. Một số đóng góp chủ yếu của luận văn
- Nêu và làm rõ hơn khái niệm về nguồn thu từ đất đai vào NSNN
- Hệ thống hóa các hình thức khai thác nguồn thu từ đất đai vào
NSNN tại Hà Tĩnh.
- Phân tích, đánh giá về thực trạng của việc tổ chức thực hiện các chính
sách liên quan đến việc khai thác và sử dụng nguồn thu từ đất đai ở Hà Tĩnh.
- Đề xuất các giải pháp để định hướng cho việc phát huy hiệu quả tối
đa nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hà Tĩnh, góp phần tạo nguồn lực cho việc
phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là giai đoạn ổn định NSNN lần 3 theo quy
định của Luật NSNN từ năm 2011-2015.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phục lục và danh mục các tài liệu tham

khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 7 tiết.


5
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI VÀO NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI
VÀO NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC

1.1.1. Khái niệm về nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước
Đất đai là tài ngun vơ cùng q giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phịng. Trong nền KTTT, vai trị đặc biệt quan trọng của đất đai khơng những
thể hiện với tư cách là nguồn lực về hiện vật, mà cịn trở thành nguồn lực tài
chính to lớn có thể khai thác để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh tế của từng
chủ thể SXKD có sử dụng đất đai và của toàn xã hội.
Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác
định vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục
vụ cho lợi ích chung của tồn xã hội. Việc xây dựng các chính sách tài chính
đối với đất đai cũng xuất phát từ mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà
nước sẽ áp dụng các hình thức giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng
giá trị QSDĐ, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp để điều tiết vào thu
nhập của các đối tượng sử dụng đất để hình thành quỹ tiền tệ tập trung thông
qua thu ngân sách nhà nước đễ thực hiện các mục tiêu của nhà nước.
a. Quan niệm của Phương Tây về nguồn thu NSNN từ đất đai
* Tại hầu hết các nước tư bản phương Tây, chế độ sở hữu đối với đất
đai tồn tại dưới hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và
đất đai thuộc sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu.

Ở các nước châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp cũng đều áp dụng
hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán đất để để hình thành nguồn


6
thu ngân sách. Thơng qua đó nhà nước vừa quản lý quá trình sử dụng đất, vừa
theo dõi được quá trình vận động của các mối quan hệ đối với đất đai.
Tuy nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu
hướng bỏ thuế sử dụng đất nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất
nơng nghiệp.
b. Quan niệm của Phương Đông về nguồn thu NSNN từ đất đai:
* Tại Trung Quốc:
Trong nhiều năm của thời kỳ kế hoạch hóa đã hình thành một hệ
thống chính sách sử dụng đất khơng mất tiền, khơng có thời hạn và hạn chế
việc chuyển dịch. Do đó, tuy Nhà nước là chủ sở hữu của toàn bộ đất đai
nhưng khơng thu được lợi ích kinh tế, tài sản đất đai quốc gia bị thất thoát,
đất đai sử dụng kém hiệu quả, người sử dụng đất nhất là nông dân ít quan
tâm đến đất đa. Thực trạng này đã trở thành những trở ngại cho sự phát
triển kinh tế - xã hội và vấn đề đất đai trở thành một mục tiêu quan trọng
của sự nghiệp cải cách.
Đến thời kỳ cải cách, trên cơ sở “Sáu đột phá về lý luận cải cách kinh
tế”, cuộc cải cách về chính sách đất đai chú trọng đến vấn đề sở hữu và sử
dụng đất đai, thực hiện chế độ sử dụng đất có trả tiền, có kỳ hạn và được
chuyển dịch theo quy định của pháp luật. Đất đai trở thành một loại hàng hóa
đặc biệt tham gia vào lưu thơng thị trường. Thay đổi về cơ bản việc giao đất
đơn thuần bằng các biện pháp hành chính thành việc cung ứng đất đai chủ yếu
bằng cơ chế thị trường. Xây dựng và phát triển thị trường đất đai xã hội chủ
nghĩa, tổ chức quản lí và sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, hiệu quả.
Nhà nước Trung quốc sử dụng việc " Xuất nhượng quyền sử dụng đất"
để thực hiện lợi ích kinh tế của mình từ kinh tế đất. Đây là phương thức sử

dụng đất mới xuất hiện trong thời kỳ cải cách với những nội dung chủ yếu là:
- Xuất nhượng quyền sử dụng đất là hình thức đặc biệt của phương
thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Hiến pháp đã quy định (Khoản 4


