Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân thành phố lào cai, tỉnh lào cai

ĐOÀN THỊ THU HẰNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

Ph¸p luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
LUT KINH T

chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn
tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

ON TH THU HẰNG

2018 - 2020

HÀ NỘI - 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NI

LUN VN THC S
Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn
tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
ĐOÀN THỊ THU HẰNG

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số

: 8 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: TS LÊ ANH TUẤN

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi là Đồn Thị Thu Hằng, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020
xin cam đoan đây là cơng trình độc lập của riêng tơi mà không sao chép từ bất kỳ
nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong
luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ
quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả
nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu
cũng như các thông tin sử dụng trong cơng trình nghiên cứu của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đoàn Thị Thu Hằng


LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà
Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn TS. Lê Anh Tuấn về đề tài luận
văn: "Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai".
Để hồn thành được luận văn này, tơi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động
viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của
Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt q
trình tơi học tập, nghiên cứu tại Trường.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS. Lê Anh Tuấn
đã tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau
đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một
cách hồn chỉnh nhất, nhưng khơng thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định
mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp
ý của Q thầy, cơ giáo để luận văn được hồn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã ln bên tơi,
động viên và khuyến khích tơi trong q trình thực hiện luận văn, cơng trình
nghiên cứu của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đoàn Thị Thu Hằng

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ
PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA PHƯƠNG THỨC
TỊA ÁN

1.1.
1.1.1.
1.1.2.
1.1.3.
1.2.
1.2.1.
1.2.2.
1.3.
1.3.1.
1.3.2.
1.4.

1.4.1.

1.4.2.

Khái niệm, đặc điểm và mục đích, ý nghĩa của pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đặc điểm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình thức pháp luật và phương thức giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình thức pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Cơ sở khoa học của việc xây dựng các quy định pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cơ sở lý luận
Cơ sở thực tiễn
Các yếu tố ảnh hưởng và tiêu chí đánh giá hiệu quả xây dựng
và thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả xây dựng và thi hành
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Các tiêu chí đánh giá hiệu quả xây dựng và thi hành pháp luật
về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

6
6
6
12

14
16
16
17
19
19
19

20

20

24


1.5.

Vài nét lịch sử quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

26

1.5.1. Giai đoạn trước năm 1993

26

1.5.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

27

1.5.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

28

Chương 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LÀO CAI

2.1.

Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1.

32

Thực trạng pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.3.

32

Thực trạng pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.2.

32

33

Thực trạng pháp luật về thẩm quyền, nguyên tắc, trình tự,
thủ tục và hậu quả pháp lý về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

2.2.

35

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai

47

2.2.1.

Đặc điểm, tình hình của thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

47

2.2.2.

Những kết quả đạt được trong giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
thành phố Lào Cai

2.2.3.

48

Một số hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai

Chương 3:

51

PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA
ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LÀO CAI

3.1.

64

Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

64


3.1.1. Quán triệt sâu sắc và kịp thời thể chế hóa đường lối, chủ
trương của Đảng về xây dựng, hồn thiện chính sách, pháp
luật đất đai trong giai đoạn hiện nay

3.1.2. Xây dựng đồng bộ pháp luật dân sự với pháp luật đất đai và
các ngành luật khác
3.1.3. Hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững
thị trường bất động sản
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất gắn với việc thực hiện các chính sách kinh tế - xã hội
3.1.5. Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với cải cách tư
pháp, đổi mới và hồn thiện nền hành chính Nhà nước
3.2.
Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành
phố Lào Cai
3.2.1. Hoàn thiện tổ chức hệ thống Tịa án nhân dân và nâng cao
trình độ năng lực, đạo đức nghề nghiệp của Thẩm phán
3.2.2. Tăng cường công tác phối hợp trong hoạt động giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.2.3. Tăng cường cơ chế giám sát, kiểm sát hoạt động giải quyết
tranh chấp của Tịa án
3.2.4. Tăng cường cơng tác tun truyền pháp luật về đất đai và
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
3.2.5. Xử lý nghiêm hành vi vi phạm trong giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO

64
65
66

67

67

69
69
71
72

73
74
76


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

: Bộ luật Dân sự

BLTTDS

: Bộ luật Tố tụng dân sự

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân ân

TTDS

: Tố tụng dân sự

UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

Trang

Số liệu về số vụ án tranh chấp đất đai và tranh chấp về

49

bảng
2.1

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được thụ lý, giải quyết
2.2

Số liệu thể hiện số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ đã giải quyết và số vụ có kháng cáo

(2016-2020)

50


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là địa bàn phân bổ các khu dân cư,
là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng của môi
trường sống. Việc chuyển dịch đất đai từ người này sang người sử dụng khác
là một quy luật tất yếu. Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 là bước ngoặt trong
sự phát triển đời sống kinh tế của Việt Nam. Cùng với sự đổi mới của đất nước
là những đổi mới các chính sách, pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 1993 cho
phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ),
có ý nghĩa trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, tạo điều kiện
thuận lợi cho các quan hệ về đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Luật Đất đai được sửa đổi lần lượt năm 2003 và 2013 góp phần thể chế hóa
các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời quy định và điều chỉnh các quan
hệ kinh tế, xã hội một cách dài hạn. Những đột phá quan trọng trong các
chính sách đất đai đã mang đến cho nông nghiệp, công nghiệp những thành
tựu đáng kể và góp phần tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam, giữ vững ổn định
chính trị, xã hội.
Sự phát triển của các quan hệ xã hội diễn ra sôi động khơng ngừng
trong nền kinh tế thị trường dẫn tới tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày
càng gay gắt, phức tạp, nhiều tranh chấp mới phát sinh, những vụ án về tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày một nhiều.
Có thể nói, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
rất phổ biến trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tịa án. Các chủ thể một
khi khơng đạt được sự đồng thuận thường lựa chọn là khởi kiện ra Tòa án để
giải quyết tranh chấp. Đối với thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai cũng vậy, thị

trường chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi
động. Các tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ khiến cho các cơ quan tiến hành
tố tụng hàng năm phải thụ lý, giải quyết số lượng hồ sơ vụ việc ngày càng
nhiều. Số lượng các vụ án dân sự có liên quan đến tranh chấp QSDĐ mà đặc
biệt là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ luôn tăng theo từng năm.
Từ thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy đây là một trong những loại án khó
giải quyết, khó trong việc áp dụng pháp luật đến đánh giá chứng cứ… cũng
1


như do tính chất phức tạp của vụ án mà việc giải quyết loại án này cịn kéo
dài, khó khăn.
Vấn đề nghiên cứu quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ, vướng mắc trong thực tiễn xét xử là nội dung quan trọng để hoàn
thiện việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là
cần thiết. Đồng thời, việc nghiên cứu chuyên sâu phương hướng giải quyết
cũng có ý nghĩa về mặt lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế
sai sót thường gặp trong q trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn
nữa hệ thống pháp luật. Chính vì vậy học viên đã lựa chọn đề tài “Pháp luật
về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai” làm luận
văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Ở nước ta, trong thời gian đã qua, có nhiều cơng trình nghiên cứu,
nhiều bài viết của các chun gia, các nhà khoa học trong lĩnh vực đất đai đề
cập đến vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, như:
Tưởng Duy Lượng, Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính

trị quốc gia, Hà Nội, 2009; Đỗ Văn Đại, Giao dịch và giải quyết tranh chấp
giao dịch về quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học; Nguyễn Chiến
Thắng: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật
học; Nguyễn Huy Cẩn, Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học; Đỗ Thị
Vân: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn xét
xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ
Luật học; Nguyễn Thị Huệ: Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp
thiết cần nghiên cứu, đề tài khoa học cấp Trường, Trường Đại học Luật Hà
Nội, 2011; Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài: Tranh hấp đất đai à
th m

yền giải

yết ủa Tòa án; Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Tòa

án nhân dân tối cao; Phạm Thị Hương Lan: Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm
2


nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà án
nhân dân, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, 2009; Lê
Văn Thiệp: Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất và một số kiến nghị, Tạp chí Kiểm sát, số 24/2012,;...
Các bài viết, cơng trình nghiên cứu đã phần nào làm rõ được một vài
vấn đề có liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và các
hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án.
Tuy nhiên, kể từ khi Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 có hiệu lực, có rất ít
luận văn đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện về giải quyết tranh chấp

