Tải bản đầy đủ (.pdf) (23 trang)

BÀI 5: THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.08 MB, 23 trang )

Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

BÀI 5

THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Hướng dẫn học
Để học tốt bài này, sinh viên cần tham khảo các phương pháp học sau:
 Học đúng lịch trình của mơn học theo tuần, làm các bài luyện tập đầy đủ và tham gia
thảo luận trên diễn đàn.
 Đọc tài liệu:
1. Bài giảng, Giáo trình kinh tế đầu tư xuất bản năm 2012 (mục 10.4.3 nội dung thẩm
định dự án đầu tư);
2. Giáo trình lập dự án đầu tư (chương phân tích tài chính dự án đầu tư);
3. Nghị định 32/2015/NĐ- CP ngày 25/ 03/ 2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
4. Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của bộ tài chính về hướng dẫn chế độ
quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
5. Quyết định số 634/QĐ-BXD về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình
và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu hạ tầng cơng trình năm 2013 ngày
9/6/2014 và một số các văn bản bản khác có liên quan đến đầu tư.
 Sinh viên làm việc theo nhóm và trao đổi với giảng viên trực tiếp tại lớp học hoặc qua email.
 Tham khảo các thông tin từ trang Web mơn học.
Nội dung
 Mục đích và u cầu của thẩm định tài chính dự án đầu tư;
 Nguồn thơng tin sử dụng trong thẩm định tài chính dự án đầu tư;
 Nội dung và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư.
Mục tiêu
 Hiểu được mục đích và yêu cầu của thẩm định tài chính dự án đầu tư;
 Biết được các nguồn thông tin cần thu thập để sử dụng trong thẩm định tài chính dự án
đầu tư;
 Nắm được các nội dung cần thẩm định và các phương pháp cần sử dụng trong thẩm


định tài chính dự án đầu tư;
 Biết được mối quan hệ chặt chẽ giữa nội dung thẩm định trước với nội dung thẩm định
tài chính dự án đầu tư.

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

79


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Tình huống dẫn nhập
Thẩm định chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án xây dựng khách sạn
Một dự án đầu tư xây dựng Khách sạn tại thành phố Hạ Long có tổng số vốn đầu tư tính tại tại
thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động là 360 tỷ đồng (200 tỷ đồng là vốn tự có, 160 tỷ đồng
là vốn vay với lãi suất 10%/năm và phải trả nợ gốc đều trong 8 năm kể từ cuối năm thứ 2, lãi
phải trả hàng năm) gồm:
 Vốn cố định là 320 tỷ đồng gồm: chi phí tạo ra tài sản cố định (nhà xưởng, máy móc thiết
bị) là 300 tỷ đồng và chi phí khác (chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi
phí khác) là 20 tỷ đồng.
 Vốn lưu động là 40 tỷ đồng.
 Doanh thu hàng năm của dự án dự tính đạt được như sau (doanh thu khơng bao gồm thuế
giá trị gia tăng):
o Năm thứ nhất: 200 tỷ đồng.
o Năm thứ hai: 220 tỷ đồng.
o Từ năm thứ ba trở đi, doanh thu hàng năm dự kiến đạt được liên tục là 240 tỷ đồng.
 Chi phí vận hành hàng năm của dự án (không bao gồm khấu hao, trả lãi vốn vay và thuế giá
trị gia tăng) dự tính bằng 50% doanh thu hàng năm.
 Cuối năm thứ nhất và năm thứ hai cần bổ sung thêm vốn lưu động mỗi năm là 2 tỷ đồng.
 Cứ sau 4 năm hoạt động phải sửa chữa định kỳ hết 2 tỷ đồng.

 Giá trị thanh lý tài sản cố định cuối đời dự án là 52 tỷ đồng.
Cho biết tài sản cố định khấu hao theo phương pháp khấu hao đều, thời gian khấu hao là 10
năm. Chi phí khác dự tính thu hồi đều trong 5 năm đầu. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
là 25%. Thời kỳ vận hành khai thác của dự án là 10 năm. Chi phí cơ hội của số vốn tự có là 13
%/năm. Hồ sơ dự án đã tính NPV = 252 tỷ đồng; T = 4 năm; IRR = 25, 38%.

Hãy thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính trên của dự án và cho nhận xét?

80

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

5.1.

Mục đích, u cầu và nguồn thơng tin sử dụng trong thẩm định tài chính dự
án đầu tư

5.1.1.

Mục đích của thẩm định tài chính dự án đầu tư

Thẩm định tài chính dự án đầu tư là quá trình kiểm tra,
đánh giá một cách khách quan, khoa học các nội dung có
liên quan đến tính khả thi về tài chính của dự án đầu tư.
Thẩm định tài chính là nội dung tiếp theo trong q
trình thẩm định dự án đầu tư. Nó có mối quan hệ chặt
chẽ với các nội dung thẩm định trước. Chính vì vậy,

tính chính xác trong thẩm định các nội dung trên sẽ
ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư.
Mục đích thẩm định tài chính dự án đầu tư
Mục đích thẩm định tài chính dự án đầu tư nhằm kiểm tra, đánh giá tính khả thi về tài
chính của dự án đầu tư thông qua:
 Kiểm tra, đánh giá khả năng thực hiện về khía cạnh tài chính của dự án đầu tư.
 Kiểm tra, đánh giá tính chính xác và độ an toàn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
dự án đầu tư.
 Kiểm tra, đánh giá khả năng trả nợ của dự án đầu tư.
Với mục đích trên, thẩm định tài chính có vai trị quan trọng trong quá trình ra quyết
định đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự án đầu tư. Các kết luận chính xác từ nội dung thẩm
định tài chính dự án là cơ sở để chủ đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước
ra quyết định đầu tư, các định chế tài tài chính ra quyết định tài trợ vốn cho dự án.
5.1.2.

Yêu cầu của thẩm định tài chính dự án đầu tư

Để thực hiện được mục đích và phát huy được vai trị của thẩm định tài chính, u cầu
đặt ra trong thẩm định tài chính dự án đầu tư là:
 Phải kiểm tra đầy đủ các nội dung có liên quan đến khả năng thực hiện, hiệu quả
tài chính và khả năng trả nợ của dự án.
 Phải sử dụng phương pháp thẩm định phù hợp trong từng nội dung thẩm định tài
chính của dự án.
 Các chỉ tiêu hiệu quả được thẩm định phải xem xét có tính đến đến giá trị thời gian
của tiền.
 Nguồn số liệu, thơng tin sử dụng thẩm định tài chính phải đầy đủ, cập nhật và đảm
bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích, đánh giá.
5.1.3.

Nguồn thơng tin sử dụng trong thẩm định tài chính dự án đầu tư


Tuỳ theo từng nội dung thẩm định, nguồn thông tin sử dụng để thẩm định sẽ khác
nhau. Các thông tin thường được sử dụng trong thẩm định tài chính gồm những thông
tin cơ bản sau:

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

81


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư



Các kết luận đánh giá về các nội dung của bản dự án đã được thẩm định trước.



Các số liệu điều tra thu thập trên thị trường, của các cơ quan quản lý nhà nước, của
các tổ chức kinh tế có liên quan, của khách hàng…



Các văn bản quản lý của nhà nước có liên quan đến quản lý dự án đầu tư.



Đối với công tác thẩm định các dự án cho vay vốn của ngân hàng cần các thông
tin: các văn bản quản lý hiện hành của ngân hàng nhà nước, của các ngân hàng
thương mại; các thông tin từ các tổ chức tín dụng.


