GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ TÒA NHÀ HIM LAM NAM KHÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ KỸ THUẬT GIẢI PHÁP AG– QUẬN BÌNH THẠNH – GIAI ĐOẠN 20212025

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ TỊA NHÀ HIM
LAM NAM KHÁNH TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ KỸ THUẬT GIẢI
PHÁP AG– QUẬN BÌNH THẠNH – GIAI ĐOẠN 2021-2025

Họ và tên sinh viên:
Lớp:
Khóa:
Giảng viên hướng dẫn:
TP. HỒ CHÍ MINH – 2022


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ TÕA NHÀ HIM LAM
NAM KHÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ KỸ THUẬT GIẢI PHÁP
AG– QUẬN BÌNH THẠNH – GIAI ĐOẠN 2021-2025

Họ và tên sinh viên:
Lớp:
Khóa:
Giảng viên hướng dẫn: Huy


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành khóa luận này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy Th.S đã

tận tình hướng dẫn trong suốt q trình viết Khóa luận tốt nghiệp.
Em chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học đã
tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập. Với vốn kiến thức được
tiếp thu trong q trình học khơng chỉ là nền tảng cho q trình nghiên cứu khóa
luận mà còn là hành trang quý báu để em bước vào đời một cách vững chắc và tự
tin.
Em chân thành cảm ơn Giám đốc A đã cho phép và tạo điều kiện thuận lợi để
em thực tập tại công ty.
Cuối cùng em kính chúc q thầy, cơ dồi dào sức khỏe và thành cơng trong sự
nghiệp cao q. Đồng kính chúc các cô, chú, anh, chị trong công ty Cổ phần Dịch
vụ Kỹ thuật Giải Pháp AGluôn dồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành công tốt đẹp
trong công việc.


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Họ và tên sinh viên:.....................................................................................................
Lớp: .............................................................................................................................
Tên đề tài:
1. Tiến độ và thái độ của sinh viên:
Mức độ liên hệ với giảng viên: ..............................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
Tiến độ thực hiện: ...................................................................................................
.......................................................................................................................................
2. Nội dung báo cáo:
Thực hiện các nội dung: ...............................................................................................
Thu thập và xử lý các số liệu thực tế: ...........................................................................
Khả năng hiểu biết về thực tế và lý thuyết:...................................................................
3. Hình thức trình bày:...............................................................................................
4. Một số ý kiến khác: .................................................................................................

.......................................................................................................................................
5. Đánh giá của giảng viên hướng dẫn:........................................................(…./10)
(Chất lượng báo cáo: tốt, khá, trung bình, yếu)
TP. Hồ Chí Minh, ngày .......tháng........ năm……
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN


MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG.........................................................................................i
DANH MỤC SƠ ĐỒ....................................................................................... ii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ..................................................................................iii
DANH SÁCH HÌNH ẢNH.............................................................................iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................................ v
LỜI MỞ ĐẦU.................................................................................................vi
1. Giới thiệu đề tài...................................................................................... vi
2. Lý do chọn đề tài.................................................................................... vi
3. Mục tiêu nghiên cứu...............................................................................vi
4. Đối tượng nghiên cứu.............................................................................vii
5. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................vii
6. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................vii
7. Kết cấu đề tài......................................................................................... vii
8. Lời cầu thị.............................................................................................. vii
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ TÕA NHÀ CHUNG
CƯ.....................................................................................................................1
1.1. Các khái niệm về quản lý tòa nhà chung cư...........................................1
1.2. Vai trò của quản lý tòa nhà chung cư..................................................... 2
1.3. Các yếu tố môi trường tác động đến công tác quản lý tịa nhà...............3
1.3.1. Mơi trường bên ngồi......................................................................3
1.3.2. Mơi trường bên trong.......................................................................9
1.4. Quy trình quản lý vận hành chung cư.................................................. 10

1.4.1. Quản lý khách hàng.......................................................................10
1.4.2. An ninh cho tòa nhà.......................................................................11
1.4.3. Vệ sinh & môi trường....................................................................12
1.4.4. Quản lý các dịch vụ.......................................................................13
1.4.5. Quản lý tài chính........................................................................... 13
1.4.6. Quản lý hệ thống kỹ thuật............................................................. 15


