Bài giảng Cơ sở quy hoạch và kiến trúc: Quy hoạch đơn vị ở - ThS. Nguyễn Ngọc Hùng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
KHOA KIẾN TRÚC – QUY HOẠCH

BÀI GIẢNG
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

HÀ NỘI - 2013


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.1. Tổ chức kiểu phố phường

-Kiểu tổ chức của các đô thị cổ,
nhà ở kết hợp hoạt động buôn
bán, sản xuất tạo thành các phố.
- Ở phố cổ Hà Nội từng khu phố
có sản phẩm riêng biệt, tạo nên
các phường, hội sản xuất, bn.
Vì vậy còn được gọi là phố phường
- Đặc trưng là nhà liên kế, mặt
tiền hẹp 3-5m . Phát triển theo
chiều cao và chiều sâu


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.1. Đơn vị ở Clarence Perry

QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.1. Đơn vị ở Clarence Perry
-

Quy mô dân số của một “đơn vị ở” phải đảm bảo tối thiểu cho một trường tiểu
học hoạt động.

-

Thương mại được phát triển tại rìa của cộng đồng, nơi giáp ranh với khu dân
cư kế cận và đường giao thông đối ngoại.

-

Công viên, các không gian nghỉ dưỡng, thể dục thể thao và các hoạt động
ngoài trời…

-

Ranh giới được xác lập rõ ràng bằng đường giao thơng đối ngoại bao bọc.

-

Cơng trình cơng cộng; trường học, nhà trẻ bố trí tập trung quanh khu vực
trung tâm cộng đồng.

-

Đường giao thông cần thiết tỉ lệ thuận với lưu lượng dự đốn và khơng
khuyến khích giao thơng xun cắt từ bên ngồi


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.2. Tổ chức kiểu tiểu khu
Tiểu khu là mô hình cấu trúc được các nước Xã hội chủ nghĩa vận dụng phát

triển trên ý tưởng mơ hình đơn vị ở.
- Tiểu khu (microrayon) là một khu đất ở được bao quanh bởi các đường thành
phố, đường thành phố không được đi vào tiểu khu.
- Tiểu khu nhà ở được phục vụ bởi một loạt các cơng trình kiến trúc cơng cộng

phúc lợi văn hố sinh hoạt, bao gồm trường học, nhà trẻ, mẫu giáo và các cửa
hàng.
- Hình thành các nhóm nhà ở hồn chỉnh, tạo thành các khơng gian sinh hoạt
tiện lợi.

Nước ta đã xây dựng một số tiểu khu như Kim Liên, Trung Tự , Giảng Võ ,
Thành xuân ( Hà Nội ), Quang Trung (tp Vinh).


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.2. Tổ chức kiểu tiểu khu

GĐ 1: 1961 – Hà Nội có diện tích 586km2 với
910.000 dân xuất hiện các KCCC: khu
Nguyễn Công Trứ, khu Kim Liên…
GĐ 2: 1978 – Hà Nội có 2.130km2 với 2 triệu
560 nghìn dân, với các KCCC xây dựng hàng
loạt dạng lắp ghép tấm lớn như Trung Tự,
Khương Thượng, Giảng Võ, Thành Công,
Quỳnh Lôi, Mai Hương, Tân Mai, Bách Khoa,
Trương Định, Nam Đồng, Ngọc

GĐ 3: 1992 – Các KCCC về cơ bản không
phát triển nữa. Nhà ở được xây dựng thành
các khu ở tuyến dải dọc theo các trục giao
thơng chính và áp dụng mơ hình các khu đơ
thị mới (ĐTM) như khu nhà ở và dịch vụ tổng
Quy hoạch phân bố các KCCC có
liên hệ với 3 lần mở rộng và điều
chỉnh quy hoạch của Hà nội

hợp Linh Đàm, khu Định Công, Trung Hịa
Nhân Chính, Làng quốc tế Thăng Long…


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.2. Tổ chức kiểu tiểu khu
Trong quá trình xây dựng xuất hiện một
số nhược điểm như hệ thống cơng
trình phục vụ cơng cộng tính tốn theo
kiểu bao cấp khơng còn phù hợp.
Trung tâm dạng điểm biến dạng thành
tuyến, phát triển rộng trong đơn vị ở.
Nhà ở không thoả mãn yêu cầu của
người dân. Dẫn đến cơi nới, sửa chữa.
Kiến trúc đơn điệu


