Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản tại Hội sở Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank)

Luận văn tốt nghiệp
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 3: Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007.....................................9
Bảng 4: Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ.....................................9
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Luận văn tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1. HĐQT: Hội đồng quản trị
2. TGĐ: Tổng Giám Đốc
3. MIS - Management of Information System: Hệ thống quản lý thông tin
4. Credit Review: kiểm soát tín dụng
5. BĐS: Bất động sản
6. TSĐB: Tài sản đảm bảo
7. CBRE: CB Richard Ellis Co. Ltd - Công ty chuyên tư vấn và thực hiện
các dịch vụ bất động sản thuộc Tập đoàn CB Richard Ellis (Mỹ)
8. UBND TP: Ủy ban nhân dân thành phố
9. Sở XD: sở xây dựng
10.GTGT: giá trị gia tăng
11. Công ty TNHH: công ty trách nhiệm hữu hạn
12.NH TMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần
13.Vốn CSH: Vốn chủ sở hữu
14.TTTM: Trung tâm thương mại
15.TT: Trung tâm
16.CBD: Centre Building District – Khu nhà trung tâm
17.NHNN: Ngân hàng Nhà nước
18.NHTM: Ngân hàng Thương mại
Luận văn tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU – SƠ ĐỒ

STT Tên bảng biểu – sơ đồ Trang
Bảng 1.1 Tăng trưởng huy động vốn từ khu vực dân cư
8
Bảng 1.2 Tăng trưởng huy động từ doanh nghiệp
8
Bảng 1.3 Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007
9
Bảng 1.4 Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ
9
Bảng 1.5 Tăng trưởng tín dụng doanh nghiệp
10
Bảng 1.6 Tỉ trọng dư nợ các nhóm ngành tại Techcombank
12
Sơ đồ 1.1 Quy trình cấp tín dụng tại Techcombank
21
Sơ đồ 1.2 Sơ đồ tổ chức của công ty Ever Fortune
51
Bảng 1.7 Bảng Chi tiết tòa nhà hạng A tại Hà Nội
58
Bảng 1.8 Bảng số liệu tổng hợp để tính toán các chỉ tiêu
59
Bảng 1.9 Độ nhạy của dự án
64
Bảng 1.10
Giá thuê các tòa nhà hạng A ở Hà Nội 65
Bảng 1.11 Các khoản cho vay và ứng trước 69
Bảng 1.12
Gia tăng dư nợ tín dụng của Techcombank cuối
năm 2007 đầu năm 2008
73

Bảng 1.13
Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu của Techcombank tính
đến đầu cuối năm 2007, đầu năm 2008
74

Luận văn tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của thị trường chứng
khoán, thị trường Bất động sản cũng ngày càng trở nên sôi động thu hút sự
quan tâm của không ít nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Để đáp lại cầu về
nhà ở, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê ngày càng cao, các dự án đầu tư
nhằm mục đích kinh doanh Bất động sản cũng ngày càng tăng. Các dự án
kinh doanh Bất động sản thường là những dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn do đó
các Ngân hàng đã trở thành nguồn cung cấp vốn đắc lực cho thị trường này.
Tuy nhiên, đây là một thị trường khá nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro
nên đã khiến cho các Ngân hàng còn dè dặt trong việc cho vay với các dự án
liên quan đến Bất động sản mặc dù nguồn lợi nhuận thu về từ thị trường này
là không nhỏ.
Do đó, để vẫn có thể cấp vốn cho các dự án kinh doanh Bất động sản mà
vẫn giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất, mang lại lợi nhuận về cho ngân hàng
thì nhất thiết phải chú trọng đến công tác thẩm định. Quá trình thẩm định sẽ
giúp cho ngân hàng có một cái nhìn chính xác, tỉ mỉ với các dự án kinh doanh
Bất động sản để đưa ra những quyết định hợp lý, để vừa không bỏ qua cơ hội,
vừa có thể đạt hiệu quả cho vay cao.
Trong thời gian thực tập tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương
Việt Nam (Techcombank), em nhận thấy công tác thẩm định các dự án kinh
doanh Bất động sản còn nhiều vướng mắc, tỷ trọng dư nợ của ngành này còn
quá ít so với tổng dư nợ của ngân hàng và so với cầu về vốn đối với ngành
này. Vì vậy, nhằm giúp cho Ngân hàng mạnh dạn hơn trong việc cho vay với

