Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân thành phố hải phòng (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HA NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ HUYỀN

PHÁP LUẬT VÈ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG
SÁN LIÊN KÊ. THỰC TIÊN ÁP DỤNG TẠI TÒA ẢN

NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

___ F

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tô tụng dân sự

Mã sổ : 838 01 01.04

LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học-. TS. NGUYỄN THỊ PHƯƠNG CHÂM

Hà Nội - 2022


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các kêt

quả được nêu trong Luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ cơng trình
nào khác. Các trích dẫn, số liệu, ví dụ minh họa trong Luận văn bảo đảm tính

trung thực, tin cậy và độ chính xác. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và

đã thanh tốn tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật, Đại

học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này kính đề nghị Khoa Luật xem xét đề tơi có
9

thê bảo vệ Luận văn thạc sĩ.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng 6 năm 2022.

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Huyền


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐÀU.................................................................................................... 1

Chương 1. LÝ LUẬN CHUNG VÈ BÁT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN ĐÓI
VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ................................................................... 11

1.1. Khái niệm bất động sản và bất động sản liền kề............................. 11

1.1.1. Khái niệm về bất động săn........................................................... 11
1.1.2. Khái niệm bất động sản liền kề.................................................... 14
1.2. Một số vấn đề chung về Quyền đối với bất động sản liền kề.......... 15

1.2.1. Khái niệm về Quyền đổi với bất động sản liền kề....................... 15

1.2.2. Đặc điểm của Quyền đối với bất động sản liền kề...................... 20
1.2.3. Phân loại Quyền đối với bất động săn liền kề.............................22
1.3. Sơ lược quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về Quyền đối
vói bất động sản liền kề............................................................................... 24
Chương 2. PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÈ QUYÈN ĐỚI
VỚI BÁT ĐỘNG SẢN LIÈN KÈ VÀ THỤC TIỄN ÁP DỰNG TẠI TÒA
ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG.....................
30

2.1. Pháp luật Việt Nam hiện hành về Quyền đối vói bất động sàn liền kề
.................. .*........
.’................. .„..............................
30

2.1.1. Khái niệm pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề...... 30

2.1.2. Nguyên tắc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề........ 33
2.1.3. Căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề................... 35
2.1.4. Hiệu lực pháp lý về Quyền đối với bất động sản liền kề............ 38
2.1.5. Căn cứ chấm dứt Quyền đối với bất động săn liền kề................ 39
2.1.6. Một so quyền đối với bất động sản liền kề điển hình được quy
định
• tại
• Bộ• luật
• Dân sự
• 2015.................................................................. 41
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền đối
với bất động sản liền kề tại TAND thành phố Hải Phòng...................... 50
2.2.1. Khái quát thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp
về quyền đổi với bất động sản liền kề..................................................... 50

2.2.2. Một so vụ án tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề
được giải quyết bởi Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng............. 53


Chương 3. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ QUYỀN ĐÓI VỚI BÁT ĐỘNG SẢN LIÈN KỀ...................... 65

3.1. Phưong hưóng hồn thiện pháp luật về quyền đối vói bất động sản
liền kề...................
’..........
’......... ........................................... 65

3.1.1. Ghi nhận và tiếp tục thực hiện những thành tựu trong Chiến
lược Cải cách tư pháp giai đoạn 2005 - 2020, cho đến khi có chiến
lược cải cách tư pháp mới...................................................................... 65
3.1.2. Bảo đảm quyền con người, quyền sở hữu của công dân.......... 68

3.1.3. Cân bằng lợi ích, tơn trọng sự thỏa thuận và nguyên tắc bình
đẳng giữa chủ sở hữu bất động sản liền kề và chủ thể có quyền đoi với
bất động sản liền kề................................................................................ 69
3.1.4. Báo đảm tính thống nhẩt, khắc phục hạn chế thiếu sót của hệ
thống pháp luật....................................................................................... 71

3.1.5. Đáp ứng yêu cầu hội nhập trên cơ sở tham khảo chọn lọc kinh
nghiệm lập pháp của các quốc gia trên thế giới.................................... 74
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bất động
sản liền kề....................................................................................................... 76

3.2.1. Sửa đoi và thong nhất sử dụng khái niệm là “Quyền địa dịch”,
thay vì sử dụng khái niệm “Quyền đối với bất động sản liền kề”...... 76

3.2.2. Bổ sung quy định hướng dẫn về căn cứ xác lập, thay đổi và căn
cứ chấm dứt đoi vói quyền địa dịch....................................................... 'll

3.2.3. Bổ sung quy định hướng dẫn của pháp luật đối với các trường
họp pho biến về quyền địa dịch.............................................................. 81
3.2.4. Một số giải pháp khác................................................................... 85
KẾT LUẬN....................................................................................................... 89
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................... 91


LỜI MỞ ĐẦU
ỉ. Tính cấp thiết của đề tài.

Ngay từ thời La Mã cổ đại, dựa trên đặc tính vật lý của tài sản là có dịch

chuyển được hay khơng mà con người đã phân chia tài sản thành động sản và
bất động sản. Sự phân chia tài sản như vậy nhằm mục đích xác định thời hiệu
xác lập quyền sở hữu của các chủ thể và cũng từ đó sẽ có sự khác nhau về
quyền năng của các chủ thề đối với tài sản. Theo Luật 12 Bảng, một người

chiếm hữu bất động sản liên tục trong hai năm sẽ trở thành chù sở hữu đối với

bất động sản đó, cịn đối với động sản thời hạn này là một năm [31, tr.13].
Các chủ sở hữu tài sản là động sản sẽ có các quyền năng tuyệt đối (chiếm