5.2.

Giá trị thời gian của tiền và yêu cầu đặt ra trong thẩm định tài chính dự án
đầu tư

5.2.1.

Giá trị thời gian của tiền

Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố sau:
Thứ nhất: Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát.
Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát nên cùng một
lượng tiền nhưng lượng hàng hoá cùng loại mua
đựơc ở giai đoạn sau nhỏ hơn giai đoạn trước.
Điều này thể hiện sự thay đổi giá trị của tiền theo
thời gian (giá trị của tiền giảm).
Thứ hai: Do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên.
Giá trị thời gian của tiền biểu hiện ở những giá trị gia tăng hoặc giảm đi theo thời gian
do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên (may mắn hoặc rủi ro). Chẳng hạn trong sản
xuất nông nghiệp, giá trị tiền dùng để sản xuất lương thực trong những năm thời tiết
thuận lợi cao hơn (vì nguồn lợi thu được nhiều hơn) những năm có thiên tai.
Thứ ba: Do thuộc tính vận động và khả năng sinh lợi của tiền.
Trong nền kinh tế thị trường đồng vốn luôn luôn được sử dụng dưới mọi hình thức để
đem lại lợi ích cho người sở hữu nó và khơng để vốn nằm chết. Ngay cả khi tạm thời
nhàn rỗi thì tiền của nhà đầu tư cũng được gửi vào ngân hàng và vẫn sinh ra lời. Như
vậy, nếu chúng ta có một khoản tiền đem đầu tư kinh doanh hoặc đem gửi ngân hàng
ở hiện tại thì sau một tháng, q hoặc năm... chúng sẽ có một khoản tiền lớn hơn số
vốn ban đầu. Sự thay đổi số lượng tiền sau một thời đoạn nào đấy biểu hiện giá trị thời
gian của tiền. Như vậy giá trị thời gian của tiền được biểu hiện thông qua lãi tức. Lãi

tức được xác định bằng tổng số vốn đã tích luỹ được theo thời gian trừ đi vốn đầu tư
ban đầu. Khi lãi tức biểu thị theo tỷ lệ phần trăm so với vốn đầu tư ban đầu trong một
đơn vị thời gian thì được gọi là lãi suất.
Lãi suất (%)

=

Lãi tức trong một đơn vị thời gian
Vốn đầu tư ban đầu (vốn gốc)

 100%

Đơn vị thời gian dùng để tính lãi suất thường là một năm cũng có khi là 1 quý,
1 tháng.
Từ khái niệm về lãi suất có thể rút ra khái niệm tương đương của các khoản tiền ở các
thời điểm khác nhau như sau:
82

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Những số tiền khác nhau ở các thời điểm khác nhau có thể bằng nhau về giá trị kinh tế
hoặc tương đương nhau thơng qua chỉ tiêu lãi suất.
Ví dụ: Với lãi suất gửi tiết kiệm 12%/năm thì 100 triệu đồng ở hiện tại (hôm nay)
tương đương với 112 triệu đồng sau một năm hoặc 112 triệu đồng sau một năm sẽ
tương đương với 100 triệu đồng bỏ ra ở hiện tại.
Khi xem xét lãi suất cần phân biệt lãi suất đơn và lãi suất ghép.
Để giải thích vấn đề này chúng ta cần xem xét khái niệm về lãi tức đơn là lãi tức ghép.

Lãi tức đơn là lãi tức chỉ tính theo vốn gốc mà khơng tính đến lãi tức tích luỹ phát sinh
từ tiền lãi ở các giai đoạn trước.
Cơng thức tính lãi tức đơn như sau: (Lđ)
Lđ = Ivo.s.n
(1)
Trong đó:
Lđ: Lãi tức đơn;
IV0: Vốn gốc bỏ ra ban đầu;
n: Số thời đoạn tính lãi;
s: Lãi suất đơn.
Ví dụ 1: Một người vay 100 triệu đồng trong 5 năm với lãi suất đơn là 12% năm. Hỏi
sau 5 năm người đó phải trả tổng số tiền cả vốn và lãi là bao nhiêu?
Lời giải:
Theo công thức (1) ta có:
Lđ = Ivo.s.n = 100 triệu đồng  0,12  5
Lđ = 60 triệu đồng
Cuối năm thứ năm người đó phải trả cả gốc lẫn lãi là:
100 triệu đồng + 60 triệu đồng = 160 triệu đồng
Như vậy, khoản lãi 12 triệu ở cuối năm thứ nhất không được nhập vào vốn gốc để
tính lãi cho năm thứ hai và các khoản lãi của cuối năm thứ 2, thứ 3, thứ 4, thứ 5
cũng như vậy.
Khi lãi tức ở mỗi thời gian đoạn được tính theo số vốn gốc và cả tổng số tiền lãi tích
luỹ được trong các thời gian đoạn trước đó thì lãi tức tính tốn được gọi là lãi tức
ghép. Ta thường gọi đây là trường hợp lãi mẹ đẻ lãi con. Khi đó, lãi suất được gọi là
lãi suất ghép. Cách tính lãi tức này thường được dùng trong thực tế.
Ví dụ 2: Cũng theo số liệu của ví dụ trên nhưng với lãi suất là lãi suất ghép (r = 12% năm).
Lời giải:
Tổng vốn và lãi cuối năm thứ nhất:
Ivo + Ivo . r = Ivo (1 + r)
Tổng vốn và lãi cuối năm thứ hai:

Ivo(1 + r) + {Ivo(1 + r)}r = Ivo(1 + r)2
Tổng vốn và lãi cuối năm thứ ba:
Ivo(1 + r)2 + {Ivo(1 + r)2}r = Ivo(1 + r)3
Tổng vốn và lãi cuối năm thứ tư:

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

83


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Ivo(1 + r)3 + {Ivo(1 + r)3}r = Ivo(1 + r)4
Tổng vốn và lãi cuối năm thứ năm:
Ivo(1 + r)4 + {Ivo(1 + r)4}r = Ivo(1 + r)5
Tổng vốn và lãi cuối năm thứ 5 người đó phải trả số tiền là:
Ivo(1 + 0,12)5 = 100 × 1,7623 = 176,23 triệu đồng
Với cách tính lãi tức ghép, tổng số tiền cả vốn lẫn lãi người đó phải trả lớn hơn cách
tính lãi đơn là 16,23 triệu đồng (176,23 – 160).
Từ việc tính tốn trên có thể rút ra cơng thức tổng quát tính tổng số tiền cả vốn lẫn lãi
sau n thời đoạn với lãi suất ghép là:
Ivo(1 + r)n
Trong đó:
Ivo: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu;
r: Lãi suất ghép;
n: Số thời gian tính lãi.
Từ đó cơng thức tổng qt để tính lãi tức ghép như sau:
Lg = Ivo(1 + r)n – Ivo

(2)


Trong đó:
Lg: Lãi tức ghép.
5.2.2.