các dự án kinh doanh Bất động sản, tăng tỉ lệ dư nợ của ngành mà vẫn đảm
bảo hiệu quả thu hồi vốn, góp phần giải quyết một phần nhu cầu Bất động sản
đang lên cao của thị trường, tháo gỡ khó khăn trong việc huy động vốn đối
1
Luận văn tốt nghiệp
với nhà đầu tư kinh doanh Bất động sản, em đã chọn đề tài “ Thực trạng và
giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản
tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam
(Techcombank)” nhằm xem xét thực trạng của công tác thẩm định, tìm ra chỗ
vướng mắc để từ đó có những biện pháp thích hợp để hoàn thiện và nâng cao
chất lượng công tác thẩm định đối với các dự án kinh doanh Bất động sản.
2. Kết cấu khóa luận gồm có:
• Tên Khóa luận tốt nghiệp: “ Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác
thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương
mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam”
• Ngoài lời mở đầu và trang kết luận, nội dung khóa luận bao gồm 2
chương:
- Chương 1: Thực trạng công tác Thẩm định các dự án đầu tư
kinh doanh Bất Động Sản tại Hội sở Techcombank
- Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao công
tác Thẩm định dự án nói chung và các dự án kinh doanh Bất
Động Sản.
2
Luận văn tốt nghiệp
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
HỘI SỞ TECHCOMBANK
1.1. Khái quát về Techcombank
1.1.1. Sự hình thành và phát triển của Techcombank
Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam

(Techcombank), được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, là một trong
những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập
trong bối cảnh đất nước đang chuyển sang nền kinh tế thị trường với số vốn
điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu được đặt tại số 24 Lý Thường
Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Techcombank được thành lập để tiến hành các hoạt động ngân hàng bao
gồm nhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn và dài hạn từ các tổ chức cá nhân; cho
vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn các tổ chức và cá nhân tùy theo tính chất
và khả năng nguồn vốn của Ngân hàng; thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh
ngoại hối, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá, cung
cấp các dịch vụ cho khách hàng, và các dịch vụ ngân hàng khác khi được
Ngân hàng nhà nước cho phép.
Kể từ khi thành lập, Techcombank đã trải qua nhiều mốc lịch sử quan
trọng chứng minh sự lớn mạnh và ngày càng phát triển của mình. Đến nay,
tổng tài sản của Techcombank đã tăng lên đến gần 18000 tỷ đồng, vốn điều lệ
đạt 1500 tỷ đồng, duy trì vị trí một trong các ngân hàng cổ phần hàng đầu về
quy mô và vốn điều lệ. Lợi nhuận trước thuế của cả năm 2007 đạt trên 356 tỷ,
là ngân hàng có mức lợi nhuận cao thứ 3 trong hàng ngũ các ngân hàng cổ
phần. Mạng lưới trải dài 15 tỉnh, thành trên cả nước với 73 điểm giao dịch. Số
lượng cán bộ nhân viên đạt 1584 người.
3
Luận văn tốt nghiệp
Tốc độ tăng trưởng về tổng tài sản và doanh thu hàng năm của
Techcombank trong nhiều năm qua luôn đạt từ 30% trở lên. Trong 3-5 năm
tới, Techcombank sẽ phấn đấu trở thành một trong những ngân hàng tư nhân
lớn nhất Việt Nam với vốn điều lệ trên 100 triệu USD và quản lý một tài sản
hơn 1,5 tỷ USD.
Techcombank hiện đang phục vụ 13.000 khách hàng doanh nghiệp vừa
và nhỏ với “siêu thị dịch vụ tài chính trọn gói” hỗ trợ tối đa hoạt động kinh
doanh trong nước cũng như nước ngoài bao gồm tài khoản, tiền gửi, tín dụng,