1.4.7. Giám sát, kiểm soát....................................................................... 15
1.5. Tổng quát về quản lý vận hành chung cư hiện nay..............................17
1.5.1. Mơ hình quản lý chung cư hiện nay.............................................. 17
1.5.2. Các quy định về quản lý vận hành chung cư.................................18
1.5.3. Tình hình quản lý vận hành chung cư hiện nay.............................18
TÓM TẮT CHƯƠNG 1.................................................................................20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG HIM LAM
NAM KHÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ KĨ THUẬT GIẢI
PHÁP AN GIA............................................................................................... 21
2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Dịch vụ Kỹ Thuật Giải pháp An Gia. 21
2.1.1. Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi................................................. 22
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động........................................................................22
2.1.3. Cơ cấu tổ chức...............................................................................23
2.1.4. Giới thiệu về chung cư Him Lam Nam Khánh............................. 25
2.2. Kết quả hoạt động kinh doanh..............................................................26
2.3. Các yếu tố môi trường tác động đến cơng tác quản lý tịa nhà tại cơng ty
27
2.3.1. Mơi trường bên ngồi....................................................................27
2.3.2. Mơi trường bên trong.....................................................................32
2.4. Thực trạng quy trình quản lý tịa nhà chung cư Him Lam Nam Khánh
..................................................................................................................... 33
2.4.1. Quản lý khách hàng.......................................................................33

2.4.2. An ninh cho chung cư................................................................... 35
2.4.3. Vệ sinh và môi trường...................................................................38
2.4.4. Quản lý các dịch vụ.......................................................................39
2.4.5. Quản lý tài chính........................................................................... 41
2.4.6. Quản lý hệ thống kỹ thuật............................................................. 43
2.4.7. Giám sát, kiểm soát....................................................................... 45
2.6. Đánh giá công tác quản lý vận hành chung cư.....................................46


2.6.1. Mặt đạt được..................................................................................46
2.6.2. Mặt hạn chế................................................................................... 47
TÓM TẮT CHƯƠNG 2.................................................................................49
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ TÕA
NHÀ CHUNG CƯ HIM LAM NAM KHÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
DỊCH VỤ KỸ THUẬT GIẢI PHÁP AN GIA.......................................... 50
3.1. Định hướng và mục tiêu phát triển của công ty................................... 50
3.1.1. Định hướng phát triển của công ty................................................50
3.1.2. Mục tiêu phát triển.........................................................................50
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tòa nhà chung cư Him Lam Nam
Khánh................................................................................................... 50
3.2.1. Vấn đề vệ sinh và môi trường....................................................... 50
3.2.2. Vấn đề an ninh giữ xe....................................................................53
TÓM TẮT CHƯƠNG 3.................................................................................57
KẾT LUẬN.................................................................................................... 58
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................viii
PHỤ LỤC........................................................................................................ix


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Tóm tắt thơng tin cơng ty Cổ Phần Dịch Vụ Kỹ Thuật Giải Pháp

An Gia............................................................................................................. 21
Bảng 2.2 : Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2020..................................... 26

viii


DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Mơ hình 5 áp lực cạnh tranh của M. Porter........................................ 9
Sơ đồ 2: Mô hình quản lý chung cư................................................................ 17
Sơ đồ 3: Các bước cải thiện vấn đề vệ sinh và môi trường.............................51
Sơ đồ 4: Các bước cải thiện vấn đề an ninh giữ xe.........................................54
Sơ đồ 5: Tổ chức công ty................................................................................. ix


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Kết quả hoạt động kinh doanh ( Nguồn: Nội bộ công ty)..............27
Biểu đồ 2: Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam giai đoạn 2008 – 2020..........28
Biểu đồ 3: Tỷ lệ lạm phát Việt Nam giai đoạn 2008 - 2020............................29
Biểu đồ 4: Thị trường căn hộ Hồ Chí Minh – Lượng cung mới theo căn hộ và
dự án................................................................................................................32
Biểu đồ 5:Thể hiện lượng khách hàng qua từng năm......................................34
Biểu đồ 6: Khảo sát đánh giá quy trình chăm sóc khách hàng.......................35
Biểu đồ 7: Thể hiện mức độ an ninh tại chung cư giai đoạn 2019-2020.........36
Biểu đồ 8: Khảo sát đánh giá quy trình bảo vệ an ninh tòa nhà......................37
Biểu đồ 9: Thể hiện vấn đề vệ sinh và môi trường tại chung cư giai đoạn
2019-2020........................................................................................................38
Biểu đồ 10: Khảo sát đánh giá về vệ sinh môi trường.................................... 39
Biểu đồ 11: Thể hiện vấn đề quản lý dịch vụ tại chung cư giai đoạn 20192020.................................................................................................................40
Biểu đồ 12: Khảo sát đánh giá chung quy trình quản lý các dịch vụ..............40
Biểu đồ 13: Thể hiện vấn đề quản lý tài chính tại chung cư giai đoạn 20192020.................................................................................................................42

Biểu đồ 14: Khảo sát đánh giá quy trình quản lý tài chính............................. 42
Biểu đồ 15: Thể hiện vấn đề quản lý hệ thống kỹ thuật giai đoạn 2019-202043
Biểu đồ 16 : Khảo sát đánh giá quy trình kiểm tra thiết bị phịng cháy chữa
cháy..................................................................................................................44
Biểu đồ 17: Thể hiện vấn đề giám sát, kiểm soát giai đoạn 2019-2020..........45
Biểu đồ 18 : Khảo sát đánh giá quy trình giám sát kiểm sốt......................... 46