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn giải quyết tại Tịa án cấp
huyện. Ngồi ra, với điều kiện nền kinh tế xã hội thay đổi, phát triển một
cách khơng ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã có được vẫn phải tiếp
tục được bổ sung và hoàn thiện. Vì vậy, việc nghiên cứu về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân
(TAND) thành phố Lào Cai là rất cần thiết và có ý nghĩa rất quan trọng, nhất
là khi các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động và các vụ án
về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng về tính chất
phức tạp và số lượng.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua hoạt động xét xử
tại TAND thành phố Lào Cai. Từ đó đề xuất những giải pháp hồn thiện pháp
luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ thơng qua hoạt động xét xử tại Tịa án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tịa án, từ đó chỉ ra những
khó khăn, vướng mắc trong q trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ của Tòa án hiện nay qua thực tiễn.
3


- Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đồng thời kiến nghị những giải pháp hoàn
thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận chung pháp
luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, như: Khái niệm, đặc
điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và
cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Thẩm quyền
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án; chỉ ra một
số đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
tại Tòa án so với một số phương thức giải quyết tranh chấp khác. Ngoài ra
việc nghiên cứu còn được thực hiện đối với chủ trương, đường lối, chính sách
của Đảng và pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án và vai trò của TAND trong giải quyết các
tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
tại TAND thành phố Lào Cai nói riêng.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài có nội dung tương đối rộng cho nên luận
văn chỉ tập trung đi sâu, tìm hiểu giới hạn nghiên cứu cụ thể như: Hệ thống
quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng và pháp luật của Nhà nước về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án; hệ thống các
quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tịa án nói riêng từ
năm 2013 (năm ban hành Luật đất đai năm 2013) đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận chủ nghĩa
Mác - Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ
Chí Minh về nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam
về đường lối phát triển kinh tế, xây dựng nhà nước pháp quyền.
Bên cạnh đó, luận văn cịn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ
thể sau:
- Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp bình
luận... được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lí luận về giải
4

quyết tranh chấp và pháp luật quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thông qua phương thức Tòa án.
- Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh luật học, phương pháp
nghiên cứu đa ngành... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng
pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai.
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp luận giải...
được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu phương hướng hoàn thiện pháp
luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn góp phần làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Với việc nghiên cứu cơ
chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tịa án, luận
văn đã góp phần nghiên cứu những vướng mắc, bất cập, tổng kết thực tiễn, từ
đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai
và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung chính
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lí luận về giải quyết tranh chấp và pháp luật
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua
phương thức Tòa án.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai.
Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao
hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai.

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ
PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THƠNG QUA PHƯƠNG THỨC
TỊA ÁN
1.1. Khái niệm, đặc điểm và mục đích, ý nghĩa của pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Học thuyết Mác - Lênin về nhà nước và pháp luật đã giải thích một
cách khoa học về bản chất của pháp luật và những mối quan hệ với các hiện
tượng khác trong xã hội có giai cấp, pháp luật phát sinh, tồn tại và phát triển
trong xã hội có giai cấp, “pháp luật tự nhiên” hay pháp luật khơng mang tính
giai cấp là khơng có. Trong xã hội có giai cấp, có thể tồn tại nhiều loại quy
phạm khác nhau nhưng hệ thống pháp luật thống nhất chung cho toàn xã hội
chỉ có một. Pháp luật là một cơng cụ để thống trị giai cấp. Pháp luật do Nhà
nước ban hành, đại diện của toàn xã hội ban hành nên pháp luật cịn mang
tính chất xã hội. Do vậy, pháp luật là một hiện tượng vừa mang tính giai cấp
lại vừa thể hiện tính xã hội và giữa hai thuộc tính có liên hệ mật thiết với
nhau. Do đó, pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nước ban hành,
bảo đảm việc thực hiện, thể hiện ý chí của giai cấp thống trị trong xã hội, là
nhân tố điều chỉnh các quan hệ xã hội.
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức cơ bản của chuyển
QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ là việc người sử dụng đất (gọi là bên chuyển
nhượng QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển
nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) và người đó phải trả cho bên chuyển nhượng

QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.1 Người chuyển nhượng
QSDĐ có trách nhiệm nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ. Mục đích của
quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của
mình cho người khác để lấy về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua
1, Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội.