đầu tư dự án, tài trợ xuất nhập khẩu, quản lý nguồn tiền, bao thanh toán, thuê
mua, dịch vụ ngoại hối và quản trị rủi ro, các chương trình cho vay ưu đãi và
hỗ trợ xuất nhập khẩu theo các thỏa thuận ký với các tổ chức quốc tế.
Với các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân có quy mô lớn,
Techcombank đang cung cấp một loạt các dịch vụ hỗ trợ hiện đại như quản lý
ngân quỹ, thu xếp vốn đầu tư dự án, thanh toán quốc tế và các dịch vụ ngân
hàng điện tử.
Techcombank đang phục vụ 200.000 khách hàng dân cư. Với khách
hàng cá nhân, Techcombank cung ứng trọn bộ các sản phẩm ngân hàng đáp
ứng mọi nhu cầu có thể phát sinh của khách hàng bao gồm các sản phẩm tài
khoản, tiết kiệm, tín dụng, thanh toán, thẻ, đầu tư, bảo lãnh, bảo quản tài sản
trên nền tảng công nghệ hiện đại của hệ thống Globus, rất thuận tiện và có
nhiều tiện ích và giá trị gia tăng cho khách hàng, trong đó trụ cột là các nhóm
sản phẩm thẻ, tài trợ tiêu dùng và cho vay mua nhà trả góp.
Trên thị trường liên ngân hàng, Techcombank hiện là một trong những
ngân hàng năng động nhất trong giao dịch với các công ty lớn và tổ chức tài
chính khác. Techcombank hiện đang cung ứng các sản phẩm ngoại hối, giao
dịch vốn, chiết khấu chứng từ có giá, các công cụ phái sinh và quản trị rủi ro
4
Luận văn tốt nghiệp
cho rất nhiều khách hàng trong nước trên cơ sở hợp tác với các tổ chức quốc
tế và sàn giao dịch lớn trên thế giới.
Techcombank hiện là một trong những ngân hàng đang áp dụng hệ thống
quản trị và kiểm soát rủi ro tiên tiến. Hệ thống quản trị được xây dựng trên
các yếu tố nền tảng như hài hòa quyền lợi của các bên tham gia, sự tham gia
tích cực của ban lãnh đạo, mô hình tổ chức hợp lý và kiểm soát lẫn nhau, hệ
thống thông tin quản trị kịp thời và chính sách nhân sự tiên tiến. Quy trình và
các công cụ quản trị rủi ro bao gồm các hình thức tiên tiến như chính sách và
sổ tay tín dụng, hệ thống thông tin theo dõi ngành, hệ thống đánh giá chấm
điểm khách hàng, các hệ thống cảnh báo và theo dõi sớm nợ xấu…

Techcombank cũng là một trong những ngân hàng đi đầu về công nghệ
của Việt Nam với việc đã nối mạng trực tuyến toàn hệ thống với phần mềm
Globus của Temenos vào cuối năm 2003. Hệ thống quản lý chất lượng
9001:2000 đã được thiết lập và cấp chứng chỉ tại Hội sở ngân hàng vào tháng
9 năm 2004 và hiện đang được triển khai tại các chi nhánh.
Nhìn về phía trước, còn rất nhiều việc Techcombank phải làm để biến
ước mơ trở thành một trong những ngân hàng lớn và được ưa thích nhất Việt
nam. Với sự tự tin, cam kết và lòng quyết tâm cao, mọi thành viên đại gia
đình Techcombank đang nghĩ và hành động hướng tới mục tiêu phát triển
ngân hàng nhằm đem lại nhiều hơn nữa lợi ích cho khách hàng, giá trị cho cổ
đông: Techcombank đem lại “sự thân thiện đến tin cậy”.
1.1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ của một số phòng ban tại
Hội sở Tecombank
a) Cơ cấu tổ chức:
Techcombank được tổ chức quản lý theo mô hình Hội đồng quản trị và
Tổng Giám đốc. Trong đó:
5
Luận văn tốt nghiệp
• Hội đồng quản trị (HĐQT): là bộ máy quyền lực cao nhất của
Techcombank, có chức năng quản trị ngân hàng theo quy định của
pháp luật. Những người tham gia vào HĐQT phải có đủ tiêu chuẩn
như: có uy tín, có đạo đức nghề nghiệp, am hiểu ngân hàng, phải là
cổ đông lớn.
• Ban điều hành: Điều hành hoạt động của Techcombank là Tổng
Giám Đốc (TGĐ) với bộ máy giúp việc là các phó TGĐ, kế toán
trưởng và bộ máy chuyên môn nghiệp vụ.
• Ban kiểm soát: có chức năng là kiểm tra hoạt động tài chính của
Techcombank; giám sát việc chấp hành chế độ hạch toán và sự an
toàn trong hoạt động của Techcombank; thực hiện kiểm toán nội bộ
nhằm đánh giá chính xác hoạt động kinh doanh và thực trạng tài