7
Điều 10). Đây cũng là bước chuẩn bị để đưa thị trường đất cấp I vào vận hành
và cũng để phân biệt với thị trường cấp II đại trà.
- Hình thức xuất nhượng quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với phần
đất thuộc sở hữu Nhà nước khi cần phải chuyển cho tổ chức hoặc cá nhân sử
dụng. Do đó “xuất nhượng quyền sử dụng đất là hành vi Nhà nước xuất
nhượng đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho người sử dụng đất trong một thời
gian nhất định và người sử dụng đất chi trả cho nhà nước một khoản tiền sử
dụng đất” (Điều 7 Luật về tài sản nhà đất).
- Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến địa
vị pháp lý của Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai. Trong mối
quan hệ pháp luật về xuất nhượng đất đai một bên là chủ sở hữu tức là Nhà
nước được gọi là bên xuất nhượng còn một bên là người sử dụng đất được gọi
là bên nhận xuất nhượng. Sau chi xuất nhượng quyền sử dụng đất nhà nước
vẫn là người chủ sở hữu, người sử dụng đất thông qua việc chi nộp khoản tiền
xuất nhượng chỉ trở thành người sử dụng thửa đất đó trong một niên hạn nhất
định mà khơng có quyền sở hữu.
- Tiền xuất nhượng và chi phí chuyển nhượng có cơ cấu khác nhau và
phản ánh quan hệ khác nhau. Tiền xuất nhượng bao gồm chủ yếu là địa tơ,
ngồi ra cịn gồm cả phần đầu tư trước đó của chủ sở hữu (nếu có); mà địa tơ
là “biểu hiện về kinh tế của quyền sở hữu riêng có” (Các Mác - Tư bản),
khơng phải là sản phẩm của lao động. Phí chuyển quyền sử dụng đất bao gồm
tiền xuất nhượng, tiền đầu tư (tính cả lợi tức) của người sử dụng đất, ngồi ra
còn bao gồm cả lợi nhuận trong kinh doanh, lợi nhuận này là sản phẩm đầu tư
và kinh doanh của người sử dụng đất.

* Tại Việt Nam:
+ Trước thời kỳ đổi mới:
Ở nước ta trong thời kỳ nền kinh tế vận hành theo cơ chế tập trung với
các chính sách đất đai khơng phù hợp, chúng ta đã vơ tình biến chế độ sở hữu


8
toàn dân về đất đai thành chế độ sở hữu mang tính hình thức. Việc pháp luật
khơng thừa nhận các giao dịch về đất đai, do đó khơng tồn tại một thị trường
đất đai công khai, hợp pháp đã làm phát sinh các quan hệ giao dịch trái pháp
luật, hình thành nên một thị trường ngầm hoạt động lén lút, phát triển theo
hướng tự phát. Việc phát triển thị trường đất đai ngầm này đã gây ra những
tác động xấu đến nền kinh tế. Tính khơng cơng khai của thị trường đất đai đã
làm cho thông tin về giá đất khó thu thập, độ tin cậy kém dẫn đến việc định
thuế đất đai một cách tùy tiện khơng có cơ sở và việc xác định giá đất khơng
chính xác, gây khó khăn trong việc tính tốn hiệu quả của nhà đầu tư.
Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời dẫn đến một
quan niệm khác về thực hiện quyền sở hữu tồn dân về đất đai thơng qua
việc mở rộng các quyền năng cho người sử dụng. Nhà nước đã thừa nhận
các thuộc tính hàng hóa của đất đai trong nền kinh tế thị trường, đồng thời
công bố khung giá các loại đất. Nhà nước cho phép người sử dụng đất được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Gía đất
được lấy làm nội dung kinh tế của các hành vi chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, thị trường mua bán chuyển nhượng đất đai hay thị trường mua
bán chuyển nhượng các quyền sử dụng đất đã được hình thành và phát triển
một cách tự nhiên.
+ Sau thời kỳ đổi mới:
Quan hệ đất đai thời kỳ này là nhằm đưa vấn đề lợi ích từ đất đai của
nhân dân đi vào thực chất. Mong muốn của Đảng ta là đưa vấn đề quan hệ đất
đai bắt nhịp được với tình hình phát triển của đất nước. Quan hệ đất đai đang

dần được xây dựng nhằm phù hợp với lý luận Mác xít về quan hệ đặc biệt này
và vai trị của nó đối với sự phát triển của xã hội.
Các chủ trương và chính sách về đất đai giai đoạn này thể hiện sự vận
dụng lý luận kinh điển của Đảng ta về việc giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa
chủ sở hữu và chủ thể sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường.


9
Đối với mỗi loại đất đều có khái niệm, quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, những nguyên tắc sử dụng đất đảm bảo sao cho hiệu quả, tiết
kiệm, những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung.
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng trở thành
đối tượng chính của việc khai thác, sử dung của con người. Do đó, trong q
trình sử dụng đất vẫn ln có lao động kết tinh trong đó và đất đai được coi là
một hàng hóa đặc biệt. Vì vậy vẫn xuất hiện và tồn tại mức giá đất như một
phạm trù khách quan. Giá đất được coi như là một phương tiện để thể hiện nội
dung kinh tế của các giao dịch về đất đai. Chính các quyền năng trong sử dụng
đất đai là một trong những cách thức hữu hiệu nhất để củng cố và bảo đảm cho
quyền sở hữu toàn dân được thực hiện trên thực tế và đảm bảo cho đất đai được
sử dụng hợp lý, hiệu quả nhất. Hơn nữa, trong cơ chế thị trường việc Nhà nước
định giá đất đã đặt ra cơ sở pháp lý và kinh tế vững chắc để sở hữu nhà nước về
đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường với chức năng điều chỉnh, điều tiết
các biến động về giá cả đất đai. Như vậy, sự hình thành giá đất hay chính là giá
quyền sử dụng đất là một phạm trù kinh tế xuât hiện một cách khách quan khi
các quyền năng trong sử dụng đất đai được hình thành và mở rộng.
+ Luật đất đai năm 2003:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Nhà nước giao cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực

và nguồn vốn to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt.
Chính sách đất đai phải chú ý tới các mặt kinh tế, chính trị xã hội bảo đảm hài
hịa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, trong đó cần
chú trọng đúng mức lợi ích của Nhà nước, của xã hội”.
Việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu có ý nghĩa quan trọng đối với kinh tế, chính trị, xã hội. Đất đai


10
thuộc sở hữu toàn dân, tạo cơ sỏ pháp lý để Nhà nước thu vào ngân sách
khoản tiền lớn thông qua việc thu tiền thuế sử dụng đất, tiền cho thuê đất, trên
cơ sở đó điều tiết lại thu nhập xã hội, góp phần đảm bảo sự cơng bằng xã hội.
Thu NSNN từ đất đai là một bộ phận của nguồn lực tài chính từ đất đai,
là việc tạo lập hình thành quỹ tiền tệ tập trung của nhà nước thông qua việc thực
hiện các mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa nhà nước và các chủ thể sử dụng đất
trong xã hội để thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội của Nhà nước.
Thu NSNN từ đất đai là những khoản thu do nhà nước quy định bắt
buộc các chủ thể sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình khi
được nhà nước giao đất để hình thành quỹ ngân sách tập trung phục vụ các
nhiệm vụ chi của nhà nước.
Nguồn thu từ đất đai vào NSNN là một phần quan trọng của nguồn
lực phát triển kinh tế xã hội.
1.1.2. Bản chất và đặc điểm của nguồn thu từ đất đai vào ngân
sách nhà nước
1.1.2.1. Bản chất của nguồn thu tài chính từ đất đai
Theo học thuyết về giá trị lao động của C.Mác giá trị là sự tích tụ lao
động tất yếu của xã hội, tất cả các sản phẩm không chứa đựng lao động của
con người, mặc dù có giá trị sử dụng nhưng đều khơng có giá trị. Từ đó có thể
thấy rằng, đất đai với tư cách là một thể tự nhiên, không phải là sản phẩm của
lao động con người thì khơng có giá trị. Tuy nhiên, đất đai lại có giá trị khi đã

có lao động kết tinh trong đó.
Theo quan điểm của C.Mác, giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị
hàng hóa, những thứ khơng có giá trị thì đương nhiên là cũng khơng có giá cả.
Tuy nhiên, cũng trên cơ sở học thuyết giá trị về lao động, C.Mác cũng nói rõ
hơn về những mặt hàng khơng có giá trị nhưng lại có giá cả. Giá cả của những
thứ mà bản thân nó khơng có giá trị gì tức là giá cả của những thứ không phải
là sản phẩm của lao động (như đất đai) hoặc cũng không thể được tái sản xuất


11
nhờ sức lao động (như đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật...) được quyết định bởi
những tình huống hết sức ngẫu nhiên. Muốn bán ra một thứ đồ gì đó thì điều
kiện cần duy nhất là thứ đồ đó có thể sở hữu hoặc chuyển nhượng được.
Những thứ khơng có giá trị cũng đều có thể có giả cả về mặt hình thức. Ở đây
giá cả là vơ hình, ví dụ giá của mảnh đất chưa khai khẩn. Từ những lý luận
của C.Mác có thể thấy rằng: giá cả đất đai khơng giống như giá cả của hàng
hóa thơng thường khác. Đất đai chưa có sự đầu tư lao động con người mặc dù
khơng có giá trị, nhưng lại có giá cả. Điều này là do người chủ sở hữu đất có
thể dựa trên quyền sở hữu đất đai để cho thuê mướn đất đai và thu địa tô. Và
cũng theo lập luận của C.Mác, giá mua đất là giá mua địa tơ do đất mang lại
và chính là một hình thức của địa tơ tư bản hóa.
Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả đất đai được hình thành căn
bản dựa trên giá trị, nhưng điều đặc biệt ở đây là đất đai tự nó sinh ra giá trị
và giá trị này càng cao khi thời gian càng dài và xã hội càng phát triển. Theo
C.Mác, giá cả đất đai là lượng tiền nào đó thu được khi bán đất đai. Nếu
người ta lấy lượng tiền đó gửi vào ngân hàng với tỷ suất nhất định thì hàng
năm sẽ thu được một khoản lợi tương ứng với mức địa tơ trước đây khi chưa
bán mảnh đất đó. Như vậy, các nhân tố cấu thành nên giá đất chính là mức địa
tô cho mỗi loại đất và tỷ suất lợi tức ngân hàng.
Nhà nước căn cứ vào giá đất để làm cơ sở cho việc tính tốn để thực

hiện lợi ích kinh tế của mình thơng qua thu NSNN về đất đai.
Về bản chất, nguồn thu ngân sách từ đất đai phản ánh quan hệ phân
phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ tập trung thông qua quan hệ giữa các
chủ thể về đất đai.
a. Phản ánh mối quan hệ giữa nhà nước và dân cư về lợi ích kinh tế:
+ Đất đai được coi là một tặng vật của tự nhiên cho con người, nhưng
không phải cho một cá nhân cụ thể nào. Vì vậy, đất đai thuộc sở hữu chung
của cả xã hội. Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu khai phá đất đai phục vụ