hữu, sử dụng, định đoạt) trên động sản đó. Cịn đối với tài sản là bất động sản

thì chủ sở hữu sẽ khơng có được những quyền năng tuyệt đối đó, mà sẽ bị hạn
chế trong một số trường hợp nhất định, ví dụ như việc cho phép láng giềng
dẫn ống nước, đường dây điện đi qua bất động sản hoặc chấp nhận cho cây

cối được ngả cành sang phần không gian thẳng đúng trên bất động sản đó...
Xuất phát từ thực tế cuộc sống như trên với mong muốn nhằm khai thác tối đa
công dụng của bất động sản, mà con người từ thời La Mã đã biết đến và thừa

nhận khái niệm quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề (cịn có

tên gọi khác: dịch quyền, quyền địa dịch). Như vậy, quyền đối với bất động
sản liền kề tuy có tên gọi khác nhau nhưng ít nhiều đều thể hiện được tính lịch

sử, tính xã hội và đặc biệt đã thể hiện được tính pháp lý.
Ke thừa sự ghi nhận về quyền đối với bất động sàn liền kề ở các quốc gia
trên thế giới, đặc biệt là nhà nước La Mã cổ đại, các nhà lập pháp Việt Nam
đã xây dựng, ghi nhận quyền này trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995,
BLDS năm 2005 và BLDS 2015. Quyền đối với bất động sản liền kề được ghi

nhận trong BLDS 2005 chỉ dừng lại ở 7 điều luật (từ Điều 273 đến Điều 279),

được quy định trong Chưong XVI “Những quy định khác về quyền sở hữu".


Đen BLDS năm 2015 nội dung này được nâng cấp lên thành một mục độc lập
trong Chương XIV ” Quyền khác đối với tài sản” (gồm 12 điều: từ Điều 245
đến Điều 256). Sự thay đổi này cho thấy một mặt kỳ thuật lập pháp của Việt

Nam có sự phát triến, mặt khác điều này chứng minh được tầm quan trọng
cùa quyền năng này trong nhóm quyền dân sự. Đồng thời những quy định về

Quyền đối với bất động sản liền kề nhàm mục đích đáp ứng sự thay đổi trong
giao lưu dân sự, phù hợp hơn với các điều kiện cuộc sống của người dân.

Hiện nay, các giao dịch dân sự ngày càng đa dạng về hình thức, thể loại,

phương thức thực hiện giao dịch cũng như chù thể tham gia giao dịch. Đứng
trước tình hình đó, các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành liên quan
trực tiếp đối với bất động sản lần lượt ra đời để điều chinh những quyền năng
đối với nhóm tài sản này như: Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất

động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 (sửa
đối, bổ sung năm 2020)... và các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Tuy nhiên,
điều này dẫn đến một thực trạng áp dụng pháp luật sẽ khơng có sự thống nhất,

đồng bộ theo ngun lý nền tảng của pháp luật dân sự về quyền đối với bất
động sản liền kề. Đặc biệt, đối với bất động sản là nhóm tài sản có giá trị lớn
về mặt kinh tế nên việc xác lập quyền sở hữu và các quyền khác, trong đó có
quyền đối với bất động sản liền kề thường sẽ trải qua nhiều công đoạn, thủ tục

với sự tham gia của nhiều chủ thể có liên quan khác nhau. Cũng bởi, bất động
sản là tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế nên chúng ta dễ dàng nhận thấy việc

tranh chấp ranh giới và việc xác lập quyền sở hũu giữa các chủ thế khá phổ
biến cả về hình thức, phạm vi. Những điều này vơ hình chung tạo ra những

rào cản cả về mặt pháp lý và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với cơ quan xét

xử trong quá trình đưa ra quyết định nhằm phân định ranh giới, xác định chủ
thể có quyền và giới hạn quyền năng đối với bất động sản liền kề.

2

Tịa án nhân dân (TAND) thành phơ Hải Phịng với vai trị là một tịa án
cấp tỉnh, có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đối với bất động sản liền kề
theo quy định cũa pháp luật tố tụng dân sự. Trong thời gian vừa qua, nhàm
hiện thực hóa quan điểm, đường lối của Đảng và nội dung, tinh thần của Hiến

pháp năm 2013 về sở hữu toàn dân đối với đất đai, TAND thành phố Hải

Phòng cũng đã từng bước xét xử, giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động
sản và đạt được một số kết quá nhất định. Tuy nhiên, không phải là trường
hợp ngoại lệ, quá trình áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên
quan đến bất động sản tại TAND thành phố Hải Phịng cũng gặp nhiều khó

khăn, vướng mắc cả về mặt pháp lý, trình tự, thủ tục, nhân sự, tài chính...
Chính bởi những lý do cấp thiết trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật
về quyền đối vói bất động sản liền kề. Thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân
dân thành phố Hải Phòng” làm luận văn thạc sỹ luật học. Thông qua luận

văn, tác giả mong muốn làm sáng tỏ những nội dung lý luận và pháp lý về
quyền đối với bất động sản liền kề, đặc biệt trong quá trình áp dụng pháp luật
để xét xử tại TAND các cấp. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện quy
định của pháp luật dân sự Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề và
gợi mở phương hướng, cách thức nhằm tăng cường hiệu quả áp dụng pháp

luật để giải quyết tranh chấp liên quan đến nhóm quyền năng này.
2. Tình hình nghiên cứu.