chính của Techcombank.
Bên dưới là một hệ thống các phòng ban thực hiện các chức năng và nhiệm vụ
chuyên môn của mình.
b) Chức năng và nhiệm vụ của một số phòng ban:
• Phòng kế hoạch tổng hợp với nhiệm vụ chính là :
- Tham mưu xây dựng chiến lược phát triển tổng thể của ngân hàng
- Xây dựng kế hoạch và các giải pháp hoàn thiện kế hoạch kinh doanh
đồng thời giám sát tình hình thực hiện kế hoạch và đề xuất các kiến
nghị về sửa đổi nếu cần thiết
- Cung cấp thường xuyên và định kỳ các thông tin giá trị nội bộ
- Đầu mối tập hợp và thực hiện chế độ báo cáo Ban TGĐ, HĐQT,
Ngân hàng Nhà nước…
- Nghiên cứu triển khai, duy trì hệ thống quản lý thông tin (MIS).
• Phòng kế toán tài chính :
- Thiết lập chính sách tài chính áp dụng cho hệ thống
6
Luận văn tốt nghiệp
- Thiết lập chính sách kế toán: chứng từ, tài khoản, báo cáo kế toán
- Duy trì hệ thống tài khoản kế toán
- Tổ chức kiểm tra giám sát
• Khối tín dụng và quản trị rủi ro
- Phòng quản trị rủi ro:
+ Xác định đo lường và đánh giá rủi ro.
+ Quản lý các danh mục theo ngành nghề, lĩnh vực địa lý
+ Phân loại, xếp hạng tín dụng khách hàng
+ Báo cáo định kỳ, đề xuất kiến nghị
- Phòng định giá tài sản:
+ Trực tiếp thực hiện việc đánh giá Tài sản đảm bảo là Bất động sản, và
tài sản là máy móc thiết bị của khách hàng tại các đơn vị kinh doanh
trên toàn hệ thống theo phân cấp của TGĐ. Mỗi miền sẽ do một phó

phòng phụ trách tại Hội sở chịu trách nhiệm và điều hành trực tiếp.
+ Thuê các cơ quan định giá chuyên môn trong trường hợp những tài
sản đảm bảo thuộc các lĩnh vực chuyên môn đặc thù
+ Nghiên cứu thị trường giá cả, đặc điểm của các loại máy móc thiết bị
mà Ngân hàng tài trợ.
+ Theo dõi biến động của thị trường Bất động sản (BĐS)
- Phòng Thẩm định các miền
+ Thực hiện công tác tái Thẩm định các khoản vay tại ba miền theo
phân cấp của TGĐ.
+ Trực tiếp tái Thẩm định các khoản vay trình ban TGĐ.
+ Thực hiện công tác thư ký cho Hội đồng tín dụng Hội sở.
+ Phụ trách công tác credit review tại các miền.
1.1.3. Một số hoạt động chủ yếu của Ngân hàng
1.1.3.1. Hoạt động huy động vốn
7
Luận văn tốt nghiệp
Ngân hàng TMCP Kỹ Thương luôn chú trọng công tác huy động vốn bởi
có nguồn vốn ổn định mạnh mẽ sẽ giúp ngân hàng chủ động trong kinh doanh.
• Dịch vụ khách hàng cá nhân
Bảng 1: Tăng trưởng huy động vốn từ khu vực dân cư
Đơn vị tính: Tỷ VNĐ
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
2.129 3.891 6.684,45
(Nguồn: Báo cáo thường niên Techcombank)
Công tác huy động vốn từ khu vực dân cư năm 2006 tăng trưởng mạnh
đạt 3.891,55 tỷ đồng tăng 82,76% so với năm 2005 chiếm 42.03% trong cơ
cấu huy động của ngân hàng.
Vốn huy động từ dân cư năm 2007 đạt 6.684,45 tỷ đồng tăng 72% so với
năm 2006 chiếm 46% trong cơ cấu huy động vốn của ngân hàng.
• Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp

Bảng 2: Tăng trưởng huy động từ doanh nghiệp
Đơn vị tính: Tỷ VNĐ
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
2.096 2.382 2.882
(Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank)
Hoạt động huy động vốn từ doanh nghiệp giữ vững mức tăng trưởng ổn
định trong năm 2006. Tổng số huy động vốn từ các tổ chức kinh tế năm đạt
2.382 chiếm tỉ trọng 25,53% trong tổng cơ cấu huy động vốn, tăng 13,64% so
với năm 2005. Năm 2007 tổng số vốn huy động từ doanh nghiệp đạt 3.178,22
8
Luận văn tốt nghiệp
tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng, đạt mức tăng
trưởng so với năm 2006 là 33%.
Bảng 3: Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007
Đơn vị tính: Tỷ VNĐ
Cơ cấu 31/12/2006 31/12/2007 So sánh 31/12/2006
Tổng nguồn huy động 9.259 14.636 158%
Các tổ chức kinh tế 2.382 2.882 121%
Dân cư 3.891 6.684 172%
Các tổ chức tín dụng khác 2.986 5.070 170%
(Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank)
1.1.3.2. Hoạt động cho vay
• Dịch vụ khách hàng cá nhân
Bảng 4: Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ
Đơn vị tính: Tỷ VNĐ
2005 2006 2007
Huy động dân cư 2.129 3.892 6.684,45
Cho vay bán lẻ 940 1.560 2.817
Tỷ lệ cho vay/ huy động 44% 40% 42%
(Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank)