Yêu cầu đặt ra trong thẩm định tài chính dự án đầu tư

Do tiền có giá trị về thời gian, cho nên khi so sánh, tổng hợp, tính các chỉ tiêu bình
qn của các khoản tiền phát sinh trong những khoảng thời gian khác nhau hoặc tính
các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cần phải tính chuyển các khoản thu chi về cùng một
thời điểm hay cùng một mặt bằng thời gian. Mặt bằng này có thể là đầu thời kỳ phân
tích, cuối thời kỳ phân tích hoặc một năm (1 quý, 1 tháng) nào đó của thời kỳ phân
tích. Việc lựa chọn năm (quý, tháng) nào đó làm mặt bằng thời gian để tính chuyển
tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể làm sao vừa đơn giản được việc tính tốn, vừa
đảm bảo tính so sánh theo cùng một mặt bằng thời gian của các khoản tiền đưa ra so
sánh, tổng hợp.
Các nhà kinh tế quy ước nếu gọi năm đầu của thời kỳ phân tích là hiện tại thì các năm
tiếp theo sau đó là tương lai so với năm đầu. Nếu gọi năm cuối cùng của thời kỳ phân
tích là tương lai thì các năm trước năm cuối sẽ là hiện tại so với năm cuối. Nếu xét
quan hệ giữa 2 năm trong thời kỳ phân tích thì quy ước năm trước là hiện tại và năm
sau là tương lai so với năm trước. Như vậy, tương quan giữa hiện tại và tương lai chỉ
là tương đối. Một năm nào đó, trong quan hệ này là hiện tại nhưng trong quan hệ khác
lại là tương lai.
Chúng ta có thể hình dung mối quan hệ này như sau: Nếu biểu thị thời kỳ phân tích là
một trục thời gian. Đầu thời kỳ phân tích ký hiệu là P, cuối thời kỳ phân tích ký hiệu
là F, một năm nào đó trong thời kỳ phân tích là i thì năm i sẽ là tương lai so với đầu
kỳ phân tích, là hiện tại so với cuối thời kỳ phân tích.
Ta có thể biểu diễn như sau:

84


TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Thời kỳ phân tích
P

F
Năm thứ i

P

Fi
Pi

F

Trong đó:
P: Thời điểm hiện tại.
F: Thời điểm tương lai.
Fi: 1 năm nào đó trong thời kỳ phân tích so với năm đầu hoặc những năm
trước đó.
Pi: 1 năm nào đó trong thời kỳ phân tích so với năm cuối hoặc những năm
sau đó.
Các khoản tiền phát sinh trong từng thời đoạn (năm, quý, tháng) của thời kỳ phân tích
được chuyển về mặt bằng thời gian đầu thời kỳ phân tích hoặc một thời gian nào đó
trước nó gọi là chuyển về giá trị hiện tại, ký hiệu PV (Pressent value). Nếu các khoản
tiền này được chuyển về mặt bằng thời gian ở cuối kỳ phân tích hoặc một thời đoạn

nào đó sau nó gọi là chuyển về giá trị tương lai, ký hiệu FV (Future value).
5.2.3.

Cơng thức tổng qt để tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong các thời
đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại hoặc
tương lai (đầu thời kỳ phân tích hay cuối thời kỳ phân tích)

Cơng thức được sử dụng để tính chuyển một khoản tiền phát sinh trong thời kỳ phân
tích về thời điểm hiện tại (đầu thời kỳ phân tích – ký hiệu PV) và về thời điểm tương
lai (cuối thời kỳ phân tích – ký hiệu FV) cụ thể như sau:
FV = PV(1+r)n
(3)
PV = FV

1
(1  r ) n

(4)

Trong đó:
(1+r)n – Hệ số tích lũy hoặc hệ số tương lai hóa giá trị tiền tệ dùng để
chuyển một khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian hiện tại về mặt bằng
thời gian tương lai.
1
– Hệ số chiết khấu hoặc hệ số hiện tại hóa giá trị tiền tệ dùng để
(1  r ) n

chuyển một khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng
thời gian hiện tại.
n – Số thời đoạn (năm, quý, tháng) phải tính chuyển.

r – Tỷ suất tính lũy trong công thức (3) và tỷ suất chiết khấu trong công
thức (4) hay gọi chung là tỷ suất sử dụng để tính chuyển. Nó ln ln
được hiểu là lãi suất ghép (nếu khơng có ghi chú).

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

85


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Trong trường hợp tỷ suất thay đổi trong các thời đoạn của thời kỳ phân tích,
khi đó cơng thức (3) và (4) có thể chuyển thành như sau:
n

FV = PV.  (1  ri )

(5)

i 1

PV = FV.

1

(6)

n

 (1  r )

i

i 1

Trong trường hợp tính tổng các khoản tiền phát sinh trong các thời đoạn của thời kỳ
phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại hoặc tương lai (đầu thời kỳ phân
tích hay cuối thời kỳ phân tích):
PV = PV1 + PV2 + PV3 + … + PVn
(7)
FV = FV1+ FV2 + FV3 + … + FVn
(8)
Hiện nay việc tính chuyển các khoản thu chi của dự án về cùng một thời điểm đã được
sự hỗ trợ của máy vi tính với phần mềm phù hợp (ứng dụng Microsoft Excel).
5.3.

Nội dung và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư

Để tiến hành thẩm định tài chính, trước hết cần kiểm tra một cách khái quát các nội
dung trong phân tích tài chính dự án đầu tư để đánh giá tính đầy đủ trong các nội dung
phân tích tài chính cũng như đánh giá sơ bộ về tính khả thi về tài chính của dự án đầu
tư. Tiếp đó tiến hành thẩm định chi tiết các nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư.
5.3.1.

Thẩm định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư

Đây là nội dung quan trọng đầu tiên khi thẩm định tài chính dự án đầu tư. Tính chính
xác tổng mức đầu tư có ảnh hưởng đến việc đánh giá khả năng thực hiện, hiệu quả tài
chính và khả năng trả nợ của dự án của dự án.
Tổng mức vốn đầu tư của dự án là tồn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được
xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của báo cáo nghiên cứu khả

thi đầu tư xây dựng. Để thẩm định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư cần tiến hành
thẩm định các nội dung với việc vận dụng các phương pháp thẩm định sau:
5.3.1.1.

Thẩm định tính đầy đủ của các khoản mục cấu thành tổng mức đầu tư của
dự án

Trước hết, đối chiếu vào các văn bản quản lý hiện hiện hành để kiểm tra tính đầy đủ
của các khoản mục trong tổng mức đầu tư và của dự án hoặc trên cơ sở so sánh với
những dự án tương tự đã thực hiện. Theo văn bản quản lý hiện hành (Nghị định
32/2015/NĐ– CP ngày 25/ 03/ 2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng), tổng mức
đầu tư có thể được chia ra theo các khoản mục như sau:


86

Chi phí đầu tư vào tài sản cố định gồm:
o Chi phí xây dựng bao gồm:
Chi phí phá phá dỡ các cơng trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây
dựng, chí phí xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình, xây dựng cơng
trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ cho thi công thuộc dự án.