12
cho cuộc sống con người ngày càng tăng. Trên cơ sở đó, mỗi vùng đất đai sẽ
trở thành tài sản chiềm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người riêng
biệt, thường là một quốc gia. Từ đó, quyền sở hữu nhà nước về đât đai được
hình thành, nhà nước là người đại diện chung cho cộng đồng trong việc chiếm
giữ, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai lãnh thổ của nước đó. Trong q
trình sử dụng từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trị tiếp tục quá trình cải tạo bồi
dưỡng đất đai, việc khai thác cải tạo đất đai đều nằm trong khuôn khổ cả cộng
đồng và phải thực hiện qua nhiều thế hệ. Do vậy, về bản chất sở hữu và chiếm
hữu đất đai không thuộc về một cá nhân riêng lẻ nào mà thuộc cả cộng đồng
mà nhà nước là người đại diện.
Quan hệ kinh tế phát sinh giữa nhà nước và các chủ thể sử dụng đất
đai được hình thành trên cơ sở nhà nước thực hiện lợi ích kinh tế của mình từ
quyền sở hữu đất đai. Việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như C.Mác
đã phân tích thể hiện thơng qua các hình thức địa tơ, nhưng với tư cách là
hình thái biểu hiện của quan hệ kinh tế thì địa tơ đó phải là địa tơ dưới hình
thái tiền, khơng phải là tơ hiện vật hay tô lao dịch.
Ở pháp, Luật địa tô được xây dựng từ năm 1940 chuyển từ phương
thức trả bằng hiện vật sang thanh tốn bằng tiền, nhà nước có khoản trợ giá
nông nghiệp. Địa tô hàng năm bằng 1,6-2,5% giá bán đất trên thị trường,

tương đương giá trị của 0,6 - 0,9 tấn lúa mì cho một ha (20 - 25% năng suất
lúa mì hiện nay).
Ở Mỹ, năm 1988, mức địa tô của đất canh tác bằng 0,6 - 10,5% giá bán
đất ở thị trường bao gồm địa tô thuần túy (30 - 35%) trích nộp phần trăm do vay
cầm cố và tiền thuế bất động sản (thường giá trị của đất chiếm đến 80%). Năm
1986 tổng số địa tô của Mỹ là 18,9 tỷ USD bao gồm 6,7 tỷ địa tơ thuần túy, trích
nộp phần trăm do vay cầm cố là 8,4 tỷ USD và thuế bất động sản là 3,8 tỷ.
Ở Canada, mức địa tô chiếm khoảng 10% chi phí sản xuất (200 - 250
USD/ha).


13
Ở Nhật, trước cải cách ruộng đất, địa tô phổ biến là 50% hoa lợi, chủ
ruộng thu bằng hiện vật. Sau cải cách ruộng đất (1950) với 20% ruộng đất còn
phát canh của các chủ ruộng nhỏ, Nhà nước quy định mức địa tơ bằng 25%
sản lượng ruộng có tưới nước và 15% sản lượng ruộng không tưới.
Ở Đài loan trước cải cách ruộng đất mức địa tô là 50% sản lượng thu
hoạch, tới năm 1949, Luật giảm tô quy định mức địa tổ là 37,5% sản lượng
tính theo năng suất năm 1948 và bãi bỏ mọi khoản phụ thu trước đó, đến nay
năng suất đã tăng gấp đơi nhưng mức tô không thay đổi, nên thực tế chỉ vào
khoảng 14 - 15% sản lượng.
Hầu hết các nước đều áp dụng địa tô cố định và địa tô trả theo sản
lượng trồng trọt, chăn nuôi thực thu trong một năm.
Phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn thu từ đất mang tính lịch
sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ
đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi chế
độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc
trưng của xã hội đó. Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước
của dân, do dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn thu từ đất đai sẽ
hình thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định

cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai.
Một vấn đề chung là tuy ở tất cả các nước có chế độ chính trị khác
nhau nhà nước đều thực hiện lợi ích của mình về đất đai thông qua việc ban
hành các quy định bắt buộc các tầng lớp dân cư phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính của mình khi được giao sử dụng đất như giá đất hay các loại thuế, phí
phải nộp từ sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường nhà nước quy định giá đất làm cơ sở để
tính tốn số phải nộp cho các chủ thể khi sử dụng đất. Trên thị trường đất đai,
giá đất được coi là một trong những yếu tố quan trọng thể hiện mối quan hệ
giữa các chủ thể khi giao dịch trên thị trường. Ở đây, chúng ta cần phân biệt