DANH SÁCH HÌNH ẢNH
Hình 2.1: Chung cư Him Lam Nam Khánh..................................................... ix
Hình 2.2: Hệ thống kỹ thuật của tịa nhà chung cư........................................... x


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Diễn giải

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

UBND

Ủy ban nhân dân

TP.HCM
CCTV

Thành phố. Hồ Chí Minh

Cung cấp tư vật

BQL

Ban quản lý

BQT

Ban quản trị


LỜI MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu đề tài

Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý
tòa nhà chung cư Him Lam Nam Khánh tại
Công ty Cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Giải Pháp
An Gia
2. Lý do chọn đề tài
Song song với sự phát triển của thị trường bất
động sản Việt Nam, việc quản lý bất động sản theo
hướng chuyên nghiệp đang phát triển và mở rộng
ra trên khắp các tỉnh thành cả nước và thế giới.
Mặc dù công tác quản lý bất động sản nói chung và
quản lý các tịa nhà nói riêng ở Việt Nam đã được
cải thiện rất nhiều so với trước đây nhưng vẫn còn
một tồn tại số vấn đề như kinh nghiệm quản lý
kém, tiềm ẩn nhiều rủi ro... Rủi ro lớn, công tác
quản lý chưa khoa học, nhiều đơn vị quản lý đã
được thành lập, trong số đó cịn có một số đội ngũ

quản lý chưa chuyên nghiệp, chủ yếu từ các phòng
quản lý hành chính. Do đó, với đội ngũ nhân lực có
trình độ nhưng chất lượng còn yếu kém, chưa
chuyên nghiệp, thiếu kinh nghiệm và thực tế còn
thiếu nguồn cung nên hiệu quả đem lại từ việc vận
hành, quản lý và khai thác các tổ hợp chung cư
thương mại còn thấp.
Từ thực tế trên cho thấy việc quản lý tốt tòa
nhà chung cư là hết sức cần thiết và quan trọng.
Càng quan trọng hơn nếu tình hình thị trường bất
động sản và căn hộ cho thuê vẫn còn xu hướng ảm
đạm như hiện nay. Để bán được hàng, tìm kiếm
được khách hàng mới, việc giữ chân khách hàng cũ
rất quan trọng, nó phụ thuộc rất nhiều vào chính


sách linh hoạt
cũng như chất
lượng của ban
quản

lý

của

cơng tác quản
lý tịa nhà. Do
đó, em xin đề
xuất đề tài: “
Giải

pháp

nâng cao hiệu
quả quản lý
tịa nhà chung
cư Him Lam
Nam

Khánh

tại Cơng ty Cổ
phần Dịch vụ
Kỹ thuật Giải
pháp AG” với
mong
tìm

muốn
hiểu,

nghiên cứu và
đưa ra một số
giải

pháp,

nhằm để nâng
cao hiệu quả
trong vấn đề

quản lý tịa nhà
của

cơng

ty

này.
3. Mục tiêu nghiên
cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về quản lý vận hành
chung cư
Phân tích về thực trạng cơng tác
quản lý vận hành chung cư Him Lam
Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng
tác quản lý vận hành chung cư


4. Đối tượng nghiên cứu
Chung cư Him Lam Nam Khánh thuộc sự quản lý của Công ty Cổ phần Dịch
Vụ Kỹ thuật Giải Pháp An Gia
5. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: Quy trình, mơ hình quản lý của ban quản lý tòa nhà chung
cư Him Lam Nam Khánh
Phạm vi thời gian: 9 tuần ( 07/03/2021 – 13/06/2022)
6. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp tổng hợp: Sau khi có số liệu, thơng tin của đối tượng sau đó tổng
hợp số liệu, thông tin.
Phương pháp thu thập thông tin: Được dựa trên những thông tin đã được đưa

ra trên các trang mạng xã hội và trong quá trình thực tập.
Phương pháp phân tích và đánh giá
7. Kết cấu đề tài
Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục, báo cáo có kết cấu như sau:
CHƯƠNG 1: Cơ sở lý thuyết về quản lý tòa nhà chung cư
CHƯƠNG 2: Thực trạng quản lý tịa nhà chung cư him Lam Nam Khánh tại
cơng ty cổ phần dịch vụ kỹ thuật giải pháp an Gia
CHƯƠNG 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tòa nhà chung cư him Lam
Nam Khánh tại công ty Cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Giải Pháp An Gia
8. Lời cầu thị
Vì thời gian và kiến thức cịn hạn hẹp nên bài báo cao của em không thể
tránh những thiếu sót, em kính mong thầy cơ và cơng ty thơng cảm cho em, em rất
mong được sự góp ý của quý thầy cô và công ty để em rút kinh nghiệm để hồn
thành tốt bài báo cáo của mình. Em xin chân thành cảm ơn !
TP. Hồ Chí Minh, ngày ....... tháng
Sinh viên thực hiện