Quyền đối với bất động sản liền kề hay còn được đề cập với các tên gọi

khác như: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề - BLDS năm 2005;

quyền địa dịch; dịch quyền. Nội dung quy định và thực tiễn áp dụng pháp luật

về quyền đối với bất động sản liền kề nhận được sự quan tâm của nhiều nhà

khoa học, nhà nghiên cứu thuộc các lĩnh vực khác nhau. Để hoàn thành luận
văn này, tác giả đã nghiên cứu và tham khảo các cơng trình sau:

3


Thứ nhât, nhóm cơng trình đê cập trực tiêp vê nội dung quyên đôi với bât

động sản liền kề.
Cuốn "Quyền sử đụng hạn chế bất động sản liền kề", của tác giả Phạm
Công Lạc, Nhà xuất bản Tư Pháp, Hà Nội, 2006. Cuốn sách được đề cập đến
các nội dung: Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế

bất động sản liền kề; Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy
định của BLDS năm 1995; Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng

hạn chế bất động sản liền kề và những vấn đề đặt ra về mặt pháp lý.
Cuốn: "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chẩp

ranh giới", do tác giả Trần Thị Huệ làm chủ biên, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà
Nội, 2012. Nội dung cuốn sách đề cập đến các vấn đề: quan niệm về bất động

sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản; tìm hiểu quy định của BLDS về
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; từ quy định pháp luật đến thực

tiễn áp dụng về ranh giới bất động sản liền kề.

Thứ hai, nhóm cơng trình là những cuốn sách chun kháo về vật quyền.
Cuốn "Vật quyền trong pháp luật dãn sự Việt Nam hiện đại" của nhóm tác
giả, do TS. Nguyễn Minh Oanh làm chủ biên, Nhà xuất bản Công an nhân

dân, Hà Nội, 2018. Cuốn sách đề cập đến các nội dung về lý luận cơ bản, sự
phát triến của chế định vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam; các nội
dung về quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản theo quy định của BLDS

năm 2015. Cuốn sách dành riêng Chương 5 để phân tích, bình luận, đánh giá
về quyền địa dịch trong pháp luật dân sự với các nội dung: khái niệm, nguyên

tắc thực hiện, các quyền địa dịch cơ bản trong BLDS năm 2015, căn cứ xác

lập và chấm dứt quyền địa dịch.
Cuốn "Tài sản và vật quyền" của nhóm tác giả, do PGS.TS. Phùng Trung

Tập và TS. Kiều Thị Thùy Linh đồng chủ biên, Nhà xuất bản Công an nhân

4


dân, Hà Nội, 2021. Nội dung cuôn sách dành mục I trong Chương 5 - Các
quyền khác đối với tài sản để phân tích, bình luận về quyền đối với bất động

sản liền kề. Trong mục này, nhóm tác giả cũng đề cập đến các nội dung: khái

niệm, căn cứ xác lập, nguyên tắc thực hiện, hiệu lực, các quyền cơ bản và việc
chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.

Thứ ba, nhóm các bài nghiên cứu về quyền đối với bất động sản liền kề

được đăng tải trên các tạp chí chun ngành luật. Nhóm tác giả Nguyễn
Thanh Thư - Nguyễn Tấn Hoàng Hải với bài viết“Quyền lối đi qua bất động

sản liền kề trong BLDS 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân (bẳn điện tử)
Tác giả Nguyễn Thị Hường với bài viết “Quyền đối

với bất động sán liền kề trong BLDS 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân (bản
điện tử), />
san-lien-ke-trong-blds-2015; Tác giả Nguyễn Vãn Huy với bài viết: “Pháp

luật về Quyền đối với bất động sản liền kề” đăng trên Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật, Số Chuyên đề về triển khai thi hành BLDS năm 2015.

Ngồi ra, tác giả luận văn cịn tham khảo các cơng trình nghiên cứu khác
cũng có đề cập đến quyền đối với bất động sản liền kề như: Cuốn “Bình luận
khoa học BLDS năm 2015 của nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”,
của nhóm tác giả do PGS.TS. Nguyễn Văn Cừ - PGS.TS. Trần Thị Huệ đồng

chủ biên, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, 2017. Cuốn “Bình luận
khoa học những điếm mới của BLDS năm 2015”, của tác giả Đồ Văn Đại,

Nhà xuất bản. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh, 2016.

Đánh giá chung những cơng trình khoa học trên đây thể hiện sự đầu tư
của các tác giả khi nghiên cứu về quyền của chủ sở hữu bất động sản trong

mối quan hệ láng giềng, liền kề nhằm thỏa mãn một số nhu cầu nhất định. Các

5

tác giả đêu thừa nhận tính chât khơng thê di dời được của đât đai dân đên
quyền đối với bất động sản liền kề là quyền năng hạn chế, phái sinh từ quyền

sở hữu. Tuy nhiên, các cơng trình khoa học này cũng có những điểm hạn chế
nhất định như: phân tích, bình luận nội dung về quyền đối với bất động sản
liền kề theo quy định của các bộ luật cũ, khơng cịn phù họp với thời điểm

hiện tại BLDS năm 1995 (tác giả Phạm Công Lạc) và BLDS năm 2005 (tác

giả Tràn Thị Huệ). Hay chưa có sự thống nhất trong cách sử dụng thuật ngữ là

“quyền đối với bất động sản liền kề", “dịch quyền" hay “quyền địa dịch".
Mặc dù vậy, tác giả luận văn cũng không thế phủ nhận giá trị tham khảo mà

những cơng trình trên đem lại, giúp tác giả luận văn có nhìn nhận đánh giá
tổng quan xác thực hơn trong quá trình hồn thiện luận văn này.
3. Mục
vụ• nghiên cứu
• tiêu và nhiệm
•

3.1. Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích những vấn đề pháp lý về quyền đối với bất động sản liền kề theo

quy định cùa pháp luật, hệ thống hóa các khái niệm về bất động sản và các
quyền đối với bất động sản liền kề. So sánh các quy định về quyền đối với bất

động sản liền kề trong BLDS năm 2015 so với các quy định của BLDS năm

2005 để tìm ra những điểm mới, những hạn chế vướng mắc nhằm hoàn thiện
các quy định của pháp luật. Trên cơ sở những vấn đề pháp lý về quyền đối với

bất động sản liền kề cần nêu được thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền năng
này trong việc giải quyết các vụ án dân sự tại TAND thành phố Hải Phòng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề thực hiện được mục tiêu nêu trên, luận văn đã tập trung nghiên cứu
những vấn đề sau đây:

- Nghiên cứu và làm sáng tỏ nội dung lý luận về quyền đối với bất động
sản liền kề;

6


- Phân tích, đánh giá thực trạng những quy định của pháp luật vê quyên
đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay;

- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền đối với bất động sản liền
kề tại TAND thành phố Hải Phòng;

- Nghiên cứu, đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện quy định của
pháp luật và cách thức áp dụng pháp luật hiệu quả tại TAND các cấp về
quyền đối với bất động sản liền kề.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đôi tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu cùa luận văn bao gồm:

- Những quan diêm khoa học của các học giả, nhà nghiên cứu, các tô chức
được công bố trong các cơng trình khoa học có liên quan đến quyền đối với
bất động sản liền kề;

- Hệ thống các quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước
về quyền đối với bất động sản liền kề;

- Hệ thống những quy định của pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất

động sản liền kề;

- Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp liên quan đến
quyền đối với bất động sản liền kề tại TAND thành phố Hải Phịng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu

Luận văn có phạm vi nghiên cứu là hệ thống những quy định của pháp

luật Việt Nam liên quan đến quyền đối với bất động săn liền kề. Hệ thống
những quy định này được phân chia thành các nhóm sau: Nhóm quy định của

pháp luật về căn cử xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề;

7


Nhóm quy định của pháp luật vê nhũng trường hợp phô biên của quyên đôi

với bất động sản liền kề; Nhóm quy định của pháp luật về giới hạn quyền đối
với bất động sản liền kề; Nhóm quy định của pháp luật về bảo đảm, bảo vệ

quyền đối với bất động sản liền kề.

về không gian nghiên cứu của luận văn là thực tiễn áp dụng pháp luật để
giải quyết các vụ việc liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề tại

TAND thành phố Hải Phòng.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài

5.1. Cơ sỏ' lý luận

Luận văn được nghiên cứu dựa trên hệ thống các cơ sở lý luận bao gồm:

- Cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin: Phương pháp duy vật biện

chứng về mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản và quyền đối với bất

động sản liền kề, chuyển dịch quyền đối với bất động sản liền kề; phương
pháp duy vật lịch sử để nghiên cứu quá trình hình thành, phát triển của quyền

đối với bất động sản liền kề trong lịch sử lập pháp Việt Nam.

- Hệ thống các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về quyền
sở hữu bất động sản và quyền đối với bất động sản liền kề. Các quan điểm của
các học giả pháp lý, các nhà nghiên cứu lập pháp về quyền đối với bất động

sản liền kề.
5.2. Phương pháp nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu và mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng
các phương pháp phân tích, tồng hợp, so sánh, logic để lý giải nguyên nhân

các hiện tượng trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản, chuyển
dịch quyền đối với bất động sản với quyền đối với bất động sàn liền kề.

8


Băng phương pháp phân tích, so sánh đê tìm sự đông nhât cũng như khác
biệt trong pháp luật Việt Nam với pháp luật một số nước trên thế giới. Trên

cơ sở đó thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù của quyền đối với bất
động sản liền kề trong pháp luật Việt Nam, qua đó liên hệ với thực tiễn áp

dụng các quy định của pháp luật để giải quyết các tranh chấp về quyền đối với
bất động sán liền kề tại Tòa án nhân dân thành phố Hải Phịng và nêu ra các
giải pháp hồn thiện pháp luật. Các phương pháp này được sử dụng linh hoạt

đề bão đảm hiệu quả và tính thuyết phục của luận văn.
6. Ý nghĩa của đề tài

Ngoài việc kế thừa một số nội dung liên quan đến quyền đối với bất động
sản liền kề, luận văn có những đóng góp mới như sau:

Thứ nhất, luận văn góp phần bổ sung, hồn thiện những nội dung lý luận

và pháp luật về quyền sở hữu, quyền đối với bất động sản liền kề; tạo cơ sở
khoa học để xây dựng và phát triển chế định quyền sở hữu, quyền đối với bất

động sản liền kề trong điều kiện nền kinh tế thị trường, hội nhập, theo định
hướng xã hội chủ nghĩa.
Thứ hai, luận văn được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các nhà

nghiên cứu, học viên, sinh viên chuyên ngành luật dân sự và tố tụng dân sự.
Đồng thời kết quá của luận văn cũng được các chữ thể có thẩm quyền áp dụng

pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động
sản liền kề.
7. Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn
được kết cấu gồm 3 chương như sau:

9


Chương 1. Lỷ luận chung về hất động sản và quyền đối với hất động sản
liền kề.

Chương 2. Pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền đối với bất động sản
liền kề và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng.

Chương 3. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền đối

với bất động sản liền kề.

10


Chương 1.

LÝ LUẬN CHUNG VÈ BÁT ĐỘNG SẢN
VÀ QUYÈN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

.1. Khái niệm bât động san và bat động san liên kê

1.1.1. Khái niệm về bất động sản

Trong quan hệ pháp luật dân sự nói chung, con người là chủ thể cơ bản và
phổ biến nhất. Để duy trì sự tồn tại, phát triển của con người, cũng như tạo

điều kiện cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ ... tăng trưởng thì
con người cần phải có tài sản (tức những vật thể vật chất hữu hình, đóng vai

trị là tư liệu sản xuất). Từ thời kỳ La Mã (thế kỳ VIII trước Công nguyên, đến

thế kỷ thứ VI - VII sau Công nguyên), con người đã quan niệm về tài sản là
đất đai và nơ lệ (tài sản câm và biết nói), cịn những vật chất khác ít được chú
trọng hơn. Dần dần các quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh ngày càng

phát triến, mở rộng về chủ thể tham gia, quan niệm về tài sản theo đó cũng
mở rộng hơn bao gồm cả vật nuôi, các loại giấy tờ có giá, quyền đối với tài
sản và cả những vật khác có giá trị trao đổi trong quan hệ tài sản. Như vậy,
thuật ngữ pháp lý tài sản xuất hiện từ khá sớm, được sử dụng phổ biến và là