14
hai khái niệm: giá trị thị trường và giá thực tế giao dịch trên thị trường của
đất. Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế (The international Assets
Valuation Standards Commitee - TIAVSC) đã định nghĩa giá trị thị trường của
một bất động sản với nội dung sau và thường được sử dụng rộng rãi trên thế
giới: "Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi
được vào thời điểm định giá, giữa một bên mua tự nguyên và một bên bán tự
nguyện, trong một giao dịch phù hợp với khả năng của mỗi bên sau khi đã
được tiếp thị một cách đầy đủ, trong đó cả hai bên đều đã hành động một cách
hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc".( 1, Tr 10 )
Trên cơ sở giá thị trường đất đai trong từng thời kì nhà nước sẻ tính
tốn phần nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể sử dụng đất phải nộp cho nhà
nước khi được giao sử dụng đất trong thời hạn quy định của pháp luật đất đai.
Hiện nay ở nước ta, đất đai thuộc sỡ hữu tồn dân do nhà nước thống
nhất quản lí. Bản chất của nguồn thu tài chính từ đất đai phản ánh mối quan
hệ giữa nhà nước và các chủ thể kinh tế trong nền kinh tế quốc dân khi được
nhà nước giao đất (Thực tế là quyền sử dụng đất) để sử dụng thơng qua việc
thực hiện các loại thuế,phí, lệ phí và các khoản thu khác có liên quan theo quy

định của pháp luật.
b. Phản ánh mối quan hệ lợi ích trước mắt và lâu dài:
Đất đai là tài sản quý của tự nhiên ban tặng; tuy nhiên do đặc điểm
của đất đai là điều kiện cần thiết khi nhu cầu phát triển sản xuất của xã hội
không ngừng tăng lên. Việc sử dụng đất không đảm bảo quy hoạch, kế hoạch,
khơng có tầm nhìn dài hạn đã làm cho đất đai bị xói mịn, bị nghèo kiệt, sa
mạc hóa. Do vậy vấn đề hình thành nguồn thu từ đất không những dể nhà
nước thực hiện được chức năng kinh tế của mình mà cịn phản ánh được thực
hiện được cả lợi ích trước mắt và lâu dài. Lợi ích trước mắt tức là tổ chức hính
thành nguồn thu, sử dụng nguồn thu đó để phục vụ nhiệm vụ phát triển trước
mắt của nhà nước. Việc xây dựng và ban hành các chính sách thu phải phù hợp


15
với tình hình kinh tế xã hội, khả năng kiểm soát được của nhà nước trong quản
lý đất đai. Việc sử dụng nguồn thu từ đất đai phải hợp lý, tiết kiệm.
Về lâu dài các chính sách cần phải liên tục đổi mới, kịp với những
thay đổi của các quan hệ đất đai, đặc biệt là khi thế giới đang đẩy nhanh q
trình tồn cầu hóa kinh tế. Trên cơ sở chính sách dài hạn, hợp với xu thế phát
triển để khuyến khích sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tăng nguồn thu dài
hạn; đảm bảo cho đất đai ngày càng là nguồn lực quan trọng trong phát triển
của các quốc gia.
Việc sử dụng nguồn thu ngoài các yêu cầu ngắn hạn, cần có các chiến
lược sử dụng đảm bảo tính dài hạn, tính bền vững.
Ở một số nước phát triển, thu từ đất đai do nhà nước quản lý nhưng
không đưa vào cân đối NSNN. Nguồn thu được theo dõi riêng vào quỹ phát
triển đất, nhà nước sử dụng nguồn thu đó kể cả số lãi thu được từ quỹ để tăng
trưởng phát triển quỹ đất thông qua việc làm hạ tầng để phát triển, phát huy
quỹ đất mới, chống sạt lở, chống xói mịn, để làm tăng giá trị sử dụng của đất.
Ở nước ta trong Luật đất đai năm 2003 đặc biệt là Nghị định

69/2009/NĐ- CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định trích 30 - 50% tiền thu
từ đất đai sau khi trừ chi phí đền bù và các khoản liên quan để lập quỹ phát
triển đất. Tiền thu từ đất chỉ phục vụ nhiệm vụ chi đầu tư phát triển và phát
triển quỹ đất, tuyệt đối không được dùng để chi thường xuyên hay chi cho các
mục đích khác [14, tr.4].
c. Phản ánh mối quan hệ giữa chủ thể sở hữu và sử dụng đất đai
Với tư cách của mình chủ sỡ hữu có quyền định đoạt đối với đất đai
như quyết định mục đích sử dụng, thời hạn thuê đất, nghĩa vụ tài chính... mà
người thuê đất, giao đất phải nộp khi được sử dụng đất.
Đối với Việt nam, với tư cách là đại diện chủ sở hữu nhà nước thực
hiện mối quan hệ của mình thơng qua thực hiện các quyền định đoạt đối với
đất đai và thực hiện quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai thơng qua các chính