6


đó chuyển nhượng QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người có đủ vốn,
kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh. Việc này phù hợp với quy
luật khách quan của nền kinh tế thị trường về giao dịch đối với tài sản có giá trị.
Chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng,
theo đó, người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một
diện tích nhất định, chuyển giao diện tích đó cho người khác và nhận lại một
khoản tiền nhất định từ người nhận QSDĐ tương ứng với giá trị QSDĐ. Việc
chuyển nhượng phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Trong giao dịch dân sự, việc trao đổi lợi ích vật chất được hình thành
khi các bên có ý chí thống nhất với nhau. Nếu một bên thể hiện ý chí của
mình mà bên kia khơng chấp nhận thì khơng thể thực hiện việc chuyển giao
tài sản hoặc làm một công việc đối với nhau thể hiện sự giao kết các bên được
thể hiện qua hợp đồng dân sự. Vì vậy, để một hợp đồng dân sự được hình
thành thì việc thỏa thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên là cơ sở trước tiên.
Hợp đồng có hiệu lực pháp luật cần bảo đảm ý chí các bên khơng trái với quy
định của Nhà nước.
Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ
năm 2018 của Nhà xuất bản Hồng Đức thì “hợp đồng” có nghĩa là “sự thỏa
thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên, quy định quyền lợi, nghĩa vụ của các
bên tham gia, được viết thành văn bản”2; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
chính là cụ thể hóa của hợp đồng về QSDĐ được quy định cụ thể tại BLDS là

“sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực
hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực
hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. 3
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ
từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều
kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (người chuyển nhượng)
có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (người
nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho
người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuế
2. Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ, Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr. 505.
3. Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015.

7


chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp các loại lệ phí
theo quy định của pháp luật.
Các tranh chấp phát sinh trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ thường do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng hoặc không
đầy đủ các nội dung giao kết của hợp đồng. Chẳng hạn như không trả đủ tiền,
không giao đất, không giao giấy tờ đất để làm thủ tục chuyển nhượng hoặc do
giá đất tăng lên nên bên chuyển nhượng khơng muốn tiếp tục thực hiện hợp
đồng, có trường hợp không thỏa thuận việc ai là người đi làm thủ tục chuyển
nhượng, ai là người nộp thuế nên cũng xảy ra tranh chấp. Theo giải thích
trong Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp là “bất đồng, trái ngược
nhau” 4. Xét ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng là những xung đột,
mâu thuẫn, bất đồng giữa các cá nhân, tổ chức về việc giao kết, thực hiện
hoặc không thực hiện các quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng. Tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự xung đột, mâu thuẫn giữa bên chuyển

nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện việc giao
kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng QSDĐ ảnh hưởng tới
quyền và lợi ích của người thứ ba thì người thứ ba này để bảo vệ quyền và lợi
ích của mình có quyền u cầu việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
đã được ký kết. Do đó, người thứ ba có thể là chủ thể trong quan hệ tranh
chấp và có vai trị liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ. Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là
việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ khi giao kết, thực hiện hợp đồng của hai
bên hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết
và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc
chung của hợp đồng dân sự, giao dịch dân sự và quy định riêng đối với hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ và phải tuân theo các quy định của Luật Đất đai.
Từ phân tích trên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể được kết
luận như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu thuẫn,
x ng đột về quyền và nghĩa ụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng QSDĐ ới
bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là vấn đề vơ cùng khó khăn và phức tạp bởi vì các bên tranh
4. Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb giáo dục, Hà Nội.