năm 2022


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ TÕA NHÀ CHUNG CƯ
1.1. Các khái niệm về quản lý tòa nhà chung cư
Quản lý tịa nhà chung cư là cơng việc bao gồm một hoặc toàn bộ hoạt động
liên quan đến tòa nhà nhằm đảm bảo cho mọi dân cư sinh sống trong chung cư có
một mơi trường sống lành mạnh, an ninh, an tồn. Chính vì vậy việc quản lý tòa nhà
chung cư sẽ đòi hỏi một đơn vị quản lý chung cư chuyên nghiệp để có thể nhanh
chóng đáp ứng mọi nhu cầu và khắc phục những lỗi kỹ thuật phát sinh để mang đến
sự hài lịng cho tồn bộ cư dân sống trong chung cư.
Theo thông tư số 28/2016/TT-BXD, quản lý vận hành nhà chung cư là điều

khiển, duy trì hoạt động của hệ thống thiết bị kỹ thuật, các dịch vụ bảo vệ, an ninh,
vệ sinh môi trường, quản lý rủi ro và hướng dẫn việc sử dụng chung cư cho các chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Ngồi ra, cơng tác quản lý tịa nhà được hiểu
là quản lý, vận hành những mơ hình từ nhỏ đến quy mơ lớn như nhà trọ, phịng cho
thuê, căn hộ dịch vụ cho các đến chung cư cao tầng, khu trung tâm thương mại hay
đặc thù như các tịa nhà hành chính.
Quản lý tịa nhà là một ngành kinh doanh dịch vụ tuân theo quy trình khoa học
nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ của một tòa nhà từ phần cứng như kết cấu, kiến
trúc, hệ thống PCCC, thang máy, điện, nước cho đến các tiện ích như vệ sinh, cây
xanh và các dịch vụ giá trị gia tăng khác: cho thuê, quản lý nhân công, giải quyết
những tranh chấp giữa các khách hàng...”.
Quản lý tòa nhà sẽ cung cấp dịch vụ, nhân công, theo dõi họ thực hiện những
công việc bảo vệ, vệ sinh, giao dịch với khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo
trì, bảo dưỡng tòa nhà để tòa nhà hoạt động tốt, kinh doanh hiệu quả cao. Vì nhiều
mảng như vậy nên việc quản lý và vận hành tòa nhà sẽ trở nên hiệu quả hơn khi các
cán bộ quản lý tòa nhà được trang bị những kiến thức nền móng cơ sở của việc quản
lý và vận hành tòa nhà, mỗi người đảm nhiệm một mảng riêng, theo dõi, hệ thống
giúp người quản lý cao nhất biết được chi tiết sửa chữa, nhu cầu của từng khách
hàng.

16


Quản lý tài chính: Ở mỗi tịa nhà hàng tháng khách hàng đều phải đóng một
khoản phí quản lý định kỳ. Những khoản phí quản lý này gộp lại là một con số
không hề nhỏ và được giao cho ban quản lý. Thay mặt khách hàng, ban quản lý có
nhiệm vụ quản lý tài chính sao cho rạch rịi và phù hợp với nhu cầu của khách hàng
trong tòa nhà. Các khoản phí ngồi việc chi trả cho tiền điện, nước chung trong tịa
nhà cịn có chi phí cho việc làm vệ sinh các khu vực dùng chung như hành lang,
sảnh,… hay chi phí sửa chữa, lương nhân viên vệ sinh, lương nhân viên bảo vệ,…

Quản lý nhân sự: Mỗi một tịa nhà cần có số nhân sự khác nhau cho từng vị
trí. Bên cạnh đó, ban quản lý cịn cần giám sát các hoạt động của nhân viên để đảm
bảo nhân viên thực hiện đúng yêu cầu công việc.
Quản lý khách hàng: Quản lý tịa nhà cịn có trách nhiệm trong quản lý khách
hàng. Từ các chính sách chăm sóc khách hàng cho tới việc giải quyết các yêu cầu
của khách đều là nhiệm vụ của ban quản lý tòa nhà. Làm thế nào để giữ chân khách
hàng, làm khách hàng hài lịng mà khơng làm ảnh hưởng lợi ích của chủ đầu tư hay
lợi ích chung của tòa nhà là vấn đề luôn khiến các nhà quản lý đau đầu.
Bảo trì hệ thống kỹ thuật: Một tịa nhà thường được lắp đặt nhiều hệ thống
như hệ thống thông gió, hệ thống điện, hệ thống nước, hệ thống PCCC,… Những hệ
thống này đều cần được kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ với mục đích đảm bảo sự
hoạt động thơng suốt của các hệ thống.
Dịch vụ Quản lý tịa nhà: Dịch vụ văn phòng và đội ngũ nhân viên chuyên
nghiệp sẽ mang đến cho các chủ đầu tư khai thác hiệu quả tài sản, tạo sự tin tưởng,
yên tâm cho khách hàng đồng thời nâng cao giá trị tài sản của mình.
1.2. Vai trị của quản lý tịa nhà chung cư
Để thực hiện cơng việc quản lý tịa nhà một cách tốt nhất ln là bài tốn khó
cho các chủ căn hộ, chủ đầu tư, bởi những vai trò của cơng tác quản lý trong sự vận
hành của tịa nhà và vô cùng quan trọng.
Cung cấp tất cả dịch vụ đối với sự vận hành, hoạt động của tòa nhà: Đầu tiên
quản lý tòa nhà cung cấp dịch vụ, nhân viên đặc biệt là những công nghệ tiên tiến
nhất bao quát gần như mọi công việc trong khâu: Bảo vệ, vệ sinh, lao động, bảo trì
tịa nhà,… giúp mọi sự vận hành của tịa nhà ln linh hoạt và liên tục. Đặc biệt
hiện nay những ai làm trong việc quản lý tịa nhà thì đóng vai trị trung gian đối nội,