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.2. Tổ chức kiểu tiểu khu



QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.3. Tổ chức kiểu khu đô thị mới
Từ năm 1994, khái niệm khu đô thị mới bắt đầu xuất hiện ở nước ta gắn liền với
sự ra đời của một số khu đơ thị điển hình như Định Cơng, Bắc Linh Đàm, Trung
Yên.
“Dự án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ

có hệ thống các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và
các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đơ thị hiện có hoặc
hình thành khu đơ thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định
phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt.
- Thuật ngữ “Khu đô thị mới” thường được hiểu là một khu nhà ở mới xây dựng
tập trung theo quy hoạch được duyệt, có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ

thống nhà ở và các cơng trình cơng cơng khác.


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.3. Tổ chức kiểu khu đơ thị mới

Vị trí khu đơ thị mới có thể chia làm 3 nhóm:
Khu đơ thị mới có vị trí độc lập, xây dựng tại
những khu vực có diện tích đất rộng rãi và xa
khu vực trung tâm thành phố.

Khu đô thị mới xây dựng xen kẽ với các khu
cũ với mục tiêu giãn dân và tái định cư tại
chỗ.
Khu đô thị mới nằm ở vùng ven hoặc các khu
vực đô thị mở rộng

Phân vùng các khu đô thị mới tại Hà Nội

QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.3. Tổ chức kiểu khu đô thị mới
Khu đô thị mới Linh Đàm
Khu đô thị kiểu mẫu - “Công trình kiến trúc tiêu biểu thời kỳ đổi mới”.

Dự án Khu đô thị mới Linh Đàm là dự án mang tính tổng thể, có ý nghĩa to lớn về
mặt kinh tế, văn hóa xã hội, đồng thời là bước đột phá tạo nên sự phát triển đô thị
và nhà ở của khu vực cửa ngõ phía Nam Thủ đơ. Khu đơ thị mới Linh Đàm cịn là
sự khởi đầu của mơ hình phát triển nhà ở đơ thị được nhân rộng tại Hà Nội và
trên phạm vi cả nước


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
I. CÁC DẠNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐƠ THỊ

1.3. Làng xã đơ thị hóa
Trong q trình đơ thị hóa làng xã lọt vào đô thị, hoạt động nông nghiệp thay bằng
hoạt động phi nông nghiệp. Đặc biệt ở các vùng ven đô, kinh tế thị trường đã làm thay đổi
cấu trúc dân cư từ cơ cấu quy hoạch, tổ chức không gian ở trong làng xã cho đến tận nhà

từng người trong làng xã


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

2. 1. Khái niệm
Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng: 01-2008
Đơn vị ở: là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các cơng trình dịch vụ cấp
đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế,
chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm
dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân

cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội
bộ (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe
phục vụ trong đơn vị ở...
Các cơng trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở

có bán kính phục vụ ≤500m. Quy mơ dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người,
quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là
2.800 người). Đường giao thơng chính đơ thị khơng được chia cắt đơn vị ở.


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

2. 2. Ngun tắc thiết lập đơn vị ở
•Đơn vị ở có giới hạn về quy mơ dân số
• Đơn vị ở có giới hạn về quy mơ diện tích
(đất đai)
• Đơn vị ở là một tổng thể cân bằng các

hoạt động: cư trú, mua sắm, làm việc,
học tập, vui chơi- giải trí, giao tiếp xã

hội, trong đó các cơng trình cơng cộng
thỏa mãn nhu cầu hàng ngày của người

dân được bố trí trong phạm vi bán kính
phục vụ chừng 5 phút đi bộ.
• Đơn vị ở có một trung tâm


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

2. 2. Ngun tắc thiết lập đơn vị ở
•Đơn vị ở có tính “khép kín” và “cố kết” (tương đối) về khía cạnh xã hội và khía cạnh
khơng gian
•Đơn vị ở có ranh giới và vùng rìa
• Đơn vị ở có hệ thống giao thông chỉ phục vụ nội bộ và không cho phép đường giao
thông cấp khu vực trở lên xuyên qua
•Đơn vị ở phải được liên kết với các yếu tố bên ngồi về cả giao thơng lẫn hạ tầng
cơ sở.