Tổng dư nợ tín dụng từ khu vực khách hàng cá nhân năm 2006 đạt
1.560,9 tỷ đồng, tăng 66% so với năm 2005 chiếm 29% tổng dư nợ tín dụng.
Năm 2007 dư nợ cho vay bán lẻ của ngân hàng tiếp tục có sự tăng
trưởng đáng kể, tổng dư nợ cho vay khách hàng dân cư đạt 2.817 tỷ đồng,
tăng 80,5%.
• Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp.
9
Luận văn tốt nghiệp
Bảng 5: Tăng trưởng tín dụng doanh nghiệp
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
2.525 3.819 5.993
(Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank)
Trong năm 2006 dư nợ tín dụng của toàn ngành ngân hàng tăng 55% ,
trong đó dư nợ tín dụng tại khu vực khách hàng doanh nghiệp tăng 51%
(3.819,12 tỷ VND cuối năm 2006 so với 2.525,29 tỷ đồng cuối năm 2005).
Đối tượng cho vay vẫn tập trung chủ yếu ở các doanh nghiệp vừa và nhỏ
(59%) tuy nhiên tỷ lệ này đã giảm so với năm 2005 (62%). Các doanh nghiệp
thương mại chiếm đa số trong cơ cấu cho vay của Techcombank.
Tổng dư nợ cho vay khách hàng doanh nghiệp đến cuối năm 2007 đạt
5.993 tỷ đồng tăng 57% so với năm 2006. Chiếm tỷ trọng 68% trong tổng dư
nợ cho vay khách hàng của Techcombank.
1.1.3.3. Các hoạt động khác:
- Dịch vụ bảo lãnh và đồng bảo lãnh: Techcombank cung cấp đa dạng
các loại hình dịch vụ bảo lãnh với các điều kiện linh hoạt, giúp khách hàng
đáp ứng được yêu cầu đối với đối tác, nhà mời thầu với quy trình nhanh gọn,
mức phí cạnh tranh.
Các hình thức như: bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh dự
thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm
dịch vụ, bảo lãnh hoàn thanh toán, đồng bảo lãnh.

- Dịch vụ thanh toán trong nước: Với mạng lưới được nối mạng trực
tuyến trên toàn quốc, là thành viên của hệ thống thanh toán điện tử liên ngân
hàng CITAD và E-bank của Vietcombank, Techcombank sẵn sàng tư vấn và
thực hiện các giao dịch thanh toán đi và đến như: chuyển tiền mặt, ủy nhiệm
chi, séc cho khách hàng với thời gian nhanh chóng và chi phí tiết kiệm nhất.
10
Luận văn tốt nghiệp
Đặc biệt Techcombank còn có phần mềm giao dịch trực tuyến Telebank tạo
điều kiện chi khách hàng thực hiện lệnh thanh toán ngay tại công ty.
- Dịch vụ thanh toán quốc tế: Techcombank là một trong những ngân
hàng hàng đầu Việt Nam về khối lượng giao dịch và chất lượng của dịch vụ
thanh toán quốc tế. Liên tục được các Ngân hàng trên Thế giới như Bank of
New York, Citybank và Standard Chartered Bank trao chứng chỉ xuất sắc về
tỷ lệ điện chuẩn trong các năm 2002, 2003, 2004. Ngoài ra, với mạng lưới
hơn 8427 ngân hàng đại lý tại 88 quốc gia trên thế giới, Techcombank đảm
bảo hồ sơ thanh toán của khách hàng sẽ được chuyển trực tiếp đến đối tác ở
bất kỳ đâu trên thế giới.
- Các nghiệp vụ ngoại hối và quản trị rủi ro: Techcombank sẵn sàng đáp
ứng các nhu cầu mua/bán ngoại tệ khác nhau với tất cả các ngoại tệ mạnh
như: EUR, USD, CAD, GBP, JPY, SGD, HKD… và các ngoại tệ chuyển đổi
khác theo nhu cầu khách hàng với giá cả cạnh tranh và theo sát với thay đổi tỷ
giá trên thị trường quốc tế. Ngoài ra, Techcombank cũng sẵn sàng tư vấn về
quản lý tài sản, phòng ngừa rủi ro và lựa chọn các hình thức kinh doanh ngoại
hối có lợi nhất cho khách hàng.
1.2. Tổng quan về các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở
Techcombank.
1.2.1. Tổng quan về cho vay các dự án kinh doanh Bất Động Sản tại
Techcombank.
Khi đánh giá mức độ tham gia của ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản
cần phân biệt rõ hai trường hợp: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay

mua bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay). Việc cho
vay kinh doanh bất động sản sẽ chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường bất động
sản có biến động giá hoặc bị đóng băng, do người vay không thể thu hồi (hoặc
11
Luận văn tốt nghiệp
thu hồi không đủ) vốn từ việc bán các bất động sản đã đầu tư. Còn đối với
việc cho vay mua bất động sản để sử dụng cho nhu cầu của chính người vay,
nếu người vay có nguồn thu nhập ổn định không phụ thuộc vào thị trường bất
động sản, thì khi thị trường bất động sản biến động hoặc đóng băng họ vẫn có
khả năng trả nợ ngân hàng.
Đề tài nghiên cứu ở đây, chỉ tập trung vào trường hợp một là cho vay
kinh doanh Bất động sản.
Cho vay bất động sản là một lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nên các ngân
hàng luôn luôn thận trọng khi tham gia vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, mỗi ngân
hàng có một chiến lược khách hàng khác nhau, nên có những ngân hàng vẫn
chấp nhận cho vay kinh doanh bất động sản, dù biết là rủi ro cao. Còn một số
ngân hàng khác thì thận trọng hơn. Techcombank là một trong những ngân
hàng thận trọng trong lĩnh vực này. Điều này có thể thấy qua tỉ trọng dư nợ
của ngành này so với tổng dự nợ và so với các ngành khác.
Bảng 6: Tỉ trọng dư nợ các nhóm ngành tại Techcombank
Đơn vị: %
Thời gian
Nhóm ngành
11/2007 12/2007 01/2008 02/2008
Nhóm ngành công nghiệp 56.6 53.8 54.5 54.21
Nhóm ngành nông lâm thủy sản 13.3 17.6 18.8 19.57
Nhóm ngành dịch vụ 11.7 11.2 9.97 9.75
Nhóm ngành xây dựng 9.2 9.3 9.07 8.68
Nhóm kinh doanh BĐS 3.4 3.2 2.83 2.98
Nhóm ngành nghề khác 5.8 4.9 4.83 4.81

( Nguồn: Báo cáo tín dụng tổng hợp của Techcombank)
12
Luận văn tốt nghiệp
Có thể thấy, tỉ trọng của nhóm ngành kinh doanh BĐS thấp nhất trong tất cả
các nhóm ngành và có xu hướng giảm trong những tháng đầu năm 2008 do
chính sắt thắt chặt của Nhà nước và của Ngân hàng.
• Tổng số dự án bất động sản Techcombank cam kết tài trợ năm 2007:
37 dự án, của 55 doanh nghiệp
• Tổng số tiền cam kết cho vay: 1.799,21 tỷ VNĐ và 24,2 triệu USD
• Tổng số giải ngân đến 31/12/2007: 927,5 tỷ VNĐ và 13,5 triệu
USD
• Chất lượng nợ: nợ loại 1 chiếm 99,8%, còn lại là nợ loại 2, không
phát sinh nợ loại 3-5 => Chất lượng các khoản nợ vay bất động sản
tại Techcombank tốt, không có nợ xấu.
• Trong nhóm ngành kinh doanh BĐS, thì Techcombank tập trung chủ
yếu cho vay với các dự án kinh doanh BĐS là nhà đất (chiếm
54,4%), tiếp theo là các dự án xây dựng, kinh doanh văn phòng, nhà
cho thuê (chiếm 21%), các dự án xây dựng và kinh doanh nhà chung
cư (chiếm 18,7%), còn lại là các dự án kinh doanh cơ sở hạ tầng, khu
công nghiệp đô thị (chiếm 5.9%)
1.2.2. Đặc điểm, phân loại và các quyền liên quan đến Bất động sản.
• Khái niệm BĐS:
BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.
• Đặc điểm:
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng

miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những
13
Luận văn tốt nghiệp
yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh
nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với
khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm
hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến
trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS
đó. Tu G thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá
và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp
đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là
phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy
lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ
kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung,
tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh
tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính

chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh
14
Luận văn tốt nghiệp
lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình
sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của
nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả
mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí
lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh
sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
+ Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác.
15