đối ngoại với khách hàng, những chủ đầu tư, hơn hết cịn đóng vai trị quan trọng
trong việc hịa giải, giải quyết những mâu thuẫn tranh chấp giữa khách hàng với
khách hàng, chủ đầu tư với khách hàng, giữa các chủ đầu tư với nhau.
Đơn giản hóa mọi q trình vận hành của tịa nhà: Tiếp theo, giúp đơn giản

hóa q trình vận hành, hoạt động của cả tịa nhà, bởi trong một tịa nhà sẽ có rất
nhiều vấn đề xảy ra điển hình như các tịa chung cư cho thuê hoặc văn phòng cho
thuê cần đảm bảo mọi hoạt động diễn ra tốt nhất từ vấn đề điện nước, mơi trường,
nội thất, vệ sinh, an ninh, an tồn…
Giúp q trình vận hành của tịa nhà ln linh hoạt: Quản lý tịa nhà khơng
chỉ giúp q trình hoạt động vận hành của tịa nhà ln linh hoạt mà cịn giúp mọi
hoạt động của tòa nhà diễn ra tốt nhất, đơn giản hóa cơng việc kiểm tra, từ đó có thể
dễ dàng tìm kiếm sửa chữa mọi sai sót có thể xảy ra trong q trình vận hành tịa
nhà, cũng như giải quyết khiếu nại từ khách hàng, hay từ những chủ đầu tư.
Giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí: Nếu khơng có dịch vụ quản lý tịa nhà
bạn sẽ phải chi trả vơ vàn chi phi phí như chi phí vệ sinh, chi phí sửa chữa, chi phí
phải chi trả cho dịch vụ an ninh – bảo vệ, chi phí quản lý, chi phí Marketing… đồng
thời tốn rất nhiều nguồn nhân lực dành cho việc quản lý riêng cho mỗi dịch vụ.
Chính vì thế cơng việc quản lý tịa nhà ln địi hỏi các nhà quản lý phải có cái
nhìn tổng quát, tỉ mỉ giúp đảm bảo mọi sự hài lòng dành cho khách hàng. Đội ngũ
quản lý tòa nhà luôn phải quan sát, kiểm tra sát sao từ việc vệ sinh, điện nước… đến
hoạt động chăm sóc khách hàng, giải quyết khiếu nại,… tất cả những vấn đề phát
sinh trong tịa nhà một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.
1.3. Các yếu tố môi trường tác động đến công tác quản lý tịa nhà
1.3.1. Mơi trường bên ngồi
1.3.1.1. Mơi trường vĩ
mơ
Mơi trường vĩ mơ có ảnh hưởng lâu dài đến các doanh nghiệp. Sự thay đổi của
môi trường vĩ mơ có tác động làm thay đổi cục diện của môi trường cạnh tranh và
môi trường nội bộ. Mỗi yếu tố của mơi trường vĩ mơ có thể ảnh hưởng đến tổ chức
một cách độc lập trong mối liên kết với các yếu tố khác.
Mơi trường chính trị - pháp luật