16
sách tài chính về đất đai. Các khoản thu NSNN theo chín sách là: "Thu tiền sử
dụng đất, thuê đất; Thu sử dụng đất, thuế chhuyển quyền sử dụng đất; Thu
điều tiết các giá trị tăng thêm từ đất mà khơng có đầu tư của người sử dụng
đất mang lại" [20, tr.29].
1.1.2.2. Đặc điểm của nguồn thu từ đất đai
Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ
đất đai có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, quy mô của nguồn thu phụ thuộc vào đầu tư của nhà nước
và dân cư; q trình đơ thị hóa và mức độ hoàn thiện và phát triển của thị
trường bất động sản.
- Khi nhà nước có quy hoạch đất hợp lý và dài hạn, nhà nước dùng
nhiều vốn để đầu tư phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông vận tải.
Người dân theo quy hoạch sử dụng đất của nhà nước để cùng nhà nước đầu tư
phát triển hạ tầng. Trên cơ sở đầu tư, giá trị thị trường của đất (mà bản chất là
giá quyền sử dụng đất) sẽ tăng lên, làm cơ sở cho việc tăng nhanh nguồn thu

từ đất. Mặt khác khi hạ tầng được phát triển, các chủ thể kinh tế sẽ có điều
kiện để phát triển sản xuất, kinh doanh; các giao dịch về thuê đất, chuyển
nhượng đất sẽ tăng nhanh cũng là những yếu tố để tăng quy mô nguồn thu từ
đất. Ngược lại, nếu nhà nước và dân cư không quan tâm đến đầu tư hạ tầng,
phát triển quỹ đất thì quy mơ nguồn thu cũng phải thu hẹp, hệ lụy đến phát
triển kinh tế xã hội.
- Quá trình đơ thị hóa là yếu tố quan trọng trong việc làm thay đổi quy
mơ nguồn thu từ đất. Q trình đơ thị hóa thực chất là q trình phát triển của
đơ thị là q trình chuyển dịch đất đai từ đất nơng nghiệp sang đất đơ thị.
Đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng có những lợi tức tự nhiên,
nghĩa là mang đế những thành quả không do sự tác động của con người mà
đơn thuần là sản phẩm của thiên nhiên. Hơn nữa, đất đai ngày càng trở nên
đắt giá vì sự tích tụ giá trị đất đai theo thời gian. Mức tích tụ này được hình


17
thành một phần do sự đầu tư của toàn xã hội, một thành phần do nền kinh tế
phát triển, dân số đô thị ngày càng tăng nhanh làm cho đất đai tại đơ thị ngày
càng có giá trị.
Dưới góc độ kinh tế, giá trị đất đai là một vấn đề quan trọng và khó
xác định. Sự khó xác định này tồn tại do chúng ta không rõ giá trị đất đai là
những giá trị cố định, bất biến không phụ thuộc vào suy nghĩ chủ quan của
chúng ta, chúng dao động, phụ thuộc vào những tác động ngoại biên và vào
sự đánh giá chủ quan.. Giá trị của đất đai có thể được đo lường bằng tiền hay
tính năng sử dụng của chúng.
Giá trị cũng như giá cả của đất đơ thị có thể xác định được thơng qua
cơ chế thị trường, nghĩa là thơng q q trình trao đổi, tác động lẫn nhau
giữa các yếu tố của thị trường cũng như bởi cung và cầu. Giá cả của đất đơ thị
khơng chỉ phản ánh những đặc tính của mảnh đất (vị trí, tình trạng pháp lý...)
mà cịn phản ánh mức nhu cầu về loại đất đó.

Trên cơ sở giá đất đô thị, sức sinh lợi và sức mua của dân cư đơ thị,
cộng với sự gia tăng nhanh chóng của các quan hệ giao dịch đất đai sẽ là điều
kiện để tăng nhanh quy mô nguồn thu từ đất đai vào NSNN.
- Quy mô của nguồn thu từ đất cịn phụ thuộc vào mức độ hồn thiện
và phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường đất đai, bất động sản
gồm 2 phần: Thị trường sơ cấp (giao và cho thuê đất) và thị trường thứ cấp
bao gồm các hoạt động tạo lập, giao dịch, mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm đất đai - bất động sản.
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực thực hiện lợi ích kinh tế từ
quyền sử dụng đất thuận lợi nhất đối với một nền kinh tế sử dụng cơ chế kinh
tế thị trường. Vì vậy, khi thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả là một
nhân tố góp phần làm cho quan hệ đất đai lành mạnh hơn.
Khi các quan hệ đất đai được lành mạnh, công khai sẽ làm cho các
giao dịch về đất đai được thuận lợi, minh bạch, giảm thiểu các giao dịch ngầm


