Câu nói của Thomas Edison “trong thành công của tôi thì có 99% là mồ hôi nước mắt, chỉ có 1% là do trời phú” và ý chí của con người

MỞ ĐẦU
Do đặc tính đất đai là khơng di rời được, và việc sử dụng bất động sản của con người
là một nhu cầu thực tiễn địi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự
nhiên ấy của bất động sản và hậu quả của việc dịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất động
sản. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng là một quyền dân sự, một quan hệ
pháp luật dân sự, nó phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự kiện pháp lý. Và được
xác lập hay chấm dứt theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật.
Hiện nay, các vấn đề xoay quanh bất động sản liền kề ngày càng nảy sinh một cách
phức tạp. Mỗi vụ việc lại có một đặc thù riêng và có những cách giải quyết khác nhau.
Dưới đây, nhóm em xin mạnh dạn nêu ra quan điểm của nhóm để giải quyết một vụ việc
có liên quan đến vấn đề này. Mong thầy cơ góp ý để bài viết của em được hồn thiện hơn.
Vụ việc số 1:
Gia đình ơng A và gia đình ơng B là hàng xóm thân thiết của nhau. Do lối đi từ nhà
ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên
ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường cơng cộng. Sau
10 năm, lối đi đó đã trở thành lối đi quen thuộc đối với nhà ông B. Năm 2014, gia đình
ơng B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C. Sau một thời
gian sinh sống, gia đình ơng C có mâu thuẫn với gia đình ơng A nên gia đình ơng A đã bịt
lại lối đi mà trước đây đã cho gia đình ơng B đi nhờ qua vườn nhà mình. Ơng C cho rằng
hành vi của gia đình ơng A là vô lý và đã xâm phạm quyền lợi của gia đình mình, nên đã
khởi kiện ra Tịa án nhân dân.
Câu hỏi:
a. Xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp trong tình huống?
b. Gia đình ơng A có quyền bịt lối đi đó khơng?


c. Giả sử tại thời điểm được gia đình ơng A cho đi nhờ, gia đình ơng B đã đền bù một
khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ơng C có
đương nhiên được hưởng quyền này khơng?
d. Giả sử lối đi cũ của gia đình ơng C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết

dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ơng bị vây bọc sau khi ơng A bịt lối đi,
thì ơng C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua
khơng?

NỘI DUNG
a. Tình trạng pháp lý của lối đi:
Giải thích:
Đầu tiên, ta cần xác định đúng loại tài sản đang tranh chấp.
Khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
cơng trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Như vậy, theo căn cứ trên thì lối đi đang bị tranh chấp thuộc loại bất động sản, cụ thể
là đất đai.
Thứ hai, ta xác định vị trí tài sản đang tranh chấp. Cụ thể, lối đi đang bị tranh chấp
trong tình huống là lối đi tắt qua vườn nhà ông A mà ông C đang sử dụng để đi lại (giấy
tờ chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng lối đi này thuộc về ông A.)
Thứ ba, ta xác định tình trạng của tài sản khi có tranh chấp. Cụ thể, ta xác định tình
trạng của lối đi bị tranh chấp trong tình huống.
+ Về việc mở lối đi qua vườn nhà ông A
Do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh
hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra
đường công cộng. Khoản 1 Điều 194 BLDS quy định:
“1. Quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp
đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Người khơng phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản đúng tính năng, cơng
dụng, đúng phương thức.”
Như vậy, với sự đồng ý của ông A với ông B về việc cho gia đình ơng B mở đường đi
tắt qua vườn thì đó được coi là một hợp đồng dân sự (Điều 388 BLDS:“Hợp đồng dân sự
là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự.”). Hình thức ở đây là hợp đồng bằng miệng. Như vậy, gia đình ơng B được
quyền sử dụng lối đi tắt qua đất nhà ơng A.
+ Về việc gia đình ơng B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình
ơng C
Năm 2014, gia đình ơng B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia
đình ơng C. Vì lối đi tắt qua nhà ơng A đã trở nên quen thuộc với gia đình ơng B nên sau
khi ông B chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C thì ông C tiếp tục sử dụng lối đi
qua đất nhà ông A để ra đường công cộng.
+ Lối đi bị gia đình ơng A bịt lại
Sau một thời gian sinh sống, gia đình ơng C có mâu thuẫn với gia đình ơng A nên gia
đình ơng A đã bịt lại lối đi mà trước đây đã cho gia đình ơng B đi nhờ qua vườn nhà
mình. Chính sự kiện này đã hình thành lên tranh chấp giữa gia đình ơng C và gia đình
ơng A liên quan đến lối đi qua vườn nhà ơng A.
b. Gia đình ơng A có quyền bịt lối đi đó.
Giải thích:
Điều 273 BLDS quy định:
“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở
hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thốt nước, cấp khí
ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý,
nhưng phải đền bù, nếu khơng có thoả thuận khác.”
Khoản 1 Điều 275 BLDS quy định:
“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác
mà khơng có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề
dành cho mình một lối đi ra đến đường cơng cộng; người được u cầu có nghĩa vụ đáp
ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề,

nếu khơng có thoả thuận khác.


Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý
nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và
thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”
Điều 274 BLDS quy định:
“1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho
chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất
cũng được hưởng quyền đó.”
Theo Điều 274, giả sử gia đình ơng B có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
tức là sử dụng lối đi tắt qua vườn nhà ông A để ra đường cơng cộng do có thỏa thuận với
ơng A thì khi ơng B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình của ơng
C, gia đình ông C cũng có quyền yêu cầu ông A cho sử dụng lối đi đó.
Tuy nhiên, trường hợp trong tình huống, gia đình ơng B vẫn có lối đi ra đường cơng
cộng nên theo khoản 1 Điều 275, gia đình ông A không có nghĩa vụ phải mở lối đi cho
gia đình ơng B. Tuy nhiên do có thỏa thuận giữa hai gia đình ơng A và ơng B về việc mở
lối đi qua đất nhà ông A và được ơng A đồng ý, nên gia đình ơng B có quyền sử dụng lối
đi qua đất nhà ông A. Do nhà và quyền sử dụng đất mà gia đình ơng B chuyển cho gia
đình ơng C khơng phải là bất động sản bị vây bọc, nên, khi gia đình ơng B bán nhà và
chuyển giao quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C, thì quyền sử dụng lối đi qua đất nhà
ơng A của gia đình ơng B khơng mặc nhiên được chuyển cho gia đình ơng C. Mặt khác,
do thỏa thuận giữa ông A và ông B là giao dịch bằng miệng và khơng có đền bù.
Vì vậy, gia đình ơng A có quyền bịt lối đi.
c. Giả sử tại thời điểm gia đình ơng A cho đi nhờ, gia đình ơng B đã đền bù một khoản
tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ơng C vẫn khơng
đương nhiên được hưởng quyền này.
Giải thích:

Điều 274 BLDS quy định:


“1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho
chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất
cũng được hưởng quyền đó.”
Khoản 1 Điều 275 quy định:
“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác
mà khơng có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề
dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp
ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề,
nếu khơng có thỏa thuận khác”.
Như vậy, trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho
chủ sở hữu, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng
được hưởng quyền đó chỉ được áp dụng khi bất động sản phải thỏa mãn điều kiện được
quy định tại khoản 1 Điều 275. Có nghĩa là, khi nào bất động sản bị vây bọc bởi các bất
động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra thì quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề mới mặc nhiên được chuyển cho chủ sở hữu sau.
Trong tình huống nêu trên, bất động sản của gia đình ơng C vẫn có lối đi ra đường
công cộng (không bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có
lối đi ra). Việc gia đình ơng B có thỏa thuận và đã đền bù tương đương với giá trị quyền
sử dụng đất làm lối đi thì gia đình ơng C vẫn không đương nhiên được hưởng quyền này.
Việc thỏa thuận giữa ông A và B là thỏa thuận riêng giữa hai người khi gia đình ơng B
chưa bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C. Việc gia đình ơng B bán
nhà và chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C thì quyền sử dụng lối đi của gia
đình ơng B qua đất nhà ơng A khơng mặc nhiên chuyển cho gia đình ông C vì bất động
sản mà gia đình ông B chuyển cho gia đình ơng C vẫn có một lối đi ra đường công cộng
(không thỏa mãn điều kiện là bất động sản bị vây bọc và khơng có lối đi).

Như vậy, gia đình ơng C khơng được hưởng quyền về việc sử dụng lối đi qua đất gia
đình ơng A trong trường hợp ông B đã đền bù một khoản tiền bằng giá trị quyền sử dụng
đất cho gia đình ơng A.
d. Giả sử lối đi cũ của gia đình ơng C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết
dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ơng bị vây bọc sau khi ơng A bịt lối đi,
thì ơng C có quyền yều cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua
khơng?
Giải thích:
Khoản 1 Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:
“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác
mà khơng có lỗi đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề
dành cho mình một lối đi ra đến đường cơng cộng; người được u cầu có nghĩa vụ đáp
ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề,
nếu khơng có thỏa thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất,
có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại
gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”
Nếu sau khi ông A bịt lối đi, lối đi cũ của gia đình ơng C đã bị các hộ gia đình xung
quanh lấn chiếm hết dẫn đến dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ơng bị
vậy bọc thì ơng C có quyền u cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi
qua. Trong tình huống này, nhà ơng C khơng cịn lối ra đến đường công cộng bởi con
đường đi tắt qua nhà ơng A đã bị bịt kín, con đường từ nhà ông C ra đường công cộng
cũng bị lấn chiếm bởi các hộ xung quanh. Ơng C có thể áp dụng khoản 1 điều 275 để yêu
cầu một trong các hộ gia đình xung quanh mở cho mình một lối đi ra đến đường công
cộng

KẾT LUẬN
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và quyền về lối đi qua bất động sản liền

kề là một dẫn xuất của chế định quyền sở hữu bất động sản và quyền sử dụng đất đai.
Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
được thể hiện dưới dạng quyền địa dịch. Cùng với sự phát triển của xã hội xu thế trong
pháp luật hiện đại ngày càng hạn chế các quyền năng của chủ sở hữu, đặc biệt quyền sở


hữu với bất động sản nhằm phục vụ lợi ích chung của nhà nước và xã hội. Từ những phân
tích và cách giải quyết vấn về vụ việc trên của nhóm em thì ta thấy được quyền sử dụng
hạn chế bất động sản và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một vấn đề phức tạp.
Nó phụ thuộc vào việc thỏa thuận giữa các chủ sở hữu, nhưng nếu việc thỏa thuận không
đem lại hiệu quả thì khi ấy sẽ phải nhờ sự can thiệp của các cơ quan chức năng có thẩm
quyền.