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư
o

o


o

o

o

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

Chi phí thiết bị bao gồm:
Chi phí mua sắm thiết bị cơng trình và thiết bị
cơng nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao cơng
nghệ; Chi phí lắp đặt thiết bị và thử nghiệm, hiệu
chỉnh; Chi phí vận chuyển; Thuế và các loại phí,
chi phí liên quan khác.
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm:
Chi phí bồi thường về đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi
phí bồi thường khác theo quy định; Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất;
Chi phí tái định cư; Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử
dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ
thuật đã đầu tư xây dựng (nếu có) và các khoản chi phí khác có liên quan.
Chi phí quản lý dự án bao gồm:
Chi phí để tổ chức thực hiện các cơng việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị
dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử
dụng (tiền lương của cán bộ quản lý dự án, tiền trả công cho người lao động
theo hợp đồng, các khoản phụ cấp tiền lương, tiền thưởng, phúc lợi tập thể…).
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:
Chi phí tư vấn khảo sát, chi phí lập Báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), đầu tư (nếu
có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo
cáo kinh tế – kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí

tư vấn giám sát xây dựng cơng trình và các chi
phí tư vấn khác liên quan. Chi phí đầu tư xây
dựng được xác định trên cơ sở định mức tỷ lệ phần trăm (%) do Bộ xây dựng
công bố hoặc ước tính chi phí theo cơng việc tư vấn của dự án, cơng trình
tương tự đã thực hiện hoặc xác định bằng dự tốn. Riêng chi phí th chun
gia tư vấn nước ngồi thực hiện một số cơng việc tư vấn xác định bằng dự toán
phù hợp với các quy định của cấp có thẩm quyền và thơng lệ quốc tế.
Chi phí khác gồm:
Chi phí hạng mục chung và các khoản chi phí khơng thuộc các khoản mục trên.
Chi phí hạng mục chung gồm: chi phí xây dựng nhà tạm để ở và điều hành thi
công tại hiện trường, chi phí di chuyển thiết bị thi cơng và lực lượng lao động
đến và ra khỏi công trường, chi phí an tồn lao động, chi phí đảm bảo an tồn
giao thơng phục vụ thi cơng (nếu có), chi phí bảo vệ môi trường cho người lao
động trên công trường và mơi trường xung quanh, chi phí hồn trả mặt bằng và
hạ tầng kỹ thuật do bị ảnh hưởng khi thi cơng cơng trình (nếu có), chi phí thí
nghiệm vật liệu của nhà thầu và một số chi phí có liên quan khác liên quan đến
cơng trình.
Các khoản chi phí ngồi chi phí xây dựng, chi phí thiết bị (gồm các khoản chi
phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng, chi phí khác) cũng có thể gộp chung lại thành nhóm khoản mục

87


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

o




5.3.1.2.

chi phí khác. Các khoản chi phí này thường được thu hồi đều trong một số năm
đầu khi dự án đi vào hoạt động.
Chi phí dự phịng gồm:
Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh và chi phí dự phòng cho
yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.

Chi phí đầu tư vào tài sản lưu động (vốn lưu động ban đầu): Gồm các chi phí để
tạo ra các tài sản lưu động ban đầu (cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh hay trong
vòng 1 năm) đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động theo các điều kiện kinh tế
kỹ thuật đã dự tính.

Thẩm định sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư

Đối chiếu với văn bản quản lý về chi phí đầu tư xây dựng (theo Nghị định
32/2015/NĐ– CP ngày 25/03/2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng), tổng mức đầu
tư được xác định theo một trong các phương pháp sau:

5.3.1.3.



Phương pháp 1: Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các
yêu cầu cần thiết khác của dự án.



Phương pháp 2: Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình.




Phương pháp 3: Xác định từ dữ liệu về chi phí các cơng trình tương tự đã hoặc
đang thực hiện.



Phương pháp 4: Kết hợp các phương pháp trên để xác định tổng mức đầu tư.

Thẩm định tính chính xác của tổng mức đầu tư

Căn cứ vào các phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư do văn bản nhà nước quy
định trên, để thẩm định tổng mức vốn đầu tư của dự án có thể sử dụng các phương
pháp sau:


88

Phương pháp 1: Kiểm tra tính chính xác của từng khoản mục trong tổng mức đầu
tư của dự án:
o Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: cần kiểm tra khối lượng phải bồi
thường hỗ trợ tái định cư và giá cả đền bù (căn cứ vào chế độ, chính sách quy
định của nhà nước).
o Chi phí xây dựng: cần kiểm tra tính hợp lý và
đầy đủ các hạng mục cơng trình của dự án, khối
lượng công tác xây dựng của các hạng mục,
mức độ hợp lý và phù hợp của đơn giá xây
dựng. Trên cơ sở đó, đối chiếu với chi phí xây
dựng trong dự án để đánh giá mức độ chính xác
của chi phí xây dựng.

o Chi phí thiết bị: cần kiểm số lượng, loại thiết bị hoặc hệ thống thiết bị theo
phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn, giá mua, chi phí
vận chuyển, bảo quản, lắp đặt, chi phí chuyển giao cơng nghệ nếu có. Dựa
trên giá chủ đầu tư cung cấp đối chiếu với giá mua thiết bị tương tự trên trên
thị trường.

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư
o

o

o



Chi phí quản lý dự án được xác định trên cơ sở định mức tỷ lệ % do Bộ Xây
dựng công bố hoặc bằng dự toán hoặc sử dụng cơ sở dữ liệu các dự án tương tự
đã thực hiện phù hợp với hình thức tổ chức quản lý dự án, thời gian thực hiện
dự án, quy mô và đặc điểm cơng việc quản lý dự án.
Chi phí cơng việc tư vấn đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở định mức tỷ
lệ phần trăm (%) do Bộ Xây dựng cơng bố hoặc ước tính chi phí theo cơng việc
tư vấn của dự án, cơng trình tương tự đã thực hiện hoặc xác định bằng dự toán.
Đối với các khoản mục chi phí này cần chú ý kiểm tra tính đầy đủ của các
khoản mục.
Để kiểm tra các khoản mục chi phí trên cần dựa vào kết quả thẩm định nội
dung kỹ thuật, tổ chức quản lý nhân sự của dự án, văn bản quản lý hiện hành
về quản lý chi phí đầu tư của nhà nước, khảo sát thông tin về giá cả thị trường,

các bản chào giá, các công ty chuyên cung cấp các thiết bị máy móc, ý kiến của
các tư vấn, các chuyên gia chuyên ngành…

Phương pháp 2: Kiểm tra tổng mức đầu tư trên cơ sở so sánh suất vốn đầu tư của
dự án
Căn cứ theo văn bản quy định của Bộ xây dựng ban hành về Tập suất vốn đầu tư
xây dựng công trình và đơn giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình.
Tổng mức đầu tư được tổng hợp từ các khoản mục như sau:
o Kiểm tra chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các cơng
trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án. Chi phí xây dựng của cơng trình, hạng
mục cơng trình (GXDCT) được xác định theo cơng thức sau:
GXDCT = SXD × N + CCT – SXD
(9)
Trong đó:
 SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất sản xuất, năng
lực phục vụ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích
của cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án.
 CCT–SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây
dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị
diện tích hoặc một đơn vị cơng suất, năng lực phục vụ của cơng trình, hạng
mục cơng trình thuộc dự án.
 N: diện tích hoặc cơng suất sản xuất, năng lực phục vụ của cơng trình,
hạng mục cơng trình thuộc dự án.
o Kiểm tra chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị của dự án (GTB) bằng tổng chi phí thiết bị của các cơng trình
thuộc dự án. Chi phí thiết bị của cơng trình (GTBCT) đợc xác định theo cơng
thức sau:
GTB = STB × N + CCT – STB
(10)

Trong đó:
 STB: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị
cơng suất, năng lực phục vụ của cơng trình thuộc dự án;