8


chấp đều cho rằng quyền, lợi ích của mình bị xâm phạm nên thường có sự
mâu thuẫn, bất đồng ngày càng trở lên gay gắt. Các quan hệ tranh chấp
thường được giải quyết theo các hình thức như thương lượng, hịa giải hoặc
thơng qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân
(UBND), TAND. Nhà nước ln khuyến khích các bên tự thương lượng, hịa
giải với nhau nhưng đối với loại tranh chấp về đất đai và tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ thường rất gay gắt nên vấn đề thương lượng, hòa

giải hầu như chưa phát huy được hiệu quả. Giải quyết tranh chấp đất đai là
việc giải quyết mâu thuẫn, bất đồng trong nội bộ nhân dân, tổ chứ à trên ơ
sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách
nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai 5. Tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên
chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng trong quá trình thực hiện, giao
kết hợp đồng, khi các tranh chấp phát sinh nếu không được giải quyết kịp thời
sẽ ảnh hưởng rất lớn đến mối quan hệ giữa các bên, ảnh hưởng đến tình hình
chính trị của địa phương và của cả xã hội. Vì thế, giải yết tranh hấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là iệ ận ụng đ ng đắn á
y
định ủa pháp l ật ào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể
tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nhằm ảo ệ á
yền à lợi h hợp pháp ủa người h yển nhượng và
người nhận chuyển nhượng.
Trước đây Nhà nước không cho phép cá nhân, tổ chức thực hiện việc
chuyển nhượng QSDĐ nên pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ chưa được quy định. Xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất
của người dân và sự phát triển của lịch sử, của kinh tế xã hội, Nhà nước cho
phép cá nhân, tổ chức được chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện do
Nhà nước quy định dựa trên nguyên tắc “Đất đai th ộc sở hữu toàn dân do
Nhà nướ đại diện chủ sở hữu” và khi đó pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành để giải quyết các tranh chấp
xảy ra. Trong nền kinh tế thị trường, khi mức độ đơ thị hóa diễn ra nhanh
chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, việc sử dụng đất
đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột
5. Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.

9

biến chỉ trong thời gian ngắn, thị trường chuyển nhượng QSDĐ trở nên sơi
động, các tranh chấp cũng theo đó mà tăng nhanh và trở nên gay gắt giữa các
bên tranh chấp. Do đó, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ được ban hành, ngày càng được hoàn thiện để kịp thời điều
chỉnh các quan hệ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo
giữ ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội.
Ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã
hội thì việc hình thành các mối quan hệ trong lĩnh vực đất đai là điều tất yếu.
Quá trình phát triển, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ cũng như giải quyết
tranh chấp trong lĩnh vực này luôn được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quan tâm và ban hành các quy định nhằm giải quyết vấn đề này một cách hiệu
quả và triệt để, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể. Với tư cách
là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy định khá chặt chẽ các điều kiện về
chuyển nhượng QSDĐ như trình tự, thủ tục, chủ thể, quyền, nghĩa vụ của các
bên, loại đất được chuyển nhượng nhằm đảm bảo sự thống nhất trong việc
quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Để hiểu được bản chất của quá trình
giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì việc đưa ra một
khái niệm, hiểu được các đặc điểm có liên quan ln được quan tâm, nhất là
xây dựng được khái niệm về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ. Trên thực tế đối với vấn đề này mặc dù rất quan trọng nhưng
pháp luật nước ta vẫn chưa có quy định để xác định khái niệm pháp luật về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
gồm hệ thống các quy phạm pháp luật quy định về việc giải quyết những
tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải
dựa trên quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Các tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được giải quyết tại cơ quan nhà

nước có thẩm quyền vì bản chất của loại tranh chấp này là phức tạp, gay gắt
khó hịa giải, thương lượng.
Q trình giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là việc áp dụng quy định của pháp luật để giải quyết các bất đồng, mâu
thuẫn giữa các cá nhân, tổ chức để phục hồi các quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm
10