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

2.3. Các thành phần trong đơn vị ở
Thành phần cơng trình
-

Nhà ở; nhà biệt thự, nhà liên kế, nhà chung cư.

-

Các công trình giáo dục; nhà trẻ (nhà mẫu giáo), trường tiểu học

-

Các cơng trình cơng cộng dịch vụ; chợ, siêu thị, cửa hàng, hành chính,

văn hóa, y tế…
-

Sân thể thao, chỗ vui chơi giải trí của trẻ em.

-

Khơng gian mở; cây xanh vườn hoa.

-

Hệ thống giao thông, tuyến giao thông công cộng, bãi đỗ xe, các cơng

trình hạ tầng kỹ thuật.
Ngồi ra cịn có cơng trình văn phịng, khách sạn, cơng nghiệp, khơng ơ nhiễm,
cơng trình qn sự…


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

2.3. Các thành phần trong đơn vị ở

Thành phần đất đai
Chia làm 4 thành phần cơ bản:
-

Đất ở: bao gồm xây dựng cơng trình nhà ở, đường đi và sân vườn xung

quanh.
-

Đất cơng cộng: các cơng trình phục vụ cơng cộng như cơng trình giáo
dục, y tế, hành chính, thể thao…

-

Đất cây xanh thể thao: đất cây xanh sử dụng công cộng, mặt nước, vườn

hoa nhỏ, sân chơi…
-

Đất giao thông: đất xây dựng đường trong đơn vị ở không kể đường nội
bộ nhóm nhà.

Ngồi ra cịn có Đất dành cho các cơng trình Hạ tầng kỹ thuật phục vụ đơn vị ở



Tỷ lệ các loại đất trong đơn vị ở (%)

(Chỉ tiêu tham khảo)
Loại đất

Đất ở

Đất nhà trẻ, mẫu giáo
Đất trường học
Đất thương mại, văn
hóa, y tế..

Tầng cao trung bình
2-3

4-5

6-8

9-12

62 - 57

55- 50

50 -45

45- 40

4,5-5,5

4,8 - 7,3

6,5- 7,5

10,4- 11,5

11,8 -13,8

14,6- 16,5

6,5- 7,2

7,2 - 8,6

7,5 –11

3 - 4,2
8,5 -10,5
5,5 -6

Đất khu thể thao

1 - 1,3

2-2,5

2,4 -2,9

3 - 3,5

Cây xanh

6,7- 7

7,9- 8,5

8,5 - 10,5

9 -11,5

Đường giao thông

10,2- 11,2

12,2-13,2

13,5- 14,2

14,0 – 15,0


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

2.4. Nguyên tắc cơ bản thiết lập cơ cấu quy hoạch
-

Nhà ở liên kết thuật tiện với các cơng trình dịch vụ cơng cộng theo bán
kính phù hợp với mỗi loại hình.

-

Tạo được mối quan hệ xã hội thể hiện qua không gian giao tiếp của ngơi
nhà – nhóm nhà – đơn vị ở.

-

Các không gian tĩnh - động phù hợp với nhu cầu: mua bán dịch vụ, sản

xuất nhỏ, giải trí (KG động) và nghỉ ngơi (KG tĩnh).
-

Không gian liên kết thơng suốt, đảm bảo an tồn giao thơng

-

Khơng gian sinh động tránh sự lặp lại đơn điệu trong đơn vị ở.


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở
-

Nhà ở bố trí phù hợp với điều kiện tự nhiên, tạo điều kiện tốt nhất cho môi
trường ở
Nhà phải đảm bảo theo hướng có lợi về nắng và gió


QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở

QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở
-

Khoảng cách giữa các ngôi nhà đảm bảo yêu cầu thông thống gió và
phịng hỏa.
Khoảng cách giữ các ngơi nhà phụ thuộc vào chiều dài, chiều cao và
mức độ che chắn gió theo hình thức kiến trúc của ngơi nhà. Chiều càng
cao khoảng cách giữa các nhà càng lớn.