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

89


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư



CPCT–STB: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết
bị của cơng trình thuộc dự án.
o Kiểm tra các chi phí khác
Các chi phí khác gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý
dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, các chi phí khác (tương tự như trên đã
trình bày).
Tổng mức đầu tư của dự án cũng có thể được thẩm định dựa vào suất vốn đầu tư
của các dự án đã đi vào vận hành khai thác hoặc đang trong quá trình thực hiện
đầu tư.
 Phương pháp 3: So sánh trực tiếp tổng mức đầu tư của dự án với các dự án có đặc
điểm kinh tế, kỹ thuật tương tự
Các cơng trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật tương tự là những cơng
trình xây dựng có cùng loại, cấp cơng trình, qui mô, công suất của dây chuyền
công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau.
Tùy theo tính chất, đặc thù của các cơng trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế – kỹ
thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thơng tin, số liệu của cơng trình có
thể sử dụng một trong các cách sau đây để xác định tổng mức đầu tư:

o Trường hợp có đầy đủ thơng tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của cơng
trình, hạng mục cơng trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật tương tự đã
thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:
n

n

V   G CTTTi  H t  H kv   CCCTCTTT
i 1

o

90

i 1

i

(11)

Trong đó:
 n: số lượng cơng trình tương tự đã thực hiện.
 i: số thứ tự của cơng trình tương tự đã thực hiện.
 GCTTTi: chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình tương tự
đã thực hiện thứ i của dự án đầu tư (i = 1n).
 Ht: hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
 Hkv: hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án.
 CCT–CTTTi: những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây
dựng cơng trình, hạng mục cơng trình tương tự đã thực hiện thứ i.
Trường hợp tính bổ sung thêm (+GCT–CTTTi) những chi phí cần thiết của dự án

đang tính tốn nhưng chưa tính đến trong chi phí đầu tư xây dựng cơng trình,
hạng mục cơng trình của dự án tương tự. Trường hợp giảm trừ (–GCT–CTTTi)
những chi phí đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, hạng mục cơng
trình của dự án tương tự nhưng không phù hợp hoặc không cần thiết cho dự án
đang tính tốn.
Đối với các dự án có nhiều cơng trình, tuỳ theo điều kiện, yêu cầu cụ thể của
dự án và nguồn số liệu có được có thể vận dụng kết hợp các phương pháp nêu
trên để xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng cơng trình.

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Kiểm tra vốn dự phịng: Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh
và chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án. Chi
phí dự phịng được xác định tuỳ thuộc vào quy mô của dự án và sự biến động
của giá cả, tỷ giá hối đoái…
Tổng mức vốn đầu tư xem xét trên chưa bao gồm lãi vay trong thời gia xây dựng, vốn
lưu động ban đầu. Nếu dự án vay vốn đầu tư cần xem xét lãi vay trong thời gian xây
dựng. Nó được tính vào ngun giá tài sản cố định.
Đối với các dự án sản xuất kinh doanh, cần xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu
đảm bảo cho hoạt động vận hành của dự án. Để kiểm tra mức vốn lưu động ban đầu,
cần dựa vào số liệu kế hoạch doanh thu dự tính hàng năm, chính sách bán hàng, mua
hàng của nhà cung ứng, khả năng luân chuyển vốn lưu động của các dự án tương tự
cùng lĩnh vực đầu tư… xác định nhu cầu vốn lưu động cần thiết hàng năm của dự án.
Sau khi xem xét tổng mức đầu tư của dự án và cơ cấu sử dụng vốn của dự án, nếu thấy
có sự khác biệt về tổng mức hoặc cơ cấu sử dụng vốn đầu tư cần phải tập trung xem
xét làm rõ nguyên nhân để đưa ra đánh giá về tính chính xác của tổng mức đầu tư của
dự án.

5.3.2.

Thẩm định nhu cầu vốn theo tiến độ triển khai thực hiện dự án

Thẩm định nhu cầu vốn theo tiến độ triển khai
thực hiện dự án cần dựa vào tiến độ triển khai
thực hiện đầu tư của dự án đặc biệt chú ý đến
các giai đoạn quan trọng như: như thời gian
giải phóng mặt bằng, thời gian xây dựng các
hạng mục cơng trình, thời gian lắp đặt thiết bị,
thời gian đào tạo lao động, thời gian chạy thử,
thời gian chính thức đi vào hoạt động.
Nội dung thẩm định này là cơ sở để xem xét
nhu cầu và khả năng huy động vốn đáp ứng nhu cầu triển khai thực hiện dự án để đảm
bảo tiến độ thi công. Đồng thời việc xem xét nhu cầu vốn theo tiến độ triển khai thực
hiện dự án còn là cơ sở dự kiến tiến độ giải ngân, tính tốn lãi vay trong thời gian thi
cơng xây dựng cơng trình. Mặt khác, nội dung thẩm định này còn giúp cho việc xem
xét khả năng triển khai thực hiện dự án có theo đúng thời gian đề ra không?
5.3.3.

Thẩm định khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn

Để thực hiện dự án, các dự án thường huy động vốn tư nhiều nguồn. Một trong các
nguồn vốn huy động không đảm bảo sẽ ảnh hưởng ngay đến tiến độ thực hiện dự án.
Để thẩm định khả năng tính chắc về các nguồn vốn huy động của dự án cần phải chú ý
đến các vấn đề sau:


Các nguồn vốn huy động của dự án không chỉ đảm bảo đủ về số lượng mà còn
phải phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư của dự án.




Kiểm tra mức độ chắc chắn của các nguồn vốn huy động (nguồn vốn vay, nguồn
vốn tự có, nguồn vốn huy động khác) và xem xét đến khả năng tham gia của các
nguồn vốn của dự án. Chẳng hạn đối nguồn vốn vay ưu đãi, bảo lãnh, thương mại

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

91


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

và các nguồn vốn khác, cần xem xét đến mức tài trợ, điều kiện cho vay vốn, hình
thức thanh tốn và trả nợ vốn vay. Đối nguồn vốn tự có cần dựa vào phân tích
năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ góp vốn điều lệ, tiến độ phát hành cổ
phiếu của các cổ đông, các thành viên sáng lập. Cần xem xét đến các phương án
dự phòng trong trường hợp các nguồn vốn trên không tham gia đúng kế hoạch.
Trên cơ sở các nguồn vốn huy động, cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng huy
động vốn của các nguồn vốn để đánh giá tiến độ giải ngân của các nguồn vốn tham gia
vào dự án. Đối với nguồn vốn vay, trên cơ sở tiến độ giải ngân, tính lãi vay trong thời
gian xây dựng.
5.3.4.

Thẩm định tỷ suất của dự án đầu tư

Xét về bản chất tỷ suất của dự án đầu tư phản ánh chi phí sử dụng vốn của dự án. Bởi
vậy tính chính xác của tỷ suất dự án có ý nghĩa rất quan trọng trong thẩm định tài
chính của dự án đầu tư.

Để thẩm định tỷ suất của dự án phải dựa vào các nguồn vốn huy động và chi phí sử
dụng của từng nguồn vốn huy động. Cụ thể phải xác định trong từng trường hợp cụ
thể sau đây:


Nếu vay vốn để đầu tư, tỷ suất của dự án là chi phí sử dụng vốn vay sau thuế. Nó
được xác định theo công thức sau:
r = rvay (1 – T)
(12)
Trong đó:
o r là mức lãi suất vốn vay sau thuế;
o rvay = lãi suất vay;
o T: Thuế suất thu nhập.
Song trong thực tế lập và thẩm định dự án vẫn thường dựa vào lãi suất vay để xác
định tỷ suất của dự án đối với nguồn vốn vay.