18
làm rối loạn thị trường đất đai và giúp nhà nước kiểm soát được các giao dịch,
tạo điều kiện để giảm thất thu, tăng nguồn thu từ đất đai vào NSNN.
Đối với nước ta hiện nay thị trường bất động sản chính thức mới được
nhà nước thừa nhận. Tuy nhiên thị trường phi chính thức thì hoạt động
nhộn nhịp từ những năm qua. Điều này cho thấy, quan hệ đất đai vận động
trong giai đoạn hiện nay trên lĩnh vực thị trường bất động sản nhìn chung
cịn rất phức tạp. Có sự đan xen giữa thị trường chính thức và thị trường
phi chính thức. Đặc biệt là sự hoạt động mạnh của khu vực phi chính thức
mà nhà nước khơng thể kiểm soát nổi và điều quan trọng hơn là khơng thể
thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất của mình. Số liệu điều tra cho
thấy, hiện nay tới khoảng 70 - 80% các giao dịch về đất đô thị và các bất
động sản khác là thuộc khu vực thị trường phi chính quy. Những giao dịch
ngầm, giao dịch phi chính thức đã làm thất thu rất lớn cho NSNN và làm

rối loạn thị trường bất động sản.
Như vậy, việc hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản có vai
trị quan trọng trong việc thay đổi quy mô nguồn thu vào NSNN. Sự tăng lên
hay giảm đi của nguồn thu phụ thuộc vào một trong những yếu tố đó là sự
hồn thiện của thị trường bất động sản.
Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu
đất đai.
Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ
thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là
tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được
lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ
thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thơng thường quan hệ
sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.


19
Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa
tơ. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tơ là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của
chế độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ ba, nguồn thu từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong
cơ chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất cịn
thấp, nên phân cơng lao động xã hội và chun mơn hóa chưa sâu sắc, do đó
các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên
trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi
ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá
trị. Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của
giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động

độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền
tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi
yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí
lao động làm ra hay khơng. Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là
biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là mơi trường để tạo khả năng
hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội.
1.1.3. Cơ cấu các nguồn thu và nhân tố ảnh hưởng đến việc khai
thác nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước
1.1.3.1. Cơ cấu các nguồn thu từ đất
Về mặt lý thuyết, có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai, trong đó phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô. Từ mức địa tơ,
người ta có thể xác định được giá cả ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất
các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính
phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình.
Trong lý luận của Mác, có các hình thức địa tơ cơ bản như: địa tơ
chênh lệch (biểu hiện bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối,


20
các hình thức địa tơ khác như: địa tơ hầm mỏ, địa tô đất xây dựng,.. Cơ sở để
các chủ thể thực hiện được địa tô là quyền sở hữu về đất đai. Trong chủ nghĩa
tư bản, độc quyền sở hữu tư nhân về đất đai là điều kiện để chủ thể sở hữu thu
được địa tô tuyệt đối.
Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô
và tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ đó được thể hiện qua
cơng thức sau đây:
Giá cả ruông đất bằng mức địa tô chia cho tỷ suất lợi nhuận tiền gửi
của ngân hàng.
Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các
nước tư bản), cịn mức địa tơ tương đương với giá thuê đất.

Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội
khác nhau mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau.
Đối với Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện,
cho nên việc thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là
quan hệ giữa một bên là Nhà nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội.
Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là đến
Hiến pháp năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở nước ta:
"Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi
vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu tồn dân". Từ đó, Nhà
nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm vi cả
nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước.
Thế giới đang đứng trước xu thế tồn cầu hóa, tự do hóa thương mại
diễn ra một cách mạnh mẽ. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết
phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai
là tài sản quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh, điền" vẫn là "quốc sách",
ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng". Khai thác
sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp
phát triển kinh tế đất nước.


21
Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành
các hình thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta
hiện nay. Các hình thức đó bao gồm:
* Thu từ giao quyền sử dụng đất
- Thu từ giao đất
Theo quy định của pháp luật nhà nước thực hiện việc giao đất theo hai
hình thức: giao đất khơng thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử
dụng đất tùy mục đích sử dụng đất và đối tượng được giao đất. Thơng thường
các cơng trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, sử dụng vào mục

đích an ninh, quốc phịng là những đối tượng được giao đất không thu tiền sử
dụng đất. Khi giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất thì có nhiều hình
thức thu tiền với các mức động viên nguồn lực tài chính khác nhau đối với
người được giao.
Đối tượng được giao đất mà không thu tiền là đối tượng sử dụng đất
phục vụ lợi ích chung của chủ sỡ hữu. Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu tồn
dân, có nghĩa nhân dân là chủ thể cơ bản thực hiện lợi ích kinh tế từ đất đai,
bởi vậy, những cơng trình kết cấu hạ tầng, phục vụ cho quốc kế dân sinh của
chính nhân dân lao động thì khi giao đất chủ đại diện quyền sở hữu đất là Nhà
nước sẽ không thu tiền từ việc giao đất theo các mục đích sử dụng này.
Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, người được giao đất khơng phải
là chủ sở hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất theo thời hạn quy định và
có nhiều quyền định đoạt đối với đất được giao; tiền sử dụng đất nộp một lần
khi Nhà nước giao đất, được xác định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất
được giao.
Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích một mặt thực
hiện khai thác nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại diện
chủ sở hữu là Nhà nước, mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì
vậy mức thu từ giao đất thường thấp hơn giá cả ruộng đất bởi lẽ đó là cơ chế