Mơi trường chính trị và pháp luật bao gồm hệ thống các quan điểm, có xu

hướng chính trị ngoại giao của của Nhà nước và những diễn biến chính trị trong
nước. Có thể hình dung sự tác động của mơi trường chính trị và pháp luật đối với
các doanh nghiệp như sau:
Luật pháp: Đưa ra những quy định cho phép hoặc khơng cho phép, hoặc
những ràng buộc địi hỏi các doanh nghiệp phải tuân thủ.
Chính phủ: Là cơ quan giám sát, duy trì, thực hiện pháp luật và bảo vệ lợi ích
của quốc gia. Chính phủ có một vai trị to lớn trong điều tiết vĩ mô nền kinh tế
thông qua các chính sách kinh tế, tài chính, tiền tệ, và các chương trình chi tiêu của
mình.
Mơi trường kinh tế
Đây là một yếu tố rất quan trọng thu hút sự quan tâm của tất cả các nhà quản
trị. Bởi chứa đựng những cơ hội và đe dọa khác nhau đối với từng doanh nghiệp
trong các ngành khác nhau, và có ảnh hưởng tiềm tàng đến các chiến lược của
doanh nghiệp. Tuy nhiên có tóm tắt mơi trường kinh tế tác động đến doanh nghiệp ở
2 khía cạnh chính là cầu thị trường và chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Dưới đây
là những yếu tố cơ bản của môi trường kinh tế.
Lãi suất và xu hướng của lãi suất: Lãi suất tăng sẽ hạn chế nhu cầu vay vốn để
đầu tư mở rộng hoạt động kinh doanh, ảnh hưởng đến mức lời của các doanh
nghiệp. Lãi suất tăng cũng sẽ khuyến khích người dân gửi tiền vào ngân hàng nhiều
hơn làm cho nhu cầu tiêu dùng giảm xuống. Cán cân thanh toán quốc tế do quan hệ
xuất nhập khẩu quyết định. Những căn bệnh trong nền kinh tế có thể nảy sinh do sự
thâm thủng mậu dịch và trong chừng mực nào đó làm thay đổi mơi trường kinh tế
nói chung.
Xu hướng của tỷ giá hối đoái: Sự biến động của tỷ giá làm thay đổi những
điều kiện kinh doanh nói chung, tạo ra những cơ hội và đe dọa khác nhau đối với
các doanh nghiệp, đặc biệt nó có tác động điều chỉnh quan hệ xuất nhập khẩu.
Thông thường, chính phủ sử dụng cơng cụ này để điều chỉnh quan hệ xuất nhập
khẩu theo hướng có lợi cho nền kinh tế.
Mức độ lạm phát: lạm phát cao hay thấp có ảnh hưởng đến tốc độ đầu tư vào
nền kinh tế. Khi lạm phát q cao sẽ khơng khuyến khích tiết kiệm và tạo ra những

rủi ro lớn cho sự đầu tư của các doanh nghiệp, sức mua của xã hội cũng bị giảm sút
và làm cho nền kinh tế bị đình trệ. Trái lại, thiểu phát cũng làm cho nền kinh tế bị
trì trệ. Việc duy trì một tỷ lệ lạm phát vừa phải có tác dụng khuyến khích đầu tư vào
nền kinh tế, kích thích thị trường tăng trưởng.
Mơi trường văn hố - xã hội
Mơi trường văn hố - xã hội bao gồm những chuẩn mực và giá trị mà những
chuẩn mực và giá trị này được chấp nhận và tôn trọng bởi một xã hội hoặc một nền
văn hóa cụ thể. Sự thay đổi của các yếu tố văn hoá xã hội một phần là hệ quả của sự
tác động lâu dài của các yếu tố vi mơ khác, do vậy nó thường xảy ra chậm hơn so
với các yếu tố khác. Các khía cạnh hình thành mơi trường văn hố - xã hội có ảnh
hưởng mạnh mẽ tới các hoạt động của doanh nghiệp bao gồm: Những quan niệm về
đạo đức, thẩm mỹ, về lối sống, về nghề nghiệp. Những phong tục tập quán, truyền
thống. Những quan tâm và ưu tiên của xã hội; Trình độ nhận thức, học vấn chung
của xã hội... Các doanh nghiệp hoạt động trên nhiều quốc gia khác nhau có thể bị
tác động ảnh hưởng rõ rệt của yếu tố văn hoá - xã hội và buộc phải thực hiện những
chiến lược thích ứng với từng quốc gia.
Môi trường công nghệ
Đây là một trong những yếu tố rất năng động, chứa đựng nhiều cơ hội và đe
dọa đối với các doanh nghiệp. Những vấn đề cần quan tâm phân tích: Xu hướng
phát triển cơng nghệ, tốc độ phát triển công nghệ mới, sản phẩm mới; Khả năng
chuyển giao cơng nghệ, chính sách hỗ trợ cơng nghệ của chính phủ nước xuất khẩu.
Ngồi ra khi phân tích môi trường công nghệ, một số điểm cần lưu ý thêm. Các
ngành truyền thông, điện tử, hàng không và dược phẩm ln có tốc độ đổi mới cơng
nghệ cao, do đó mức chi tiêu cho sự phát triển cơng nghệ thường cao hơn so với
ngành dệt, lâm nghiệp và công nghiệp kim loại. Một số ngành nhất định có thể nhận
được sự khuyến khích và tài trợ của chính phủ cho việc nghiên cứu phát triển - khi
có sự phù hợp với các phương hướng và ưu tiên của chính phủ. Nếu các doanh
nghiệp biết tranh thủ những cơ hội từ sự trợ giúp này sẽ gặp được những thuận lợi

trong quá trình hoạt động.