Nếu vay từ nhiều nguồn với lãi suất khác nhau thì r là lãi suất vay bình quân từ các
nguồn. Ký hiệu r .
Cơng thức để tính r như sau:
m


r 

Iv K r k

k 1
m




(13)
Iv

K

k 1

Trong đó:
IvK – Số vốn vay từ nguồn k;
rk – Lãi suất vay từ nguồn k;
m – Số nguồn vay.
Trong trường hợp đầu tư ban đầu bằng nhiều nguồn vốn khác nhau (vay dài hạn,
vốn tự có, vốn cổ phần…) thì r là mức lãi suất bình quân của các nguồn đó. Cơng
thức tính r cũng tương tự như tính lãi suất vay bình qn từ các nguồn vay.

92

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

5.3.5.



Nếu vay theo những kỳ hạn khác nhau thì phải chuyển các lãi suất đi vay về cùng một

kỳ hạn. (thông thường lấy kỳ hạn là năm) theo công thức sau đây:
rn = (1 + rt)m – 1
(14)
Trong đó:
rn – Lãi suất theo kỳ hạn năm;
rt – Lãi suất theo kỳ hạn t (6 tháng, quý, tháng);
m – Số kỳ hạn t trong 1 năm.



Nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư, tỷ suất của dự án được xác định là mức chi phí
cơ hội của nguồn vốn tự có. Trong trường hợp có lạm phát, tỷ suất của dự án phải
bao hàm cả tỷ lệ lạm phát và mức chi phí cơ hội của nguồn vốn này và được xác
định theo công thức sau:
r (%) = (1+f) (1 + rcơ hội) – 1
(15)
Trong đó:
f – Tỷ lệ lạm phát;
rcơ hội – Mức chi phí cơ hội.



Nếu góp vốn liên doanh thì r là tỷ lệ lãi suất do các bên liên doanh thoả thuận.

Thẩm định các khoản thu và các khoản chi phí hàng năm của dự án

Thẩm định các khoản thu hàng năm từ hoạt động của dự án


Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh

thu do bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu,
phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngồi.
Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm
hoạt động. Để thẩm định được doanh thu hàng năm
của dự án phải căn cứ vào kế hoạch sản xuất, tiêu
thụ hàng năm và giá bán của dự án để xác định.
Để kiểm tra tính chính xác của giá bán sản phẩm cần đánh giá sự phù hợp giữa giá
bán và giá thành sản phẩm, đánh giá sự phù hợp giá bán sản phẩm của dự án với
giá bán các sản phẩm cùng loại trên thị trường, xem xét giá bán có phù hợp với
khách hàng mục tiêu cuả dự án không? Xem xét xu hướng biến động của giá cả
sản phẩm trong tương lai. Mặt khác cần xem xét đến uy tín, tên, nhãn mác của
sản phẩm.



Các khoản thu khác: gồm giá trị thanh lý tài sản cố định và thu hồi vốn lưu động.
Đây là các khoản thu của dự án không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh
mang lại. Cần kiểm tra giá trị ứơc tính khi thanh lý tài sản cố định và các khoản thu
hồi vốn lưu động ban đầu và bổ sung nếu có. Giá trị của các khoản thu này cũng ảnh
hưởng đến dòng tiền sau thuế và trị số của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.

Thẩm định chi phí sản xuất (dịch vụ) hàng năm của dự án
Chi phí sản xuất (dịch vụ) của dự án được thẩm định dựa trên kế hoạch sản xuất hàng
năm, cơ cấu tổ chức quản lý và nhân sự của dự án, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả
nợ của dự án để kiểm tra các khoản mục chi phí sau:

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

93



Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư



Chi phí nguyên vật chính, nguyên vật liệu phụ, nhiên liệu, điện, nước, bao bì
đóng gói... Cần xem xét sự hợp lý của các định mức sản xuất tiêu hao, giá nguyên
vật liệu, chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí tiếp thị, quảng cáo… thông qua so
sánh với các tiêu chuẩn, định mức của ngành hoặc các đơn vị khác cùng ngành đã
và đang thực hiện, đặc tính tiêu hao nguyên vật liệu của dây chuyền công nghệ;
giá nguyên vật liệu trên thị trường và xu hướng biến động giá cả ngun vật liệu
trong tương lai.



Chi phí nhân cơng (trực tiếp và gián tiếp): để đánh giá chính xác chi phí nhân
cơng cần nghiên cứu thu nhập bình qn của công nhân địa phương, của người lao
động địa phương, thu nhập bình quân của lĩnh vực đầu tư, tốc độ tăng thu nhập
của người lao động. Đối với các dự án địi hỏi trình độ chun mơn cao cần phải
xem xét đến chi phí đào tạo.



Chi phí khấu hao
Khấu hao là một yếu tố của chi phí sản xuất. Bởi vậy mức khấu hao có ảnh hưởng
đến lợi nhuận, đến mức thuế thu nhập phải nộp hàng năm của doanh nghiệp. Để
kiểm tra mức khấu hao cần căn cứ vào chế độ khấu hao hiện hành và phương pháp
tính khấu hao của dự án để kiểm tra kế hoạch trích khấu hao cơ bản hàng năm.
Hiện nay phương pháp xác định khấu hao được quy định tại thông tư 45/2013/TT–
BTC ngày 25/4/2013 của bộ tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và

trích khấu hao tài sản cố định.
Ngồi các khoản chi phí trên, cần kiểm tra các khoản chi phí khác như chi phí bảo
trì, sửa chữa máy móc định kỳ, phí bảo hiểm tài sản cố định và kho nguyên vật
liệu, thành phẩm…



Kiểm tra chi phí sử dụng vốn vay ngân hàng: bao gồm lãi vay ngắn hạn và
dài hạn.



Lãi vay ngân hàng được xem xét dựa trên bảng kế hoạch trả nợ của dự án. Bảng kế
hoạch trả nợ được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và các điều kiện tài trợ của
từng nguồn vay. Kế hoạch trả nợ dựa trên các phơng thức thanh toán của các nhà tài
trợ áp dụng đối với các khoản vay, trong đó bao gồm các yếu tố cơ bản sau:



5.3.6.

o

Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của 1 kỳ
thanh tốn).

o

Cách thức trả nợ (trả đều, trả khơng đều).


Thuế: thuế doanh nghiệp, thuế tiêu thụ đặc biệt và các loại thuế khác nếu có. Căn
cứ vào văn bản quản lý hiện hành của nhà nước quy định để kiểm tra mức thuế
hàng năm.

Thẩm định dòng tiền của dự án

Dịng tiền được sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính được hiểu là dịng tiền
sau thuế. Dịng tiền của dự án có vai trị quan trọng trong đánh giá các chỉ tiêu hiệu
quả tài chính của dự án. Chính vì vậy, thẩm định dịng tiền được xem là một nội dung
quan trọng trong thẩm định tài chính dự án đầu tư.

94

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Dịng tiền sau thuế (trên quan điểm tổng vốn đầu tư)
được thẩm định dựa trên phương pháp trực tiếp hoặc
theo phương pháp gián tiếp.
Theo phương pháp trực tiếp, dòng tiền được xác định
là mức chênh lệch giữa các khoản thu và chi phí phát
sinh trong từng năm hoạt động của dự án.
Các khoản thu của dự án
Các khoản thu của được thể hiện: doanh thu trong từng năm hoạt động của dự án và
các khoản thu khác (thu thanh lý tài sản cố định, thu hồi vốn lưu động).
Các khoản chi phí của dự án
Các khoản chi phí của dự án được thể hiện: Chi phí vốn đầu tư ban đầu của dự án (vốn
cố định và vốn lưu động), giá trị đầu tư bổ sung tài sản (nếu có), chi phí hàng năm

(khơng bao gồm khấu hao và lãi vay).
Khi thẩm định dòng tiền của dự án cần chú ý: doanh thu và chi phí của dự án khơng
tính đến thuế giá trị gia tăng.
Dịng tiền sau thuế cũng có thể tính theo phương pháp gián tiếp. Tuỳ theo mục tiêu
cần phân tích, dịng tiền của dự án cịn có thể xem xét trên quan điểm vốn chủ sở hữu.
5.3.7.

Thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án

Kiểm tra sự tính tốn, phát hiện những sai sót trong q trình tính tốn. Một số các chỉ
tiêu hiệu quả tài chính cơ bản của dự án thường được thẩm định gồm:


Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án (giá trị hiện tại của thu nhập thuần ký hiệu –
NPV và giá trị tương lai của thu nhập thuần – ký hiệu NFV)
Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án phản ánh quy mô lãi của cả đời dự án tính tại
thời điểm hiện tại (đầu thời kỳ phân tích) hay tại thời điểm tương lai (cuối thời kỳ
phân tích).
Thu nhập thuần của dự án là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các
khoản chi phí của cả đời dự án sau khi đã được đã được đưa về cùng một thời
điểm (hiện tại hoặc tương lai).
o Giá trị hiện tại của thu nhập thuần (NPV– Net Present Value) nó được xác định
theo cơng thức:
n

n
Bi
Ci



i
i
i  0 1  r 
i  0 1  r 

NPV  

(16)

Trong đó:
Bi: Khoản thu của năm i: Doanh thu, giá trị thanh lý tài sản cố định,
thu hồi vốn lưư động.
Ci: Khoản chi phí của năm i: Vốn đầu tư ban đầu, giá trị đầu tư bổ
sung tài sản, chi phí hàng năm (khơng bao gồm khấu hao và lãi vay).
n: Số năm hoạt động của đời dự án.
r: Tỷ suất chiết khấu được chọn.

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

95


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư
o

Giá trị tương lai của thu nhập thuần của dự án có thể tính về thời điểm tương
lai (cuối thời kỳ phân tích) (NFV– Net Future Value).
Giá trị tương lai của thu nhập thuần được tính theo cơng thức sau:
n


NFV   Bi 1  r 
i 0

n i

n

 Ci 1  r 

n i

(17)

i 0

Chỉ tiêu NPV, NFV được sử dụng để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án . Dự án
đạt hiệu quả tài chính khi NPV (NFV) > 0: tổng các khoản thu lớn hơn tổng các
khoản chi phí của dự án sau khi đã được đưa về cùng thời điểm hiện tại (tương lai)
Dự án khơng đạt hiệu quả tài chính khi NPV (NFV) < 0: Tổng các khoản thu nhỏ
hơn tổng các khoản chi phí của dự án sau khi đã được đưa về cùng thời điểm hiện
tại (tương lai).
Như vậy, nếu trị số của chỉ tiêu tính khơng chính xác sẽ khơng phản ánh đúng
được chính xác quy mơ lãi của cả đời dự án.
Thực tế trong lập hay thẩm định dự án đầu tư, thường sử dụng chỉ tiêu NPV, chỉ
tiêu NFV ít được sử dụng.
Hiện nay, việc tính NPV có thể được thực hiện thơng qua sử dụng chương trình
phần mềm Microsoft Excel bằng hàm sau:
NPV (tỷ suất chiết khấu, giá trị 1, giá trị 2… giá trị n) trong đó các giá trị 1, giá trị
2… giá trị n là các giá trị trong từng năm trong dòng tiền sau thuế của dự án.



Thời gian thu hồi vốn đầu tư (ký hiệu T)
Thời gian thu hồi vốn đầu tư là số thời gian cần thiết dự án cần hoạt động để thu
hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra. Vốn đầu tư được thu hồi chủ yếu từ 2 nguồn chủ
yếu là lợi nhuận sau thuế, khấu hao. Phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn
đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền (Thời gian thu hồi vốn đầu tư có chiết
khấu) được xác định theo 2 cộng dồn và trừ dần.
o Phương pháp cộng dồn: Thời gian thu hồi vốn đầu tư theo phương pháp cộng
dồn được thực hiện như sau:
T

 W  D 

ipv

 Iv0

(18)

i 1

o

T là năm thu hồi vốn
Phương pháp trừ dần: Thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo phương pháp trừ
dần như sau:
Nếu Ivi là vốn đầu tư phải thu hồi ở năm i.
(W+D)i là lợi nhuận thuần và khấu hao năm i.
i = Ivi – (W + D)i là số vốn đầu tư còn lại chưa thu hồi được của năm i, phải
chuyển sang năm (i+1) để thu hồi tiếp.

Ta có: Ivi+1 = i (1+r) hay Ivi = i–1 (1+r)
Khi i  0 thì i  T.

Trong trường hợp dự án vay vốn để đầu tư, lãi vay cũng được sử dụng để hoàn lại
tổng vốn đầu tư của dự án.

96

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Thời gian thu hồi vốn đầu tư phản ánh số thời gian cần thiết dự án cần hoạt động
để thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra. Do đó nó có vai trị quan trọng trong thẩm
định hiệu quả tài chính của dự án đầu tư. Dự án được đánh giá đạt hiệu quả tài
chính khi T < thời kỳ vận hành khai thác dự án và ngược lại. Mặt khác, chỉ tiêu
này đặc biệt quan trọng đối với các dự án có nhiều rủi ro. Trong thẩm định, thời
gian thu hồi vốn đầu tư có thể được thực hiện thơng qua sử dụng chương trình
phần mềm Microsoft Excel. Thời gian hoàn vốn đầu tư là năm mà tổng luỹ kế các
giá trị chiết khấu của dòng tiền sau thuế đến năm đó bằng tổng mức vốn đầu tư đã
được quy đổi (về hiện tại).


Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR – Internal Rate of Return)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính
chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng
thu sẽ cân bằng với tổng chi, tức là:
n


n

1

1

 B 1  IRR  C 1  IRR
i

i 0

n

Hay:

 Bi
i 0

i

i

i

(19)

i 0

n
1

1

Ci
0

i
1  IRR i 0 1  IRRi

IRR là một chỉ tiêu cơ bản trong thẩm định tài chính dự án đầu tư. Dự án được
đánh giá đạt hiệu quả tài chính khi IRR >r (chi phí sử dụng vốn của dự án) và
ngược lại, dự án sẽ khơng đạt hiệu quả tài chính khi IRR < r .
IRR còn cho biết mức lãi suất vay cao nhất có thể chấp nhận được trong trường
hợp dự án vay vốn để đầu tư cũng như nó phản ánh mức độ hấp dẫn của dự án
đầu tư.
Chỉ tiêu IRR có thể được xác định theo các phơng pháp sau:
o
Sử dụng vi tính nếu đã có chơng trình phần mềm ứng dụng.
o

o
o

Thử dần các gia trị của tỷ suất chiết khấu r (0 < r < ) vào vị trí của IRR
trong công thức trên. Trị số nào của r làm cho nhận được cơng thức (19), trị
số r đó chính là IRR cần tìm. Phương pháp này mất nhiều thời gian và có
tính mị mẫm.
IRR xác định qua vẽ đồ thị.
IRR được xác định bằng phương pháp nội suy tức là phương pháp xác định
một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã chọn. Theo phương pháp này cần tìm 2 tỷ
suất chiếu khấu r1 và r2 (r2 > r1) sao cho ứng với r1 ta có NPV1>0; ứng với r2 ta

có NPV2<0. IRR cần tìm (ứng với NPV=0) sẽ nằm giữa hai tỷ suất chiết khấu
r1 và r2. Việc nội suy giá trị thứ ba (IRR) giữa hai tỷ suất chiết khấu trên được
thực hiện theo công thức sau:
IRR  r1 

NPV1
r2  r1 
NPV1  NPV2

(20)

Trong đó: r2 > r1 và r2 – r1  5%
NPV1 > 0 gần 0, NPV2 < 0 gần 0.