phạm, đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai phải chịu hậu quả pháp lý
đã gây ra. Đất đai là một trong những tài nguyên quan trọng đối với mỗi một
quốc gia vì vậy những mâu thuẫn trong việc giải quyết các tranh chấp trong lĩnh
vực đất đai cần được giải quyết nhằm giữ ổn định trật tự xã hội, góp phần phát
triển kinh tế - chính trị, xã hội. Thơng qua việc áp dụng pháp luật giải quyết các
tranh chấp về đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng
của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khẳng định vai trị, cũng như là cơ sở
để Nhà nước thực hiện công tác quản lý và điều chỉnh các quan hệ pháp luật về
lĩnh vực đất đai, đáp ứng quá trình thay đổi các quan hệ kinh tế - xã hội của đất
nước trong q trình phát triển cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh
chấp về hợp đồng dân sự - thương mại, khi QSDĐ được xem là nguồn vốn
của doanh nghiệp. Đây là quá trình giải quyết sự mâu thuẫn giữa quyền và lợi
ích giữa các bên về quyền và nghĩa vụ đã được quy định trong hợp đồng. Do
xuất phát từ mâu thuẫn trong việc giải quyết quyền lợi nên trong thực tế hầu
hết các tranh chấp này các chủ thể khơng thể tiến hành hịa giải hoặc nhờ đến
các cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương như UBND để giải quyết
tranh chấp mà đa phần đều lựa chọn cơ quan xét xử, thực hiện quyền tư pháp
là Tòa án. Đối với những tranh chấp nêu trên thì việc giải quyết được thực
hiện theo một trình tự, thủ tục luật định. Quá trình thực hiện hoạt động giải
quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là việc Tòa
án căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự, tố tụng dân sự (TTDS) và

đất đai cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm giải quyết một cách
triệt để vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bảo vệ quyền và
lợi ích của các bên khi tham gia quan hệ pháp luật này.
Từ những sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về pháp luật giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Pháp luật về giải
quyết tranh hấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hệ thống những quy tắc
xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước an hành để giải

yết á m

thuẫn, x ng đột giữa các bên trong quá trình xác lập, giao kết, thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình tự, thủ tục nhất định nhằm bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể trong quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ ũng như đảm bảo lợi ích chung của xã hội.
11


1.1.2. Đặc điểm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ra đời và phát triển gắn liền với sự phát triển của Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là một bộ phận của hệ thống pháp luật
Việt Nam
Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ được ghi nhận từ Hiến pháp năm
1992, Luật Đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995, đây là những văn bản pháp
lý cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh
việc cho phép giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì pháp luật cũng quy định cơ
quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Qua thực tiễn thi hành pháp luật về
giải quyết tranh chấp QSDĐ cũng như sự phát triển của kinh tế xã hội, các
quy định của pháp luật cũng có sự thay đổi và phát triển nhằm phù hợp với thực

tiễn và đáp ứng nhu cầu điều chỉnh của thực tiễn. Luật Đất đai năm 2013 được
ban hành quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giúp các bên
tranh chấp có sự lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp phù hợp, đáp ứng tình
hình mới. Mặt khác, nhiều văn bản pháp luật khác cũng quy định về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như: BLDS, Bộ luật Tố tụng dân
sự (BLTTDS)... Đó chính là một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam.
1.1.2.2. Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là một hình thức của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất thuộc phạm vi pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai
Hợp đồng chuyển QSDĐ gồm chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế,
cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ. Hợp đồng chuyển QSDĐ có đặc
điểm chung là sự thỏa thuận của các bên, người sử dụng đất chuyển QSDĐ
cho bên kia và bên kia phải thực hiện quyền và nghĩa vụ theo nội dung hợp
đồng đối với người sử dụng đất. Ngoài đặc điểm chung của hợp đồng chuyển
QSDĐ thì mỗi hình thức chuyển QSDĐ lại có những đặc điểm riêng. Chẳng
hạn như hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ thì bên được tặng cho khơng có
nghĩa vụ phải trả tiền, hình thức hợp đồng thế chấp thì chủ sử dụng đất chỉ
chuyển giao giấy chứng nhận QSDĐ, vẫn được tiếp tục sử dụng đất và QSDĐ
đó sẽ được xử lý để trả nợ khi bên chủ sử dụng đất khơng trả được nợ. Đối
với hình thức hợp đồng chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải giao
12