22
chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách là chủ thể sở hữu toàn dân
về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác. Khi các chủ thể được giao đất nhưng
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu
quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn.
- Thu từ cho thuê đất
Với tư cách là chủ sở hữu về đất đai Nhà nước có thể cho các tổ chức,
cá nhân thuê đất để sử dụng; đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (QSDĐ) có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thuê, thuê

lại QSDĐ. Người đi thuê đất chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ
có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền
thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân) theo đơn giá thuê
và diện tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của nhà nước
cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu
nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất. Căn cứ chủ yếu của thu
từ cho thuê đất là địa tô chênh lệch I.
Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu
hướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế.
* Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Nhà nước cho phép các tổ chức, cá nhân có QSDĐ được dùng giá trị
QSDĐ để góp vốn liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong và ngồi nước.
Đây là một chính sách tài chính đối với đất đai hết sức quan trọng, cần thiết
trong quá trình hội nhập, nhất là trong giai đoạn hiện nay năng lực tài chính
của các doanh nghiệp cịn thấp. Nhà nước sẽ thu được lợi nhuận khi cho
doanh nghiệp sử dụng đất của Nhà nước để góp vốn liên doanh và điều tiết
qua thuế, phí, phúc lợi chung cho xã hội đối với trường hợp các tổ chức, cá
nhân sử dụng đất của mình góp vốn liên doanh. Căn cứ để tính giá trị QSDĐ
là giá cả ruộng đất. Hiện tại, Nhà nước đã tạo hành lang pháp lý để khuyến
khích các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên doanh đầu tư phát triển sản
xuất - kinh doanh, cụ thể như sau:


23
- Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước: tùy từng
trường hợp, giá trị vốn góp liên doanh được xác định tối thiểu bằng giá đất
(đối với trường hợp được Nhà nước giao đất) hoặc bằng tiền thuê đất tính
trong thời hạn liên doanh (trường hợp được Nhà nước cho thuê đất);
- Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tổ chức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng

hợp pháp QSDĐ mà tiền đó khơng có nguồn gốc ngân sách nhà nước (NSNN)
thì chỉ nộp thuế sử dụng đất, không phải xác định thành vốn ngân sách để nộp
tiền sử dụng vốn NSNN. Tổ chức được Nhà nước cho th đất, thì số tiền
th đất góp vốn liên doanh là phần vốn của Nhà nước đầu tư cho doanh
nghiệp bên Việt Nam và doanh nghiệp phải nộp tiền thu về sử dụng vốn
NSNN trong thời gian liên doanh.
* Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất
Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu
khách quan, là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi
quốc gia. Căn cứ để tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước
về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản,
bởi vì cịn phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực
tế đó lại luôn vận động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế. Do đó, thực
tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng
giai đoạn của nền kinh tế. Một số vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là:
Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền
vững cho NSNN, nhất là ngân sách địa phương;
Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết
kiệm, có hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình
chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp
phần khuyến khích đầu tư, khai hoang, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản
xuất phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN;


24
Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các
đối tượng hoạt động SXKD, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói
chung và tài sản đất đai nói riêng;
Thuế đối với đất đai góp phần điều hịa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ

lũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.
Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều
sắc thuế khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy
thuộc vào yêu cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở
nước ta hiện tại có ba khoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất; cụ
thể là:
- Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị
đất nhân với thuế suất.
Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là xuất
phát từ bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể
trong xã hội. Việc đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác
nguồn lực thu được từ thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà
nước trong quá trình cung cấp các dịch vụ cho quá trình xác định QSDĐ cho
nhân dân hoặc các dịch vụ liên quan đến quan hệ đất đai,...
Người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có trách
nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế giá
trị đất là nhằm tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, trong trường
hợp khơng sử dụng và bỏ hoang hóa thì cũng cần thu thuế để thúc đẩy việc sử
dụng đất tiết kiệm, chống lãng phí; mục đích tiếp theo là ngăn ngừa lũng
đoạn, đầu cơ đất đai.
Thuế nhà đất thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số
thuế phải nộp càng cao, nếu thuế suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn. Chủ
đất sử dụng đất khơng hiệu quả, thì phải chuyển nhượng cho người khác, qua
đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai


25
vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung về đất đai. Nhưng thực tế hiện nay ở
nước ta thuế này chưa có tác dụng nhiều trong việc sử dụng đất đai có hiệu
quả do mức thu rất thấp.

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp sử dụng để thực hiện điều tiết đối với
đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước ni trồng thủy sản, đất
trồng rừng. Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp chấp hành
Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử
dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông
nghiệp, nội dung cơ bản như sau:
Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế
tính bằng kilơgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa
hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng
suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước
(1986-1990). Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước ni trồng thủy sản
được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng [24, tr.5].
Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng
hạng đất.
Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức
thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác.
Căn cứ vào các tiêu chuẩn của các hạng đất tính thuế, Ủy ban nhân dân
(UBND) xã, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phương pháp bình
nghị cơng khai trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng
hợp kết quả phân hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ
tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Thuế tính bằng thóc
thu bằng tiền theo vụ thu hoạch chính của cây trồng chủ yếu ở địa phương.
Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa
phương trong vụ thu thuế [24, tr.6].