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

97


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Việc tính tốn chỉ tiêu này tương đối phức tạp. Song hiện nay việc thẩm định có
thể thực hiện dễ dàng thơng qua sử dụng chương trình phần mềm Microsoft Excel
bằng hàm sau:
IRR(giá trị 1, giá trị 2… giá trị n) trong đó các giá trị 1, giá trị 2… giá trị n là các
giá trị trong từng năm của dòng tiền sau thuế của dự án.
Ngoài các chỉ tiêu cơ bản trên, cịn có thể thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
khác như chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư, sản lượng và doanh thu hoà vốn, tỷ
số B/C.
5.3.8.


Thẩm định khả năng trả nợ của dự án.

Khả năng trả nợ có ý nghĩa rất quan trọng đối với quyết định cho vay vốn của ngân
hàng. Nguồn trả nợ hàng năm được lấy từ dòng tiền sau thuế của dự án (về nguyên
tắc, phải ưu tiên sử dụng để trả nợ cho ngân hàng trước khi sử dụng vào các mục đích
khác). Khoản phải trả cho ngân hàng bao gồm nợ gốc và lãi vay. Khả năng trả nợ của
dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn trả nợ hàng năm và nợ (nợ gốc và lãi) phải trả
hàng năm của dự án.
Tỷ số khả năng trả
nợ của dự án

=

Nguồn nợ hàng năm của dự án
Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi)

Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định có thể theo mức đều đặn
hàng năm hoặc có thể là trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trả hàng năm tính trên số
vốn vay cịn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm…
Căn cứ vào kế hoạch trả nợ, cần cân đối xem nguồn trả nợ từng năm có bị thiếu hụt? để từ
đó có thể cân nhắc số lượng cho vay hoặc điều chỉnh lại kế hoạch trả nợ cho dự án và xác
định hiệu quả của dự án.
Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trị quan trọng trong việc đánh giá độ an tồn về
mặt tài chính của dự án đồng thời cũng là chỉ tiêu được các nhà cung cấp tín dụng cho
dự án đặc biệt quan tâm và coi là một trong các tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín
dụng cho dự án hay khơng.
5.3.9.

Thẩm định rủi ro về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án đầu tư


Do đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển mang tính
chất lâu dài, kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư
phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố không ổn
định theo thời gian và điều kiện địa lý của khơng gian.
Do đó để đánh giá được chính xác cũng như độ an tồn
cho các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án đầu tư cần
tiến hành thẩm định rủi ro về các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính của dự án đầu tư thơng qua:


98

Phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy là xem xét sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi hay nói một cách khác phân
tích độ nhạy của dự án nhằm xác định hiệu quả tài chính của dự án trong điều kiện
có sự biến động của các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó.
TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Chính vì vậy phân tích độ nhạy của dự án cho biết dự án nhạy cảm với những yếu
tố nào hay những yếu tố nào gây ảnh hưởng lớn đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính
xem xét. Trên cơ sở đó đánh giá rủi ro của dự án dựa vào từng yếu tố hoặc đồng
thời của các các yếu tố này. Chính vì vậy, phân tích độ nhạy của dự án giúp cho
việc đánh giá được tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
đầu tư.
Phân tích độ nhạy có thể được thực hiện thơng qua các phương pháp: Phân tích

ảnh hưởng của từng yếu tố; phân tích ảnh hưởng đồng thời của các yếu tố (trong
các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính; Có thể sử dụng
độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy với việc sử dụng phương
pháp tốn xác suất. Dự án có độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên càng nhỏ thể hiện độ
nhạy thấp, mức độ rủi ro của dự án nhỏ và do đó có độ an tồn hơn.


Phân tích mơ phỏng
Phân tích mơ phỏng là phương pháp xem xét các chỉ hiệu quả dưới tác động đồng
thời của các yếu tố trong các tình huống khác nhau có tính tới phân bố xác suất và
giá trị có thể của các biến số yếu tố đó. Phân tích mơ phỏng có ưu điểm hơn các
phương pháp trên là xem xét đồng thời sự kết hợp của các yếu tố có tính tới mối
quan hệ của các yếu tố đó. Đây là phương pháp khá phức tạp địi hỏi người phân
tích phải có kinh nghiệm và kỹ năng thực hiện với sự giúp đỡ của máy vi tính với
việc sử dụng phần mềm phù hợp.

Các khái niệm cần lưu ý:


Tổng vốn đầu tư.



Tỷ suất của dự án.



Dòng tiền của dự án.




Khái niệm thu nhập thuần, thời gian thu hồi vốn, tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án.

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

99


Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Tóm lược cuối bài
Thẩm định tài chính dự án đầu tư là một nơi dung quan trọng trong q trình thẩm định dự án
đầu tư. Mục đích của thẩm định tài chính dự án đầu tư là đánh giá tính khả thi vể tài chính của
dự án đầu tư. Nó là căn cứ quan trọng để ra quyết định đầu tư và quyết định tài trợ vốn cho dự án
đầu tư. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư có mối quan hệ chặt chẽ với các nội dung
trước. Chính vì vậy, chất lượng thẩm định tài chính phụ thuộc vào tính chính xác của các nội
dung thẩm định trên. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bao gồm:
 Thẩm định tổng vốn đầu tư;
 Thẩm định nhu cầu vốn theo tiến độ triển khai thực hiện dự án;
 Thẩm định khả năng đảm bảo các nguồn vốn huy động;
 Thẩm định tỷ suất của dự án đầu tư;
 Thảm định các khoản thu và các khoản chi phí của dự án đầu tư;
 Thẩm định dòng tiền của dự án đầu tư;
 Thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả của dự án đầu tư;
 Thẩm định rủi ro về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án đầu tư.

100

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227



Bài 5: Thẩm định tài chính dự án đầu tư

Câu hỏi ơn tập
1. Làm rõ mục đích và u cầu của thẩm định tài chính dự án đầu tư.
2. Trình bày nguồn thông tin cần thu thập để thẩm định tài chính dự án đầu tư.
3. Để thẩm định tài chính dự án đầu tư cần sử dụng những phương pháp nào phù hợp.
4. Trình bày vai trị và phương pháp xác định tỷ suất của dự án trong thẩm định tài chính dự án
đầu tư.
5. Trình bày vai trị và phương pháp xác định dòng tiền thẩm định tài chính dự án đầu tư?
6. Trình bày vai trị và phương pháp xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án đầu tư:
NPV, T, IRR.
7. Để thẩm định rủi ro về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án đầu tư cần sử dụng những
phương pháp nào.
8. Làm rõ mối quan hệ giữa nội dung thẩm định tài chính với nội dung thẩm định thị trường, kỹ
thuật và tổ chức quản lý nhân sự của dự án đầu tư.

TXDTKT03_Bai5_v1.0015106227

101



×