điều kiện thiết lập nên quan hệ dân sự trong xã hội có tư hữu, có nhà nước và

pháp luật.
Tài sản với vai trị, vị trí là khách thể, đối tượng điều chỉnh của quan hệ

pháp luật dân sự được phân định theo nhiều tiêu chí khác nhau như: tiêu chí
về quy chế pháp lý, về tính năng sử dụng, tính chất vật lý của tài sản có dịch

chuyển được hay khơng ... Nếu dựa trên căn cứ tính chất vật lý của tài sản thì
tài sản chủ yếu được phân loại thành động sản và bất động sản. Hầu hết pháp
luật của các quốc gia lớn trên thế giới đều coi bất động sản là đất đai và

11


những tài sản khác có liên quan đên đât đai, không tách rời đât đai, như Điêu

517, 518 BLDS Cộng hịa Pháp; Điều 86 BLDS Nhật Bản. Bên cạnh đó, pháp

luật các nước cũng quy định về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là

bất động sản. Có thể dẫn chứng như quy định tại Điều 520 BLDS Pháp quy
định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây lả bất động sản, nếu đã

bứt khỏi cây được coi là động sản” [37] hay Điều 100 Bộ luật Dân sự và
Thương mại Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gan

liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [40].

Xét ở góc độ lý luận chung về pháp luật thì hệ thống pháp luật thành văn

của Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi pháp luật La Mã và hệ thống pháp luật các

nước phương Tây, mà đặc biệt là BLDS Pháp [33, tr.194, 195]. Trong lịch sử

lập pháp Việt Nam, các quy định về bất động sản như sau: Bộ Hoàng Việt

Trung Kỳ hộ luật năm 1936 (Các Điều từ 459 - 464, trong Chương thứ 1 Nói

về bất động sản, thuộc Thiên thứ 1: Sự phân biệt các tài sản); Bộ dân luật của
chế độ Việt Nam cộng hòa năm 1972 (Các Điều 362 - 369, Tiết I: Bất động
sản, Chương thứ nhất về Phân biệt các tài sản thuộc Thiên thứ nhất, Quyển
II). Nhìn chung, các bộ dân luật đều ghi nhận bất động sản có ba loại sau đây

[33, tr.195]:

Loại thứ nhất gồm những vật dụng không thể chuyển dời do bản chất tự
nhiên như: Điền địa, nhà cửa kiên cố, tường rào, ao, hồ, rãnh, sơng đào và

lịng sơng, đê, đập và các cơng trình xây đắp khác để chắn nước, rừng núi và

cây cối mọc liền trên đất, mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên; hoa lợi,
mùa màng đã chín mà chưa gặt hái.

Loại thứ hai là bất động sản vì cơng dụng riêng, đó là những động sản

được xem như là bất động sản nhằm mục đích làm tăng giá trị cho bất động
sản như: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sản xuất nông nghiệp, công

12


nghiệp; hạt giông, phân tro dùng đê canh tác nông nghiệp, cá trong ao, chim

trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang
trí nội thất.

Loại thứ ba bao gồm các quyền đối với bất động sản, trong đó có các vật
quyền bất động sản như: Quyền sở hữu, quyền dụng ích; quyền cư ngụ và

hành dụng; quyền thuê trường kì; quyền địa dịch; quyền thế chấp; quyền để
đưong. Ngoài các quyền nội dung trên có các tố quyền nham truy sách một

vật quyền trên bất động sản.
Tiếp theo các quy định trong BLDS năm 1995 (Điều 181) và BLDS năm
2005 (Điều 174) cũng đề cập đến khái niệm về bất động sản theo hướng liệt
kê bao gồm: Đất đai; Nhà, công trinh xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các

tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với
đất đai; Các tài sàn khác do pháp luật quy định. Bên cạnh đó, các nhà lập
pháp cũng quy định theo phương pháp loại trừ về động sản là những loại tài

sản không phải là bất động sản.

Ke thừa quan điểm và cách thức lập pháp như trên, Điều 107 BLDS năm
2015 quy định về bất động sản và động sản như sau:
“7. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gan liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.

Nội dung quy định tại BLDS hiện hành đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi của thực
tiễn cuộc sống khi thừa nhận bất động sản chủ yếu là đất đai (về mặt vật lý

13


khơng thê dịch chun được vị trí), nhà ờ, cơng trình xây dựng, các tài sản
khác gắn liền với đất đai. Theo quy định của BLDS hiện hành thì loại tài sản

là bất động sản cần phải được đăng ký. Sở dĩ có quy định về việc đăng ký như
vậy là do thuộc tính tự nhiên của tài sản, nhằm bảo đảm quyền kiếm tra, giám

sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hạn chế tình trạng tranh chấp

giữa các chủ sở hữu bất động sản.

Như vậy, các nhà lập pháp căn cứ theo tiêu chí tính chất vật lý của tài sản
là có dịch chuyển được vị trí hay khơng thì tài sản được phân loại thành động
sản và bất động sản. Theo đó thì bất động sản là những loại tài sản mà do bản
chất tự nhiên khơng thể di chuyển vị trí được, thơng thường sẽ có sự gắn liền

với đất đai. Cịn động sản chủ yếu được quy định, luận giải theo phương pháp
loại trừ theo hướng gồm tất cả những tài sản không phải là bất động sản.
1.1.2. Khái niệm bất động sản liền kề

Trong lịch sử lập pháp Việt Nam và cả văn bản quy phạm pháp luật hiện

hành đều không đưa ra quy định về bất động sản liền kề. Để hiểu chính xác và
đầy đủ về khái niệm này, tác giả luận văn lý giãi dưới hai góc độ về mặt ngơn

ngữ và luật học. Dưới góc độ ngơn ngữ trong Từ điển Tiếng Việt do tác giả
Hồng Phê có định nghĩa: “Liền kề được hiểu là ở kề ngay nhau, sát ngay

nhau, không cách, như hai nhà ở liền nhau, ruộng liền khoảnh” [36, tr.568 ].