Môi trường tự nhiên
Điều kiện tự nhiên bao gồm vị trí địa lý, khí hậu, cảnh quan thiên nhiên, đất
đai, sơng biển, các nguồn tài ngun khống sản trong lịng đất, tài nguyên rừng
biển, sự trong sạch của môi trường nước và khơng khí...Các điều kiện tự nhiên ln
ln là một yếu tố quan trọng trong cuộc sống của con người, mặt khác nó cũng là
một yếu tố đầu vào hết sức quan trọng của nhiều ngành kinh tế như: Nơng nghiệp,
cơng nghiệp khai khống, du lịch, vận tải... Trong rất nhiều trường hợp, các điều
kiện tự nhiên trở thành một yếu tố rất quan trọng để hình thành lợi thế cạnh tranh
của các sản phẩm và dịch vụ.
1.3.1.2. Môi trường vi mô
Nghiên cứu môi trường vi mô hay môi trường cạnh tranh là một nội dung hết
sức quan trọng trong q trình phân tích mơi trường bên ngồi và thu hút sự quan
tâm của nhiều nhà quản trị. Michael Porter, giáo sư nổi tiếng về chiến lược kinh
doanh của trường kinh doanh Harvard – Mỹ, đưa ra mơ hình 5 áp lực cạnh tranh,
tạo thành bối cảnh cạnh tranh trong một ngành kinh doanh. ( Sơ đồ 1)
Các đối thủ cạnh tranh trong ngành: Đối thủ cạnh tranh hiện tại là những cá
nhân, công ty doanh nghiệp cùng sản xuất một chủng loại sản phẩm, đang phục vụ
cùng một phân khúc khách hàng mục tiêu và cùng thỏa mãn một nhu cầu của khách
hàng. Lực lượng này là yếu tố chính quyết định mức độ cạnh tranh và lợi nhuận của
một ngành. Khi nhu cầu của thị trường tăng cao, các công ty phải cạnh tranh mạnh
mẽ để giành thị phần, mở rộng thị trường dẫn đến lợi nhuận thấp. Sự cạnh tranh
giữa các đối thủ cạnh tranh rất gay gắt khi:
Có nhiều đối thủ cạnh tranh. Rào cản rút lui tăng. Sản phẩm khơng có sự khác
biệt, dễ dàng thay thế. Đối thủ cạnh tranh “ngang sức” với nhau. Lòng trung thành
của khách hàng thấp.
Cường độ cạnh tranh các đối thủ tiềm năng: Đối thủ cạnh tranh tiềm năng
là những cá nhân, công ty, doanh nghiệp chưa cạnh tranh trong cùng ngành nhưng

có khả năng sẽ gia nhập ngành khi có cơ hội. Đây cũng là một trong những mối đe
dọa lớn đối với các doanh nghiệp. Nếu một ngành có lợi nhuận cao và khơng có rào
cản tham gia, sự cạnh tranh sẽ sớm gia tăng khi các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn nhận


thấy lợi nhuận từ ngành đó. “Mối đe dọa” từ đối thủ cạnh tranh tiềm năng sẽ tăng
cao khi:
Lượng vốn phải bỏ ra để tham gia vào thị trường thấp. Các cơng ty hiện tại
khơng có bằng sáng chế, nhãn hiệu hoặc khơng tạo được uy tín thương hiệu. Khơng
có quy định của chính phủ. Chi phí chuyển đổi khách hàng thấp (không tốn nhiều
tiền cho một công ty chuyển sang các ngành khác). Lòng trung thành của khách
hàng thấp. Sản phẩm gần giống nhau. Để ngăn chặn các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn
này, các doanh nghiệp trong ngành hiện tại thường có các rào cản cản trở sự gia
nhập ngành như:
Chiếm ưu thế về chi phí bao gồm chi phí cơng nghệ, nguồn nhân lực, ngun
vật liệu…Khi doanh nghiệp chiếm ưu thế về chi phí thì giá thành sản phẩm cũng
giảm. Với một sản phẩm cùng thỏa mãn một nhu cầu của khách hàng, khi giá thành
của công ty, doanh nghiệp mình thấp hơn thì mức độ cạnh tranh với đối thủ cũng sẽ
cao hơn.
Khác biệt hóa sản phẩm: Đó có thể là sự khác biệt về chất lượng, mẫu mã, bao
bì sản phẩm…
Lợi dụng ưu thế về quy mơ để giảm chi phí trên một đơn vị sản phẩm
Duy trì và củng cố các kênh phân phối hiện tại đồng thời mở rộng kênh phân
phối để chiếm lĩnh thị trường.
Sức mạnh đàm phán của nhà cung cấp: Nhà cung cấp là các tổ chức hoặc
cá nhân tham gia cung ứng hàng hóa hoặc dịch vụ trên thị trường. Nhà cung cấp có
thể gây áp lực cho các công ty, doanh nghiệp thông qua việc: tăng giá sản phẩm
dịch vụ, giảm chất lượng hàng hóa cung cấp, giao hàng không đúng thời gian và địa
điểm quy định… Những điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả cũng như chất
lượng sản phẩm đầu ra đồng thời tác động đến khả năng cạnh tranh của doanh

nghiệp. Các nhà cung cấp có khả năng “áp đảo” các doanh nghiệp, cơng ty khi:
Có ít nhà cung cấp nhưng có nhiều người mua. Các nhà cung cấp lớn và đang
thực thi “chiến lược hội nhập về phía trước”. Khơng có (ít) ngun liệu thay thế.
Các nhà cung cấp nắm giữ nguồn lực khan hiếm. Chi phí chuyển đổi nguyên liệu rất
cao.