Luận văn tốt nghiệp
Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay
nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả
năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp
hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được
quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách
khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS
nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
• Phân loại BĐS:
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và
BĐS sản đặc biệt.
- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS
nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ
bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền
vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao
dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
- BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc
điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
16
Luận văn tốt nghiệp
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho

việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
• Các loại quyền liên quan đến BĐS
- Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý
tài sản thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử
dụng hoặc do pháp luật quy định.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có
quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực
hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong
trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là
người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao
hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị
trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.
1.2.3. Đặc điểm của các dự án kinh doanh Bất động sản
• Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường
17
Luận văn tốt nghiệp
BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được điều kiện
sau đây:
BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có

đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy
chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy
hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà
nước và không gây ô nhiễm môi trường.
• Đặc điểm của các dự án kinh doanh BĐS:
- Các dự án kinh doanh BĐS đều là những dự án có nhu cầu vốn rất lớn.
Tuy nhiên, số vốn tự có của chủ đầu tư lại rất nhỏ, chủ yếu là số vốn từ chiếm
dụng khách hàng (khách hàng ứng tiền trước) và đi vay của các tổ chức tín
dụng.
- Các dự án kinh doanh BĐS thường có thời gian dài, chịu tác động của
nhiều yếu tố, thị trường BĐS lại nhạy cảm. Các rủi ro mà một dự án kinh
doanh BĐS có thể gặp phải là: rủi ro về thi công, giải phóng mặt bằng, rủi ro
về quy hoạch, rủi ro về giá nguyên vật liệu, rủi ro tỷ giá hối đoái, rủi ro về lãi
suất, rủi ro về lạm phát, rủi ro giá vàng, giá dầu…ngay cả sự biến động của
thị trường thế giới cũng có thể tác động tới thị trường BĐS trong nước.
- Các dự án kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của nhiều chính sách, luật
pháp và định hướng của Chính phủ Nhà nước: luật BĐS, luật đất đai, luật xây
dựng…tuy nhiên thì các bộ luật quy định cho ngành này vẫn chưa được thống
nhất và rõ ràng, vẫn phải chỉnh sửa bổ sung nhiều do đó cũng gây khó khăn
không ít.
1.2.4. Vai trò và yêu cầu đối với công tác Thẩm định dự án kinh doanh
Bất động sản
• Vai trò:
18
Luận văn tốt nghiệp
Với những đặc điểm nêu trên của các dự án kinh doanh BĐS, công tác
thẩm định các dự án này có vai trò hết sức quan trọng.
- Trước hết, việc thẩm định là nhằm đánh giá lại tính hợp lý, khả thi của
đề xuất cho vay vốn. Khi doanh nghiệp soạn thảo dự án bao giờ cũng đứng
trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp mình, chính vì vậy việc thẩm định dự