Dưới góc độ nghiên cứu luật học có một số quan điểm của các học giả về
nội dung này như tác giả Phạm Công Lạc đề cập trong cuốn “Quyền sử dụng

hạn chế bất động sản liền kề” đề cập “Một bất động săn được coi là liền kề
với một bất động sản khác và có thê phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất
động sản (chịu dịch quyền ” khi chủng thuộc bất động sản về bản chất do tinh

chất không di dời được cùng loại và giữa chủng tồn tại một ranh giới về địa
lý cũng như pháp lý” [13, tr.57-58]. Một số tác giả khác cũng đồng tình với

14


tác giả Phạm Công Lạc khi đê cập đên khái niệm vê bât động sản như: tác giả
Trần Thi Huệ có đề cập trong cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản

liền kể và vẩn đề tranh chấp ranh giới” [11, tr. 19]; tác giả Nguyễn Văn Huy
cũng đề cập đến khái niệm này trong bài viết: “Pháp luật về Quyền đối với

bất động sán liền kề” đăng trên Tạp chí Dân chù và Pháp luật, số Chuyên đề
về triển khai thi hành BLDS năm 2015. Nhìn chung, các tác giả trên khi đưa

ra khái niệm về bất động sản liền kề đều xác định theo các đặc điểm về vị trí
sát cạnh nhau, có chung ranh giới và được phân tách bởi ranh giới đó.

Nhóm tác giả khác gồm Nguyễn Thanh Thư và Nguyễn Tấn Hoàng Hải
cho rằng yếu tố liền kề không nên được hiểu theo một cách máy móc, rập

khn, “liền kề" được hiểu là bất động sản có chung ranh giới; thơng qua thực

tiễn xét xử, Tòa án đã mớ rộng thêm cách hiểu về yếu tố "liền kề", đó là ngồi

bất động sản liền kề, trong quá trình sử dụng bất động sản bị vây bọc còn tác
động lên những bất động sản khác chính là những bất động sản xung quanh

[30]. Như vậy, cách hiểu của nhóm tác giả trên đã mở rộng phạm vi, thuộc
tính liền kề khơng chỉ các bất động sản có chung ranh giới, mà cịn có các bất

động sản xung quanh. Cách hiểu như này xuất phát từ hoạt động xét xử của
tòa án, đáp ứng được yêu cầu giải quyết tranh chấp trên thực tiễn.

Như vậy, bất động sản liền kề là khái niệm để chỉ các bất động sản có sự
tiếp giáp với nhau về ranh giới, được phân cách với nhau bởi ranh giới; trong
trường hợp bất động sản bị vây bọc thi thuộc tính liền kề được xác định bao

gồm cả bất động sản liền kề và bất động sân xung quanh.
1.2. Một số vấn đề chung về Quyền đối với bất động sản liền kề

1.2.1. Khái niệm về Quyền đối với bẩt động sản liền kề

Dưới góc độ lý luận về pháp luật, kể từ khi xã hội phân chia thành các giai
cấp, tầng lớp, có chế độ tư hữu về đất đai và tư liệu sản xuất đã tạo ra những

15


điêu kiện thuận lợi cho các chủ sở hữu khai thác công dụng của đât đai và các

bất động sản khác. Do có sự tư hữu về đất đai nên địi hỏi phải có sự xác định
về ranh giới giữa các thửa đất. Chính bởi sự tư hữu đất đai và phân chia ranh
giới đất đai mà giữa các chủ thể sờ hữu sẽ có những quyền năng rộng hoặc

hẹp khác nhau và nằm ở những vị trí khác nhau. Do địa thế tự nhiên hoặc theo
quy hoạch từng khu đất mà có chủ thể sử dụng đất thuận lợi hoặc có chủ thể

sử dụng đất khó khăn, bị căn trở nhất định. Đối với hoạt động canh tác, sán
xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn thả gia súc, gia cầm của chủ sở hữu đất

đai diễn ra thường xuyên và cần thiết nên nhu cầu được sử dụng đất của chủ
thể khác diễn ra một cách khách quan, theo nhu cầu cần thiết.

Cơ sở lý luận đề xác định quyền được khai thác công dụng tài sản thuộc

quyền sở hữu của mình hay của chủ thể khác đó chính là nội dung quyền sở
hữu nói chung và chế định về địa dịch hay còn gọi là quyền đối với bất động

sản liền kề hay nói cách khác là lý thuyết về vật quyền. Trong hệ thống vật

quyền, quyền sở hữu là vật quyền tuyệt đổi, trong đó chủ sở hữu có thể thực
hiện quyền thơng qua hành vi của mình trên chính tài sản cùa mình. Bên cạnh

quyền sở hữu, “quyền đối với tài sản của người khác cũng là một dạng vật
quyền. Quyền đối với tài sản của người khác là quyền của một chủ thê có

quyền đoi với tài sản khơng thuộc sờ hữu của mình" [34, tr.77]. Do đặc trưng
vật quyền luôn cấp thiết, quan trọng nên "đê báo đảm cho việc sử dụng bình

thường và cỏ tính chất bền vững phải cỏ sự can thiệp của pháp luật và quyền
địa dịch được pháp luật La Mã xác nhận" [34, tr.77]. Các quyền đối với bất

động sản phổ biến thời kỳ này là quyền mở lối đi qua đất của người khác;
quyền chăn thả hoặc dẫn dắt gia súc đi qua đất của người khác; quyền dẫn

nước, tiêu nước trong sản xuất nông nghiệp, trong khu dân cư... Các quyền
đối với bất động sản liền kề phổ biến được đề cập trên được xác lập dựa trên
các căn cứ do các bên thỏa thuân hoăc do di chúc hoăc do luât đinh.