Sức mạnh đàm phán của khách hàng: Khách hàng được đề cập ở đây là
người tiêu dùng cuối cùng, nhà phân phối hoặc nhà mua công nghiệp. Chúng ta vẫn
thường nghe rằng “khách hàng là thượng đế”. Đúng vậy, mỗi một công ty doanh
nghiệp muốn thành công họ luôn phải cố gắng để phục vụ tốt nhất nhu cầu của
khách hàng. Khách hàng tác động trực tiếp đến khả năng cạnh tranh của doanh
nghiệp khi yêu cầu doanh nghiệp cung cấp sản phẩm với giá thấp hơn hoặc sản
phẩm chất lượng và dịch vụ tốt hơn… Khách hàng có khả năng “mặc cả” cao khi:
Khách hàng mua với số lượng lớn. Chỉ tồn tại vài người mua. Chi phí chuyển
đổi sang nhà cung cấp khác thấp. Người mua nhạy cảm về giá. Có nhiều sản phẩm,
cơng ty thay thế khác.
Đe dọa của sản phẩm thay thế: Sản phẩm thay thế là hàng hóa, dịch vụ có
thể thay thế các loại hàng hóa, dịch vụ khác có sự tương đồng về giá trị lợi ích, cơng
dụng. Đặc biệt, những sản phẩm thay thế thường có tính năng, cơng dụng đa dạng,
chất lượng tốt hơn mà giá cả lại cạnh tranh bởi lẽ sản phẩm thay thế là kết quả của
những cải tiến về cơng nghệ. Vì vậy mà sự xuất hiện của các sản phẩm thay thế sẽ
làm giảm số lượng sản phẩm tiêu thụ được, giá thành từ đó làm giảm lợi nhuận của
doanh nghiệp, thậm chí nguy hiểm hơn nó có thể xóa bỏ hồn tồn các hàng hóa,
dịch vụ hiện tại. Sản phẩm thay thế có thể làm hạn chế mức độ tăng trưởng, làm
giảm lợi nhuận thu được của ngành.
Chính vì vậy, để hạn chế sự ảnh hưởng của sản phẩm thay thế đến các hàng
hóa, dịch vụ hiện tại, các doanh nghiệp cần đưa ra các chiến lược kinh doanh hợp
lý, cải tiến công nghệ để giảm giá thành đồng thời nâng cao chất lượng sản phẩm,
thỏa mãn ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

Sơ đồ 1: Mơ hình 5 áp lực cạnh tranh của M. Porter

CÁC ĐỔI THỦ
TIỀM NĂNG

NHÀ CUNG CẤP

CÁC ĐỐI THỦ CẠNH TRANH TRONG NGÀNH
Cạnh tranh giữa các đối thủ hiện tại

KHÁCH HÀNG

SẢN PHẨM
THAY THẾ

(Nguồn: Michael E. Porter - 1980)
Việc phân tích cạnh tranh này giúp doanh nghiệp nhận ra những cơ hội và
những đe dọa, qua đó nó sẽ chỉ ra cho doanh nghiệp nên đứng ở vị trí nào để đối
phó một cách có hiệu quả với năm lực lượng cạnh tranh trong ngành. Nguy cơ xâm
nhập của các nhà cạnh tranh tiềm năng. Mức độ cạnh tranh trong tương lai bị chi
phối bởi nguy cơ xâm nhập của những nhà cạnh tranh tiềm năng. Nguy cơ xâm
nhập vào một ngành phụ thuộc vào mức độ hấp dẫn của ngành và các rào cản xâm
nhập ngành.
1.3.2. Môi trường bên trong
Nguồn nhân lực: là yếu tố trước tiên của tổ chức nhân sự mà nhà quản trị cần
phân tích đánh giá. lực lượng lao động trong một doanh nghiệp bao gồm cả quản trị
thượng lưu và quản trị viên thừa hành. Nhà quản trị cao cấp: khi phân tích nhà quản
trị thượng lưu ta cần phân tích trên ba khía cạnh căn bản sau: các Skrill cơ bản (kỹ

năng kỹ thuật lĩnh vực, năng lực nhân sự, kỹ năng làm việc tập thể và khả năng của
tư duy)