án trước khi cho vay là vô cùng cần thiết để đảm bảo tính khách quan, hợp lý
của phương án vay. Hơn nữa, trong quá trình soạn thảo dự án, người lập có
thể mắc phải các sai sót và có những ý tưởng mâu thuẫn, không phù hợp với
thực tế, các cán bộ thẩm định của ngân hàng có thể tìm ra và đề xuất khắc
phục.
- Mặt khác công tác thẩm định sẽ giúp hạn chế những tiêu cực không
đáng có trong hoạt động tín dụng của ngân hàng do sự móc ngoặc giữa cán bộ
khách hàng và khách hàng, gây thiệt hại vốn vay của Ngân hàng.
- Ngoài ra, công tác thẩm định dự án còn có vai trò đề xuất mức cho vay
phù hợp đối với mỗi phương án vay vốn. Mặc dù, Ngân hàng có quy định cụ
thể về tỷ lệ cho vay, phương thức cho vay nhưng các trường hợp xin vay vốn
không bao giờ giống nhau. Vì vậy, các cán bộ Thẩm định khi xem xét phương
án vay vốn sẽ tính đến các yếu tố khách quan và chủ quan của từng trường
hợp để áp dụng một tỷ lệ cho vay thích hợp. Và chính từ những ý kiến đề xuất
của Ban thẩm định, các cấp thẩm quyền mới có cơ sở để xem xét và phê duyệt
đề xuất cho vay vốn.
• Yêu cầu:
- Tính chính xác và chân thực: ta có thể thấy được vai trò quan trọng của
công tác Thẩm định trong hoạt động tín dụng cho vay vốn của Ngân hàng,
yêu cầu quan trọng nhất đối với công tác thẩm định chính là tính chính xác và
chân thực. Chỉ khi bảo đảm được yêu cầu này thì những vai trò của công tác
thẩm định tại Ngân hàng mới phát huy hết được ý nghĩa thực sự của nó.
19
Luận văn tốt nghiệp
- Tính kịp thời: ngày nay trong cơ chế thị trường, “thời gian là vàng là
bạc”, bất cứ nhà đầu tư nào cũng muốn nhanh chóng và hiệu quả, rút ngắn
được thời gian thẩm định trong khi vẫn đảm bảo yêu cầu chất lượng của công
tác thẩm định tạo nên thế cạnh tranh và phát triển bền vững của Techcombank
so với các ngân hàng khác. Trong quy chế về hoạt động thẩm định của ngân
hàng có đưa ra những yêu cầu rất cụ thể về thời gian thẩm định đối với các

loại phương án đầu tư khác nhau.
- Độc lâp, khách quan: là yêu cầu đối với cán bộ thẩm định của ngân
hàng đề đảm bảo thực hiện được yêu cầu trên. Các cán bộ được giao trách
nhiệm thẩm định đều phải là nhân viên có kinh nghiệm, làm việc trung thực,
khách quan có như vậy mới thực hiện tốt các yêu cầu nêu trên.
- Phân cấp: yêu cầu phân cấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng là
một yêu cầu quan trọng đối với quy trình thẩm định, giúp đảm bảo yếu tố
khách quan, khoa học và chặt chẽ trong công tác thẩm định, giúp giảm thiểu
rủi ro của hoạt động cho vay tại ngân hàng.
Có thể nói việc đặt ra yêu cầu và thực hiện tốt các yêu cầu trên là hướng
đi đúng đắn trong việc đảm bảo cho công tác thẩm định tại Ngân hàng, phát
huy được vai trò của mình, nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay vốn và mang
lại lợi ích to lớn, bền vững cho ngân hàng.
1.3. Thực trạng công tác thẩm định các dự án kinh doanh BĐS.
1.3.1. Quy trình cấp tín dụng chung cho các dự án kinh doanh BĐS
Do tính chất đặc biệt của các dự án kinh doanh BĐS, nên quy trình cấp
tín dụng của Techcombank đối với các dự án này có chút khác biệt với các dự
án khác. Với các dự án khác nếu thuộc thẩm quyền xét duyệt của Chi nhánh
thì Chi nhánh vẫn tiến hành xét duyệt luôn, nhưng với các dự án kinh doanh
20
Luận văn tốt nghiệp
BĐS, bắt buộc phải trình lên Hội sở để tiến hành tái thẩm định và trình Ban
Lãnh đạo Hội sở xét duyệt. Dưới đây là quy trình cấp tín dụng đối với các dự
án kinh doanh BĐS:
Sơ đồ 1: Quy trình cấp tín dụng các dự án kinh doanh BĐS
Diễn giải sơ đồ:
- Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ khách hàng
Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, khách hàng sẽ lập Hồ sơ vay vốn,
hồ sơ thường bao gồm: phương án vay vốn, trả nợ vay, các tài sản đảm bảo
cho khoản vay và các giấy tờ chứng minh tài sản khác để gửi lên ngân hàng.

Chuyên viên khách hàng tiếp nhận hồ sơ, tiếp nhận các nhu cầu vay vốn
của khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn cần thiết.
- Bước 2: Thẩm định tín dụng
Khách
hàng
Chuyên viên
khách hàng
Giám đốc
chi nhánh
Phòng Tái thẩm
định Hội sở
Phê duyệtBan TGĐ
Hồ sơ
vay vốn
Báo cáo
thẩm định
Đồng ý
Báo cáo Tái
thẩm định
Không đồng ý
Không đồng ý
Thu nợ
và thanh
lý hợp
đồng
Bước 1
Bước 2
Bước 3
Bước 4
Bước 5

Giải ngân
Đồng ý
21