16


Pháp luật dân sự của hâu hêt các quôc gia trên thê giới đêu ghi nhận vê

quyền đối với bất động sản liền kề với tên gọi khác là quyền địa dịch hoặc
dịch quyền. Điển hình có thể kể đến như BLDS Pháp năm 1804 quy định từ

Điều 637 đến Điều 710 [37]; BLDS Nhật Bản quy định từ Điều 280 đến Điều

294 [38]; BLDS Canada ghi nhận từ Điều 1177 đến Điều 1195 [39].
Những BLDS đã dẫn ở trên đều đưa ra khái niệm về quyền địa dịch, có

thể dẫn chứng như Điều 637 BLDS năm 1804 của Pháp quy định: “Dịch
quyền là một nghĩa vụ đoi với một bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho
việc sử dụng một bất động sán thuộc sở hữu của người khác” ; hay khoăn 1

Điều 285 BLDS Campuchia quy định: “Quyền địa dịch là quyền được đem
đất đai của người khác phục vụ cho lợi ích đất đai của bản thân theo những

mục đích được ghi trong họp đồng. Tuy nhiên, khơng thê xác lập quyền địa
dịch có nội dung trái với lợi ích chung”', hay Điều 1177 BLDS Quebec

Canada quy định như sau: “Địa dịch là một nghĩa vụ đặt ra cho một bất động
sản khác (gọi là đẩt chịu địa dịch) có lợi cho một bất động sản khác (gọi là
đất địa dịch), thuộc về một chủ sở hữu khác”. Tuy mỗi quốc gia trên thế giới
có cách thức khác nhau trong việc ghi nhận quyền địa dịch, nhưng về bản chất
đều có điểm chung cốt lõi đó là trong quan hệ địa dịch luôn tồn tại hai bất

động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, trong đó một bất động sản
hưởng quyền và một bất động sản chịu quyền. Do được thiết lập dựa trên vị
trí của các bất động sản, vậy nên việc thay đổi chù sở hữu đối với một trong

hai bất động sản không làm thay đối sự phiền lụy đối với một bất động sản
phải chịu địa dịch.

Pháp luật dân sự Việt Nam cũng giống như pháp luật dân sự của nhiều
quốc gia khác trên thế giới đều quy định về Quyền địa dịch, nhưng với tên gọi

khác nhau: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (BLDS 1995 và
BLDS 2005); Quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Luật Đất đai 2013); và

17


Quyên đôi với bât động sản liên kê (BLDS 2015). Điêu này được lý giải là
bởi hoạt động lập pháp của Việt Nam được xây dựng trên cơ sở kế thừa quy
định trong các BLDS của các quốc gia trên thế giới, có nghiên cứu chọn lọc

phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của đất nước. Mặt khác việc vận dụng

cơ sở lý luận về vật quyền sẽ góp phần bảo đảm tính logic, cấu trúc chặt chẽ
trong hoạt động lập pháp và bảo đảm cho quá trình thực hiện pháp luật được

hiệu quả. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại luôn phát
triển, thay đổi không ngừng, các quy định về Quyền đối với bất động sản liền
kề góp phần bảo đảm quyền của chủ sở hữu và cả quyền của chủ thề không
phải là chủ sở hữu. Trong quan hệ pháp luật về sở hữu, đặc biệt là sở hữu đối

với bất động sản được thực hiện trong cộng đồng xã hội đa dạng về chủ thể
tham gia, nên chủ sở hữu khơng thể thực hiện quyền năng của mình một cách
tuyệt đối, tùy tiện xâm hại đến lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích của chủ thể

khác. Điều này đồng nghĩa với việc chú sở hữu bất động sàn, trong những
trường hợp nhất định có thể cho phép chủ thể khác khai thác, sử dụng bất

động sản thuộc sở hữu cùa minh.
Dưới góc độ nghiên cứu về luật học, có một số nhà nghiên cứu, học giả đã
luận giải và đề cập đến khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề (địa
dịch). Trong cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, tác giã

Phạm Công Lạc đưa ra khái niệm về địa dịch như sau: “Địa dịch là một dịch
quyền trên bất động sản (đất đai), vỉ vậy nó là một dạng bất động sán và chỉ
có thế được thiết lập trên bất động sản do bản chất không di dời được. Các
dạng bất động sản khác không thể chịu địa dịch và ngay cả các bất động sản
về bản chất cũng không phải tất cả đều phải chịu địa dịch (cây lâu năm được

coi là bất động sản nhưng không thê áp dụng chế định địa dịch trên cây Cốc
[13, tr.102]. Nếu theo quan điểm này thì địa dịch được coi là một bất động

sản, không được coi là quyền đối với tài sản. Tuy nhiên không thể phủ nhận,

18


trong quan hệ vê địa dịch ln tơn tại ít nhât một bât động sản chịu quyên và

một bất động sản hưởng quyền.
Tác giả Trần Thị Huệ, đề cập đến khái niệm này trong cuốn sách “Quyền

sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” như sau:
"Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Địa dịch) là việc một bất động

sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một
người khác" [11, tr.20]. Hay như nhóm tác giả Phùng Trung Tập và Kiều
Thùy Linh, trong cuốn “Tài sản và vật quyền”, đã đề cập đến khái niệm này

như sau: "Quyền đối với bất động sán liền kề là quyền của một chủ sở hữu
của một bất động sản cổ địa giới liền kề với một bất động sán thuộc quyền sớ
hữu của người khác, và người có bất động sản liền kề được thực hiện quyền