QSDĐ và giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và bên kia
phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Do đó, hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ chính là một trong những hình thức chuyển QSDĐ.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, để thực hiện vai trò quản của lý Nhà nước trong lĩnh vực
đất đai, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật quy định về quyền nghĩa
vụ của người sử dụng đất, cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, thanh tra, xử

lý vi phạm về đất đai để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh nhằm tạo sự
ổn định và thống nhất trong quản lý đất đai. Việc giải quyết tranh chấp đất đai
về hợp đồng chuyển QSDĐ có thể có trường hợp là việc giải quyết tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
1.1.2.3. Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tôn trọng quyền tự do ý chí của các bên tranh chấp trong lựa chọn
các phương thức giải quyết tranh chấp
Để giải quyết những mâu thuẫn bất đồng giữa các bên trong quá trình
giao kết thực hiện hợp đồng, các chủ thể có quyền lựa chọn phương thức
giải quyết tranh chấp phù hợp với tính chất mức độ của quan hệ tranh chấp,
như giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên cùng thương lượng để
thống nhất cách giải quyết, nhờ trung gian hòa giải dàn xếp những bất đồng
giữa các bên để vừa giữ được tình cảm giữa các bên vừa giải quyết nhanh
chóng mâu thuẫn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tranh chấp. Đối
với những quan hệ tranh chấp khơng thể tự hịa giải hoặc thương lượng được
thì các bên có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khác phù hợp
hơn và có giá trị pháp lý cao hơn như giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành
chính hoặc cơ quan khác, tổ chức có thẩm quyền. Đối với tranh chấp đất đai
mà đương sự đã có giấy chứng nhận QSDĐ thì do TAND giải quyết, trường
hợp đương sự chưa có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ thì chỉ được lựa
chọn một trong hai phương thức là yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết
hoặc khởi kiện tại TAND. Pháp luật ghi nhận và tôn trọng sự lựa chọn của
các chủ thể, các bên có quyền lựa chọn phương thức giải quyết tối ưu nhất
phù hợp với tranh chấp phát sinh của các bên và phù hợp với quy định của
pháp luật.
13


1.1.2.4. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nh n n được pháp luật y định theo trình tự,

thủ tục tố tụng dân sự
Thủ tục giải quyết tranh chấp tại TAND được thực hiện theo quy định
của BLTTDS từ thụ lý vụ án đến chuẩn bị xét xử, thu thập chứng cứ, hòa giải
cho đến khi xét xử, ban hành bản án. Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự
mang tính bắt buộc chung nên khi bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì bắt buộc các bên trong quan
hệ tranh chấp phải nghiêm túc thực hiện, nếu không tự nguyện thực hiện thì bị
cưỡng chế thi hành.
1.1.2.5. Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tranh chấp, của
những người có quyền à nghĩa ụ liên quan, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi
ích chung của xã hội
Chức năng của pháp luật là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể
và quyền lợi của Nhà nước, thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ và trên cơ sở các quy định của pháp luật để bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của các chủ thể, cũng thông qua việc giải quyết tranh chấp nếu phát
hiện các chủ thể trốn tránh nghĩa vụ đối với Nhà nước thì buộc phải thực hiện
nghĩa vụ theo đúng quy định. Việc giải quyết các tranh chấp một cách thấu tình
đạt lý và cơng bằng sẽ góp phần to lớn tạo sự ổn định tình hình chính trị và phát
triển kinh tế - xã hội cũng như giữ được tình cảm giữa các bên tranh chấp.
1.1.3. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Mụ đ h ủa pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để bảo vệ sở
hữu đất đai thuộc toàn dân, Nhà nước là người đại diện quản lý cho chủ sở
hữu. Trong tình hình kinh tế thị trường, QSDĐ là một hàng hóa giao dịch sôi
động, việc xem xét giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là
một nội dung rất quan trọng. Mục đích của pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giải quyết tranh chấp dân sự, là hoạt động

quản lý nhà nước đối với đất đai và là biện pháp để pháp luật dân sự, đất đai,
TTDS phát huy được vai trò trong đời sống xã hội.
14