trên một bất động sản của người khác nhằm phục vụ cho việc khai thác một
bất động sản thuộc sở hữu của mình" [25, tr. 151 ]. So với khái niệm được đưa

ra bởi tác giả Phạm Công Lạc, thì hai khái niệm này thừa nhận quyền đối với
bất động sàn liền kề là một quyền tài sản và không phải là bất động sản. Điểm
chung của cả ba khái niệm này đều xác định cách thức thực hiện quyền đối

với bất động sản liền kề là ln có sự tồn tại của một bất động sản chịu hưởng

quyền, tức là bất động sản chịu sự sử dụng của chù thể khác (không phải là

chủ sở hữu) để phục vụ cho việc khai thác một bất động sân khác - được gọi

là bất động sản hưởng quyền.
Trong thực tê cuộc sông, quyên đôi với bât động sản liên kê không chỉ
được xác lập giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề, mà còn được xác lập
với những bất động sản xung quanh (có thế khơng có chung ranh giới). Ví dụ

như thửa đất của một người nằm ở vị trí cuối đường, bị vây bọc bởi các bất

động sản khác và người này muốn mở lối đi qua đường cơng cộng thì phải
thơng qua mảnh đất của nhiều chủ sở hữu khác; hoặc cũng thửa đất đó, mà
chủ sở hữu muốn tưới tiêu diện tích đất canh tác, hoặc mắc đường dây tải

19


điện... thì phải dẫn hệ thống ống nước, máng nước, trồng cột điện qua nhiều
thửa đất của nhiều chủ sở hữu khác. Đế mở lối đi qua đường công cộng, dẫn
hệ thống ống nước hoặc mắc đường dây tải điện thì chủ sớ hữu bất động sản
bị vây bọc phải thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc xác lập thỏa thuận

với các chủ sở hữu bất động sản liền kề, chù sở hữu bất động sản xung quanh.

Tóm lại, từ việc phân tích, đánh giá cơ sở lý luận, học thuật và thực tiễn
như trên, tác giả luận văn đưa ra khái niệm về Quyền đối với bất động sản liền
kề như sau: Quyền đoi với bất động sán liền kề là quyền của chủ sở hữu bất

động sản trong những điều kiện do pháp luật quy định hoặc được xác lập

thông qua thỏa thuận với các chủ sở hữu khác, được sử dụng bất động sản

của chủ thê khác trong phạm vi luật định hoặc trong phạm vi thỏa thuận
nhằm khai thác, sử dụng một cách hợp lý, thuận lợi bất động sàn thuộc sở

hữu của mình.
1.2.2. Đặc điểm của Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, có ba yếu tố cấu thành nên Quyền bất động sản liền kề gồm: (i)
bất động sản hưởng quyền là bất động sản do vị trí địa lý có những hạn chế,
bất tiện; (ii) bất động sản hoặc nhóm bất động sàn chịu hưởng quyền là bất

động sản (nhóm) có vị trí địa lý thuận lợi hơn cho chủ sở hữu trong việc sử
dụng, khai thác lợi ích, cơng dụng; (iii) bất động sản hưởng quyền và bất

động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau. Xét
các yếu tố cấu thành nên Quyền bất động sản liền kề có thể thấy trong các

trường hợp do pháp luật quy định hoặc do các bên có thỏa thuận, chủ sở hữu

bất động sản chịu hưởng quyền có thế tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động
sản hưởng quyền được phép khai thác, sử dụng bất động sàn của mình. Ví dụ:
cho phép mở lối đi qua, mắc đường dây tải điện, dẫn ổng nước...

20


Thứ hai, tính chât của Qun đơi với bât động sản liên kê là quyên đôi với

tài sản (quyền đối vật) của người khác. Lý thuyết về vật quyền được hiểu là

quyền được chủ thể (người có quyền) thực hiện một cách trực tiếp và tức thì
lên một vật mà khơng cần đến vai trị trung gian của người khác. Quan hệ vật

quyền được hình thành bởi hai yếu tố là chù thể của quyền (con người) và đối

tượng cùa quyền (vật) [25, tr.68 - 71]. Trong quan hệ về Quyền đối với bất

động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sán hưởng quyền (bị vây bọc) có khả
năng thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề trong phạm vi nhất định;
ngược lại, chủ sở hữu bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản xung

quanh buộc phải chịu hưởng quyền và phải chịu sự “phiền lụy” khi thực hiện
quyền sở hữu đối với bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình.

Thứ ba, đối tượng và cơ sở để xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề

chủ yếu là các bất động sản liền kề hoặc bất động sản xung quanh. Xét về vị

trí địa lý, bất động sản liền kề là những bất động sản cỏ chung ranh giới và có
sự tiếp giáp với nhau. Còn bất động sản xung quanh là những bất động sản

(trong một số trường hợp) tuy khơng có chung ranh giới, nhưng có vị trí địa lý
gần nhau, có liên quan đến bất động sản bị vây bọc khi khai thác, sử dụng bất

động sàn bị vây bọc đó.
Thứ tư, Quyền đối với bất động sản liền kề luôn gắn liền với bất động sản
và chỉ được thiết lập trên bất động sản, không gắn với chủ sở hữu bất động

sản. Vì đặc tính khơng thể di dời được, có sự gan kết với tài sản là đất đai,
nên chỉ có một số bất động sản phải chịu hưởng quyền (ví dụ cây lâu năm gắn

liền với đất đai, được coi là bất động sản nhưng không phải chịu hưởng
quyền) [13, tr.8O]. So với các quyền nhân thân trong quan hệ pháp luật dân sự

- một quyền năng không thể chuyển giao cho chủ thể khác, thì Quyền đối với
bất động sản liền kề khơng thể tách rời bất động sản và có thể chuyển giao
cho chủ thể khác. Cụ thể: trong trường hợp người nào trực tiếp sử dụng bất

21