1.1.3.2. Ý nghĩa ủa pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Khi tranh chấp xảy ra sẽ ảnh hưởng đến tình cảm của các bên, các bên
khơng thể hịa hợp được và việc khiếu nại, khiếu kiện của các bên khi xảy ra
tranh chấp làm ảnh hưởng đến tình hình kinh tế của các bên và ảnh hưởng đến
tình hình chính trị của địa phương. Khi các bên xảy ra tranh chấp các mâu
thuẫn, bất đồng ngày càng lớn, nếu khơng có một cơ quan, tổ chức đứng ra
giải quyết thì sự mâu thuẫn sẽ ngày càng tăng làm ảnh hưởng đến tình cảm và
nghiêm trọng hơn có thể gây ra các hành vi tiêu cực, vi phạm pháp luật như
cố ý gây thương tích, giết người...
Xuất phát từ vị trí, vai trị quan trọng của đất đai đối với mọi mặt của
đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy, việc điều chỉnh của pháp luật đối với
giải quyết tranh chấp đất đai là cần thiết. Dựa trên sự điều chỉnh của các quan
hệ pháp luật đất đai, các chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ căn cứ
vào các quy định của pháp luật để giải quyết tốt các tranh chấp xảy ra trong
đời sống xã hội nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, góp phần
nâng cao ý thức pháp luật cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai.
Trên cơ sở các quy định của pháp luật, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp có căn cứ để áp dụng trong việc giải quyết tranh
chấp đảm bảo các bản án, quyết định giải quyết đều có căn cứ pháp lý, bảo vệ
quyền lợi ích hợp pháp của đương sự và đảm bảo sự cơng bằng trong q
trình giải quyết tranh chấp. Cũng trên cơ sở các quy định của pháp luật, các
bên trong quan hệ tranh chấp biết được quyền lợi và nghĩa vụ của mình để
chủ động thực hiện nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình cũng như thể
hiện sự tuân thủ pháp luật.

Pháp luật về đất đai có vai trị điều chỉnh các quan hệ tranh chấp xảy
ra trong đời sống xã hội, là công cụ để Nhà nước quản lý xã hội trong lĩnh vực
đất đai góp phần ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội đồng thời thúc đẩy
kinh tế, xã hội phát triển.
Như vậy, tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng xảy ra nếu khơng được giải quyết dứt điểm sẽ có ảnh
hưởng xấu đến hầu hết các lĩnh vực của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Vì vậy, với việc giải quyết tranh chấp, Nhà nước sẽ điều chỉnh các quan hệ
15


tranh chấp đất đai sao cho phù hợp với các lợi ích của Nhà nước và của cả xã
hội cũng như giáo dục ý thức chấp hành pháp luật của các chủ thể tham gia
quan hệ tranh chấp, ngăn ngừa việc vi phạm pháp luật, góp phần củng cố chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai và tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong
lĩnh vực đất đai.
1.2. Hình thức pháp luật và phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1. Hình thức pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Chính sách về đất đai là một phần quan trọng trong các chính sách về
kinh tế - xã hội. Việc giải quyết tranh chấp đất đai cũng như tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ của các cơ quan nhà nước căn cứ vào các văn
bản quy phạm pháp luật như Hiến pháp, Luật Đất đai, BLDS, BLTTDS... và
các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo các quyết định, bản án đều có
căn cứ pháp lý, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, đảm bảo sự
cơng bằng trong q trình giải quyết tranh chấp.
Hiến pháp năm 2013 đã quy định TAND tối cao có trách nhiệm thực
hiện việc tổng kết thực tiễn công tác xét xử và bảo đảm việc áp dụng thống
nhất pháp luật trong cơng tác xét xử. Sau q trình dài chuẩn bị, cùng với việc

ban hành Luật Tổ chức TAND, TAND tối cao đã ban hành các Quyết định
công bố các án lệ đã được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thơng qua,
trong đó có các án lệ liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ, ví dụ cụ thể:
Án lệ số 04/2016/AL về vụ án Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thông qua ngày 06 tháng 4
năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4
năm 2016 của Chánh án TAND tối cao. Nội dung của án lệ như sau: Trường
hợp nhà đất là tài sản chung của hai vợ chồng mà chỉ có một trong hai người
đứng tên ký hợp đồng việc chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người
cịn lại không ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng; nếu có đủ căn cứ để xác
định bên chuyển nhượng đã được nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người
không ký tên trong hợp đồng có biết và cùng sử dụng số tiền chuyển nhượng
nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã được nhận và quản lý, sử dụng
16